世联某产业园区开发战略定位方案课件.ppt

1 1 打造廊坊多元复合办公聚集区开启中科商务服务新纪元 廊坊科技谷项目整体定位与物业发展方向 1 项目本体分析及开发目标解读 3 市场机会及客户分析 4 案例研究 5 整体定位与发展战略 报告汇报内容 6 经济测算 2 宏观经济背景及城市规划分析 一 项目本体分析及开发目标解读 项目位于廊坊市中科科技谷园区内 距市区8公里左右 约15分钟车程 距万庄新城6公里左右 约10分钟车程 距大学城9公里左右 约15 20分钟车程 距廊坊火车站10公里左右 15 20分钟左右 距京津塘高速出入口约10公里 距104国道3公里左右 科技谷位于廊坊市北部 与廊坊市区及北京产业重地亦庄 通州等地交通联系便捷 对内 对外均有强势的交通优势 利于企业办公和产业发展 亦庄 通州 六环 京津唐高速 有一定的规模优势 同时园区规划理念先进 定位前沿 特色鲜明 拥有最高级别孵化单位 规模 占地5000亩产业定位 科技孵化和成果转化 吸引北京 天津环渤海经济圈科技软资源 聚集高科技人才 大院大所 创业投资者和机构 培育和推劢高科技成果的转化功能定位 最具创新能力的全球第四代科技园区 中国特色 硅谷 以科技为轲体 以自主创新为核心 以 2 5产业 为主要特征 把科技 金融 生活 生态等诸多元素紧密结合 集 工作 生活 休闲 于一体的梦想创新之城 该项目被列为 联合国推进高新技术产业化及国际合作示范项目 目前已有国家科技部 中国科学院在园内设立国家级技术交易中心 科技成果孵化转化中心 2006年开工建设的科技谷预计将用5 8年时间建成 目前科技谷会所 孵化大楼 中科院工程热物理所 国家纸院 国家热工流量监督检验基地等项目全面进入施工阶段 中科院过程所 理化所 行管局已经签约正式落户科技谷 北京东方华智 大地检测 荣达通讯等一批业内领先的高科技项目将于近期开工建设 科技谷首个文化创意类项目 盛世嘉华文化创意产业基地 也已正式签约 科技谷会所已竣工使用 孵化器 中科热物理所等项目建设中 已经出让700多亩土地 同时 园区东部有一部分未拆迁土地 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 在建项目 在建项目 在建项目 中科科技谷已出让土地700多亩 已确定入园企业有18家 其中中科院相关院所达到六家 技术经济指标 占地面积 项目总占地109亩 约7 3万平方米 容积率 1 5用地性质 工业用地 50年产权科研设计用地 低密度 总建筑面积 约10 9万平方米 通达性及展示型良好 占据园区较好位置 具有一定产业氛围及环境优势 占地规模较小 中低密度开发 紧邻园区主入口紧邻园区会所及孵化器紧邻园区主路 项目通达性良好 且展示型良好地块南侧 西侧为临园区环状绿化带周边以出让土地较多 有一定产业氛围 开发进度 开发进度 预计年底或明年初开工 区位及交通条件园区临近北京 具有承接北京相关产业转业的先天性优势 临近104国道 京津唐高速等重要交通干道 对内对外通达性好 利于满足企业选址要求 定位及品牌定位为2 5代产业园 采用先进的规划理念 10分钟生活圈理念对客户具有很大的吸引力 6所中科院院所的入驻 快速提升园区的品牌效应及影响力 杉杉集团自身的品牌效应及实力 为客户的投资提供了保障 相对较低的价格优势 廊坊远郊区 北京辐射圈内交通条件优良但缺乏人气的科研用地项目 项目优劣势 项目属性界定 项目优劣势分析及属性界定 区位偏远 与城市核心区距离较远 区域认知度不够基础建设未完成 部分土地拆迁 三通一平未完成园区配套缺失 人气不足 包括居住配套 基础生活配套均进度较缓园区现状荒芜 整体形象一般 与园区整体规划差异明显土地属性问题 科研教育用地 体制内的常规变现方法受限较大 开发商目标解读 核心目标 限制条件 通过109亩教育科研用地找到高利润回报且具备复制推广价值的盈利模式 以期运用于后续1000多亩同类型用地的开发 基于园区的整体定位产权50年年限的工业用地 政策限制具有市场可实现性且能带来高利润回报1000亩能推广 企业独栋写字楼厂房生产 办公综合体公寓 宿舍 目标一 锁定具有市场 政策可实现性 能持续开发产品形式 目标二 挖掘项目的核心竞争力 区位理念低密度办公 环境成本优势配套交通政策优惠 二 城市宏观背景分析 1 宏观经济背景分析2 城市规划研究 类比唐山 政府主导 品牌开发商入驻 产业结构调整 交通条件改善 三年大变样 工程 以旧城拆迁改造方式为主 土地迅速放量 四大功能区 的新城建设 万达广场的进驻 带来内城的更新 形成一次传统城区的复兴 促使住宅价格平台过万元 渤海新世界与橙天嘉禾国际影城 戴德梁行 作为唐山西部商业焦点的地位被进一步奠定 曹妃甸成为唐山未来最重要的经济增长点 带来经济由能源向空港物流转型 2007年3月12日 新首钢在曹妃甸正式开工建设 2007年 曹妃甸港区勘探出储量达10亿吨大型油田 唐山湾大规模开发建设将成为环渤海崛起的核心发动机 唐曹高速08年建成通车 唐山至曹妃甸车程缩至40分钟 京 津至曹妃甸距离分别缩短至220公里和120公里 京唐城际铁路计划2013年竣工 届时京唐通行时间缩至30分钟 内向型 外向型 廊坊当前的发展阶段与曾经的唐山呈现相似特征 处于由内向向外向型转型阶段 近年来廊坊GDP总额 人均GDP保持快速增长 