房地产抵押报告范本.doc

X X X X X 房地产抵押估价报告沪友评报字(200)第号中财国政（北京）房地产土地评估有限公司XXX年XXX月XXX日29 - -中财国政（北京）房地产土地评估有限公司房地产抵押估价报告房地产抵押估价报告估价项目名称: 委托方: 估价方：中财国政（北京）房地产土地评估有限公司估价人员: 注册房地产估价师 注册房地产估价师 房地产估价师助理估价作业日期:年月日年月日房地产估价报告编号: 沪友评报字(200)第号目 录一、致委托方函3二、估价师声明5三、估价的假设和限制条件6四、估价结果报告8五、估价技术报告19六、附件附件一、房地产权证或其他合法权属证明文件附件二、估价对象内部和外观实景照片附件三、估价对象地理位置图附件四、上海友达房地产评估有限公司企业法人营业执照附件五、上海友达房地产评估有限公司资质证书附件六、估价人员执业资格证书附件七、估价业务委托书附件八、其他 如房地产权证无建筑面积等参数记载，应附入房地产登记讯息附件九、房地产抵押物法定优先受偿款项调查表致 委 托 方 函（女士/先生）：根据您的委托，本公司按照国家建设部、国家质量技术监督局于1999年2月发布的房地产估价规范以及国家建设部、中国人民银行、中国银监会于2006年1月13日发布的房地产抵押估价指导意见的要求对位于路弄号的建筑面积为平方米的房屋建筑物及其相应的土地使用权进行了抵押价值评估。估价中设定的估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产市场价值。估价时点：年月日。估价结果：估价人员经查询知悉，估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权/已设立法定优先受偿权。经估价，估价对象在满足全部假设和限制条件下，估价结果如下：(1)估价对象在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值总值（V1）为人民币元整（RMB：元整），单价为元/平方米。(2)法定优先受偿款总额（V2）为人民币元整（RMB： 元整）（详见附件）。(3) 估价对象抵押价值（V）（V1）-（V2）人民币万元整（RMB：元整）。（4）预计税费 元整（RMB：元整）（5）评估净值 元整（RMB：元整）注：1.本报告仅限于委托方向申请抵押贷款使用，不作他用。注：2.欲了解估价结果的全面情况，应认真阅读房地产抵押估价报告全文。 中财国政（北京）房地产土地评估有限公司（章） 法人代表：于娟 年月日估 价 师 声 明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、于年月日已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7、在估价过程中遵循独立、客观、公正原则，未受到任何干扰。 注册房地产估价师 注册房地产估价师 年月日估 价 假 设 和 限 制 条 件1、根据估价目的，本估价报告提供的估价结果是在满足全部假设和限制条件下于估价时点的抵押价值。其数值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去已知悉的法定优先受偿款。如果改变本估价报告的假设和限制条件，估价结果不能成立。2、本估价报告提供的在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值是指估价时点在市场上出售并根据以下条件最可能形成的合理价格。 （1）交易双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价格； （2）有一段合理交易时间； （3）在此期间房地产市场保持稳定，且不受人为影响和不正常因素干扰。 （4）房地产交易程序符合国家法律、法规的相关规定。3、委托方提供了经与估价对象房地产权证原件核对无误的复印件。本估价报告假设估价对象权利人是通过合法途径取得上述房地产权证的。本报告不可作为任何形式的产权证明文件。4、本估价报告以委托方提供的相关资料真实性为前提，若资料失实或隐匿事项，不仅估价报告不能成立，本公司也不承担任何法律责任。5、本估价报告建立在房屋建筑物的施工设计符合我国现行有关设计规范，建筑施工符合我国现行有关施工验收规范的基础上，否则估价结果不成立。6、估价人员对估价对象的现场勘察仅限于一般性的查看，不具备条件对其结构、设备及隐蔽工程等内部质量进行鉴定，故不能确定其内部有无缺陷。本估价结果是假设估价对象结构等内部质量完好的条件下得出的。 7、估价过程中，估价人员未发现估价对象于估价时点存在抵押、担保等其他权利事宜。（如发现有他项权利纪录则：估价人员经调查知悉，估价对象存在法定优先受偿款项，向银行抵押贷款，金额为元，时间为年月日至年月日，此款项对估价对象的抵押价值造成影响。） 