建设五星级酒店项目可行性研究报告.doc

建设五星级酒店项目可行性研究报告 五于天末开 下理事画现 玫珠表珍列 玉平不来 与屯妻到 建设五星级酒店项目 可行性研究报告可行性研究报告 建设五星级酒店项目可行性研究报告 目目 录录 1 1 总总 论论 3 3 1 1 项目概况 3 1 2 业主简介 3 1 3 编制依据 5 1 4 研究内容 5 1 5 主要技术及经济指标 5 1 6 主要结论 7 2 2 项目建设的背景及必要性项目建设的背景及必要性 8 8 2 1 项目建设背景 8 2 2 项目建设的必要性 9 3 3 项目区域概况项目区域概况 1212 3 1 地理位置 12 3 2 自然资源 13 3 3 旅游资源 16 3 4XX 社会经济发展现状 18 4 4 市场前景分析市场前景分析 2020 4 1 国内酒店业发展前景 20 4 2 某市酒店业发展概况 22 4 3 项目目标市场分析 23 建设五星级酒店项目可行性研究报告 5 5 建设内容及建设规模建设内容及建设规模 2727 5 1 建设内容 27 5 2 项目建设规模 27 6 6 建设地址及建设条件建设地址及建设条件 2929 6 1 项目建设地址 29 6 2 项目建设条件 29 7 7 项目总体设计项目总体设计 3232 7 1 设计目标 32 7 2 设计指导思想 32 7 3 总平面设计 33 8 8 工程方案工程方案 3535 8 1 建筑设计 35 8 2 结构设计 37 8 3 公用工程设计 38 9 9 节能及环保节能及环保 4848 9 1 节能 48 9 2 环保 49 1010 组织机构及人力资源配置组织机构及人力资源配置 5353 10 1 公司组织机构 53 10 2 项目组织机构及人力资源配置 53 建设五星级酒店项目可行性研究报告 10 3 经营管理人员配置 54 1111 项目建设进度计划项目建设进度计划 5555 11 1 建设工期 55 11 2 项目实施进度计划 55 1212 招投标方案招投标方案 5656 12 1 招标形式 56 12 2 投标单位资质要求 56 12 3 招标信息发布 56 12 4 招投标工作组织 57 1313 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 5858 13 1 投资估算 58 13 2 资金筹措及使用计划 60 1414 财务评价财务评价 6161 14 1 依据 原则和方法 61 14 2 基础数据选取 62 14 3 财务评价指标 64 14 4 不确定性分析 65 14 5 财务评价结论 67 1515 社会效益分析社会效益分析 6868 1616 结论与建议结论与建议 7070 建设五星级酒店项目可行性研究报告 16 1 结论 70 16 2 建议 71 建设五星级酒店项目可行性研究报告 1 1 总总 论论 1 11 1 项目概况项目概况 项目名称 建设五星级酒店项目 建设地址 某县新城滨江公园 项目业主 某交通旅游投资集团长江三峡旅游开发有限公司 建设周期 24 个月 建设内容及规模 建设 XX 五星级酒店 完善道路 供电 给排水 供气等基础设施 项目总占地面积 50 亩 总建筑面积为 15000 m2 景 观及绿化面积 15584m2 运动场 道路及广场等共 14000m2 项目总投资 15135 万元 其中 工程建设费用 11871 万元 工程 建设其他费用 1344 万元 预备费 1057 万元 建设期利息 713 万元 铺底流动资金 150 万元 资金来源 申请银行贷款10500万元 业主自筹4635万元 1 21 2 业主简介业主简介 某交通旅游投资集团有限公司是某市委 市政府为了把某建成长 江上游交通枢纽和旅游中心 实现交通 旅游的有机结合 加快全市 交通 旅游事业的快速发展 迅速地搭建某旅游开发建设投 融 资 平台 实施旅游大项目战略 决定由某高等级公路建设投资有限公司 更名而成 集团主要负责经市政府授权对某市的高等级公路实施投资 建设五星级酒店项目可行性研究报告 含回购 组织建设 经营和资产管理 旅游规划 招商 投资建设 经营管理 集团现有子公司 8 个 机关内设 8 个职能部门 13 个工程 管理项目部 21 个收费管理单位 员工总数近 4000 人 公司注册资本 为 24 8 亿元人民币 资产 225 亿元 目前正积极推进市委 市政府赋 予的从 2003 年至 2007 年 5 年间 投融资 108 亿元 建成 42 条 3000 多公里县际联网公路的交通建设任务 投资建设回购长江 嘉陵江大 桥 6 座 回购公路 42 条 1600 多公里 同时 集团还着力整合打造 长江三峡 山水都市 和 乌江画廊 三大旅游精品项目 目前 丰都南天湖 南川金佛山及长江三峡旅游项目相继实现了开工 集团 以 苦干 实干 奋进 拼搏 的企业精神 坚持 理性投资 效益 为先 集中信用 诚信为本 规范管理 良性发展 的经营理念 努 力将企业打造成 发展思路清 市场潜力大 合作领域广 企业信誉 优 经济实力强 的政府投融资集团 某长江三峡旅游开发有限公司 是某交通旅游投资集团下属全资子公司 于 2007 年 4 月 5 日成立 注册资本壹仟伍佰万元整 位于某市渝中区中山三路 157 号汇源大夏 27 楼 主要经营范围有 