会计学本科毕业论文-浅析东旭房地产开发公司负债经营存在的问题及解决措施.doc

毕 业 论 文 题 目 浅析东旭房地产开发公司负债经营存在的问题及解决措施 英文题目A Brief Analysis on the liabilities management of problems and solutions 学生姓名： 学 号： 09 专 业： 会计学 系 别： 经济与管理学院 指导教师： 二零一三年六月东华理工大学毕业论文 绪论摘 要我国财富聚集最为迅速的领域为房地产领域，平均利润率大幅超过其他领域。在现代市场经济条件下房地产企业负债经营是必然之路, 但负债经营是一把双刃剑, 既可为企业带来巨大利益, 如果把握不好也有可能给企业带来很大财务风险。 在国家仍然对房地产市场加强宏观调控的形势下,我国房地产行业面临着巨大的财务压力，而那些小型的房地产公司若要在这种激烈的市场竞争中生存下来，负债经营成为其短期快速发展的一条比较适合的道路。然而，中小型房地产企业在借债的同时，必然会带来相应的财务风险，一旦企业负债经营失控，出现无法偿还到期债务、甚至资不抵债的状况，将会严重制约房地产公司的发展。文中就烟台东旭房地产开发公司负债经营的风险现状，面临的问题和成因进行分析，同时对风险控制进行论述并提出建议和解决的方法，以期帮助企业健康稳健发展。关键词：房地产；负债经营；风险控制目 录摘 要1关键词错误！未定义书签。AbstractIIKey wordsII绪 论1一、烟台东旭房地产开发有限公司简介1二、烟台东旭房地产开发公司负债经营的分析1（一）负债经营对东旭房地产开发公司的利弊分析1（二）东旭房地产开发公司负债经营财务风险分析1三、烟台东旭房地产开发公司负债经营存在的问题分析1（一）管理层负债经营风险管理观念淡薄，缺乏有效的财务风险控制措施1（二）负债经营风险管理制度不健全，缺少财务预警系统1（三）负债经营的三种融资模式存在风险，有待加强1四、烟台东旭房地产开发公司存在问题的解决措施1（一）提高领导者及员工负责经营风险理念，树立风险意识1（二）建立风险预警体系1（三）完善资本和负债结构，加强负债经营风险管理控制错误！未定义书签。（四）通过财务方式控制融资模式带来的风险错误！未定义书签。结 论1致 谢错误！未定义书签。参考文献1绪 论从会计学上说，负债是企业所承担的能以货币计量、在未来将以资产或劳务偿付的经济责任。但从内涵上分析，负债经营也称举债经营,是企业通过银行借款、发行债券、租赁和商业信用等方式来筹集资金的经营方式，由于我国的房地产企业起步晚、基础差、规模小，其企业行为远未实现规范化，与国外房产业相比有很大差距。不少房地产企业资产负债率在70以上，有的高达90，企业承受着巨大的财务风险。加之目前受国内宏观政策调控影响，国际经济变动的影响，金融政策的从紧，已成为很多房地产企业求生存、求发展迫切需要解决的问题。如何在房地产开发经营过程中有效控制财务风险，防范投资风险，以争取房地产投资的可靠、可行和更具效率，成为一个现实问题。房地产业是资金密集型行业，它需要大量的资金参与运作才能支撑企业的运营。因此在项目初期阶段，大部分企业自有资本金的比例非常低，开发方式以负债开发为主，大量的开发资金源自外部借贷等融资，而在高投资高回报的内部利益驱动下，企业为追逐高利润，经常会在财务方面忽略考虑项目的可行性，预算工作流于形式，盲目上项，不合理地、过度地、不合规范地进行各种名目的外部融资借债。所有利用这些负债进行的投资不能按期收回并且得到预期收益，公司大量外债无力偿还，面临严重的偿债风险。整个房地产行业资产负债率一直在75%上下波动，远高于60%的警戒线。房地产企业处于这么高的资产负债率下，因收益降低而丧失偿付能力或破产的可能性也增大。鉴于以上原因，笔者认为当前负债经营的房地产企业要在激烈的市场竞争中有效扩大自身市场占有率，增加现金流，提高利润率，强化财务风险管理是其必要条件之一。只有加强、完善财务风险管理，才能在高负债经营中求发展，在发展中不断增强竞争力。因此，笔者特此对烟台东旭房地产开发公司负债经营及其风险控制有关问题进行了探讨，以促使企业实现健康、稳定、持续的发展。