产业区公共服务配套设施内容及标准探讨以天津开发区西区为例.docx

产业区公共服务配套设施内容及标准探讨以天津开发区西区为例杨郑鑫 吴昊天 吴婷 翟坤摘要：产业区作为城市经济发展的重要承载体，聚集了诸多企业,也带来了众多产业人口及生活配套需 求。因此，产业区依托周边城市地区，向综合型城区转变已经成为一种趋势。然而一些产业区由于规模大、 位置相对独立等特征，本身存在较多的生活配套需求，这些生活配套需要在产业区内部来解决。而目前对 于产业区内配套设施的内容和规模尚无标准。在此背景下，本文认为产业区配套设施应根据产业特征和产业人群特征因地制宜，根据需求频率和程度分层分级配置；根据需求的迫切程度和类型层次，远近结合分 期实施；根据人群特征和生活特征，细化内容和标准。本文以天津开发区西区为例，从西区现状及调研的 实际需求出发，提出了园区组团两级配套体系和控制性、引导性相结合的标准，以具有年轻化特征的产 业群体实际需求为依据，在配置中弱化老年设施、基础教育设施等，强化商业、文体娱乐设施的内容，并 完善设施在业态、时态、空间、时序方面的配置要求。关键词：产业区 公共服务配套设施 天津开发区西区1.背景产业区是指企业群集聚，以工业用地为主要用地性质的地区，与其类似的概念包括工业 区、开发区、产业功能区等。产业区是城市空间的重要组成部分，是城市经济发展的重要承 载体。从 1984 年我国兴建第一批开发区以来，众多城市相继纷纷建立产业园区或成立开发 区。然而在随着产业区的发展成熟，与产业配套的各种生产和生活需求会不断凸显，尤其是 一些规模较大、产业人口多、距离城市生活区较远的产业区，本身产业职工人的生活需求问 题成为影响产业区吸引人才及可持续发展的首要问题。一直以来，城市各类配套设施规划一般只考虑城市地区，围绕居住用地进行配套，而产 业区由于多为工业用地，因此很少考虑做配套，更没有相关标准。相关配套设施专项研究也 多针对城市、农村，涉及产业区的研究相对较少，且一般都是在探讨“产”和“城”关系中， 对“城”进行设施的配套，以期通过借助周边城市地区，解决产业区的生活配套需求。因此， 产业区、开发区从单一的工业区向综合性城市地区发展成为产业区发展的趋势，在研究界也 达成一定共识。然而，一些产业区由于产业类型、人群类型、区位条件等不同，短时期内不 具备发展为综合性城区的条件，则应因地制宜，研究和制定短时期、过渡期符合本地区的适 宜的配套思路和标准。本文以天津开发区西区为主要研究对象。开发区西区位于天津中心城区、开发区母区（东 区）之间，占地 48 平方公里，以先进制造业为主，具有位置相对独立、规模大、产业集聚、产业人口多且年轻化等特征。本文则通过西区的实际调研和分析，探讨具有类似特征的产业 区的配套设施的配置思路。产业区的“配套设施”，包括为生产配套的设施和生活配套的设施。本文研究的“配套 设施”，重点在于产业区职工生活配套设施，因此，在一般“城市公共配套设施”（教育、医 疗、商业、文体等）概念的基础上，增加了居住和交通设施的内容。2 开发区西区现状情况淞图 1 开发区西区区位图2.1 西区概况。天津开发区西区于 2003 年获准建立，源于缓解夕开发区母区快速发展与用地紧张的矛盾，致力于服 务天津工业战略东移、推动津滨发展轴形成的使命。 西区位于天津市与开发区母区之间，距天津中心城 区 20 公里，距开发区母区 15 公里。由于空间位置 对独立，西区可借助周边的配套设施资源相对较相少。经过十余年的发展，一些重大项目如长城汽车、 富士康等纷纷落户西区，这些项目兼具劳动密集与 技术密集的特征，所吸纳劳动力众多，对城市生活 服务功能需求十分迫切且多样。