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中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 I 中高档品质生活小区学林雅园开发项目中高档品质生活小区学林雅园开发项目 可行性研究报告可行性研究报告 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 II 目目 录录 1 1 总总 论论 1 1 1 1 项目概况 1 1 2 项目业主简介 2 1 3 可行性研究报告研究范围 2 1 4 可行性研究报告编制依据 2 1 5 主要技术经济指标 3 1 6 简要结论 4 2 2 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 6 6 2 1 项目建设背景 6 2 2 项目建设必要性 15 3 3 项目市场前景分析项目市场前景分析 1818 3 1 彭水房地产市场发展现状及趋势 18 3 2 项目定位 21 3 3 项目 SWOT 分析 22 3 4 项目市场前景 25 3 5 项目营销推广 25 4 4 建设内容及规模建设内容及规模 2727 4 1 建设内容 27 4 2 建设规模 27 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 III 5 5 建设地址及条件建设地址及条件 2929 5 1 建设地址 29 5 2 建设条件 30 6 6 项目设计方案项目设计方案 3636 6 1 设计理念及原则 36 6 2 设计思想 37 6 3 总体布局 38 6 4 建筑设计 41 6 5 结构设计 46 7 7 公用工程建设方案公用工程建设方案 5252 7 1 给排水工程 52 7 2 电气工程 56 7 3 燃气设计 62 7 4 通风与空调设计 63 7 5 消防工程 64 8 8 绿化景观 环保及节能绿化景观 环保及节能 7070 8 1 绿化景观工程 70 8 2 环保工程 72 8 3 节能 77 9 9 项目管理组织机构项目管理组织机构 8181 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 IV 9 1 项目管理组织机构 81 9 2 人员配置 81 1010 项目实施进度项目实施进度 8383 10 1 建设工期 83 10 2 建设进度安排 83 1111 招投标方案招投标方案 8484 11 1 招标形式及资质要求 84 11 2 招标信息发布 84 11 3 招投标工作组织 85 1212 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 8686 12 1 投资估算 86 12 2 资金筹措 87 1313 财务效益分析财务效益分析 8888 13 1 财务效益分析的依据 原则及方法 88 13 2 基础数据 88 13 3 收入和营业税金测算 89 13 4 利润测算 90 13 5 主要评价指标 91 13 6 不确定性分析 92 1414 社会评价社会评价 9393 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 V 14 1 社会效益 93 14 2 社会影响分析 93 14 3 项目与所在地互适性分析 93 14 4 社会风险分析 94 14 5 社会评价结论 94 1515 结论与建议结论与建议 9595 15 1 结论 95 15 2 建议 96 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 6 1 1 总总 论论 1 11 1 项目概况项目概况 1 项目名称 学林雅园开发项目 2 项目业主 某地产发展有限公司 3 项目地址 某市红角洲 4 项目定位 定位为 中高档品质生活小区 物业形态主要为高 层电梯房 5 主要建设内容及规模 总用地面积 12129m2 约合 18 2 亩 总建筑面积 69524m2 地上建 筑面积 63239m2 地下建筑面积 6285m2 其中 住宅 58077m2 商业 4060m2 车库 5562m2 公建配套 1825 m2 6 建设周期 项目建设周期为两年 即 2010 年 10 月 2012 年 9 月 7 项目投资 8 资金筹措 资金来源拟为 企业自筹资金 预售收入再投入 共计占总投资的 50 4 申请银行贷款 占总投资的 49 6 1 21 2 项目业主简介项目业主简介 某地产发展有限公司2007年12月成 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 7 立 注册资金5000万元 房地产开发资质二级 拥有土建 结构 暖通 电气 造价等方面一流的专业技术人才 公司坚持集团公司宏观导向 子公司自主经营开发的原则 根据集 团为地产公司提出的 旅游 旅游地产 的发展思路 积极开展土地储备 整治和二级开发等业务 1 31 3 可行性研究报告研究范围可行性研究报告研究范围 1 41 4 可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据 1 建设项目可行性研究报告编制指南 试用版 2 建设项目经济评价方法与参数 第三版 3 项目市场调研报告 4 项目规划方案及设计说明书 5 业主提供的其他相关资料 1 51 5 主要技术经济指标主要技术经济指标 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 8 4 4 