3东华理工大学毕业论文 烟台东旭房地产开发有限公司简介一、烟台东旭房地产开发有限公司简介公司全称烟台东旭房地产开发有限公司，成立于2009年9月，公司隶属于江西东旭投资集团，集团总部位于南昌市昌北经济开发区，占地面积173亩，员工总数1100余人。东旭投资集团下辖教育、市政建设、房地产三大子公司。 东旭地产的第一个代表作品“公元1933”（10万）即将在烟台市中心地王地段，限原烟台宾馆，左临烟台市人民公园及东华理工大学，右临烟台市主干道赣东大道。公司将把打造一支高素质的地产开发与管理团队作为公司长远发展的组织战略，极力锻造优秀的企业文化氛围和职业发展平台，坚持待遇留人、感情留心、事业留魂的用人理念，充分激发员工的责任心和创造力，促进公司与员工的共同发展。公司组织架构董事会总经理室财务部合约部采购部销售部前期配套部工程部现场管理（销售代表）现场销售售后服务出纳质量监查员会计施工管理员（项目主管）水电工程师施工管理员（项目主管）图1：东旭房地产开发有限公司组织机构图4东华理工大学毕业论文 东旭房地产开发有限公司负债经营存在的问题的分析二、东旭房地产开发公司负债经营的分析 1、东旭房地产开发公司的负债主要有：（1）公司向银行借入的款项，其中主要是应对公司临时周转的短期借款；（2）公司通过民间融资借入的款项，如向其他单位或个人借入的资金；（3）公司通过赊销购入的建筑材料等工程物资及应付租入固定资产的租金及其他单位垫付的款项；（4）公司通过预售房屋而收取的预收账款。（一） 负债经营对东旭房地产开发公司的利弊分析 负债经营对于企业来说犹如“带刺的玫瑰”，企业财务管理面临的问题焦点是如何得到“玫瑰的芳香”，而不被扎伤。负债经营对于公司经营的好处主要体现在增加公司收益，较快提高每股收益水平和增加资本结构的弹性。而负债经营对于公司经营不利方面主要体现在具有财务风险，偿债风险等。如何发挥负债经营的优势，减少负债经营风险，对企业来说是至关重要的难题。从一般原理出发，适度的负债经营有利于股东财富最大化目标的实现，是一种积极而进取的经营风格。但负债经营比例究竟应该多高，这是最佳资本结构确定中的关键问题，也是一个没有普遍适用模式的难题。东旭房地产开发公司必须从自身环境的综合分析出发，进行全盘考虑。 1、对东旭房地产开发公司的有利影响（1）能有效地降低企业的加权平均资金成本，这种优势主要体现在两个方面：一个方面，对于投资者来说，债权性投资的收益率固定，能到期收回本金，东旭房地产开发公司采用借入资金方式筹集资金，一般要承担较大风险，但相对而言，付出的资金成本较低。企业采用权益资金的方式筹集资金，财务风险小，但付出的资金成本相对较高。对投资人来说，债权性投资风险比股权性投资小，投资人相应地所要求的报酬率也低。于是，对于东旭房地产开发公司来说，负债筹资的资金成本就低于权益资本筹资的资金成本。另一方面，负债经营可以从“税收屏障”受益。由于负债筹资的利息支出是税前支付，使企业能获得减少纳税的好处，实际负担的债务利息低于其投资者支付的利息。在这两个方面因素影响下，在资金总额一定时，一定比例的负债经营能降低东旭房地产开发公司的加权平均资金成本。（2） 能给公司带来竞争上的优势 负债筹资产生的现金流量为公司的业务发展提供了重要的资金支持。在房地产开发行业中，资金实力强、融资渠道畅通的企业将在竞争中占据优势。（3）能使企业从通货膨胀中获益在目前通货膨胀环境中，货币贬值、物价上涨，而企业负债的偿还仍然以账面价值为标准而不考虑通货膨胀因素，这样，企业实际偿还款项的真实价值必然低于其所借入款项的真实价值，使企业获得货币贬值的好处。2、对东旭房地产开发公司的不利影响（1）“杠杆效应”对权益资本收益率的影响通过上述分析得知，财务杠杆效应能有效地提高权益资本收益率，但风险与收益是一对孪生兄弟，杠杆效应同样可能带来权益资本收益率的大幅度下滑。当企业面临经济发展的低潮，或者其他原因带来的经营困境时，由于固定额度的利息负担，在企业资本收益率下降时权益资本收益率会以更快的速度下降。（2）无力偿付债务风险对于负债性筹资，企业负有到期偿还本金的法定责任。如果企业用负债进行的投资项目不能获得预期的收益率；或者企业整体的生产经营和财务状况恶化；或者企业短期资金运作不当等，这些因素都会使负债经营不仅造成上述的权益资本收益率大幅度下降，而且还会使企业面临无力偿债的风险。