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浙江大学硕士学位论文杭州市区住房价格变化特点及合理性探讨 摘要 杭州市区近几年住房价格变化是全社会关注的焦点，也是理论界、政府近几 年重点关注、研究的热点问题。本文写作的目的主要是客观分析评价杭州市区近 几年住房价格变化规律，分析价格变化原因、机制及住房价格水平与宏观经济、 居民购买力的协调关系。为正确引导舆论，政府进一步制定房地产市场宏观调控 政策提供依据，促进杭州房地产市场健康有序发展。 论文以2 0 0 1 年一2 0 0 6 年杭州市区住房价格相关统计数据为依据，采用统计、 比较等分析方法，在对杭州市区住房价格变化分析的基础上，采用房价收入比、 租售比及房价增长与g d p 增长比值等指标分析杭州市区住房价格水平的合理性， 并进一步从宏观经济发展、城市化、外来人口购房规模、金融、市场预期、信息 不对称、土地供应量等方面探讨了杭州市区住房价格上涨的原因及机制。分析结 果显示杭州市区住房价格快速上涨，总体上是宏观经济快速增长、城市化加速推 进，强大市场需求导致的结果，但也存在由于人们对住房市场的过高心理预期， 以及信息不对称开发商炒作等因素导致价格虚高的因素。住房价格水平相对于居 民购买力及租金水平一定程度偏高，对杭州住房市场健康有地序发展及居民安居 有一定负面影响。并以2 0 0 6 年为例专题探讨了宏观调控政策对杭州住房市场的 影响，2 0 0 6 年国家针对房地产市场的一系列宏观调控政策效果显著，特别是2 0 0 6 年住房价格的增幅明显回落。在此基础上从完善对土地一级市场的调控，加强土 地二级市场的管理，加强市场监管，控制各利益主体的行为，以税收合理引导市 场需求，完善预警监测系统和信息披露制度，以及解决中低收入群众的住房困难 等方面提出促进杭州房地产持续健康发展政策建议。 关键词：住房价格；杭州市区；合理性；宏观调控 浙江大学硕士学位论文 杭州市区住房价格变化特点及合理性探讨 a b s t r a c t t h ec h a n g eo fh o u s i n gp d c e 证h a n 星乒凼o uc i t yh a sb e e nt l l ea n e n t i v ef - 0 c u si nm e w 1 1 0 l es o c i e 钾i nr e c e n ty e a r s ，w i l i c hi s2 l l s 0m eh o 酬sp r o b l e mi nt i l r e t i cf i e l d 趾di nt i l e9 0 v e m l e n t t i l em a i n 、砸t i n gp 1 邺s eo fa r t i c l ei st oa n a l y z e 柚d e v a l u a t et h ec h a i l g eo r d e r l i n e s so 仆o u s i n gp r i c ei nh a l l g z h o uc i 吼a i l dt o 锄a l y z et l l e r e 嬲o no ft l l ep r i c ec h a n g i n gm e c b a n i s m 柚dt l l eh a n n o n i o u sr e l a t i o n s l l i p 锄o n gt h e m a c r o s c 叩i c a l l ye c o n o m i c s ，i j l l l a b i t a l l tp u r c h a s i n gp o w e ra n dt l l eh o u s i n gp 而c el e v e l i na d d i t i o i l ，i tc a ni n d u c tp u b i co p i n i o nc o r r e c t l ya n dp r o v i d et h e 、a n a n to f m a c r 0 s c o p i c a l l ye c o n o m i c so fr e a le s t a t em a r k e tf o rt l l eg o v e m m e n ti r io r d e rt 0 p r o m o t et l l ed e v e l o p m e n to ft l l er e a le s t a t em a r k 烈i i lh a n g z h o uc i wh e a l t h i l ya r 】i d o r d e r l y a c c o r d i n gt 0n l es t a td a _ t ao fh o u s i i l g 研c ei i lh a n g z h o uc i 锣f r o m2 