2002至2007年 廊坊市GDP呈快速增长趋势 2008年受金融危机影响 GDP增速有所放缓 但增长率仍达11 8 高于10 1 的河北省平均水平 2009年保持稳步提升趋势 2009年 廊坊市人均GDP增长率将近10 2009人均GDP值达2 84万元 是2002年1 08万元的2 6倍 廊坊市人口增长情况 自04年至08年 人口净增加21 1万人 其中外来人口增长达6 9万人 占人口增长比重为33 廊坊市就业人口结构当中低层次人口占绝大比例 其中高中及高中以下学历的占68 本科及本科以上的仅占14 拥有高级职称的只有10 随产业结构变化而来的外来人口与新出生人口数逐年增加 但从就业人口结构中低层次人口占绝大比例 廊坊市就业人口文化程度 廊坊市就业人口职称程度 廊坊市人均可支配收入与人均消费支出随GDP增长呈持续增长趋势 其中2008年人均消费性支出增长率超过人均可支配收入增长率 廊坊市人均收入及消费情况对比 河北省地级市08年社会消费品零售总额对比 2008年廊坊社会消费品零售总额在河北11个区市中排第3位 增幅排第4位 社会消费呈持续上扬态势 人均消费性支出增长较快 显示社会消费观念有较大变化 居民消费信心上涨 食品与服装消费合计占总消费性支出的42 7 消费层次仍然较低 廊坊城镇居民消费结构 消费性支出增长较快 社会消费信心上涨 但消费层次仍然较低 金字塔 型结构廊坊市第二产业占社会总体经济水平总量较大 管道局管理层 下县私企老板等处于财富顶层 城区个体业者 公务员及企业中层管理人员处于财富中层 管道局相关 IT 金融 会展 商务服务等收入水平最为突出 2009年1 9月廊坊城镇居民人均工资累计为21600元 月均2400元 第二 第三产业从业人员人均收入水平整体差距较小 2009年1至9月廊坊市分行业平均工资累计对比 管道局中层以上领导 下县私企老板 政府企业高层公务员 管道局职工 城区个体户 公务员 医生等 白领 教师 工人等 财富集中与管道局管理层 私企业主和政府高干 各行业收入水平整体不高 差距较小 形成两带一轴一中心的产业格局 承接北京 天津产业转移 两带 即依托固安 龙河 廊坊 香河 大厂 燕郊六个开发区和工业园区 沿涿密高速公路建设环北京产业带 依托留各庄 东阜 左各庄 胜芳 扬芬港 东沽港 里澜城等园区 沿廊泊公路建设环天津产业带 一轴 即依托永清 霸州 文安 大城等工业园区 沿规划建设的廊沧高速公路建设特色产业轴 一中心 即发展城市经济 提升城市的综合竞争力和辐射带动力 使市区不仅成为全市的政治文化中心 而且成为名副其实的经济中心通过 两带一轴一中心 格局的构建 增强对京津产业转移的承接能力 提高对项目投资的吸附能力 强化对产业聚集的支撑能力 进而从整体上加快我市与京津产业融合的步伐 加快我市县域之间 城乡之间的整合步伐 在空间上实现全市产业的协调快速发展 廊坊承接了大量北京制造业外溢 二产占比较高 地处京津之间的优越区位 并受惠于北京部分产业的外溢 廊坊已经逐步建立了良好的工业基础 良好的环境 低廉的土地及人力成本 便利的交通等优势是廊坊市承接北京产业外溢创造的基础 目前廊坊市工业处在由传统产业向新型产业过渡阶段 已经吸引了华为 富士康 亚新科等国内外知名企业的入驻 廊坊产业现状 具有良好的工业基础 已经吸引众多电子信息 汽车零部件制造等著名企业入驻 廊坊市以第二产业为主导 在产业规划中力争形成 二三一 产业发展格局 壮大第二产业 加快第三产业发展是目前的产业发展方向 2009年廊坊市三产结构中 二产占比54 第二产业增加值626 0亿元 增长11 4 第三产业增加396 3亿元 增长12 5 二三一 产业发展格局 通过大力优化第一产业 壮大第二产业 加快第三产业特别是现代服务业的发展 形成以高新技术产业为主导 以现代制造业为支撑 产业特色明显的产业体系 优化第一产业 突出科技兴农 绿色生态和食品安全 加快现代农业发展 壮大第二产业 一是加快发展高新技术产业 大力发展电子信息产业 二是改造提升传统产业 积极推广运用信息技术和先进适用技术 加快信息产品与传统产品的融合 以市场为导向 推动食品加工 汽摩配件 建材 木材加工及家具制造等传统产业在研发 设计及工艺技术等方面的创新与变革 加快第三产业 一是大力发展现代服务业 重点发展现代物流业 信息服务业 会展旅游 房地产业 二是面向京津市场 在廊坊市区筹划建设一个集购物 休闲 娱乐 商住为一体的多功能 全方位的大型摩尔购物中心 2009年廊坊市三产结构 廊坊产业结构变化 产业发展总的定位是 坚持 以高科技 外向型为主导 现代制造业和新兴服务业并举 重点发展电子信息 汽车零部件 金属制品 木材加工及家具制造 食品加工与制造 会展旅游等六大主导产业 廊坊市在发展二产的基础上 以高科技 外向型为主导方向 做强六大主导产业 同时发展新兴产业 社会财富呈金字塔型结构 整体收入水平不高 仅管道局 私营企业主和部分从事新兴产业者财富水平较突出 城市经济增长较快 处于一个由内向型向外向型转型的一个过度阶段 人们对经济发展前景看好 整体消费信心增加 但消费层次较低 社会消费 产业结构升级带来大量外来人口 房地产市场存在大量刚性需求 人口变化 经济发展 财富结构 宏观经济小结 以二产为主 形成六大主导产业 承接京津产业转移 产业结构 二 城市宏观背景分析 1 宏观经济背景分析2 