思源地产 天津武清保利房地产项目营销定位报告.ppt

保利武清项目定位思路报告 2008年1月 2008年1月 项目定位思考前提 保利进入天津的第一步 项目位于京津走廊 项目近百万平米的大盘 我司认为 在进行项目定位思考前 我们首先要明确项目对于各环节的真正意义 契合保利进入天津首个项目的战略目标 契合京津一体化发展的整体态势 契合项目连续的开发步调 实现价值最大化 项目 2008年1月 项目定位思考思路 项目本体研究 项目定位分析 市场机会与初步定位方向 优化限制条件纬度的分析 价值最大化纬度的分析 提升竞争力纬度的分析 开发环境研究 项目定位结论 宏观环境 市场环境 区域环境 项目区位交通研究 客群定位 整体定位 产品定位 形象定位 项目本体属性 项目理解 跳出 借势 超越 2008年1月 项目本体分析 项目理解分析 2008年1月 我司认为 本案的成功与否 在于如何借势发展 如何跳出限制 如何超越自我 项目理解分析 2008年1月 借势 最大的利用资源 借势武清区域未来发展趋势 关键词 借助目标性规划 提升发展潜力 十一五 后 武清区位于天津重点规划轴线端头之一 本案借助区域优势 将会进一步聚集相关客户群体的关注 借势武清产业链不断完善的趋势 关键词 新移民不断介入 城市生活水平不断增加 武清产业的发展 必然带来大量的产业人群 其不同的人群也必然今后区域内的需求结构的变化 我们如何把握其日益增长的未被满足的需求 形成差异化竞争 将是项目生存的根本 借势武清房地产市场发展形式 关键词 把握区域价值借助后期房地产尤其是土地市场价格的快速上涨 利用市场价格的整体支撑 在区域内突围 打造自身的竞争力和价值点 实现价格的再提升 创造地块的最大价值 借势天津北方经济中心定位 关键词 最大限度利用外来企业 外来产业人口京津冀一体化不断加强带来产业进入和交流加强 使我们的客群定位可以不再局限于天津可以更加关注产业人群日益增长的需求 2008年1月 跳出 在更加广阔的范围看待本案 跳出项目看项目 关键词 项目在武清的发展潜力本案区位优势明显 其可以承载更多的城市功能 我们不应局限于项目本身 要将其打造成区域整体价值提升及延续的放大器 跳出区域看项目 关键词 交通改善 产业调整带来的客户变化跳出小区域 基于武清城区的规划以及发展现况 本案必将承担更大的区域职能跳出天津市 随着整体区域的发展 本案作为京津走廊的重要节点作用将越发明显 交通的沟通顺畅将进一步吸引区外客户的关注 跳出当前看未来 关键词 项目未来整体的升值前景本案入市时间预计在2009 2010年 我们应重点关注未来的发展趋势带来的客群需求 正在完善的产业链带来的产业人群 正在建设的交通枢纽带来的区域外人群应是我们关的重点 并且随着市中心土地的稀缺 本案应当跳出当前看未来 掘土地最大的价值 2008年1月 超越 全面提升项目价值 超越传统产品功能 关键词 多功能组合引领区域市场的发展 打造创新型产品 使项目入市时在与区域内已成形的项目竞争中体现自身优势和价值 完善区域功能 超越传统开发理念 关键词 城市运营 打造多种类 多元化产品以城市的角度看待项目 承担更多的城市功能 把握住目标客群需求特征 营造全新的理念 多种类 多元化的集合式产品 提升项目产业功能价值 超越同期同区域竞争项目 关键词 稀缺通过创新产品和创新产业理念 稀缺的产品形式 完善的配套设施 超越同期同区域上市项目 增加客户的价值认同 并借助推售时机 形成时间上的垄断 2008年1月 报告目录 地块优劣势分析 规划方案优劣分析 宏观环境 区域环境分析 运用三个纬度分析方法 客户 功能 产品 价格 项目本体分析 项目开发环境分析 商品住宅市场分析 项目定位分析 项目定位结论 天津商品住宅市场 武清商品住宅市场 通过客户访谈判断目标客户群 目标客户判断 2008年1月 项目本体分析 项目本体分析 2008年1月 地块现况条件分析 前期规划方案分析 项目本体分析小结 2008年1月 我们在那里 项目区位 项目位于武清新城区 紧靠武清开发区 紧邻武清城区主要3条道路 包括行政单位集中的雍阳西道 以商业为主的振华道 以及居住区集中的强国道 项目四至 项目位于武清城区 北至雍阳西道 横跨振华东路 南至强国道 西至泉达路 东至泉发路 l房地产E网房地产E网 倾力打造房地产物业管理资料库 