然而目前西区存在的突出问题是现有居住空间不足，配套设 施数量和类型较少，难以满足多样化的需求，导致区域活力不足，缺乏对外来人口特别是中 高端业技术人才和管理层人才的吸引。配套设施不足已经成为西区发展的瓶颈，因此尽快完 善产业区内的居住及配套设施，实现城市功能的进一步优化显得迫在眉睫。2.2 西区现在设施情况2013 年，天津开发区西区城市建设用地总面积约 2839.4ha，其中，工业用地占 52.66% ， 公寓及服务设施用地占 2.78%。虽然产业区的配套设施比例尚无明确的规范，但相比一般产 业园区及周边的产业区，西区的居住及配套用地比例过低。1：一（12013人，）居住_年西区就业人口 5.5 万人，常住人口 3.75 万人。其中，常住人口多为蓝领工_图 2 西区与其他产业区用地情况对比图_形式解决居住问题。现有职工公寓 9 处，总建筑面积 86 万平米，目前可容纳全部建成后可容纳 8 万人。公寓又分企业自建、企业定制和非定制式。其中，定制式公寓，即面向西区所有企业，目前由于环境不佳，每间住宿人数多（多_以公寓的6.14万床位，海燕、国翔为非为 8人间），整体入住率不到 40%，而另一方面，诸多大企业反应企业员工有较多的住宿需求。（2）教育设施基础教育设施方面，目前只有长城公寓内有一所幼儿园，但由于规模较小（建。筑居面积住及配套设施900 平米），尚未开园。中高等教育方面在东南组团建设有生物医药学院。O（3）医疗设施医疗设施主要包括西区医院、长城公寓门诊部、4 间企业内医务室。其中，西区医院为 一级医院，建筑面积 4000 平米，目前尚无床位。从运营情况来看，目前医院的就诊量很少。（4）文体设施 文体设施主要包括西区足球场和篮球场，及蓝领公寓内部的小型体育场所。从使用情况来看，大部分室内外体育场所使用率较高。（5）商业设施 商业设施主要包括公寓内小型商业和长城公寓附近的邻里中心。公寓内的商业业态相对单一，规模小，以小型杂货零售为主。从使用情况来看，餐饮、日用百货、网吧等营业较好，夕公寓内其他零售店面运营情况不佳。2.3 小结“”通过西区现状设施情况调研，可见产业区内主要提供的居住产品为公寓，虽然整体供需关系相差不大，但由于供给类型与需求不匹配，造成现有资源的闲置浪费和较大的居住需求 缺口并存的现象。教育、医疗、文体、商业等设施则普遍存在规模较小、数量缺乏、类型不 全、覆盖不全的问题，同样造成需求缺口较大而部分设施闲置浪费的情况。图 3 开发区西区现状设施情况3 产业区配套设施内容及标准思路探讨3.1 级别与布局：层次分明，网络覆盖根据使用者对公共设施的使用需求层次特征，从基本的生活需求向更多更高层次的需求 层次的阶梯变化，可将配套设施分为基本的居住层级、地区级和城市级。因此，产业区内配 套设施的布局也应层次分明，根据规模和服务范围划分层级，确定解决哪一层次的设施，进 而确定功能类型、设施内容和供给机制。同时应根据人口居住分布和使用特征，注重公共服 务设施空间的网络化层次和均衡布局。结合开发区西区建设组团化的空间特点及产业人口的需求特征，研究确定园区-组团两 级公共服务体系，即满足基本的生活居住、和部分地区级的设施需求，而城市级、区域级的 设施需求则考虑通过“大配套”的方式依托西区周边地区进行解决。其中，组团级设施应满 足基本的居住及日常需求，产业区内主要以蓝白领公寓及配套设施为配套设施核心进行组团 化布置；园区级设施则是满足基本日常居住之外、较高层次设施需求，通过园区公共设施中 心建设服务于整个产业园区。