房地产开发经营与管理课程学习指导资料.doc

房地产开发经营与管理课程学习指导资料编写：尹健审稿（签字）：审批（主管教学负责人签字）：本课程学习指导资料根据该课程教学大纲的要求，参照现行采用教材房地产开发经营与管理（刘洪玉主编，中国物价出版社，2001年）以及课程学习光盘，并结合远程网络业余教育的教学特点和教学规律进行编写，适用于建筑工程管理专业专升本学生。第一部分 课程的学习目的及总体要求一 、课程的学习目的房地产开发经营与管理是一门自然科学和社会科学相互渗透的综合性应用学科。它不仅涉及经济学等理论学科，同时又与土木工程经济、工程估价等应用型学科密切相关。学习本课程的目的是为学生提供有关我国房地产产业的背景知识，培养学生进行房地产市场分析、投资决策分析和开发经营管理的能力，并为学生今后参加全国房地产估价师执业资格考试奠定基础。二、课程的总体要求1. 熟悉我国房地产业和房地产市场的现状。2. 熟悉房地产市场营销及物业管理的基本知识。3. 掌握房地产开发的程序与管理。4. 掌握房地产市场及其运行规律。5. 掌握房地产投资的资金融通。6. 熟练掌握与房地产、房地产市场和房地产投资有关的基本知识。7. 熟练掌握房地产开发项目可行性研究。 第二部分 课程学习的基本要求及重点难点内容分析引言1、本章学习要求（1）熟悉房地产与人类社会的关系。（2）熟悉我国房地产业和房地产市场的现状。（3）掌握房地产的概念。2、本章重点难点分析 要随时注意从房地产的实物、权益和区位三个方面去把握房地产。第一章 房地产投资概述1、本章学习要求（1）应熟悉的内容：房地产的种类；房地产的特征。（2）应掌握的内容：房地产投资的特征；房地产投资的形式。（3）应熟练掌握的内容：房地产投资的利弊；房地产投资的风险。 2、本章重点难点分析（1）要注意开发投资与置业投资的区别及特点。（2）要注意财务杠杆的运用条件。（3）要熟悉房地产税后收入的计算。（4）要正确理解“房地产投资能够得到税收方面的好处”的涵义。第二章 房地产投资分析基本知识1、本章学习要求（1）应熟悉的内容：资金的时间价值；利息与利率。（2）应掌握的内容：房地产投资现金流量及构成；房地产投资经济效果的表现形式；投资回收与投资回报；收益率的概念及形式。（3）应熟练掌握的内容：现金流量图；资金的时间价值计算公式；计算实例。2、本章重点难点分析（1）重点掌握房地产投资中现金流量的构成及投资、成本、经营收入、利润和税金。（2）重点掌握现值与终值、现值与年金、终值与年金的关系式。（3）注意名义利率、期利率、实际利率的概念及三者之间的关系。（4）重点掌握例26、例27，会用计算器进行计算。第三章 房地产开发的程序与管理1、本章学习要求（1）应熟悉的内容：房地产开发各个阶段的工作内容；新、旧城区房地产开发的特点；开发项目规划设计方案的主要技术经济指标；政府制定干预房地产市场政策的原则。（2）应掌握的内容：开发商获取国有土地使用权的方式；房地产市场行为的规范。 （3）应熟练掌握的内容：房地产开发的主要程序；国有土地使用权的出让与转让；土地出让和房地产开发过程中的规划管理；房地产市场宏观调控的手段。2、本章重点难点分析（1）弄清生地、毛地、熟地的概念；毛地价与熟地价的区别。（2）规划设计方案的主要技术经济指标中重点掌握居住建筑密度、容积率、建筑容积率、建筑密度、规划建设用地面积等指标。第四章 房地产市场及其运行规律1、本章学习要求（1）应熟悉的内容： 房地产市场的概念及总体结构；房地产市场的参与者；房地产市场的功能；房地产投资市场和使用市场；影响房地产市场的因素及导致其结构转变的社会经济力量。（2）应掌握的内容： 房地产市场的分类；房地产市场的特征；房地产市场分析的四象限模型。（3）应熟练掌握的内容：利用四象限模型进行房地产市场运行分析；房地产市场的周期循环；房地产市场的投资周期。2、本章重点难点分析本章的难点是房地产市场分析的四象限模型及利用四象限模型进行房地产市场运行分析，要注意结合光盘动画效果学习。第五章 房地产开发项目的可行性研究1、本章学习要求（1）应熟悉的内容：可行性研究的含义、目的、作用和依据；可行性研究的步骤；房地产市场分析的目的、步骤及基本方法；房地产市场分析中的信息类型；房地产市场预测及方法；盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析的概念；可行性研究报告的写作要点。（2）应掌握的内容：可行性研究的工作阶段；可行性研究的内容；房地产市场分析的内容；房地产开发项目财务评价中的主要变量；可行性研究报告的基本构成。（3）应熟练掌握的内容：房地产开发项目成本费用构成及估算；财务评价的主要工作内容和技术经济指标；计算实例。2、本章重点难点分析（1）重点掌握开发商成本利润率、成本收益率、净现金流量、财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期的计算。（2）重点掌握例51、例52、例54，会用计算器进行计算。第六章 房地产开发的建设过程1、本章学习要求（1）应熟悉的内容：建筑工程施工招投标的基本概念 ；建设工程施工的合同形式与通用合同条款；项目管理的概念；开发项目工程施工建设的管理。（2）应掌握的内容：工程建设项目的招标方式；招标程序；房地产开发中的项目管理；工程项目的竣工验收。