利用自有资金从事旅游行业项目投资 旅游 资源开发 设计 制作广告 公司主要是对长江三峡沿线的涪陵白鹤 梁 丰都名山 忠县石宝寨 XX 奉节白帝城 巫山小三峡和神女溪 7 大重点景区 以及长江三峡沿线的万州青龙瀑布 奉节天坑地缝 巫 溪红池坝和宁厂古镇 4 个景区进行全面融合 负责对长江三峡 7 4 旅游景区的投资 招商 规划 开发 建设 经营 管理 力争把三 峡库区打造成全国最大的生态休闲旅游区 公司在今后的发展中将坚 建设五星级酒店项目可行性研究报告 持市场导向原则 特色性原则 重点优先原则 可持续发展原则 努 力打造旅游精品 走集团化 规模化 品牌化的道路 1 31 3 编制依据编制依据 投资项目可行性研究指南 试用版 建设项目经济评价方法与参数 第三版 某市某市国民经济和社会发展第十一个五年规划旅游业发展重点 专项规划 XX 县国民经济和社会发展第十一个五年 2006 2010 年 规划纲 要 XX 县二 00 八年国民经济和社会发展统计公报 项目业主提供的相关资料 其它有关文件资料 1 41 4 研究内容研究内容 本报告的研究内容主要有 项目建设背景及必要性分析 项目的 市场分析 项目建设条件 建设内容 规模 规划方案 工程方案 工程建设周期和进度 人力资源配置 项目的投资估算及资金筹措 财务及社会效益评价等 建设五星级酒店项目可行性研究报告 1 51 5 主要技术及经济指标主要技术及经济指标 表 1 1 主要数据及评价指标汇总表 序号 项 目单 位数 据备 注 一 主主 要要 数数 据据 1 项目总投资万元15135 1 1固定资产静态投资万元14272 1 2建设期利息万元713 1 3铺底流动资金万元150 2项目流动资金万元500 2 1自筹流动资金 即铺底流动资金 万元150 2 2银行短期贷款万元350 3经营收入万元3446 运营期平均值 4营业税及附加万元190 5利润总额万元567 6所得税万元85 7税后利润万元482 8法定盈余公积金万元72 9未分配利润万元410 二主主 要要 评评 价价 指指 标标 1所得税前的财务内部收益率 8 8 2所得税前的财务净现值 万元838 3所得税前的投资回收期年10 8 含建设期 4所得税后的财务内部收益率 8 2 5所得税后的财务净现值 万元184 建设五星级酒店项目可行性研究报告 6所得税后的投资回收期年11 3 含建设期 7投资利润率 3 7 8投资利税率 5 0 9销售利润率 16 5 9借款偿还期年10 8 含建设期 10盈亏平衡点 66 0 1 61 6 主要结论主要结论 项目所在地 XX 新城区及项目所辐射周边区域均无高星级酒店 本 项目建成后将弥补这一空白 成为新城区乃至 XX 县的重要服务配套项 目与政府形象工程 从很大程度上提升了 XX 县的城市接待能力 以及 XX 县知名度与城市形象 同时 项目的建设将有效促进 XX 县旅游基础 接待设施上档升级 进一步推动旅游业的健康发展 并有效带动周边 地区交通运输 商贸 娱乐服务等相关行业的发展 项目建成后还将 直接提供餐饮 服务 清洁环保等相关就业岗位 间接地增加交通运 输 商贸餐饮 旅游服务等相关行业的从业人员 在一定程度上直接 或间接地为本地解决上千人的就业机会 将对 XX 县域经济的增长及维 护社会的稳定起到无可替代的作用 项目总投资 15135 万元 其中 工程费用 11871 万元 工程建设 其他费用 1344 万元 预备费 1057 万元 建设期利息 713 万元 铺底 流动资金 150 万元 资金来源为申请银行贷款 10500 万元 业主自筹 4635 万元 本项目所得税后投资回收期 11 3 年 含建设期 固定资产借款 偿还期 10 8 年 所得税后全部投资内部收益率 8 2 所得税后净现 建设五星级酒店项目可行性研究报告 值 184 万元 项目的各项财务计算数据表明 经济效益较好 具备一定的还贷 和抗风险能力 投资方向正确 项目可行 建设五星级酒店项目可行性研究报告 2 项目建设的背景及必要性 2 1 项目建设背景 目前 某市政府决定实施旅游精品 太阳 工程是指争取在 未来 2009 年 2012 年 两三年内 使全市旅游经济发展形成众星拱 日 众星托月 日月同辉 繁星闪烁的格局 日月即主城和长江三峡 众星即大足石刻 合川钓鱼城等众多风景区 太阳 工程主要包括 建 20 艘五星级豪华游轮 30 家五星级旅游饭店以及 40 个精品旅游景 区等内容 工程有望在 2012 年实现 伴随着中国经济的持续增长以及社会消费水平的与日俱增 有 渝东 明珠 之称的 XX 县位于三峡库区腹心地带 是库区最大的移民淹没搬 迁县 县境内资源丰富 物产丰饶 人文荟萃 山水隽秀 巴蜀胜景 座落在长江南岸 与县城隔江相望 改革开放以来 XX 县基础设施 和投资环境显著改善 根据 XX 县国民经济和社会发展第十一个五年 规划纲要 XX 县的特色工业以及以旅游业为主的现代服务业将予以重 点发展 从目前来看 特色工业以及现代服务业规模日益庞大 引发 的产业连锁反应效益明显 县域经济社会发展十分迅速 居民消费能 力也相应越来越高 不论是本地居民还是来往的过客对 XX 县本地消费 载体要求亦日益增长 从 XX 县当前消费需求 能力及长远发展来看 本项目的提出时机已经成熟 建设五星级酒店项目可行性研究报告 2 2 项目建设的必要性 2 