房地产北京项目公司管理制度集锦.doc

xxxxxx 房地产北京项目公司管理制度房地产北京项目公司管理制度 目目 录录 第一章第一章 项项目公司管理总则目公司管理总则 1 1 第二章第二章 项目公司组织模式项目公司组织模式 2 2 第三章第三章 项目公司管理职能与岗位职责项目公司管理职能与岗位职责 4 4 第四章第四章 项目公司工程管理的一般规定项目公司工程管理的一般规定 1818 第五章第五章 项目公司的工程合同管理项目公司的工程合同管理 2121 第六章第六章 项目公司的工程文档管理项目公司的工程文档管理 2525 第七章第七章 重大施工组重大施工组织织设计及施工方案的审查设计及施工方案的审查 3030 第八章第八章 项目公司的工程质量控制及管理办法项目公司的工程质量控制及管理办法 3535 第九章第九章 项目公司的工程进度控制及管理办法项目公司的工程进度控制及管理办法 3939 第十章第十章 设计变更 工程洽商及现场签证的管理设计变更 工程洽商及现场签证的管理 4141 第十一章第十一章 工程中期付款及工程结算工程中期付款及工程结算 4545 1 0 a 第一章 项目公司管理总则 一 为明确项目公司管理职能定位 实现北京公司各项目的健康 均衡发展 保障企业整体经营目标的实现 特制定本管理制度 二 本管理制度适用于北京公司全资开发项目或依据北京公司开 发模式进行的控股 参股项目 三 本制度涵盖土地确定且项目公司成立后至项目保修期结束的 项目管理过程 四 本制度建立的目标为 全面优化 规范北京公司各项目管理 工作的操作方法及流程 充分调动项目部的主动性 积极性和创新能 力 以实现北京公司各项决策的迅速 正确执行 充分利用 整合和 配置北京公司内部的资金 人力等资源 以实现北京公司的持续经营 与发展 五 本制度分为项目公司管理总则 项目公司组织模式 项目公 司管理职能与岗位职责 项目公司工程管理的一般规定 项目公司的 工程合同管理 项目公司的工程文档管理 重大施工组织设计及施工 方案的审查 项目公司的工程质量控制及管理办法 项目公司的工程 进度控制及管理办法 设计变更与工程洽商及现场签证的管理 工程 中期付款及工程结算 共十一章 1 b 第二章 项目公司组织模式 一 项目管理架构概述 一 项目管理架构概述 北京公司实行直线职能制与矩阵制的混合制的组织结构形式 建 立以项目为中心的管理体制 项目公司承担具体经营职责 项目是企业的利润中心 北京公司 经营管理的重心围绕项目展开 北京公司的责任是 规范 监管 支持和引导 为项目部服务 支持和监管 项目部在接受公司管理的基础上 充分利用公司既有资 源 负责项目的计划 协调 执行 控制 组织工作 二 项目公司的成立与解散 二 项目公司的成立与解散 开发项目土地取得后 成立项目公司 项目公司人员配置 见组 织结构图 人员配置根据项目的大小 项目的难易程度及项目的进 展情况进行合理的配备 项目最后一期保修期完成后 项目公司解散 三 项目公司组织结构图三 项目公司组织结构图 2 项目公司组织结构图 项目操 作层 项目执 行层 项目管 理层 北京公 司管理 层 土建工程师 精装工程师 强电工程师 弱电工程师 暖通工程师 给排水工程师 市政工程师 园林工程师 报建主管 客服主管 销售主管 设计助理 行政文员 资料档案管理员 出纳 电 气 造 价 师 暖 通 造 价 师 土 建 造 价 师 其他报建人员 其他设计人员 项 目 财 务 会 计 北京公司总经理 项目工程部经理 项目总经理 项目 合同 预算 部经 理 项 目 设 计 经 理 分管副总 项目 行政 主管 项 目 策 划 负 责 销售员 公司 项目公司管理制度 3 c 第三章 项目公司管理职能与岗位职责 一 项目公司管理职能一 项目公司管理职能 1 定义 项目公司是在北京公司的领导下代表企业履行各项对外合同的项 目管理机构 项目公司是一个组织体 要协调项目公司部门之间 人 员之间的关系 要沟通项目公司与北京公司各部门之间 项目公司与 政府主管部门 监理单位 总包单位 指定分包单位等的关系 2 管理范围 项目公司全面负责项目的进程管理 项目公司从成立起 负责利 用北京公司各项资源 围绕北京公司的经营目标 组织落实项目的前 期定位 项目设计 项目实施的前期准备 项目建设 成品销售及项 目交付与服务按计划有序开展 3 管理目标 项目公司全面负责项目的建设管理 组织监理 总包及其他工程 分包单位 按照拟定进度 质量 安全 项目制造成本等目标完成项 目的建设实施 按期提供合格的房屋产品 4 项目公司与北京公司各部门的业务职能关系 1 项目公司是项目的建造成本的控制中心 项目公司参与项 目目标成本的测算 负责组织项目目标成本的编制及实现 在项目实 施过程中进行成本过程成本控制 2 项目公司是设计图纸的具体实施机构 项目公司参与项目 概念 规划 方案及施工图纸设计 负责图纸会审纪要完成后的设计 项目公司管理制度 4 管理工作 3 项目公司负责处理配合外部销售公司 北京公司营销策划 部工作中对工程的要求 负责协调管理工程现场的销售工作 负责工 程销售过程中的客户服务工作的实施 5 项目公司与北京公司各部门的管理职能关系 1 凡是北京公司各职能部门承担的有关项目的工作事项 项 目公司应主动 及时 全面地跟踪掌握工作情况 包括工作计划 完 成情况以及存在的问题 