招商前期调研报告.doc

本文档系作者精心整理编辑，实用价值高。招商前期调研报告 为了完成未租商铺90%的招商量，我们前期对项目进行了深入的调研。 先从整体市场入手，通过项目的结构布局的详细勘察，对市场的规划有了清晰的认识，了解到其中的优点与不足。之后通过对市场每家商户的走访，深入了解了每个商户的需求，与其经营流程，了解了其进货来源与客户群体，也对市场的物流系统有了详细的认识。由此对以后的招商工作提供了信息基础。 针对市场汽配商户，首先我们从商户的基本情况入手。市场的汽配商家基本是原金拱汽配市场商家都于2012年7月底统一入驻市场，在经营商家46家，多为汽车易损件批发，极少零售，客户多为过去积累的固定客户，销售渠道也比较单一，基本无拓展销售渠道的意识。 整个市场的货源来自全国各地，主要以广东、深圳、浙江、河北为主，厂家发货至安庆，由安庆两家物流每天发一次班车至本市场；本市场商家发货由辛顺物流5元/件统一发至桐城，再经过桐城市的物流发至全国各地。但是由于物流设施不完善，导致商家物流成本提高。商家们希望市场能成立自己的物流公司，多频繁走货的线路的物流车辆，减少中转环节与费用，从而减少整体的运营成本。 另外，汽配商家代理品牌非常少，多数经营品类杂而多，极少数较高端产品，虽然部分商家有代理品牌，但在其他未代理商家仍然能够看到其代理产品，所以说市场监管混乱，商家之间没有共赢的意识，相互之间压价等恶性竞争严重，利润低。由此需要组建专门的组织来制约这些产生的问题。由此我们极力倡导市场组建商会，且商会要公开公正，解决商家的诉求，能够经常开展商家讨论会，对市场的经营情况，价格调整，管理制度之类的都有集体的讨论，拿出合理的意见与建议，带领整个市场往更加高质量，高要求的，高专业的方向发展。再者，整个市场都是小汽配经营商家，多数商家都表示希望能够引进大汽配经营商家，扩大业态经营范围，拉动更多的客源，也更好的形成一站式服务。由此将本市场更加高端，专业的国内物流集散地发展。多数商家认为市场的前期宣传招商工作开展得不错，但是后期没有做好跟进工作，商户进来了市场却没有健康运营起来，造成了一个虎头蛇尾的现象。所以在后期招商工作中，需要加大宣传力度，多开展活动，宣传过程中一定要对市场的具体方位、业态介绍、经营方向方面明确的介绍。商家对于本市场的依赖性不强，不依托与本市场商家仍旧可以经营发货，本市场只是大部分商家经营流程的一个展示和发货窗口，而且商家之间基本没有依托关系，反而存在很多恶性竞争，所以市场没有留住商家的明显优势。而经过调研后发现有很多商家对于办厂都持支持的态度，希望有实力的商家抱团办厂，由此形成自产自销的产业链，大量减少了成本与物流费用，提高利润率，由此使市场具有很强的竞争力。市场的汽配商家多数多有多年的汽配经营经验，我们了解到汽配的产业链形成于十几年前，老经验商家前期都在各地跑市场，对行业内的情况都有很深的了解，汽配市场的产品货源都很充足，但是地下的经销商对此并不清楚，全国各地有5000多辆车在做下游。都表示倾向于做全国性的批发市场。对市场周边环境要求并不大，现在市场所处的地理位置其实很有优势。针对商家只租而不购买店铺的问题，分为以下几点；1.商家没有购买商铺的意识2、多数商家处于观望态度，认为市场发展前景不佳，风险太大。3、对房屋结构不满意，认为不适合居住4、另很多商家认为资金周转很重要，没有多余的资金用于购房5、本市场地势低洼，商家对此比较担心。整体来说，还是因为市场现在的发展现状让商家都处于观望态度，待市场正常健康的运转以后此态度应该有很大的改善。最后对于市场内部的物业问题，商家也相对的提出了一些问题与要求。首先，市场内部的硬件设施方面，照明和监控设施不齐全，需要完善。另外很多商家提出了电费问题，希望居民用电与商业用电能够区分。也希望市场能够支持门头广告的的安装，还有很多商家表示房租和物业费用不明确，希望市场能够给予具体的说明。最后就是市场的物业的办事效率有待提高，给予市场商户更加高质量的服务。以上对于商户的调研期间，我们团队内部也组织了多次招商专业培训，具体问题具体分析，针对本市场的具体情况制定了相关的招商政策，趋利避害，考虑开发商与商户两方面的利益，制定最合适的政策。对此在团队内部也进行了问题答辩，从商家的角度出发，提出问题，解决问题，努力从招商政策中找出瑕疵，再努力解决出现的问题，让政策趋向完美。希望在商家与我们的共同努力想能够把万胜国际城打造成为华中地区最