全程策划提纲(同名2771).doc

湖北百盟投资集团有限公司枣阳项目（暂）全程策划纲要 二零一一年三月十八日枣阳项目（暂）全程策划纲要 目 录一、全程策划工作内容4二、项目全程策划工作流程7三、全程策划工作纲要8四、项目全程策划工作周期14一、项目全程策划工作内容表一：卖给谁?工作项目工 作 内 容1、宏观环境研究宏观经济环境、社会背景、未来发展规划2、市场状况调查项目所在地市场供求状况；项目现状，项目所在区域的购买力、交通、人文、商业状况以及住宅、商业地产发展状况等。3、项目及周边状况调研项目期望值，周边环境，周边竞争状况，周边配套状况，周边交通状况，项目SWOT分析、类比项目的客户群体。4、地块调研及分析对项目周边环境、地缘现状进行详细调查和列示；对项目地块的劣势、优势、机会及威胁等进行分析。5、消费市场及购买需求分析类别需求，市场状况，消费习惯、消费能力及消费心理，消费能力与消费者社会层次架构，需求时段等。成果：项目调研分析报告表二：卖什么?工作项目工 作 内 容1、产品建议产品规划建议、产品结构建议、产品设计建议、配套建议等。2、定位策略项目定位、命名定位、功能定位、业态定位、租售比例定位、市场定位、形象定位、档次定位、目标客户定位、价格定位等。3、经济分析项目概况与经济数据分析，投资概算等。成果：项目市场定位报告表三：怎么卖?工作项目工 作 内 容1、项目营销策略整体销售策略、分阶段销售策略、整体推广策略、分阶段推广策略、入市策略、价格策略、促销策略、媒体组合策略、媒体执行方案等。招商策略、招商执行方案。2、销售计划销售目标的制定、销售周期设定、分阶段销售计划及执行方案。3、营销现状调研市场营销状况调研、营销引导趋势、营销渠道分类，媒体调查等。4、广告推广策略广告策略、媒体组合、广告费用预算、广告效果跟踪及评估等。5、销售队伍建设和培训销售队伍建设及培训、建立销售管理的各项规章制度。6、销售物料准备销售过程所用的销售表格、销售文件、销售物料、售楼处建议、样板房建议、销售现场包装等。7、入市前营销推广策略入市时机建议、入市活动建议及执行方案、入市准备、开盘执行方案等；8、适时性销售监控与整改分阶段定期对现场销售的反思及整改营销方案，且监督实施成果：项目营销方案二、项目前期策划工作流程1、项目前期策划的解决方向：通过专业的、有效的适合本项目的研究分析，系统提出产品全程营销的解决方案，把握项目开发中【 市场 产品 市场】的营销环节，首先在产品定位和设计阶段提升项目的开发价值。2、项目前期策划阶段工作流程：市场供求 及 客户市场定性/定量分析提供客观有效的市场依据 项目评价 及 市场定位体系提案找寻项目最精准的定位方向 产品规划设计建议产品规划设计的完善，挖掘项目卖点 财务分析 及 最佳价值论证开发价值的最优方案选择销售&招商执行方案用销售、招商组合实现项目利益最大化三、全程策划工作纲要第一部分：市场调研分析调查目的：为项目定位、设计及产品研发提供客观的、准确的、有效的、前瞻性的市场依据；调查方法：实地调查、文献调查、问卷访问、深度访谈（采用专业、有效、客观的客户调查研究方法。）成果形式：定性/定量图文分析报告； 成果内容：项目市场调研报告工作纲要：1.调查综述1.1调查目的1.2调查原则1.3调查方式1.4调查范围1.5调查时间1.6调查结论2.宏观经济概况2.1经济发展背景2.2国内社会宏观经济运行情况分析2.3武汉市经济发展形势分析2.4项目所在区域经济发展分析3.武汉市房地产发展状况 3.1 武汉市房地产发展综述 3.2 武汉市商业地产发展综述 3.3项目所在区域房地产发展描述4.汉正街服装业调研分析4.1 汉正街服装业发展概况 4.2 汉正街服装业经营现状分析 4.3 汉正街服装业产业链分析 4.4 汉正街服装业经营者投资需求分析 4.5 汉正街服装业发展前景分析5.汉正街小商品业调研分析5.1 汉正街小商品业发展概况 5.2 汉正街小商品业经营现状分析 5.3 汉正街小商品业产业链分析 5.4 汉正街小商品业经营者投资需求分析 5.5 汉正街小商品业发展前景分析6.汉正街消费者调研分析6.1 汉正街消费者构成分析 6.2 汉正街消费者消费习惯分析 6.3 汉正街消费者投资需求分析 6.4 汉正街消费者消费心理分析7.竞争项目调查分析7.1已经营之重点项目分析7.2在建项目分析7.3待建项目分析8项目自身调研8.1项目位置分析8.2项目用地概况8.3项目经济技术指标8.4商业环境和氛围分析8.5交通便捷程度概况8.6市场需求分析8.7周边配套调研分析8.8项目开发适宜度分析第二部分：项目定位分析分析目的：解决“卖什么，卖给谁”的关键问题，提出产品开发的系统定位，为项目发展走向、设计概念确定市场指向；创作方法：SWOT分析；市场细分理论；产品定位细分；静、动态财务分析理论；成果形式：文字表现 + 图片提示； 成果内容：项目市场定位报告 工作纲要：1.前言1.1定位策略的把握1.1.1定位的基准原则1.1.2定位的逻辑结构1.2本项目核心问题的提出1.3本项目最大价值挖掘2.项目评价2.1项目概况2.2技术资料2.3地块资源2.4周边环境及景观2.5交通条件2.6规划背景2.7街区功能2.8 SWOT分析3.项目定位体系3.1项目整体定位3.2市场定位 3.3功能定位3.4项目档次定位3.5形象定位3.6客户定位3.7建筑风格定位3.8配套环境定位3.9业态定位3.10案名推介/主题口号3.11价格定位4.项目发展建议4.1项目开发周期建议4.2配套功能建议4.3管理模式建议4.4总建筑单体的平面组合优化建议4.5公共空间布局和装饰设计建议4.6公共配套设施概念与功能建议 5.项目财务分析5.1项目租售模式建议5.2项目租售比例建议5.3静、动态经济数据及回报分析5.4边际效应及财务分析5.5最大价值论证分析 第三部分：营销执行方案分析目的：解决“怎么卖”的关键问题，制定项目整体及分阶段营销推广策略及执行方案，力求项目价值及利益最大化；创作方法：营销策略、营销执行方法、媒体规律、活动营销规律；成果形式：文字表现 + 图片提示； 成果内容：项目营销方案 工作纲要：1.项目营销策略1.1项目整体营销策略1.2项目销售阶段划分1.3项目分阶段营销策略1.4项目核心价值挖掘1.5项目核心卖点分析1.6分阶段卖点整合及表现2.项目销售策略2.1项目整体销售策略2.2分阶段销售策略2.3入市时机分析2.4价格策略&分阶段价格体系建议2.5招商策略&分阶段招商执行3.项目推广策略3.1项目整体推广策略3.2分阶段推广策略3.3媒体组合策略3.4分阶段媒体策略3.5促销策略3.6活动策略3.7广告费用预算3.8广告效果跟踪及评估4.销售准备工作分析4.1销售条件分析4.2销售物料建议（楼书、招商手册