2 12 2 1 项目的建设是提升项目的建设是提升 XXXX 县城市形象 促进社会经济更好发展的需县城市形象 促进社会经济更好发展的需 要要 当前 XX 县社会经济正处于快速发展时期 迫切需要地标性的事物 出现来提升 XX 县的知名度及城市形象 从而利于社会经济更好的发展 酒店及相关住宿服务作为对外来客人的第一接触点 给人印象十分深 刻 直接决定了对该座城市的印象与评价 因此高标准 高起点做好 起点工作 对于提升城市形象十分重要 本项目兴建的五星级酒店 一方面弥补了 XX 县高星级酒店的空白 另一方面从很大程度上提升了 XX 县的城市接待能力 以及 XX 县知名度与城市形象 而知名度及城市 形象的提升对于招商引资 吸引投资从而促进社会经济发展则显得至 为重要 2 2 22 2 2 项目的建设是适应消费需求的发展趋势 促进项目的建设是适应消费需求的发展趋势 促进 XXXX 县现代服务业县现代服务业 大跨步提升发展的需要大跨步提升发展的需要 随着 XX 县经济的快速发展 居民生活水平的不断提高 城乡居 民收入持续增长 民生不断改善 社会更加和谐 预计到 2010 年 人 均 GDP 预计将达到 7500 元 年均增幅保持在 10 左右 城镇居民人 均可支配收入达到 11000 元 到 2020 年 收入得到大幅度提高 力争 达到人均突破 40000 元以上 收入是消费和投资的前提 是社会经济 循环中的重要组成部分 近年来经济的高速增长 人均收入也大幅度 建设五星级酒店项目可行性研究报告 提升 整体消费能力大大加强 消费方式的不断增多 消费品质追求 越来越高 直接拉动了消费需求 对各行业的刺激 推动发展有着极 为重要的作用 相应地 消费需求的变化必然要求高品质的消费载体 出现 高档酒店的出现可以很好地改善提升区域高档消费环境 较好 地满足了一部分高品质消费需求 本项目五星级酒店所在地 XX 新城区及项目辐射周边 XX 县境内 的区域均无高星级酒店 项目建成后不仅弥补了这一空白 成为新城 区乃至 XX 县的重要服务配套项目与政府形象工程 同时项目所具有 的商务 住宿 娱乐 休闲 康体等高档服务基本能够满足县域内及 周边区域的高档消费需求 两年后 酒店将投入运营 届时 本酒店 项目将大幅提升 XX 县的接待水平 使 XX 县酒店业发生质的改变 并形成以五星级酒店为核心示范作用的现代服务业 对促进 带动 XX 县整个服务业向高端 高品质发展有重要意义 2 2 32 2 3 项目的建设是促进项目的建设是促进 XXXX 县旅游业发展的需要县旅游业发展的需要 XX 县旅游资源丰富 具有民俗风情浓郁 自然 人文 历史等特 点 是个理想的旅游胜地 其中具有代表意义的有 1700 多年历史 号 称 巴蜀第一胜境 的 世界最大的岩溶大竖井龙缸地质公园 龙 脊石 规模宏伟的道教全真派的著名宫寺栖霞宫等知名景点 XX 县 旅游业正处于逐步推进发展期 2008 年旅游总收入 3760 万元 接待人 数 37 5 万人 同比分别增长 7 8 8 3 旅游资源逐步开发利用 有 较大的发展潜力 在 XX 县十一五规划 中明确指出将旅游业作为重 建设五星级酒店项目可行性研究报告 点发展的产业之一 以三峡移民文化 自然生态观光和人文揽胜为基 础 开发休闲度假 猎奇观光 历史寻踪产品为主体 构建旅游资源 开发保护 旅游接待服务 旅游商品生产经营 旅游休闲娱乐等相配 套的旅游产业体系 抓好文化与旅游的有机结合 加快景点提档升级 着力提升 XX 在长江三峡黄金旅游线和宜万旅游线上的知名度 努力 打造成国际性旅游城市 并要不断完善旅游配套设施 加强重要景区 点 的服务设施建设 加快星级旅游饭店的建设 加强具有地方特 色的旅游商品开发 预计到 2010 年 接待游客 160 万人 旅游收入达 到 2 5 亿元 按照 2010 年的游客接待次数 以 XX 当前的服务配套能力根本达 不到要求 况且未来的旅游消费向更高层次和更高品质的方向发展 本酒店项目的建设 一方面可全面提升全县的旅游接待档次及能力 对推动 XX 县旅游业的发展 极大程度地提档升级 XX 县城接待中心和 酒店等商务 住宿 旅游等配套设施 十分有助于让城市 美 起来 亮 起来 从而树立 XX 县新形象 新地标 打造 XX 县城市名片 另一方面 通过旅游业的发展 发挥其关联带动性强 拉动内需明显 的特点和优势 必将吸引更多的旅游者在特定的区域内形成较大规模 的人流 物流 资金流和信息流 可有效整合 吃 住 行 购 娱 相关产业链的协调发展 这不仅促进了县域经济的发展 而且提供了 大量创业 就业机会 有利于解决全县就业和移民安置问题 建设五星级酒店项目可行性研究报告 3 项目区域概况 3 1 地理位置 XX 位于某市东北部 三峡库区腹心地带 西距某主城区约 300 公 里 东距湖北宜昌约 260 公里 相距万州五桥飞机场 万州火车站约 50 公里 正在修建的渝 某 宜 宜昌 高速公路横贯境内 73 公里 长江 黄金水道穿越县境 68 公里 澎溪河 汤溪河 磨刀溪 长滩河四条支 流与长江纵横切割 构成了全县 一江四河六大块 的地貌特征 全 县幅员面积 3649 平方公里 辖 43 个乡镇 人口 132 万 因三峡工程 兴建 全县动迁人口超过 17 万 综合实物淹没指标占某市的 1 8 相 当于湖北省的总和 是库区除万州之外的第一移民大县 