建设内容及规模建设内容及规模 4 14 1 建设内容建设内容 本项目主要建设内容以3幢高层住宅楼 32层 和部分商服配套用房 3层 为主 同时包括土石方工程 地块内部道路广场 地面停车场 绿化工程 给排水 供配电以及电气系统等配套工程 4 24 2 建设规模建设规模 总用地面积 12129m2 约合 18 2 亩 总建筑面积 69524m2 地上建 筑面积 63239 m2 地下建筑面积 6285m2 其中 住宅 58077m2 商业 4060m2 车库 5562m2 公建配套 1825 m2 总用地面积 12129m2 总建筑面积 69524m2 其中 地上建筑面积 63239m2 地下建筑面积 6285m2 其中 住宅 58077m2 商业 4060m2 公建配套 1825m2 车库 5562m2 166 个停车位 绿化面积 4368m2 容积率 5 21 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 9 建筑密度 25 7 绿地率 36 0 可容纳住户 540 户 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 10 5 5 建设地址及条件建设地址及条件 5 15 1 建设地址建设地址 6 6 项目设计方案项目设计方案 6 16 1 设计理念及原则设计理念及原则 6 1 1 设计理念 1 尊重城市规划布局 2 强化生态社区理念 3 继承人文历史脉络 4 汲取先进科技成果 5 激发城市发展动力 6 1 2 设计原则 1 整体性 城市的魅力在于其整体性与连续性 交旅 依城 项目设计除考虑 到与乌江老城区的呼应关系外 还综合与周边建筑和环境景观的对应关 系 使它们从整体空间上相适应 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 11 相协调 在空间形态上互相贯通 构成完整的现代城区 2 前瞻性 通过广场 庭院等方式创造新的社区空间形态 为社区所需要的公 共交往 轻松休闲 安全防卫等需求创造适应空间 3 均好性 合理配置建筑与景观资源间的关系 做到户户观景 强调资源的共 享与住户的平等 4 合理性 设计的套型及单元平面 做到明厅 明卧 明厨 明卫 四明设计 户户间无视线干扰 提供更为合理的套型平面 以适应现今的市场 5 生态性 建筑布局采用点 线结合方式 通过地块内部合理布局以及绿化景 观设计 在满足开发需求的前提下 创造一个具有良好居住环境 6 人文性 小区合理安排设置有篮球场 羽毛球场和儿童游戏场 并铺设健身 步道 充分体现了对居民健身需求考虑 以及对老年人和儿童的关爱 小区人性化特点突出 6 26 2 设计思想设计思想 项目地块呈长方形 地形较规则 场地地势高差较大 因此 在尽 量减少土方量的前提下 充分运用已有地貌设计建筑形式与布局摆放 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 12 在保证产品品质前提下合理控制工程造价 设计结合项目特点充分利用 临街道路良好通连 做到人车分流 景观设计坚持绿地最大化原则 营 造生态居住小区环境 住宅均为高层建筑 呈品字形布局 并注重通风 及有良好的视野 户型色设计以多样化相结合 以满足不同阶层人士对 产品的需求 在整体构思上把握以人为本这一核心理念 提炼出信息时 代便捷 高效 互动的网络化结构理念 创造出完整的居住生态体系 规划出高效的住宅小区系统 6 36 3 总体布局总体布局 6 3 1 空间结构 三栋塔楼呈 品 字形布置 向东面乌江敞开 获取最大的江景 视域 A B 栋塔楼高 31 层 C 东塔楼高 32 层 位于小区的中部 作为 小区的主题建筑 在用地西侧布置 3 层商业配套建筑 作为 C 栋塔楼的 裙房 同时在东侧规划道路沿线利用地形高差布置沿街商业店面 解决 居民的市场购物需求 临街店面屋顶平台上做覆土种植 成为居民日常 休闲的外部空间 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 13 图图 6 16 1 建筑总平面布局图建筑总平面布局图 6 3 2 交通组织 1 西边彭酉路为城市主要道 连接老城区与酉阳 东侧乌江二桥引 桥下有规划的城市支路 今后小区人车流主要来自西边彭酉路 2 城市商业人流从相临的城市道路上直接出入 社区居住人流从西 侧彭酉路和东侧规划支路上出入 规划中利用地形高差设置一层地下车 库 出入口开在西侧彭酉路上 3 各栋建筑主入口设无障碍坡道 坡宽 1 2m 坡度 1 12 4 设置紧急消防车道 日常作为健身步道 紧急情况下可通消防车 以利消防扑救 5 地面停车位的设置遵循集中与分散相结合的原则 大部份停车靠 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 14 地下停车解决 沿道路布局部分地面停车位 6 3 3 竖向设计 场地高差处理 场地南北有 10 米的高差 如何通过建筑基底面的巧 妙设计来消化场地的高差将是剖面设计的重点 设计通过分台处理 消 化场地高差 地下车库及东侧临街店面采用吊层处理方式 东面平街 住宅的出入口在车库及店面的屋顶 此外 内部绿地通过踏步和西侧的 彭酉路相连 这样既解决了场地高差问题 同时使不同的功能出入口分 开 避免相互之间的干扰 场地排水方式以路面排水为主 高差 0 7m 的护坡和挡土墙侧临空面设有防护栏杆 6 3 4 景观设计 本设计以建筑与绿化内外结合的方式 利用建筑的间距空间 拉近 与城市绿化的景观距离 达到与环境共溶 与城市空间流动的效果 在 三座塔楼之间布置社区绿化中心 并在建筑周边设置小型绿地 改善社 区环境质量 