旺座中心项目定位及可行性研究报告

CAREC A R E旺座中心项目可行性研究报告 2009年 02月 19日 首都机场地产集团有限公司 CARE目录 第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结 CARE 第一章 项目概况 第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目 经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结 CARE 第一章 项目概况 （一）项目概况 旺座商务中心（原 “ 天亚花园 ” ）由北京天亚物业开发有限公司（简称 “ 天亚物业 ” ）开发。占地面积 9951.2平米，建筑面积 10余万平米，地下 4层，地上 30层。项目主体为包豪斯式建筑风格，是一座具有现代风范的双翼式联体塔楼建筑。 （二）位臵 旺座中心位于朝阳区关东店南街 2号，地处CBD中央商务区中心地带，东临东三环路，西侧为关东店南街，南靠嘉里中心。周边有国贸、京广、嘉里中心等众多顶级写字楼。 CARE 第一章 项目概况 （三）项目基础数据 项目占地面积 9951.2平米，总建筑面积 99590.29平米，另有人防 8104.10平米（位于地下四层），地上 31层，建筑总高度为 97.8米，各楼层数据如下： 项目基础数据简表 楼层 物业类型 建筑面积 （平米） 备注 F23-F31 公寓 17157.92 总共 414套 ,我方拥有 68套，实际接收33套。 F21-F22 商务会所 2527.84 F5-F20 公寓 43071.36 F4 设备转换层 2732.68 F-1-F3 商业 16201.89 地下一层包括部分设备电器机房 F-3-F-2 地下车库 16178.60 车库数 500余个 西北配楼 1720 小计 99590.29 公司 07年竞拍获得旺座 54990平方米资产： F22会所、 F-3-F4、地下车库以及 68套公寓（ 10930.1平米） F-4 6级人防 8104.10 CARE 第一章 项目概况 （四）公寓交接情况 公寓情况一览表（已收） 公寓情况一览表（未收） 楼层 房间号 原业主名称 房屋面积 楼层 房间号 原业主名称 房屋面积 F5 507515 赵松坡 天亚 369.8 F6 609-610 天亚 374.8 F6 617 天亚 256.4 F7 707 张聚永 254 F7 711716 天亚 442.1 F9 916 张淑平 256.4 F11 1107 天亚 254 F10 1007 天亚 254 F17 1715 天亚 115.8 F11 11101111 天亚 天亚 371.4 F18 180718081811 天亚 555.5 F12 1210 天亚 185.7 F22 2208 天亚 115.8 F15 1516 张元宾 256.4 F23 2308 天亚 231.6 F16 1607 天亚 254 F26 2615 三岛由季子 116.54 F19 1920 王殿权 157.73 F27 2708 天亚 JUAN ANTONIO SILVESTRE 231.6 F28 2805 贺海洋 117.38 F28 2808 天亚 115.8 F30 30013007 天亚 天亚 416.05 F29 2915 李瑞 JUAN ANTONIO SILVESTRE 226.7 F31 31153117 311831193121 天亚 （林光荣 /丁金美） 天亚 王琳琪 天亚 757.2 F30 30033005 30083015 30163021 天亚 朱雷 天亚 天亚 天亚 (丽池 )天亚 (丽池 ) 873.74 F32 32013202320332053207320832153218-3221 3201（贾宝来）、3207（宋珂）、其余都是天亚 1569.96 F31 31033108 天亚 226.7 F33 33033315 33163319 33203321 天亚 908 F33 33013302330533083318 全部为天亚 665 合计 33套房 5,040.08 合计 35套房 5890.02 CARE商业租赁情况（有租赁合同） 位臵 名称 建筑面积 使用面积 租期 月租金 单位租金 物业费 停车费 免租期 状态 保证金 付款方式 B2、 3-北半部 安吉利达 停车场 （含地上） 10年 100000 正常 年付 B1-南 英皇俱乐部 2589.11 1742.47 10年 454471 8.694 24.84 4个月 正常 1363413 B1-001 电话机房 10 10 10年 1500 5 现状不明 年付 B1-001 巴西烤肉 1221.27 818.25 10年 230354 9.384 含 4个月 空臵 691061 季度支付 F1-4 （ w） 谭府官家菜 2384.52 2384.52 15年 715356 10 20.7 662 6个月 正常 715356 季度支付 751124 10.5 20.7 662 786892 11 20.7 662 1F-1 