具体区位见 图 3 1 建设五星级酒店项目可行性研究报告 图 3 1 XX 县区位图 3 2 自然资源 1 土地资源 据 XX 县国土局 1992 年 7 月至 1995 年 7 月土地资源评查报告和 1996 年底土地变更调查 结果显示 全县土地总面积 364795 62 公顷 县统计局公布 3649 平方千米 其中 农用地 274397 82 公顷 占 土地总面积 以下同 的 75 22 建设用地 18410 03 公顷 占 5 05 未利用地 71987 77 公顷 占 19 74 2 水资源 XX 县水资源由境内径流 地下水和外来客水三部分组成 地域内 溪河属长江流域水系分区中的长江干流区即长干水系 主要溪河流域 建设五星级酒店项目可行性研究报告 除长江外 流经本县且流域面积 5000 平方千米的有澎溪河 1000 平方 千米以上的有汤溪 磨刀溪 长滩河 500 平方千米以上 5 条 100 平 方千米以上 13 条 50 平方千米以上 21 条 溪流径流靠降水补给 构 成以长江干流为主 各主要支流为辅的羽状分布水系 为全县工农业 生产 航运 旅游提供了极为便利的条件 XX 县年均降水量 43 8 亿立方米 年均径流量为 22 7 亿立方米 每平方千米年均产水 6 2 万立方米 地下水总量 4 1 亿立方米 4 条一 次支流客水 63 7 亿立方米 长江过境客水 4200 亿立方米 年内降水 大多集中在 4 10 月的大雨 暴雨洪水期 冬春季节部分地区生产 生活用水短缺 因三峡水库成库蓄水时间较短 其是否对县境内降水 量 地下水总量有影响尚无资料可考 XX 县水力资源理论蕴藏量为 32 35 万千瓦 可开发利用 27 44 万 千瓦 已开发 3 30 万千瓦 占可开发量的 12 开发潜力很大 3 植物资源 XX 雨量充沛 气候温暖湿润 土壤类型多种多样 立体气候明显 适宜种类繁多的植物生存 据统计 全县有乔木 65 科 254 种 竹类 1 科 13 个品种 随气候 土质 海拔高低的差异可分为 3 个林带 即 北部中 低山亚热带常绿阔叶林带 南部中 低山针阔叶混交林带 中部平行岭谷针阔叶林带 县内主要的粮经作物有水稻 小麦 玉米 薯类 油菜 芝麻等 主要的经济林果有柑桔 蚕桑 枇杷 佛手 李子 桃子 茶叶 其 中以高山地区的海椒 中山地区的油菜 低山河谷地区的柑桔 芝麻 建设五星级酒店项目可行性研究报告 优势明显 林副产品中油桐 乌桕 杜仲 木耳 香菌等种类品质好 市场畅销 其中桐油 小茴是全县传统的出口创汇产品 进入 20 世纪 90 年代后 农村经济结构调整 经济效益好的脐橙 蚕桑 枇杷 杜 仲 佛手 小茴等种植面积扩大 南溪 长洪 凤鸣 院庄 凤桥等 镇乡的蚕桑 红狮 故陵 巴阳 宝坪等镇乡的脐橙 养鹿乡 关市 镇的佛手 巴阳 黄石 九龙等镇乡的枇杷 新津乡的蓑草 又名龙 须草 堰坪 蔈草 故陵等乡的小茴都有一定规模和产量 全县野生植物有 2000 多个品种 其中 林木植物 97 科 287 属 839 个树种 珍稀古树有 29 科 34 属 39 个品种 中华蚊母系国家级 保护的珍稀濒临灭绝植物 本县境内主要分布在长江和长滩河河谷区 域 三峡水库二期蓄水前有关部门对其采取了异地移栽保护 草药品 种多达 1102 个 小茴 佛手 杜仲 黄连 党参 厚朴 丹皮 金银 花等主要中药材品种达 118 个 且量大质优 有较高的经济价值 2004 年 在黄石镇铁炉村 水口乡石佛村发现国家二级保护野生 植物野大豆 4 动物资源 1 饲养类动物 XX 饲养猪 羊 牛 马 兔 鸡 鸭 鹅等家畜家禽 是全国白 山羊基地县和生猪饲养大县之一 山羊板皮 猪鬃 猪肠衣为出口产 品 野鸡 肉兔 甲鱼等特种养殖逐步兴起 2 野生动物 20 世纪 50 年代末 大量砍伐森林炼钢铁 后又过度开垦土地 人 建设五星级酒店项目可行性研究报告 为破坏植被和广泛使用农药 造成野生动物栖息范围变窄 种类和数 量减少 进入 20 世纪 90 年代末期 实施退耕还林和生态环境建设 植被得以较快恢复 野生动物种类和数量逐渐增加 在 20 世纪 80 年 代中期绝迹的麻雀 斑鸠 野鸡 野兔等又重现 且数量逐渐增多 但由于乱捕滥捉 青蛙 蛇等有益动物数量仍稀少 到 2005 年 XX 境 内野生动物有 110 科 240 种 珍稀动物 68 种 其中大鲵 水獭 锦鸡 等国家三类保护动物数十种 5 矿藏资源 XX 地下矿藏资源已探明且具开采价值的主要有岩盐 天然气 煤 石灰石 粉石英等 15 种 3 3 旅游资源 XX 位于长江三峡工程库区腹心地带 旅游资源丰富 被喻为 渝东 明珠 其中具有代表意义的有 祀三国蜀汉名将张飞 此庙已有 1700 多年历史 号称 巴 蜀第一胜境 主要建筑有结义楼 望云轩 大殿 助风阁 杜鹃亭 得月亭等 AAAA 级景区 国家重点风景名胜区 国家重点文物保护单位 龙龙缸缸地地质质公公园园 是世界最大的岩溶大竖井 其状为一罕见的环形 天坑 形似水缸 龙缸口椭圆 口下有一约两丈长的天然条石平伸入 内 宽约尺余 可于此俯伏窥视坑内特异景物 缸壁上部藤萝覆盖 野花点缀 下则石壁如削 呈青灰色 向坑内投石 需数十秒钟方能 建设五星级酒店项目可行性研究报告 听到回声 坑内似有小动物奔突其间 并有鸟往还 其名飞虎 翅利 如刀锋 传说曾有人用粗麻绳下吊至半壁 