石家庄城市进入研究报告ppt课件.pptx

石家庄市城市进入研究报告 前言为了更好的协助贵司系统的了解石家庄城市及房地产市场发展的整体情况 我们将从城市宏观环境 城市房地产市场环境 住宅 房地产企业竞争环境以及客户四个角度剖析石家庄房地产市场 并结合石家庄世联对于市场的理解 给出城市进入的研究建议 目录 城市宏观环境 房地产市场环境 房地产企业竞争环境 P04 客户需求分析 P63 P160 P185 城市概况 经济发展 房地产发展水平 政策环境 第一篇城市宏观环境 返回 城市宏观环境石家庄作为河北省会 冀中南城市群中心 经济稳步发展 人口持续增加与流入 产业结构正转型 与京津冀协同发展 城市新的空间格局正在逐步形成 城市骨架拉大 城市空间扩容 受历史原因影响 政策方向之一为市场严查 加快处理违规项目 推动市场规范 另外随全国大势 周期性调控 目前已进入新一轮收紧期 影响分析 新的城市站位与空间格局形成为房地产开发带来机会 但短期内 合理的确定开发战略成为进入城市发展的重要先决条件 1949 1968年城市发展迅猛时期纺织联合企业 医药企业 热电厂 1978 1990年城市发展快速增长期南三条 新华集贸市场 2000 2013年城市发展快速扩张期北国周边 开元环球 万达广场等 发展历程 原重点工业布局区 传统交通枢纽 火车拉来的城市 近年来经济高速发展 领跑冀中南 城市概况 京津冀都市圈区域规划 按照 8 2 的模式制订 包括北京 天津两个直辖市和河北省的保定 廊坊 唐山 秦皇岛 沧州 张家口 承德 石家庄8地市 河北省委 省政府关于推进新型城镇化的意见 明确以建设京津冀城市群为载体 充分发挥保定和廊坊首都功能疏解及首都核心区生态建设的服务作用 进一步强化石家庄 唐山在京津冀区域中的两翼辐射带动功能 增强区域中心城市及新兴中心城市多点支撑作用 京津冀总人口约1 2亿人 占全国总人口京津冀2014年经济总量6 64万亿元全国GDP总量63 65万亿 京津冀经济总量的10 43 京津冀城市定位 北京 全国政治中心 文化中心 国际交往中心 科技创新中心 天津 全国先进制造研发基地 北方国际航运核心区 金融创新运营示范区 改革开放先行区 河北省 全国现代商贸物流重要基地 产业转型升级试验区 新型城镇化与城乡统筹示范区 京津冀生态环境支撑区 发展环境 京津冀城市群成为中国的经济第三极 三省市协同发展 河北省承担重要角色 城市概况 雄安新区的确立集中疏解北京非首都功能 探索人口经济密集地区优化开发新模式 调整优化京津冀城市布局和空间结构 培育创新驱动发展新引擎 以促进北部地区的区域和经济发展 雄安新区带动整个京津冀的发展提速 打开北京资源外溢通道 石家庄享受部分资源外溢 区域层面看 石家庄冀中南城市群中心地位更加稳固 保定市 沧州市 衡水市 邢台市 邯郸市 廊坊市 发展环境 雄安新区带动京津冀发展提速 打开北京资源外溢通道 石家庄享受部分资源外溢 区域层面看 石家庄冀中南城市群中心地位更加稳固 城市概况 雄安新区 行政区划 石家庄包含7个市辖区 桥西区 新华区 长安区 裕华区 代管高新区 藁城区 栾城区 鹿泉区 城市概况 区域划分2014年9月 石家庄行政区域进行了调整 撤销石家庄市桥东区 部分街道划归石家庄市长安区 部分街道划归石家庄市桥西区 撤销县级藁城市 县级鹿泉市和栾城县 同时分别设立石家庄市藁城区 鹿泉区和栾城区 至此 石家庄市由原6区17县市 12个县5个县级市 变为现在的8区14县市 11个县3个县级市 即新华区 桥西区 长安区 裕华区 藁城区 鹿泉区 栾城区 矿区 晋州市 新乐市 正定县 深泽县 无极县 赵县 高邑县 元氏县 赞皇县 井陉县 平山县 灵寿县 行唐县和1个高新技术开发区 行政区划 2014年石家庄市内五区人口298万 土地面积445平方公里 石家庄市区人口总计453万 土地面积2229平方公里 下县市人口共计594万 土地面积13608平方公里 石家庄人口总计1062万 土地面积15964平方公里 城市概况 备注 此数据均为2014年石家庄统计年鉴及各区政府官网 城市人口 石家庄城镇人口逐步增加 城镇化率不断提高 房地产快速发展 城市概况 数据来源 石家庄市统计年鉴 备注 石家庄户籍人口2013年977万 2014年997万 2015年1016万 其他数据统计年鉴暂无 仅供参考 石家庄市65岁以上老年人口低于全国平均水平 10 1 主要原因是承接首都产业转移带来的人口迁移 外来年轻人口的大量涌入 拉低了石家庄的老龄化水平 年轻化的市场势必拉动石家庄的房地产市场 2015年石家庄市人口年龄结构 石家庄市第五 六次人口普查老年人口比例 数据来源 石家庄统计局 城市人口 石家庄人口结构受大量外来年轻劳动力的涌入影响 人口老年比例低于全国平均水平 城市趋向年轻化 城市概况 数据来源 石家庄市统计年鉴 备注 2016年石家庄市统计年鉴并未公布此数据 重点城市近五年 2010 2015年 总人口变化情况 万人 人口净流入 石家庄近五年年均增量也超过了前十年的年均增量 人口流入也逆势走高 从2010 2015年 石家庄人口每年净流入约7 5万人 人口增长排在全国第十名 流动人口 石家庄流动人口89万人 市区人口近400万 高校毕业生 石家庄高校众多 每年高校毕业生人数约11万人 石家庄每年高校毕业生人数 人 城市人口 每年人口净流入8万人 每年高校毕业生11万人 流动人口90万人 城市概况 数据来源 石家庄市统计年鉴 备注 以上数据来自于全国人口抽查统计 