工行 378.35 378.35 5年 172300 15.18 2个月 正常 516901.77 年付 1F-3 咖啡厅 224.33 151 5年 68765 15.18 24.84 2个月 现状不明 206296 季度支付 1F-东 机票 75.7 51 4年 38008 8.28 24.84 2个月 现状不明 38005 季度支付 1F-2、2F-7 德国牛排 809.24 545.26 5年 150000 9.17 24.84 3个月 空臵 300000 两次支付五年租金 2F-2 韩日料理 180.69 121.75 5年 38307 10.488 24.84 2个月 空臵 114922 季度支付 3F-2 美容美发 180.69 121.75 5年 33267 9.108 24.84 3个月 空臵 66534 两个月支付 合计 8054.9 6325.35 20,02,327 第一章 项目概况 （五）商业基本情况 注： 1、物业费按照 3美元 /2.5美元 *汇率 8.28所获得； 2、谭府官家菜每五年改变一次租金收取方式，所以有三种。 CARE 第一章 项目概况 （五）商业基本情况 商业租赁情况（无租赁合同） 序号 位臵 名称 经营状态 合同情况 备注 1 B1西北 万象泰 -泰国风味餐厅 正常 未见合同 2 B2西北 旺座小吃城 正常 未见合同 3 1F西南 丽池会所 正常 未见合同 1F东南 云竹时尚滇菜馆 正常 未见合同 2F西北 慕冰丝美容美发 正常 未见合同 同 3F-2 2F 长城国际游艇俱乐部 正常 未见合同 3F全部 福鹿明肴会 正常 未见合同 4F西南 丽池会所 正常 未见合同 4F西北 福记明肴会办公室 正常 未见合同 4F 网通机房及办公室 正常 未见合同 22层全部 丽池会所 正常 未见合同 B2北 丽池会所洗衣房 正常 未见合同 简易房 B2北 安吉利停车场办公室 正常 未见合同 简易房 B2北 宿舍 未见合同 简易房 B3东南 雅奥仓储服务有限公司 正常 未见合同 B3西南 仓储公司 正常 未见合同 B3北 宿舍 未见合同 B4全部 陆图斯物流有限责任公司 未见合同 分成隔断做库房使用 CARE第二章 商业市场分析 一、区域商业市场概况 二、个案分析 三、旺座中心商业产品定位 四、旺座中心商业定位方案分析 第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目 经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结 CARE一、区域商业市场概况 （一） CBD商业功能布局 CBD西北商业区： 万通、新城国际、尚都、 世贸天阶等 CBD商业带： 国贸、嘉里中心、京广及北京国际中心 CBD华贸商圈： 华贸、万达、金地及蓝堡 CBD商业核心带： 国贸、银泰、建外 SOHO及 LG大厦等 项目所在 CARE一、区域商业市场概况 CBD各商业区域特征简表 区域 代表项目 特征 消费群体构成 核心区 国贸、银泰 以国贸为核心，建立起的国际顶级高档次（兼顾中高档次）的商业 商品具有独特性，消费人群主要是 CBD内的商务人士、高级公寓居民、涉外人群、商务旅行人群等 商业带 嘉里中心、财富中心 CBD另一商业集中地，与地下公共空间融为一体，串联各个商业 “ 孤岛 “ 写字楼内的工作人员、公寓内的居民、酒店内的商务人群、乘坐地铁的购物观光者 华贸区 华贸、万达广场及蓝堡 CBD内大体量的商业开发项目集中地，庞大量体能够将辐射范围扩至最大 家庭形态消费为主，涵盖商务人士及周边普通居住人群。由于华贸为北京第一家主题购物中心、硬体现代化、概念新颖、可带给消费者新鲜感受。因此较易聚集人潮、商圈范围大 西北区 世贸天阶、都SOHO、万通、新城国际 为 CBD内复合用地区域，高档次公寓的开发占较大比重 综合性服务，满足商务人群和居住人群的双重需求 分析： 1.本项目属于 CBD商业带与西北商业区的交汇地段，具备商旅购物人群、高端公寓居民及其他居住人群的多重消费群体特征； 2.本项目周边商业区域可满足人群全方位的购物、休闲及娱乐需求，不存在明显的业态需求的空白点。因此，商业的定位须从消费群体的需求深度进行挖掘。 CARE3 5 6 8 11 2 1 13 15 17 18 4 10 16 尚都国际 SOHO尚都 世贸天阶 光华国际 嘉里中心 SOHO现代城 北京万达 金地中心 阳光 100 朝外 SOHO 万通中心 北京财富中心 世界城 7 光华路 SOHO 9 新城国际 12 世贸国际公寓 14 蓝堡公寓 东方梅地亚 （二）项目周边主要商业概况 一、区域商业市场概况 本项目属于公寓底商类商业物业。为此，从物业位臵和类型两方面出发，选取以上物业，对 其商业业态构成、租金等进行针对性研究，以期寻找项目的准确定位方向。 