整个地块绿地率达到 36 绿化以列树 单树 从树和草坪 等形成和谐统一的整体 列树 建筑外围靠近道路侧植列树 体现城市 空间尺度 并形成一定环境保护 单树 主要为景观树 植于视觉焦点 及景观转换点上 丛树 在小区局部地段需要营造私密浓荫空间或是需 要遮避视线处 丛植树林 灌木 以有色花木为主 利用其色彩增添社 区视觉景观 并利用其型随意的特 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 15 性体现自然性 草坪 在运动场地带铺装草坪 形成小区相对开阔空间 作为居民漫步场所 6 3 5 总图技术经济指标 表表 6 16 1 总图技术经济指标表总图技术经济指标表 1 总用地面积 m212129 2 居住户数套 540 3 总建筑面积 m269524 3 1 按功能性质划分 住宅 m258077 商业 m24060 车库 m25562 公建配套 m21825 3 2 按地上地下部分划分 地上建筑面积 m263239 地下建筑面积 m26285 4 停车泊位辆 211 5 容积率 5 21 6 建筑密度 25 7 7 绿地率 36 0 6 46 4 建筑建筑设计设计 6 4 1 设计依据 1 民用建筑设计通则 GB50352 2005 2 建筑设计防火规范 GB50016 2006 3 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 版 4 汽车库建筑设计规范 JGJ100 98 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 16 5 城市道路和建筑无障碍设计规范 JGJ50 2001 6 汽车库 修车库 停车场建筑设计防火规范 GB50067 97 7 重庆市坡地建筑防火规范 8 屋面工程技术规范 GB50345 2004 9 地下工程防水技术规范 GB50108 2008 10 工程建设标准强制性条文 房屋建筑部分 2009 年版 11 商店建筑设计规范 JGJ 48 88 12 建筑工程设计文件编制深度规定 2010 年版 13 重庆市建设工程初步设计审查要点 2006 年版 6 4 2 设计概述 交旅 依城建筑设计共包括 A B C 三栋住宅塔楼及配套公建 D 栋 为多层公建和地下车库及设备用房 总建筑面积 69524 平方米 地上 63239 平方米 地下 62859 平方米 停车位共 211 辆 A 栋地上 31 层住 宅 吊一层为商业门面 建筑面积 19739 平方米 为一类高层住宅 B 栋 地上 31 层住宅 吊一层为商业门面 建筑面积 19888 平方米 为一类高 层住宅 C 栋地上 32 层 1 3 层为商业门面 配套公建 4 32 层为住宅 建筑面积 22450 平方米 为一类高层住宅 D 栋地上 3 层为车道 物管用 房和商业门面 地下一层为车库和设备用房 建筑面积 7447 平方米 为 多层公共建筑 地下车库停车 166 辆 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 17 6 4 3 建筑平面功能布局 1 建筑功能 负一层 商业店铺 停车库 设备用房 一层 住宅 住宅入口大堂 物业管理用房 公厕 消防控制室 社区活动中心 二 三层 商业店铺 住宅 标准层 住宅 屋顶 电梯机房 水箱 2 商业店铺设计 商业店铺为临街小店面 布置在用地东西两侧 采用独立店面的组 织方式 首层临城市道路路 二层通过室内楼梯和首层单独联系 3 塔楼标准层设计 塔楼类型 A B 栋为每层 6 户 地上高 31 层 C 栋为每层 6 户 地 上高 32 层 经济性 塔楼标准层外形尽量方正 隔墙平直分割 剪力墙直接落 地 不设转换层 极大地减小了结构造价 合理性 塔楼标准层外形尽量方正 保证房间的良好视线 同时尽 可能使楼梯 前室有自然通分与采光 6 4 4 立面造型设计 整个小区的建筑风格为现代简洁风格 商业以灰色和白色为主色调 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 18 塔楼主要为米黄色与灰色相间 局部搭配白色 商业的造型主要通过大 面积的玻璃 格栅与实体墙体形成对比 突出了现代建筑的简约造型 在塔楼的设计上 通过相邻两层间设置交错的出挑阳台 增强了建筑立 面的变化 丰富了建筑的造型 再通过在建筑立面设置醒目的横向线条 与整个塔楼的竖向体量形成对比与呼应 突出了现代建筑的气质 住宅楼建筑整体高度约 100 米 其中 车库层高 4 0 米 负一层商 店层高 5 0 米 一层商店层高 4 9 米 二层商业店面 3 5 米 住宅标准 层为 3 0 米 6 4 5 安全设计 1 女儿墙完成面净高 1200 2 面积 1 5 的玻璃或玻璃底边离最终装修面小于 500 的落地窗 面积大于 0 5 的有框门玻璃采用安全玻璃 钢化玻璃或夹层玻璃 无 框玻璃门采用工程厚度不小于 10mm 的钢化玻璃 安全玻璃厚度根据 建 筑玻璃应用技术规程 JGJ113 2003 表 6 1 2 1 选用 3 安装在易于收到人体或物体碰撞部位的建筑玻璃 落地窗 玻璃门 及玻璃隔断等 均设有警示标志 在视线高度 或碰撞设施 护栏 等 4 楼梯栏杆扶手自踏步前缘量起不小于 900mm 靠梯井一侧水平长度 大于 500 时以及顶层 栏杆扶手高度自可踏面计算为 1050mm 栏杆垂直 杆件间净距不大于 110mm 5 楼梯井宽度不大于 0 11m 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 19 6 阳台 上人屋面及室外楼梯等临空处栏杆 板 下部离地 0 