3.2 类型与标准：多元配置，独立标准产业园区有别于一般的城市地区，其配套设施的类型和标准既不能套用城市标准，又不 能忽略不计。目前，产业区的配套设施尚无相关标准，且由于各地产业区类型、规模等迥异， 也很难用统一的标准来衡量。因此，对于产业区的配套设施，应因地制宜，类型和标准应以 需求为导向，根据产业发展需求及就业人群需求，对居住、教育、商业、医疗、文体等多个 子系统分别探讨，按照人群特征和需求强弱，提取最急需和最紧迫的设施需求。同时可部分参照居住区规范、同类型园区建设，在相关标准基础上强化需求较高的设施标准，弱化需求 较低的设施标准，通过总量指标、千人指标、建设标准进行控制和引导，考虑设施的公益性 和非公益性、部分设施受市场化、电商经济的影响，可分别提出控制性指标和引导性指标， 在规划中对于公益性及生活必需型设施予以控制性标准，其他非生活必需型设施可通过引导 性标准提出建议；根据需求特征增加和细化设施的业态和时态，以提高设施使用的实效性。结合西区特征，以园区年轻化职工的需求特征为依据，结合居住区规范、公共设施规范 等，弱化老年设施、基础教育设施等，强化商业、文体娱乐设施的内容，进行修正综合判断。 同时，配套设施标准选择区分产业区与居住区。产业区考虑园区-组团两级设施，并考虑刚 性和弹性提出控制性和引导性指标。园区级设施主要为引导性指标，对建设设施的内容和建 设规模提出建议。组团级设施用于满足产业区内基本的生活需求，因此多为强制性指标，对 于一些必备的设施提出数量和规模的下限要求，对于需求度较高的非公益性设施给予一定的 弹性空间。3.3 时序：远近结合，分期实施产业区向综合性功能的产业园区或城区转变的过程需要经历不同的发展阶段。因此，公 共服务设施建设必须遵循近远结合的原则，以近期为主，并为远期留有余地。近期着重解决 产业区配套面临的主要问题，通过切实可行的策略解决产业职工基本的及最需要的生产生活 需求，远期根据产业区产业结构的调整、产业职工特征的变化、需求的增加来逐渐完善配套。根据西区具体情况，近期主要完善提升产业区既有配套设施，增加公寓及邻里中心；远 期完善园区和组团两级配套，并增加集中的二类居住片区。同时依托开发区北塘片区高品质 的居住环境，将其与西区产业区联动考虑，作为承接西区部分白领集中居住功能的腹地，大 范围实现职住平衡。4 开发区西区配套设施内容及标准探讨3.1 配套设施需求探讨在现状设施梳理的基础上，笔者对西区产业职工的需求进行了调研和分析。（1）产业特征 开发区西区以先进制造业、高新技术产业为主。目前已集聚了电子通信、汽车制造、装备制造、生物医药和航空航天五大类产业。其中，长城汽车、三星、鸿富锦等大项目大企业 纷纷落户，由此带来的产业工人具有工人数量多而集中、蓝领工人为主、年龄结构较小、多 为“三班倒”等特征。因此，从产业类型和产业发展阶段来看，在产业区应为产业工人提供居住及基本生活配 套服务，满足其就近上班的情况，同时应根据产业工人作息时间增加部分 24 小时全天候设施。4芑。?8-。雾。（2）年龄特征77*49*开发区西区目前的企业中，30 岁以下职工约占总人数的 76.08%，90 后职工约占一半。 可见，西区产业职工年龄普遍年轻化，未婚职工较多，而其中大多数为新生代农民工。他们 的就业动机从“改善生活”向“体验生活、追求梦想”转变，他们普遍热爱城市，希望成为 城市的一份子；他们追求时尚和潮流，希望更多地表达自己，完善自己。从产业工人年龄结构来看，西区产业工人多为年轻的群体，对单身公寓、商业、休闲、 娱乐、文体等设施具有较高的需求，而在远期，对家庭居住、子女教育等才有一定需求。