飞虎袭击 绳断人亡 南 边缸楞上竖立着一块巨石 约五米高 顶端横卧一块近两米长的石条 一端偏向缸内 稍勾 酷似鹰嘴 人称 鹰嘴岩 龙龙脊脊石石 是 XX 县城前长江江心的一处长 200 余米 宽 10 多米的 砂岩石梁 在三峡大坝修建前 每年冬春枯水季节露出水面 一般年 份中部潜于江心 形成东西两岛 水位十分低下时 两岛成一片 宛 如一条白龙潜于长江 故名龙脊石 又称龙潜石 这里自古为春游胜 地 每年春上 在龙脊石上宴游赋诗 占卜丰歉 十分热闹 因此 龙脊石上古诗文题刻极为丰富 有自北宋 1088 年以来的各代石刻题记 170 余处 其中含 53 个枯水年份的 68 段水文石刻题记 石刻大字如斗 小字如粟 篆 隶 楷 草 样样俱全 栖栖霞霞宫宫 原名云升宫 位于 XX 县城西北五千米处 始建于汉代 南北朝以来屡加修建 规模宏伟 是道教全真派的著名宫寺之一 整 个宫寺建于山巅 四周青松环绕 建筑翘檐飞角 画栋雕梁 楹柱高 大 基石均由虎豹装饰 栩栩如生 宫内祀元始天尊 太上老君等道 家鼻祖坐像 正殿内有一巨型炼丹炉 寺内遍挂名家楹联诗刻 传说 汉扶嘉曾避秦乱隐居于此 离开时种下一棵罗汉松 至今仍傲然挺立 四季长青 栖霞宫除正殿外 有有虎石 金盘池 萝龙井 舍身岩 狐狸洞 听松壁等多处古迹名胜 同时 XX 还是一个多民族杂居区 民族有汉族 回族 彝族 苗族 壮族 满族 蒙古族 侗族 土家族 高山族 朝鲜族 藏族等 建设五星级酒店项目可行性研究报告 民俗风情浓郁 自然 人文 历史等旅游资源丰富 是个理想的旅游 胜地 XX 县旅游业正处于逐步推进发展期 2008 年旅游总收入 3760 万元 接待人数 37 5 万人 同比分别增长 7 8 8 3 旅游资源逐步 开发利用 有较大的发展潜力 3 4XX 社会经济发展现状 XX 县始终深入贯彻和落实科学发展观 开拓进取 务实创新 经受 住复杂经济形势和多种自然灾害的严峻考验 推动了经济社会持续健 康发展 人民生活水平稳步提高 各项社会事业取得了新的进步 经济总量继续增长经济总量继续增长 2008 年实现地区生产总值 664771 万元 同比 增长 14 3 其中一产业增加值 18 76 亿元 同比增长 6 8 二产 业增加值 23 35 亿元 同比增长 18 3 三产业增加值 24 37 亿元 同比增长 15 4 GDP 与全市平均增幅持平 比渝东北平均增幅低 2 8 个百分点 二产业是拉动经济增长的主力军 对经济增长的贡献率为 43 4 拉动经济增长 6 2 个百分点 工业对二产业的增长起了主导作 用 拉动了 GDP 增长 5 6 个百分点 其中工业生产保持较快增长 经济效益有所下滑 其中工业生产保持较快增长 经济效益有所下滑 全县实现工业 总产值 32 5 亿元 工业增加值 14 25 亿元 规模以上工业企业新增 17 家 达 42 家 完成总产值 11 08 亿元 同比增长 55 6 增加值 4 03 亿 元 同比增长 40 7 其中 大中型企业完成总产值 2 64 亿元 占规 模以上工业总产值的 23 8 增长 12 9 国有控股企业完成总产值 2 11 亿元 增长 20 9 股份制企业完成总产值 8 02 亿元 增长 54 5 建设五星级酒店项目可行性研究报告 全县轻工业总产值 4 41 亿元 增长 8 1 重工业总产值 6 67 亿元 增长 111 7 经济效益呈下滑趋势 全年利润总额 1420 万元 同比下降 36 7 企业亏损额由上年的 538 万元上升到 1864 万元 增幅为 246 5 工业经济效益综合指数为 116 9 同比增长 4 2 个百分点 消费需求依然强劲 消费需求依然强劲 全县社会消费品零售总额达到 29 59 亿元 同比增长 21 3 其中 批发业 4 24 亿元 增长 18 8 零售业 19 62 亿元 增长 20 7 住宿和餐饮业 4 92 亿元 增长 26 9 其他 0 81 亿元 增长 17 8 市场销售额达 42 78 亿元 增长 25 1 其中 限 额以上企业 15 9 亿元 增长 29 0 限额以下企业和个体户 26 88 亿 元 增长 22 9 批发业 16 82 亿元 增长 19 3 零售业 25 96 亿元 增长 24 8 住宿和餐饮业 5 36 亿元 增长 29 2 城城乡乡居居民民收收入入保保持持增增长长 2008 年 全县居民收入有所增加 职 工年人均工资 22683 元 增长 14 0 农民人均纯收入 3349 元 比上 年增加 504 元 城镇居民可支配收入 10173 元 人 比上年增加 3 3 建设五星级酒店项目可行性研究报告 4 市场前景分析 4 1 国内酒店业发展前景 随着国民经济的持续快速增长以及消费升级的不断加快 我国酒 店业 2008 年的增长速度十分惊人 国际排名前十位的国际饭店集团已 悉数进入中国并持续扩张 二线品牌也已陆续登陆 未来几年酒店业 在保持高速增长的同时 将进一步细分市场 其差异化竞争将明显加 剧 并显现出以下发展趋势 1 1 经济型酒店经济型酒店可能出现泡沫可能出现泡沫 近年来 经济型酒店呈现出规模化 网络化和品牌化发展趋势 据了解 从 1996 年我国第一家经济型酒店建成至今 10 年间经济型酒 店已成长为国内旅游住宿产业中一支独立的商业力量 尽管经济型酒 店的市场还没有饱和 品牌主导的产业集中正在形成 