等等 2 北京公司各职能部门对项目工作进行专业的业务管理 即 提供专业支持 服务 指导及监督等 职能部门派驻项目人员 工作 安排上接受项目公司安排 工作业务上接受职能部门管理 3 项目公司有权对职能部门承担的有关项目工作事项进行评 价 职能部门派驻项目人员从专业角度对项目决策有异议时 可由职 能部门经理与项目总经理进行协调解决 6 项目公司的内部管理职能 1 负责对工程监理单位的监督和管理 并通过其实现对施工 单位的管理 2 负责工程进度情况 审核施工月报表 核定工程进度款支 付额 3 进行权限范围为招标采购管理 设计变更 工程洽商及现 场签证的确认 参与北京公司组织各类招投标工作 4 认真执行各类施工合同 将合同中明确的工程质量 进度 落到实处 全面进行工程施工现场和工程质量进度的过程管理 项目公司管理制度 5 5 负责项目资金使用计划的落实 6 配合销售做好施工现场文明施工管理及其他有关工作 7 负责工程分部分项验收 负责组织工程的竣工验收工作 除规划验收外 8 协助处理工程索赔事项 主持处理项目实施中发生的重大 质量事故 责任事故或安全事故 9 组织竣工结算工作及落实竣工图纸的绘制 10 负责完成项目的总结工作 组织项目的后评估工作 11 进行项目公司自身团队建设 做好人员的岗位安排及培养 工作 12 负责维护项目所在地与工程建设有关的对外关系 二 项目公司岗位职责 二 项目公司岗位职责 1 1 项目公司项目总经理 项目公司项目总经理 直接上级 北京公司总经理直接上级 北京公司总经理 间接上级 北京公司分管副总间接上级 北京公司分管副总 直接下级 项目公司员工直接下级 项目公司员工 1 项目总经理依据北京公司总经理授权 全面负责项目的开 发建设的各项工作 对项目的开发进度 产品质量及项目的制造成本 负责 是项目目标实现的责任人 2 主持项目公司全面工作 根据项目组织机构编制要求及项 目的进展情况 确定项目组织机构和人员安排 协调各岗位分工 完 善内部组织建设 有计划地安排项目公司的各项工作 3 项目总经理接受北京公司总经理的管理 监督和指导 由 项目公司管理制度 6 北京公司总经理负责考核 北京公司分管副总拥有对项目总经理的部 分考核权 项目总经理对北京公司职能部门及其派驻项目人员拥有部 分考核权 项目总经理对项目公司内部人员拥有全部考核权 4 项目总经理参与项目开发过程中所有合作单位的选择 对 重大合同单位的确定具有建议权 对权限范围内 50 万元及非重大 合同部分 的合同单位确定 具备直接选择的权利 5 所有与项目有关的资金支付 包括开发间接费 销售费用 土地 设计 配套 建安费用等 均要经项目总经理审核 项目总 经理可以审批直接 万元以下的配套 建安及其他与工程建设有关 的政府部门收费 6 项目总经理处理工程紧急问题 可超越审批权限 指设计 变更 工程洽商 现场签证及资金支付 进行处理 但必须至少与北 京公司总经理进行电话沟通 且得到口头同意 7 项目总经理负责建立项目的合同管理体系 严格履行合同 管理任务 处理好与乙方的合同争议和纠纷 8 项目总经理负责建立完备的项目信息 项目资料管体系 9 全面控制施工质量 进度 成本 完成公司下达的建设任 务 10 严格执行公司制定的动态成本管理制度 并负有领导和实 施职责 11 执行公司发布的各项指令 接受公司各业务部门的指导 检查 监督 12 负责组织工程实施中政府有关部门 市政部门 公用事业 项目公司管理制度 7 设计单位 施工单位 监理单位等各方面之间的综合协调工作 13 项目总经理负责项目公司团队建设 人才培养 对关键岗 位人员流失率负责 14 定期向公司领导和有关部门提交项目实施的情况报告 2 2 项目公司工程部经理 项目公司工程部经理 直接上级 项目公司总经理直接上级 项目公司总经理 直接下级 部门员工直接下级 部门员工 1 领导工程部全体员工按照公司制定的项目计划和目标 完 成项目工程建设任务 实现对项目安全 质量 进度 成本的控制 协调解决部门员工在工作中遇到的问题 2 根据项目下达的工作任务和目标 制定工作计划并组织实 施 3 组织专业工程师审核施工图纸 配合项目设计经理组织设 计交底 4 跟进北京公司合同预算部及材料设计部门 完成项目有关的 招标配合工作 5 负责组织部门员工进行机电 市政类二次设计工作及房屋 建筑类二次设计的配合工作 6 审核施工单位施工组织设计 进度计划 施工总平面布置 图及施工方案 7 协调监理单位 总包单位及甲指分包单位之间的相互关系 解决存在的矛盾 8 处理工程往来函件 审核专业工程师起草的工作联系单 项目公司管理制度 8 9 召开或参加例行会议或专题会议 10 审核工程变更洽商 审核现场签证 11 审核工程款拨付手续 12 组织工程阶段验收 签署验收意见 13 组织工程移交和工程保修 14 配合项目总经理协调项目公司与各外部各单位的关系 15 负责部门员工的任务分派 日常管理和绩效考核 16 负责制定部门内部管理制度 员工岗位职责并落实 17 完成公司 项目领导安排的其它工作 3 3 项目公司各专业工程师 项目公司各专业工程师 土建 精装 强电 弱电 暖通 给排水 市政 园林 土建 精装 强电 弱电 暖通 给排水 市政 园林 直接上级 项目公司工程部经理直接上级 项目公司工程部经理 直接下级 无直接下级 无 1 