0 0 1t 02 0 0 6 ， 圮s t a ta n dc o m p a 血培m e t h o da r eu s e d b a s e do nt l l ec h a n g eo fh o u s 洫gp d c ei i l h 锄g z h o uc i 饥t l l er a t i o n a j 时o ft h eh o u s i i l gp r i c ei s 觚a l y z e df - r o m l er a t i oo f h o u s i n gp r i c e 龇l di n c o m e ，m er a t i oo fr e n t i n ga n ds e u i n g t l l er a t i oo ft h eh l c r e a s eo f t l o u s i n gp r i c e 锄dg d p f u n h e rt 0t l l a t ，t 1 1 er e a s o n 锄dm e c h a l l i s mo ft l l er i s ei i l h o u s i n gp r i c ei i lh a n g z h o uc i 锣a 佗d i s c u s s e d 丘d mm a c r o s c o p i c a l i ye c o n o m i c d d e v e l o p m e n t ，u r 姗z a t i o 玛t l l es 伽o fh o u s i n gp u r c h a s e db yt i l ee x t 锄a lp e o p l e ， f m 如c e ，锄da r l t i c i p a t i o ni i lm a r k e t ，也ei n f o 珊a t i o na s n m e a y 锄dt l l el a i l dp r o v i d i n g q 啪t i 够t h ea n a l y z er e s u l ts h o 、st l l a tt 1 1 em a i nr e a s o nf o rh o u s i n gp r i c er i s i n g s p c e d i l y i i l h 卸g z h o uc 毋i sm em a c r o s c o p i c a j l ye c o n o m i cr i s i n gs p e e d i l y ， 山b 枷z a t i o na d v a n c e da c c e l e r a t ea n d 吐l em a r k e t i n gp o 、e r m lr l e e d t h er a t h e rl l i g l l p s y c h o l o g ya n t i c i p a t i o nt 0 也eh o u s i l l gm a r k e t ，t h ei n j 晒姗a t i o n 嬲) r i i 蚰e t 巧锄dt h c d e v e l o p e rs t n f ba r ca l s ot l l ef a c t o r so ff a l s eh i g hp r i c eo ft h er e a le s t a t e t h eh o u s i n g p r i c el e v e li sr e l a t i v e l yl l i 曲c o m p a r i n gt ot l l ei n h a b i t a n tp 切- c h a u s i n gp o w e r 觚dr e n t p r i c e ，w l l i c hi sb a df o rt h ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t em a r k e ti nh a n g z l l o uc i 坶 h e a l t h j l ya n do r d e r l y 趾dt l l ei i l l l a b i t a n tf e e l i n ga te a s ee i t h e r h l2 0 0 6 ，t h ee f i b c to f t l l ep o i i c yo fm a c r o s c o p i c 甜i yr e c t i 匆i i lt i l er e a je s t a t ei se v i d e n t i i ls p e c i a j i y t i l e r i s i i l ge x t e n to fh o u s i n gp r i c ef e l l e de v i d e n t l y f o rm a t ，2 