（工商管理专业论文）我国房地产金融风险的防范与控制.pdf

中文摘要 近年来 我国房地产行业在国民经济中发挥着越来越重要的作用 与此同时 房地产金融也随之快速发展 并成为房地产行业的重要支撑 我国房地产行业发 展势头 过猛 银行信贷过于集中的状况使得房地产金融机构承担着较高的金融 风险 本文从金融机构角度研究房地产金融风险 并提出风险防范与控制的对策 和建议 本文采用定量与定性相结合的分析方法 得出目前我国局部地区存在房地产 泡沫的结论 通过实证研究 作者认为房地产银行信贷集中使得我国银行业承担 着房地产行业较高风险 房地产泡沫与银行信贷之间存在较强的联动机制 即银 行信贷额度的提高和信贷条件的放松会助长房地产投机行为 从而促使房价上涨 房地产泡沫进一步膨胀 房地产泡沫膨胀 房价增长会助长房地产投机行为 从 而扩大银行信贷 本文还采用对比分析法 比较我国与美国次贷危机环境下房地 产金融状况的相似之处 从而研究风险防范的启示和借鉴 文章共有五章 第一章引言 阐述论文研究背景 研究方法及论文结构 第 二章介绍房地产金融风险的基本理论和现状 区分房地产价格泡沫 房地产经济 泡沫和泡沫经济相关概念 判断我国是否出现房地产泡沫 并指出我国存在房地 产银行信贷程度较高的现象 分析我国房地产泡沫和银行信贷之间存在的关联机 制 第三章分析我国房地产金融风险与国外的启示 研究我国房地产金融风险存 在的问题和产生的原因 分析美国次贷危机和日本金融危机对我国的启示 第四 章为我国房地产金融风险防范和控制 从不同角度提出房地产金融风险防范的对 策和建议 关键词 房地产金融风险 银行信贷集中 房地产泡沫 房地产金融风险防范与 控制 a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s c h i n a sr e a le s t a t ei n d u s t r yh a sb e e np l a y i n ga ni n c r e a s i n g l yi m p o r t a n tr o l ei n t h en a t i o n a le c o n o m y a tt h es a a l l et i m e r e a le s t a t ef i n a n c eh a sa l s od e v e l o p e dr a p i d l ya n db e c o m e a l li m p o r t a n ts u p p o r ts t r u c t u r ef o rr e a le s t a t ei n d u s t r y r e a le s t a t ef i n a n c i a li n s t i t u t i o n s l i k eb a n k s h a v eh a dt ou n d e r t a k em o r ef i n a n c i a lr i s k su n d e rt h i s e x c e s s i v e r e a le s t a t ed e v e l o p m e n ta n d c o n c e n t r a t e db a n kc r e d i t t l i i sp a p e ri sa ni n d e p t hl o o ka tt h e s er e a le s t a t ef i n a n c i a lr i s k sa n d m e t h o d st om i n i m i z eo rp r e v e n tt h e mf r o mt h ep o i n to f v i e wo f c h i n a sf i n a n c i a li n s t i t u t i o n b yu s i n gb o 也q u a n t i t a t i v ea n dq u a l i t a t i v ea n a l y t i c a lm e t h o d s t h ep a p e rc o m e st ot h e c o n c l u s i o nt h a tar e a le s t a t eb u b b l ee n r r e n t l ye x i s t si nc h i n a b yu s i n ge m p i r i c a la n a l y s i s t h e a u t h o r ss u g g e s tt h a td u et oac o n c e n t r a t i o no f r e a le s t a t eb a n kl o a n s c h i n a sb a n k i n gi n d u s t r yb e a r sa m u c hg r e a t e rr i s kt h a no t h e rc o u n t r y sb a n k i n gi n d u s t r y ra l s om e n t i o n st h a tt h e r ei sas t r o n g l i n k a g eb e t w e e nt h er e a le s t a t eb u b b l ea