其结果不仅导致企业资金紧张。影响企业信誉，严重的还给企业带来灭顶之灾。（3）再筹资风险由于负债经营使企业的负债率增大，对债权人的债权保证程度降低，这就在很大程度上限制了以后增加负债筹资的能力，使未来筹资成本增加，筹资难度加大。（二） 东旭房地产开发公司负债经营下财务风险分析负债筹资产生的现金流量为公司的业务发展提供了重要的现金支持。在房地产开发行业中，资金实力强、融资渠道畅通的企业将在竞争中占据优势。负债筹资可以降低融资成本，优化财务结构。烟台东旭房地产开发公司于2009年登记注册，注册资本为2000万元，2011年追加注册资本3000万元。东旭房地产公司一直以负债经营为主，据财务报表显示近四年的负债率都在90%左右，这除了反映房地产开发行业高负债经营的特点，亦说明公司初创期规模比较小，只有靠举债经营。从东旭房地产开发公司相关资料显示，该企业2009年到2012年的营业收入都为0元，而公司的负债却在不断增加。为了便于说明和分析东旭房地产开发公司负债经营财务风险方面存在的问题，笔者对该公司近几年的财务数据进行分析如下：表1-1 2009-2012年东旭房地产开发公司部分财务数据分析表 单位：元项目2009年12月31日2010年12月31日2011年12月31日2012年12月31日资产总额153,562,680.67 188,497,210.17 226,723,069.76 244,891,517.90 流动资产总额153,419,512.55 187,907,075.38 225,714,464.06 244,234,897.23 负债总额134,376,192.83 148,466,579.99 203,389,853.62 233,673,575.99 流动负债总额134,376,192.83 148,466,579.99 203,389,853.62 233,673,575.99 长期负债0.00 0.00 0.00 0.00 所有者权益19,186,487.84 40,030,630.18 23,333,216.14 11,217,941.91 资产负债比率0.88 0.79 0.90 0.95 流动比率1.14 1.27 1.11 1.05 速动比率0.26 0.40 0.28 0.09 存货118,345,472.02 128,152,646.80 167,947,365.81 222,566,606.47 注：数据来源烟台东旭房地产开发有限公司财务报表通过表1-1我们可以看出烟台东旭房地产开发公司从2009年到2012年长期负债都为0，即没有长期负债，流动负债和资产都在增加，但负债增加的比例大约资产增加的比例，所有者权益在不断减少，其中2010年大幅增加主要是因为追加注册资金造成的，资产结构不合理。流动比率和速动比率不但偏低而且呈下降趋势。（1）偿债能力分析短期偿债能力是指企业偿付流动负债的能力。流动负债是将在1年内或超过1年的一个营业周期内需要偿付的债务，这部分负债对企业的财务风险影响较大，如果不能及时偿还，就可能使企业陷入财务困境，面临破产倒闭的危险。在资产负债表中，流动负债与流动资产形成一种对于关系。流动负债需要以现金直接偿还，而流动资产是在1年内或1年的一个营业周期内可变现的资产，因而流动资产就成为偿还流动负债的一个安全保障。因此，可以通过分析流动负债与流动资产之间的关系来判断企业短期偿债能力。流动比率和速动比率越低，说明企业偿还负债的能力越弱，流动负债得到偿还的保障越小。由表1-1可知，该公司流动比率速动比率都比较低，特别是速动比率很低，2012年该公司的速动比率仅为0.09，说明该公司短期偿债风险非常大。资产负债率反映企业偿还债务的综合能力，这个比率越高，企业偿还债务的能力越差，财务风险越大，该公司近几年的资产负债率在90%左右，2012年该公司的资产负债率高达95%，负债比率过高，一旦资产负债率超过1，则说明企业资不抵债，有濒临倒闭的危险。综上可知该公司偿债能力不足，财务风险很大。