；斟_：瑟图 4 西区人口年龄层次情况（3）岗位及收入结构特征从企业职工岗位构成来看，白领、蓝领 致为为 0.24：0.76。其中白领包括中高 管理人员、办公室职员和高级技工，工资 以上；蓝领包括一线操作工及其他，收 入水平大致从 2400 至 330 元不等。表 1 西区企业职工构成岗位高层管理中层管理高级技 工一线操作 工其他（后勤等）人数254122851781717241962112工资1722978624646462931552389一夕巍从产业员工的收入和构成来看，配套设施应贴近他们的生活和需要，考虑大多是蓝领工 人收入水平有限，应尽量提供可租赁的公寓、住宅，提供公益型的教育、医疗、文体设施， 商业娱乐等设施的类型也应符合其生活需要和特征，如增加部分快速提升人气的特色餐饮、 烧烤、大排档等。（4）需求调研 结合西区企业员工特点，分别从居住、教育、医疗、文体、商业（购物、餐饮、休闲娱乐、其他）方面对蓝领工人和白领工人进行了问卷调研，以明晰蓝白领工人对各类设施不同0洲雌拍自90洲雌 删甏罢碇；丞”5目02 4川自蝌i自的需求特征。蛳川目t自5昌2删自8删舢删自雌川自镕献中至!综古g$日月粥*黾自玩自丑m自体目验藁式目市M芰*2客4m芰删#目黼日镕口# l。”|“；黔。器；*工u滞蝴目#删g特色风mE自扫E“自目早翟厝删mE目扫E目烧培厝黼。方特色“g=蓝领中o一 xM日目自旦譬J苫图各类设施需求情况5根据需求调研结果，汇总整理西区蓝白领工人对于配套设施不同的强度的需求特征。总KTv瞄鼢Fd mt案“8嚯擀“8自粥24m体日来自看“，自西区产业员工对于每间住宿人数较少的公寓、小家户住宅、各类商业、餐饮、购物、美套美#休，闲*a、自娱乐仃、运|，动t等*方面$工的u需滞求星较纽多；，酉同自时*对药店、门诊、教育培训的也有一定需求。*日l|*#4l蝗蛾自l蝗螭丑阍览室i嘲#地丑厂*#Wl#4l控喘自l控l#黝目ii日，*表*镕2 西区蓝白领工人对设施需求度的汇总女。2l|*l|#“网；El#*l“日：3.2 配套设施标准及策略探讨配套设施内容根据西区的产业人口特征及对设施的需求强度，并结合西区已有各类设施 的情况，总结未来近远期应重点补充的配套设施内容；同时结合居住区规范、公共设施规范 等，弱化老年设施、基础教育设施等，强化商业、文体娱乐设施的内容，进行修正综合判断。 各类设施标准以西区产业区的实际需求为依据，参照相关规范和其他案例园区建设，区分产业区与居住区，考虑园区-组团两级设施、并考虑刚性和弹性提出控制性和引导性指标。 业态：根据西区企业职工的年龄、收入和特征，并结合西区已有各类设施的情况，总结居住人群居住解决方式未来应重点补充的配套设施内容，如蓝白领公寓、小户型租赁房、综合超市、淘宝购物街、 特色小吃、电影院、KTV、快捷酒店、水吧酒吧、体验式游戏场所、各类球场、托幼点、卫 生服务站、急救点等。时态：根据企业职工的三班倒的作息时间，延长部分设施开放时间，并增加部分全天候 设施，如 24 小时便利店、休闲场所等空间：根据企业职工对不同设施的使用特征和频繁程度，将设施分为日常必需型和非日 常必需型，分别在以居住（公寓）为核心的组团层面和园区层面落位。中高层著基考杠夏研发虽X市矛化万式为主普通或高崮住宅i时序：根据企业职工的年龄特征和需求特征，近远期配套设施重点有所不同，其中近期 重点解决最急迫的和最基本的生活需求，如公寓住宿、基本商业、文体活动；远期考虑人群 特征和需求变化配套较全面的各类需求，包括居住区、基础教育、医疗、各类商业和文体设 施等，同时为产业转型升级带来的变化做部分预留。