n dt o t a lb a n kc r e d i t 弛i m p l i e st h a ti ft h eb a n k s l i n eo f c r e d i tw e r ei n c r e a s e do ri t sc r e d i tc o n d i t i o u sb e c a m em o r er e l a x e d r e a le s t a t es p e c u l a t i o nw i l lc a u s e p r i c e st or i s ea n dt h er e a le s t a t eb u b b l ew i l lp r o b a b l ye x p a n d w h e nt h er e a le s t a t eb u b b l ee x p a n d s t h ei n c r e a s ei nr e a le s t a t ep r i c ew i l le n c o u r a g em o r es p e c u l a t i o n w h i c hc a u s e st h eb a n k sc r e d i tt o e x p a n de v e nm o r e i nt h i sp a p e r ac o m p a r a t i v ea n a l y t i c a lm e t h o di sa l s ou t i l i z e dt oc o m p a r et h er e a l e s t a t es i t u a t i o n sb e t w e e no u rc o u n t r ya n dt h eu n i t e ds t a t e sd u r i n gt h es u b p r i m em o r t g a g ec r i s i s b y c o m p a r i n gt h es i m i l a r i t i e sa n dl e a r n i n gf r o mt h o s el e s s o n s s o l u t i o n sc a nb ec r e a t e dt od e a l 谢 lt h e s a m es i t u a t i o n s t l l i sp a p e rc o n s i s t so ff i v ec h a p t e r si nt o t a l c h a p t e rii n t r o d u c e st h et h e s i sb a c k g r o u n d r e s e a r c hm e t h o d o l o g ya n ds t r u c t u r e c h a p t e ri ip r e s e n t st h eb a s i ct h e o r yo ff i n a n c i a ir i s k sa n d a n a l y z e st h ea c t u a l i t yi nc h i n a i td i s t i n g u i s h e st h ed i f f e r e n c e sb e t w e e nt h ef o l l o w i n gc o n c e p t s r e a l e s t a t ep r i c eb u b b l e r e a le s t a t ee c o n o m yb u b b l e a n d f o a m e de c o n o m y i ta l s om a k e saj u d g m e n t w h e t h e ro rn o tt h e r ei sar e a le s t a t eb u b b l ei nc h i n aa n dp o i n t so u tt h a tt h e r ei sah i g h e rd e g r e eo f d e p e n d e n c eo nb a n kc r e d i ti nc h i n a sr e a le s t a t ei n d u s t r y i ta n a l y z e st h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nr e a l e s t a t eb u b b l ea n db a n kc r e d i tc o n c e n t r a t i o n c h a p t e ri i ia n a l y z e sf m a n c i a lr i s k si nc h i n a sr e a le s t a t e i n d u s t r ya n dl e s s o n sf r o mo t h e rc o u n t r i e s i ts t u d i e st h ep r o b l e m sa n dc a u s e so ff m a n c i a lr i s k sa n d g i v e se n l i g h t e n m e n tt