（西方经济学专业论文）我国房地产泡沫问题的研究.pdf

华中科技大学硕士学位论文 摘要 房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位。 房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产 业。 近年来关于我国房地产泡沫问题的争论不绝于耳，但是一直未有定论。有鉴于 此，本论文在收集整理大量有关国内外房地产泡沫资料的基础上，通过对房地产泡 沫的研究认定了我国局部地区出现房地产泡沫的事实，分析了“房地产泡沫”产生的 原因，阐明了房地产泡沫对国民经济的影响。由于房地产泡沫具有爆发突然、危害 性大的特点，一旦泡沫形成，政府再采取补救措施，必定付出巨大代价。所以，应 针对房地产泡沫产生的原因，有效的防范房地产泡沫，从而减轻房地产泡沫可能产 生的负面影响，作为本论文的重点，在第四章对房地产泡沫应对措施进行了研究。 本文的主要内容如下： 首先给出房地产泡沫的涵义及其特征，其次通过对房价、房地产投资、房地产 企业银行贷款比例和房价收入比等指标的详细分析，认定这几年全国房地产市场局 部地区出现房地产泡沫的客观事实。深入剖析了这几年国内房地产市场泡沫的产生 原因和房地产泡沫的存在对我国造成的危害。最后针对我国房地产市场泡沫产生的 主要原因，提出了通过建立各种防范机制防范房地产泡沫。 本文的创新点在于结合房地产投资隋况、房地产企业银行贷款情况、房价收入 比、房价等房地产泡沫的量化指标来诊断我国房地产市场的运行状况，并认定我国 局部地区存在房地产泡沫的事实，针对全国房地产市场存在巨大潜在泡沫隐患趋势， 设计了房地产泡沫的应对措施等，这些内容都是本文的重要创新。 关键词：泡沫经济房地产泡沫诱因分析房地产税制 华中科技大学硕士学位论文 a b s t r a c t t h er e p o r to fc h i n a sa n a l y s i ss a i dt h a tt h ey e a ro f2 0 0 5c o u l db et h et u r n i n gp o i n t f o rc h i n e s er e a le s t a t ei n d u s t r y ，a n dp o i n t e dt h a tt h er e a le s t a t ei n d u s t r yw h i c hh a db e e n p r o s p e rf o rf i v ey e a r sw o u l de n t e rt h es t a g eo fa d j u s t m e n to ft h em a r k e t 。t h et r u er e a l e s t a t eb u b b l e sh a sc o m ef o r t h 。“p o l i c yo r i e n t e d ”p r e s e n t e db yc o n s t r u c t i o nm i n i s t r y r e q u i r e s t h a tt h ei n s p e c t i o no fl a n df o rc o n s t r u c t i o na n dt h e p r o j e c ts h o u l d b e s t r e n g t h e n e d ，a n ds h o u l ds t r i c t l yc o n t r o lt h ea p p r o v a l so fl u x u r yh o u s i n gc o n s t r u c t i o na n d e n c o u r a g et h eb u i l d i n go fe c o n o m i ch o u s i n g 。i n2 0 0 6 ，t h ec e n t r a lb a n ki n s p e c t e dt h e b u s i n e s so fr e a le s t a t ef i n a n c eo fc o m m e r c i a lb a n k sa n de m p h a s i z e dt h a tw es h o u l dp a y a t t e n t i o nt ot h er i s ki n v o l v e di nt h er i s i n go fr e a le s t a t ep r i c ea n di n c r e a s i n go f v a c a n c y 。 