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xxx国际工程顾问有限公司致公司之项目顾问工作计划书xxx国际工程顾问有限公司2012年月日目 录第一章 前 言第二章 对本项目的理解第三章 项目研究思路第四章 顾问服务内容第五章 项目服务周期及顾问费用第六章 项目组织及人员安排第七章 项目工作流程及质量保证体系第八章 公司简介、顾问优势及实力第九章 结 语第一章 前 言首先非常感谢贵司对我司的信任，使得我司有机会就贵司拟发展之康城项目事宜，提供顾问研究服务。我司亦抱有最大的诚意，承诺以xxx国际工程顾问有限公司所有可以调动和可能动员的资源，为贵司康城项目提供最有决策参考价值与实际操作价值的项目顾问服务。本合作意向书即为我司根据贵司项目特点，考虑贵司项目的实际需求，结合我司以往类似项目的顾问经验，所制定的一份具有针对性的顾问工作框架性文件。藉此文件，贵司可以通过我司拟定之研究架构，就我司对开发此类项目研究之深度，判断我司的顾问能力，同时也可以根据贵司项目的具体情况，根据贵司实际需要，选择目前最急需的顾问服务阶段。如果有机会与贵司合作，我们将在如下研究思路的基础上，通过科学的组织与研究，迅速展开深入系统的研究工作，最终提出一套适合贵司项目运作的操作案。真诚希望有机会与贵司进行愉快合作！xxx国际工程顾问有限公司2012年月日 第二章 对本项目的理解我们希望通过本章的阐述，一方面使贵司对我司在此方面的研究能力有所判断；另一方面使贵司对我们的研究范围及研究方法有所了解。为今后的合作打下良好的基础。一、项目特质首先，地产项目的最重要一点是研究项目本身地块的特点，包括中观、微观的区域环境和内部情况，地块的潜在价值大小或多或少地决定了项目最终可能实现的价值大小。通过对贵司项目的初步了解，结合我司主持综合性区域开发项目的顾问经验，我们认为贵司项目具有以下几个特点： 区域为老工业区项目地段处于铁北板块，属于老工业区，环境有待改善和提升，房价也相对要低，因此属于长春地产的“价值洼地”，有待进一步提升，所以在居住、商务和商业方面的凝聚力和带动力都相对有限，区域宜居性亟待提升。 项目规模大根据贵司提供的资料，贵司项目现状用地达到2.1平方公里，规划用地1.33平方公里，这在北京、上海等地产一线城市也属于大盘项目开发。如此巨大的规模，我们需要从区域开发角度而不仅仅是一般意义上的房地产开发角度来看。这就要求项目在前期定位过程中，考虑到项目的复杂性项目客户的多元性，项目产品的多元性，项目内部物业类别的多元复合性等等。 项目定位面临创新上的挑战由项目规模和性质看，本项目规模巨大；而根据区域规划可知，项目所处区域以前都以中小项目居多，周边尚无可借鉴的较大规模的项目。从这个意义上说，本项目在铁北板块存在着很大程度的创新意义。二、核心问题剖析根据我司以往对于此类项目的顾问经验，以及我司对于长春城市发展和地产市场的初步了解，对于贵司拟发展之康城项目，我们认为可以归结为2个方面的核心问题，即：l 如何突破人们心目中对铁北板块老工业区的心里防线，形成第一波购房热情；l 如何造就一个可持续的区域项目，保证项目的持续稳定销售。第一，对于一个较差区域内开发的地产项目，改变人们对区域形成的惯性思维，或者说改变客户对区域认知是项目成功的重要因素，当然，作为开发商而言，我们没有精力也没有那么大的财力去改善整个区域形象，我们要做的是如何提炼我们的项目特色，如何在我们的产品上下功夫。