10mm 高度为砼浇注 7 低窗台防护措施 窗台高度 0 9m 时 护栏 固定扇的高度从地 面算起 护栏高度为 1 0m 8 住宅公共出入口 位于阳台 外廊及敞开楼梯平台下部时 采取 雨篷等防止物体坠落伤人的措施 6 4 6 住宅户型设计 1 户型设计 舒适性 设计的套型及单元平面 做到明厅 明卧 明厨 明卫 四明设计 户户间无视线干扰 提供更为合理的套型平面 以适应现今 的市场 多样性 考虑社区居住人群的多样性 户型设计也体现了多样性的 特点 从二室一厅到三室二厅再到四室二厅 面积从 80 余平方到 130 余 平方 即能满足核心家庭的使用需求 也能满足两代居的家庭需求 合理性 户型严格按洁污分区设计 每户考虑两个阳台 各房间的 空调位 洗衣机位 热水器位都进行了合理安排 房间面积大小配置体 现现代起居的需求 客厅 主卧较大 次卧较小 表表 6 26 2 套型面积控制表套型面积控制表 套型套型户型户型 套内面积套内面积 套数 套 套数 套 套内总面积套内总面积 A 1 三室两厅 100 97565654 32 A 2 三室两厅 99 59565576 76 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 20 A 3 二室两厅 71 48583716 70 A 4 二室两厅 73 13604095 00 A 5 三室两厅 99 17565553 24 A 6 二室两厅 75 87604248 72 A 1 五室三厅 173 852347 70 A 2 五室三厅 174 072348 13 A 3 二室两厅 71 484285 90 A 4 二室两厅 73 134292 50 A 5 五室三厅 168 882337 75 A 6 二室两厅 75 872151 74 C 1 三室两厅 100 83303024 90 C 2 四室两厅 116 45303493 50 C 3 二室两厅 75 87302276 10 C 4 三室两厅 98 64262564 64 C 5 三室两厅 100 86262622 36 C 6 二室两厅 71 58282001 30 C 1 五室三厅 175 861175 86 C 2 七室三厅 205 141205 14 C 3 二室两厅 75 872303 48 C 4 五室三厅 168 351168 35 C 5 五室三厅 173 691173 69 C 6 二室两厅 71 482142 95 合计 54047760 73 6 4 7 建筑主要特征表 表表 6 36 3 建筑特征一览表建筑特征一览表 项项 目目 名名 称称A A 栋栋B B 栋栋C C 栋栋D D 栋栋 建筑性质 使用功能 住宅 商业 门面 住宅 商 业门面 住宅 商 业门面 配套公建 商业 配套 公建地下停 车库 设备 建筑面积 19739 3019888 0922449 537447 28 建筑 规模计算容积率面 积 19739 3019888 0922449 531161 84 建筑基底面积 700 04700 041234 30477 20 层数 层 地上 地下 31F 1F31F 1F32F3F 1F 建筑高度 m 93 2 6 793 2 6 796 212 2 5 7 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 21 工程设计等级一一级一一级一一级三级 设计使用年限 年 50505050 防火分类一类高层一类高层一类高层 地上一级一级一级二级耐火等 级地下一级 屋面防水等级 级 级 级 级 地下工程防水等级 级 级 级 抗震设防烈度 6666 设计基本风压 0 45kn m20 45kn m20 45kn m20 4kn m2 主要结构类型剪力墙剪力墙剪力墙框架 结构安全等级二级二级二级二二级 居住户数 户 181181178 居住人数 人 579 2579 2569 6 停车泊位 个 166 6 56 5 结构结构设计设计 6 5 1 设计依据 建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068 2001 建筑工程抗震设防分类标准 GB50223 2008 建筑结构荷载规范 GB50009 2001 2006 年版 砌体结构设计规范 GB50003 2001 建筑抗震设计规范 GB50011 2010 建筑地基基础设计规范 GB50007 2002 建筑桩基技术规范 JGJ94 2008 混凝土结构设计规范 GB50010 2002 高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3 2002 框架轻质填充墙构造图集 西南 G701 一 二 三 混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 22 03G101 1 建筑边坡工程技术规范 GB50330 2002 6 5 2 设计参数及分类等级 1 设计参数 建筑结构设计使用年限 50 年 根据 建筑结构荷载规范 GB50009 2001 中 全国各城市的 50 年 遇雪压和风压 的规定 重庆地区 100 年一遇的风压值为 0 45kN m2 因 此取基本风压 0 45kN m2 地面粗糙度 B 类 本工程地震作用按 6 度 设计地震加速度为 0 05g 地震分组第一组 场地类别 II 类 特征周期 0 35s 多遇地震影响系数最大值 0 04 钢筋 混凝土框架结构的阻尼比 0 05 2 建筑分类等级 根据 建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068 