t h ec o m m e r c i a lb a n k ss h o u l ds t r e n g t h e nt h ec r e d i tl o a nm a n a g e m e n ta n dl o o ko u tt h er e a l e s t a t eb u b b l e sw h e ns u p p o r t i n gt h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r y 。t h er e a le s t a t e i n d u s t r yh a sb e e no n eo ft h eh o t t e s tt o p i c s 。t h ee v i d e n c eo fr e a le s t a t eb o o ms e e m st ob e m o r ea n dm o r ed i s t i n c t 。 t h u s ，o nt h eb a s i so fc o l l e c t i o no ft h ei n f o r m a t i o no nt h er e a le s t a t eb u b b l e sf r o mt h e h o m ea n da b r o a d ，t h i sd i s s e r t a t i o na n a l y s e st h er e a s o n sc a u s i n gr e a le s t a t eb u b b l e sa n d p r e s e n t st h ee f f e c t so fr e a le s t a t eb u b b l e s o nt h ee c o n o m y 。b e c a u s eo ft h ed i s s e r v ea n di t s b r e a k i n go u ts u d d e n l y ，t h eg o v e r n m e n t sc o s to ft a k i n gm e a s u r e st oc o n t r o lt h eb u b b l e si s v e r yg r e a t 。s o ，o nt h eb a s i so fo u ru n d e r s t a n d i n gt h er e a s o n so ft h eb u b b l e s ，w es h o u l d k e e pa w a yt h er e a le s t a t eb u b b l e ss oa st oa l l e v i a t ei t sb a de f f e c t s 。a st h ee m p h a s e so ft h i s d i s s e r t a t i o n ，t h ec h a p t e r4 p r o v i d e st h es t u d yo nt h ew a m i n ga n dp r o t e c t i n gs y s t e mo fr e a l e s t a t eb u b b l e s 。 k e y w o r d s ：e c o n o m yo fb u b b l e s ，r e a le s t a t eb u b b l e s ，i n d u c e m e n ta n a l y s i s ，t a x a t i o n o fr e a le s t a t e 独创性声明 y 1 0 1 6 “5 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得 的研究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他 个人或集体己经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集 体，均己在文中以明确方式标明。本人完全意识到，本声明的法律结果由本人承 担。 