城市规划研究 廊坊 城市定位 京津冀城镇群重要区域中心城市 承接京津城市部分职能 以发展高新技术产业和现代化服务业为主的生态宜居名城 近几年间廊坊先后兴建了国际会展中心 国际展览馆 华日展馆等一批现代化展馆 廊坊已经举办了中国国际管道展 东北亚暨环渤海国际商务节和中国北方农产品交易会等一批展会 以及环渤海合作机制会议 东北亚暨环渤海国际合作论坛等具有影响的会议 廊坊在京津冀城市群中的优势 地处京津之间 距离京津较近 处于京津冀城市群核心地段 交通运输便利 城市可开发空间较大 有利于商务服务 会展 高科技工业发展 北京 天津 位于京津冀城市群核心地带 承接京津冀城市圈部分职能及相关产业的转移 作为连接京津的枢纽城市 京津冀经济一体化 战略 使得廊坊发展进入快速通道 京津冀经济一体化 京津廊交通运输一体化 廊坊市区至首都国际机场客运专线将于10底开通 将投入10辆大巴车接送乘客 北京公交引入万庄路线已于8月底开通 北京公交引入永清运营线路已基本确定 年内有望开通 交通规划 结合京台 涿密 廊沧等高速公路建设 加快推进京廊轨道交通建设 加强 大三点 廊坊市区 永清 固安 间快速交通联系 构建 大三点 交通网络 北京地铁亦庄线 已确定延长至廊坊市区 但具体时间及站点尚未公布 京沪高速铁路从北京南站出发 终点站为上海虹桥 总长度1318公里 全线纵贯北京 天津 上海三大直辖市和河北 山东 安徽 江苏四省 预计通车时间为2011年末 廊坊站为高铁出京后的首站 北京至廊坊规划交通示意图 立体交通网的规划建设 拉近了廊坊与北京 天津 上海 台湾等经济强市的时间距离 为廊坊市的无限发展空间 同时也会为廊坊市企业带来更多商机 空间布局 三点组团形成市区服务密集生产区 即通过发展现代服务业 形成财富流通中心和城市的决策 管理与指挥中心 开发区的资本密集生产区 即以高新技术产业为主导 形成财富的创造中心 万庄的知识密集生产中心 即以万庄为主体 结合清华科技园 通过建立科研 高新技术产业化与风险金融一体化模式 形成廊坊市社会经济发展的动力中心 此外 结合龙河的改造与开发 聚集艺术产业 形成廊坊市的艺术之城 城市定位 京津之间的新兴城市 高新技术产业和现代制造业基地 园林式 生态型 宜居名城 整体布局呈现三点组团模式 各个组团功能相对明确 一轴 即南北绿色步行轴 北至廊坊尖塔区域南到廊坊龙河次中心区 其中 廊坊火车站南北广场至广阳道是一轴的核心组成部分 是发展特色商贸 文化交流 生态居住 游玩休憩的最佳区域 一廊 即京沪高铁景观生态廊 这是依托高铁线路及铁路两侧防护绿地构成城市特殊的生态廊道 两环 即环城水系景观带 环城奥林匹克公园 八中心 即市民广场 商业中心 休闲中心 体育中心 交通枢纽中心 商务中心 会展中心 龙河次中心 八大中心的布局奠定了廊坊未来发展的主框架 城市结构从模糊到清晰 廊坊城市新框架 一轴一廊两环八中心 全国目前唯一通过ISO14001环保体系认证的城市 被评定全国文明城市先进市 全国双拥模范城市 省级园林城市 省级环保模范城市和省级卫生城市 到2020年 廊坊市规划人均公园绿地达到15平方米 绿地率达45 以上 绿化覆盖率达到50 以上 蓝天 碧水 净土 绿化 宁静 五大工程建设宜居城市 廊坊定位 园林式 生态型 现代化 城市 历届政府对城市规划的严格贯彻 城市低密高绿的宜居面貌已初步形成 三年大变样 工程 拆迁整治 旧城改造 新城开发三大战役同时推进 09年全年完成基础设施投资158 8亿元 启动7个城中村和光明片区 银河桥棚户区改造 完成拆迁225 7万平方米 腾出土地3853亩 实施了迎宾大道提升改造 完成新华路立面改造 和平路绿化提升等12项城市精品工程 城市规划改造 廊坊市规划了 一轴一廊两环八大中心 的城市功能空间主框架 新的行政中心将迁往广阳区尖塔附近 在政府的主导下 廊坊市进行大规模的城市拆迁改造 未来几年内整个城市面貌将会发生巨大变化 提升廊坊市对外吸引力 城市规划小结 位于京津之间 具有承接两地产业转移的先天性优势 廊坊市不仅仅是被动承接两地产业转移 而是通过城市环境打造 城市营销 交通规划等多方面主动吸引两地相关产业 规划利好 城市区位 京津一体化发展战略为廊坊市的快速发展提供了新引擎 战略契机 三 市场机会及客户分析 1 廊坊工业地产市场分析2 廊坊办公物业市场分析3 北京工业地产市场分析4 客户分析 廊坊市依托其区位 交通 人才 市场等优势 大力发展园区经济 周边有大量产业园项目 市区周边永清 固安等地 也有成熟的工业园项目 从廊坊市的规划及目前园区发展可以看出 市区周边园区 南部靠近天津 大力发展工业 北部靠近北京 依托其良好的环境 大力发展高科技产业 同时 其经济开发区已经呈现一定的产业规模 在目前的基础上 政府大力发展会展经济 为廊坊市的产业发展开启新的引擎 廊坊市政府鼓励各区县 发挥廊坊市 半小时上京下卫 的地域优势 依托其目前处于价值洼地的成本优势 大力发展园区经济 固安 永清等区县均已开发出高品质 意识领先的优秀园区 廊坊市的园区经济正处于蓬勃发展阶段 廊坊市周边的产业区 以发展制造业为主 以富士康为代表已形成一定品牌知名度 项目招商状况良好 廊坊市工业地产市场分析 廊坊工业地产市场主体供应为大型工业园 以土地出让获取利润的模式为主 进行二级开发的竞争环境相对宽松 通过细分客户群 进行差异化竞争 