CARE一、区域商业市场概况 CBD主要商业项目情况简表 编号 物业名称 商业构成 租金水平（元 / /天） 楼层价差 交房标准 层高（米） 1 嘉里商场 超市 +餐饮 +美容美体 +专卖店 +专业店 1F： 10-16， B1:8-11 26%递减 毛坯 1F： 4；2F:3.5 2 财富中心底商 超市 +餐饮 +美容美体 +专卖店 +专业店 1F： 14-16， 2F:10-13 23%递减 毛坯 1F： 5； 2F:3 3 尚都国际中心 餐饮、专卖店 1F： 7-11， 2F： 3.5-4.5， 3-5F： 3-3.5 40%递减 公共部分石材、精装 2F-4F： 3.6，5F： 5 4 soho尚都 休闲、餐饮、娱乐为一体 B1:4.5(不具备餐饮条件 ),1F:8-12，2F： 4.5-5.5， 3、 4F： 4-5 36%递减 毛坯 4.2 5 世界城 休闲、餐饮、娱乐为一体 B1:8,1F:12-15， 2F： 6-8 41%递减 毛坯 5.6 6 世贸天阶 休闲、餐饮、娱乐为一体 1F:33,2F:26 21%递减 毛坯 首层 6 7 光华路soho 餐饮、休闲娱乐 B1:6,1F:8-15,2F:7,3F:5,4F:4 36%递减 毛坯 4.8 8 远洋光华国际 以餐饮、零售、展厅、体验、服务、休闲娱乐类为意向商户，目前完成近 50%的招租 B1:10-14,1F:25-30， 1托 2： 15-20（使用面积） 28%递减 毛坯 B1:6.5,1F:6，2F： 5 9 新城国际 专卖店、咖啡、 SPA 1F：均价 12(不分业态 )亚历山大会所1100 1托 2可做餐饮商铺 9元；底商销售均价 40000元 / 无 毛坯 CARE一、区域商业市场概况 CBD主要商业项目情况简表（续） 编号 物业名称 商业构成 租金水平（元 / /天） 楼层价差 交房标准 层高（米） 10 朝外 SOHO 休闲娱乐 +餐饮 B1:6-6.5,1F:8-15,2F:6-8, 3F:5-6,5F:4,6F:3,7FLOFT:5-8 31%递减 毛坯 首层 4.8， 2-6层 4.2， 7层 6 11 万通大厦 餐饮、专卖店 B1:8-9,1F:10-11,2F： 10（含物业费） 23%递减 毛坯 5.6 13 阳光 100 超市 +配套商业 B1:4.6；1F:9-13 72%递减 毛坯 B1： 3.8；1F；4.8 14 蓝堡公寓 配套商业 1F： 12-15； 2F： 5.5-11 24%递减 毛坯 1F:5；2F:3.8 15 金地公寓 休闲娱乐 +餐饮 11-13 无 毛坯 4.8 16 东方梅地亚 配套商业 1F： 10-12； 2F： 6-8 22%递减 毛坯 1F： 5； 2F：3.5 17 万达广场 底商 +配套 8.8-15 无 毛坯 4.2 18 SOHO现代城 底商 +配套 10-14 20%递减 毛坯 4.2 13 阳光 100 超市 +配套商业 B1:4.6；1F:9-13 72%递减 毛坯 B1： 3.8；1F；4.8 CARE一、区域商业市场概况 （三） CBD区域商业特点 分析： 业态构成： 现有商业以零售类商业及商务配套为主；未来商业将更多体现出商品零售和餐饮、休闲、娱乐类商业并存的综合性商业业态特性。 商业档次： 商业物业供给档次以中档偏高以上为主。 商业走势： 随着大量商业物业的落成，区域的商业氛围将获得明显的整合、提升，区域的竞争优势和吸引力明显增强 。 区域现有商业51%40%9%百货商场/购物中心 写字楼商业 住宅商业配套商业业态比例60%10%30%餐饮 娱乐 配套服务CARE一、区域商业市场概况 （四）小结 1.区域位臵：本项目非 CBD传统商业区域，项目整体档次较国贸、华贸等一线品牌聚集地较低，区域商业主要是配套型商业，档次以中高端为主。 2.经营业态： CBD区域整体业态业种的复合程度较高，没有明显的商业业态的市场空白。 因此，细分业态介入将是项目的出路所在。 例如：嘉里商场提供的订制服务很好的契合了这种市场需求，最国际化的高级订制店 DAVES Custom Tailoring/Dave trailer洋服。 3.商业群体：区域囊括了写字楼、酒店及高级公寓、商旅等各类业态，区别于国贸区域的写字楼酒店为主、华茂的家庭消费型为主的人群特征，为商业从业态方面进行细分，提供纵深的商业服务提供了良好的条件。 4.区域目前已经形成一定的时尚消费的氛围，但区别于世贸天阶、尚都等传统高档消费。 CARE第二章 区域商业市场分析 一、区域商业市场概况 二、个案分析 三、旺座中心商业产品定位 四、旺座中心商业定位方案分析 第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目 经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结 CARE二、个案分析 万达广场 1 2 财富中心 3 世贸天阶 4 嘉里商场 CARECARE个案分析比较 项目 万达广场 嘉里商场 财富中心 世贸天阶 项目简介 聚集涉外连锁商业中心、国际精品商城、五星级酒店、顶级写字楼、特色商业街区于一身，共组 CBD核心区商务聚合体。 地处 CBD核心位臵，南临国贸中心；商场将北京嘉里中心的办公楼、公寓、饭店及俱乐部连为一体。 CBD规划的核心区域。商业设施与写字楼、公寓及酒店等的结合。目前部分商业开始经营，其余的正在招商中。 紧邻国贸、嘉里中心等众多顶级写字楼及世贸国际公寓、新城国际等名品公寓。