oc h i n ab ya n a l y z i n gt h eu s s u b p r i m em o r t g a g ec r i s i sa n dj a p a n sf i n a n c i a l c r i s i s c h a p t e ri vi sa b o u tf i n a n c i a lr i s k sc o n t r o la n dp r e v e n t i o n i t v e sa d v i c e sa n ds u g g e s t i o n st o p r e v e n tf i n a n c i a lr i s k sf r o mv a r i o u sp o i n t so fv i e w k e yw o r d s r e a le s t a t ef m a n c i a lr i s k s b a n kc r e d i tc o n c e n t r a t i o n r e a le s t a t e b u b b l e c o n t r o la n dp r e v e n t i o no fr e a le s t a t ef m a n c i a lr i s k s 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成果 除了文中特别加以标注和致谢之处外 论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果 也不包含为获得北京交通大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料 与我一同工作 的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意 学位论文作者签名 签字日期 年月日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解北京交通大学有关保留 使用学位论文的规定 特授权北京交 通大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索 并采用影印 缩印或扫 描等复制手段保存 汇编以供查阅和借阅 同意学校向国家有关部门或机构送交论文的复印 件和磁盘 保密的学位论文在解密后适用本授权说明 学位论文作者签名 瞬 缎 导师签名 文步句夕劳 签字日期 上 歹年参月 上日 签字日期 乃 尸年6 月iz e i 致谢 本论文的工作是在我的导师文海涛副教授的悉心指导下完成的 文海涛副教 授严谨的治学态度和科学的工作方法给了我极大的帮助和影响 在此衷心感谢三 年来文海涛老师对我的关心和指导 文海涛副教授对于我的科研工作和论文都提出了许多的宝贵意见 在此表示 衷心的感谢 另外也感谢我的家人 他们的理解和支持使我能够在学校专心完成我的学业 1 引言 1 1 论文的研究背景和意义 1 1 1 研究背景 本世纪初 美国次贷危机的爆发使全球经济陷入衰弱期 我国面l 临发展经济 和抑制经济泡沫的双重难题 2 0 0 8 年 我国房地产经济受到全球经济危机影响 陷入低迷状态 2 0 0 8 年全国房地产成交量萎缩 平均房价出现下滑势头 为了重 振房地产经济 我国采取了一系列扩张性货币政策和财政政策 其效果还有待于 进一步研究 近几年 房地产行业已经成为我国国民经济支柱产业之一 房地产行业的健 康发展直接关系到整个宏观经济运行 随着我国经济快速增长 城市化进程加快 和国际上对人民币升值预期 我国房地产行业呈现过热势头 据考察 我国局部 地区已经出现房地产泡沫迹象 抑制房地产泡沫已经成为近几年政府工作的主旋 律之一 温总理在2 0 0 6 年3 月人大会上说 抑制房地产泡沫化增长 不仅是民 生问题 经济增长问题 金融风险问题 更是国家在战略机遇期能否形成国际竞 争力的大问题 房地产是资金密集型产业 它与金融业息息相关 我国房地产行业融资模式 单一 资金来源高度集中在银行信贷 这就使得银行业承担着我国房地产行业大 部分的金融风险 对于房地产金融的研究 国内外文献普遍认为银行信贷过度是房地产泡沫的 主要因素 g r a g m a n 1 9 9 9 认为在房地产市场中所有的泡沫都有一个共同点 即 都是由银行融资的1 a l i e n 等人 1 9 9 8 说明了银行等金融中介的代理问题如何导 致了资产泡沫的存在 他们认为资产价格与信贷数量相关 资产回报的不确定性 将导致资产泡沫的产生 而人们对未来信贷扩张的预期以及信贷扩张程度的不确 定性将提高泡沫的严重程度 武康平 皮舜等 2 0 0 4 建立了房地产市场与信贷市场的一般均衡模型 通 过对均衡的静念分析 得出的结论是房地产价格上涨导致银行信贷增加 银行信 贷供给增加导致房地产价格上涨 两者之间存在反馈的作用机制2 李建长 史晨 揪利用1 9 9 8 年1 月至2 0 0 4 年9 月之间的季度数据 对我国房地产价格波动和银 1 参见 a l l e na n dg a l e b u b b l e sa n dc r i s i s w o r k i n gp a p e r t h ew h a r t o ns c h 0 0 1 u n i v e r s i t