能获取一定的市场机会 整体供应 廊坊工业地产市场以政府 企业为主导的大型工业园为主 定位于高科技产业发展的园区较少 竞争环境相对宽松 产品供应格局 各大型工业园供应以粗放的土地出让形式为主 盈利方式相对单一 独栋 花园办公等产品存在市场空白 品牌效应 廊坊现有工业园已聚集了部分知名企业入住 形成了一定的产业基础 同时在市场上形成的良好口碑为整体营商环境的改善带来了一定机遇 租售市场表现 土地出让平台价格在20万 亩左右 市场表现良好 市场风险分析 市场机会分析 产业环境 廊坊目前缺少发展高科技产业的教育 科研及产业基础 竞争环境 清华科技园主要以吸引高科技企业为主 与本项目存在竞争关系租售市场 低廉的土地价格吸纳了大量具备购买实力的优质企业客户 三 市场机会及客户分析 1 廊坊工业地产市场分析2 廊坊办公物业市场分析3 北京工业地产市场分析4 客户分析 廊坊写字楼项目较少 主要集中在广阳道 新华路 第六大街至第八大街区域 写字楼企业自用的占比较多 第六大街为写字楼 商业 公寓的综合项目 商务大厦 峰尚中心 博泰评估楼 交通规费业务楼是纯写字楼 新兴大厦 中太大厦为酒店 写字楼的综合体 写字楼共用酒店的大堂与配套 企业自建自用 出租 出售 廊坊办公物业市场以中心区写字楼供应为主 集中分布于广阳道 新华路 第六大街到第八大街区域 大部分写字楼为企业自建自用 少部分租售 廊坊市写字楼整体产品水平一般 没有高端的写字楼 1 2层基本作为底商使用 前广场 大堂 电梯间等公共空间品质较低 普遍不注重写字楼的品质 物业服务水平较低 廊坊写字楼市场销售速度较快 市场表现良好 其中 客户以本地投资客为主 企业自用客户相对较少 且以本地中小企业为主 廊坊写字楼市场整体出租率较高 其中客户以中小企业为主 本地政府机构及全国性企业的廊坊分支机构是重要组成部分 行业以贸易 咨询 金融保险为主 廊坊写字楼市场租金水平在1 1 1 5元 平方米 天之间 产品品质和物业服务是影响租金水平的重要因素 广阳道 新华路 其他区域 元 平方米 天 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 天利得益 商务大厦 尚都金茂 中太大厦 际华大厦 新兴大厦 第六大街 较高租金 峰尚中心 低租金 近一两年廊坊市商业金融用地土地出让面积达到38万平方米 建筑面积预计达到100万平方米左右 潜在竞争激烈 核心地段 产品品质 交通便利 区域价值 位于写字楼分布最多的广阳道上 周边现有资源 临近际华大厦 新兴大厦等多个写字楼 周边配套不够完善 总体点评 高品质 未做推广但销售速度很快 投资价值高 在大堂 外立面等方面超出廊坊平台水平 核心地段 产品高端 交通便利 区域价值 位于较为成熟商务区爱民东到与新华路的交叉口 周边现有资源 与交通大厦 尚都金茂和商务大厦相邻 周边配套较为齐全 总体点评 停车位较少 交通方便 区域位置好 形象高端 市政府搬迁 抓住了市场机会 核心地段 规划利好 交通便利 区域价值 位于较为成熟商务区爱民东到与新华路的交叉口 周边现有资源 与交通大厦 天利得益和商务大厦相邻 周边配套较为齐全 总体点评 区域位置好 交通方便 租金低 没有物业管理 装修水平低 电梯过少 产品品质一般 没有物业 租金便宜 核心地段 知名品牌 区域价值 位于城市步行街核心位置 周边现有资源 临近第五大街 第四大街 周边配套设施不够齐全 总体点评 物业管理好 交通方便 商业氛围不浓厚 属于较为弱化的写字楼 入口设置较为隐秘 产品质量良好 廊坊市办公物业市场总结 廊坊低密度办公物业存在市场空白 且核心区写字楼市场未来竞争激烈 随着市政府北迁 万庄新城开发等形成的城市重心北移 项目所在区域的城市价值将逐渐凸现 区域办公物业市场长期来看存在一定市场机会 整体供应 办公物业市场供应以中心区写字楼为主 郊区化低密度办公存在市场空白 整体水平 办公物业市场处于商务市场的初期阶段 整体产品水平较低 具备一定市场机会 租售市场 市场表现良好 销售价格在8000元 平米左右 销售速度在4万平米 年 租金水平在1 1 5元 天 平米 出租率在80 左右 未来趋势 商务市场需求逐步放量 对产品品质 项目形象的需求逐步提升 市场风险分析 市场机会分析 整体供应 廊坊核心区未来的写字楼供应量较大 市场竞争愈发激烈 客户 写字楼市场购买客户以投资客为主 使用客户以本地中小企业为主 承受能力有限 政府机构 大企业的分支机构承受能力较强 但数量有限且对形象 配套要求较高 三 市场机会及客户分析 1 廊坊工业地产市场分析2 廊坊办公物业市场分析3 北京工业地产市场分析4 客户分析 北京工业地产市场呈现郊区化 低密化 生态化 集群化 郊区企业总部 个性独栋类办公物业开始大量出现 郊区集群化 企业总部在郊区的聚集是北京目前总部经济发展的新特征 中关村科技园区海淀园 丰台总部基地 亦庄经济开发区已经成为北京目前发展较快 规模较大 相对成熟的总部聚集区 顺义空港商务区 常营非中心和西山片区也逐步发展 生态低密 丰台总部基地以智能化 低密度 生态型的总部楼群 形成集办公 科研 中试 产业于一体的企业总部聚集基地 各个园区 或项目 积极打造低密生态商务办公氛围 个性化独栋 亦庄联东U谷为企业提供多功能通用标准厂房 商务花园独栋办公 个性化厂房定制以及各种生活 商务配套设施 空间自由组合 