（2）盈利能力分析东旭房地产开发有限公司比较利润表表1-2 2010-2012年度 单位：元（人民币） 项 目2010年2011年2012年一、主营业务收入- 减：主营业务成本- 主营业务税金及附加1,908,912.3111,212,669.837,233,961.54二、主营业务利润（亏损以“”号填列）-1,908,912.31-11,212,669.83-7,233,961.54 加：其他业务利润（亏损以“”号填列） 减：营业费用4,445,939.912,934,558.002,543,543.60 管理费用2,521,596.112,114,421.212,147,915.97 财务费用229,409.33433,648.12186,853.12三、营业利润（亏损以“”号填列）-9,105,857.66-16,695,297.16-12,112,274.23 加：投资收益（损失以“”号填列）- 补贴收入- 营业外收入-83.12- 减：营业外支出50,000.002,200.003,000.00四、利润总额（亏损总额以“”号填列）-9,155,857.66-16,697,414.04-12,115,274.23 减：所得税-五、净利润（净亏损以“”号填列）-9,155,857.66-16,697,414.04-12,115,274.23注：数据来源烟台东旭房地产开发有限公司财务报表 由表1-2可知该公司进四年主营业务收入都为0，表示该公司所有项目还在开发建设中，该公司近四年的净利润都为负，即该公司一直处于亏损，且亏损额度越来越大。由上面表1-1还可以看出该公司随着建设规模的扩大如今面临着的高库存问题，房地产的高库存问题将引发资金的占用成本极大增加。从而严重挤压房地产利润。 2009-2012年东旭房地产开发公司资金来源情况分析表 表1-3 单位：元会计期间2009年2010年2011年2012年来源总计 100%100%100%100%短期借款13.65%000预收账款019.34%62.12%83.64%其他应付款73.33%63.68%37.88%16.36%三项合计86.98%83.02%100%100%股本13.02%16.98%00注：数据来源烟台东旭房地产开发有限公司财务报表 由表1-3可知东旭房地产开发有限公司负债结构不合理，长期负债没有运用，而短期负债比例过大。长期负债是企业的一项稳定的资金来源，流动性风险比较小，而过高的流动负债会使公司面临较大的偿债压力，影响正常的投资活动，甚至影响再融资能力和日常生产经营活动；另外过高的短期负债的成本较高，不利于公司的长远发展。一般情况下，房地产企业流动负债占总负债的60%是较为合理的，较高的流动负债水平将使东旭房地产开发有限公司在金融市场环境发生变化时，资金周转出现困难，会增加公司的信用风险和流动性风险，是经营的潜在威胁。由表1-3还可以看出负债融资仍主要来源于预收账款,及其他其他应付款。预收款就是房地产投资和在商品房交付使用之前，预先向购房者收取的房款。从东旭房地产开发有限公司的实际情况看，这几年由于银行贷款较为困难，手续有繁琐，预收账款逐渐占据了公司筹资的主要部分，其他的融资比例基本没有。在烟台房地产市场前景看好的情况下，市场对期房销售会表现出极大的热情。这是因为烟台的购房者仅需支付少量的资金，就可以享受未来一段时间内房地产增值收益，而且容易买到楼层和位置好的房地产；而对烟台东旭房地产开发有限公司来说，预售可以筹集到必需的建设资金，又可以将部分市场风险转移给购房者，另外还可以通过差价来减少低价预售的损失，所以东旭房地产开发公司很偏爱这种融资方式。然而，期房销售有一定的限制条件，市场不确定性始终存在，一旦烟台房地产市场出现波动，公司销售下滑，预售商品房不能按原计划竣工交付使用等，既可能损害消费者权益，有影响正常经营运作，如果银行贷款困难，公司资金链断裂，公司发生财务风险的可能性就会增大。三、烟台东旭房地产开发有限公司负债经营存在的问题分析 据资料显示，我国中小房地产企业的资产负债率大部分都在70以上，普遍高于西方发达国家。虽然这种负债经营的方式可以带来一定的好处，但是其风险也随之而来，以及政府为控制楼市的非理性扩张所出台的各种限制性措施，更给负债比率较高的中小房地产企业带来致命的冲击。