y o fp e n n s yl v a nia 1 9 9 8 2 参见 皮舜 武康平 房地产市场发展和经济增长间的凶果关系对我国的实证分析 j 管理评论 2 0 0 4 3 行信贷之间的关系进行了实证研究 结论是银行过度放贷并不是目前房地产价格 上涨的根源 而房地产价格上涨对银行信贷扩张的作用却不能忽视 在短期内 信贷规模的变化对房价波动的影响不大 从长期来看 房地产价格波动与银行信 贷增长存在着正相关性 相关系数是1 0 9 2 1 1 2 研究意义 我国是否存在房地产泡沫和房地产行业银行信贷过分集中等现状是近几年社 会上普遍关注的话题 本文以此命题具有一定现实意义 本文研究了房地产泡沫与房地产行业对金融业产生的金融风险 分析房地产 泡沫与房地产行业银行信贷集中 房地产行业银行信贷集中与金融风险之间的联 系 研究我国目前房地产金融风险的现状及特点 论文主旨是为了控制和防范金 融机构中存在的房地产金融风险 另外 笔者查阅了大量中外资料 研究其他国 家在应对房地产金融风险方面的经验与成效 提出适合我国房地产金融风险防范 和控制的方法和策略 1 2 研究思路与方法 1 2 1 研究思路 分析发现房地产泡沫与房地产银行信贷集中之间存在较为明显的关联 即此 高彼涨的联动机制 而房地产资金来源过分依赖银行信贷的现状使得目前银行业 承担着房地产大部分金融风险 作者认为 我国房地产金融风险主要来源于房地 产泡沫与房地产银行信贷集中的共同作用 且这种风险高度集中在银行业 在文章中 作者首先阐述房地产金融风险的基本理论 分析我国房地产金融 风险现状 通过指标分析法得出我国局部地区存在房地产泡沫的结论 分析我国 房地产银行信贷集中的现状 产生原因和危害 分析我国房地产泡沫与银行信贷 集中之间的联动机制 通过分析 得出房地产泡沫和银行业信贷集中是房地产行 业金融风险主要诱发因素的结论 文章借鉴国外房地产金融风险的防范经验 提出我国房地产金融风险防范对 策和思路 1 2 2 研究方法 本文采用理论分析和实证分析 定性分析与定量分析 系统分析和比较分析 相结合的方式 对我国重要城市房地产泡沫进行了实证分析 研究我国房地产泡 2 沫形成机制和金融风险来源 本文涉及房地产经济学 行为经济学 金融经济学等相关学科知识 从不同 角度进行分析与研究 1 3 论文结构 论文分为五个章节 第一章引言 介绍论文背景及意义 研究方法 文章结构等问题 第二章房地产金融风险的基本理论及现状分析 阐述房地产金融 房地产金融 风险等概念 房地产金融风险的形成机制等内容 分析我国房地产金融风险现状 第三章我国房地产金融风险分析与国外借鉴 概述我国房地产金融风险 分析 我国房地产金融风险存在的问题 国外房地产金融风险防范借鉴 第四章探讨我国房地产金融风险的控制与防范策略 2 房地产金融风险的基本理论及现状分析 2 1 房地产金融风险 2 1 1 房地产金融风险定义 房地产金融是指房地产开发 流通和消费过程中 通过货币流通和信用渠道 所进行的筹资 融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称1 房地产金融业务 的内容包括吸收房地产业存款 开办住房储蓄 办理房地产贷款 尤其是房地产 抵押贷款 从事房地产投资 信托 保险 典当和货币结算以及代理房地产有价 证券的发行与交易等 房地产金融风险是指在房地产资金融通过程中 由于各种现实中无法确定的 因素 使金融系统特别是银行实际收益与预期收益发生了一定偏差 从而蒙受损 失或获得额外收益的机会和可能性2 我国房地产金融经过几十年的发展 已逐渐形成一套房地产金融体系 以商 业银行贷款为主 房地产基金 住房储蓄银行 住房合作社等为补充的房地产金 融体系 由于我国房地产开发对银行贷款有着较强的依赖 因此 我国房地产金 融风险集中表现在银行贷款风险 需要指出的是房地产金融风险既包括可能带来的未知收益 也包括可能承受 的未知损失 在房地产经济高涨时期 贷款银行是房地产经济的受益者 在房地 产经济衰退时期 贷款银行则不可避免地要承担一定损失 本文研究目的是为了 规避房地产金融风险带来的损失 所以文中房地产金融风险指未知损失 2 1 2 房地产金融风险分类 房地产金融风险主要包括流动性风险 市场风险 经营风险和违约风险 房 地产泡沫破灭使金融机构承受的风险主要是市场风险和违约风险 由于金融机构 在房地产方面的信贷过分集中而造成的风险往往属于流动性风险 a 流动性风险 1 参见 房地产金融 营建元著 上海财经大学出版社 2 0 0 1 1 2 2 参见 房地产泡沫与金融风险 汪利娜著 经济观察报 2 0 0 3 6 4 流动性风险是指由于房地产贷款资金的来源与运用在期限 结构 数量上的 不匹配而引起的商业银行资金周转不长的风险 我国房地产开发贷款主要来自于四大国有商业银行 贷款期限一般是5 年 这种银行现金流短存长贷的结构很容易导致银行出现流动性风险 据经验而言 如果房地产贷款占总贷款的3 0 则很容易引发金融机构的流动性风险 我国目前 房地产贷款占总贷款比例1 0 一2 0 贷款结构比较健康 但如果不加以控制很容易 导致流动性风险 3 0 0 0 0 2 0 0 0 0 1 0 0 0 0 o 一 7 铲謦驴鬻鳓移警簿 i o z 4 锈辨芽 攀黟 2 0 0 0 0 际 工商银行建设银行中国银行交通银行招商银行 口公司类总贷款 亿元 房地产贷款 