BDA国际企业大道II的16栋独栋建筑 与传统不同 为每个入驻企业提供专属的独立办公空间 建筑的灵活性体现在空间可自由拆分组合 亦庄经济技术开发区 丰台总部基地片区 顺义空港商务区 常营区域 西山片区 中关村海淀园区域 国家高科技产业的摇篮和大脑 聚集了大量 各种规模的高科技企业 产业基础强 氛围浓厚 政策优越 区域成熟度 产业氛围 产业政策 区域配套 区域环境 依托资源 13000元 平台价格 电子信息行业等高科技类公司 客户情况 亦庄经济技术开发区 丰台总部基地片区 顺义空港商务区 常营区域 西山片区 中关村 依托周边生态环境 实现生态办公 未来往创意产业 数字娱乐产业方向发展 但目前产业氛围较弱 西部周边自然环境 依托资源 15000 00000元 平台价格 客户情况 实力型客户创意产业类客户 亦庄经济技术开发区 丰台总部基地片区 顺义空港商务区 常营区域 西山片区 中关村 北京最早低密度总部办公区 总部经济的先行者 依托产业氛围和成熟度 产品设计合理取得了较好的市场实现 区域成熟度 产业氛围 产业政策 区域配套 区域环境 依托资源 13000 18000元 平台价格 转制型国有企业为主 明星型民营企业 客户情况 亦庄经济技术开发区 丰台总部基地片区 顺义空港商务区 常营区域 西山片区 中关村 凭借区域发展定位 政府强势引导 发展日渐成熟 大企业拉动效应明显 目前依然存在交通距离远 配套缺乏的问题 已逐渐向外围区域扩展 低密度园区 安静的环境BDA经济开发区产业氛围 依托资源 7000 12000元 平台价格 以第二产业中的高附加值业务链客户为主 客户情况 亦庄经济技术开发区 丰台总部基地片区 顺义空港商务区 常营区域 西山片区 中关村 由开发商主导 区域无产业氛围依托 无政府支持 发展较为缓慢 借助CBD东扩 通州新城的开发 未来前景较好 开发商主导区域开发 城市发展的主导方向 依托资源 13000 14000元 平台价格 现代服务业类企业为主 客户情况 亦庄经济技术开发区 丰台总部基地片区 顺义空港商务区 常营区域 西山片区 中关村 借势北京机场的辐射带动 借势空港产业机会 定位项目发展理念 以实力型民营企业为主要购买客户 借势顺义空港理念 依托资源 14000 17000元 平台价格 现代服务业类企业为主 客户情况 亦庄经济技术开发区 丰台总部基地片区 顺义空港商务区 常营区域 西山片区 中关村 低密度独栋集群 区域标志性建筑 建筑创意设计 充分体现花园生态办公理念 以亦庄BDA为例 小独栋园区 小体量独栋 主力户型在2000 4000平米 栋 自然生态环境优秀 园区整体绿化率达到40 空气质量优于市中心一 二级 园林小品与小独栋和谐融合 营造创意环境 明星位置建筑特点鲜明 飞碟会所和88米高临街建筑 具现代感和展示性 形成商务地标 充分的花园景观交流空间 顶层花园 空中花园 下沉景观 规划布局 建筑叠加形式 空间功能分布合理 企业冠名权 规划30度旋转 以空港MAX为例 规划特色 建筑布局偏东南30度设计 争取最大化采光同时避免规划单调 建筑特色 提供专属的视觉形象和使用感受 建筑 叠加 形式 外挂消防梯 满足多种需求 顶层跃层空间 打造总裁办公室 空间及功能 每栋4 4 5层 1 4层层高3 9米 顶层6 7米 1层为接待功能 2 4层为办公功能 顶层为总裁办公室 冠名权 体现专属感 顶层总裁办公室 建筑叠加理念 空间及功能安排 面积弹性 组合多样 配套完善 前期投入控制 后期运营费用降低 企业成本个性考虑 大堂简装修 客户购买后根据自己的风格和需求进行装修设计 空调设备每一层分别控制 成本比较低 低于5A配置标准 供电系统 通讯网络接口都预留好了 客户根据自己需求安装就可以 以总部基地为例 产品面积弹性组合 楼座组合形式多样 二楼座组合 单体建建面 12层商务楼 5960平米 二或三楼座组合 6层 1620平米 7层 1910平米 8层 2190平米 10层 2860平米 11层 3150平米 12层 3445平米 四楼座组合 6层商务楼 单体1190平米或1250平米 完善的配套 满足企业商务办公需求 提升区域成熟度 有效的提高物业价值 市场认可的配套平台水平 邮局 银行 日常餐饮 高端酒店 交通 会议会展中心 公路 轨道交通 北京工业地产市场总结 整体层面 随着城市产业转移 土地稀缺因素 北京工业地产逐步向郊区市场转移 大城市的辐射范围逐步延伸到周边区域 供应层面 北京周边目前以产业园供应为主 土地资源日益稀缺 以生产加工为目标群体的工业园区逐步向周边区县转移 因此各类企业的研发 生产环节外溢势在必行 为本项目带来一定市场机会 需求层面 企业客户外溢现象大量出现 以加工制造 研发生产 总部为主的外溢顺序为主 为本项目带来大量加工制造类企业客户需求 北京的磁极效应及其周边郊区化办公物业暂未形成价格梯度 导致纯办公需求外溢的抗性较大 但伴随北京产业转移及土地资源的日益稀缺 研发生产环节逐步外溢 为本项目发展带来一定机遇 整体层面 北京的磁极效应对企业具备极强的吸附作用 同时北京的磁极效应目前暂未辐射至项目所在区域 因此本项目在对北京外溢客户的吸引力上大打折扣 供应层面 北京周边郊区化办公物业的市场供应量较大 且目前郊区化办公物业的价格梯度并未完全拉开 因此目前北京纯办公需求的客户选择面较广 被动外溢现象的抗性较大 