学位论文作者签名：彭在 日期：2 0 0 6 年1 0 月2 6 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有 权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和 借阅。本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据 库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 保密口，在年解密后适用本授权书。 本论文属于不保密口。 ( 请在以上方框内打“4 ”) 学位论文作者签名：移龙 日期：2 0 0 6 年1 0 月2 6 日誓蒜妒 e 朔沙僻c b 只旭 华中科技大学硕士学位论文 1 引言 1 1 问题的提出 从9 0 年代末期开始我国出现了前所未有的“房地产热”，国家进行了针对性的宏 观调控。在房地产市场逐步发展的过程中，房地产业对提供居民住房、改善城市面 貌、增加财政收入、完善城市基础设施建设起到了巨大的作用，近年来，房地产业 尤其是房地产投资对中国经济保持百分之八左右的增长，一直是居功甚伟。2 0 0 5 年， 房地产开发投资对中国g d p 增长的贡献率就达到了一点五个百分点。去年以来，中 国房地产开发继续保持快速增长态势，2 0 0 5 年1 至6 月份，房地产开发投资3 8 1 7 亿 元，同比增长3 4 o ，高于同期固定资产投资增幅1 2 个百分点，成为带动固定资产 投资增长的重要力量。它已经成为促进国民经济发展的一个重要的新兴产业。 但是，随着房地产市场的持续升温，许多问题开始出现。近几年，部分地区出 现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不 应求、高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行违反有关规定，放松 信贷条件，在一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。去年末商业银行 房地产贷款余额超过1 5 万亿元，商业银行房地产贷款新增量占房地产完成投资的比 例已接近7 0 ，潜藏着一定的金融风险。 房地产业是国民经济的支柱产业。保持房地产业持续稳定发展，对促进国民经 济持续快速发展十分重要。由于房地产开发周期较长，现在的投资要在数年后才能 形成产品上市，未来市场的需求变化以及吸纳能力尚难预测，投资的高速增加，加 大了金融业以及整个宏观经济的风险。而且，大量的空置面积也造成了大量的资金 积压。全国房地产市场供应与销售规模都在高速成长，从整个供需规模比较，今年 商品房空置面积还有可能继续增加。在空置面积增加的同时，有众多的潜在消费者 却因为房价高，而不能实现住房需求，这一矛盾实际反映出了供应与需求结构差异 问题。房地产市场的投资热和房价的快速上涨，引起了专家学者的极大关注，人们 担心这是房地产泡沫的表现。 华中科技大学硕士学位论文 我国的房地产市场是不是有泡沫，泡沫有多大，需要从理论上分析和界定。系 统而全面地对房地产泡沫形成机制、泡沫检验以及政府如何有效调控房地产市场作 理论探讨，对于完善和发展房地产经济理论有着重要的学术意义。 1 2 国内外研究综述 1 2 1 国外研究综述 国外关于经济泡沫比较早的研究大体发展脉络如下：金得尔伯格 ( k i n d l e b e r g e r ) 论述描述了泡沫和泡沫经济的产生、膨胀和破灭的过程。h a m i l t o n 从泡沫的表现方式出发，将经济泡沫分为两种：确定性泡沫( d e t e r m i n i s t i cb u b b l e ) 和随机性泡沫( s t o c h a s t i cb u b b l e ) 。而随机性泡沫又可分为两种：崩溃性泡沫 ( c o l l a p s i n gb u b b l e ) 和连续再生性泡沫( c o n t i n u o u s l yr e g e n e r a t i n gb u b b l e ) b l a n c h a r d & f i s h e r 根掘泡沫发展演变过程，把经济泡沫分为三种形态：永久扩张型 ( e v e r e x p a n d i n gb u b b l e ) 、突然爆炸型( b u r s t i n 曲u b b l e ) 和逐渐消失型 ( e l i m i n a t i n gb u b b l e ) 。