亿元 图12 0 0 7 年1 击月各银行总贷款额度与房地产贷款额度 b 市场风险 市场风险是指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资和房地 产贷款带来的风险 在经济高涨时期 容易形成房地产经济泡沫 房地产较高的收益使得金融机 构对房地产市场持乐观预期 于是将资金大量投向房地产行业 然而 当房地产 泡沫破灭或其他原因导致房价下跌时 金融机构贷给房地产行业资金中就会出现 大量坏账 金融机构承担的这种风险就是市场风险 c 经营风险 经营风险是指由于公司决策人员和管理人员在经营管理中的决策失误而导致 公司盈利水平变化从而产生投资者预期收益下降的风险 由于房地产具有不可移动的特征 房地产投资于其他投资相比而更具不可逆 转性 一旦开始投资就难以撤回 由于我国房地产开发资金高度依赖于银行贷款 当不确定因素导致房地产项目在开发过程中出现问题时 银行会承担大量经营风 险 1 9 9 2 年我国海南房地产泡沫破灭后 房价迅速下降 房地产信用贷款无法收 回导致许多金融机构出现支付困难和信用危机1 d 违约风险 1 参照 朱玉娜 石可 吴敏洁著 金卡工程杂志 2 0 0 8 年第6 期 1 4 究机构的估算数据是前者的2 3 倍 我国金融市场远没有日本发达 而我国房地 产开发银行信贷集中度比日本还高 由此可见 我国金融体系承担着银行高度房 地产信贷集中所带来的风险 如果任由我国房地产泡沫经济继续扩张 银行高度 集中的房地产信贷继续蔓延 一旦房地产泡沫破灭 我国金融体系也将受到重创 2 4 我国房地产泡沫与银行信贷的关系 房地产泡沫与银行信贷集中之间存在着较为明显的双向联动机制 在房地产泡沫高涨阶段 银行信贷会大量涌入到房地产行业 相反 银行信 贷大量地流入到房地产行业也会助长房地产泡沫的进一步膨胀 它们之间的关系 体现在 2 4 1 银行信贷增加是房地产泡沫产生的前提 没有银行信贷支持 房地产行业就失去了资金依托 也就无从谈起房地产投 机行为 因此也就不会出现房地产泡沫 在房地产市场中 房地产供应相对于需求具有一定滞后性 因此房地产市场 价格不能随着供求变化而时时调整 在供求平衡时 市场中房地产项目并不会受 到供求变化而立即减少 与此同时 由于银行业与房地产行业信息不对称 供求 平衡的信息并不会立即传递到银行部门 因此银行会继续为房地产行业提供信贷 最终的结果是房地产市场持续出现供大于求 房地产市场价格逐渐大于其价值 房价继续攀升 导致房地产泡沫不断膨胀 2 4 2 银行信贷增加促进房地产泡沫形成 银行在给房地产开发企业提供贷款时 主要依据抵押物价值 通常是房地产 作为抵押物的价值 而银行估算抵押物价值主要参考当前市场价格 在房地产行 业繁荣时期 房价上涨 银行按照市场交易价格往往会高估抵押物价值 银行资 产增加会促使其增加信贷数额 又由于银行对房地产市场信息不对称 房价上升 通常意味着房地产经济繁荣 抵押物遭受的损失降低 于是银行会对房地产贷款 持乐观预期 减少对信贷额度的控制 宽松的银行信贷政策也会使房地产行业吸纳较多的银行信贷 房地产行情好 转时期 房地产领域投资者增加 宽松的银行信贷政策给众多投资者提供了良好 的资金支持 这就在一定程度上助长了房地产投资 不可避免地产生房地产投机 行为 比如利用银行信贷资金圈地炒地 囤积商品房等行为 房地产投机使得房 地产价格迅速上涨 造成房地产经济繁荣的假象 房地产泡沫应运而生 1 5 2 4 3 银行信贷增加加速房地产泡沫破灭 银行在房地产泡沫迅速崩溃方面 也扮演了同样重要的角色 经过了房地产 泡沫高涨期后 当房地产价格下降 银行所拥有的房地产资产价值迅速缩水 违 约率上升 从而使银行形成不良资产 银行盈利能力下降 自身资产价值降低 市场上也传递了房地产信贷风险增加的信号 所有这些 将促使银行减少对房地 产企业的信贷供给 同时 监管部门为了应对不利局面 很有可能采取和执行更为严格的监管措 施 如提高银行准备金 提高贷款利率等对房地产业的信贷管制 这将进一步缩 减房地产业的信贷 从而对房地产价格施加了更大的下降压力 从而加速房地产 泡沫破灭 也会给信贷部门带来严重损失 2 4 4 房地产泡沫与银行信贷之间同向变动 房地产泡沫与银行信贷集中这两种经济现象是同时进行的 房地产泡沫好像 是浮在真实表面上的一层油 让放贷者看不清房地产真实的价格水平 房地产泡 沫在现实中表现为房价高于其内在价值 在房地产泡沫形成时期 银行对房地产行业盈利能力的考察是建立在不断上 涨的房价基础上 因此 银行高估了房地产行业的表现 对房地产抵押物价格的 评估也远远超过其真实价值 这种良好的收益预期导致银行进一步扩大了房地产 行业信贷 在房地产泡沫萎缩阶段 房价下降 房地产资产价格也随之降低 银 行对房地产行业做悲观预期 因此 减少房地产信贷规模 银行信贷增加使得贷款者获得的资金增加 从而投资增加 助长了房地产泡 沫继续膨胀 相反 银行信贷减少使得贷款者资金减少 从而减少投资 房地产 泡沫不再继续膨胀 1 6 3 我国房地产金融风险分析与国外金融风险防范的启示 3 1 我国房地产金融风险存在的问题 近几年 随着我国房地产金融的迅速发展 我国房地产金融风险呈现出多种 多样的表现 在国外发达的金融体系支撑下 房地产行业有多种融资方式 这就 使得金融风险分散在金融体系的各个部门 而我国金融体系发展相对落后 金融 创新速度慢 自我国房地产发展以来 