协助工程部门经理对项目建设中本专业所属工程的质量 进度 安全实施管理 2 根据部门下达的工作任务和目标 制定本专业工程计划并 组织实施 3 审核专业施工图纸 参加设计交底 4 参与工程相关的招标采购配合工作 5 审核施工单位施工组织设计 进度计划 施工总平面布置 图及施工方案 6 配合监理复核重要部位的测量放线成果 项目公司管理制度 9 7 监督检查和协调解决施工过程中存在的质量 安全 进度 等问题 8 机电 市政类工程师负责本专业二次设计工作的开展 土 建工程师配合项目设计经理完成相关二次设计的配合工作 9 配合监理进行重要建筑材料 设备的进场检验 10 负责办理专业工程洽商 审核 确认现场签证 11 负责有关本专业往来函件 工作联系单的起草 12 协调解决各专业之间的矛盾 13 参加工程各阶段验收并签署验收意见 14 审核工程资料和竣工图纸 15 负责工程的交验 负责保修工作的协调 16 完成公司 项目及部门领导安排的其它工作 4 4 项目公司工程部资料管理员 项目公司工程部资料管理员 直接上级 项目公司工程部经理直接上级 项目公司工程部经理 直接下级 无直接下级 无 1 负责接收 发放及保管设计图纸与设计变更 各种洽商 对内对外往来文函 技术资料及图集等资料的收集 汇总 借阅和管 理 2 根据部门下达的工作任务和目标 制定工程档案计划并组 织实施 3 参加设计交底 完成技术交底资料的收集 4 负责各类基建文件的收集 存档及借阅管理工作 5 按北京市城建档案馆的有关规定 收集 检查 核对 报 项目公司管理制度 10 送建设工程竣工资料 完成工程资料及竣工图纸的收集 整理及汇总 工作 并移交物业公司或相关部门 6 负责各类工程所需图纸接收 发放登记及图纸的保管工作 7 参加监理例会 公司内部及外部其他会议 完成会议纪要 的记录或核准工作及存档工作 8 负责设计变更 各种洽商接收 发放 保管及借阅管理工 作 9 及时处理工程往来的报告 函件 并按工程项目与类别进 行整理归档 列清目录 对资料 文件往来做好登记 经领导阅批后 归档 10 协助完成工程竣工验收及工程备案资料的收集 准备及送 审工作 11 按照北京公司工程资料及档案管理要求 完成相关工作 12 完成公司 项目及部门领导安排的其它工作 5 5 项目公司报建主管及其他报建人员 项目公司报建主管及其他报建人员 直接上级 项目公司总经理直接上级 项目公司总经理 直接下级 无直接下级 无 1 负责建筑工程施工许可证的办理 2 负责建筑工程质量监督手续的办理 3 在工程部门配合下办理正式供电与临时供电方案的批复 办理施工用水接通 地下用水利用等手续 附现场办公所需的电话网 络通讯的接通工作 项目公司管理制度 11 4 负责办理市政工程的施工许可证及开工手续的办理 5 办理施工所需道路开口 占路 掘路相关手续 6 负责在总包单位进场后 各产权单位遗留建筑物 构筑物 及管线拆移的工作 7 负责办理夜施许可证及处理民扰问题 8 负责项目交竣后 卫星电视 有线电视 电话 网络及邮 政的接通手续 9 配合项目公司工程部 办理负责自来水 雨污水 中水 燃气 热力 供电等接通手续 配合项目公司完成市政道路的开通手 续 10 负责维护项目所在地的街道 交通 园林 环保等政府部 门的关系 11 在项目总经理及北京公司前期开发部经理的安排下 进行 北京公司或项目公司前期开发的手续办理工作 6 6 项目公司行政主管及文员 项目公司行政主管及文员 直接上级 项目公司总经理直接上级 项目公司总经理 直接下级 无直接下级 无 1 负责项目公司办公场所的管理 办公设施的保管 报刊的 订阅及有关办公费用的缴交工作 2 负责项目公司的人员日常管理工作 统计员工考勤考绩 3 定期做好项目公司通讯录的修改及整理工作 4 做好公司固定资产登记 并对各部门办公用品的领用分类 登记 加强物资财产的管理 项目公司管理制度 12 5 负责组织项目公司员工进行各类的团队建设活动 6 负责项目公司对内对外的各类电话联络 会议安排 文件 传阅 信函收发 7 配合项目总经理完成政府关系维护的辅助工作 8 完成其他项目公司的后勤保障工作 7 7 岗位名称 项目预算合同经理 岗位名称 项目预算合同经理 直接上级 北京合同预算经理部经理直接上级 北京合同预算经理部经理 项目总经理项目总经理 主要职责 主要职责 1 在施工图纸完成后 编制项目目标成本计划 2 依据项目产品特性及项目总体开发计划编制项目合约规划 并报送北京公司批准 3 根据需要协调管理造价顾问公司现场人员 负责对其工作 成果的审核 4 编制项目月 季及年度及年度预算计划 5 在北京公司招标工作中 参与招标文件中商务标的编制工 作 6 为项目总经理对设计变更 工程洽商及工程方案的决策提 供测算数据 7 计算设计变更 工程洽商及现场签证的费用 必要时深入 现场对签证工作进行核实 对权限内部分予以审批 对权限外审核并 上报 8 对施工单位的索赔工作进行初步审核 会同合同预算部及 项目公司管理制度 13 其他部门完成索赔事件的认定 双方谈判 费用确定及签发等工作 9 参与北京公司工程重大方案的确定工作 为该类方案的确 定提供成本角度的意见 10 进行各类竣工结算工作的审核工作 11 进行现场各类零星材料的价格认定工作 并将认定价格报 送北京合同预算部门 12 建立项目动态成本台帐 