对于中小型房地产企业来说，投资者个人的资本及其有限，由于公司规模又受到一定的限制，这些企业无法从资本市场获取正常经营所需要的资金，利用负债筹措资金便成为它们较好的选择之一。与此同时，在选择负债经营的方式上，不同的房地产必须得根据公司的实际情况，或选择银行贷款，或向民间借款等方式来解决资金需求的问题。然而，中小型房地产企业在借债的同时，必然会带来相应的财务风险，一旦企业负债经营失控，出现无法偿还到期债务、甚至资不抵债的状况，将会严重制约房地产公司的发展。烟台东旭房地产开发有限公司负债经营存在的问题主要有以下几个方面。（一）管理层负债经营风险管理观念淡薄，缺乏有效的财务风险控制措施一个健康有活力的、可持续发展的企业, 首先要树立正确的风险意识和诚信意识, 特别是高层管理人员、财务人员、经营人员, 更需要有正确的风险理念和诚实经营的理念, 这是防范不当负债 的最佳手段。烟台东旭房地产开发有限公司的财务报表并不上报其他应付款的的明细，公司管理者更多关心的是房地产开发进度及相关支出情况，公司对负债管理并不是很重视，对负债经营的潜在风险认识不够，重心都放在如何筹资加快工程进度及预收账款的增加上。其主要表现在：1、管理人员只重视房地产开发进度和每月的销售业绩，预收账款的增加上。尽管，每次公司例会管理人员都会强调要加大对债务风险的控制力度，但也仅仅是停留在口头上，没有实质性的措施，依然是实行不断扩大其他应付款和预收账款来弥补资金的不足，导致公司负债额居高不下。2、公司招的财务人员虽然是社会上一些比较有经验的会计人员，年龄也比较大，但基本上是高中毕业，有一定的会计核算能力但财务管理素质低，缺乏工程管理、成本控制等房地产专业上的知识。公司的管理费用一直都比较高，成本控制方面不到位，在筹资方面，银行借款太少，公司报表上居然没有长期负债，公司的资本结构、负债结构不合理等都加大了公司负债经营的财务风险。3、烟台东旭房地产开发有限公司在经营观念上存在问题：只看到成绩，忽视风险；经不住诱惑，钻社会信用水平低的空子，盲目借贷。经营管理人员认为有好的项目，未来看好，利润有相对保障，于是有很强的冒险意识，用他人资金为自己赚钱当然具有很强的诱惑力，但他们往往忽视了负债经营的一些前提条件，如没有合理分析，确定自己的需要量，在筹措资金时，没有认真选择负债资金的来源，短期负债过高。而这些情况使得公司再融资困难，现金严重短缺，严重影响了公司的资金循环，甚至公司的正常生产经营。（二）负债经营风险管理制度不健全，缺少财务预警系统当前，在房地产开发行业中很少设置专门的财务预警系统，一般将财务风险的防范，调查放在财务部门身上，当然，烟台东旭房地产开发有限公司也不例外。财务人员虽然对各种账务处理程序熟悉，但对具体的财务风险状况不了解，财务人员编制报表但从来不对财务报表及相关经营数据进行分析，所以就不能及时利用财务数据和相应的数据化管理方式将企业已面临的危险情况预先告知企业经营者和其他利益相关人，也不能分析出企业发生财务危机的原因和企业财务运营体系隐藏的问题。此外，公司负债经营风险管理制度不健全，缺乏完整的财务预警系统，至今东旭房地产开发有限公司管理制度尚未把负债风险管理方针体系补全。公司财务人员由于对公司财务风险相关数据不熟悉，没有设置相关量化指标，对潜在的财务风险进行预警预报。烟台东旭房地产开发有限公司因缺少财务预警系统所面临的问题主要有：（1）东旭房地产开发有限公司资金来源结构不合理，而且缺乏一套可行的风险预警系统。由于东旭房地产开发有限公司属于私营性质，公司的投资者同时就是经营者，这种模式给公司的财务管理带来了负面影响。像财务清查制度、成本核算制度、财务收支审批制度等基本制度不健全。因而，公司在这些风险隐忧面前，显得非常脆弱。在财务风险管理制度不健全的条件下，公司对其资金来源就本着如何简便如何来用的标准。如前所述，东旭房地产开发有限公司资产负债率很高，说明该公司资产大部分是通过债务融资实现的。负债是一把“双刃剑”，一方面可以帮助企业扩大建设，弥补资金短缺；另一方面，对负债控制不当，企业又容易陷入债务风险之中，最终引发恶性债务链的产生。（2）资金供求矛盾尖锐。烟台东旭房地产开发有限公司资金短缺成为影响其发展的一大问题。