8、本报告估价结果仅供委托方用于本次估价目的。我公司对本报告作其他用途不负任何法律责任。9、本估价结果仅为委托方提供本次估价目的估价对象的价格参考依据。金融机构应根据抵押物的风险情况和抵押人的信用情况合理设定抵押率和合理确定贷款发放时间。10、未经估价单位书面同意，任何单位和个人不得将本估价报告的全部或任一部分用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。11、本估价报告自估价时点起有效期为两个月。在报告有效期内，随国家相关政策、房地产市场供需发生变化而对房地产价值产生较大影响时，其价值应随之而作相应调整，甚至重新进行估价。12、本估价报告的解释权属中财国政（北京）房地产土地评估有限公司。房地产抵押估价结果报告一、委托方1、委托人（委托单位名称）：2、住址（单位住址）：二、估价方1、受托单位：中财国政（北京）房地产土地评估有限公司2、单位地址：北京市朝阳区新源南路6号楼3408 3、房地产估价资质等级：建设部一级 4、资格证书号：建房估证字2009第101号 5、法人代表：于娟 6、联系电话：54489260三、估价对象（一）估价对象界定1、估价对象位置座落及四至范围估价对象坐落于上海市 区路弄 号室，估价对象位于内，处于。估价对象住宅小区东靠，西临，南近，北依。2、估价对象权益状况根据上海市房地产权证权证编号：反映，房地产坐落于上海市区路弄号室，权利人为，房屋建筑面积平方米，土地使用权来源为，土地用途为，地号：。估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利，并不考虑估价对象法定优先受偿权利对估价结果的影响。3、估价对象土地状况估价对象所坐落的土地状况七通一平，地势平坦，土地使用权来源为，土地用途为，地号：。4、估价对象建筑物状况估价对象房屋位于上海市区路弄 号室，房屋类型为，房屋用途为，竣工日期为年，房屋总层数为层，建筑面积平方米。估价对象房屋使用、维护情况正常。（二）价格影响因素分析1、区域因素分析（1）区域概况（2）估价对象环境与基础设施小区周边聚集有众多住宅小区，各项文化、娱乐、生活、购物、教育、医疗、邮政等商服设施及公共配套设施条件较好，附近有等，银行、便利店、餐饮、酒店等分布在四周，生活较为便利。（3）区域交通该区域路况较好，周边有淞沪路、国定路等交通要道，出行较方便，有路等多条公交路线及号线邻近估价对象，区域交通较便捷。（4）基础设施 估价对象周围市政基础设施较齐全，地下综合管线包括上水、下水、电力、通讯等。水、电、煤气等应用容量能满足房地产业主使用的需求。（5）区域因素影响分析 估价对象周边环境以住宅为主，周围商业一般，交通便利。估价对象各种区域因素未造成对房地产价格影响。2、个别因素分析估价对象为正常使用中的房屋，土地为住宅用地，建筑物无明显缺陷，估价人员未发现对市场价格有重要影响的地方。（个别因素对价格升降的影响）3、市场背景分析据中房上海指数办公室最新调查显示，刚刚过去的年度收官之月的上海楼市，住宅新房实现销售面积较上月有较大增长，住房价格在高位上保持继续上行的态势，价格指数记录再创新高，年终同比上涨近一成。进入2010年，政府不断推出调整政策工具，打压投机炒作，提高投资门槛，成交量得到了控制，青年婚房和居民改善型住房需求依然保持旺盛，虽然，房价在高位上继续上行，但涨幅得到大幅收缩。总体观察，2010年的房地产调控取得了较大效果。展望2011年，将是房地产住房政策继续深化的一年。实行政府指导的准市场租金的公共租赁房将大规模推向市场，中低收入者的住房问题将逐步缓解。上海将在全国率先试点推行房地产税，但不会影响大局，要义直指囤房投机，改善供求关系。银行利率将有数次上调，料对购房贷款实行差别化利率，支持自住改善购房。预测2011年本市房地产住宅市场，将是较为平稳运作的一年，住房价格大幅涨或跌不会出现。四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点：年月日六、价值定义：应由合理的价格类型和价值内涵两方面组成。1、 价格类型价格类型是估价价值的质的规定性。同一房地产相对于不同所有人，在不同目的和不同市场条件下，可能具有不同的价值，而且具有不同的内涵。根据本项目特定的估价目的，选择与其相匹配的价格类型为市场价值。2、价值内涵所谓市场价值，就是指估价对象符合合法原则，满足全部假设与限制条件，在最佳使用状态于估价时点公开市场上可能实现的交换价值的估计值。七、估价依据1. 中华人民共和国土地管理法及实施细则2. 中华人民共和国城市房地产管理法3. 上海市房地产抵押办法4. 上海市房地产权证5. 房地产估价规范6. 房地产抵押估价指导意见7. 中华人民共和国物权法8. 上海市房地产登记册查询资料9. 