城市人口 石家庄落户条件宽松 尤其着力吸引有一定学历 投资经营的个人 城市概况 发展框架 一城即中心城区 包括现状城区及正定古城 及其高速公路以东地区 三区包括老城区 滨河新区和东部新区 三组团即鹿泉 栾城及藁城三个组团 环绕中心城区 空间布局 双核即中心城区和正定新区中心 重点提升城市品质 发展高端和新兴服务职能 双轴 创新服务轴串接老城中心 新区中心 机场 滨河景观休闲轴串接西部太行山 黄壁庄水库 正定古城和正定新区 双带即东部产业带和西部生态带 引导产业有序集聚 构建山水和谐的近郊休闲空间 城市规划 按照 一城三区三组团 的城市发展框架 形成 双核 双轴 双带 的城市空间布局 其中正定新区成为重点的规划区域 城市概况 发展战略 北跨 通过基础设施和重点项目建设 大力发展正定新区 承载会展 体育 总部经济 文化教育等现代服务业和新兴服务职能 南优 优化中心城区和栾城的用地布局和功能结构 西控 开展西部山前生态保护 适度控制周边开发 东延 结合东部产业区和藁城的发展 引导工业产业向东部集聚 区域划分2014年9月 石家庄行政区域进行了调整 撤销石家庄市桥东区 部分街道划归石家庄市长安区 部分街道划归石家庄市桥西区 撤销县级藁城市 县级鹿泉市和栾城县 同时分别设立石家庄市藁城区 鹿泉区和栾城区 至此 石家庄市由原6区17县市 12个县5个县级市 变为现在的8区14县市 11个县3个县级市 城市规划 城市空间发展以 北跨 南优 西控 东延 为策略 行政规划调整 市区版图拉大 城市概况 城市规划 在城市空间发展策略和规划下 形成1 4组团 各功能定位不同 石家庄迎来组团化 规模化发展 但是目前四大组团仍处于发展初期 城市概况 中心城区 是全省的政治 科技 教育 文化中心 突出省会功能 区域服务职能 突出生态 文化建设 打造繁华舒适 现代一流省会 正定组团 国家级历史文化名城和现代服务业基地 在严格保护古城格局的同时 全面提升风貌品质 在京珠高速公里以东区域 以生态 低碳 智慧的全新理念 建设30平方公里滨河新区起步区 打造为以科技 文化 教育为主导的现代服务业基地 鹿泉组团 信息产业基地和生态休闲区 城区和鹿泉开发区重点发展信息产业 西部山前区发展旅游 休闲产业 栾城组团 装备制造业 中医药产业基地 县城重点发展中医药产业 窦妪重点发展装备制造产业 藁城组团 生物医药和化工基地 城区 丘头石化区重点发展化工 良村开发区重点发展生物医药产业 正定新区片区 政府即将搬迁 区域规划利好 随着天山熙湖 福美十号院 众美凤凰府等项目热销 有效拉动房地产市场发展 使市场认可度较高 东南片区 在中宏 保利 融创 荣盛等品牌开发商的带动及政府最新规划的医院 道路及公园等全方位的升级打造下 成为目前二环外区域最热的片区 上庄片区 随着南二环西延线的修建 省二院 北国奥特拉斯 地铁小镇的建设打造 万合名著 麓溪城等二环延线的项目市场火热 并且随着绿城桃花源 荣盛钟家庄项目入市 有效拔升区域市场价值 行政区划调整前 市辖区土地面积在GDP万亿以上省份省会城市中最小 仅有456平米公里 由于原有的行政辖区面积过小 城市的空间布局和功能分布受到了较为严格的限制 市区人口密度大 外溢趋势开始显现 部分外围片区在规划利好之下 成为置业热点区域 市辖区土地面积列表 主要省会城市 外围三大置业热点片区 城市扩容 石家庄市辖区面积较小 城市空间发展受限 外围部分片区在规划利好之下成为热点片区 城市概况 铁路枢纽中心 京广 石太 石德 石黄四条铁路干线交汇于此 石家庄火车站是中国三大货车编组站之一 航空交通枢纽 正定国际机场T2航站楼年旅客吞吐能力达2000万人次 货邮吞吐能力达到25万吨 轨道交通网络 石家庄轨道交通网络由6条线路组成 全长241 7公里 为 大放射 小方格 布局 首期建设轨道交通1 3号线一期工程 最快2017年下半年试运营 高铁交通枢纽 京广铁路 石太铁路 石德铁路 石太高速铁路 京广高铁 京石高铁 石武高铁 及青太高铁等汇聚 即将通车的津保城际高铁 京张城际铁路 京沈高铁 津秦高铁将使城市出行更加便捷 到2020年 构建 三个交通圈 即省会至京津及相邻省会城市1 5小时交通圈 省会至各县城1小时交通圈 省会至组团县市半小时交通圈 空 铁 公 多式联运 实现资源时空的无缝对接 城市交通 石家庄以铁路 航空 轨道 道路为主的交通路网 是未来新的交通枢纽中心 奠定城市发展基础 城市概况 城市交通 城市外围多条高速路 内部多条道路修建及扩建 带动城市与周边区域的互动性及有效改善城市内部交通 城市概况 高速路网 城区外围有黄石高速 青银高速 G307 G308 G392 京昆高速 西柏坡高速等高速路网 通往京津冀等城市 交通便利 四通八达 道路路网 城区以二环 中山路 和平路为主的东西延线 联动鹿泉 井陉 藁城等区域 中华大街 体育大街等南延 连接南绕城高速 以及和平路立交桥 东二环立交桥等多条道路的修建及扩建 有效地促进城市交通的便利 提高城区的通达性 城市交通 规划6条地铁线路 预计今年两条线路一期工程通车及对旧火车站扩建 东站投入运营 有效提升城市交通承载力 城市概况 石家庄北站 石家庄东站 石家庄站 石家庄地铁于2012年9月28日正式开工建设 石家庄市轨道交通远景线网由6条线路组成 线路线网总长169 2km 形成三主三辅 大放射 小方格的轨道交通线网 其中1 2 3号线形成轨道线网基本骨架 4 5 6号线为辅助填充线 目前1号线和3号线一期工程预计今年下半年开通 石家庄铁路石家庄站建筑面积约39万平 