需求层面 企业对北京的依附性较强 其中大中型企业的行政办公 市场 管理等环节尤甚 因此此类需求外溢存在一定抗性 市场风险分析 市场机会分析 三 市场机会及客户分析 1 廊坊工业地产市场分析2 廊坊办公物业市场分析3 北京工业地产市场分析4 客户分析 针对不同类型的企业 我们通过问卷调查的形式 了解企业需求及特征 覆盖原则依据项目的园区定位 有针对性调研 主要覆盖中关村 亦庄 通州 国贸及廊坊本地等区域 企业分类原则依据企业人数 办公面积划分为四类企业 其中以人数为主要参考标准 初创型企业 20人以下 200 以下成长型企业 20 100人 200 1000 实力型企业 100 500人 1000 5000 集团型企业 500 1000人 5000 以上 样本量 样本选择标准 共发放500份以上问卷 回收有效问卷117份 从企业性质 行业类别 人数规模 办公面积对企业进行一定划分 从企业性质看 主要集中在民营企业 行业中 信息软件 科技 制造业较多 其他行业较平均 100 1000人企业占比较多 办公面积依据企业类型而有所差别 依据客户访谈及调查问卷 可将市场上的企业客户分为四类 需求面积 大于2000平米 以购地为主 企业类型 多为国有二级企业 集团重组等原因划分出的二级单位 支付能力强 企业兼有研发 办公 生产功能 成熟期企业 实力型企业 成长型企业 小型 初创型企业 需求面积 在500 2000平米企业类型 a 高速发展阶段的私营企业 企业处于快速发展期b 民营上市公司 通过上市募集资金或者获得科研基金 具备一定的资本运作能力 但关注企业运营成本 注重企业形象 办公环境以及配置 高素质研发类人员占企业人员总数的60 以上 生产类型属于研发类轻型生产 需求面积 在200 1000平米企业类型 a 已经经历了初创 正在成长型的企业 且发展前景良好 有一定的支付能力b 以科技 研发类企业为主 高素质人员为主c 企业需要快速扩张 对办公需求面积较大 具备一定置业能力 但整体承受能力有限 价格敏感度较高 需求面积 小于300平米企业类型 起步阶段的企业 刚性需求 原办公物业拆迁等原因 价格敏感型企业 离原办公地点近或是离老板居住地近 有部分购置小面积物业用于注册公司 大多为需要园区政策支持的企业 多为租用 关注要素 成本交通配套 关注要素 成本 交通 配套 扶持政策等 物业需求 100 200平方米写字楼或100 200平方米SOHO公寓 对规划理念较认同对区域认可度不高 离现有办公地点太远 企业特征 选址要求 对区域及本项目的看法 初创型企业 以租用办公物业为主 价格敏感型企业 迁址倾向于就近更换地点 对项目区域不认可 企业成立时间较短 一般为5年以内 生存压力较大企业人员较少 一般为20人以下 核心人员为企业创始人对环境配套的依赖程度很高 倾向于就进迁址多为租用办公物业 部分公司购置小面积物业用于注册公司办公地点较分散 部分企业在住宅或SOHO公寓内 部分为个人工作室办公的租金 水电等花费 在成本中所占比较相对较高 对价格很敏感 蜜蜂型企业 初创型企业以租用办公为主 租金价格 交通 商业配套为其优先考虑因素 租金及价格的承受能力低 Q6 Q8 Q10 Q11 Q12 初创型企业比较看好廊坊科技谷的低价优势 低经营成本和交通条件 在物业类型上以写字楼和SOHO占比较大 Q14 Q15 Q16 1 Q16 2 Q16 3 初创型企业对居住配套要求不高 少量有需求企业 希望员工自行购买 企业会给予一些补贴 Q20 Q21 Q22 Q23 Q24 Q25 Q26 Q27 Q28 Q29 企业普遍对配套要求较高 餐饮 超市 医疗 运动场地等均有较大需求 配套不足也是企业反映的普遍问题 Q31 Q32 Q33 Q34 Q30 看重廊坊的低成本优势 并看好未来发展对园区位置较满意 但希望园区能加强配套建设认可园区规划理念 企业特征 选址要求 对区域及本项目的看法 成长型企业 爆发力强 高速成长期 成本控制型企业 有一定的经济实力 有办公生产一体化需求 企业进入高速发展时期 逐步扩大市场占有率随着实力增强越来越注重企业形象为了便于管理 有办公 研发 生产一体化需求有一定经济实力 但注重成本控制 前期投入和后期运营 对交通以及生活配套 小超市 快餐店 邮局 银行 有较强的要求 并希望能满足员工的居住需求多存在于新兴产业和高科技产业 瞪羚型企业 关注要素 成本区位交通 关注要素 成本控制 前期成本投入 后期运营成本 区位 交通 园区优惠政策 生产办公集中 物业实用性等物业需求 在200 1000平米写字楼或企业独栋 1000 2000平方米厂房 成长型企业以租用办公为主 租金价格 区位和交通成为其优先考虑因素 购买客户价格承受能力在200 500万之间 租金的承受范围较大 Q6 Q8 Q10 Q11 Q12 成长型企业看重科技谷园区的低价优势 环境和低密度办公形式 物业形式看 对企业独栋的关注度较高 对独栋的面积需求在500 1000平方米内 Q14 Q15 Q16 1 Q16 2 Q16 3 Q16 4 成长型企业对居住配套需求量有所增加 希望配比一定量宿舍和专家公寓 单位长租和员工购买均可 Q20 Q21 Q22 Q23 Q24 Q25 Q26 Q27 Q28 Q29 企业普遍对配套要求较高 餐饮 超市 休闲娱乐 医疗 教育 等均有较大需求 