这方面可以借鉴北京东南部的厂区搬迁改造后的地产开发模式，如珠江帝景，金都杭城等项目，通过塑造项目环境优势，通过引入高档次物业管理和提升社区服务来强化产品品质，从而形成物有所值的档次感，吸引客户。第二，如此大规模的区域开发，应该采取怎样的发展思路，才能保证项目稳定地可持续地发展，实现项目价值最大化。对于小项目而言，我们可以出奇制胜，而对于如此大规模项目而言，出奇只能达到局部制胜，而不能达到整体制胜的。我们能做的，必须是“守正出奇”，因为我们如此大规模项目，客户必定是长春地产市场的主流客户，而不是某一类客户，如先锋人群社区，老年社区等等。大规模项目的关键是项目首期的开发，首期将大大影响整个项目档次的走势，影响未来的客户群，影响未来人们对本项目的认识。因此，首期开发更是本项目的重中之重。以下我们将就上述问题进行初步解析：三、项目成功运作的关键点对于这样一个在地段美誉度有待提高的大尺度开发项目而言，如何把握项目发展的核心要点，创造项目的亮点和知名度，使之成为长春地区的标志性楼盘，从而对客户形成强大的吸引力，将是本项目成功的关键所在。经我司初步判断，贵司项目无论是从创造未来市场魅力的角度，还是分散市场风险的角度而言，都不能是不同产品类型的简单市场调查基础上的拼凑，而应该是基于未来城市发展方向的基础上，基于客户对产品发展脉络的理解上，探询与城市发展相吻合、与未来客户品味和调性相适应的产品组合群，从环境塑造、产品亮点、产品创新，调性提升、理念冲击等角度出发，形成市场持续吸引力。制定切合项目的开发策略是项目发展所面临的应外一个成功关键点。切合的开发策略就是如何通过现有的资金、土地、项目的开发顺序和节奏来实现项目价值最大化目标的问题。对于大尺度项目而言，某期楼盘或某个时段的热销都不能说明项目的最终成功，项目的持续销售才是项目可以最终实现利润的关键。因此，在项目分期开发策略上，在项目的客户联动上，在项目的产品转换上，需要一方面有预案，一方面要随时根据市场进行适当校正。基于以上认识，对本项目而言，我们将以“打造长春最佳社区模式”为突破口和吸引点，从大尺度项目的规划创新、产品提升、环境改善以及开发策略等多个维度出发，探寻最适合贵司项目的项目策划案。第三章 项目研究思路根据我司理解，针对项目当前急需解决的定位等问题，结合我司可提供的服务内容，我司顾问服务思路如下：框架图第四章 顾问服务内容根据上述对本案的理解和初步研究思路，我们将从充分的市场调查与分析开始顾问工作，通过独特的项目研究方法，对项目最优发展方向给出建议。具体工作成果包括：工作阶段研究内容最终提交成果项目定位及开发策略l 核心旅游吸引物确定l 项目规划理念及产品定位l 物业体系及互动关系l 开发及经营策略建议项目定位及开发策略报告（ppt版）项目概念性设计l 设计任务书l 规划概念设计l 产品概念设计方案设计任务书（word版）项目概念设计报告（ppt版）第一板块 市场研究与项目定位一、宏观环境分析1经济环境分析2城市（长春）、区域（铁北板块）发展包括城市结构变化、城市规划、市政建设等方面，其变化将直接影响项目区域价值以及竞争力状况。3政策包括规划、金融、土地、行业管理等等，其变化将直接影响到项目开发中的具体环节实施。二、本项目区域及地块价值分析1. 区域条件分析与区域价值挖掘（1） 区位条件与价值（2） 交通条件与价值（3） 生态条件与价值（4） 景观条件与价值（5） 人文条件与价值（6） 其他条件与价值2. 项目地块条件分析与地块价值挖掘（1） 地形条件与价值（2） 现状条件与价值（3） 景观条件与价值（4） 其他条件与价值3. 