2001 本工程的建 筑结构安全等级 二级 地基基础设计等级甲级 根据 建筑抗震设防分类标准 GB50223 2008 本工程各栋建筑 抗震设防类别为标准设防类 根据 建筑抗震设计规范 GB50011 2010 彭水县抗震基本烈度小 于 6 度 根据当地建设主管部门要求 本工程设防烈度 6 度 设计基本 地震加速度为 0 05g 设计地震分组为第一组 剪力墙抗震等级三级 框 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 23 架抗震等级三级 地下工程防水等级为二级 建筑防火分类为一类高层 耐火等级为一级 主体结构截面尺寸及 保护层厚度满足耐火等级要求 6 5 3 设计荷载标准值 1 车库 4 0kN m2 2 商业 3 5kN m2 3 卧室 客厅等 2 0kN m2 4 厨房 卫生间 2 0kN m2 5 楼梯 住宅 2 5kN m2 消防疏散楼梯 3 5kN m2 6 挑出阳台 2 5kN m2 7 屋面 一般上人屋面 2 0kN m2 种植屋面 按实际情况考虑 8 消防车道 20 0kN m2 9 设备房 电梯机房 7 0kN m2 10 其它均应按国家相应规范规程执行 6 5 4 结构设计 1 变形缝设置 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 24 本工程商业及车库总尺寸较大 为 129 1X65 4m 因此沿长向设置二 道变形缝将其分开为 A B C 三栋独立结构单元 以利于抗震和解决长 期使用状态下的温度伸缩变形 防震缝设置位置及缝宽详平面图 除此 之外 沿短向在施工期间设置后浇带 以减少混凝土收缩产生裂缝 2 上部结构选型 根据建筑功能不同 对高层住宅采用剪力墙结构 对多层商业以框 架剪力墙结构为主 各塔楼竖向除底层车库层高较高外其余较规则 通 过加厚底层剪力墙截面 经计算结果表明竖向规则 平面除塔楼偏置外 基本规则 为解决塔楼偏置带来的刚度不均 在商业 车库的适当位置 也布置剪力墙 以平衡平面刚度 同时对车库屋面与塔楼相邻跨加强板 厚 以加强塔楼与裙楼连接 经计算结果平面基本规则 对各栋楼均采用现浇钢筋混凝土结构 楼屋面采用现浇肋梁楼盖 车库顶板荷载大 采用双向井字楼盖 3 地基基础 根据地勘报告 本工程较合理的持力层钙质页岩 但本工程钙质页 岩埋置较深 且其上有砂层 卵石层 有地下水 如采用人工挖孔桩 会因为地下水存在 容易引起流砂而无法下挖 因此决定采用冲孔灌注 嵌岩桩基础 以中风化钙质页岩为桩基持力层 施工时应特别注意桩距 较小时必须跳槽施工 即待先施工桩的混凝土强度等级达到 70 后才能开 始冲相邻桩 地基承载力取值如下 中风化钙质页岩饱和湿度单轴抗压强度标准 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 25 值 fr 11 2Mpa 4 地下室挡墙采用与主体结构结合在一起的钢筋混凝土挡墙 挡墙 厚度详基础图 混凝土采用防水混凝土 抗渗等级 P6 6 5 5 主要结构材料 1 上部结构混凝土强度等级 柱 混凝土墙 C45 C30 梁板 一般为 C30 车库屋面 C40 构造柱 圈梁 C20 桩 C30 基础梁 C30 承台梁 筏板 C40 2 钢筋 HPB235 级 fy 210MPa HRB335 级 fy 300MPa HRB400 级 fy 360MPa CRB550 级 fy 360MPa 3 填充墙 框架填充墙体 采用页岩空心砖 其干容重 r 8 0kN m3 用 M5 0 混 合砂浆砌筑 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 26 7 7 公用工程建设方案公用工程建设方案 7 17 1 给排水工程给排水工程 7 1 1 设计依据 建筑给水排水设计规范 GB50015 2003 2009 版 室外给水设计规范 GB50013 2006 室外排水设计规范 GB50014 2006 二次供水设施卫生规范 GB17051 1997 自动喷水灭火系统设计规范 GB50084 2001 2005 年版 建筑灭火器配置设计规范 GB50140 2005 汽车库 修理库 停车场设计防火规范 GB 50067 97 污水综合排放标准 GB8978 1996 节水型生活用水器具 CJ164 2002 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 年版 气体灭火系统设计规范 GB50370 2005 2005 年版 业主提供的其他设计相关资料 7 1 2 室外给水设计 1 水源 本工程水源为城市自来水 供水管径为 DN250mm 供水压力约为 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 27 0 4Mpa 本工程从地块东 南侧路旁的市政给水干管上各接一根 DN150mm 的 引入管 红线内给水管网 DN150mm 布置成环 环上设置有室外消火栓 环管管径为 DN150mm 2 用水量 表表 7 17 1 用水量计算表用水量计算表 用水量用水量 m m3 3 用水项目用水项目 名称名称 使用单使用单 位位 单位单位 用水用水 量标量标 准准 L L 小时变小时变 化系数化系数 K K 使用时使用时 间间 h h 最大时最大时最高日最高日 住宅1850 人每日 250 2 0 2438 64463 75 办公管理200 人每班 501 581 8810 商业 4381m2 每日 51 5122 6821 4 绿化 4368m2 每次 21 032 918 76 小 计 32 95363 