按月上报北京公司合同预算部 并接受其的监督与管理 13 负责权限内 工程类 50 万元 材料类 50 万元 的合同签 订的组织及相关招标 合同资料的上报与归档管理工作 14 根据部门经理的安排 从事北京公司或项目公司合同预算 管理的具体业务处理 备注 8 8 岗位名称 项目项目设计经理 岗位名称 项目项目设计经理 直接上级 北京公司设计经理直接上级 北京公司设计经理 项目总经理项目总经理 主要职责 主要职责 1 参与北京公司规划设计部门 参与项目概念及规划设计 方案设计 扩初设计 施工图设计 园林景观设计 室内装修设计及 其他专项设计 2 负责景观设计 室内装修设计及其他专项设计的现场配合 工作 项目公司管理制度 14 3 组织或负责材料设备招标中工艺标准的提供及招标文件的 编制 4 负责与材料设备厂家联系 完成窗 单元门 户门 栏杆 雨蓬 外墙材料 屋面等材料的二次深化设计的过程控制以及施工图 纸 并签发认此类施工图纸 5 联系工程施工单位及北京公司相关部门 具体组织各类施 工图纸的技术交底工作 负责落实监理 总分包单位对各类施工图纸 的审核工作及审核意见反馈 6 全面负责在施工交底后 指图纸会审纪要下发后 与项目 设计单位沟通联系 处理与现场有关的技术问题 7 负责设计变更和技术洽商的初步审核 确定符合现场实际 及未改变项目整体效果 产品标准 规划方案 销售图纸的设计变 更和技术洽商审核意见 8 负责各类与销售有关的文件及材料的确认工作 销售合同 图纸确认 销售合同的技术部分的审核 销售培训的编制等 9 负责组织各类工程竣工图纸绘制 审批竣工图纸并归档工 作 10 负责现场材料样板的确认 与项目整体效果 产品标准无 关的 及材料样板与施工单位的交接工作 11 负责组织规划设计对重大的工程样板的评审工作 确认一 般工程的工程样板 12 负责整理销售过程中小业主的更改意见汇总 依据是否改 变项目整体效果 产品标准 规划方案及销售图纸汇的原则进行处 项目公司管理制度 15 理 无相关影响协调变更文件的形成 有相关影响汇总后书面上报 依据公司综合决议进行执行 13 配合前期部门办理各项等报批手续 14 配合销售部门进行的销售人员的培训 销售模型制作的过 程控制及其他销售道具的完成 15 根据规划设计部门经理的安排及项目总经理的意见 从事 北京公司规划设计部或项目公司建筑设计的管理工作 备注 项目其他设计人员 在项目设计经理的指导下 完成项目现 场的设计管理任务 基本工作职责同项目设计经理 此部分人员可 由北京公司规划设计部阶段性安排 9 9 岗位名称 项目公司销售经理 岗位名称 项目公司销售经理 直接上级 北京公司销售负责直接上级 北京公司销售负责 项目总经理项目总经理 直接下级 销售员直接下级 销售员 主要职责 主要职责 1 在北京公司销售负责人领导下负责具体销售工作 2 根据公司整体经营目标 参与制定销售计划 同时制定本 项目每月销售计划 掌握销售进度 3 定期组织汇报销售情况 编制销售报表 定期报送区域营 销策划部 4 每日确认各业务员当日业绩 5 根据销售计划 参与制定和调整销售方案 策略 并负责 具体销售方案实施 项目公司管理制度 16 6 落实销售道具的收集及展示 7 销售现场日常管理工作 8 案场代理公司的控制管理 9 参与并制定现场销售工作流程和标准 组织员工研究确定 10 负责对销售代表的日常管理 11 负责培训及市场调研 收集房地产信息并进行分析 评估 提交市场调查报告 12 协助本组销售代表与客户谈判 签署认购书 预售契约并 进行审核 13 及时收缴销售代表填写的各种资料及日常工作汇报 1010 岗位名称 岗位名称 项目公司客服主管项目公司客服主管 直接上级 北京公司客服负责直接上级 北京公司客服负责 直接下级 无直接下级 无 主要职责 主要职责 1 接受客户投诉或建议 改进提高服务水平 2 直接面对业主 帮助客户及时解决各种困难 处理各种问 题 3 组织制订和实施服务管理和考核标准 4 组织做好售后的各种服务工作 5 处理业主的投诉 及时为业主解决问题 进行客户回访工作 负责项目基本资料输入 客户档案 客户资料分析系统的建立及收集 项目公司管理制度 17 6 负责客户贷款及房屋权属证照的办理 7 负责客户退房及违约金的具体处理 8 各类客户活动的组织与联系 9 交房入伙阶段方案的制定与执行 以及客户收房时的引导 1111 岗位名称 岗位名称 项目公司销售策划人员项目公司销售策划人员 直接上级 北京公司销售负责直接上级 北京公司销售负责 项目总经理项目总经理 1 负责项目广告策划 媒体发布及公关活动合作单位的选择 负责起草相关招标文件 参与相关合作单位的确定工作 管理广告公 司 媒体关系及其他外部供应商 2 负责组织营销中心及项目现场视觉形象包装措施的落实 3 制定项目月度公关活动 促销活动 软性宣传主题文字及 发布等 上报部门经理及总经理 在批准后负责月度公关活动 促销 活动 软性宣传主题文字及发布的实施 并进行资金 费用 的计划 与控制 做到有计划按步骤的开展活动宣传工作 4 负责组织营销中心及项目现场视觉形象包装措施的落实 5 负责总公司品牌建设与项目推广方案的结合 规范并监 督 vi 标准在项目的具体实施 本职能由北京公司销售策划人员直接负责或根据项目实际情况设本职能由北京公司销售策划人员直接负责或根据项目实际情况设 