由两栋 100米高的写字楼与八万余平方米的购物商场组成。 地理位臵 国贸桥往东 300米路北 朝阳区光华路 1号 朝阳区东三环北路 23号 朝阳区东大桥路 物业状况 建筑面积： 18万平米； 建筑形式：公寓底商 建筑面积： 17460平米； 建筑形式：写字楼、公寓底商 建筑面积： 4万 平米； 建筑形式：写字楼、公寓底商 总建筑面积 :21万余平米（包括：写字楼 70000平方米；商业 84700平米；其他 65800平方米） 经营定位 经营模式：只租不售； 档次定位：中档 目标可群：本区域办公人群 经营模式：只租不售； 档次定位：中高档 目标可群：嘉里中心及周边居住办公人群 经营模式：只租不售； 档次定位：中档 目标可群：财富中心及周边居住办公人群 经营模式： 北区为高端国际品牌商业； 南区为时尚消费区 档次定位：中高端 目标人群：目标人群 ：（北区） CBD商务人群、涉外人群；（南区） CBD普通白领、本地居民 主力商户 沃尔玛、时代华纳、雅高国际 花旗银行、北京维士达诊所、华润超市、棒！约翰比萨 中信银行、东一时区、迪默珠宝、金龙港时尚超市 经营状况 经营状况：良； 空臵率： 8% 经营状况：良； 空臵率： 5% 经营状况：一般； 空臵率： 30% 租金水平 1F： 8.8-15元 / /天； 2F： 6-8元 / /天 1F： 10-16元 / /天； 2F： 8-11元 / /天 1F： 14-16元 / /天； 2F： 10-13元 / /天 1F:30-36元 / /天 , 2F:26-32元 / /天 3F:18-24元 / /天 CARE二、个案分析 个案比较分析（续） 万达广场 嘉里商场 财富中心 世茂天街 项目定位 1.定位为中高档配套商业、写字楼等。主要租户为沃尔玛超市、新世纪百货店、美食广场； 2.顾客定位于万达广场及其周边居住和办公的中高端人群。 1.作为嘉里中心的商业配套设施，定位为中高档配套商场。 2.顾客定位于嘉里中心及其周边区域居住和办公的中高等消费人群。 1.选择合理的入市时间，是项目商业成败的关键点； 2.位于 CBD商务区的核心位臵，交通便捷，地理位臵上占据了一定的优势， 以零售、餐饮类为主，娱乐休闲类为辅。 1.北区：高端国际品牌商业（零售、餐饮） 2.南区：时尚消费区（异域特色餐厅、 SPA、家居生活、美食广场、时尚品牌旗舰） 业态组合 零售、美容美发、超市、餐饮、银行等，业态组合丰富齐全。 1.零售、超市、餐饮、银行等，其产品多数为国际知名品牌。 2.项目及项目周边缺少成规模的休闲娱乐场所，这是此区域内的一大消费空缺。 1.主要有银行，零售，餐饮，服务、中介等，其中银行、服务、零售占很大比例； 2.缺少休闲类产品 零售业态占 60%； 餐饮占 24%； 娱乐休闲类占 5%； 其它占 11%。 项目参考点 1.针对客群明确，主要为本区域居住和商务办公人群； 2.商业为配套型商业，定位准确； 1.针对客群明确，主要为嘉里中心居住和工作人群； 2.业态多元化，满足区域内消费人群的需求； 3.档次定位准确，对项目的收益起到了一定的作用。 1.针对消费客群明确，主要是财富中心及周边区域居住、工作人群，具有一定的消费能力，为本项目带来了一定的消费基础； 2.动线设计不够明确，过道较窄，给人一种压抑的感觉； CARE二、个案分析 小结 1.地段：时尚类购物和配套性商业功能的交汇地段，受到 CBD整体商业功能的影响； 2.消费人群：主要是写字楼和高端公寓的人群进行的区域消费，同时兼顾其它； 3.项目物业形态：大都是大型综合性购物的复合型物业形态； 4.周边物业定位：主要以商务和生活配套服务行业态为主，其次为商业街类和综合购物； 对本项目的启示： 项目不具备做综合零售商业市场的物业条件，须细分业态，以配套性和专业类商业为主，这是项目定位的出路所在； CARE第二章 区域商业市场分析 一、区域商业市场概况 二、个案分析 三、旺座中心商业产品定位 四、旺座中心商业定位方案分析 第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目 经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结 CARE三、旺座中心商业产品定位 旺座中心商业情况简表 评价指标 本项目现状 影响 应对措施 规模 非 CBD传统商业区域，但随着区域发展，商业物业的规模进一步扩大 逐渐成为 CBD中端潮流消费的相对聚集区域 定位差异化，不做零售主打型商业，避免与其他商业项目正面竞争 交通 地面及地铁交通均十分便利 区域人群消费外流严重；可留滞客户的物业尚未形成气候 未来商业重点针对区域周边消费人群；避免做需要大量人流的普通零售业态 建筑形态 公寓底商类及商业街类物业为主 以底商类和商业街类物业为主，形成一定的配套商业氛围 难以形成大规模零售的商业经营；以专业性商业为突破口 人群特点 办公、商旅及高档公寓人群为主 项目配套和区域配套，商业吸引力不够强 不具备高端零售商业的人流条件；产品档次定位在中高端。 （一）旺座中心商业情况介绍 CARE三、旺座中心商业产品定位 配套类商业： 休闲、餐饮、娱乐是区域消费永恒的主题，可借助区域已经初步形成的规模效应； 细分业种的专属性商业： （ 1）餐饮娱乐类：商务商业人群需求强烈，但周边缺乏成体系的餐饮娱乐场所； （ 2）文化体育类：区域尚无以文化体育为主题的商业物业，而区域消费群体高素质对其有相当的需求； （ 3）生活零售类：区域生活零售物业为主打的物业集中在国贸和华茂的中高端物业； （ 4）家具家私类：周边高端公寓对时尚家居有现实的需求，而区域内尚无此类商业的综合性功能； （ 5）广告、商务及文仪礼品类：区域大量写字楼聚集的企业对广告、商务礼品、文仪办公等需求强大。 在结合分析区域内商业个案和本项目商业的实际情况之后，初步确定如下的商业定位思路： CARE第二章 区域商业市场分析 一、区域商业市场概况 二、个案分析 三、旺座中心商业产品定位 四、旺座中心商业定位方案分析 第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目 经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结 CARE四、旺座中心商业定位方案分析 方案一 方案二 方案三 方案四 方案五 楼层 面积 餐饮休闲娱乐方向 文化体育方向 生活零售方向 家具家私方向 广告 &商务 &办公用品方向 B1 3332 量贩式 KTV 天上人间 钱柜 体育 户外 迪卡侬 三夫户外 超市 华普 高端家具品牌 达芬奇 阿玛尼 美克 美家 办公 家具家私 F1 1454 咖啡 酒吧 上岛咖啡 夜色酒吧 引导区 生活配套 屈臣氏 思妍丽 高档办公 用品 &礼品 连锁快餐 必胜客 真功夫 F2 2644 中档 餐饮 郭林 家常菜 图书 音像 新华书店 纸老虎 精品百货KTV 晨曦百货钱柜 办公用品、礼品、 3C F3 2732 足浴 按摩 良子健身 家居 饰品 伊力诺 依 广告类用品、包 装、礼品 合计 10162 假设：首层大堂与商业面积均分，即大堂 1454平米，商业 1454平米 物业需改造 CARE四、旺座中心商业定位方案分析 本项目现状 方案分析 租金 风险评估 比较案例 餐饮休闲娱乐方向 1.项目周边高端消费场所扎堆，但相对较分散； 2.缺少成体系，能够提供一条龙服务的中高端消费的休闲娱乐场所。 1、需有完整的商业功能衔接 2、周边商务人群个人及商务的需求强烈； 3、餐饮娱乐前 5年的租金收益过低； 4、招商客户较充足。 1、此类商户承租能力较低； 2、一旦形成氛围，租金将有相当的提升空间 1、区域商业以高端商业为主，竞争激烈；建议本案更多考虑一般白领的消费习惯，以中档的消费业态为主，形成错位经营 2、本案目前物业条件并不清晰，后期内部改造费用无法估算； 3、对比类似案例分析，此种方案的存活能力较强，长期运营会比较稳定。 朝阳门区域商业 隆博广场 生活零售方向 项目周边办公人群庞大，工作节奏紧张，他们更希望能够在办公区域附近利用午休下班时间直接就近购买日常消费产品；而目前本区域并没有能够就近满足他们生活消费的场所。 1、受众人群集中，有较高的生活消费能力； 2、周边缺乏成规模的日常生活消费区； 3、超市的聚客效应会降低项目的运营风险； 4、项目地段具有一定的优势，停车位充裕。 1、此类商户承租能力较低； 2、租金增长空间有限； 1、超市及百货的租金承受能力低，投资回报期长 2、零售型商业培育期长 3、此类业态的引入会降低旺座中心的整体档次，人流疏散引导难以协调。 4、百货的品质决定无法做低端定位，而定位高端将与区域内其他组团形成正面竞争； 5、本案建筑非围合式，商业业态与物业现状的对接会存在大量的深度改造，如：增加滚梯，拆墙通路等；需进一步进行评估； 6、零售为日间消费，无法满足 CBD夜间消费需求。 文化体育方向 1、消费群体最为显著的特征就是高学历人群集中，素质高，需要不断的进行学习 2、另外，更加注重自身身体健康，尤其是白领女性，更为注重体形体态的维护，从而形成了广泛的商业空间。 1、项目停车位数量可满足经营所需； 2、物业对接需一定改造，如：滚梯、承重 3、文化体育方向的定位具有一定的外向辐射能力；但公共交通体系欠缺，制约辐射发展； 5、对应客户资源有限，加大了招商难度。 1、此类商户承租能力较高； 2、租金增长空间较大。 1、体育户外的品牌选择局限性很大；为了尽量避免风险，建议引入以自主产品营销的迪卡侬运动用品超市，来抗击风险； 2、新华书店的合作方式可以采取联营的方式进行，由于对方是国企，同时具有行业内的绝对垄断能力，因此抗风险能力很强； 3、商业业态与物业现状的对接会存在大量的深度改造。 法国迪卡侬 新华书店 纸老虎 CARE四、旺座中心商业定位方案分析 本项目现状 方案分析 租金 风险评估及对策 比较案例 家具家私方向 1、项目周边汇聚着众多顶级消费，众多世界名品、奢侈品专卖专营店环绕于整个区域； 2、本案商业部分最大的优势，就是其地段的核心性优势，东临三环中央电视台，西临汉威大厦，北临财务中心，南临嘉里中心以及国贸三期，可谓核心中的核心。 3、充分利用其地段的展示性，核心性优势，与现有的高端百货零售型商业差异经营，以高端家具家私品牌为切入点，共享 CBD顶级消费人群的奢侈消费。 