甚至未来还有 向亚洲其它区域发展的空间和可能性 但是业内人士提醒 非理性的 新一轮投资热潮 有可能会出现一定的产业泡沫 在个别的城市还有 可能会出现恶性竞争的现象 对于经济型酒店在未来的发展态势 相关研究显示经济型酒店的 领导型企业为保持竞争优势 会继续扩大市场规模 加速空间布局的 步伐 在区域市场方面 如华南 中部 川 渝 汉 可能会出现新的 竞争热点 价格方面 据相关机构预测 近几年年经济型酒店的价格 会进一步向下走 将会中国酒店产业导入一个真正意义上的廉价酒店 建设五星级酒店项目可行性研究报告 业态 同时相关研究指出 另外一个创新的方向就是消费人群的广化 目前 经济型酒店主要定位于商务市场 高速公路的出入口也会成为 经济型酒店的地点 会有细分品牌进入 2 2 高端高端酒店酒店增长势头强劲增长势头强劲 高端酒店市场也在寻求自己更细的市场定位 2003 版 旅游饭店 星级的划分与评定 的实施 特别是 2007 年初正式产生的首批白金五 星级酒店 将会在促进酒店管理和服务的规范化和专业化的同时 拉 动豪华和高端酒店市场形成一个以改造升级和设计攀高为特征的投资 热点 相关分析认为 国民经济的持续增长和土地供给制度的改革也给 不动产投资者以更多的想像空间 随着宏观调控政策对住宅地产开发 的影响不断明显 预计将会有更多的地产资本分流到高档酒店物业开 发 有调研表明 国内按四五星级标准在建或已建成并将在 2007 年年 底前投入运营的酒店有 1057 家 其中五星级标准的就有 507 家 仅广 东一地待评的高档豪华酒店就有 77 家 其中 35 家已建成 3 3 度假型度假型酒店酒店前景看好前景看好 随着汽车关税的降低和轿车国产化水平的提高 轿车进入家庭的 步伐还会加快 在这一背景下 沿高速公路一线有可能成为酒店业态 创新的增长点 专家因此预测 以北京 新红资 客栈为代表的四合院 上海新 天地 88 为代表的城市精品酒店 以杭州休博园第一世界酒店为代表的 建设五星级酒店项目可行性研究报告 围绕主题景区的酒店 以及一些古镇民居 家庭旅馆 民俗接待户 社区酒店等以富有文化内涵的新兴业态则会在局部区域渐成气候 与此同时 度假酒店 2006 年成长的迹象比较明显 特别是以三亚 为代表的海滨型度假饭店 以太湖 西湖为中心的湖滨型度假饭店 以及九寨沟 泰山 峨眉山这样一些商业型度假饭店 还有像成都 厦门 宁波等城市的一些休闲饭店的应运而生 可以说这些饭店依托 风景名胜区 以温泉 文化遗产等概念在培育自己的消费群体 2006 年可以说是度假酒店业态从边缘状态向中心转移的年份 经济的发展必然带来消费的升级 随着旅游休闲的观念逐渐深入 人心 旅游消费也势必成为消费升级的必然之选 度假酒店在不远的 将来很可能会成为资本市场追逐的对象 4 2 某市酒店业发展概况 某酒店业跑步进入 血拼时代 自去年五月以来 某高档酒店 修建或即将开业的消息不断传来 先是号称 某第一家白金五星级酒 店 的申基索菲特酒店已在去年年内开业 紧接着是重宾表示将在原 址上开建 60 层白金五星级酒店和超豪华写字楼 而后又传出某中旅集 团携手某新西兰投资有限公司 计划以 12 亿元人民币 引进世界顶尖 酒店品牌打造某超六星级度假酒店和配套度假别墅的消息 某豪 华酒店 列国纷争 的序幕已经拉开 与此同时 海内外一大批经济 型酒店巨头陆续抢滩某 又牢牢占据了低端市场的大半壁河山 在这样前有埋伏 后有追兵的格局下 中档酒店正经历着 史上最难 建设五星级酒店项目可行性研究报告 熬的时光 与处境艰难的中间级酒店不同的是高档酒店经营业绩的凯歌高奏 随着某会展经济的打造和某地位的提高 到某来的商务客人会越来越 多 四 五星级的高档酒店将会有一个较好的发展机遇 某已经挂牌的三星级酒店占了星级以上酒店的近七成 而五星级 酒店则只占总量的 5 虽然目前某的酒店业在随着经济水平的提高而 增加 但与沿海城市 经济发达城市相比仍有较大差距 目前某市四 星级和五星级高级酒店仍拥有一定的市场发展空间 据相关调查 某 市场的五星级酒店主要分布在渝中区和江北区 渝中区占据了五星级 酒店的半壁江山 解放碑汇集了万豪和海逸两大知名酒店品牌 两路 口则有希尔顿拦截高端客群 2005 年 江北区新增的两家五星级酒店 全部隶属金源集团 而高新区则有南方君临酒店 其中渝中区五星级 酒店由于经营期较长 拥有稳定的客源 故整体入住率较高 保持在 50 75 之间 本项目五星级酒店远处 XX 县 与某市主城区高档酒店激烈的竞争 不同 其享有得天独厚的地利优势 辐射范围独一无二 无竞争对手 相应占据高端酒店市场十分容易 4 3 项目目标市场分析 4 3 14 3 1 项目功能定位项目功能定位 本项目功能定位为 XX 县商务会议 休闲度假 旅游接待酒店 集 建设五星级酒店项目可行性研究报告 住宿 休闲 娱乐 会议等功能为一体的高档次的五星级生态商务酒 店 4 3 24 3 2 目标市场定位目标市场定位 本项目客源市场构成主要为以下几个方面 1 商务考察型客源 核心市场 主要以公司会议 商务交流 政府及企业商务接待 地方厂商商 务活动等为主要形式 一般都是在休闲中进行商务活动 带动酒店住 宿 娱乐休闲 餐饮等业务发展 此类客源约占酒店总客源的 50 左右 为酒店的核心客源市场 2 休闲观光旅游型客源 一般市场 主要包括一些大众化团体游客 以家庭 