0 0 6i st a | nf o re x 锄p l e 雒a s p e c i a ls u b j e c tt od i s c u s s 也ee 虢c to ft 1 1 ep o l i c yo fm a c r o s c o p i c a l l yr e c t i 母t 0t h e h o l l s m gm a r k e t b a s e do nt h a t ，t h ep o l i c ya d v i c ef o rt l l er e a le s t a t em a r k e t c o n t i n u o u s l ya n dh e a l t l l yd e v e l o p m e n ti sp u tu p6 0 mm a k i n gm er e c t i 母o ft h el 锄d ( 平方米( | 平方米)时 ( ) 米)( 元) 2 0 低收入户5 5 0 72 9 25 0 2 24 5 6 27 2 3 24 2 6 63 7 6 6 2 1 9 1 8 2 0 们 2 0 较低收入户8 5 6 92 9 25 0 2 24 5 6 27 2 3 24 2 6 63 7 6 6 21 2 3 2 2 0 中间收入户1 0 8 6 32 9 25 0 2 24 5 6 27 2 3 24 2 6 63 7 6 6 29 7 2 年 2 0 较高收入户1 4 1 0 72 9 25 0 2 24 5 6 27 2 3 24 2 6 63 7 6 6 27 4 8 2 0 最高收入户2 7 1 3 52 9 25 0 2 24 5 6 27 2 3 24 2 6 63 7 6 6 23 8 9 2 0 低收入户 6 5 2 82 9 25 1 9 84 9 47 4 8 54 7 0 44 2 5 3 01 8 4 6 2 0 0 4 2 0 较低收入户 9 8 7 82 9 25 1 9 84 9 47 4 8 54 7 0 44 2 5 3 01 2 2 2 0 中间收入户 1 2 9 0 42 9 25 1 9 84 9 47 4 8 54 7 0 44 2 5 3 09 3 4 年 2 0 较高收入户 1 7 4 7 32 9 25 1 9 84 9 47 4 8 5 4 7 0 44 2 5 3 0 6 9 2 0 最高收入户2 8 2 1 22 9 25 1 。9 84 9 47 4 8 54 7 0 44 2 5 3 0 4 2 7 2 0 低收入户6 8 3 42 8 45 8 7 95 5 8 38 4 6 56 1 8 54 7 1 4 72 6 9 7 2 0 0 s 2 0 较低收入户 1 0 7 4 22 8 45 8 7 95 5 8 38 4 6 56 1 8 54 7 1 4 71 7 1 6 2 0 中间收入户 1 4 4 7 02 8 45 8 7 95 5 8 38 4 6 56 1 8 54 7 1 4 71 2 7 4 年 2 0 较高收入户2 0 6 4 62 8 45 8 7 95 5 8 38 4 6 56 1 8 5 4 7 1 4 78 9 3 2 0 最高收入户3 3 0 5 92 8 45 8 7 95 5 8 38 4 6 56 1 8 54 7 1 4 75 5 8 2 0 低收入户7 6 5 l2 8 l5 9 0 l6 0 9 88 4 9 76 7 6 75 3 4 6 62 6 7 5 2 0 0 6 2 0 较低收入户1 2 4 1 62 8 15 9 0 16 0 9 88 4 9 76 7 6 75 3 4 6 61 6 4 8 2 0 中间收入户 1 6 2 5 4 2 。8 15 9 o l6 0 9 88 4 9 76 7 6 7 5 3 4 6 61 2 5 9 年 2 0 较高收入户2 2 9 7 02 8 15 9 0 16 0 9 88 4 9 76 7 6 75 3 4 6 6 8 9 l 2 0 最高收入户3 8 7 4 22 8 15 9 o l6 0 9 88 4 9 76 7 6 75 3 4 6 65 2 8 资料来源：杭州市统计年鉴 ! 堕塑壅盔兰塑主堂丝鲨塞生盟立匡笪堡堡壁塞丝壁盛垦宣里丝塑塑 i _ - l 一 几 旧n 一丽| 隅丽 jl 嚣一 1一h1 | 舸阿 c；c二l： c；二二 z 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增长的速度比较接近，说明市场运行比较正常，未出现泡沫现象。但是，其中 2 0 0 2 年和2 0 0 5 年这两年的比值教高，都超出了国际水平认为的安全值2 0 ，2 0 0 2 年高达到2 7 l 。这说明了这几年杭州市区的房价的上涨总体还是和宏观经济的发 展相一致的，但是有某些年份出现了一定的偏离。