1、项目停车位数量可满足经营所需； 2、物业对接需一定的改造，如：滚梯、承重等； 3、相对于中粮广场，本案据有更为便捷的地段优势；相对于克拉斯，本案据有更大的规模优势；相对于三里屯 sohu，本案据有先入为主的时间优势。 4、客户资源比较丰富，但后期运营难度较大。 1、此类商户承租能力较高； 2、租金增长空间较大。 1、高端家具家私定位的受众人群有限，因此对于品牌的导入、卖场环境服务、后期的管理要求非常高，操作难度很大，但高风险下的收益回报会比较高。 2、商业业态与物业现状的对接会存在大量的深度改造，需进一步进行评估。 3、与克拉斯和中粮广场的商业定位雷同，招商期间会受到压制； 4、建议采取主力店（如：美克美家） +品牌旗舰店（如：达芬奇）相结合的方式来有效的控制后期运营风险。 克拉斯 中粮广场 广告&商务&办公用品方向 1、 CBD的入住企业多是以经济贸易型公司为主；同时随着中央电视台的启用，将势必会引入众多的广告及相关服务机构入驻。 2、多年的规划发展， CBD已经逐步趋向成熟，写字楼的入住率很高。由此将会产生对于办公用品、礼品、印刷品、广告用品等方面的旺盛需求。 1、办公、广告耗材的集中性商业设施目前在北京尚未有可借鉴的案例，虽然市场需求很大，但对应的市场营销渠道缺乏； 2、物业对接需一定的改造； 3、前期招商范畴及客户面比较广泛，同时后期对于整体的运营能力要求很高。 1、此类商户承租能力较高； 2、租金增长空间很大。 1、市场未有同类型的商业案例可供借鉴，会在项目定位推广时遇到市场的认知阻力； 2、对应客户需求面积预计都是以中小铺位（ 2060）为主，结合本案规模，需大量商户的租赁导入工作。 3、运营推广的费用会比较高，需专业的人员进行操作。 北京市办公用品批发市场统计 CARE定位方向 操作建议 餐饮休闲娱乐 KTV必须导入，并以此为卖点进行其他区域招商 生活零售 超市必须导入，并以此为卖点进行其他区域广泛招商；可考虑结合超市人气，其他区域进行相关品类小铺位划分操作。 文化运动 运动匹配：迪卡侬或是户外品牌专营店； 文化匹配：大型书店； 因对应客户有限，可先期洽谈，如客户意向不足，放弃该方案。 家居家私 客户范围锁定为：美克美家、曲美等知名家居运营商，同时包括中粮广场、居然之家内的高端品牌商户； 因对应客户有限，可先期洽谈，如客户意向不足，放弃该方案。 广告 &商务 &办公用品 按照专业市场的常规操作方式，至少确保 40%以上的客户意向方可执行。 建议： 1、为尽快完成招商，建议从定位的 5个方向同期着手进入，避免招商期拖得过长影响收益； 2、因旺座中心商业部分物业条件较差，缺乏必须的基础设施设备，垂直交通体系连通性有限，建议先期用 3 4个月左右的时间来深化各个定位方向，尤其是在客户需求方面。在明确客户意向后再具体确定物业 整改方案。 四、旺座中心商业定位方案分析 （二）定位建议 CARE第三章 项目商业租金定位 一、商业供应量分析 二、北京市商业租金概况 三、 CBD区域商业租金分析 四、本项目商业租金定位 第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目 经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结 CARE一、商业供应量分析 （一）北京市整体商业供给分析 分析： 1、未来将有约 160万商业面积进入市场。其中，约有 28%的面积位于 CBD（约 45万平米）（见上图）。截止到 2008年第三季度末，此区域的商业存量约为 100万平方米。大量新增供给量使得部分商业的开业时间被推迟。 2、在 09年仍会有约 45万平米的商业进入市场。在经济增速放缓的背景下，大量的供给量将进一步加剧开发商之间的竞争，在中短期内对租金产生压力。 注：以 2008年 8月起计算 CARE一、商业供应量分析 CBD商业功能布局 CBD西北商业区： 万通、新城国际、尚都、 世贸天阶等 CBD商业带： 国贸、嘉里中心、京广及北京国际中心 CBD华贸商圈： 华贸、万达、金地及蓝堡 CBD商业核心带： 国贸、银泰、建外 SOHO及 LG大厦等 项目所在 CARE名称 商业体量（ m2） 交通条件 建筑形态 商业定位 华贸区域 40万 具备地铁 公共交通系统； 规划 地下连通 ，具备地下通车、停泊及人行功能； 大型综合购物中心为主 中高端综合商业，以 零售为主 国贸区域 36万 高端综合商业，城市 购物中心 项目及西北区域 24万 地铁十号线开通； 以室内、外商业街及配套类底商为主 尚无明显的定位方向，各项目独自为战，但实际上形成世贸天阶时尚性较强的商业形态 包含项目 商业面积 商业形态 商业定位 入市时间 世贸天阶 8.47万 商业街 +地下广场 观光主题商业 2006 世界城 3.1万 商业街 +地下广场 2008 SOHO尚都 3.7万 内廊式商业街 时尚休闲、餐饮、零售 2006-2007 朝外 SOHO 6.4万 街区型商业 庭院内街式商业 2008 新城国际 0.4万 公寓商业配套 商业配套 2008 光华国际 2.15万 写字楼底商裙楼 配套及文化主题商业 2008 总结 24.22万 以商业街及配套商业形态为主 基本成型 一、商业供应量分析 （二） CBD区域商业供给分析 分析：本项目周围已形成约 24万平米的现有商业面积。 