总计13个站台 24个站台面 30条到发线 含6条正线 规模为排名全国第六 石家庄东站已与2016年5月开工建设 预计2017年7月竣工投入使用 站房总建筑面积11949平米 东西轴线长度139 4m 南北轴线长度37 5m 建筑总高度21 45m 预计每天最高聚集人数1000人 石家庄北站规模4台7线 政府筹备扩建范围为258公顷 约360个标准足球场大小 规划范围为24公顷 约35个足球场大小 北站核心地区 升级改造将从交通 功能 空间等三个层次入手 城市交通 地铁1 3号线一期工程2017年6月预计通车 2号线一期 1 3号线二期预计2020年通车 其他线路暂未发改委暂未批复 城市概况 1 3号线一期工程 西王站 洨河大道 西三庄站 三教堂站 2017年6月通车 2016年1月发改委审批通过1 3号线二期工程 预计2020年通车 2017年3月2号线一期 西古城 嘉华 预计2020年通车 2号线2期 4 5 6号线暂时未获批复 建设时间未定 城市概况 行政中心站 园博园站 东洋 白皮书 蔡家岗 诸福屯 罗家庄 于底 留营 油通村 栾城西 公园 建设体育公园二期 龙泉湖公园等 对园博园 秀水公园 西清公园 裕西公园 平安公园 赵佗公园等6座城区重要公园进行提升改造 道路 南二环东西延线 和平路东西延线 体育大街南延线 天山大街南延线 胜利大街南延线和中华大街南延线等规划多条道路 地铁 规划地铁1号线 一期 和3号线 一期 预计今年投入使用 石家庄东站 第三座火车站 预计今年下半年通车 商圈 瑞城建设石家庄第二座 万达 商业综合体新华区建设石家庄第三座 万达 商业综合体医院 河北省二院分院 石家庄市第四医院谈固分院 河北省中西医结合儿童医院 石家庄市一院分院赵卜口等作为重点项目规划使用 城市建设 2017年通过对公园 道路 商圈及医院等大配套推进 城市基础设施不断完善 城市概况 城市概况小结 石家庄作为冀中南城市群中心 京津冀协同发展 在雄安新区确立之后 石家庄也将享受京津产业外溢的机会 石家庄人口持续增长 老龄化比例较低 人口持续流入 交通体系逐渐完善 城市基础建设不断推进 目前已经形成 一城三区三组团 的城市发展框架 正定新区成为重要的规划区域 城市概况 PART2经济发展 GDP从2010年的3400亿到2016年的5857亿 绝对值不断增长 从增速看 在全国GDP增速下滑下 石家庄2016年增速有所上升 虽然上升不太明显 但增速一直高于全国平均水平 与冀中南其他城市相比 石家庄GDP总量一直大幅领先 保证了石家庄对周边城市的吸附性 GDP指标 近年GDP增长率均高于全国平均水平 绝对值领先冀中南其他城市 城市经济发展 数据来源 石家庄市统计年鉴及其它城市统计年鉴 2016年GDP省份排名 2016年GDP河北省内排名 206年GDP城市排名 GDP指标 2016年河北省GDP排名全国第8位 石家庄GDP全国第31位 河北省第2位 经济实力与其省会城市的地位仍有差距 未来仍有发展空间 城市经济发展 数据来源 石家庄市统计年鉴 单位 亿元 石家庄市以二 三产业为主 二产占比保持在逐年50 左右 三产增加值占比逐年增长 石家庄市是全国最大的医药工业基地和重要的纺织基地之一 是国家确认的首批生物产业基地 改革开放以来 石家庄工业在调整中发展 在发展中调整 结构不断优化 基本形成以医药 纺织 化工 机械 电子 食品 轻工 建材工业为主的工业经济体系 伴随着京津产业的转移 石家庄在冀中南地区将产生更强的辐射和带动能力 产业结构 石家庄产业结构不断优化 三产比例不断提升 2015年开始三产比例首次超过二产 城市经济发展 数据来源 石家庄市统计年鉴 七大主导产业 2016年年增加值1893 6亿元 比上年增长5 0 其中装备制造业 医药工业 纺织服装业 石化工业稳步增长增长 食品工业 钢铁工业 建材工业略有下降 产业结构 石家庄是全国最大的医药工业基地和重要的纺织基地之一 目前形成七大主导产业 包括装备制造 医药 纺织 石化 食品 钢铁 建材 城市经济发展 数据来源 石家庄市统计年鉴 统计公报 轻工食品 君乐宝乳业年产3万吨婴幼儿配方奶粉建设 河北三元年产4万吨乳粉25万吨液态奶搬迁改造 无极卡森高档皮革系列制品项目 纺织服装 常山股份新型纺织品开发与生产 河北心度年产300万套高能定位导热服及保暖护具 鹏辉纺织紧密纺涡流纺等高档纱线生产基地 石家庄海源年产1000万套特种防护用具 河北兆丰高档家纺项目 化工 石家庄循环化工园区轻烃综合利用一期 双联化工搬迁升级改造 石家庄市染料厂3万吨还原靛蓝和26万吨丙烯腈 诚志永昌液晶材料及水性高分子材料 河北元隆化工产品结构优化调整 河北鑫达润滑油年产100万吨润滑油项目 冶金 石钢环保搬迁产品升级 石钢年产5万吨特钢深加工 河北敬业钢材深加工项目 建材 河北科众3D定制板墙式绿色建筑材料 石家庄迎新汽车玻璃和离线Low E镀膜玻璃及深加工钢化中空门窗生产线 河北安能住宅产业化基地节能住宅部品生产 河北林宏新型环保菱镁板材墙体制品项目 根据 石家庄市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要 文件指出 承接京津产业转移与加快自身转型发展有机结合 以特色产业园区为载体 借力京津技术研发和高端产业制造优势 围绕新一代信息技术 生物医药 高端装备制造 新材料 节能环保等产业链长 协同发展基础好的重点领域 着力增强提升加工制造水平 加快科技成果转化 拓展研发营销服务 