第七章 房地产投资的资金融通1、本章学习要求（1）应熟悉的内容：房地产项目融资的意义、融资的分类；房地产贷款的原则；房地产贷款担保的形式；房地产抵押贷款抵押物的审查确定；在建工程的抵押贷款；企业资信等级评价；开发建设项目的审查；有利于金融机构同意融资的其它因素。（2）应掌握的内容：房地产金融与项目融资的概念；房地产项目融资的资金来源；房地产贷款的分类；房地产抵押贷款的概念；个人住房抵押贷款；金融机构对项目贷款的审查内容；贷款综合评价。第八章 房地产市场营销1、本章学习要求（1）应熟悉的内容：沟通与促销组合；宣传与广告策略；房地产市场促销策略。（2）应掌握的内容：房地产的销售形式；房地产定价方法与策略；房地产营销理念。第九章 收益性物业管理1、本章学习要求（1）应熟悉的内容：收益性物业管理的基本模式；物业管理企业的选择与评价；物业管理工作的评价；写字楼物业的分类；写字楼物业的租约与租约谈判；零售商业物业的租约；零售商业物业的其它管理工作；收益性物业财务报告及预算。（2）应掌握的内容：物业及物业管理的概念；收益性物业管理的内容；写字楼分类过程中要考虑的因素；写字楼租金的确定；零售商业物业分析；零售商业物业的租金；收益性物业经营状况的评估；收益性物业管理中的经营费用。第三部分 综合练习题说明：以下练习题仅作题型参考。一、单项选择题（每小题1分，共20分。每题备选答案中只有一个最符合题意。）1 房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的（ ）。 A多样性 B固定性 C稀缺性 D体积大、消耗材料多2 风险管理包括风险的（ ）。 A辨识、归避、转移和控制 B评估、归避、转移和控制 C辨识、评估、转移和控制 D辨识、评估、归避、转移和控制 3 采用（ ）融资，可降低房地产投资者的利率风险。 A固定利率 B短期融资 C浮动利率 D非金融机构4 计算出租项目的总开发价值，需将年净租金收入折算为现值，折现率应选取（ ）。 A国库券利率 B三年期贷款利率 C社会平均收益率 D房地产投资收益率 5 下列哪项因素或措施可能会导致房地产价格下降（ ）。 A提高抵押贷款利率 B降低抵押贷款利率 C降低首期付款比例 D通货膨胀率上升6 某地营业税率5，城建税为 7，教育费附加 3，则销售税金为应纳税销售收入的（ ）。 A5 B55C15 D8567 下列房地产经营活动可能发生在房地产二级市场的是（ ）。 A国有土地使用权的协议出让 B国有土地使用权的拍卖出让 C新建房地产的买卖 D征用集体所有土地转为国家所有8 下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ ）。 A房屋出售 B房地产抵押C土地使用权转让 D土地使用权出让9 单利计息与复利计息的区别在于（ ）。 A是否考虑资金的时间价值 B是否考虑本金的时间价值 C是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D采用名义利率还是实际利率10某投资者花费 80万元购一商业店铺，出租后，每月净租金收入 1583万元，考虑月投资收益率08，则（ ）几个月可收回投资。A505 B60 C65 D75 11某公司获得 60亩居住用地使用权，规划设计条件：规划建设用地面积 37000 m2，居住建筑用地面积 32000 m2，容积率 25，居住建筑密度 04，限高 6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积（ ）。A92500 m2 B88800 m2 C80000 m2 D76800 m2 12房地产长期贷款利率上调，导致（ ）。 A新开发量增加，存量增加，租金下降。 B新开发量减少，存量减少，租金增加。 C租金增加，开发成本增加，存量减少。 D开发成本增加，存量减少，租金增加。13供给增长率超过需求，空置率上升，租金增长率仍缓慢上升，这种状况发生在房地产市场自然周期的（ ）。A第一阶段 B第二阶段C第三阶段 D第四阶段14随着自然周期通过（ ），投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高，部分投资者开始小心翼翼地回到市场中来。 A第一阶段 B第二阶段C第三阶段 D第四阶段15建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与（ ）之比。 A规划建设用地面积 B居住区总用地面积 C居住建筑用地面积 D获取土地使用权面积16收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑物的维修费、（ ）和有关税费。A管理费 B服务及设备费用C保险费 D职工工资17从事市场推广工作最基本的一点就是要清楚地了解（ ）的市场和需求。A期望 B最好C潜在 D过去18成本加酬金合同是按工程实际发生的成本加商定的（ ）来确定总承包价格的合同。A利润 B总管理费C不可预见费 D总管理费和利润19开发商在办理存款抵押贷款时，抵押存款限额底，对开发商（ ）。A有利 B不利C利弊各半 D不影响20对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选取（ ）。