（1）居住 开发区西区居住设施类型的选择不同于一般的城市地区，根据西区产业类型和居住人群的特征，提出了不同的居住解决方式和居住产品。根据天津市滨海新区保障性住房建设与 管理暂行规定，蓝领公寓人均建筑面积 6-8 平方米；白领公寓人均建筑面积控制在 30 平方米以内，单元式套型面积不大于 60 平方米。业夏术虽 线操of虽蓝刍领公寓表 3 居住产品提供类型专 根据近远期蓝白领工人的增长情况，确定规划的公寓、政府公屋、居住区等的规模。近期西区公寓需求为 7.7 万人，以蓝领工人为主,通过现有公寓、新建公寓和新建小家户政府公屋可满足需求。远期由产业工人及带眷合计居住需求约 14 万人，在近期基础上于新增产 业组团内配建蓝白领公寓，同时需新增集中的居住区，满足产业职工家庭居住的需求。另外左右的高端居住需求，服务人群主要为中高层管理人员。其考虑中在，其已他婚片企区业如员开工发t弓区家北属塘)片区（距西区 15 公里），结合高跪品府质公住屋宅建小设家，自提公供寓0.市5 万矛人化住宅 图 6近远期（左图为近期、右图为远期）产业人口密度及居住点分布情况（2）商业设施 根据人群需求特征，城市、区域级的大型商业设施，考虑在西区周边如高新区、空港、滨海站等地区解决，通过公共交通、轨道交通可便捷联系。园区级的商业设施，根据调研总 结需重点建设商业综合体、大中型超市、商务酒店、快捷酒店、特色餐饮等，建议指标为引 导性，参考一般商业设施的建设标准。组团级商业设施则依托公寓建设，满足日常基本的商 业需求。笔者进一步参考了居住区标准和公寓建设标准。按照天津市居住区公共服务设施配置标准 DB29-7-2008，商业设施千人指标为小区 级 205-308 千人；居住区级 424-630 千人。按照天津市滨海新区蓝白领公寓规划建设管理办法（2011），根据蓝白领人均建筑面积（蓝领人均 6-8 ，白领小于 30 ）、 配套共建面积比例（蓝领公寓 6-8%，白领公寓 8-10% ），及配套类别的比率，大体核算蓝领 公寓商业设施千人指标为 216-384 千人，白领公寓商业设施千人指标为 1080-1350 千人，均达到了居住区标准中小区级千人指标。根据调研西区现有建设公寓一般规模为 1 万人及以上，达到小区的人口规模；公寓内商 业设施一般包括餐饮、小超市、洗衣店、美容美发等，设施规模基本达到小区级千人指标标 准。因此，笔者认为 1.5 万人以下的公寓按照公寓自身的建设标准即可满足基本的商业需求；1.5 万人以上的公寓，规模介于居住区与小区之间，建议根据周边条件和实际需求，按照居 住区级的千人指标核算，配置一定比例的设施，选址临近公寓。结合西区的需求调研，建议 1.5 万人以上的公寓及组团需在公寓内商业设施基础上配套集中的商业邻里中心，建设规模2000 平米以上。篓i冀j娶括表 4 西区商业设施配套分级及标准表 5 园区级商业设施配套标准毒娑-i薹彗*誉鞴；嚣篇耕薹零骘誊i舵1篓9爹。菲表 6 组团级商业设施配套标准；瓣矛雾#dit自蜥l通过对现状设施与标准的对比核算，同时结合“西区i产i业警员工藩需求。，在规5划中补充完善现有业态和类型。近期完善园区-组团两级服务体系，配置园区商业中心，结合公寓建设邻里 中心和小型商业。在园区层面，增加特色餐饮街、一淘宝3购物街、快捷酒店、KTV、电影院、公园小型特色商业等，服务于整个园区；在组团层面，完善公寓及邻里中心配套，增加 24 小时便利店、小型水吧酒吧等业态，便于日常需求。