公司组团为主要形式 以观光为主要目的 XX 县旅游业正处于较快的发展期 随着景区的改 造升级 以及交通的日益便捷 旅游市场潜力很大 会吸引更多的高 端收入旅游者到此消费 预计 2010 年将达到 160 万人次 会为酒店带 来较旺的人气 此类客源约占酒店总客源的 30 左右 且为未来重点拓 展的客源 预计未来客源比例上升到 40 左右 3 本地高端消费者 三级市场 主要为 XX 县及附近区县的一些高端消费者 主要是在酒店进行娱 乐休闲 餐饮及客人住宿 餐饮接待 婚庆宴席等为主要目的 XX 县 经济日益快速发展 高端收入人群比例逐渐提高 其对高端消费需求 也日渐旺盛 本酒店的建设将会吸引限域内大部分高端消费者前来消 费 且随着高收入群体比例的增加 该部分客源一直会呈稳定增长 建设五星级酒店项目可行性研究报告 作为项目目标市场的重点潜在客源市场 此类客源目前约占酒店总客 源的 10 左右 且为未来增长较快的客源 预计未来客源比例上升到 20 左右 4 其他 三级市场辅助市场 主要为机会客源市场 主要是一些过客及文化活动带来的游客 XX 县每年都有些节庆活动 如 9 28 三峡移民文化等 节庆期间 可 视为机会客源市场 如果做好宣传活动和提高服务质量 相信会有人 来此住宿消费 此类客源比较低 波动幅度也不大 约占酒店总客源 的 5 左右 市场比例大概成倒金字塔型 见图 3 1 所示 图 3 1 项目目标市场对比 4 3 34 3 3 项目市场运营指标预测项目市场运营指标预测 1 酒店平均房价 参考同类酒店房价水平 在结合 XX 县经济社会发展水平的基础上 确定酒店平均房价为 280 580 元 天 核心市场核心市场 一般市场一般市场 三级市场三级市场 其他其他 建设五星级酒店项目可行性研究报告 2 酒店入住率 结合上述目标市场细分及可能产生的客源量 并参照其他同类已 开业酒店 预计酒店入住率保持在 50 70 酒店房间数为 150 个 3 酒店各业务收入比例 考虑酒店住宿带来的餐饮 娱乐 会议等其他酒店关联业务的发 展 预计客房收入占 30 餐饮收入占 30 娱乐收入占 22 康体收 入占 12 会议等其他收入占 6 综上分析 项目的目标市场及市场运营前景较好 综上分析 项目的目标市场及市场运营前景较好 建设五星级酒店项目可行性研究报告 5 5 建设内容及建设规模建设内容及建设规模 5 15 1 建设内容建设内容 1 酒店建筑 五星级酒店共六层 1 层为大堂 接待 商务用房 2 层为餐厅及 行政酒廊层 3 层为会议 康体 娱乐用房 4 6 层为标准客房 建筑 高度 26 3 米 客房数为 150 间 2 运动设施 主要包括游泳池 网球场等室外运动设施 3 停车场 室外停车场 4 广场及道路工程 项目功能区广场及道路 5 景观及绿化工程 环境绿化及景观小品等 5 25 2 项目建设规模项目建设规模 项目总占地面积 50 亩 总建筑面积为 15000 m2 景观及绿化面 积 15584m2 运动场 道路及广场等共 14000m2 用地面积 33334 地上总建筑面积 15000 容积率 0 50 建设五星级酒店项目可行性研究报告 占地率 11 建设五星级酒店项目可行性研究报告 6 6 建设地址及建设条件建设地址及建设条件 6 16 1 项目建设地址项目建设地址 XX 大酒店项目选址于 XX 县新县城长江大桥北侧滨江景观带 南侧 临江 北面临城市交通主道 西边是既建公园 6 26 2 项目建设条件项目建设条件 6 2 1 自然条件 1 气候条件 XX 地处亚热带季风气候区 日照充足 夏季炎热 冬季暖和 多 伏旱多秋雨 立体气候显著 XX 境内日照时数较长 光能 风能资源 比较充足 2001 2004 年 年均日照时数 1497 3 小时 最多年 1549 8 小时 最少年 1451 4 小时 最高年均气温 19 1 最低年均 17 7 XX 雨量充沛 但各地各年各月各季之间分布不均 差异很大 夏季占全年降水量的 48 8 春季占 25 4 秋季占 22 4 冬季仅占 3 4 由于地形 地势和大气环流的影响 XX 降水最多的地区多在大 山系的南侧 中部河谷地区降雨量较少 地处大山南侧的大阳 年均 降水量达 1586 5 毫米 而地处中部河谷地区的红狮 年均降水量只有 937 8 毫米 两地相差 648 7 毫米 2 地形地貌 XX 属喀斯特地貌 长江由西向东中分县境 地形近似以东南西北 为顶点的菱形 南 北高 中部底 由南 北向中间倾斜 岭谷地貌 建设五星级酒店项目可行性研究报告 明显 以山地为主 兼有谷 丘 山高 谷深 坡陡 群山巍峨 呈现 出 一山二岭一槽 一山三岭两槽 或 一山一岭 岭谷交错 的地貌特 征 境内海拔最高 1809 米 云峰山野猪槽包 最低 139 米 长江出 境处 海拔高低悬殊 1670 米 3 水文 项目所在区域地下水可分为第四系松散岩类孔隙水与碎屑岩类裂 隙孔隙水 第四系松散岩类孔隙水主要分布于第四系土层中 含水岩 性一般为素填土 块石土层中 含水地层厚度不均 结构松散 透水 性强 主要起过水通道作用 常处于稍湿 饱和状态 雨季含水性中 等 枯水季含水性弱 碎屑岩类裂隙孔隙水主要分布于三迭系中统巴 东组的碎屑类岩层中 含水岩组为砂岩等岩类 地下水较贫乏 其赋 尺寸与分布主要受地质构造条件的限制 地下水的补给来源主要是靠大气降水的直接渗入补给及地表水的垂 