造成企业资金短缺的主要原因是多方面的：一是房地产开发周期长，工程量大，二是企业向银行借贷，手续繁琐，门坎过高，再加上规模小、负债高、实力弱，很难找到畅通的融资渠道。（3）专业人才的缺乏。在东旭房地产开发有限公司，缺乏专门的财务管理人员，主要是企业主负责，但是多数企业主没有专业的财务管理知识，所以上述原因造成了公司的财务管理水平低下，增加了财务风险，由于没有健全的财务管理体制，使得财务管理失去了它在公司管理中的应有的地位和作用，这也成为影响财务安全的一个因素。（三）负债经营的三种融资模式存在风险，有待加强根据当前银行对房地产企业贷款紧缩的宏观政策，申请贷款的房地产企业自有资金比例不得低于35%。对于大型房地产企业来说，他们融资的渠道比较多，比如发行债券或股票、信用贷款等，针对于烟台东旭房地产开发有限公司来说，除了2009年有一次银行贷款之外，其他的融资方式一直采用房屋预售、其他应付款和民间借贷这三种直接融资模式。在此，笔者根据烟台东旭房地产开发有限公司的情况，来说明这三种直接融资模式存在的风险。1、利用其他应付款进行融资的风险分析烟台东旭房地产开发公司“借”其他企业“下蛋”。由于其资金有限、投资项目规模较大，前期投入少量资金，然后利用工程建设行业卖方市场的优势，大量占用其他企业资金进行项目建设，待房屋销售后再支付工程款，从而形成开发商“借鸡下蛋”，其他企业为其“打工”的极不正常的局面。在有其他单位垫资施工的情况下，东旭房地产开发有限公司为了能够加快工期进度、或者在至少不延误工期的同时，尽量减少资金投入，常常会通过赊欠材料、设备款的做法来节省前期开支。如此，不但有时会难以保证所购置的材料、设备的质量，而且购买价格亦会与支付现金时有所不同，甚至有时还会出现被追讨材料、设备购置费的诉讼风险。当前利用其他单位垫资过多，面临的来自材料商、设备商、施工工人、贷款银行的压力越来越大，房屋正在预售中又不敢擅自停工，于是可能会采取偷工减料、降低施工标准，或干脆将工程进行整体转包的方式来转嫁风险。殊不知，如此做法更有可能将自己置入更大的风险境地。譬如，可能会因偷工减料而出现工程质量纠纷;可能会被主张与转承包人承担连带赔偿责任等。2、利用商品房预售款收入融资的风险分析从烟台东旭房地产开发有限公司商品房预售融资的实际情况看，存在一种以未达到预售条件的“预售”来融资的情况，这种融资方式使用的相当多。从法律上来讲，这种“预售”融资风险较大。按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”对于这种“卖图纸”的预售行为，一旦购房人要解除预售合同起诉，且起诉时开发商又未达到预售条件，开发商会面临退还房款的情况。时下，正值国家房地产的调控的敏感时期，房屋价格下行通道已经打开，对未取得预售许可且开始“预售”的房产，会面临较大的合同解除风险，而使得开发商的融资目的不能实现。另外烟台目前到处都在搞房地产，当地遍地开花的房地产与之形成激烈的竞争，而烟台由于区位优势不明显，绝大部分购房者都是烟台本地人，这样房地产商的竞争必然导致房价下降或预售房数量的减少，这将直接导致融资成本增加，同时融资的时间拉长，对开发商来说，不仅融资压力增加，利润空间缩减，进而导致负债经营的风险加大。3、向民间借款融资的风险分析由于目前对房地产开发贷款的银根收紧，中小房地产公司很难从银行贷到款，因此，东旭房地产有限公司会向个人或其他单位借入一定数额的资金，而这种借款一般要支付很高的利息，通常是银行的3-4倍。虽然因借款带来的财务杠杆效应能有效提高权益资本收益率。但如果公司房屋预售减少或销售价格大幅下降，及其他原因带来的经营困境时，由于固定额度的高利息负担，在企业资本收益率下降时权益资本收益率会以更快的速度下降。对于负债性筹资，企业负有到期偿还本金的法定责任。如果企业用负债进行的投资项目不能获得预期的收益率；或者企业整体的生产经营和财务状况恶化；或者企业短期资金运作不当等，这些因素都会使负债经营不仅造成上述的权益资本收益率大幅度下降，而且还会使企业面临无力偿债的风。19东华理工大学毕业论文 烟台东旭房地产开发有限公司负债经营存在问题的解决措施四、烟台东旭房地产开发有限公司负债经营存在问题的解决措施（一）提高领导者及员工负债经营风险理念，树立风险意识1、管理人员应加强负债经营的财务风险管理烟台东旭房地产开发有限公司一直处于高负债经营且目前还处于亏损状态，虽然预收账款在不断增加但公司存货也在不断增加，存在负债经营的风险。