CARE分析： 1、从左图可知：租金较高的购物中心类商业物业空臵率最低，而综合市场类物业空臵率最高； 2、从右图可知：租金（物业档次）与空臵率存在着一定的负相关关系，再一次印证了本区域消费需求的中高端性。 为截至 2008年 8月数据 一、商业供应量分析 （三） CBD商业空臵率分析（上） CARE一、商业供应量分析 （三） CBD商业空臵率分析（下） 分析： 1、从空臵率看，项目所属的西北区域空臵项目最多，面积最大。一方面是因为区域商业放量供应，另一方面则说明项目商业定位方向和区域商业需求存在不相符的地方，需要不断地调整。 2、从空臵项目对整体影响来看，未来商业项目销售和租金的价位水平可能处于一个调整时期，短期内难以得到大幅度的提升。 为截至 2008年 8月数据 CARE第三章 项目商业租金定位 一、未来商业供应量分析 二、北京市商业租金概况 三、 CBD区域商业租金分析 四、本项目商业租金定位 第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目 经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结 CARE二、北京市商业租金概况 分析： 1、以购物中心首层租金为代表的商业物业租金水平，同社会消费品零售总额基本呈正相关的态势；2005年之后，随着商业零售物业的发展，租金水平平稳上涨； 2、 CBD区域的平均租金在北京市处于中等水平。 CARE第三章 项目商业租金定位 一、未来商业供应量分析 二、北京市商业租金概况 三、 CBD区域商业租金分析 四、本项目商业租金定位 第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目 经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结 CARE3 5 6 8 11 2 1 13 15 17 18 4 10 16 尚都国际 SOHO尚都 世贸天阶 光华国际 嘉里中心 SOHO现代城 北京万达 金地中心 阳光 100 朝外 SOHO 万通中心 北京财富中心 世界城 7 光华路 SOHO 9 新城国际 12 世贸国际公寓 14 蓝堡公寓 东方梅地亚 （一）项目周边主要商业分布 三、 CBD区域商业租金分析 CARE供应时间 2001年 2005年 2006年 2007年 2008年 售价 22000 30000 32000 23000 40000 30000 50000 项目名称 SOHO现代城 建外 SOHO 万达广场 万通中心 光华路 SOHO 朝外 SOHU 新城国际 备注 1-2层均价 均价 均价 均价 均价 首层街铺 分析： 1、作为 CBD区域最早销售项目 SOHO现代城，在 2001年销售的时候， 1-2层均价为 22000元 / ；时隔 3年， 2005年建外 SOHO销售均价达到 30000元 / 左右。 2、目前 CBD区域销售价格最高达到 60000元 / ，项目周边底商类物业的销售价格也达到 50000元 /平方米。一般的公寓底商和高楼层商铺销售价格即使便宜的也在 25000元 / 左右，整体的销售均价达到30000元 / 以上。 （二）项目周边主要商业售价 三、 CBD区域商业租金分析 CARE1 嘉里商场 超市 +餐饮 +美容美体 +专卖店 +专业店 1F： 10-16， B1:8-11 2 财富中心底商 超市 +餐饮 +美容美体 +专卖店 +专业店 1F： 14-16， 2F:10-13 3 尚都国际中心 餐饮、专卖店 1F： 7-11， 2F： 3.5-4.5， 3-5F： 3-3.5 4 soho尚都 休闲、餐饮、娱乐为一体 B1:4.5(不具备餐饮条件 ),1F:8-12， 2F： 4.5-5.5， 3、 4F： 4-5 5 世界城 休闲、餐饮、娱乐为一体 B1:8,1F:12-15， 2F： 6-8 6 世贸天阶 休闲、餐饮、娱乐为一体 1F:33,2F:26 7 光华路 soho 餐饮、休闲娱乐 B1:6,1F:8-15,2F:7,3F:5,4F:4 8 远洋光华国际 以餐饮、零售、展厅、体验、服务、休闲娱乐类为意向商户，目前完成近 50%的招租 B1:10-14,1F:25-30， 1托 2： 15-20（使用面积） 9 新城国际 专卖店、咖啡、 SPA 1F：均价 12(不分业态 )亚历山大会所 1100 1托 2可做餐饮商铺 9元；底商销售均价 40000元 / 10 朝外 SOHO 休闲娱乐 +餐饮 B1:6-6.5,1F:8-15,2F:6-8, 3F:5-6,5F:4,6F:3,7FLOFT:5-8 （三）项目区域租金构成 此色块物业为持有性物业 三、 CBD区域商业租金分析 CARE三、 CBD区域商业租金分析 （四）具体业态的租金分析 餐饮类 名称 菜系 人均消费 经营情况 受众人群 承租面积 租金 旺座 麻辣香锅 1F 川菜 40元 /人 一般 旺座办公人群 