所以，如果政府对出现偏离的 情况不加以重视，采取必要的宏观调控手段，房价的进一步的上涨很有可能会引 发房地产投机的增加，也加大了市场的运行风险。 房价的增幅与人均可支配收入增幅的比例，也可以反映出房价增幅与居民收 入的适配程度。杭州市区房价的增幅与人均收入增幅的比例近年来的数据分析来 看，和房价增幅与g d p 增幅之比相类似。也是平均数相对合理，其中某些年份 特别的高，而且出现的年份和前面分析的年份一样。其中2 0 0 2 年达到了4 8 7 ， 2 0 0 5 年也有2 2 5 ，这两年的数据来看房价的上涨已经大大超过了居民收入的增 长速度，这不利于居民安居乐业，城市房地产消费需求的实现。但同时也要看到， 政府在加大宏观调控力度后，这些比值根据统计年鉴上的数据来看，也是有所回 落，说明宏观调控在一定程度上还是起到一定的作用，同时，也不可忽视房价的 绝对值依然很高，尤其是对占大多数的中低收入家庭来说。 表4 52 0 0 卜2 0 0 6 年杭州市g d p 与房价增幅表 生产总值人均生产g d p 年增 年人均可 房价增速与 房价增速与 年份支配收入 收入年增房价( 元房价增 ( 万元) 总值( 元)幅度( )幅( )i n l 、速( ) g d p 增速之收入增速之 ( 兀) 比( )比( ) 2 0 0 l1 1 9 5 1 6 9 43 2 6 0 71 0 8 9 62 8 4 4 8 5 2 0 0 21 4 0 4 2 2 7 83 6 6 4 01 4 5 31 1 7 7 88 0 93 9 6 6 73 9 4 3 2 7 l 4 8 7 2 0 0 31 6 6 4 7 3 3 24 2 6 7 51 8 5 51 2 8 9 89 5 l4 2 6 5 7 57 5 4o 4 lo 7 9 2 0 0 42 0 3 6 2 7 3 85 1 2 4 l2 2 3 21 4 5 6 51 2 9 24 7 0 3 9 4i o 2 7o 4 6 0 7 9 2 0 0 52 3 4 1 9 2 0 35 7 7 4 61 5 o l1 6 6 0 l1 3 9 86 1 8 5 1 63 1 4 92 12 2 5 2 0 0 62 7 3 7 7 7 3 26 6 4 7 61 6 91 9 0 2 71 4 6 l6 7 6 6 5 l9 4o 5 60 “ 资料来源：杭州市统计年鉴 图4 52 0 0 卜2 0 0 6 年杭州市房价增速与g d p 增速之比和房价增速与人均收入增速之比 资料来源：杭州统计年鉴 浙江大学硕士学位论文杭州市区住房价格变化特点及合理性探讨 4 2 3 租售比分析 所谓“租售比 ，是指在相同时期内同一类住房的租赁价格与出售价格的比 例关系。在市场机制作用下，健全的房地产市场中作为住房资产价格的售价与作 为住房服务价格的租金之间理应存在一定的相关关系。住房租售比价由于两者都 是相对同一种商品价值的货币表现，因此他们的相互作用机制主要表现为住房租 金和住房价格的比例关系的相对变化，只有他们之间按一定的比例同方向变化 时，也就是租售比相对合理时，住房租售市场才能得以良好发展。根据国际经验， 当月租金与房价的合理比为o 0 1 ，年租金与房价的比例为o 1 2 5 时，此时买房和 租房对于消费者来说是具有同等效用的。根据中原地产提供的数据抽样调查，杭 州市区租售比价如表4 6 ，明显偏离了合理的租售比例，这虽然与我国长期以来 房地产租赁市场发育不完全以及租金水平总体偏低有关，但也从一个方面说明近 几年来杭州市区的房价比较高，上涨过大。从另外一个方面，如果把租售比粗略 的看作住宅投资的毛收益率，杭州市区的租售比价明显低于目前住宅的抵押贷款 年利率7 2 9 ，也仅仅相当于同期银行的一年期存款利率3 8 7 ，这就揭示了在 杭州市区的住宅市场上投资性购房者已经从关注住宅租金收益流量转向更多的 关注于住宅的预期收益上，这就容易引发住宅市场中投机性需求的增加。 表4 6 杭州市区租售比价 年份销售均价( 元m 2 )住宅租金( 元年，盯)住宅租售比价关系 2 0 0 5 年8 5 7 5 2 83 1 5 4 80 0 3 6 8 2 0 0 6 年 8 5 0 8 5 33 1 1 0 40 0 3 6 6 资料来源：中原地产浙江分公司 综上所述，通过前面选用房价收入比，房价增幅与g d p 增之比以及租售比 等指标一一对杭州市区近几年的住房价格进行分析，可以得出以下结论。 首先，从对房价收入比指标分析来看，杭州市区近几年的房价收入比的平均 值均高与国际公认的合理水平，也高于同区间家庭年收入的世界各国的平均水 平，从这个角度来看，说明杭州市区目前的房价相对偏高，与居民的收入不相适 应。其次，从房价增速与g d p 增长之比来看，除了个别年份，总的看来平均数 值没有超过国际经验认为可能出现市场泡沫，过热的范围，说明单一从这个指标 来看杭州市区近几年的房价总体来讲还是合理的，房价的变化与城市经济的发展 是一致的。