55 未预见 水量 按本表 1 至 4 项之和的 10 计 3 336 36 合 计 50 72554 30 经计算 本项目最高日用水量为 554 30 立方米 3 室外给水管道系统 1 室外生活给水管道与室外消防管道共用 由市政管道接入两根 DN150 的管道供水 两条给水引入管上设置水表井 水表之后设置倒流防 止器 2 共用管道围绕小区道路成环状布置 并向地下车库室内消防水 池及各栋建筑生活系统供水 4 室外消防给水工程设计 1 室外消防水源采用城市自来水 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 28 2 室外消防用水量为 15L s 3 共设置 4 套室外地上式消火栓 距路边不大于 2 0m 距建筑物 外墙不小于 5 0m 4 室外消防采用低压制给水系统 发生火灾时 由城市消防车从 现场室外消火栓取水经加压进行灭火或者经消防水泵接合器供室内消防 灭火用水 5 建筑物室内消火栓灭火系统和自动喷水灭火系统的消防水泵接 合器设置于小区内四周 并靠近市政道路方便消防车的工作 消防水泵 接合器均采用地上式 5 管材 1 室外共用给水管道采用管内嵌钢丝 板 网塑料给水管 热熔 连接 2 内嵌钢丝 板 网塑料给水管应符合 生活饮用水输配设备及 防护材料的安全性评价标准 GB T17219 的要求 3 管道 管件及阀门的工作压力为 1 6MPa 7 1 3 室外排水设计 1 室外污水工程设计 城市污水管道位于本工程北侧路旁 允许本工程污水排入 本工程采用生活污水与雨水分流制排水的管道系统 生活污水排水量 按最高日生活用水量 90 计 生活污水最高日排水 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 29 量 498 6m3 本工程生活污水汇集并经处理达标后 排入城市污水管道 本工程设一套集中污水处理设施 室外排水管道采用双壁波纹排水塑料管 橡胶圈接口 基础根据地 质条件确定 本工程采用混凝土砌块检查井 全部采用重型球墨铸铁井盖和盖座 2 室外雨水工程设计 城市雨水管道位于本工程北边路旁 允许本工程雨水排入 场地雨水 采用重庆地区暴雨强度公式 2822 1 0 775L 12 8P0 776 0 77 设计重现期 P 为 2 年 集水时间 t 取 12 分钟 综合径流系数取 0 8 道路雨水由雨水篦子收集后排入市政雨水管道 地下车库出入口处 设雨水沟截流雨水 排入室外雨水管道 雨水管采用双壁波纹排水塑料 管 橡胶圈接口 雨水口 雨水检查井均采用混凝土块砌筑 7 1 4 建筑给排水工程 1 生活给水系统 为充分利用市政给水管的水压以及管理上的方便 本工程竖向分为 高中低 3 个供水区域 低区为 1 10F 由市政给水直接供给 市政供水压 力位 0 4MPa 中区为 11 21F 由无负压供水设备供水 高区为 22 32F 由 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 30 无负压供水设备供水 管材采用钢塑复合管 采用可锻铸钢衬塑 PEX 灌录链接件和沟槽 式管接头连接 工作压力采用 1 2MPa 2 生活污水系统 室内采用粪便污水与洗浴 洗涤废水合流排水管道系统 各栋建筑室内地面层 0 000m 以上的生活污水重力流排出 地 下车库内废水采用排水沟汇集至集水坑内 用潜水排污泵提升后排至室 外雨水管道 为保证良好的室内环境以及便于使用 污水管道系统设伸顶通气管 采用内螺旋管加螺旋器 加强型 排水管道除地下层为明装外 其余部分均暗装在管道井内 或者靠 近墙 柱安装完毕后做装饰处置 并留出检查口 排水管采用柔性塑料内螺旋排水立管 橡胶圈法兰盘接口 3 屋面雨水排水系统 屋面雨水采用外落式重力流排水系统 屋面雨水由 87 型雨水斗收集 后经沿外墙敷设的雨水管道排至室外雨水检查井 室外雨水管采用 UPVC 排水管 7 27 2 电气工程电气工程 7 2 1 设计依据 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 版 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 31 民用建筑电气设计规范 JGJ T 16 92 10kV 及以下变配电所设计规范 GB50053 94 建筑物防雷设计规范 GB50057 94 2001 版 汽车库 修车库 停车场设计规范 GB50067 97 低压配电设计规范 GB50054 95 住宅设计规范 GB50096 1999 有线电视系统工程技术规范 GB50200 94 安全防范工程技术规范 GB50348 2004 建筑物电子信息系统防雷技术规范 GB50343 2004 经批准的方案设计说明及其他各专业提供的有关资料 7 2 2 强电设计 1 电源 本工程主电源由邻近市政电力供电主干网提供一路 10kV 电源 经市 政电缆沟敷设至建筑物前 再埋地引入 10kV 变配电房 10kV 供电线路进 线规格型号规格由供电局确定 本工程备用 应急 电源采用环保型风冷式自启动柴油发电机组 柴 油发电机组常用容量为 400KW 柴油机尾气排放达到欧 3 标准 经降温 消烟后与排风混合 进行低空排放 供电电压为 0 38 0 22kV 2 荷载指标及负荷估算 本工程主要由多栋高层民用建筑组成 负荷等级为一 三级 其中 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 32 消防用电设备 包括消防用水泵 送排风机 消防电梯 消防报警系统 用电 应急照明 楼梯及通道照明 疏散照明 乘客电梯 生活水泵等 为一级负荷 