置专职人员 置专职人员 1212 岗位名称 岗位名称 项目公司财务管理人员项目公司财务管理人员 直接上级直接上级 北京公司财务经理北京公司财务经理 项目公司管理制度 18 依据北京公司财务管理办法开展工作依据北京公司财务管理办法开展工作 项目公司管理制度 19 d 第四章 项目公司工程管理的一般规定 一 概述一 概述 1 目的 规范项目公司的管理 确保项目的施工过程处于受控 状态 保证各个项目公司管理的协调一致性 每个项目公司自身工程 管理的连贯性 2 范围 本规定适用于北京公司开发的所有项目在施工准备及 施工阶段的质量 进度 成本 安全及现场协调等的管理和控制 二 主要内容二 主要内容 1 施工准备管理 1 相关手续的办理 项目公司负责现场的 三通一平 水通 电通 路通 场地平 整 办理施工临水 临电 场地临时排水及施工路口手续的工作 根据项目发展计划并按照政府有关的规定及程序负责办理工程报建工 作 2 施工组织设计审查 在施工单位中标后 项目公司应要求总包单位在进一步熟悉施工 图及现场实际情况的基础上 有针对性地编制 施工组织设计 并 组织监理单位 项目公司合同预算部 项目管理部进行审查 审查或 修改合格后 由项目总经理批准 监理单位签发 3 监理规划和监理实施细则的审核 项目公司督促监理单位及时提交监理规划和监理实施细则 并认 真审核 项目公司管理制度 20 4 施工图纸交底与会审 项目公司必须在工程开工前组织施工图纸交底和会审的工作 规 划设计部 项目合同预算部 项目管理部参加 必要时由工程管理部 外请专家咨询 5 开工报告的审批 主体工程开工前 项目公司应要求施工单位向监理单位提出开工 申请报告 具备下列条件方可批准开工 a 施工图已交底 会审 b 施工组织设计已审批 c 施工现场已具备施工条件 d 施工单位的各项准备工作已就绪 e 监理规划和监理实施细则已审核 2 设计变更 工程洽商及现场签证管理 1 项目公司专业工程师必须熟悉施工合同中关于工程签证管 理的具体办法 特别注意分清是否在合同规定的乙方责任的范围内 2 工程签证必须及时办理 每月进行汇总 3 监督检查监理单位对工程签证的审核情况 主办工程师必 须认真进行复查 具体见设计变更 工程洽商及现场签证的管理规定具体见设计变更 工程洽商及现场签证的管理规定 3 质量控制管理 项目公司作为公司派驻施工现场的专门机构 是工程质量控制工 作的责任主体 在施工过程中依据合同规定和规范的要求督促监理单 项目公司管理制度 21 位和施工单位认真履行合同 实现质量目标 具体见工程质量的管理具体见工程质量的管理 规定 规定 4 进度管理 项目公司作为公司派驻施工现场的专门机构 是工程进度控制的 责任主体 在施工过程中依据合同规定的约定督促监理单位和施工单 位认真履行合同 实现进度目标 具体详见工程进度的管理规定 具体详见工程进度的管理规定 5 安全文明施工管理 1 督促监理单位做好安全文明施工的监控管理 定期对各标 段进行安全检查 并追踪了解整改情况 给予监理单位必要的支持 2 严格要求施工单位按照合同和北京市安全文明样板工地的 标准 做好好现场的安全文明施工管理 督促监理单位落实相关合同 条款 3 对于政府及公司工程管理部检查过程中发现的安全隐患和 文明施工问题 要监理跟踪落实 项目公司管理制度 22 e 第五章 项目公司的工程合同管理 一 监理合同管理一 监理合同管理 1 1 监理合同管理的指导思想 监理合同管理的指导思想 1 监理单位是现场质量 进度 安全文明管理和施工单位间 协调的主要责任单位 并协助开发商进行成本控制 项目公司依据监 理合同 包括招标文件 投标书 经批准的监理规划 现行的法规 和规范 对监理单位进行有效管理和监控是一项特别重要的工作 是 保证项目管理正常进行的重要保证 2 现场工程师要经常与监理人员进行有效沟通 使其了解甲 方的管理思路 工作方式 尽快与项目部合拍 3 现场工程师要树立监理单位的威信 充分发挥监理单位的 作用 为监理单位开展工作创造良好的外部环境 2 2 监理人员的资质审查 监理人员的资质审查 1 项目公司应对进场的监理人员进行资格审查 核对监理人 员名单是否与监理合同相符 检查和了解监理人员的学历证书 职称 证书 资格证书 工作简历是否真实可靠 并对进场的监理人员进行 面试 符合要求才能进场开展监理工作 2 项目公司应定期对现场开展工作的监理人员进行考核 作 好记录 及时调整不合格的监理人员 3 项目公司应及时将长驻现场的监理人员姓名 性别 专业 技术职称 资格证书名称 进出时间等情况进行统一登记 进行监理 人员变化的监控 项目公司管理制度 23 3 3 监理单位提交文件的审核 监理单位提交文件的审核 1 开工前督促监理单位及时提交 监理规划 签署审核意见 2 督促监理单位分阶段提交 监理实施细则 及时进行审核 3 审核监理单位提交的 监理月报 签署审核意见 4 重视监理单位发出的监理备忘录 监理通知单 认真研究 监理单位提交的专题报告 并对上述文件进行追踪检查 5 监督 检查监理单位对施工单位提交的总进度计划 月进 度计划 周进度计划的审核情况 督促监理单位分析工程进度滞后的 原因 提出追赶进度的方法 并严格要求施工单位按此执行 6 监督 检查监理单位对施工组织设计 施工方案 施工技 术交底的审核情况 7 