最后，从租售比指标来看，杭州市区近几年来租售比和国际水平相比， 还是有很大的差距，明显偏离国际公认的合理数值，因此说明从租售比指标可以 看出，目前杭州市区住房价格是偏高的。 浙江大学硕上学位论文 杭州市区住房价格变化特点及合理性探过 第五章杭州市区住房价格上涨偏快原因分析 5 1 强大的市场需求是房价快速上升的决定因素 5 1 1 经济快速增长，居民收入不断提高，极大提高住宅的有效需求 住房价格的形成是由其各个因素构成的变化及其相互作用引起的，对住房价 格偏高或者偏低的形成原因分析，应从其构成的因素开始。在整个房地产经济中， 住房的价格形成主要是由需求所决定的，但同时也离不开宏观经济发展的水平。 沈悦( 2 0 0 5 ) 在书中指出，在一定的经济发展阶段，经济基本面和房地产价格 之间存在着相对稳定的均衡关系。房地产业周期是宏观国民经济周期的重要组成 部分，其周期大体上与宏观国民经济周期相协似，在波动方向上表现为同向发展。 在叶剑平、谢经荣( 2 0 0 5 ) 考察中国房地产周期和国民经济周期的关系中提到， 可以分作为两个周期来分别考察。第一阶段是1 9 8 8 一1 9 9 6 年，第二阶段是1 9 9 6 一1 9 9 9 年。考察的结论是从1 9 8 8 年到1 9 9 6 年，中国房地产周期和国民经济周 期比较吻合。房地产周期的波谷出现在1 9 8 9 年，国民经济的波谷出现在1 9 9 0 年；房地产周期的波峰出现在1 9 9 3 年，而国民经济的波峰出现在1 9 9 2 年，二者 在波动图上吻合的比较好，但国民经济的周期幅度比房地产周期的周期幅度要 小。从1 9 9 1 年开始，中国的国民经济开始增长，与此同时，房地产业也出现了 增长的趋势。 房地产业作为国民经济的支柱性产业，受国民经济状况的影响极大，其市场波动 情况与宏观经济周期波动趋势基本一致。 根据前面章节对杭州市的经济发展的背景分析总结可以看出，杭州的经济发 展迅速。根据统计年鉴相关数据，2 0 0 1 1 0 0 6 年，6 年间，地区生产总值增幅达 1 2 9 ，翻一倍多，2 0 0 6 年人均g d p 年增长平也超过2 0 0 1 年一倍多。市区全社 会固定资产投资额也高速增长，6 年间增长1 0 7 6 。杭州市区人均g d p 由2 0 0 1 年的3 2 6 0 7 元，逐年上升到2 0 0 6 年的6 6 4 7 6 元，按2 0 0 6 年的平均汇率换算，已 经超过了8 0 0 0 美元。根据发达国家的经验，当人均g d p 超过3 0 0 0 美元的时候， 人们对改善住房条件的需求会大大的增加；而当人均g d p 超过5 0 0 0 美元的时候， 人们对住房消费的需求将是巨大的。2 0 0 6 年杭州市区的人均g d p 都已经超过了 8 0 0 0 美元，可以说，杭州楼市的快速发展，住房价格的逐渐上扬，总体上是杭 州经济高速发展的结果。从国际经验看，无论是日本、欧洲、美国，还是东南亚， 在经济起飞阶段，房地产的价值都会被充分地显现出来，房价也就会跟着飞速上 扬。 随着杭州经济水平的发展，人们收入水平的不断提高( 详见图2 4 杭州区居 3 2 浙江大学硕士学位论文 杭州市区住房价格变化特点及合理性探讨 民人均可支配收入) ，杭州市民的消费结构也发生了变化。具体体现在恩格尔系 数上，由表5 1 和图5 1 可知，杭州的恩格尔系数由2 0 0 1 年的3 9 ，逐步下降 到2 0 0 6 年的3 3 3 。 表5 12 0 0 1 2 0 0 6 年杭州恩格尔系数变化情况 1年份 2 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 6 l 恩格尔系数( ) 3 9 04 0 23 8 7 3 9 43 4 8 3 3 3 资料来源：杭州市统计年鉴 图5 12 0 0 l 2 0 0 6 年杭州恩格尔系数变化情况 资料来源：杭州统计年鉴 根据联合国粮农组织标准。恩格尔系数在5 9 以上为贫困，5 0 一5 9 为温 饱，4 0 一5 0 为小康，3 0 哆铲_ 4 0 为富裕，低于3 0 为最富裕。依照这个标准， 对比杭州市近几年的恩格尔系数变化可以看出，杭州已经跨入富裕社会的阶层。 一般而言，在小康阶段以前，尤其是温饱贫困阶段，家庭收入主要用于短期消费， 主要表现在吃穿上，生活节余和积累非常的有限，主要家庭的资产形态为银行存 款。而进入小康和富裕阶段以后，主要家庭的资产形态除了银行存款，还有其他 金融衍生投资，随着财富积累不断增加，投资意识也不断增强，这时候，不动产 除了作为满足自住的需求外，也必然会成为一种重要的投资手段。 综上专家的观点以及杭州经济发展的数据分析可以看出，杭州房地产的发展 和经济的增长的相辅相成的，杭州经济的快速发展，人民生活水平的不断提高， 对住房要求的不断提升，相应的推动了杭州房地产市场的住房价格。 