产业结构 根据 石家庄市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要 大力升级本地传统行业 实现产业转型 城市经济发展 2016年列入计划的传统行业升级项目 随着京津冀协同发展 以及各类产业园区的建设 促使众多北京等区域外溢产业及从事高新技术产业的公司进驻 石家庄承接京津产业外溢的速度加快 且主要为高新技术 互联网等产业 加速石家庄产业结构升级 产业结构 石家庄承接京津产业外溢的速度加快 且主要为高新技术 互联网等产业 加速石家庄产业结构升级 城市经济发展 良村开发区 国家级开发区 河北省开发区经济指标均排名第一 形成了生物医药 装备制造 轻工食品等主导产业 截至目前 入区企业总投资累计达340多亿元 石家庄高新技术产业开发区 以中小科技企业和孵化器建设 通信电子和化工医药及中医药为支柱 其中石家庄国家生物产业基地 国家发展改革委认定的首批国家生物产业基地之一 2009年全市生物产业完成主营业务收入350亿元 利税50亿元 窦妪工业区 于2000年12月20日经国务院批准 以装备制造业及重化工产业基地 年产值19 3亿元 铜冶火炬广场开发区 以乳品加工 精密铸造 特种轧辊 塑料加工 高新技术五大行业为主的新兴工业体系 年创产值30亿元 石家庄信息产业基地 以光电和通讯导航两大主导产业 半导体照明工程 LED 数字集群通信系统等工程 总投资15亿元 产业结构 截至目前 石家庄形成几大重要的产业园区 覆盖产业结构广泛 培养产业集群 发挥产业集群优势 带动经济增长 城市经济发展 产业结构 各大园区基地知名企业及重点项目纷纷落入 形成具有一定竞争力的 特色较为鲜明的园区产业聚集区 城市经济发展 2016年城镇居民可支配收入30459元 比上年增长8 1 人均消费性支出19182元 比上年增长5 6 2016年 食品消费支出占消费支出的比重 恩格尔系数 为25 3 比上年同期下降了0 2个百分点 恩格尔系数的下降 标志着石家庄城镇居民生活水平的进一步提高 人均可支配收入与支出 石家庄人均可支配收入与支出双向增长 恩格尔系数25 3 居民生活水平稳步提高 购买能力逐渐增强 城市经济发展 数据来源 石家庄市统计年鉴 城市经济发展小结 城市经济发展 2010 2016年石家庄GDP逐年增长 增速高于全国平均水平 绝对值领先于冀中南其他城市 从产业结构看 目前仍以传统第二产业为主 产业升级成为经济结构调整的重点 传统产业升级改造 京津高新产业加速导入 共同推动石家庄产业结构调整 2016年石家庄市恩格尔系数为25 3 综合消费能力逐年递增 石家庄城镇居民已经步入富裕阶段 PART3房地产发展水平 城市房地产发展水平 固定资产投资及房地产开发投资 2016年石家庄固定资产投资额达到5957 6亿元 增长率4 2016年房地产开发投资达1036亿 增长率5 1 2010 2016年石家庄市全社会固定资产投资基本处于持续增长的趋势 但是增长率有所下滑 2016年石家庄固定资产投资完成5957 6亿元 从产业结构看第一产业投资275 6亿元 增长61 6 第二产业投资2664 5亿元 增长6 4 第三产业投资2975 9亿元 下降1 3 2012年 2016年石家庄房地产开发投资中 受房地产市场低迷影响 2015年投资有所下降 但2016年回归增长趋势中 2016年 在第三产业中 房地产投资房地产开发投资1036 3亿元 增长5 1 石家庄房地产市场热度明显回升 统计口径 全石家庄 数据来源 石家庄市统计年鉴 固定资产投资及房地产开发投资 石家庄房地产投资占固定资产投资比例虽有所下滑 但仍处于正常比例 房地产市场正常运行 且经济对房地产依赖程度不强 房地产开发投资占固定资产的比例与房地产市场发展关系 城市房地产发展水平 2016年房地产投资额占固定资产投资额的比例为17 39 房地产市场正常运行 数据来源 石家庄统计年鉴 统计口径 全石家庄 备注 数据来源 石家庄国土资源局成交结果公示 成交面积含所有用地性质 范围为全石家庄 财政收入 石家庄全区财政收入 石家庄近年统计公报 范围为全石家庄范围 土地出让金与财政收入 石家庄土地出让金占地方政府财政收入近年来保持在23 44 之间 财政对于土地出让金的依赖程度相对不高 但从2014年开始 随土地价格上升 土地收入在财政收入中的占比逐年提升 城市房地产发展水平 根据财政部公布的数据测算 土地出让金占地方政府财政收入比重在2013年达到顶点 为59 8 到2014年回落至56 2 石家庄这一指标近年来保持在23 44 之间 相对来说不是很高 说明财政对于土地出让金的依赖程度相对不高 城市房地产发展水平 商品房施工面积分析 石家庄商品房施工面积持续增加 其中住宅施工面积占比稳步增长 住宅市场高涨 2012年 2016年石家庄商品房施工面积及住宅施工面积稳步增加 2016年石家庄商品房施工面积4677 18万 其中住宅施工面积3663 59万 占比78 3 占比稳步增长 住宅市场高涨 数据来源 中国指数研究院 注 统计范围 石家庄全市 含下县统计标准 有施工证统计口径 房屋施工面积 是指报告期内施工的全部房屋建筑面积 包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积 以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积 