公司应树立风险意识，建立有效的风险防范预警机制。在市场经济体制下，企业是自主经营、自负盈亏、独立核算的经济实体，要承担相应的经营风险。东旭房地产开发公司必须树立风险意识，科学预测烟台房地产市场及面临的竞争环境，并针对可能出现的风险，设计如何应对远期风险，否则风险来临时，企业毫无准备，必然会遭致失败。因此，企业必须认真分析不断变化的内外部环境，制定多种应变措施，适时调整经营管理策略，提高企业对生存环境的变化的适应和应变能力。公司管理层应加强以财务风险的预测和预防，树立正确的风险观念，加强财务风险管理，进行风险预测和预防，利用定量预测和定性预测方法对经营各环节中客观存在的不利因素，对风险发生的原因和内容进行预测分析。管理人员应制定企业的财务发展战略，建立可靠的财务信息网络，为决策和识别风险创造条，合理确定流动比例和速动比例，减少支付风险，减少因财务风险不确定引起的风险。从而提高企业控制风险的能力，减少风险损失。公司应立足市场和自身实际，权衡风险和收益的关系，权衡经营风险和财务风险的组合关系，建立有效的风险防范机制和财务信息网络，在充分考虑影响负债各项因素的基础上，谨慎负债，并制定负债财务计划和相应的还款计划。2、完善会计人员的职能来控制负债经营风险（1）把握控制时机。要想对负债经营风险进行管理和控制，烟台东旭房地产开发有限公司的管理人员和决策者要掌握好风险的程度和变化情况，掌握控制的最佳时机，采取应对措施，达到事半功倍的效果。最佳时机应当是在风险发生之前，而非已经造成损失之后，因此要进行预先控制，才能够保证企业的正常经营生产不会受到影响。而要对负债经营风险进行预先控制，会计人员的作用不容忽视，房地产企业中的会计人员应具有核算和控制职能，以帮助企业的管理人员和决策者把握风险控制的最佳时机。会计人员应通过对企业中的经济情况等进行记录、报告、核算，为企业管理人员提供负债风险的来源、类型等相关信息，使管理人员对负债经营的风险有正确的认知。此外，会计人员还应通过对企业负债信息的分析，找出负债原因，并对控制中可能会存在的问题进行预测，使企业的管理人员能够做出正确、客观、合理的判断。（2）提高控制效果。会计人员应为企业决策者提供真实、完整的负债信息，助其全面、客观地认识负债风险。如果会计人员对负债信息只报告一部分，就会造成企业决策者对负债风险的低估；如果会计人员夸大风险，就会增强企业决策者的风险危机意识，使其处理起来过度谨慎。因此，会计人员一定要如实报告，为企业决策者做出正确的风险控制决策提供参考，从而提高控制效果和效率。（二）建立财务风险预警体系1、建立合理的财务分析指标体系，对企业财务风险进行预警和评价。企业现金流预算的编制，是财务管理工作中重要的一环，准确的现金流量预算，可以为企业提供预警信息，使经营者能够及早采取措施，为准确编制现金流量预算，企业应该将各具体目标加以汇总，并将预期未来收益、现金流量、财务状况及投资计划等以数量化形式加以表达，建立企业全面预算，预测未来现金收支的状况，以周、月、季、半年及一年为期，建立滚动式现金流量预算。对企业而言，在建立短期财务预警系统的同时，还要建立长期财务预警系统、获利能力、偿债能力、经济效率指标等最具有代表性，获利是企业经营最终目标，也是企业生存与发展的前提。偿债能力指标有流动比率和资产负债率等；获利能力指标有总资产报酬率和成本费用利润率等；资产运营能力指标有应收账款周转率和存货周转率等2、建立风险预警机制。目前，我国实行的是市场经济体制，企业都是自主经营、自负盈亏的经济实体，不仅要有相应的经营收益，还要承担相应的经济风险。因此，房地产企业要树立正确的风险意识，科学预测可能出现的风险，制定应对远期风险的措施，使企业在风险来临时能够从容面对，否则会严重影响到企业的生存。此外，企业还应对内部和外部不断变化的环境进行分析，及时对企业的经营管理策略进行调整，制定出多项应对措施，从而提高企业在面对环境变化时的适应能力和应变能力。