5 1 2 城市化快速推进，城市人口增加，住宅刚性需求不断增加 除了经济的发展，生活水平的提高，是推动杭州房地产市场发展，住宅价格 上涨的因素之外，杭州城市化的快速推进，城市人口的不断增加，从而引起住宅 3 3 浙江大学硕上学位论文 杭州市区住房价格变化特点及合理性探讨 刚性需求的不断增加，也是住宅价格上涨的重要原因之一。 杭州的城市化进程在这几年间却发展迅速。2 0 0 1 年杭州的城市化率为 5 0 9 3 ( 2 0 0 l 起杭州市区增加了萧山和余杭，所以2 0 0 1 年前的城市化率不具备 可比性) ，到了2 0 0 6 年杭州市区的城市化率为6 1 9 1 ，增长了2 1 6 。根据国际 经验，城市化速度在城市化水平低于3 0 的时候发展十分缓慢，而当达到7 0 以后会逐渐稳定下来，只有在3 0 7 0 之间才会快速发展。由此可见，过去的 几年正是杭州城市化迅速发展的阶段，随着城市化进程的发展，对住房的需求也 进一步加大。 表5 2 杭州市区城市化率 1 年份 2 0 0 1 年2 0 0 2 年2 0 0 3 年2 0 0 4 年2 0 0 5 年 2 0 0 6 年 i 城市化率 5 0 9 3 5 3 2 2 5 4 9 7 5 8 0 4 5 9 9 6 9 66 1 9 1 资料来源：杭州市统计年鉴 图5 2 杭州市区城市化率 资料来源：杭州统计年鉴 人口因素就包括本市人口的自然增长，也包括外来人口的聚集。从总人口看， 2 0 0 6 年杭州市区常住人口总量为6 6 0 7 万，较2 0 0 1 年有1 8 6 7 的增长( 见表3 3 ) 。 从表5 3 可以看出市区迁入人口，自从2 0 0 1 年起，市区迁入人口每年约有 1 0 万人左右，抵消掉迁出的人口，迁入人口在6 万人左右，而这些人员的构成 大多高校毕业生留杭、高科技人才引进等，这些人大都会在杭州结婚买房，所以 这部分人群对住房需求较大。 浙江大学硕士学位论文杭州市区住房价格变化特点及合理性探过 表5 3 人口机械变动 年份迁入人口净迁入人口 2 0 0 1 1 2 7 8 0 25 9 7 2 7 2 0 0 21 2 2 8 3 l6 3 5 9 0 2 0 0 31 1 6 1 9 55 8 6 8 4 2 0 0 4 1 2 2 7 1 8 7 1 4 9 4 2 0 0 51 1 6 1 0 66 0 5 4 4 2 0 0 6 9 9 1 5 1 5 7 8 7 7 资料来源：杭州市统计年鉴 图5 32 0 0 0 年一2 0 0 6 年杭州市区人口净迁入 资料来源：杭州统计年鉴 5 1 3 外来购房比例高，加剧了杭州住宅供需矛盾 杭州是一座“国际风景旅游城市、全国历史文化名城、长江三角洲南翼的中 心城市”。作为浙江省的省会城市，浙江省在全国范围属于经济发达的沿海省份， 杭州不但是浙江省经济发达的城市，而且还是全国闻名的旅游城市，秀美的风景， 西湖山水，使住在杭州成为很多人一生的梦想。近年来，杭州着力打造“住在杭 州”品牌，并获得了“联合国人居奖和“国际花园城市 等称号，成为人们居 家置业的首选城市之一。 从1 9 9 9 年5 月1 日起，杭州市进一步将楼市放开，允许国内组织和个人购买 出让土地上的新建内销商品房可以办理产权为外地人到杭州购房打开了一个 新的突破口。在杭州市“购房入户 及“住在杭州 已成为杭州楼市的一大特 色。与其他省会城市相比较，杭州的居住中心概念显得十分突出，杭州独特的自 然环境和人文环境，吸引了温州、台州等地的人前来居住，做个杭州人。另外浙 江经济发展速度全国领先，特别是沿海市县经济发达，个体私营经济活跃，人们 的消费实力较强。所以除了主体上城市原有人群需求推动市场的需求和房架上 3 5 浙江大学硕士学位论文杭州市区住房价格变化特点及合理性探讨 涨，还包括围绕城市周边的群体强烈的购买欲与投资欲( 杭州市场主要是来自温 州、宁波等地市的消费群体) ，虽然近些年来，温州、宁波经济发展迅速，但是杭 州作为浙江省的省会城市，政治经济文化中心和信息交流的中心是其他省内城市 无法替代的，所以可以说杭州房地产市场面对的是整个浙江，乃至全国，甚至是 全世界。在原有的消费需求下的叠加效应促使了房地产非常过热，房价整体上升 的局面的形成。 杭州市城市基础设施建设、环境改善、居住质量提高及一系列杭州新形象的 塑造，一方面大大改善了投资环境，提升了总体区位优势，不仅促使土地的大大增 值，而且也大大增强了杭州自身的吸引力，随着城市吸引力的增强，使拥有雄厚民 间资本的浙江人纷纷入驻省城，使得外地人在杭州购房的需求加大。与此同时， 美丽的西湖，宜人的居住环境，吸引了大量海外华侨和国外来客，选择在杭州购 房置业。杭州以外的浙江人的购房比例已达到3 0 ，这批人群成为杭州住房市场 的强大支撑。( 刘娟张大亮，2 0 0 4 ) 5 1 4 金融支持，增强居民购买能力 我国现有的住房金融工具是按揭贷款。