A买方代理 B卖方代理C联合代理 D双重代理二、多项选择题（每小题2分，共30分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意的答案。错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得05分。 ） 1 对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有（ ）特点。 A土地费用高 B投资风险减少C投资风险增加 D开发周期缩短2具备开发建设条件，立即可以开始建设的熟地与必须经过土地再开发过程才能用于建设的生地的价格差异为（ ）。 A土地开发费用 B土地开发利润 C土地开发费利息 D地价款利息 3与其他投资相比，房地产投资的优点有（ ）。 A能够得到税收方面的好处 B能抵消通货膨胀的影响 C自然寿命周期长 D变现容易 E提高投资者的资信等级4 房地产开发投资较置业投资（ ）。 A投资回收期长 B风险较大 C提高投资者资信等级 D回报丰厚 5 国家调高贷款利率，会（ ）。 A抑制房地产需求 B增加房地产供给 C增加银行风险 D导致房地产实际价值拆减 6 房地产置业投资的目的一般有（ ）。 A满足自身生活居住 B满足自身生产经营的需要 C转让给新的投资者 D出租给最终的使用者 7 土地使用权出让可采取（ ）形式。 A协议 B招标C公开拍卖 D补地价8 对于置业投资而言，投资的经济效果表现为（ ）。 A销售收入 B物业增值C减少纳税 D股权增加E租金收入9在市场经济条件下，基础利率的高低主要取决于（ ）。 A社会平均利润率 B风险因素 C资本供求状况 D通货膨胀率 E国家宏观信贷政策10房地产投资的系统风险包括政策风险、（ ）等。 A或然损失风险 B市场供求风险 C持有期风险 D通货膨胀风险11按照合同所包含的工程范围以及承包关系不同，合同形式可分为（ ）。 A总包合同 B分包合同 C成本加酬金合同 D独立承包合同 12（ ）等是影响物业租金收益的主要因素。 A公司职员工资水平的高低 B宏观经济形式 C供求关系 D位置13开发成本上升在房地产价格不变时使（ ） A开发项目数量减少 B房地产存量增加 C租金、价格上涨 D房地产存量减少 14收益性物业管理的原则包括（ ） A专业化管理原则 B分散管理原则 C创造性管理原则 D社会化原则 15在资金融通过程中，按融入和融出资金双方接触和联系方式上的不同，可将资金融通划分为（ ）。A项目融资 B直接融资C非项目融资 D间接融资三、判断题（每小题1分，共10分。注意：判断错误倒扣1分，本大题最多扣至零分。）1 某项目第一年初投资500万元，第二年初投资300万元，第三年初投资200万元，则项目总投资为1000万元。（ ）2 以划拨方式取得土地使用权的单位，若将其房地产转让或出租，应将转让收入或租金收益中所含的土地收益上缴国家。（ ）3 投资建设城市道路、净水厂、污水处理厂等城市基础设施而分摊在开发项目上的费用可归入前期工程费中的三通一平费。（ ）4 房地产投资能够得到税收方面的好处是指从事房地产投资可以减免营业税，而降低税负。（ ）5 在存在通货膨胀时，投资者通常提高期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。 （ ）6 投资回收是总开发成本的回收，投资回报主要表现为开发商利润。 （ ）7 受人们对客观世界认识程度限制，可行性研究具有相当程度的不确定性，因而它只能作为投资决策的参考。 （ ） 8 在房地产开发项目的不确定性分析中，盈亏平衡分析主要在于确定开发项目的利润。 （ ） 9 工业厂房、仓库、零售商业中心也是物业管理的对象。 （ ） 10开发商在使用公开招标方式选择承包商时，总是选择报价最底者。 （ ） 四、计算题（共40分）1某开发商通过出让方式以1000元/平方米的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚需投入的拆迁安置补偿和其它土地开发费为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000平方米，建造成本为2500元/平方米，专业人员费用为建造成本的12，电贴费和用电权费等其它费用为400元/平方米，管理费用为建造成本、专业人员费用及其它费用之和的5，销售费用和销售税金分别为总销售收入的25和6。如果该项目的开发期为36个月，建造期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿和其它土地开发费在建造期开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其它费用和管理费用在建造期内均匀投入，贷款利息为9，写字楼建成后的销售价格为9600元/平方米，试求该项目的开发商成本利润率。（15分）2某住房售价30万，银行提供7成20年期按揭，目前贷款利率为6 。问购房者支付首期房款后，每年应偿还银行本息多少元？若5年后，贷款利率上调为10 。则5年后，每年又应偿还银行本息多少元？（10分）3某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼，该写字楼的可出租面积为1万平方米，购买后即可以出租。已知第15年的年租金为840元/平方米，出租率为70；第61