本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中 多层建筑应填各层建筑面积之和 城市房地产发展水平 商品房新开工面积分析 2016年石家庄商品房新开工面积1138 86万 其中新开工商品住宅面积约886 9万 2013年受三年大变样影响 商品房和住宅新开工面积大幅提升 从2014年开始商品房新开工面积有所下降 最近三年保持在1100万 的体量 2016年石家庄商品房新开工面积1138 86万 其中住宅新开工面积886 9万 占比77 8 数据来源 中国指数研究院 注 统计范围 石家庄全市 含下县统计标准 有施工证统计口径 房屋新开工面积 是指在报告期内新开工建设的房屋面积 不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积 房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽 地基处理或打永久桩 的日期为准 商品房竣工面积分析 2016年石家庄商品房竣工面积870 93万 商品住宅竣工面积681 64万 城市房地产发展水平 2012年 2016年石家庄商品房竣工面积及住宅竣工面积稳步增加 2016年石家庄商品房竣工面积870 93万 其中住宅竣工面积681 64万 占比78 26 数据来源 中国指数研究院 注 统计范围 石家庄全市 含下县统计标准 有竣工证统计口径 竣工房屋面积 是指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工 达到住人和使用条件 经验收鉴定合格 或达到竣工验收标准 可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和 城市房地产发展水平 2016年市场跌宕起伏 2016年1月新增面积最多 为66 86万平方米 8月新增面积最少 为12 89万平方米 而11 12月在调控压力下 均无新预售证发放 政策收紧趋势显著 商品住宅新增供应量分析 2013年 2014年 石家庄市区新增商品住宅供应量出现大幅增加 而2015年因市场库存较多 供应量大幅减少 经过2016年的迅速回暖 供应又显著增加 但至年底因全国政策收紧 预售面积批售急剧下降 备注 1 2013 2016年1 8月 为石房管局公布数据 2016年9 12月 官方无供应数据公布 以预售证批售面积估算 2 以上数据为石家庄市内五区 不含周边区县 全石家庄数据没有官方公布的渠道 3 2017年1 4月新增供应官方未公布 数据来源 石家庄房管局 商品住宅销售面积分析 2016年商品房销售758万 住宅销售635万 由于市场回暖 补证加速 2016较2015年出现较大增长 2017年1 4月商品房销售120万 住宅销售90 7万 受限价调控影响 备案速度减缓 备注 1 2013 2016年1 8月 为石房管局公布数据 2016年9 12月 官方无成交数据公布 根据市场情况估算 2 2017年5月 官方公布了2017年1 4月商品房和商品住宅的成交数据 3 以上数据为石家庄市内五区 不含周边区县 全石家庄数据没有官方公布的渠道 数据来源 石家庄房管局 城市房地产发展水平 商品住宅价格变化 由于大量项目集中补证备案拉低销售价格 2016年1 8月住宅均价7763元 且这一数据至今未再公布 2016年下半年涨幅约20 城市房地产发展水平 备注 1 数据来源于国家统计局全国全国70个大中城市商品住宅价格指数变化情况 据了解 其数据参考来源于区域房管局 2 2016年1 8月 石家庄房管局公布了销售价格 但是8月后到现在没有再公布这一数字 3 石家庄备案价格较低主要是由于大量项目集中补证备案所致 拉低整体销售价格 数据来源 国家统计局 石家庄房管局 商品住宅市场分析 商品住宅成交结构分析 刚性需求是成交的一大特点 紧凑型两室和三室市场成交情况较好 主力备案面积集中在60 120平 但是具有一定滞后性 目前主流两居在80 90 三居在110 130 且大面积产品比例在增加 数据来源 石家庄房管局 数据来源 石家庄房管局 备注 1 以上数据为石家庄市内五区 不含周边区县 全石家庄数据没有官方公布的渠道 2016年石家庄市保障性住房情况 城市房地产发展水平 保障房建设规划 根据要求 挂牌出让的商品住房项目须按照总建筑面积10 5 为廉租住房 5 为公共租赁住房 以上的比例配建公共保障房 2016年9月颁布 石家庄市人民政府办公厅印发关于进一步加强保障性安居工程建设和管理实施意见的通知 内容如下 到 十二五 期末 全市城镇居民住房保障覆盖率平均达到20 其中市区25 县 市 15 政府拥有产权的保障性住房 原则上不低于保障性住房总量的三分之一 套型建筑面积控制在80平以内 其中以40 60平户型为主 占总量的75 左右 分别建设一室 二室 小三室等多种户型 涉及的城镇土地使用税 契税 印花税 营业税 房产税等予以减免 免收城市基础设施配套费 防空地下室异地建设费等各项行政事业性收费及政府性基金 涉及水 电 气 暖 有线电视等专业部门收费 一律按最低标准收取 2010年6月1日后新建普通商品住房项目按住宅总建筑面积的5 比例配建廉租住房 2011年3月1日起 挂牌出让的商品住房用地新上项目须按照总建筑面积10 5 为廉租住房 5 为公共租赁住房 以上的比例配建公共保障房 配建的廉租住房无偿移交政府 城中村改造 旧城改造项目按规划住宅总建筑面积扣除回迁安置面积后5 