其余负荷为三级负荷 根据 城市电力规划规范 GB 50293 1999 用电负荷预测采用 单位建筑面积负荷指标法来进行计算 其中 居住建筑等用电取 50W m2 需要系数取 0 4 商业建筑用电 取 120W m2 需要系数取 0 8 公建用电取 80 W m2 需要系数取 0 8 车库用电取 8W m2 需要系数取 1 0 道路广场等用电取 5W m2 需要系 数取 1 0 各负荷同时取 0 8 经计算 项目计算负荷为 1582kW 补 偿后的功率因数按 0 9 计算 变压器负载率取 80 则所需安装 10kV 变 压器安装容量为 2198kVA 结合项目负荷分布情况 可考虑安装 3 台 800 kVA 高效节能变压器 3 配电设施布局 10kV 高压配电设备选用 HXGN 12 环网柜 额定电流为 630A 分断能 力为 25kA 低压配电设备选用 GCS 型固定式组合开关柜 落地安装 电 缆采用下进下出方式 变压器选用环氧树脂真空浇注节能型 SCB10 系列干式变压器 设强 制风冷系统 接线为 D Yn11 带保护外罩和温控器 保护外罩防护等级 不低于 IP20 10kV 开关操作机构选用电动操作 10kV 进线设负荷开关 熔断器 作过流和速断保护 变压器设过负荷 过流 速断 接地 高温报警及 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 33 超高温跳闸保护 低压出线选用塑壳断路器作过流兼速断保护 4 用电管理及电能计量 本工程电费计量为高压计度 在 10kV 高压配电所母线上均装设三相 计量仪表的专用计量柜 内装有有功电度表 无功电度表计量及专用电 流和电压表 作为本工程的总计量 在每台变压器低压侧 0 4kV 侧 总进线柜上设有功 无功电度表 进行低压计量 公共用电 商业用电均单独设电度表进行考核 住宅进线设总有功电度表 每户设分电度表进行计量 5 照明 根据功能不同 本建筑物设正常照明 应急照明 建筑景观照明等 照明线路 室外道路 建筑物立面照明采用庭院灯 草坪灯 投光灯等 照明器 室内照明光源以荧光灯 高压钠灯为主 地下层及疏散通道 出口 楼梯间 电梯前室等处设应急照明 疏散指示照明和出口指示灯 灯具内装蓄电池 重要设备用房 变配电站 水泵房 消防控制中心等 处 应保证 2h 供电时间和正常的照度要求 其余各处应保证 0 5Lx 的地 面照度和不小于 30 分钟的供电时间 6 电缆敷设 小区室外电力线路以电缆沟敷设为主 辅以部分直接埋地敷设 穿 越道路和入户时穿钢管保护 线路采用电缆托盘 电缆穿管敷设等方式 由建筑物引至室外去的电缆 通过墙上预埋的钢管引出 并做好防水处 理 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 34 7 防雷接地 本工程按二类防雷建筑物考虑防雷保护措施 配电系统的接地形式 采用 TN S 方式 7 2 3 弱电设计 1 有线电视系统 公共有线电视节目源信号线缆进线引自市政电视网 进线埋地引入 穿焊接钢管保护 进线均做浪涌保护 干线线路采用 SYWV 75 12 型 采 用阻燃 PVC 管保护 分支线路采用 SYWV 75 5 型 采用阻燃 PVC 管保护 本工程在小区设前端箱 内设电源插座 箱体作可靠接地处理 由前端 箱引至各住宅的干线采用穿 PVC 管直接埋地敷设 埋设深度不小于 0 7m 电缆进户时与总等电位板连接 楼层分配器箱在楼梯间明装 距 地 1 8m 各终端有线电视信号由楼层分配器箱放射式引至各住宅多媒体箱 再由多媒体箱分配至室内电视插座 每户在客厅设一个电视插座 电视 插座距地 0 3m 暗装 系统采用 800MHz 邻频传输系统 分配网络采用分配 分配方式 用 户终端输出口电平为 64 4dBuV 本建筑物有线电视用户点数约为 550 点 2 电话系统 住宅 1 5 对 户 办公用房 1 对 10m2 设备房 1 对 间 本建筑物电 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 35 话用户点数约为 1000 点 主干电缆和配线电缆间通过交接箱分线 以增加线路网络的灵活性 和通融性 提高主干电缆芯线的利用率 电话配出线为直接配线方式 同一条上升电缆线对不递减 作甩线处理 各终端电话由楼层配线箱放射式引至各住宅多媒体箱 再由多媒体 箱分配至室内电话插座 每户在客厅 主卧室各设一个电话插座 电话 插座距地 0 3m 暗装 办公用房电话线路由楼层分线箱放射式各电话插座 电话插座距地 0 3m 暗装 本工程在室外设置一个落地式电信交接箱 楼层配线箱在楼梯间内 挂墙明装 底边距地 1 8m 主干电缆引自市政通讯网 埋地引入进线做浪涌保护 由交接箱引 至各栋楼的电话线路穿 PVC 管直接埋地敷设引入 入户处与总等电位连 接板连接 配出线缆经楼梯间明敷至每层的分线箱 再穿 PVC 管保护暗 敷至各室内电话插座 3 宽带网络系统 住宅每户设置一个网络信息插座 办公用房每 10m2 为一个工作区 设置一个网络信息插座 本建筑物电话用户点数约为 800 点 主干光纤引自市政通讯网 埋地引入进线做浪涌保护 由信息前端 箱引至各住宅楼的光纤线路穿 PVC 管直接埋地敷设引入 入户处与总等 电位连接板连接 配出线缆经楼梯明敷至每层的配线箱 再穿 PVC 管保 护暗敷至各室内电话插座 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 36 各住宅网络由楼层配线箱放射式引至各住宅多媒体箱 再由多媒体 箱分配至室内网络插座 每户在主卧室各设一个网络插座 网络插座距 地 0 3m 暗装 办公用房网络线路由楼层配线箱放射式各网络插座 