配套不足 没有产业氛围为主要问题 Q30 Q31 Q32 Q34 Q33 廊坊市有区位交通优势 对环渤海的覆盖能力强 适合生产基地的发展看好未来的发展不适合高端人才的引进 不利于企业人才储备 企业特征 选址要求 对区域及本项目的看法 实力型企业 看重企业形象和人才储备 资本运作能力强 支付能力强 对软环境要求较高 在本行业内有较好市场占有率和品牌效应 有区域扩张需求 有较强的资本运作能力 实力较强 支付力强企业成规模化扩张趋势 对企业形象要求高 选址倾向于中心城市 但希望把生产基地外迁对交通 人才环境 政策 产业氛围等软环境依赖度高对高端配套有需求 基本配套的要求也较高 巨蟒型企业 关注要素 区位交通成本配套服务 关注要素 区位 交通 成本 配套等物业需求 小规模购地 500 2000平米的企业独栋 1000 2000平米厂房 实力型企业以购买办公为主 区位 交通 价格 配套是其优先考虑因素 价格承受能力在1000万左右 Q6 Q8 Q10 Q11 Q12 企业看好科技谷的低价优势 交通条件和10分钟生活圈的规划理念 在物业类型上独栋和厂房均有需求 办公面积在500 2000平方米 Q14 Q15 Q16 1 Q16 2 Q16 3 Q16 4 Q20 Q21 Q22 Q23 Q24 Q25 Q26 Q27 Q28 Q29 实力型企业对居住配套有一定需求 希望配比一定量宿舍和专家公寓 单位长租和员工购买均可 Q30 Q31 Q32 Q33 Q34 企业对配套要求较高 餐饮 超市 金融 医疗 教育 运动场地等均有较大需求 配套不足 没有产业氛围为主要问题 看重廊坊市的土地购买成本及土地购买量关注优惠政策及产业发展方向看好项目所在位置及未来发展能力 企业特征 选址要求 对区域及本项目的看法 成熟期企业 明星企业 龙头企业 有很强的政府运作能力 能得到较多优惠政策 购地自建物业为主 多为该行业龙头企业 是各个省市经济开发区争抢的对象 纳税能力强的明星企业 有多个子公司因其较强的纳税能力和区域经济 就业带动作用 政府能给予较好的优惠政策及土地政策 特事特办企业多购地自建办公物业抗区域不成熟的能力较强 企业有能力自行解决员工配套需求对高端配套有要求 象群型企业 关注要素 政策区位配套交通 关注要素 区域优惠政策 区位 配套 交通等 物业需求 以购地为主 或购置2000平米以上物业 3000平米以上的厂房 成熟期企业租用 购买办公均有 政策优惠条件 区位 价格 商业配套是其优先考虑因素 价格承受能力高 可承受2000万以上价格 Q6 Q8 Q10 Q11 Q12 Q14 Q15 Q16 2 Q16 4 企业看好科技谷的低价优势 交通条件和低密度办公 在物业类型上 厂房的需求量较大 办公面积在2000平方米以上 Q20 Q21 Q22 Q23 Q24 Q25 Q26 Q27 Q28 Q29 成熟期企业对居住配套有较大需求 希望配比一定量宿舍和专家公寓 单位长租和员工购买均可 Q30 Q32 Q33 Q34 Q31 除基本配套外 企业对高端配套要求较高 金融 酒店 购物中心等配套开始出现 配套不齐全 产业聚集度不强依然是主要问题 实力型客户 成长型客户的需求点存在一定市场空间 是本项目的两类潜在客户 需求面积 大于2000平米 以购地为主 企业类型 多为国有二级企业 集团重组等原因划分出的二级单位 支付能力强 企业兼有研发 办公 生产功能 需求关注点 区域优惠政策 产业氛围 形象展示 购地自建为主 配套需求 抗区域不成熟的能力较强 公司一般对研发人员配有班车 由于业务往来需求 希望园区可以有较为高档的商务餐饮及住宿配套 成熟期企业 实力型企业 成长型企业 小型 初创型企业 需求面积 在500 2000平米企业类型 a 高速发展阶段的私营企业 企业处于快速发展期b 民营上市公司 通过上市募集资金或者获得科研基金 具备一定的资本运作能力 但关注企业运营成本 注重企业形象 办公环境以及配置 高素质研发类人员占企业人员总数的60 以上 生产类型属于研发类轻型生产 需求关注点 区域优惠政策 产业氛围 成本控制 形象展示 以购买物业为主 或小规模购地 员工生活配套 配套需求 对园区配套 银行 餐饮 娱乐休闲 公共交通等方面存在一定的需求 部分员工居住配套 需求面积 在200 1000平米企业类型 已经经历了初创 正在成长型的企业 且发展前景良好 有一定的支付能力需求关注点 园区优惠政策 物业实用性 价格较为敏感 成本控制型配套需求 对园区交通 地铁 轻轨 多条公交等便捷公共交通 以及生活配套 小超市 快餐店 邮局 银行 有较强的要求 并希望有满足员工的居住需求功能 需求面积 小于300平米企业类型 起步阶段的企业 刚性需求 原办公物业拆迁等原因 价格敏感型企业 离原办公地点近或是离老板居住地近 有部分购置小面积物业用于注册公司 大多为需要园区政策支持的企业 多为租用需求关注点 价格敏感型 园区优惠政策 物业使用率 配套依赖型 配套需求 对环境配套的依赖程度很高 针对本项目 本次深度访谈覆盖北京 廊坊两地企业客户及工业园 孵化器等专业人士 备注 访谈内容详见附件访谈纪要 北京企业客户 本项目对其吸引点 区位环境 项目区位离北京近 在距离上能接受 成本优势 北京的租金和售价逐年攀升 迫使企业外溢 廊坊低成本具有优势 企业的运营成本也相当较低 园区环境 