监督 检查监理单位对施工单位的工期签证 工程签证 技术核定 工程付款的审核情况 8 审核监理单位提交的工程评估报告 并签署意见 4 4 监督检查监理单位的现场控制 监督检查监理单位的现场控制 1 督促监理单位认真审查施工单位在开工前的准备工作 包 括人员 材料 机械等 2 督促监理单位落实样板制的工作 3 监督检查监理单位对隐蔽工程验收的控制情况 对重要的 部位 特别是易引起投诉的问题 现场工程师要参与隐蔽工程验收 项目公司管理制度 24 4 经常检查监理单位的旁站 巡视等工作是否满足现场施工 的需要 5 监督检查监理单位对施工材料的进场检查 见证取样和送 样情况 6 督促监理单位定期进行安全文明施工的检查 7 深入现场检查工程实体质量 定期对监理单位的工作效果 进行评估 及时发现监理单位开展工作的问题 并及时解决 8 参加 协助监理单位进行中间验收和竣工初验 5 5 检查监理单位的内业资料 检查监理单位的内业资料 1 定期检查监理单位的内业资料情况 审核资料的及时性 完整性 准确性 2 定期检查监理工作日记的记录情况 材料质保资料和复试 资料等 3 检查监理单位对现行施工规范 国家和北京市政府部门发 布的指令性法规 二 施工合同管理二 施工合同管理 1 1 施工合同管理的指导思想 施工合同管理的指导思想 1 项目公司应该合理安排每份合同的执行人 尽量让每份合 同从招投标开始到工程结束由一人负责 2 合同责任人应该掌握合同的全部内容 充分发挥监理单位 的作用 监督检查的监理单位监控情况 3 合同完成后必须进行总结经验和教训 交项目管理部归档 项目公司管理制度 25 2 2 施工合同管理 施工合同管理 1 施工合同责任人在工程开工至竣工期间应按照月度书面记 录合同执行情况 及时反映每阶段工程进展情况 2 合同责任人在合同负责期间 要按合同规定的条款严格要 求施工单位 并督促监理单位 3 合同执行情况主要包括以下内容 a 阶段工程主要部位的进度情况 b 监理的工作情况描述 c 工程款支付数额及合同累计付款及付款比例 d 施工现场劳动力和施工机械配备情况 e 工程质量的评估意见 f 本阶段成本情况反馈 设计变更 技术核定 工程签证汇总 4 合同执行情况的经工程部经理 项目总经理审核后 根据 摘要情况汇总编制项目月度报告 5 项目公司必须对每份合同进行评审 竣工验收以后先由合 同责任人提交一份竣工报告 包括进度 质量和成本分析 实际情况 与合同计划进行比较 分析产生偏差的原因 提出今后解决的办法 并对工程质量进行评估 6 每份合同应收集相关的管理资料 由合同责任人负责 文 件原件交项目资料员归档 当合同责任人改变时 应办理好交接手续 并且经其工程部经理确认 交接记录单包括 移交的资料清单 已完 部分的情况描述 遗留的问题和注意的事项 项目公司管理制度 26 项目公司管理制度 27 f 第六章 项目公司的工程文档管理 一 目的一 目的 为统一各项目公司的文件归档 便于文件检索及工作交接 明确 项目完工后移交资料内容 完善文件责任制度 二 文件的归档分类二 文件的归档分类 a a 册 公司管理规范 册 公司管理规范 北京公司管理及流程文件 项目公司职责 管理制度及人员架构表 b b 册 合同文件 册 合同文件 施工合同文件 监理合同文件 材料采购合同文件 施工合同台帐 c c 册 公司内部来往文件册 公司内部来往文件 发文发文 收文收文 d d 册 监理公司往来文件册 监理公司往来文件 监理人员登记表 及证明资料 监理规划 监理细则 监理例会纪要 监理备忘录及专题报告 监理月报及审核意见 发监理单位文件 项目公司管理制度 28 e e 册 与施工单位来往文件册 与施工单位来往文件 施工组织设计 施工方案 工程联系单 f f 册 设计变更 工程洽商及工程签证册 设计变更 工程洽商及工程签证 设计变更 工程洽商单 工程签证 g g 册 计划管理册 计划管理 总进度控制计划 甲供材料进场计划 总进度计划 施工单位 月计划 施工单位 周计划 施工单位 h h 册 材料设备管理册 材料设备管理 封样登记一览表 收 调 料单 设备调试验收记录 i i 册 进度款支付册 进度款支付 工程付款台帐 扣款通知单 奖 罚款通知单 j j 册 会议纪要册 会议纪要 项目公司管理制度 29 公司每月工程例会纪要 k1 公司现场工作协调会纪要 k2 甲方召集专题会议纪要 k3 三 文件索引目录三 文件索引目录 项目公司文件按上述方法进行分类 每个文件夹须有 文件卷目 总索引 文件卷索引表 文件目录表 此三级索引表 以便对归 档文件进行检索 文件卷目总索引表 列明归档文件各卷目编号及 名称 贴于文件夹外 以便于检索 文件卷索引表 列明本卷归档 文件的分类及名目 文件目录表 作为质量记录 文件的最终目录 在文件归档时进行登录 须列明文件的编号 主题及归档时间 四 文件夹标签四 文件夹标签 文件须以文件夹分类存放 文件夹侧面以标签进行标识 标签上 须标明项目名称 卷目名称及卷目编号 各文件夹按卷目编号进行排 放 五 移交公司文件五 移交公司文件 工程完工后在项目公司撤消时 项目公司需将上述十二册内容移 交工程管理部 六 各类文档的形成及管理六 各类文档的形成及管理 1 a 类 北京公司下发及项目公司编制且经审批后形成 2 b 类 从北京公司合同预算部取得复印件 