业务委托协议书10. 上海市房地产市场11. 上海楼市、网上等房地产市场资料12. 上海市有关房地产的法规、文件13. 估价人员实地勘查调查资料八、估价原则：本报告遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、独立客观公正原则、谨慎性原则。1）合法原则 房地产价格是房地产权益的价格，遵循国家和地方房地产政策、法律、法规、城市规划的相关规定，是房地产使用状况的前提条件，当房地产合法使用时，其权益才能受到法律、法规的保障，因此评估中以估价对象的合法使用和合法处分为前提。2）最高最佳使用原则 应以估价对象的最高最佳使用为前提。估价对象在合法的使用及经济上可行的方式下，来实现房地产的最有效发挥。3）替代原则在同一市场中，具有相同使用价值，有替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制趋于一致。故在评估时房地产的可选择性和有无替代性是需要考虑的一个重要因素。要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4）估价时点原则由于房地产市场是动态的，受市场因素影响，不同时点上同一宗房地产往往会有不同的价格，因此估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格。5）独立客观公正原则 房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。评估出的价值如果不公平合理，则必然会损害相关当事人中某一方的利益，也损于房地产估价师、房地产估价机构以至整个房地产估价行业的声誉和公信力。6）谨慎原则 评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产的抵押权实现是可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。九、估价方法：根据估价目的、市场资料和估价对象的具体情况，本次估价宜采用市场比较法进行估价，以确定估价对象估价结果。市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同（相近）的若干房地产可比案例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象房地产进行对照比较，并对可比案例房地产价格加以修正后确定估价对象房地产价格的方法。市场比较法估价基本公式：房地产价格可比案例房地产价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数十、市场比较法估价测算概要表估价对象基本情况估价对象坐落房屋类型评估对象楼层总层数建筑面积（）案例基本情况可比案例坐落建筑面积（）楼 层交易日期交易单价（元/）因素修正交易情况修正100/100/100/100/交易时间修正100/100100/100100/100100/100区域因素修正100/100100/100100/100100/100个别因素修正100/100/100/100/案例修正后单价（元/）评估单价计算(+)4元/m2评估价值计算元（取整）说明：(1)交易情况修正主要考虑市场环境和成交方式对估价所产生的不同影响；(2)交易时间修正主要考虑成交时间的差异对估价所产生的不同影响；(3)区域因素修正主要考虑繁华程度、交通便捷度、环境、公共配套设施、城市规划限制等因素差异；(4)个别因素修正主要考虑新旧程度、装修、设施、楼层、朝向、采光、质量、平面布置有无花园等因素的差异。十一、估价结果：估价人员经查询知悉，估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权/已设立法定优先受偿权。经评估，委估对象在满足假设和限制条件下，估价结果如下：（1）估价对象在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值总值（V1）为人民币元整（RMB：元整），单价为元/平方米。（2）法定优先受偿款总额（V2）为人民币元整（RMB：元整）（详见附件）。（3）估价对象抵押价值（V）（V1）-（V2）人民币元整（RMB：元整）。（4）预计税费 元整（RMB：元整）（5）评估净值 元整（RMB：元整）十二、估价人员： 姓名 注册证书编号注册房地产估价师：注册房地产估价师：十三、估价作业日期：年月日年月日十四、估价报告的应用说明1、房地产市场背景分析据中房上海指数办公室最新调查显示，刚刚过去的年度收官之月的上海楼市，住宅新房实现销售面积较上月有较大增长，住房价格在高位上保持继续上行的态势，价格指数记录再创新高，年终同比上涨近一成。