200平米 8元 / /天 旺座 谭氏官府菜 F1-F3 谭家菜 300元 /人 一般 商务宴请 3000平米 7元 / /天 财富中心 赛百味 F1 快餐 30元 /人 一般 财富中心上班人群 150平米 12元 / /天 财富中心 金彩云茶餐厅 F2 粤系 50元 /人 一般 财富中心上班人群 340平米 10元 / /天 数码 01大厦 北京古今港式茶餐厅 F2 粤系 40元 /人 一般 数码 01大厦上班人群 350平米 8元 / /天 万达广场 真功夫 F1 快餐 30元 /人 一般 万达广场办公人群 315平米 9元 / /天 万达广场 熙野拉面 F1 快餐 20元 /人 一般 万达广场办公人群 170平米 8.8元 / /天 SOHO现代城 品奇匹萨 F1-F2 快餐 50元 /人 一般 SOHO办公居住人群 390平米 12.8元 / /天 SOHO现代城 木桶三国 F1-F2 快餐 25元 /人 好 SOHO办公居住人群 480平米 12元 / /天 餐饮类租金情况 配套服务类 名称 租赁面积 租金 服务类别 受众人群 数码 01大厦 上岛咖啡 2F 180平米 8元 / /天 餐饮 数码 01大厦办公人群 万达广场 魅丽服装 F1 110平米 13元 / /天 服装 万达广场办公人群 SOHO现代城 千绘百媚 F1+F2 270平米 10.8元 / /天 服装 SOHO办公居住人群 SOHO现代城 亿帮达房产 F1+F2 290平米 10元 / /天 中介 SOHO办公居住人群 配套类租金情况 CARE三、 CBD区域商业租金分析 （五）商业租金小结 1、 2009年， CBD商业物业供应依然充分，而投资市场相对疲软，未来商业的租金水平应将保持相对的稳定，物业的售价和租金难以有较大幅度的提升； 2、商业物业售价基本在 3 5万元之间，购物中心租金约 25 30元 /天 /平方米；底商及商业街租金约 8 15元 /天 /平方米。 CARE第三章 项目商业租金定位 一、未来商业供应量分析 二、北京市商业租金概况 三、 CBD区域商业租金分析 四、本项目商业租金定位 第一章 项目概况 第二章 商业市场分析 第三章 项目商业租金定位 第四章 公寓市场分析及定位 第五章 项目 经营模式 第六章 财务分析 第七章 总结 CARE1、周边竞争项目 周边现有商业（如嘉里中心商场等）均是运营多年的成熟物业，商业竞争激烈，业态选择余地小； 周边现有招商商业（原嘉都秀场 3万平米待招商、世纪财富中心、国贸三期 8万平米等）较多，招商存在竞争压力； 2、项目自身物业现状 （ 1）地段： 项目所处位臵不临主干道，出入交通不太流畅； 没有公共交通体系支持； 楼体的占个展示性被嘉里中心和富尔大厦所遮挡，展示性不足。 （ 2）项目自身情况： 其临街面短，缺乏足够吸引力；地上停车位不足； 与公寓共用大堂，影响双方形象； 物业自身（层高过矮，缺乏垂直交通体系）； 楼梯内部结构布局不合理，基础物业设备不足（烟、水、电、承重）； 立面缺乏足够的广告支撑，商业氛围不够浓厚； （ 3）历史遗留问题： 产权不明确；口碑较差；现有租户遗留问题。 四、本项目商业租金定位 （一）项目租金定位的制约因素 CARE四、本项目商业租金定位 （二）项目租金定位参照 楼层 业态 商家情况 楼层租金报价 （美金 /月 /建筑平米） 楼层租金报价 （ RMB/天 /建筑平米） B1 快餐 +咖啡 肯德基、麦当劳、吉野家、 SPR咖啡、星巴克咖啡等 25 6.6 1F 服装零售 BCBG代理、明星会代理 (化妆品 )、屈臣士等 45-50 11.8 2F 女装 +鞋帽 25 6.6 3F 男装 美特斯邦威、班尼路等 20 5.3 4F 运动 +家居家装 18-20 4.7 5F 西餐厅 德国餐吧 (含演艺酒吧 ) 18 4.7 注： 以上租金包括商业物业管理费但不包括空调加时费； 免租期：开业后至少 3个月时间； SOHO尚都西塔商业 CARE四、本项目商业租金定位 （三）项目商业租金估计 B1 F1 F2 F3 餐饮 休闲 娱乐 面积 租金 面积 租金 面积 租金 面积 租金 商业规划 3332 4 5 1454 10 12 2644 5 6 2732 3-3.5 量贩式 KTV 咖啡酒吧 中档餐饮 足浴按摩 租赁方式 整租 分租 整租 整租 文化体育 商业规划 体育户外 4-5 引导区 8-10 图书音像 4.5-5 图书音像 3.5-4 租赁方式 整租 整租 整租 整租 生活零售 商业规划 超市 2.5-3 生活配套 连锁快餐 10-15 精品百货 /KTV 5-6 精品百货 /KTV 4-5 租赁方式 整租 分租 整租 整租 家具家私 商业规划 高端 家具品牌 4-5/ 6 8 高端 家具品牌 7-8/ 10 12 高端 家具品牌 5-6 /8-10 家居饰品 3-4/ 6-7 租赁方式 整租 /分租 整租 /分租 整租 /分租 整租 /分租 广告 商务 办公用品 商业规划 办公 家具家私 6 8 办公用品 &礼品 10 12 办公用品、 礼品、 3C 7 9 广告类用品、 包装、礼品 6 8 租赁方式 分租 分租 分租 分租 注：整租按建筑面积测算