一个企业要想持续发展，就必须立足市场，建立起完善的信息网络以及风险预警机制，以便在发生风险之前，能够做出科学的预测和防范，同时还要树立起正确、合理、科学的风险意识，培养企业的管理人员、经营人员以及财务人员正确的风险理念。（三）完善资本和负债结构，加强负债经营风险管理控制1、确定最佳的资本结构。公司的资本结构中，债务应该占有一定的比例。债务过高会增加公司的流动性和破产风险；债务过低则表明资金运用效率偏低。因此，房地产开发企业应确定最佳资本结构，努力实现风险与报酬的最优组合，增强抵御外界环境变化的能力。故烟台东旭房地产开发有限公司应该保持合理的资金结构，维持适当的债务水平。根据理论分析，对东旭房地产开发公司的风险收益等因素进行权，推算估计出一个以加权平均资金成本最低和企业价值最大为特征的最佳资本结构。东旭房地产开发有限公司的开发周期为5年，公司应当根据开发周期及工程需要合理安排所需资金的结构。科学分析资金结构，确定最优资金结构资金结构的确定总的来说就是确定负债比率。东旭房地产开发有限公司近几年的负债比率在90%左右，导致负债比率高的原因主要是其他单位垫付工程款及预收销售款，其他单位垫付的工程款不能拖太久，此类负债也不能过多，过多会影响工程进度，公司也不能把大部分资金来源依赖预收的销售款上，因为预售房屋会随着市场的变化，资金来源有可不稳定，公司应随时对自身资金结构进行衡量，及时调整资金结构，让企业的负债比率能够与企业实际状况相适应，优化风险和报酬之间的关系。2、确定合理的负债结构东旭房地产开有限公司在举债经营时，不仅要虑资产负债率，更要关注负债结构，短、长期负债搭配要合理，只有这样才能既发挥债务的最大经济效用，又能规避短期支付不足的风险。负债，都有抵税的作用。安排负债的结构，主要就是为了让企业能够到期及时还本付息的情况下，减少利息支出，增加收益。烟台东旭房地产开发有限公司的负债结构，应结合公司现金流量状况来制定。东旭房地产开发有限公司资金是很紧张的，需要负债融资，但管理层都比较自信乐观的预计很快现金收入会有较大增长，于是大部分都是短期负债，建议东旭房地产开发有限公司适当增加长期负债，这样，企业可以避免短期负债到期时借新债还旧债的被动局面。另外，很重要的一点是对短期负债和长期负债的利率和借款条款有正确的预期。在同等条件下，肯定是尽量选择利率低的负债。而长期负债如果借入后，房地产开发企业实际后期资金冗余，有的借款提前偿还是有违约金的，会增加企业的负债成本，这一点要考虑。确定适度的负债数额，保持合理的负债比率3、提高企业偿债能力，降低筹资风险的措施!掌握最佳负债规模。企业应兼顾财务杠杆利益和财务风险，充分考虑影响企业负债规模的各种因素，确定最佳负债规模，保持主权资金与负债之间适当的比例关系。企业收益能力和负债比率的关系。只有当企业盈利的情况下，负债才能发挥节税作用。而只有当企业的总资产收益率高于负债利率时，企业才能享受到财务杠杆的利益。因此，确定最佳资本结构时应分析企业的收益能力。负债的财务原则，按需举债、量力而行，根据自身的经营状况、资金未来的盈利能力和企业的偿债能力等制定合理的举债规模，不能盲目举债，不能超越自身的偿债能力举债。总之，要设法尽可能将还本付息的额度控制在货币收支顺差以内，防止举新债还旧债，前吃后空。（四）通过财务方式控制因融资模式带来的风险烟台东旭房地产开发有限公司应以需要与节约兼顾为基本原则，采用先进合理的计算方法，确定资金的合理需要量。资金合理需要量，可以通过先进预算编制来实现。现金预算的内容，包括现金收入、现金支出、现金多余或不足以及不足部分的筹资方案。1、通过正当、合法的非保险手段将风险转嫁给其他经济单位 。 如将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业施工单位，从而减少自己的风险责任。再如实行项目股份化，将经营风险分散到全体股东身上等。2、缩短租约签订或预售合同的时间，这样，工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险，都可通过预租预售的安排来避免。同时缩减开发周期，因为开发期越长，其他行业的客户就越不愿意与开发商签订固定价格的合同。 3、 规避敏感的变量对利润的影响，例如， 利息支出增长的风险可通过签定固定利率贷款合同来