进入2010年，政府不断推出调整政策工具，打压投机炒作，提高投资门槛，成交量得到了控制，青年婚房和居民改善型住房需求依然保持旺盛，虽然，房价在高位上继续上行，但涨幅得到大幅收缩。总体观察，2010年的房地产调控取得了较大效果。展望2011年，将是房地产住房政策继续深化的一年。实行政府指导的准市场租金的公共租赁房将大规模推向市场，中低收入者的住房问题将逐步缓解。上海将在全国率先试点推行房地产税，但不会影响大局，要义直指囤房投机，改善供求关系。银行利率将有数次上调，料对购房贷款实行差别化利率，支持自住改善购房。预测2011年本市房地产住宅市场，将是较为平稳运作的一年，住房价格大幅涨或跌不会出现。2、委估对象的风险提示委估对象系住宅房地产，近期随着市场供需关系的不断变化，价格升降幅度很大，因此，根据动态变化的趋势，金融机构应该考虑到房地产市场价格的波动风险以及资产占有单位的金融信用情况，从谨慎原则出发设定合理的抵押率，并在贷款发放后的抵押期间，密切注视房地产市场的价格变化情况和贷款使用情况。3、委估对象的变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现率是抵押房地产转换过程中实际取得现金值与抵押房地产公开市场价值的比率，其数值与委估对象的通用性、独立使用性和可分割转让性以及变现时间长短相关而变化。根据目前上海房地产市场的现状，性能常规的房地产在拍卖时的变现率在0.550.7之间。随着时间的推移，变现率将随之变化。如果估价对象所属宏观房地产市场供应量大于需求量，则其变现能力减弱，反之变现能力增强；估价对象自身的通用性、可分割性、独立使用性较好，则变现能力强，否则变现能力弱；1. 估价对象房地产的通用性：估价对象设计用途为住宅，属于普遍广泛使用的物业类型，通用性较好。估价对象房地产的独立使用及可分割转让性：估价对象为成套住宅，独立使用性较强，无法分割转让，只能成套转让。估价对象规模及价值：估价对象总价不高，对购买方的资金条件要求不高，对其快速变现有利。 估价对象区位：估价对象所处地理位置，周边配套较完备，区域交通较便捷，有利于其快速变现。市场状况：上海楼市经历了2010年的调控，2011年开年成交量仍处历年高位，价格同步上涨。2011年初央行2次上调银行准备金率，对于房地产的贷款或将更紧，开发商2011年的资金压力将会更大；部分银行开始停止首套房优惠利率，将导致购买力下降，需求减少；同时，政策信号已频频释放，充分表明楼市调控仍将持续，但长期来看房地产价格以平稳为总基调。综合以上分析估价对象快速变现能力较好。估价对象交易手续是否繁琐、税费高低、相关政策及交易双方条件的限制情况都会影响其变现能力的强弱。房地产变现时要支付变现所需的营销费用或佣金，税费及部分手续费。以拍卖为例，其拍卖抵押房地产所得清偿顺序，一般依次为：支付拍卖费用；应缴纳的各种税金；偿还抵押债权本息及违约金等；其余金额交给抵押人。由于拍卖房地产为强制短期快速处分方式，其有效需求人群有限，同时受一定心理因素影响，通常其变现价格低于市场价格，特此提醒估价报告使用者自行关注。4、估价报告的应用有效期本估价报告有效期为估价时点起两个月内有效。即自年月日至年月日止。附 件附件一、房地产权证或其他合法权属证明文件附件二、估价对象内部和外观实景照片附件三、估价对象地理位置图附件四、上海友达房地产评估有限公司企业法人营业执照附件五、上海友达房地产评估有限公司资质证书附件六、估价人员执业资格证书附件七、估价业务委托书附件八、其他 如房地产权证无建筑面积等参数记载，应附入房地产登记讯息附件九、房地产抵押物法定优先受偿款项调查表以上均为复印件房地产估价技术报告一、 个别因素分析1、估价对象位置座落及四至范围估价对象坐落于上海市区路弄号室，估价对象位于内，处于。估价对象住宅小区东近，西临，南近，北近。2、估价对象权益状况根据上海市房地产权证权证编号：反映，房地产坐落于上海市区路弄号室，权利人为，房屋建筑面积平方米，土地使用权来源为，土地用途为，地号：。估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利，并不考虑估价对象法定优先受偿权利对估价结果的影响。3、估价对象土地状况估价对象所坐落的土地状况七通一平，地势平坦，土地使用权来源为，土地用途为，地号：。4、估价对象建筑物状况估价对象房屋位于上海市区路弄 号室，房屋类型为，房屋用途为，竣工日期为年，房屋总层数为层，建筑面积平方米。估价对象房屋使用、维护情况正常。5、估价对象个别因素影响分析估价对象为正常使用中的房屋，土地为住宅用地，建筑物无明显缺陷，估价人员未发现对市场价格有重要影响的地方。（个别因素对价格升降的影响）二、 区域因素分析1、估价对象所在区域环境（1）区域概况（2）估价对象环境与基础设施 小区周边聚集有众多住宅小区，各项文化、娱乐、生活、购物、教育、医疗、邮政等商服设施及公共配套设施条件较好，附近有等，银行、便利店、餐饮、酒店等分布在四周，生活较为便利。