各专业工程师保留 电子版或借阅使用 3 c 类 北京公司内部往来过程中形成 4 d 类 下发监理单位时取得 项目公司管理制度 30 5 e 类 下发施工单位时取得 6 f 类 签发时取得 7 g 类 项目工程部处取得 8 材料设备部处取得 9 根据各合同负责人编制的合同执行情况汇总形成 10 会议后从签发人处取得 七 项目公司对外发文及文件回复七 项目公司对外发文及文件回复 1 项目公司对外发文外部文件的签署人均为项目总经理 2 项目公司对外文件的回复必须在合同约定的时间内完成 3 具体程序 项目公司对外发文及文件回复程序 工程部资料员 登记签收 工程部经理 项目总经理 工程部专业工 程师起草文件 完成审核件或直 接起草的文件 工程部资料员 登记下发 同意 签发 不同意 附修改意见 规划设计部 材料设备部 项目管理部 合同预算部 或其他职能部门 重大问题附拟定初步 处理意见转北京公司 职能部门处理 交工程部经理审核 直接处理 完成 分管副总 需进一步 请示解决 北京公司总理 直接处理 完成 需进一步 请示解决 批示 项目公司管理制度 31 g 第七章 重大施工组织设计及施工方案的审查 一 施工组织设计及施工方案是工程开展的基础性文件 其合理性对 工程的质量 进度及现场的安全文明施工管理有着重大影响 同时 也是工程成本核算的重要依据之一 因此 在总承包单位开工前或其 他重要甲指分包工程开工前 项目总经理必须组织重大施工组织设计 及施工方案的审查 二 重大二 重大施工组织设计及施工方案的范围 施工组织设计及施工方案的范围 1 重大施工组织设计 总承包工程 市政工程 园林景观工程 外立面幕墙工程 含石材或其他重要立面装饰工程 及外窗安装工程 和其他项目总经理认为必须进行审查的专项工程的施工组织设计 2 重大施工方案 土方开挖方案 基坑支护方案 主体结构安 装方案 大型脚手架方案 外立面幕墙 含石材或其他重要立面装饰 及外窗安装方案 样板区 或样板房 维护方案 大型设备安装方案 和其他项目总经理认为必须进行审查的的施工方案 3 其他不在上述范围内的施工组织设计和施工方案由项目公司 工程部组织本部门人员 总 分包单位 监理单位 项目公司成本管 理人员进行审查 三 三 重大重大施工组织设计及施工方案的审查办法 施工组织设计及施工方案的审查办法 1 由项目总经理进行组织 可采用会议评审或文件流转方式进 行 2 审查人员 项目总经理 项目工程部相关人员 监理单位 项目公司合同预算部 必要时区域公司合同预算部 项目公司设计 项目公司管理制度 32 经理 项目管理部 必要时外请的专家 甲指分包类的须请总包单位 参加 3 外请专家评审范围 依据建委规定必须进行的 如深基坑支 护 超高或特殊脚手架 项目总经理认为由必要的 外请专家的评 审工作由项目公司组织 4 审核完成后 核准文件由项目总经理签发 审核过程中的不 同意见 由项目总经理协调解决 5 未经审查的施工组织设计 不得作为施工和结算依据 四 施工组织设计的审查内容四 施工组织设计的审查内容 1 1 综合部分 综合部分 1 施工组织设计依据应充分 包括 招标书 投标书 施工 合同 甲方其他要求 政府有关规定 国家和地方有关规范 全套施 工图纸 地质勘探报告 地下管网分布图 现场状况等 2 施工组织设计必须六项齐全且有深度 工程管理架构 进 度总计划 现场平面布置 主要施工方法 施工机械状况说明及一览 表 质量安全保证措施 3 针对具体工程的特殊部位和关键节点要编制详细的施工方 案 2 2 管理架构和体系 管理架构和体系 1 需详细具体 包括项目经理 五大员 各班组长 2 相关人员的资质 经验 能力 配合等必须符合合同的条 件 满足工程要求 3 必须具备完整的质量 安全及现场文明施工控制体系 项目公司管理制度 33 3 3 进度计划 进度计划 1 进度计划安排应符合实际情况 并考虑分包单位的施工进 度安排 2 进度计划中应明确各分项工程工程量 材料用量 日人工 产量等计算依据 并应绘制各工种劳动力分布曲线 3 施工人员 施工机械 设备 材料安排应充足 进退场时 间应科学 合理 特别对需甲方限价以及甲供的材料 设备应有详细 的进场计划 4 应明确且合理安排甲方或乙方分包工程的进退场时间 包 括电梯 消防系统 空调 防水 外窗 户门 通讯系统 有线电视 高低压配电 室外市政各专业等等 4 4 施工总平面布置 施工总平面布置 1 现场布置图应考虑基础 地下室 主体 装修等施工各阶 段的需要 包括分期工程的上下期衔接 并应重点考虑销售需要 2 乙方应采取措施创造 维护良好的现场销售环境 应有具 体措施配合样板房施工和对外开放 3 现场排水系统的安排 现场施工用电布置必须经济合理 4 施工机械的布置必须满足施工机械的要求 5 平面布置应达到方便施工 易于管理 节省成本的目的 6 分包单位的施工组织设计应与总包单位平面布置在空间与 时间上安排一致 5 5 主要施工方法 主要施工方法 项目公司管理制度 34 1 主要施工方法的审核包括以下几个方面 施工机械的型号 数量 施工流水作业和劳动力的安排 周转材料的选用和配备 各种 施工难点的技术措施等是否满足现场施工的进度和质量要求 是否经 济合理 2 主要施工机械指压桩机 塔吊 井架的选用和布置必须满 足现场施工的进度和质量要求 且经济合理 3 