园区的自然环境和交通环境未来远胜于北京 也同时节省了企业的交通成本 员工稳定 廊坊的房价远远低于北京 利于自身企业员工购买 能保证员工的稳定性 政策环境宽松 相对于北京 有更宽松的政策环境及灵活性 目前不足之处 购买倾向性 园区配套严重不足 企业入驻必然考虑员工的住宿 消费等问题 但目前在园区内这些都是不可见的 人力资源不足 廊坊市低层次人员供给充足 但是中高以上专业技术人员不足 很难满足企业发展需求 大型成熟期企业 倾向于购买土地 可以考虑将生产部分迁往廊坊 总部办公目前暂不考虑廊坊 中小型企业 类似与联东U谷的生产加办公的组合体可以考虑 其中业务范围主要不在北京的企业会考虑纯办公物业 除办公需求外 对于住宿配套 如员工公寓和宿舍考虑购买 结论 北京企业客户以中小型成长速度快 具备优质潜力的企业为主目前难以吸引北京大型成熟期企业客户的企业总部办公需求 成本优势和环境优势对北京企业最有吸引力 加工 办公组合体是目前北京客户需求最大的产品形式 其次是低密度的纯办公物业 廊坊企业客户 本项目对其吸引点 区位环境 项目区位离北京近 便于与北京相关业务往来 规划理念 园区的十分钟生活圈理念在整个廊坊市都是最先进的 未来园区整体形象将有别于廊坊市目前的工业园区 发展潜力 廊坊市未来发展方向北移 项目所处区域具有非常大的发展潜力 目前不足之处 购买倾向性 推进程度过慢 园区经过几年建设目前仍无明显进展 降低了企业对该园区的信心 园区配套严重不足 目前区域周边过于荒凉 相关配套设施缺乏 离市区距离较远 环境有待改善 目前园区绿化环境水平较低 风沙较大 园区环境有待改善 大型企业 倾向于购买土地 主要用于生产 廊坊周边园区仍有土地供应 可以考虑其它园区 中型企业 廊坊市中型企业倾向于购买具有完全产权的独栋独院的生产加办公组合体产品形式 小型企业 企业独栋购买力难以支撑 办公楼仍希望在市中心写字楼购买或租用 结论 廊坊本地企业客户以中型成长 实力型企业为主主要看中项目区域的增长潜力和园区未来先进的形象产品形式上倾向于具有一定生产功能的独栋写字楼需求量有限 风险大 项目潜在目标客户初步界定 需求特点 企业成立时间较短 人员较少对办公环境要求低 价格敏感对区域配套依赖度高对环境氛围依赖度高 SOHO写字楼 写字楼小面积企业独栋厂房生产研发办公一体化 写字楼企业独栋厂房生产研发办公一体化 价格敏感租用为主配套依赖度高 成本控制高成长性 有一定经济实力有厂房办公一体化需求 企业成长速度块产业领域集中在电信电子 生物技术 新材料等高新产业对于优惠侦测 园区配套有一定要求随着规模的扩大开始重视企业形象 该行业的龙头企业和明星企业政府运作能力强 特事特办抗区域不成熟能力强 能带动区域发展 初创型企业 成长型企业 实力型企业 置业偏好 购地要求为主形象要求强配套需求齐全 客户分类 基于园区定位和企业目标 快速发展的 追求生态办公环境 有外溢需求的成长型企业和实力型企业是我们项目的潜在客户 成熟期企业 企业特点 对企业形象有要求对于区域优惠政策 产业氛围有要求开始注重办公环境 支付能力强对园区配套有较高要求 形象要求强经济实力较强考虑员工生活配套 土地企业独栋厂房 来源 廊坊本地企业 北京外溢客户为主 廊坊本地为主 北京 天津外溢客户为主 四 案例分析 联东U谷苏州工业园 案例一 北京联东U谷 规划 以 微笑曲线 为理论原型 依据产业发展的附加值导向 即中间低附加值是制造 两端高附加值是营销和研发创新 为处于产业链条中不同位置的企业提供从研发到成果转化的可拓展空间 主导行业 以生物医药 精密机械 电子信息 能源环保为主导的综合性产业园区 入驻企业 康龙化成 北京 新药技术有限公司北京日佳电源有限公司北京同益中特种纤维技术开发有限公司北京中纺锐力机电有限公司 产业规划 以 微笑曲线 为模型 依据产业发展附加值为导向 为入住企业提供全方位需求服务 区位与交通 位于亦庄新城核心位置 临近两条高速公路 周边配套完善 区位 位于亦庄产业新城中心 北京中关村科技园区金桥科技产业基地内 交通 京津塘高速公路 京沈高速公路和京津城际铁路贯穿亦庄新城 五 六环城市快速路 及即将开通的L2号线和规划中的M12 S6号线连通亦庄与北京中心城及各远郊区域 将建立亦庄同首都国际机场的快速通道 规模及配套 占地100万平方米 5大功能分区 园区内配套设施齐全 规模 占地1300亩 规划建筑面积100万平方米 预计年总产值达200亿元以上 年税收达15亿元 功能组成 5大功能分区 总部商务园研发科技园配套服务园生产制造园企业订制园园区内配套设施 园区在综合配套园设有商务中心 提供企业大型会议 培训场所服务 配有银行 律师事务所 邮局 工商税务等机构 商务酒店 企业会所 餐厅 迷你高尔夫练习场 健身休闲中心等 宿舍 网球场 羽毛球馆 食堂 超市 食堂 高管公寓 一期 二期 三期 四期 企业独栋 研发办公楼 标准厂房 标准厂房 联东U谷分四期规划 从生产 研发 办公的趋势发展 顺应企业外迁的需求 多样化的产品形式有针对性地吸引不同需求的客户进驻 花园独栋 面积 800m2 3200m2 根据企业需要调整特点 容积率非常低 绿化率很高 贴近自然 和谐 安宁的办公环境租售类型 以出售为主吸引企业类型 服装设计类 文化创意类和生物医药类企业 单层厂房 面积 最大8000m2租售类型 整层出租吸引企业类型 急加工企业 新能源