3）区域交通该区域路况较好，周边有淞沪路、国定路等交通要道，出行较方便，有路等多条公交路线及号线邻近估价对象，区域交通较便捷。（4）基础设施 估价对象周围市政基础设施较齐全，地下综合管线包括上水、下水、电力、通讯等。水、电、煤气等应用容量能满足房地产业主使用的需求。（5）区域因素影响分析 估价对象周边环境以住宅为主，周围商业一般，交通便利。估价对象各种区域因素未造成对房地产价格影响。三、市场背景分析据中房上海指数办公室最新调查显示，刚刚过去的年度收官之月的上海楼市，住宅新房实现销售面积较上月有较大增长，住房价格在高位上保持继续上行的态势，价格指数记录再创新高，年终同比上涨近一成。进入2010年，政府不断推出调整政策工具，打压投机炒作，提高投资门槛，成交量得到了控制，青年婚房和居民改善型住房需求依然保持旺盛，虽然，房价在高位上继续上行，但涨幅得到大幅收缩。总体观察，2010年的房地产调控取得了较大效果。展望2011年，将是房地产住房政策继续深化的一年。实行政府指导的准市场租金的公共租赁房将大规模推向市场，中低收入者的住房问题将逐步缓解。上海将在全国率先试点推行房地产税，但不会影响大局，要义直指囤房投机，改善供求关系。银行利率将有数次上调，料对购房贷款实行差别化利率，支持自住改善购房。预测2011年本市房地产住宅市场，将是较为平稳运作的一年，住房价格大幅涨或跌不会出现。四、最高最佳使用分析根据上海市房地产权证反映，估价对象土地用途为住宅，房屋用途为居住，房屋类型为公寓。估价对象的最高最佳使用用途应以合法性原则为前提，由于住宅用途是估价对象房地产于估价时点的唯一合法用途，因此估价对象的最高最佳使用用途为住宅。五、估价方法根据估价目的、市场资料和估价对象的具体情况，本次估价宜采用市场比较法进行估价，以确定估价对象估价结果。市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同（相近）的若干房地产可比案例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象房地产进行对照比较，并对可比案例房地产价格加以修正后确定估价对象房地产价格的方法。市场比较法估价基本公式：房地产价格可比案例房地产价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数六、估价过程1、市场比较法基本公式：房地产价格交易实例房地产价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数（1）可比实例的搜集和选取估价人员根据估价对象情况，搜集了8个可比实例（收集的8个可比实例资料详见本报告电子版本工作底稿）。在估价过程中，估价人员对搜集到的8个可比实例进行了核实、筛选，从中选取出以下4个可比性较好的可比实例运用到市场比较法估价过程中。可比实例A可比实例B可比实例C可比实例D位置用途交易价格（元/）建筑面积层次交易日期交易情况1）可比实例A系位于，该房地产于年月市场价为元/平方米，详情参看下表。2）可比实例B系位于，该房地产于年月市场价为元/平方米，详情参看下表。3）可比实例C系位于，该房屋于年月市场价为元/平方米，详情参看下表。4）可比实例C系位于，该房屋于年月市场价为元/平方米，详情参看下表。（2）因素条件说明表修正因素委估对象实例A实例B实例C实例D物业名称或地址交易价格(元/平方米)交易日期交易情况区域因素商服繁华度距区域商业服务中心距离一般一般一般一般一般公共设施完备度好好好好好交通便捷度公交便捷度一般一般一般一般一般道路通达度一般一般一般一般一般距主要公交线路，轨道交通一般一般一般一般一般基础设备完备度七通一平七通一平七通一平七通一平七通一平环境质量优劣度自然环境一般一般一般一般一般人文环境一般一般一般一般一般个别因素小区环境一般一般一般一般一般建造标准、结构及质量房型面积朝向采光一般一般一般一般一般楼外景观一般一般一般一般一般物业管理一般一般一般一般一般新旧程度一般一般一般一般一般装修及设备一般一般一般一般一般楼层及修正（3）比较因素条件指数表修正因素委估对象实例A实例B实例C实例D物业名称或地址交易价格(元/平方米)交易日期100100100100100交易情况100区域因素商服繁华度距区域商业服务中心距离100100100100100公共设施完备度100100100100100交通便捷度公交便捷度100100100100100道路通达度100100100100100距主要公交线路，轨道交通100100100100100基础设备完备度100100100100100环境质量优劣度自然环境100100100100100人文环境100100100100100小计10010010010010