银行信贷一直是房地产行业的主要融资渠 道 我国房地产金融风险集中在银行业 3 1 1 房地产泡沫导致的违约风险 从市场风险来看 2 0 0 4 年开始我国部分城市出现房地产发展 过热 势头 一些地区还出现房地产泡沫的现象 房地产市场发展过热会给金融机构带来比较大的市场风险和违约风险 一旦 房地产泡沫破灭 作为银行抵押物的房地产会迅速贬值 银行信贷资金大幅缩水 银行资产帐户中就有可能出现大量坏账 导致严重的违约风险 根据分析 我国一些房地产一线开发城市 如北京 上海 广州 深圳已经 相继出现了房地产泡沫迹象 而房地产行业发展受宏观经济的其他因素影响较大 在这些城市房地产经济一旦受到影响 金融机构将面临违约风险 3 1 2 信贷管理疏漏导致的信贷风险 我国金融机构在一定程度上存在信贷管理不科学而导致的信贷风险 为了加强控制银行对房地产行业的信贷管理 相关部门规定银行不得对资本金 所有者权益 比例达不到3 0 或朱取得证书的项目发放贷款 不得对囤积土地 囤积房源 行为的企业发放贷款 不得对其他地区的房地产开发项目发放贷款等 银行在实际操作中 由于信贷审核疏漏或其他原因会违反以上规定 从而带来银行的潜在信贷风险 另外 金融机构对房地产企业发放贷款后 很难掌握贷款者资金的使用情况和营运能力 这就使金融机构在信息上处于不利地位 房地产建设周期比较长 贷款期限通常在两年 以上 金融机构由于信息不畅不能对贷款者进行全程跟踪 因此难免在信贷管理上 山现疏漏 从而形成潜在的信贷风险 3 1 3 银行贷款结构不合理导致流动性风险 在房地产繁荣时期 我国银行信贷结构中存在倾向对房地产发放信贷的问 题 房地产行业融资比例高 一旦房地产经济出现问题 银行向房地产行业发放 的贷款无法收回 将会面临比较严重的流动性风险 3 1 4 违规行为导致的金融风险 1 7 为了套取金融机构资金 近几年社会上频繁出现 假按揭 等违法现象 有 些不以购房为目的贷款人通过垫付较低的房地产首付款而向银行申请住房按揭贷 款 从而套取银行资金 这种混乱金融秩序的行为会给金融机构带来一定的金融 风险 3 2 国外防范房地产金融风险的经验 3 2 1 美国次级贷款危机 钆美国次贷危机爆发的原因 在本世纪初 美国爆发了一场由房地产次级贷款引发的经济危机 这场危机 爆发是由于流动性过剩 一系列紧缩性货币政策和监管上的缺陷造成的 自2 0 0 0 年美国网络泡沫破灭后 为了防止经济陷入萧条 美国政府采取了一 系列降息和减税政策 低利率的货币政策和宽松的投资环境使得资金大量流入房 地产业 刺激了房地产经济繁荣 从2 0 世纪9 0 年代中期至此次危机前 美国地 价 房价不断上涨 1 9 9 7 2 0 0 5 年间 扣除通货膨胀因素房价上涨达到5 5 房价 上涨刺激了人们的购房热情 巨大的购房需求又推动了房价继续上涨 房地产泡 沫逐渐膨胀 对房地产盈利能力乐观的预期刺激了金融机构放贷行为 造成流动 性进一步过剩的局面 流动性过剩不仅使大量资金沉淀在房地产投资者手中 形 成违约风险 而且也为美国政府采取一系列紧缩性货币政策导致房地产泡沫破灭 买下隐患 迫于通货膨胀的压力 美国政府自2 0 0 4 年开始逆转低利率政策 短短两年间 连续1 7 次加息 加重了贷款者的还款负担 导致了次贷违约率大幅上升 银行坏 帐急剧增加 许多专门从事次贷抵押业务的贷款公司遭到重创 次贷风险初露端 倪 2 0 0 7 年4 月 美国第二大次级债抵押贷款公司 新世纪金融公司宣布破产 正式拉开了美国次贷危机的序幕 2 0 0 7 年8 月 次贷危机全面爆发 众多次级抵 押贷款公司破产或停业 之后次级债供应商纷纷破产 全球对冲基金也大面积宣 布解散或停止赎回 跨国投资银行和商业银行也都发出盈利预警 主要股票市场 指数也随之下跌 次贷危机迅速在美国蔓延开来 并扩散到国际金融市场 虽然美国政府采取了包括降息在内的多种调控措施 其它许多国家的央行也 为本国受到次贷影响的金融机构注入了大量的流动性资金 但是 次贷危机给世 界经济带来的震荡是难以在短时间恢复的 而且 由次贷危机带来严重影响进一 步由虚拟经济向实体经济扩散 导致次贷危机爆发的主要原因来自监管部门 在房价上涨时期 美国一些商 业银行为信用低 还款能力低 收入低的购房者做住房抵押贷款 并被抵押贷款 证券公司在虚拟资本市场证券化 监管缺陷不仅体现在抵押银行对3 a 人员发放住 1 8 房抵押贷款 还体现在抵押贷款证券公司用低质资产证券化 b 我国与美国房地产金融状况相似之处 第一 流动性过剩问题 和次贷危机以前的美国相比 我国的实际利率水平 比较低 吸引大量外资和投机资本涌入我国并向房地产行业投资 近几年政府又 连续出台了降息政策 由此助长市场上越来越多的闲杂资金 造成流动性过剩 房地产较高的盈利能力使得房地产投资迅速增加 造成我国房价持续攀升 导致 局部地区出现房地产泡沫经济 第二 房价大幅上升 次贷危机前 美国房价持续大幅上升 根据美国标准 普尔公司发布的c a s e s h i l l e r 房屋价格指数显示 美国房价2 0 0 6 年比2 0 0 0 年初 上涨近9 0 房价与租金比也比近2 0 年的历史平均水平高3 0 m b s 和c d o 未来 收益预期被国内外机构投资者一致看好 交投活跃 我国房价在2 0 0 8 年以前有持 续上涨之势 从2 0 0 2 年我国房地产进入繁荣期以来 房价持续走高 