f l o o t 等人从形成泡沫的内生与外生原因出发，将泡沫 划分为内在泡沫( ( i n t r i n s i cb u b b l e ) 和外在泡沫( e x t r i n s i cb u b b l e ) 。 国外对于泡沫的实证研究，可分为理论价格法和统计检验法。理论价格法是基 于收益还原价值角度来找出价格泡沫，日本学者中宏伟( 1 9 9 6 ) 根据这一理论对东京 商业用地泡沫进行了衡量，得出了1 9 8 5 年一1 9 9 5 年间存在严重泡沫的结论。统计 检验法是利用统计学原理对房地产价格的变化进行统计分析，寻找出房地产市场无 泡沫时价格变化的统计规律，当房地产泡沫发生时，由于经济泡沫使价格大起大落， 从而使得统计规律失常。统计检验法可分为间接检验和直接检验。由于所有的检验 结果都需要足够的数据样本的支持，否则任何检验都是无法进行的，对于一个信息 披露不充分的市场，数据收集存在一定难度和问题，这常常是各种检验方法碰到的 主要障碍。不论是理论价格法还是统计检验法，实证方法大多是针对事后研究的， 而关于理性饱沫的事前预测目i j i 还没有可计算的并且完美的结果。 华中科技大学硕士学位论文 1 2 2 国内研究综述 房地产业理论研究源于房地产业实践，又指导着房地产业的实践。西方许多发 达国家房地产业的发育与成熟均早于我国，而且实行房地产业的市场经济体制也早 于我国，因此这些国家以市场经济规律与房地产业实践为基础所进行的房地产业理 论的研究也先于我国，并己经形成较为成熟的理论体系。与国外相比，我国的房地 产业发展尚不足1 0 0 年，相关的学术研究主要围绕着房地产业的性质及其在国民经 济中的地位和作用问趔1 】；房地产业发展是否过热与宏观调控力度的问题；房地产投 机的利弊问题；共有住房出售与住房制度改革力度问题；房地产业的管理体制问题 等等 2 1 。比较有代表性的著作有：包宗华主编的房地产；先导产业与泡沫经济， 李上有主编的中国房地产发展与投资实务，屠永良等主编的房地产经济学， 孟晓苏主编的房地产投资与交易等等。近两年来，学术界普遍开始关注房地产 的持续发展问题f 3 卅，也开始探讨加入w t o 后我国房地产的发展问题1 7 1 3 ，但是总 的来说，多数还是从微观的层面上对房地产进行研究，如房地产开发与风险投资、 证券化发展等方面。甚至有学者断言；房地产证券化是我国房地产业的发展方向。 现为人民大学社会经济研究所研究员的万军民上世纪9 0 年代初从中国留学日 本，获日本大阪大学经济学博士学位。他认为泡沫经济从生成、膨胀到破灭，其背 后都隐藏着一个错综复杂的背景。一般来说，房地产泡沫主要在城市中产生。而且 房地产泡沫的产生基于特殊的国家、地区的社会经济背景，在起泡、膨胀和破灭的 过程中依据国家和地区的社会经济特点表现出不同的特点和过程。在国内生产总值 持续高速增长的情况下，保持适度的房地产价格上涨，对经济发展有一定的促进作 用。但是，房地产价格上涨到什么程度才合适? 到目前为止，经济学家们并没能很 好地解决这个问题。房地产泡沫存在与否不能仅仅用市场中的供求现状来判断。也 就是说，不能将市场供需当作判断房地产市场是否存在泡沫的惟一标准，那种认为 如果市场供需两旺，则不存在泡沫的观点很容易出现误导。因为市场交易成员很容 易出现非理性的预期。 这些学术著作和论点确实在一定程度上探讨了房地产业发展的现状和存在的问 3 华中科技大学硕士学位论文 题，但是对于房地产业发展的市场运行机制、以及产业发展的宏观调控等方面，尚 未进行系统的研究，而这些内容则是本文的研究重点所在。 1 3 本文研究的主要内容 本文首先从房地产泡沫的定义及内涵入手，对房地产泡沫的形成机理进行了阐 述。其次，根掘统计数据和案例分析，借鉴国内外相关研究成果和经验基础上，对 我国房地产泡沫的现状进行了实证分析，试图在揭示房地产泡沫形成的一般规律基 础上，探讨国内房地产市场到底存不存在泡沫，以及房地产泡沫形成原因和房地产 泡沫症状对国民经济的影响。探讨在市场机制逐步发挥作用条件下，应该如何防范 控制房地产市场风险等方面提出一些观点和建议，政府应采取的克服房地产泡沫的 措施等等。 4 华中科技大学硕士学位论文 2 房地产泡沫的基本概念及争论 2 1 房地产泡沫的涵义 房地产泡沫是指由房地产过度投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的 持续上涨的过程或状态。