网络 插座距地 0 3m 暗装 光纤配线箱 网络交换机 楼层配线箱在楼梯间内挂墙明装 底边 距地 1 8m 末端支线采用 6 类线缆 出线端口采用 6 类连接器件 4 访客对讲系统 本工程在各住宅单元设计访客对讲系统 访客对讲系统主要由管理 中心主机 单元门口对讲主机 用户对讲分机及主机电源 电控锁等组 成 在每栋住宅单元入口设对讲门口机和电控锁 每户设对讲分机 物 管中心设联网管理主机 进行统一管理 对讲门口机和电控锁均距地 1 5m 在门上安装 对讲分机在用户室内 底边距地 1 5m 挂墙安装 对讲楼层分配器在楼梯间内挂墙明装 底边距 地 1 8m 7 37 3 燃气设计燃气设计 1 设计依据 1 城镇燃气设计规范 GB50028 93 2002 年版 2 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 年版 3 二氧化碳灭火系统设计规范 GB50193 93 1999 年版 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 37 2 天然气用气量规模 根据本规划区的总平面布置 本规划区内主要天然气用户为居民住 宅和商业用户 居民住宅用户天然气日用气量按1 2m3 户计算 商业及 其他用户按居民住宅用户的10 计算 并考虑总用气量5 的不可预见用气 量 可得估算出总用气量为745m3 d 3 天然气的气源 本项目天然气引自地块旁市政道路上中压天然气干管 其接管用聚 乙烯塑料管 4 管网系统 由于规划地形成长条形布置 为了节省造价 本规划区各地块内室 外天然气管道以树枝状的布置方式 室外中压天然气经设置在建筑物外 墙的调压箱调压后经庭院天然气管道低压送至各住宅和商业用户使用 住宅用户每户设置流量计单独计量 商业用户则根据各商业设置相对集 中的计量装置 5 管道敷设方式及防腐 室外埋地天然气管道采用燃气用聚乙烯塑料管道 室内燃气管道采 用铝塑复合管或镀锌钢管 室外天然气管道采用直接埋地的敷设方式 要求敷设于人行道下时管顶至路面的埋深不小于0 6m 敷设于车行道下 时管顶至路面的埋深不小于0 9m 室外楼前燃气管道管顶至路面的埋深 不小于0 3m 室内天然气管道则采用明装的敷设方式 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 38 7 47 4 通风与空调设计通风与空调设计 1 通风系统设计 地下车库和设备用房产生的废气和余热需通过机械通风排至室外 其系统与防排烟系统共享 系统划分及组成详见消防专篇中的防排烟设 计 通风量按换气次数取值如下 表表 7 27 2 建筑换气次数建筑换气次数 房间类型房间类型换气次数换气次数 地下车库6 次 小时 变配电室8 次 小时 水泵房6 次 小时 住宅内的卫生间通风由用户自理 厨房采用变压式排风道进行排风 柴油发电机房及储油间设独立的通风系统 7 57 5 消防工程消防工程 7 5 1 设计依据 1 建筑设计防火规范 GB50016 2006 2 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 版 3 汽车库 修车库 停车场设计防火规范 GB50067 97 4 自动喷水灭火系统设计规范 GB50084 2005 5 火灾自动报警系统设计规范 GB50116 98 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 39 6 民用建筑电气设计技术规范 JGJ T16 92 7 建筑内部装修设计防火规范 GB 50222 95 8 业主提供的主要设计依据和要求 9 有关专业提供的技术资料和要求 7 5 2 建筑消防 1 总体布局 在总体布局方面 各栋建筑物与附近靠得最近的建筑之间相互间距 均符合规范规定的防火间距 内部设有消防车道 由于场地条件限制 形成尽端消防车回车场形 式 车道宽度大于等于 4 米 在净高 4 米范围内不设置阻碍消防车通行 的障碍物 高层建筑周围均利用城市道路设置沿建筑两条长边的消防车 道 车道转弯半径均大于等于 12 米 临街均设有用于人行疏散的消防通 道 小区内消防车道与城市消防车道有一处相接 地块内用于消防车通 行的道路宽度车 4m 当为坡地时 作为扑救面的消防车道坡度 5 消防道路的最小转弯半径 R 12m 2 建筑防火 小区设置一处消防控制室 设在 C 栋塔楼底层 设有对外出入口并 与小区内消防车道相连 高层住宅内设两部消防电梯和一部剪刀防烟楼梯 合用前室面积大 中高档品质生活小区学林雅园开发项目可行性研究报告 40 于 10 电梯载重量大于 800KG 行驶速度不小于 2m s 消防电梯的井 底设排水设施 电梯顶部设置消防电梯机房 本项目商业门面建筑面积均不超过 300 平米 商业与住宅部分完全 分隔 为一类高层住宅楼 耐火等级为一级 商业门面之间采用防火隔 墙分隔 直接对外疏散 住宅每层建筑面积小于 650 平米 每层为一个 防火分区 高层建筑及其裙房为一级耐火建筑 地下车库为一级耐火建筑 7 5 3 给排水消防设计 1 消防标准 本工程为二类高层建筑群 消火栓系统火灾持续时间为 2h 自动喷 水灭火系统 以车库为标准按中危险级 级计 火灾持续时间为 1h 消 防用水量标准及一次灭火用水量 详见下表 表表 7 37 3 消防用水量标准及一次灭火用水量消防用水量标准及一次灭火用水量 序号序号消防系统名称消防系统名称 消防用水量消防用水量 标准标准 火灾延火灾延 续时间续时间 一次灭火一次灭火 用水量用水量 备注备注 1 室内消火栓系统 20L s2h144m3 由消防水池供 2 自动喷水灭火系统 30L s1h108m3 由