物业管理论文：《关于制度改革与物业管理》.doc

物业管理论文：关于制度改革与物业管理摘要：我国经济体制改革正处在计划经济向社会主义市场经济过渡时期，那么，企业改革的核心就是通过转换和理顺经营机制，把企业推向市场。但是这种转换仅仅靠企业自我去发挥内在的生机与活力，起步维艰。其原因众多，企业办社会，特别是包办住房就是其中重要的原因。笔者认为，在我港现行体制和保持稳定并逐年增加住宅建设、维修资金、强化住房服务的基础上，根据社会主义市场经济发展的大趋势预测，今后的路子，是会逐步加大改革的力度，资金筹措上以“三方共负”，即局、局属单位、职工个人共同承担住房资金为核心，住房分配以“租、售”并举使我们摆脱企业包住服务以物业管理即社会化服务为配套，转换现行的住房供给机制，重负担，逐步实现其全社会承办的归属。关键词：制度改革，物业管理一、转换我港住房供给机制的必要性港口企业作为社会分工的产物，尤其在现代工业化社会中，应该具有社会分工所赋予的特定的、明确的、较为单一的主要目标和运输生产的经济职能(在社会主义市场经济的条件下，港口功能的不断拓宽仍属于经济职能的范畴)。然而，长期以来，我们一方面要负责生产经营和下气力通过更新改造、新建码头，不断地扩大生产规模，另一方面，又要承担包括主要是职工住房责任在内的一系列福利责任，无疑已成为企业总体发展中的较大难题。随着生产规模的逐步扩大，职工总数随之逐步增加，住房需求总量递增，解决这一问题的难度更大，会成为阻碍企业总体改革和发展的一大沉重负担。由于住房实行低租金福利制，企业在住房方面只有投入没有产出，还需为此补贴为数较多的维修、管理费用。我局仅在七五”期间在住房方面的资金投入就已高达1.3亿元。而我们用于住房资金的来源又是无序的、不固定的，常常把生产发展基金和福利基金等“捆起来”使用。廷样做的结果，企业付出的代价是巨大的。从管修环节看，由于住宅产权为企业所有，我港不仅要承担年1500余万元的管理费用，还要为近70万平方米的住宅配备专门的管修、供热队伍，投入了大量的人力、物力、财力，并且由于住房更新改造基金的匾乏，近30万平方米的住宅居住条件急待改善，职工住户反应强烈。虽然，在较长的时期内，福利制的住房仍占主导地位，但这种大而全、小而全的做法，显然是不太经济的，与社会主义市场经济发展的大趋势很难适应。现行的住房供给机制也不利于港口内部相对独立核算直属单位间的公平竞争。由于确立住房分配办法的指导思想主要依据固有的福利制模式，因此不能体现不同单位之间由于经营成果所创经济效益的合理再分配。这样做的结果，实际上是直属单位在住房问题上吃全局的大锅饭，而且使各个单位的经济效益在为职工谋福利上缺乏真实性和可比性，不利于调动直属单位与局共负住房责任的积极性。目前，港口企业要转换经营机制，根据发展的要求是逐步要摆脱福利制的习惯做法，并有相应的住房机制相配套。如果不是这样的话，住房问题将造成一种很大的社会压力，这种压力反过来又制约了企业改革的推进。国、务院发布了全民所有制工业企业转换经营机制条例，对企业独立进行转换住房供给机制的权利、义务提供了法律保障。党的十四大召开，我国经济体制改革正在从计划经济向社会主义市场经济过渡，为转换机制提供了较好的大环境。住房“商品属性”的确立和我港住房制度改革单项措施已被广大职工所接受，为机制转换提供了软环境。全面房改第一步的即将实施和随之企业住房基金的建立为转换机制提供了物质条件。二、未来住房供给机制的特点企业房改是转换住房供给机制的重要内容，新的运行机制既要使局合理承担住房的责任，又要使各直属单位和职工个人适当承担住房投入中应由己承担的部分。从未来的发展考虑，转换住房供给机制就要通过住房商品化、管修社会化，规范局、局属单位、职工个人的住房责任，合理调整三者之间的关系。具体地说，新的住房供给机制应该具有两个特点:一是局的经营行为与社会保障行为相分离。也就是说，企业要从搞好生产经营、经营效益为自己的方针目标，独立地为此承担责任，而包括住房在内的属于社会保障的职能逐步地会从其现有的职能范围中剔除，由相应的经营实体或股份制形式的社会物业公司承担。该机构通过合理的港内和社会住房市场，直接向局属单位或职工个人提供住房。二是对职工分配要实现劳动力的允分补偿。企业不再承担住房社会保障职能，并不是简单甩包袱，因现有的体制下的收入分配实际是由货币分配和住房实物供给组成。如果运行新的住房供给机制，理应将这部分属劳动力成本的分配货币化，职工取得含足了住房消费的工资收入后，就要自食其力地选择住房。也就是说，在分配环节上，通过发放补贴或交存公积金补足职工工资中住房消费含量，把福利性暗贴完全地或大部分地转化为职工的货币工资，最终体现为切断企业与职工在住房上直接挂钩的关系。三、转换我港住房供给机制的方式选择(一)从理顺转换资金入手，加大提祖的幅魔，兼售住房，形成一种新的权制。较大幅度地提祖是回避不了的。但我港在其启动后如不自我加大改革的力度，加快提租的步浅，那么，已经提起来的这点房租就会被通货膨胀所“吞没”甚至还不能维持原来的水平，使共又回到了地位“租不养房”的恶性循环轨道。在目前低工资、低收入的情况，要大幅度地捉高房租，给予职工一定的补贴是非常必要的。要补贴就要求有一个稳固的资金来源。因而，在转换机制中，理顺资金渠道是关键环节。首先要建立局和真属单位的住房基章，把原米戎港住房生产、经营所发生的资金炙中起来，规范化地纳入企业住房基金。包括:按原有渠遭列支的公有住房建设、维恢曹理和房祖补贴的资金，自管住宅出租、出售的收入，从留利中按一定比例提取的住房资金，按房改中有关规定进成本的部分，其他的自有资金等。其次，是建立职工个人住房基金。住房基金的运转要立足于专款专用，自成休系，它即是提租补贴的主要来源，在某种意义上也是独立于租金的不断增长而进行的，是企业住房责任规范化的重要方面。(二)现有的内部房，经营体制逐步向物业公司即杜会化过渡。社会化的物业公司，是转换住房供给机制的重要组成内容，而这