按揭就是购房人在支付一定比例的首 期购房款后，以所购房作抵押向银行长期贷款，并保证在约定期限内，每月向银行 等额归还本息的一种购房方式。这种方式变一次性付款为分期付款，有化整为零、 借鸡生蛋之功效，可大大提高居民的购房能力。由于这种购房方式能满足建房、 购房人的需要，又能推进住房商品化的进程，因而得到政府的支持，成为国际上房 地产市场中的通行做法。 在福利分房制度取消后，杭州市民不但逐渐开始接受了贷款买房的超前消费 概念，花明天的钱买今天的房，而且帮了买房者的忙。没有按揭贷款政策的时候， 人们买房子是要等有了钱，才可以买到房子，住上新房。而有了按揭贷款后，只 需要首付2 3 成的房款，就可以购买房子，立刻拥有一套属于自己的房子，期于 的房款通常在未来的2 0 3 0 年分期付款还贷。虽然这样从总价上来看，因为要多 支付一部分利息，会高于房价本身，但是因为只需要支付2 0 3 0 的房价就可 以立刻拥有住房，所以有越来越多的人选择这样的方式，来实现自己的住房梦。 随着这种超前消费，按揭贷款的概念被杭州市民接受，越来越多的人加入了“房 奴 大军，也正因为此，在帮助老百姓提早实现住房梦的同时，也短时间内刺激 和扩大了对住房的消费需求，需求的扩大和释放，势必会导致房价的逐步攀升。 同样，按揭贷款购房的政策也刺激着一些投机或者投资的消费者。原本打算 投资在一套房子上的钱，现在可以购买3 - 4 套，也就是说用同样的钱可以购买更 多的房子或者说可以花更少的钱来购买一套住房。这些投机客，正是抓住了利用 银行提供的住房贷款政策，所以很少完全使用自有资金，大多是向银行申请贷款， 浙江大学硕士学位论文 杭州市区住房价格变化特点及合理性探过 然后买房投资。从而进行以盈利为目的的住房按揭贷款，达到了低成本投机，低 成本扩张，低成本赚前的目的。 所以，综上所述，不论是对普通消费者而言，还是对杭州住房进行投机的投 机客而言，住房按揭贷款无疑都在一定程度上帮助其实现了目的。也正因为如此， 促使了对杭州住房市场的需求大增。 5 2 土地供给相对不足 与强劲的购房需求相比，土地供应量不足以及由房地产开发周期性带来的商 品房供应量不足，促使形成供不应求的局面，也是导致杭州住房价格相对偏高的 原因之一。 根据浙江工业大学在2 0 0 4 年杭州市房地产市场现状、预期发展趋势及调 控对策研究一文中，对杭州市区2 0 0 5 2 0 0 8 年商品房住宅的用地投放量的预测 中显示，2 0 0 5 年和2 0 0 6 年预测需要用地投放量分别是3 0 0 0 亩和3 2 0 0 亩( 分别 约等于2 0 0 万平方米和2 1 3 万平方米) 。 根据杭州市国土资源局统计的数据，2 0 0 5 年和2 0 0 6 年杭州市区住宅用地分 别成交2 1 万平方米和1 1 0 万平方米，虽然因为宏观调控的影响，2 0 0 6 年与2 0 0 5 年相比，成交量有明显的放大，但是与预测量相比，供应与需求的差距较大。 由以下表5 4 和图5 4 可以发现，实际的土地供应量远远小于预测的需求量， 尤其是2 0 0 5 年，仅仅为预测需求量的1 0 ，2 0 0 6 年土地出让放量，但也只有预 测需求量的5 0 ，这充分说明目前住房市场的情况还是需求略大于供求。 表5 4 杭州市区2 0 0 5 2 0 0 6 年供给需求情况( 单位：万平方米) 年份住宅用地需求量需求预测值实际住宅用地供应面积 2 0 0 3 年 2 1 9 2 0 0 4 年 7 8 2 0 0 5 年2 0 0 2 1 2 0 0 6 年 2 1 3 1 1 0 资料来源：预测值引用2 0 0 4 年浙江工业大学杭州市房地产市场现状、预期发展趋势及调 控对策研究，土地成交量引用杭州国土资源局统计数据。 3 7 浙江大学硕士学位论文 杭州市区住房价格变化特点及合理性探讨 图5 4 杭州市区2 0 0 5 2 0 0 6 年供给需求情况 资料来源：预测值引用2 0 0 4 年浙江工业大学杭州市房地产市场现状、预期发展趋势及调 控对策研究，土地成交量引用杭州国土资源局统计数据。 5 3 成本上升一定程度推动住宅价格上涨 5 3 1 土地价格 土地是人类社会赖以存在和发展的基本物质条件。土地资源不仅面积有限， 最为稀缺，而且具有不可移动性，土地资源这种特性，决定了人类不可能无限量 地开发利用土地，因此土地的价格是不断上涨的。而根据以上分析，在住宅房地 产商品成本中，土地价格对房价构成的影响程度比较大，其次是建筑成本。土地 价格、建筑成本与各种税款的变化在很大程度上直接影响着房价的波动。土地资 源稀缺，是杭州目前房价上涨的主要原因之一。1 9 9 8 年以来杭州的土地出让由 过去协议转让改为实行“招拍挂”后，土地使用权招标、拍卖的一个直接的后果是： 与协议用地相比，土地使用权的价格上升了。浙江省杭州市实行土地收购储备以 来，除经济适用房以外的房地产开发用地基本上全部实行地块公开拍卖，地价连 创新高。