的比例配建保障性租赁住房 政府按建筑安装成本价回购 对集中建设的公共保障房项目 可按住宅总建设面积的15 以内的比例配建商业服务设施 其收益用于弥补公共保障房建设 维护 管理等费用 城市房地产发展小结 城市房地产发展水平 2016年石家庄固定资产投资额达到5957 6亿元 增长率4 2016年房地产开发投资达1036亿 增长率5 1 近年来保持稳定增长态势 房地产投资占固定资产投资额的比例虽有所下滑 但是处于正常比例范围 房地产市场发展健康 2016年石家庄商品房新开工面积1138 86万 其中商品住宅约886 9万 商品房竣工面积870 93万 其中商品住宅681 64万 2016年石家庄市区商品房销售面积758万 其中商品住宅635万 2017年1 4月商品房销售120万 住宅销售90 7万 由于大量项目集中补证备案拉低销售价格 2016年1 8月住宅均价7763元 从成交结构看 刚性需求是成交主力 紧凑两室和三室市场成交情况较好 目前主流两居在80 90 三居在110 130 且大面积产品比例在增加 PART4政策环境 本地政策环境 市场严查与规范 由于历史原因影响 2013年石家庄本地市场政策趋紧 拉开了市场严查专项整治的大幕 本地政策环境 市场严查与规范 2014年严查逐步升级 可谓史上最严 力度最大 时间最长 范围最广 本地政策环境 市场严查与规范 2015年为加速规范年 楼市严查依然持续 市场逐渐规范 时间 事件 要点 2015年1月7日 进一步规范土地市场秩序的意见 土地一二级彻底分离 2015年3月18日 石家庄超九成房地产开发项目违法 石家庄市内四区房地产违法建设项目共计540个 2015年4月17日 重点巡视城建 规划 园林 供水系统 省委第七巡视组巡视 2015年4月30日 四证齐全 成整改基本标准 石家庄市人民政府8号文 2015年4月15日 市政府专题会议 继续抓好房地产整治 规范整治成果 2015年7月27日 河北省国土资源厅 打非治违 专项行动 严查违法分包和转包工程 无证擅自施工建设 2015年7月30日 加快楼市专项整治工作 2015年8月31日 关于促进我省北京周边房地产市场平稳健康发展的通知 严打囤地炒地 证件不全项目严禁打广告 官方 石家庄不开工将收回建设用地指标 狠抓项目开工建设 不按时开工的要坚决收回建设用地指标 2015年9月30日 2015年11月10日 石家庄10月注销47家房地产开发企业资质 加快整治工作 促进房地产业健康发展 对2015年8月份有效期满未申请核定资质等级的47家开发企业资质证书予以公告注销 本地政策环境 市场严查与规范 2016年 一方面对促进违规项目入市在政策上有所宽松 加快处理违规项目 推进市场走向规范 另一方面严查依然是主旋律 本地政策环境 政策 支持农民进城购房 实行棚改货币化安置 优化房地产市场供应 推动房地产业转型升级 加大金融信贷支持力度 落实税收优惠政策 培育住房租赁市场 加强北京周边房地产管控 落实地方政府主体责任 优化房地产市场环境 重点 要求各市县政府 金融机构从购房 落户 公积金 信贷等各方面给予大力支持 促进新型城镇化发展 货币化安置比例不低于80 将一些房地产库存转化为安置住房 提高安置效率 促进存量商品房消化 取消90 70 的强制要求 允许各类设施在建设用地大类中跨类别功能转换 合理确定建设用地兼容性 鼓励企业发展旅游 养老等跨界地产 由单一开发型向专业服务型转变 强力推行居住建筑节能75 标准 商业贷款首套房首付不低于20 二套房首付不低于30 第一套贷款为结清 将享受优惠政策的普通住房单套建筑面积调整为144平方米以下 含144平方米 首套房90 以下契税1 90 以上1 5 购买2年以上 含2年 住房对外销售的 免征营业税 房屋转让不能提供原始凭证的 征收定率由3 调为1 适时调整交易计税价格 降低交易成本 引导投资者购买库存商品房用于出租 逐步建立购租并举的住房制度 加强规划管理 优化用地结构 促进京津冀协同发展 分类调控 一城一策 权责一致 建成房地产统计检测平台 实现全省联网 工作不利者将问责 深化行政审批制度改革 促进原违法违规项目依法复工 加大打击新增违法违规项目打击力度 冀十条 针对开发商 购房客户 整体环境出台政策 大力促进库存的去化 市场严查与规范 2016年 一方面对促进违规项目入市在政策上有所宽松 加快处理违规项目 推进市场走向规范 另一方面严查依然是主旋律 本地政策环境 石二十条 推进违规项目 降低购房成本 优化政府职责 去库存 的同时推动市场走向规范 市场严查与规范 2016年 一方面对促进违规项目入市在政策上有所宽松 加快处理违规项目 推进市场走向规范 另一方面严查依然是主旋律 本地政策环境 4月26日市人民政府发布 关于进一步加快房地产专项整治项目手续办理有关规定的通知 将石家庄违规项目分门别类 按照6大方面处理 加快土地手续办理 规划超容积率项目补缴 加快解决征收拆迁遗留问题 关于各类技术指标 税费 处罚 开工时间问题 对违法行为的惩处 加快手续办理的措施 通知 自发布之日起执行 即4月21日 有效期为一年 适用于长安区 桥西区 新华区 裕华区 高新区及其他县 市 区可参照执行 对于本次政策的解读 主要归纳为以下几点 1 本次政策的出台 目标和依据更明确 条款更细 更具执行力 严苛甚至上升至追究刑事责任的处罚背后 也有着各种优惠力度很大的政策 体现了政策的公平性 执行速度也会较之前更快 2 如果说之前的限购限贷等政策主要针对的是新增市场 