表现为在经济繁荣期，地价飞涨，但到达顶峰状态后，市 场需求量急剧下降，房价迅速下跌，泡沫随之破灭。 2 2 房地产泡沫的特征 房地产泡沫表现出来的理论特征包括房价持续过度上涨、房地产投资占固定资 产投资的比例偏高、房地产企业银行贷款比例偏高和房价收入比过高。 随着经济发展，房价上涨是个正常现象，但房地产泡沫发生时，房价是在不正 常持续上涨。1 9 8 9 年到1 9 9 7 年第3 季度，香港房地产价格上涨了3 倍多【1 4 l ( 年平均 增长率超过2 0 0 ) ，马来西亚房地产价格在1 9 9 1 1 9 9 2 年期间增长了1 2 2 6 ，从 1 9 8 7 年到1 9 9 1 年5 月，东京、大阪和京都重要商业地区公寓价格年增幅都达到了两 位数。综合香港、马来西亚和日本房地产泡沫时期的房地产价格增长率，房地产价 格增长率连续几年在两位数以上就可视为有泡沫。 2 2 1 房地产投资占固定资产投资的比例偏高 房地产投资占固定资产投资比例可以反映出用于房地产业投资与全社会固定资 产投资的差距，说明有多少资金投入了房地产业。在发达国家，房地产投资一般占 2 0 5 0 t 堋。我国房地产业作为国民经济的支柱行业，该指标在3 0 左右。 2 2 2 房地产企业银行贷款比例偏高 从国外发达国家成熟房地产市场看，房地产开发资金来源渠道很广，除银行贷 款外，还包括各种房地产投资基金、房地产信托等，银行贷款最多不超过房地产总 投资4 0 。我国房地产开发三个阶段( 取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段) 华中科技大学硕士学位论文 每一阶段都离不开银行资金支持，即除了开发企业自筹资金外，其余资金基本来源 于银行，因此我国房地产企业银行贷款比例最多不应该超过5 0 。 2 2 3 房价收入比过高 房价收入比，国际上通行标准有两个：一个是联合国人居中心标准，即房价收 入比不应超过3 ：1 ，另一个是世界银行标准，即房价收入比不应超过5 ：1 ，否则， 房地产市场就会停顿房价收入比反映了居民对房地产的相对购买能力。西方学者认 为房价收入比在3 - 6 倍之间比较合理，而我国由于特殊的住房体制，隐性收入高、需 求长期压抑等原因，目前正常房价收入比在5 8 倍问属于正常。房价收入比反映了一 个地区居民对住宅价格的承受能力，当这一比例过高时，居民承受力较低，会影响 住宅销售。 2 3 房地产泡沫一般表现形式 2 3 1 价格泡沫 土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用及土地市场投机炒作，就 会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于价格泡沫。如果土地价格成倍甚至几十倍地飞 涨，就会发展成泡沫经济。例如，日本的地产价格暴涨就是一个有力的例证。房价 是与地价相联系的，地价虚涨的同时必然会引起房价虚高，由于实际购买力没有随 房价而增长，购房者难以承受，很快就会形成明显的消费断层，由此也会形成房地 产泡沫经济1 1 6 1 。1 9 9 2 年我国海南及北海地区出现房地产泡沫就是典型的例证。 2 3 2 房屋空置泡沫价格泡沫 在房地产市场供求关系中，按照通用的国际经验数据，商品房空置率达1 0 以 内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，就会形成房 地产泡沫。 6 华中科技大学硕士学位论文 2 3 3 房地产投资泡沫 一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关 系i l - q 。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增 长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利 的。但是，当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金 融危机时，就会形成泡沫经济【1 8 1 。1 9 9 7 年东南亚金融危机中的泰国就是典型的一例。 2 4 房地产泡沫经济的理论解释 2 4 1 虚拟资本理论 由于价格泡沫是虚拟资本迅速膨胀的产物，马克思的虚拟资本理论也就成为研 究房地产泡沫经济的重要理论依据。