特别在北京 上海 深圳一线城市房价已经进入世界涨幅榜前列 第三 一系列紧缩性货币政策 美国次贷危机爆发原因之一是美联储采取频 繁加息政策 随着美国经济复苏 通货膨胀压力加大 美联储从2 0 0 4 年开始采取 加息政策 在1 7 次加息后 2 0 0 6 年联邦基金利率从1 回升到5 2 5 次贷利率水 涨船高 房价冲高回落最终导致次贷危机爆发 我国政府在2 0 0 7 年为了节制通货 膨胀和流动性过剩采取了相同的货币紧缩政策 2 0 0 7 年央行连续加息6 次 这与 次贷危机前美联储连续加息的措施很相似 加息后 我国贷款人还款负担增加 违约风险也在增加 第四 降低次级贷款审核标准 我国房地产行业信贷中存在 假按揭 零 按揭 现象 这在一定程度上说明银行监管体系在发放贷款中的缺陷和不足 由 于监管缺陷而导致的不良资产 随着量的增多也会给银行带来较高的风险 我国房地产泡沫经济 软着陆 的原因之一是受国际经济下滑影响 随着美 国次贷危机的爆发 我国经济受到国际经济形势恶化的冲击 在这轮经济危机刺 激下 我国房地产发展有向理性回归趋势 2 0 0 8 年年中房价开始有下滑迹象 数 据表明 2 0 0 8 年1 2 月7 0 个大中城市房屋销售价格开始出现下降趋势 2 0 0 9 年1 月房价同比下降0 9 跌幅比2 0 0 8 年1 2 月扩大o 5 个百分点 为了刺激经济增 长 2 0 0 8 年我国政府开始采取放松了信贷政策以促进房地产经济发展 虽然我国 没有出现房地产泡沫破灭而引发的危机 但是不难想象 我国在经济高涨时期也 采取了频繁的加息措施 这有可能引发房地产泡沫破灭而使经济受到冲击 c 次贷危机对我国的启示 我国房地产发展势头与美国次贷危机之前有着共同点 但又有明显区别 第 我国房地产发展历史短 房地产经济泡沫程度不及次贷前的美国 第二 我 1 9 国金融体系不发达 金融创新工具少 金融风险单一且影响面小 第三 美国次 贷危机爆发其中原因之一是由于信贷监管上的缺口 而且影响范围大 我国银行 信贷监管上也存在缺陷 比如 假按揭 零按揭 等现象 但这些现象并非普 遍存在而是特例 通过对比分析我国与美国次贷危机前状况的相似点与区别 美国次贷危机对 我国房地产金融发展具有现实意义和启示作用 第一 抑制过高的房地产泡沫 目前 对房地产是否出现泡沫问题我国专家 学者存在着分歧 这在一定程度上反映出我国缺乏一套比较完善的泡沫预警系统 对房地产泡沫判断的失利就会导致无法及时防范房地产泡沫对经济走势的不利影 响 从而酿成经济上的灾难 第二 完善信贷风险管理 次贷危机警示我们要审慎对待金融创新 做好风 险管理 房地产按揭贷款证券化是一种行之有效的金融创新工具 然而在发展它 的过程中要重视风险管理 在业务操作过程中要坚持谨慎原则 第三 注重政策的时效性 财政政策和货币政策对实体经济的影响具有一定 程度的滞后性 政府在抑制通过膨胀 流动性过剩而采取积极的财政政策和货币 政策时应考虑到对经济影响的时效性 避免由于实施过度的政策而对经济造成太 大压力 3 2 2 日本金融危机 a 日本房地产泡沫及金融风险概述 2 0 世纪8 0 年代后期 日本泡沫经济凸现 无论规模还是持续时间都是前所未 有的 这次泡沫经济是以房地产和证券为载体的资产大幅波动 最终造成金融安 全状况的恶化 日本房地产泡沫从1 9 8 6 年开始形成 据统计 1 9 9 1 年日本地价比1 9 8 5 年增 长6 1 5 其中 商业地价高达8 0 9 东京 大阪等6 个主要城市的地价增幅达 到2 0 7 其中 商业地价增幅高达3 0 3 1 9 9 1 年日本地价达到了高峰 房价泡沫 破灭后地价大幅下降 1 9 9 7 年地价比1 9 9 1 年下降2 1 8 其中 商业地价下降3 4 全国土地市值缩水了3 0 以上 6 大城市低价下降了5 6 4 其中 商业地价下降 了7 2 4 这种下滑趋势延续至今 从房地产等资产价格变动的剧烈程度来看 日本8 0 年代末以来的泡沫经济比 同期其他发生经济泡沫的国家都严重 以房地产价格为例 根据0 e c d 发布的第8 期 世界经济展望 的数据统计1 日本泡沫经济时期以住宅地价为代表的真实房 1 参见 o e c d 2 0 0 0 n o 6 8 p 1 7 0 1 7 1 地产价格在1 9 8 5 一1 9 9 0 年间的五年平均增幅7 5 仅次于西班牙1 9 8 7 1 9 9 1 年的 房地产价格增幅 1 2 0 高于英国 6 0 和其他房价泡沫膨胀的国家 其房地 产价格最大跌幅超过4 0 而其他国家只有3 0 从持续时间来看 日本此次泡沫 膨胀持续了1 6 个季度 也是所有国家里最长的 5 0 4 0 3 0 2 0 1 0 o 震 鼍簪移静 v 帮形驾锑 秒簪醚彩嬲萤 嚣i i 荤蟹7 绺搿酽 7 铹4 嬲嗍卿缆秽掌 锚缵 翁 爱 l 噌 耘 籀弗 l l洲 i 磊 兹 l 纠i l渊纠 篇 鹾 基 l l 莨崖懑一乙 ll致锄t 醴琵 图4 日本银行机构贷款结构比例图 百分比 资料来源 日本银行调查统计局 经济统计年报 虽然制造业贷款占总贷款比重较高 但不动产贷款所占比重增长迅速 打乱 了合理的贷款结构 1 9 8 5 年 日本土地资产为9 5 2 万亿日元 占国家财富的5 7 1 9 9 0 年 由于地价高涨 土地资产上升为2 3 3 8 万亿日元 是同年日本g d p 的5 倍 多 