本项目初步价值及定位属性初判（1） 本项目的城市价值（2） 本项目的区域价值（3） 本项目的物业价值（4） 本项目物业类型初判三、本项目分类物业研究（1） 长春住宅物业研究（2） 长春商业物业研究四、本项目竞争性市场研究与分析1. 市场供应分析（1） 市场总体供应状况和趋势判断（2） 主要分类物业供应现状和趋势判断2. 市场竞争性分析（1） 竞争项目与潜在竞争项目界定（2） 产品竞争力比较分析（3） 竞争性项目产品特征分析3. 市场需求分析（1） 主要竞争项目客户身份及分布特征描述（2） 主要竞争项目客户的需求特征描述（3） 主要竞争项目客户的价格承受区间分析4. 项目市场空间判断五、项目定位1. 项目市场定位2. 目标客户定位（1） 目标客户群体的来源、范围、身份确定（2） 目标客户群体的分类，各类群体的特征与消费行为3. 项目形象定位（1） 区域城市价值挖掘与区域形象定位（2） 项目价值分析与项目形象定位4. 项目产品定位（1） 产品类型定位（2） 产品区域划分（3） 建筑风格建议（4） 主力户型建议（5） 户型配比建议5. 设施配套建议（1） 社区配套建议（2） 智能化建议（3） 停车位建议（4） 道路设计建议（5） 会所开发建议6. 环境特征建议（1） 景观整体风格建议（2） 景观环境设计亮点建议（3） 建筑与环境有机结合建议7. 价格定位建议（1） 价格制定依据（2） 总体价格策略（3） 项目单价建议（4） 项目总价建议六、开发策略1. 项目整体开发目标的协调与明确2. 项目开发模式建议3. 项目分期原则与建议4. 项目开发节奏与周期控制5. 开发路径建议第二板块 项目概念规划一、现状用地分析(一) 区域空间结构分析(二) 道路交通分析(三) 现状土地使用分析(四) 景观环境分析二、规划定位(一) 规划理念(二) 规划定位四、整体规划概念设计图五、功能区域划分与描述六、功能模块结构图七、交通分析结构图八、项目风格建议九、景观环境分析图第五章 项目服务周期及顾问费用一顾问工作周期根据贵司项目的实际情况，我司完成以上顾问工作的时间周期为：1 市场研究与项目定位： 个工作日2 项目概念规划： 个工作日若以上工作同时委托，则总的顾问周期可以适当压缩。二顾问工作费用根据贵司项目的实际情况，我司完成以上顾问工作的费用报价为：1 市场研究与项目定位： 万元人民币2 项目概念规划： 万元人民币注：i. 本报价有效期为3个月；ii. 报价可由顾问服务内容及顾问时间的变更而进行浮动。第六章 项目组织及人员安排根据我司已往项目经验及公司贯彻iso9001质量体系的要求，本项目顾问人员将分为三级体系，其相应的职责及人员安排如下图所示：项目技术评审委员/会职责人数/职称l 调控公司资源l 审核项目思路及顾问成果l 监控/评审提交报告1-2名 公司高层决策人员项目执行负责经理职责人数/职称l 项目顾问服务工作组织l 公司内外资源整合l 组织确定研究框架l 组织解决项目问题l 与业主沟通、联络、会议安排1-2 名 公司资深项目经理项目组主要成员职责人数/职称l 根据分工负责局部问题的解决l 在分工范围内整合公司资源l 根据时间要求提交工作成果l 参与整个项目全部过程讨论4-7 名 专业顾问人员 注： 以上人员数量及具体人员名单将随项目最终所确定的启动时间及顾问内容而确定。