直下渗补给 孔隙潜水的迳流方式主要是素填土与粉质粘土的分界面 由高往低渗流 区内最终的排泄点为长江 风化带裂隙水的迳流方式 与地形相关 主要是垂直下渗 沿强风化与中等风化界面渗出 水量 较小 风化带裂隙水一般垂直下渗补给基岩裂隙水或长江水 基岩裂 隙水埋藏深度较大 迳流方向与岩层走向一致 富水部位与地形条件 关系较密切 主要集中在地势低洼部位 4 地质 XX 县地处四川盆地东部边缘的丘陵向山地过渡带 受华莹山 方斗 山弧形褶皱体系和大巴山断褶皱带控制 地质构造以褶皱为主 断裂 建设五星级酒店项目可行性研究报告 规模很小 褶皱形态以宽平的屉形向斜和狭窄的高背斜相间排列 组 成隔档式 主要背 向斜从北向南依次排列为 牛角洞背斜 沙沱向 斜 马槽背斜 渠马河向斜 云安硐村背斜 万县复向斜 黄莲峡背 斜 赶场向斜 七曜山背斜 断层主要分布在上述背斜的轴部及其两 翼 此外 龙角 双江 故陵 硐村等地亦有断层 XX 境内地层可分为 二迭系地层 属古生代地层 距今约 2 85 亿 年 三迭系地层 属中生代地层 距今约 2 3 亿年 侏罗系地层 属 中生代地层 距今约 1 95 亿年 第四系地层 属新生代地层 距今约 7600 万年 5 场地现状 XX 大酒店项目拟建场地位于新城滨江公园东延伸段 西从原轮渡 码头公路起 东到移民广场边缘 南北分别以江岸线和滨江大道边缘 为界 经地表观察可知 场地现状整体稳定 6 地震 根据国家地震局 中国地震烈度区划图 项目所在地区地震基本 烈度为 度区 地震加速度为 0 05g 6 2 2 基础设施条件 本项目拟建地为 XX 新县城滨江公园东延伸段 为城市规划建设区 域 其交通 供水 供电 通讯等均由市政提供可靠保证 项目建设 基础条件较好 建设五星级酒店项目可行性研究报告 7 项目总体设计 7 1 设计目标 1 建设一个具鲜明特征并具有较强标志性的商务及旅游接待设施 使之成为 XX 县的标志性建筑 2 建设一个具有高标准的商务 休闲 娱乐和多种室外活动场所 3 充分利用选址地地形 采用合理的设计手段来营造本项目的景观 环境 4 使项目与临江带景观及周边环境形成有机的空间联系纽带 7 2 设计指导思想 1 体现现代滨水旅游休闲建筑的特征 建筑的规划 设计和实施适度超前 体现一定的前瞻性 符合新 世纪商务 旅游 休闲建筑的特点 通过现代化的设计理念 先进的 功能配置 以及先进材料的运用 将 XX 酒店及其周边临江带打造为 XX 的一道新亮丽风景线 2 构建地块的园林特征 商务 旅游 休闲 除了舒适的内部环境 更需要一个能令人感 受到宁静 自然 松弛的外部环境来调节身心 舒缓压力 本设计强 调开放式园林空间 善用借景 营造优美的环境和氛围 3 以景观生态带作为整个设计的支撑 以景观生态带五星级酒店的各个功能区纳入交流网络 以多层次 建设五星级酒店项目可行性研究报告 的绿化环境 建筑与自然交融的生态空间 体现科技与人文 人工与 自然的交流 融合和共生 4 精心营造环境的整体美 整体空间环境是现代人类高层次的需求 本设计对建筑空间及其 形态的处理强调整体性 将建筑空间的塑造同整个宁江半岛的氛围统 一起来 形成建筑与景观的一体化 7 3 总平面设计 7 3 17 3 1 总平面布局总平面布局 本项目在总体规划布置上强调酒店各个功能之间的分区 整栋酒 店分为商务中心 住宿客房中心 娱乐休闲中心 运动康体中心四个 功能区 按照与场地环境相协调的原则布局 充分利用临江景观优势 使酒店内部环境沿长江岸线依次展开 并围出中央绿地营造出花园式 景观 同时注重酒店房间的朝向布局使整个酒店获得良好的江景效果 建筑与自然景观有机组织 融为一体 用地北端设置网球场 用地 南端紧邻江岸处设置五星级酒店 并在楼前设置停车位 地块南侧修 建游泳池一座 7 3 27 3 2 竖向设计及道路竖向设计及道路 地块紧邻码头 附近已有城市道路联通 交通十分方便 在道路 规划上进行人车分流 并修建灵活通达的漫步小道体系 地块交通组 织首先从城市道路引入一条主干道至客房中心停车位处 在经由各功 能区处分别引入一条小道至功能区各楼前 再在此基础上通过纵向道 建设五星级酒店项目可行性研究报告 路将各功能区内部联系起来 形成内部道路网格体系 使客人在内部 就可以自由灵活选择快速到达任何一个功能分区 建设五星级酒店项目可行性研究报告 8 8 工程方案工程方案 8 18 1 建筑建筑设计设计 8 1 1 设计依据 1 民用建筑设计通则 JGJ37 87 2 汽车库建筑设计规范 JGJ100 98 3 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 2001 版 4 汽车库 停车库 停车场设计防火规范 GB50067 97 5 某市城市规划管理条例和技术规定 8 1 2 设计理念 1 建筑与环境相融合 项目座落在长江之滨 与巴蜀胜景 文藻胜地 隔江相望 与滨江公园唇齿相依 具有不可多得景观优势 在设计上既要与周围 环境相协调 2 合理布局 以人为本 场地设计充分考虑车流 人流的组织 合理便捷 建筑功能布局 空间的创造考虑使用者的方便 舒适 创造良好与优美的物质环境 给游客带来舒适的享受 3 功能与美观并重 强调建筑的地标性 XX 尚无一家集酒店 餐饮 休闲 娱乐与一体的综合性商业服务 中心 需要一