价格随市场走，土地价格有不小的涨幅，说明对房价构成有较大的影响。 从表5 5 可以看出，从2 0 0 1 年开始，杭州土地出让的成交价格就一路走高，2 0 0 6 年每平方米成交价格是5 2 8 0 元，相比2 0 0 0 年的2 1 5 6 元每平方米，6 年间上涨 幅度达到1 4 5 。同时，随着商品住房开发面积的逐年增多，可供开发上地的面 积在逐年减少，土地的开发费用也将逐年上升。目前杭州市的土地取得费用约占 商品住宅价格的2 5 3 0 左右。但随着城市化迅速扩展，土地资源会变得越来 越紧缺，并进一步导致了土地价格的上扬，进而促使住房价格的不断抬升。另外， 随着国外资本的注入和外国企业直接参与，使得土地竞争将更加激烈，土地的价 格上涨会更快。 浙江大学硕士学位论文 杭州市区住房价格变化特点及合理性探讨 表5 52 0 0 1 年一2 0 0 6 年杭州土地出让成交价格 年份地价( 元平方米) 增长率( ) 2 0 0 1 年 2 2 7 85 6 6 2 0 0 2 年 2 4 2 06 2 3 2 0 0 3 年 2 7 5 71 3 9 3 2 0 0 4 年 2 8 4 3 3 1 2 2 0 0 5 年 3 8 0 53 3 8 4 2 0 0 6 年 5 2 8 03 8 7 6 资料来源：杭州市国土资源局历史资料整理而得。( 注：杭州市地价不包括萧山和余杭。) 图5 52 0 0 1 年一2 0 0 6 年杭州土地出让成交价格及增长率 资料来源：杭州市国土资源局历史资料整理而得。( 注：杭州市地价不包括萧山和余杭。) 5 3 2 建筑价格 建筑成本也是住宅成本构成的一个重要组成部分，一般占总成本的2 0 左 右。目前的住房建筑成本主要包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内家具 装饰费等。随着居民收入的提高，住房己成为人们评价生活质量高低的标准之， 对居住条件如住房的安全、舒适、方便、享受性等要求越来越高，过硬的房屋质 量、合理的房屋布局、配套小区设施、便利的交通条件和优美的周边环境成为居 民购房时重点考虑因素。因此开发商一方面在建筑材料使用上提高质量，另一方 面，更加注重商品房的设计合理、功能完善和设施配套。完善配套设施，改善居 住环境，投入加大，房屋销售价格上升也成为必然。 3 9 浙江大学硕士学位论文 杭州市区住房价格变化特点及合理性探讨 表5 62 0 0 卜2 0 0 6 年杭州市区房屋造价 年份房屋造价( 元m 2 ) 住宅造价( 元m 2 ) 2 0 0 1 年 1 7 1 01 8 9 l 2 0 0 2 年 1 9 9 32 1 5 2 2 0 0 3 年 1 8 0 72 2 7 5 2 0 0 4 年 1 6 2 5 2 0 2 3 2 0 0 5 年 1 8 9 7 2 4 5 9 2 0 0 6 年 1 7 8 2 2 3 4 0 资料来源：杭州统计年鉴 图5 62 0 0 卜2 0 0 6 年杭州市区房屋造价 资料来源：杭州统计年鉴 近年来，建筑材料价格的不断上涨推动房地产价格上升。特别是2 0 0 4 年以 来，钢材、水泥等建材价格大幅上涨。按照目前我国房屋建筑工程造价，根据 2 0 0 4 年的价格的上涨幅度计算，钢材和水泥两项基础建材价格上涨就增加建筑 成本5 0 1 0 0 元平方米，再加上其它建材及人工费上涨以及因建材价格上涨增加 等因素，目前杭州的建筑成本大约是2 2 0 0 2 5 0 0 元平方米。建材价格上涨使房 地产开发成本上升，这些建材价格的上涨，基本都是通过房屋销售价格的上涨而 得以消化。 5 4 过高的市场预期，推动住宅价格上涨 由于房地产产品的生产周期长，价值量大、位置的固定性等特点，因此房地 产市场上供求双方的行为都会受到有关未来预期的影响。对于房地产需求者来 说，预期因素的影响主要表现在对未来房地产价格走势的预期。季朗超( 2 0 0 4 ) 在他的书中提到由于对未来预期的不确定性，会对房地产市场的供求状况产生教 浙江大学硕士学位论文 杭州市区住房价格变化特点及合理性探讨 大的影响，供求双方在预期心理的影响下，再加上房产投机行为的作用，很容易 产生非理性的行为，造成房地产市场供求的非均衡，严重时会产生房地产泡沫。 图5 7 预期上升与价格上升关系图 支持杭州房价上涨的因素中当然也存在非理性的因素，这主要是由于在住房 销售过程中，缺乏公平竞争环境，许多开发商大肆进行市场炒作，炒入世，炒申 奥等各种炒作概念层出不穷，趁机抬高房价。如针对3 1 个直辖市、省会城市“城 市总体幸福度”调查显示，城市总体幸福度，杭州连续第三年位居第一。政府打 造“住在杭州”，“创业在杭州 ，“学在杭州 等概念，加上美丽的西湖，发展中 的钱塘江，许多人认为杭州是最适合人类居住的城市，由于这些，支撑着投资投 机者购买房子的决心，进而推动购房需求与房价持续上涨。其次，消费者的从众 心理不仅表现在对