占国家财富的6 4 b 日本房地产泡沫的金融危害 日本房地产泡沫对日本金融体系带来严重危害 触发了2 0 世纪末日本金融危 机 日本房地产泡沫经济高涨推动了金融信贷的快速扩张 日本房地产开发公司 对银行有较高的依赖性 使得风险凸现在银行业 据统计 1 9 8 卜1 9 9 0 年间 日 本银行贷款保持在1 5 的增速 1 9 8 7 年的增速达到3 0 民间金融机构信贷也很活 跃 1 9 8 7 1 9 9 0 年贷款规模比泡沫前的1 9 8 3 1 9 8 6 年增长了8 0 如果考虑到日 本银行对建筑业 购房者和房地产其他相关行业的贷款 则银行信贷集中程度更 高 2 0 世纪9 0 年代 日本房地产泡沫经济破灭 土地价格狂跌不已 国家财富大 幅缩水 据 国民经济计算年报 记载 日本泡沫经济崩溃以后国民资产余额最 高值与最低值相抵后的评价损失数据显示 此次危机日本土地价格损失达5 3 3 6 万亿日元 随着房价下跌 房地产公司和相关行业公司纷纷破产 房地产行业和 相关行业的不景气造成银行系统的大量不良资产 金融业受到重创 引发了金融 危机 从此 日本经济进入低迷期 2 l c 日本经济危机对我国的启示 第一 抑制房地产泡沫 目前 我国学者对我国是否出现房地产泡沫 房地 产泡沫程度众说纷纭 缺乏一套科学的 公认的房地产泡沫预警系统 抑制房地 产泡沫 规避房地产金融风险应作为政府的一项长期工程对待 日本的房地产泡 沫长时间持续膨胀是导致金融危机的重要因素 我国应引以为鉴 第二 避免在物价未定政策上的失误 日本政府在物价稳定政策上存在失误 2 0 世纪8 0 年代后期 日本物价非常稳定 而且经济繁荣 物价稳定是反映一国经 济景气状况的指标之一 但市场经济会有大量投资行为 日本政府没有适当地对 资产价格稳定进行监控 在泡沫经济时期 土地价格远远高于价值 超出正常范 围 最终 房地产泡沫破灭使得这一政策上的失误凸现出来 第三 适时的政策 日本经济危机之前地价上涨最严重时期 日本政府并没 有采取任何措施 而是继续推行扩大内需政策 助长不动产投机 直到1 9 9 0 年才 推出限制不动产融资总量的规定 日本政府采取长达2 7 个月之久的超低利率政策 长期的超低利率使得货币供应量大增加 使得社会闲散资金不再存入银行而是用 于投机 日本政府忽视了对投资方向的引导和调节 使过多的资金流向土地和股 票市场 刺激虚拟经济增长而忽略实体经济 以此案例为鉴 我国应避免用激进 的政策来调节经济 要考虑到政策的实施与对实体经济的影响之间存在着时间差 4 房地产金融风险的防范与控制 4 1 防范房地产泡沫产生的金融风险 房地产价格过分高涨 房地产经济泡沫过度膨胀会带来金融风险隐患 严重 时还会影响整个宏观经济健康发展 抑制房地产泡沫带来的金融风险的关键是限 制过度上涨的房价 以下几种方法通过控制房价来降低金融风险 4 1 1 经济适用房等低价房入市 开展经济适用房项目可以解决房地产市场短暂而旺盛的需求 从而抑制房价 过分上扬 高价房能产生更多的利润 因此是开发者追逐的对象 目前 我国房地产市 场存在的问题是高价房数量过多 而低价房供不应求 这使得一部分对低价房的 需求不得不提高为对高价房的需求 房价从而得到提高 经济适用房等保障性低 价房的入市 将会通过满足对低价房的需求而使平均交易价格降低 从而抑制房 地产泡沫 4 1 2 征收价格调节税 采取征收价格调节税的办法可以抑制过高的房价 在房价过高的区域 地方 政府可以根据自身情况来对房地产市场价格进行评估 通过评估 找出一个合理 的价格区间 对超过合理价格区间的高价房征收价格调节税 从而抑制房地产泡 沫 4 2 防范个人住房贷款的金融风险 我国个人住房贷款主要有两种方式 一种是银行信用贷款 另一种是住房公 积金贷款 目前 个人住房商业银行贷款便于操作 是大多购房者通常采用的融 资方式 然而 个人住房贷款过分集中在商业银行给银行带来较大的风险 为了 分散风险 拓宽住房贷款融资渠道能有效地规避过分集中的金融 我国住房贷款 多元化处于起步阶段 需要政策配合和金融创新的支持 4 2 1 推动住房抵押贷款证券化 完善个人信用评级 在一些发达国家 住房抵摁贷款二级市场比较完善 我国房地产融资有向住 房抵押贷款证券发展趋势 房地产抵押贷款证券化是资本市场中最富有创意的金融创新之一 是作为一 种风险转移和融资手段而产生的 通过一系列结构安排 银行向资本市场发行证 券 将集中于自己的信用风险 利率风险 流动性风险和市场风险等各种风险进 行再分配 把风险向条件不同但具有更高风险承担能力的投资者转移 在美国 房地产金融机构通过在二级市场上发行住房抵押贷款证券 将原本 期限长 流动性差的住房抵押贷款转出 从而提高了资产的流动性 同时通过将 金额较大的住房抵押贷款分散成单位面值较小的住房抵押贷款证券 分散了经营 风险 在这种新的融资方式下 资本市场的投资者 特别是机构投资者的投资资 金成为房地产贷款的主要来源 有效地解决了银行 短存长贷 的流动性风险 美国政府为了组成住房抵押贷款证券化的实施 出资成立了联邦国民抵押协会 f a n n i em a e 又称房利美 成立于1 9 3 8 年 政府国民抵押协会 g i n n i em a e 又称家利美 成立于1 9 6 8 年 和联邦住宅抵押公司 f r e d d i em a c 又称弗雷迪 麦克 成立于1 9 7 0 年 通过这三家房地产抵押