施工流水作业和劳动力的安排必须满足施工进度的要求 4 模板的选用和数量配备必须满足现场施工的进度和质量要 求 5 分包单位的施工流向安排必须与总包单位的整体安排不产 生冲突与矛盾 6 6 施工组织设的费用界定 施工组织设的费用界定 施工组织设计中的措施 应根据工程需要考虑周全 并分项列明 所采取的措施的费用 由项目公司合同预算部根据招标书 投标书 施工合同等决定是否支付该部分费用 五 施工方案的审查内容 包括施织中的施工方案 五 施工方案的审查内容 包括施织中的施工方案 1 施工方案中应有特别涉及到使用方面 例如渗漏 裂缝 排 水不畅通等 防治工程质量通病的具体措施和奖惩制度 确保房屋的 使用功能 2 在危险环境下施工 应采取具体防护措施 确保人身和财产 安全 3 总包单位的施工方案中应包括采取措施协调各分包单位的施 工工作 如垂直运输 用水用电 加工场地等 负责本单位和分包 项目公司管理制度 35 单位的成品 半成品的保护内容 分包单位的施工方案中应包括与总 包或其他单位交叉作业时的成品保护要求和措施 4 应针对施工难点 例如后浇带 防水工程 大体积砼 转换 梁 坡屋面等 编制技术方案 方案应科学 经济 方便 5 乙方分包工程的施工单位 并由分包单位提供分包工程施工 方案 资质证书 6 应针对各季节的特点 冬 雨季 采取不同的施工措施 7 考虑各种备用方案 包括人力 设备 材料等 如发电机 水池等 8 施工现场应采取措施达到文明施工标准 9 关于样板房毛胚部分的施工应有具体的措施 样板房开放后 应有具体的维护办法 如防水等 10 人力 设备的安排应充分 对于垂直 水平运输等关键设备 应有具体可行的维修 备用措施 项目公司管理制度 36 h 第八章 项目公司的工程质量控制及管理办法 一 质量责任的划分一 质量责任的划分 1 图纸设计质量由北京公司规划管理部负责 项目公司对与工 程相关的各类二次深化设计的图纸质量负责 对施工图会审纪要完成 后的设计变更 工程洽商等设计文件的质量负责 2 项目公司是工程质量的责任主体负责机构 二 工程质量管理二 工程质量管理 1 监理单位是现场质量 进度控制 安全文明管理和施工单位 间协调的主要责任单位 2 项目公司要为监理开展工作创造有利条件 充分发挥监理的 作用 并对现场监理的工作能力和监理效果的进行有效监控 3 3 开工前的质量管理要点 开工前的质量管理要点 1 场地移交 施工单位进场后 项目公司应及时对满足条件的场地进行移交 包括场地 红线点 座标点 水准点等移交给施工单位 并办好书面 移交手续 2 监理人员的资格审查 项目公司应进场的监理人员进行资格审查 核对监理人员名单是 否与监理合同相符 检查和了解监理人员的学历证书 职称证书 资 格证书 工作简历是否真实可靠 并对进场的监理人员进行面试 符 合要求才能进场开展监理工作 并定期对监理人员进行考核 作好记 录 及时调整不合格的监理人员 进行监理人员变化的监控 项目公司管理制度 37 3 监理规划的审查 督促监理单位及时提交 监理规划 由项目公司和项目管理部 分别审核 4 各种准备工作的检查 施工图已会审 施工组织设计已审批 施工现场的准备已具备开 工条件 施工单位的各项准备工作已就绪 施工总平面布置图已审核 4 4 施工质量的预控 施工质量的预控 1 工程施工实行样板引路制 包括重要的部位 关键的节点 新工艺新材料的应用等 特别是关于渗漏方面的必须实行样板引路制 主要步骤如下 明确工艺流程 样板制作之前由项目公司 监理单位牵头 施工单位协助 根据设计 要求 施工技术细则 相关的规范 法规等明确工艺流程和质量标准 制作统一样板 项目部根据工程情况 在开工前明确需要制作样板的清单 不管由几 家施工单位 只能统一采用一个样板 样板做法 施工工艺流程明确后由施工单位编写施工方案和质量控制要点 监理 单位编制监理实施细则和质量检查标准 经审核后由施工单位实施 制作样板时要显示每道工艺的结果 由一系列样板组成 而不仅仅是 显示完成面的情况 项目公司管理制度 38 样板确认 二次结构 粗装修等仅涉及现场操作标准类由项目工程部部组 织 监理单位 施工单位 参与确认 外窗安装 屋面防水等涉及渗漏类由项目工程部部组织 监理 单位 施工单位 项目管理部参与确认 精装修 外立面装饰工程及景观铺装 木作等涉及产品效果类 由项目公司设计经理组织 规划设计部 设计单位 项目管理部 项 目公司工程部 监理单位及施工单位参加 样板确认完成后 组织责任人负责书面确认工作 2 督促监理单位分阶段提交有针对性 可操作的监理实施细 则 由项目工程部进行审核 3 在各分部分项工程开工前 监督监理单位审核施工单位的 技术交底情况 检查各项准备工作 包括操作人员的上岗证 各种材 料的质保书 出厂合格证 取样复试 机械器具的准用证 5 5 施工质量的过程控制 施工质量的过程控制 1 加强对测量及定位放线的监控工作 监督监理单位按合同 要求的仪器对测量定位进行复核 2 对重要材料设备要检查 监督监理单位是否按合同和有关 规范的要求进行见证取样和测试 不定期地抽查材料的准用证 质保 书 合格证 检验报告等质保材料 3 监督检查监理人员进行隐蔽工程验收情况 对重要的部位 和工艺必须参与验收 不定期的抽查监理人员对重点部位的旁站检查 情况 项目公司管理制度 39 4 项目公司工程部专业工程师应坚持经常性的