根据马克思在资本论第三卷的有关结论， 虚拟资本被理解成是与实物资本相分离的，本身没有价值的，仅是给持有者带来一 定收入的凭证【1 ”。广义的虚拟资本包括有价证卷( 如股票、债券) 、银行借贷信用( 如 房地产所有权凭证、汇票) 、记帐符号等。在市场对资本价格普遍看好时期，虚拟资 本吸引越来越多的社会贷币资本，使其市场价格持续上涨。马克思将虚拟资本在运 行中出现的这种脱离实物资本价格的过度上升称为“肥皂泡”。以这种五光十色的“泡 沫”为基础的经济呈现出一片“繁荣”。但由于虚拟资本只是代表实物资本与其收入的 凭证，它的任何变化都需要以后者的变化为前提，虚拟资本单方面膨胀只能产生出 必然会破裂的“泡沫”。因此，在房地产价格上涨阶段，投资者预期对房地产投资将 带来日益增高的超额回报率，于是投入更多的资金于该市场，造成房地产业吸纳过 多资本，而实物资本相对萎缩，速度放慢。当市场投机者意识到房地产价格上涨超 常，相反预期占据市场主导地位时，整个市场的贬值就随之出现。 2 4 2 市场行为理论 金德尔伯认为泡沫经济是由投机行为引起的。投机首先是基于短期内以低成本 方式谋取高额利润的动机和心理冲动，其次在市场经济环境下，土地本身具有的稀 华中科技大学硕士学位论文 缺性、有限性以及土地使用价值易变性等特点决定了土地价格变动总趋势为上升的， 同时又由于受到经济周期及其他因素的影响而大幅度变动【2 0 1 。世界各国和我国的情 况都证明了土地波浪式增值律的存在；如日本1 9 9 5 1 9 7 4 年问城市地价的年平均递增 率，按划分的八个时段来看，最低的为0 ，最高的达3 0 ，波浪起伏甚大，但总趋势 是不断上升的。因为投机是为了在不从事生产性劳动的情况下期望利用市场价格变 动获得超过正常利润率的利润，房地产市场价格变化快且价格变动幅度大的特点使 该市场的投机活动尤为活跃，具体分为土地投机，即对交易土地或买卖土地的投机 活动；增量房产投机，即对新增或新建房产买卖的投机活动；存量房产投机，即对 己投入使用的原有房产买卖的投机活动。其中，尤以期望利用土地价格或房地产价 格变化，并通过土地交易或房地产交易获利的土地投机最为严重。由于投机者掌握 全部的市场变化信息几乎是不可能的，它对未来的预测建立在对现有信息的把握之 上的。当市场上“集体无意识”，即在某一时刻对土地价格的相同预期( 预期的同质性) 以及非理性冲动的共同作用下，投机者对土地的需求会大大超过市场供给，使房地 产价格脱离其市场基础条件所代表的现实价格而急剧上升，出现房地产泡沫经济。 现代金融市场投资理论也指出投资者对未来价格的预期是现行价格的决定性因素。 2 4 3 金融危机理论 马克思在资本论第三卷第五篇集中分析了信用和虚拟资本，指出作为一种 代表收益权或货币要求权的非劳动形成的无价值物品，虚拟资本具有价格。在这种 情况下，它是价值与价格的完全分离。货币作为金融运动的中心，由它产生的倾向 危机是金融危机的一般特性，其他各种危机仅是在不同主体的具体表现。其中，虚 拟资本与货币交换及转化价值，产生出了虚拟资本市场。该市场是以虚拟资本为中 心，由富有阶层、投机者、金融机构、小资本所有者组成部分，主要进行虚拟资本 和信用货币相互交易的自我循环动作。银行信贷的过度增长和虚拟资本市场的过度 膨胀使作为一般等价物的货币同信用货币的面额价值、虚拟资本的市场价值的矛盾 加深。在当前以虚拟经济为主导的社会金融系统超常情况下，进入投机市场的资金 停转、银行收缩信贷等行为都会引发金融危机。房地产通过供股、配股、发行固定 华中科技大学硕士学位论文 利息。赚回优先权等方式从货币市场、资本市场、外汇市场、股票市场筹集资合并 在泡沫经济破裂时动摇整个金融行业。 2 5 我国房地产市场存在泡沫现象 市场判断是研究问题的起点和基础，是政策选择的依据。判断我国房地产市场 是否健康，到底有没有泡沫，关键是选用什么指标来衡量当前的房地产市场。一般 认为，判断房地产市场的指标主要有以下四个： 首先是规模。这是判断房地产市场的基本指标。从供给方面看，2 0 0 5 年国家统 计局数据显示全年房地产开发投资1 5 7 5 9 亿元，比上年增长1 9 8 。商品房竣工面积 4 8 7 9 3 万平方米，增长1 4 9 。商品房销售额1 8 0 8 0 亿元。其中，现房销售额占3 5 5 ， 期房占6 4 5 。过去5 年，城镇住宅建设累计竣工面积3 4 亿平方米，年均住宅竣工 面积达到6 8 亿平方米( 见表2 1 ，表2 2 ) 是改革开放以来年均住宅竣工面积的2 倍 以上。