本政策主要针对的就是多年遗留的问题市场 如果力度到位 石家庄房地产市场的规范程度将得到极大提升 从而有效降低购房风险 稳定市场 规范开发 3 政策执行后 预计未来一二级土地联动将基本消失 净地供应增多 吸引更多品牌房企入驻 但鉴于石家庄近年来及现存情况 与本地企业合作开发依旧为一定阶段内的主要模式 市场严查与规范 2017年4月 石家庄政府发文 加快房地产专项整治 违规项目定1年期限 加快处理违规项目 推动市场走向规范 本地政策环境 周期性楼市调控 2016年宽松继续 去库存成为主旋律 政策利好密集出台 时间 事件 要点 2016年2月01日 降首付 首付2成 首套贷款未结清 2套首付3成 2016年2月17日 减税 90以下减征1 90以上减征2 2016年3月05日 政府工作报告 企业减负 要钱给钱 要人给人 2016年2月29日 降准 自2016年3月1日起 普遍下调金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 2016年3月23日 营业税改征增值税试点实施办法 营业税改征增值税试点有关事项的规定 营业税改征增值税试点过渡政策的规定 和 跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定 有望减轻企业税赋 提高企业活力 2016年4月13日 住建部 住房公积金缴存比例一律不得高于12 增强企业活力 提高职工现金收入 2016年4月19日 政治局 深化住房制度改革 有序消化房地产库存 按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求 有序消化房地产库存 注重解决区域性 结构性问题 实行差别化调控政策 2016年7月27日 石家庄推进供给侧结构性改革 推进供给侧结构性改革 去库存 控风险成新工作重点 2016年9月15日 关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 省政府办公厅出台 关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 2016年12月23日 商业去库存新政发布 石家庄发商业去库存新政 着力发展租赁市场 部分用地可商转住 石家庄3月17日连夜出台限购限贷政策 3月17日夜 石家庄市人民政府发布了 关于加强房地产市场调控的意见 意见规定 非本市户籍居民家庭限购1套住房 含新建商品住房和二手房 本市户籍居民家庭购买第3套及以上住房的 暂停办理商业性个人住房贷款 本地政策环境 周期性楼市调控 由于房价上涨过快 2017年3月17日连夜出台 限购限贷 政策 加入全国限购限贷城市之列 本地政策环境 周期性楼市调控 限购限贷之下市场端已有所反馈 尤其对于市区改善项目来说 来电来访成交量有所下降 外围三区迎来机会 天阳御珑湾有关人士表示 限购之后有所变化 一方面 对于本地改善型购房者 限购提高了首付 另一方面 外地户口 购房者需要提供户口跟纳税证明 购房者比较关注首付比例跟购房套数限制 智高常春藤有关人士表示 项目处在非限购区域 限购政策实施之后 来电和到访有明显提升 天洲铂悦有关人士 限购限贷政策出台之后 对于项目的影响较大 来访量降低大约70 成交量腰斩 对于考虑购买二套房三套房的改善客户影响明显 周期性楼市调控 限购限贷之下市场端已有所反馈 尤其对于市区改善项目来说 来电来访成交量有所下降 外围三区迎来机会 仅限五区实施 对市区改善项目影响较大 正定 鹿泉 藁城 栾城迎来发展机会 承接市区外溢客群 智高常春藤项目 3 17限购限贷政策颁布后 成交和来访有大幅度上升 但持续时间较短 随着时间推移 一波挤出需求释放完毕 来访和成交数据稍有下滑 本地政策环境 周期性楼市调控 2017年5月河北省出台限购限贷新政 虽主要针对雄安新区和环京津区域 但承德 秦皇岛 唐山已跟进 石家庄现有政策也极可能升级 本地户籍居民家庭方面 已有一套住房 限购一套 已有两套及以上住房的 暂无购房资格 首次购买住房居民家庭 首付款比例不低于30 已有一套住房的居民家庭 首付款比例不低于40 购买第三套及以上住房的居民家庭暂停发放贷款 住房公积金的异地贷款业务可以暂停 住房公积金贷款置换商业银行个人住房贷款 也就是俗称的 商转公 意见 要求停止办理 此文件主要调控重点区域为雄安新区 环雄安新区 环首都新区 河北省新政出台后 承德 秦皇岛 唐山陆续跟进升级限购 新政有望进一步升级其他城市的政策 2017年5月省政府办公厅印发 关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见 提出房价过高 上涨过快的城市 在一定时期内 要制定和执行住房限购措施 并统一了限购政策 特别提出环首都重点地区更要提高门槛 从严调整限购措施 文件中指出 本地政策环境 周期性楼市调控 政府层面鼓励商业用房进行租赁 适用民水民电天然气标准 购买商业办公用房可进行调剂安排入学 为贯彻落实 国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见 国办发 2016 39号 精神 2016年9月14号河北省出台 河北省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 其中提到 允许将商业用房等按规定改建为租赁住房 土地使用年限和容积率不变 土地用途调整为居住用地 