远期产业区完善园区-组团两级服务体 系，居住区按照居住区规范配套商业。在园区层面，补充近期商业业态，增加特色商服、时 尚运动、纤体美容、医疗保健及体验式、参与式的休闲娱乐业态和功能；在组团层面，完善 产业区蓝白领公寓及邻里中心配套，新建居住区内商业设施。（3）文体设施一 慧孺翳 t根据人群需求特征，园区级的商业设施，根据调研总结需重点建设文体活动中心、室外 活动场地等，建议指标为引导性，参考一般文体场馆的建设标准。组团级商业设施则依托公15k。奎#谗嚣#H寓建设，满足日常基本的文体活动需求。笔者进一步参考了居住区标准和公寓建设标准。按 照天津市居住区公共服务设施配置标准 DB29-7-2008，文体设施（室内建筑）千人指标 为小区级 30-40 千人；居住区级 200-210 千人。通过天津市滨海新区蓝白领公寓 规划建设管理办法（2011）对室内文体设施的标准核算，蓝领公寓室内文体设施千人指标 为 72-108 千人，白领公寓商业设施千人指标为 840-1050 千人，均达到了居住区 标准中小区级千人指标；对于室外活动场地没有明确要求。因此，对比居住区规划和公寓建设规范，结合西区产业职工对于文体设施较高的需求，建议 1.5 万人以下的公寓按照建设标 准配置1室内3文日体设施，同时结合绿地尽可能增设室外活动场地；1.5 万人以上的公寓，规模“誊聪震介于居住区与小区之间，建议根据周边条件和实际需求，按照居住区级的千人指标核算，配 置一定比例的室外活动场地，建议结合邻里中心或空地增设活动场地。表 7 西区文体设施配套分级及标准鬻。嚣编篱j鬈黜；。；酽8铲“一一!#(m竺2，L表 8 园区级文体设施配套标准i 4表 9 组团级文体设施配套标准m2)(m2)自*i自FE镕 自镕镕98女 “镕t目$目一(日自4o自自自B女nio#4通过对现状设施与标准的对比核算，同时结合H西*区i产*业员口工需I求i，“在规划中补充完善现口目 有业态和类型。近期完善园区-组团两级服务体系，配建区级文体中心，完善公寓室内外文 体设施。在园区层面，打造湿地公园休闲中心；增设室内文#体自场馆镕，提供篮球场、羽毛球场，乒乓球场地，台球室，培训教室，排练厅，小型报告厅和室外游泳池等设施。在组团层面， 完善公寓文体场所。远期在园区层面，依托新建居住区建设文体活动中心和室外活动场地，补充近期文体场 馆。在组团层面，结合新建公寓增设文体活动站。ii：稚；iii$警2嚣（4）教育设施由于西区的企业职工中单身年轻人较多，对于基础教育需求较少，因此，近期在产业区 配置基础教育不以千人指标为依据，而是根据需求来配置，解决部分学前教育。结合目前有部分小家户的公寓，进行需求调查，设立学前教育点，同时依托新建的政府公屋建设 1 所幼儿园，部分满足企业子女的入学需求。镕9im一远期则考虑西区产业工人年龄结构的变化，应在居住区配置托幼和中小学基础教育，配置标准按照天津市居住区规范，同时根据土地集约原则建议引入九年一贯制学校，根据需求情况分期建设和预留。可配一型健ssm 4i；噩动”3鑫。4（5）医疗设施iE#自g目前，西区企业职工年龄层次较低，对于就医的需求较低，日常购买药品、小病诊断的 需求较大，因此规划不参照传统的城市标准，针对西区产业员工的年龄结构、需求和特征， 在规划中补充完善现有医疗设施和内容。一一ta瑟篙赢近期在园区层面，完善产业区医院-医疗卫生服务站两级体系，提升西区医院，同时增设急 救点功能，便于处理产业区突发情况。在组团层面，增设并完善公寓内医疗卫生服务站，满 足基本的药物购买