按每平方米2 0 0 0 元计算，每年城镇住宅的投资规模己经达到1 4 万亿元左右， 接近全社会固定资产投资的一半，约占国民生产总值的1 6 ，超出世界平均水平一 倍以上。相对于我国的经济总量，这个规模实在太大了。从需求方面看，推动这轮 房地产高速增长的主要因素是房改的政策效应。 9 华中科技大学硕士学位论文 表2 1 部分城市商品房交易面积( 单位：万平方米) 。一龄一 2 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 5 上海 7 4 99 0 1 2 41 1 7 5 4 61 2 4 6 。8 6 北京9 8 9 4 1 2 0 2 5 1 4 7 3 31 5 2 5 武汉 1 3 2 5 0 1 21 6 9 5 52 3 3 32 9 7 9 9 沈阳 1 1 6 0 31 7 7 33 4 2 6 深圳4 1 0 3 6 4 4 9 0 54 3 2 0 1 4 1 8 7 6 重庆 2 4 5 93 2 7 8 93 9 3 0 95 1 7 7 3 天津 1 7 5 8 42 1 1 | 42 6 3 93 2 7 5 4 郑州 5 9 6 37 4 38 01 6 8 1 南京 1 3 7 6 31 8 3 8 02 9 2 8 82 9 6 1 4 成都2 0 3 3 2 4 5 4 2 9 1 44 5 0 5 4 石家庄 3 3 4 16 2 18 7 71 2 2 无锡 7 7 0 1 3 1 8 1 9 5 6 2 2 6 7 9 南昌2 8 46 08 5 1 81 1 5 7 6 西安 7 9 3 81 2 4 71 6 3 42 2 5 2 3 昆明 7 06 89 41 加 表2 2房地产企业联网直报综合数据表 l2 0 0 4 年3 0 0 0 家房地产企业联网直报综合数据表 完成投资 住宅投资施1 = 面积竣工面积销售面积 l 指标名称 ( 亿元)( 亿元)( 万平方米)( 万平方米)( 万平方米) l1 - 1 2 月 3 7 6 62 1 1 62 9 1 9 48 3 0 37 4 7 2 1 1 1 月 2 7 9 61 9 2 32 6 1 9 35 9 6 25 8 0 4 l1 1 0 月 2 2 9 5 1 4 7 8 2 4 1 3 64 3 0 44 2 8 5 | 1 - 9 月1 8 0 11 3 3 51 9 6 6 93 5 6 73 6 3 3 华中科技大学硕士学位论文 其次是价格。房地产市场存在泡沫与否有很多判断标准，但最有意义的指标是 房产价格。国家发展和改革委员会经济研究所王小广指出，房地产泡沫的表现之一 就是价格飞涨。张曙光、清华大学教授魏杰也在不同场合表示，目前房价虚高状况 令人担心。例如，杭州的房地产价格水平已飙升到香港的水平，这绝对不正常。国 家统计局的数字表明，今年前4 个月，全国商品房平均销售价格同比增长7 4 ，而 上年同期是下降1 2 。2 0 0 3 年1 月份，原国家计委发布的行业景气报告指出，目前 我国房地产收入价格比在世界上处于畸高的水平。国际通行的看法认为，住宅价格 中位数与居民家庭收入中位之比的合理水平应为3 ：1 到6 ：1 。在日本东京，房价收 入比大约为4 8 ：1 。目前在我国大部分城市与之相应的比例( 平均房价与平均收入 之比) 是8 ：1 到1 5 ：1 。上海、广州等房价收入比维持在8 ：1 左右。北京市民户年 均收入为3 4 万元，一套8 0 平方米的普通住宅也需要4 0 万左右，房价收入比为1 1 ：1 。 高房价己使众多欲购房者却步。一边是房价的快速上涨，老百姓买不起房子；一边 却是房地产投资还有继续扩大的趋势，房屋的空置率节节攀升。当房价与公众的购 买力严重背离，远远超出人们的承受能力，当房价上涨与空置率同步增长，谁敢说 这里面没有泡沫? 那些鼓吹房价还要上涨多少倍的学者，依据的是我国g d p 的高速 增长，但是，g d p 的增长并不意味着人们实际购房能力的同步增长。理由如下：个 人财富并未与g d p 的上涨保持同步。改革开放以来，国家财力快速增长，但是，人 们的工资收入增长速度远低于g d p 的增长速度。根据国家统计局于2 0 0 6 年1 月9 日对g d p 历史数据修订结果的公告显示，我国g d p l 9 9 3 年为3 5 3 3 4 亿元到2 0 0 5 年 增长为1 5 9 8 7 8 亿元，增加了3 5 2 倍，而同期职工工资总额从4 9 1 6 2 亿元到2 0 0 5 年 增长为1 6 9 0 0 2 亿元，增加了2 4 4 倍，1 1 年来慢了一倍多。 