但不得以住宅名义分割出售 调整后用水 用电 用气价格应按照居民标准执行 为贯彻落实 国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见 国办发 2016 39号 和 河北省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 冀政办字 2016 140号 的要求 进一步促进房地产市场健康发展 结合我市商业办公用房库存较多 消化周期较长的实际 制定以下细则 购买商业办公用房并合法稳定居住的购房人子女 符合相关入学条件后 由所购商业办公用房所属县 市 区教育行政部门调剂安排入学 牵头单位 市教育局 配合单位 各县 市 区政府 本地政策环境小结 本地政策环境 由于历史遗留问题 石家庄从2013年开始市场严查 2014年楼市严查逐步升级 2015 2016年在去库存大环境下放宽处理政策 进入2017年 严查依然继续 4月政府发文 加快房地产专项整治 违规项目定1年期限 加快处理违规项目 推进市场走向规范 另一方面 2016年政策宽松 加快去库存 由于房价上涨过快 2017年3月石家庄进入限购限贷阶段 2017年5月 河北省出台限购限贷新政 承德 秦皇岛 唐山已跟进 石家庄现有政策也极可能升级 公寓方面 可以申请民水民电 可安排调剂入学 政策推动公寓市场发展 商品住宅市场 土地市场 第二篇房地产市场环境 返回 商品住宅市场分析 1 土地市场 由于历史原因 受土地补证进程加速影响 土地放量持续增加 但是由于多为补证为主 成交地价参考性不大 公开出让的土地高溢价 外来房企进入石家庄取地困难 多以合作开发 收购为主 2 市场总量 2016年石家庄主城区住宅成交632万 均价10282元 6月均价8200元 平 到12月底均价达到15000元 平 下半年量价齐涨 目前有效存量极少 可确定存量相对有限 市场具有较大机会 2016年外围四区成交184万平 年底均价8000元 平左右 有效存量不足 可确定存量有限 有一定市场机会 3 区域结构 裕华区价值高地 改善客户置业聚集区 二环外片区规划利好 潜力较大 新华和桥西区土地放量较少 改善项目匮乏 相对的价值洼地 正定新区规划利好 市政府即将搬迁 2020年地铁通车 入市项目热销 货量不足 市场机会较大 藁 栾 鹿三区有一定市场空间 4 开发水平 市内五区以高层为主 出现城市大平层 部分项目高低配打造洋房产品 立面风格上新中式开始流行 水景接受度高 精装认可度较低 客户关注科技系统和教育配套 但是整体看产品仍有较大的提升空间 外围四区产品品质有待提升 市场环境 石家庄房地产市场稳步发展 较为火热 开发水平仍有较大提升空间 PART1土地市场分析 土地市场 数据来源 石家庄国土资源局统计范围 石家庄市内五区 新三区 正定新区 土地供应分析 2016年石家庄居住与商服用地供应土地面积574 87万 建筑面积1531 53万 环比增加18 65 和35 9 其中正定新区供应建筑面积95 66万平米 占石家庄全区约7 2016年 受土地补证进程加速影响 土地供应量实现连续三年增长 住宅商服土地供应主要集中在长安区 建筑面积占比19 其次为开发区 占比17 桥西区以12 紧随其后 备注 大部分混合用地无法准确切分 供应建筑面积为估算值 土地市场 2016年 石家庄随整体环境迅速回暖 大型房企争相入住 开发商拿地热情高涨 加之专项整治力度加大 推动补证进程 土地成交面积出现大幅增长 同比增加31 45 土地成交建筑面积方面 成交区域依旧以裕华区为主力 占比达20 其次为长安区 因老工业区搬迁 新兴发展区提供了大量土地 成交结构方面 住宅用地依旧为成交主力 占比80 尤其是住宅净地受到开发商热捧 土地成交分析 2016年石家庄市居住与商服用地成交面积510 15万 建筑面积1354 22万 同比增加31 45 和37 14 正定新区因6宗土地停拍 成交31 32万平米 占比有所下降 备注 大部分混合用地无法准确切分 成交建筑面积为估算值 数据来源 石家庄国土资源局统计范围 石家庄市内五区 新三区 正定新区 土地市场 土地成交价格分析 2016年石家庄市区成交土地单价为440万元 亩 楼面地价为2242元 平 同比上涨4 51 和6 2 商服用地高于居住用地 因土地以补证为主 平均地价仅供参考 土地成交虽以补证为主 但价格依旧成逐年上升趋势 各区域平均亩单价方面 最高为长安区 达659元 亩 其中亩单价最高地块也处于长安区 为荣盛所拍棉四地块 亩单价高达1992万元 亩 各区域的平均楼面价方面 按做足容积率估算 最高的依旧为长安区 约达3282元 其中最高单价为9234元 为石药所拍和平路地块 土地市场 土地补证情况 市内五区土地补证为主 平均地价529万 亩 补证多为底价成交 故仅供参考 在政府加速处理违规项目下 短时间内补证依然是市场主流 2016年 石家庄市内五区共成交 住宅及商服类 用地89宗 含2015年供应 2016年成交 成交面积350 73万平米 成交总价303 44亿元 其中补证地块70宗 总成交面积299 6万平方米 占总成交面积的85 42 总成交额237 96亿元 占总成交金额的78 42 平均地价529 51万 亩 补证依旧为市场主流 并有加速趋势 土地市场 土地溢价及竞拍情况 2016年 石家庄超三成地块溢价成交 其中溢价率最高为年初的荣盛 棉四地王 最终溢价率为124 83 年内共出现3次土地竞拍 均为含住宅