第七章 项目工作流程及质量保证体系一、项目工作流程项目流程如下图所示：项目问题交流公司情况介绍意向性顾问需求交流制定针对性工作计划书确定工作内容及报价签订顾问服务合同项目团队成立团队与客户首次交流项目启动说明会项目情况深度调研内部顾问思路研讨相关资料收集分析确立解决方案主要研究框架提交评审团审议报告初期成果形成评审团及公司内部专家团对报告评审根据意见修改后提交中期汇报成果研究报告调整最终报告提交评审团及公司内部专家团对调整报告评审项目实施阶段项目洽谈阶段二、项目质量保证体系l 全面贯彻iso9001质量管理体系，以确保u 每一项目都能体现公司的最高顾问水平u 每一位客户都能享受超值的专业顾问服务l 公司高层全程参与项目把控节点评审u 对项目核心思路评审u 对项目最终成果质量评审l 项目审核人及内外部专家团对项目进行多维技术支持及审核u 由公司安排独立项目审核人、复核人，对项目进行技术监督u 多领域内外部专家对项目组进行技术支持，参与项目研讨l 最终产品经多级审核及会议评审后方可提交客户u 内部专家对项目最终成果进行技术评审会签u 项目审核人、复核人对项目技术质量进行总体评价满意后签字u 公司高层对项目评审认可后签字放行l 项目进展全程备案，与客户无障碍沟通交流u 项目执行手册、全程日志、会议纪要等重要文件签字存档，保证项目质量可控u 与客户通过电传、网络、会议全方位交流，保证信息传递无障碍第八章 公司顾问优势及实力公司全称：xxx国际工程顾问有限公司。公司成立于1998年，是一家具有国际背景的工程顾问和城市发展顾问公司。她专注于一切以土地为主要载体的经济行为，包括区域开发、城市建设与规划、房地产开发、旅游规划和建筑设计等，并坚信自己的专业知识和独有智慧能够为这些行为创造巨大的价值和竞争力。公司的顾问优势和实力可概括如下：1. 中立的顾问立场，确保客户得到最真实准确的顾问结果天德天健是目前国内唯一坚持“纯顾问”方向的地产咨询公司。因为不必为是否可得到后期代理利益而担心，使天德天健始终保持了中立的顾问立场，始终如一地为客户提供真实可信的顾问结果，确保客户的利益不受损害。也因为单纯的顾问业务模式，使天德天健有机会接触到更广泛地域和更多类型的项目，积累了全面的市场资讯，从而始终保持着对市场的敏锐洞察和准确判断。2. 庞大且持续更新的资讯数据库，与客户分享全球化的先进知识s与资讯公司自建立以来就持续不断的建设与维护自身特有的资讯储备库，并乐于与我们的客户一同分享其中的知识与资料，确保项目发展的前瞻性与创新性。目前天德天健的资讯储备库包括：l 藏书总量：50000余册。图书种类包括建筑、管理、营销、历史、文化、文学、军事、科学、旅游、城市经济、城市规划、房地产行业等十余种。图书语种包括西班牙语、法语、德语、荷兰语、英语、日语等多种外文图书。l 论文数量：20000册。论文涵盖范围：建筑类、文学类、历史类、民俗类、地理类、政治文化类等六大类。收集年限自20世纪80年代至今。l 具有独立知识产权的图片库：收录20万张国内考察照片，40万张国外考察照片，内容涵盖商业、商务、高档居住、城市发展、产业园区、城市交通等等方面。3. 丰富的跨地域服务经验与项目策划经验，强调顾问方案的创新性与可操作性直至今日，xxx已经完成了近400个顾问项目，项目类型包含：普通住宅、公寓、别墅、写字楼、商业地产、酒店、产业园区、旅游地产、旧城更新、区域战略、城市发展、地产类企业战略等多种类型。公司曾经提供顾问服务的地域覆盖全国各地。除华北地区的台湾、华南地区的澳门、西南板块的云南和西藏、西北板块的青海和宁夏以外，几乎大陆地区所有重要的大中小城市都有我们的足迹，这些城市包括：北京、天津、石家庄、唐山、秦皇岛、邯郸、邢台、固安、大同、呼和浩特、鄂尔多斯、沈阳、大连、葫芦岛、长春、大庆、上海、南京、徐州、宁波