再次是资金。房地产业是资金密集型产业，市场发展受资金供应的影响很大， 一旦资金供应受阻，资金链条就可能中断，引发一系列连锁反应。目前进人房地产 市场的资金主要包括银行贷款、个人储蓄、开发商自有资金、施工企业热资、社会 游资。在这五块资金中，开发商自有资金数量较少，北京房地产开发商中，注册资 金不到位的占9 0 以上。目前，几乎所有的房地产开发项目都存在施工企业热资问 题，给旋工企业造成了沉重的负担，有的施工企业的资会链条己经中断，难以长期 华中科技大学硕士学位论文 保持下去。社会游资的基本属性是追逐利润，哪些产业和地区能产生高额利润，这 些资金就流向哪些产业和地区。目前房地产业的利润率较高，对社会游资有一定的 吸引力，一旦利润率下降，这些资金将会迅速撤离房地产市场。据建设部等部委的 调查，目前房地产开发企业项目投入资金中约2 0 至3 0 0 是银行贷款；建筑公司往 往要对项目垫付约占总投入3 0 至4 0 的资金，这部分资会也多是向银行贷款。此 外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中 6 1 的资金是来自于银行。目前，我国房地产贷款总额约占金融机构贷款总额的1 0 。资金来源的集中度过高，使商业银行的信贷风险增大。在此之前，中国社科院 经济研究所汪利娜等专家学者早已警告说，房地产过分依赖银行贷款会增加整个经 济运行的风险。最近一个时期，中央银行也确实采取了一些措施，收缩银行业对房 地产业的融资，似乎在某种程度上佐证了房地产泡沫的存在。2 0 0 5 年底摩根士丹利 亚太区首席经济学家谢国忠最近发表最新言论指出，虽然中国至今还没有开放资本 项目，但可供渗透的孔洞不少。有非常大量的热钱流入体制。在货币增长中，那些 可以随时撤走并影响经济稳定的热钱占了很大部分。而迅速增长的信用借贷使中国 的房地产行业得到长足发展。谢国忠表示，由于中国信贷增长的大部分都投进了房 地产行业，变成了大批的楼房住宅。假如这些流动资金迅速撤离，中国的房地产行 业将会遭遇危机。 第四是速度。自1 9 9 8 年以来，房地产市场的各项指标都一自保持很高的增长速 度，每年的房地产开发投资、住宅竣工面积、住宅开工面积、住宅销售面积、个人 住房抵押贷款额、房地产价格都在高速增长，增长速度基本上都保持在两位数上。 2 0 0 6 年9 月1 5 日国家统计局发布的数据显示，前八月，中国完成房地产开发投资 1 1 0 6 3 亿元，同比增长2 4 ，增幅比去年同期回落4 8 个百分点。7 月份，“国房景气 指数”为1 0 3 5 1 ，比6 月份上升o 5 8 点，比去年同月上升1 5 4 点( 见图2 1 ) 。与房 地产市场高速增长相比，国民经济增长速度，城镇居民可支配收入增长速度、固定 资产投资增长速度要低得多，物价指数甚至出现过负增长。1 9 9 8 年以后，房地产业 和国民经济之间的关系发生了根本性变化，从被动受国民经济影响的滞后性产业， 转变为主动影响国民经济的先导性产业。即使这样，房地产业增长速度也不可能长 华中科技大学硕士学位论文 期高于国民经济增长速度，毕竟房地产业的支撑基础是国民经济的发展。在国民经 济增长速度放缓的情况下，房地产的高速度不可能长期保持下去，总会回落到一个 正常的水平上，与国民经济增长速度保持大体的平衡。当然，这个大体的平衡并不 意味着房地产增长速度与经济增长速度相同。房地产增长速度总会比经济增长速度 高，但不能高得太多。 图2 1 国房景气指数 全国房地产开发景气指数趋势囤 现代经济学将泡沫定义为资产价格对其基本价值持续性偏离，第一指资产价格 脱离市场基础持续急剧上涨过程或状态( 泡沫化) 。第二指资产价格高于市场决定的合 理价格部分。 我们则把价格指标和供给指标来作为房地产泡沫存在与否的衡量标准，具体见 表2 3 和表2 ，4 。 华中科技大学硕士学位论文 表2 3 房地产供需3 0 项指标价格指标 泡沫参考标准 类型亚类具体指标中国实际值或情况 轻微严重 价格收入比：l ：6 以 出售价格 1 ：1 0 以上 接近1 ：8 内 房价增长率人均收房价增k 率人均 房价格增跃率房价增长率 3 0 9 6 入增长 l收入增长 1 表现价格 全国各类物业普 涨价范围 全国各类物业酱涨全国各类物业