汇聚海量的免费管理资料 房地产E网 倾力打造房地产物业管理资料库 汇聚海量的免费管理资料 2008年1月 房地产E网 倾力打造房地产物业管理资料库 汇聚海量的免费管理资料 倍讯易 2008年1月 目前地块已开始平整 但地块内障碍物尚未正式清除 例如地块内电网仍然存在 地块仍有积水 变电站等 地块内部现况 2008年1月 东部 东北部紧邻武清多家行政单位 包括武清规划局 土地局 交管局 广播中心等 东南部泉发路西侧紧邻颐安小区 松鹤园 包括2栋高层建筑 地块外部现况 西部 亨通还迁房 再建泉达路 尚未开通 南部 城市艺墅 翠亨小区 杨村八小 北部 英华中学 饭店 武清区政府 北 西 东 南 2008年1月 距项目最近的公共汽车站为561 562 563总站 位于光明道和泉旺路交口的 三条线路共配车36部 覆盖了武清新区内33处小区 19所学校 6座医院 8处商场 邮局 并途经武清主要街道 商业和学校网点 京津城际铁路正在修建中 设北京南站 亦庄 永乐 杨村 天津站共5站 开通后天津至北京的距离将缩短为30分钟 而北京至杨村的距离为20分钟 将极大的方便京津之间的交流 目前城际铁路全程票价定为58元 杨村至北京票价为40元 泉旺路 光明道 本案 武清客运站 地块交通 项目周边的公共交通不发达 近日刚刚开通第一批公交线路 公众的交通工具普遍为自行车 电动车和农用三轮车 611覆盖了武清新由武清逸仙园开往市区中心公园 完成了武清与市区间的客流输送 京津城际铁路正在修建中 距地块仅1公里 交通大环境优越 对项目地块价值的提升将会起到巨大作用 2008年1月 泉旺 泉兴 泉州 雍阳西道 振华东道 光明道 建设 新华 本案 随着居住区的扩大 商业的供给量将逐渐加大 以均衡区域的发展 满足新兴居住区居民的需求 规划中的城铁商业中心 距项目约1 5公里的西北部拟建的体育中心及文化设施 影视城开发 第6城等住宅项目配套的商业中心等 都将为区域商业发展提供动力 目前主要商业场所 目前1 区域商业聚集明显 主要集中在雍阳西道等政府机构聚集的城区位置 2 区域商业业态单一 主要以满足周边居民生活为主的超市 市场 沿街底商为主 档次较低且规模均较小 娱乐商业非常缺乏 3 本案周边商业场所少 距最近的购物场为海大家乐二店所需步行20余分钟 青少年活动中心 1 1 2 2 海达家乐超市二店 3 3 泉州路市场 4 4 江河酒楼 建设银行 中国移动 信用联社 5 6 7 8 9 10 新华书店 京津购物 6 金融大厦 保健品大世界 国美 君力大厦 7 如家快捷酒店 8 大光明市场 9 雍阳宾馆 体育馆 10 东方之珠 家世界 国美 苏宁 友谊商厦 中信名都商厦 11 11 海达家乐超市一店及少量商业 5 未来商业发展 地块周边商业配套 2008年1月 地块周边教育配套 本案 泉达 泉发 泉旺 泉兴 泉州 雍阳西道 振华西道 振华东道 强国道 光明道 新华 英华中学 距项目约200米 1 1 英华小学 距项目600米 2 英华幼儿园 距项目1公里 3 2 3 4 5 4 杨村五中 距项目1 5公里 5 杨村一中 距项目1公里 6 6 杨村三中 距项目1公里 7 杨村六中 距项目1 5公里 7 8 8 9 9 10 11 10 11 12 12 13 13 区域内的教育资源丰富 基本上每一个居住区都会i拥有一所学校 并且图中显示 北部居住区的教育资源优于南部居住区 注 英华学校为私立学校 小学学费2万 年 中学学费万 年 14 13 杨村二小 距项目1 5公里 卫生学院 距项目1公里 杨村四小 距项目1公里 师范大学 距项目2公里 杨村二中 距项目1 5公里 劳动技校 距项目1 5公里 天狮学院 距项目2 5公里 2008年1月 政府及市政机关 泉兴 雍阳西道 新华 本案 包括 区政府 气象局 交通局 公安局 药材公司 司法局 工商局 环保局 武装部 水电部 消防中队 粮油公司 电视台 区法院 区检察院 劳动局 邮电局 区统计局 区卫生局 区技术监督局 房管局 区教育局 残联 电力 就业中心 水电基础局等 包括 区卫生防疫站 区妇幼医院 武清人民医院 武清区医疗抢救中心等 另外 项目西北侧 距项目约1 5公里处 拟建一所三级甲等医院 世纪东方医院 昝用名 医疗 武清的政府及市政机关主要集中在雍阳西道的泉兴路至新华路一段 地块周边行政及医疗单位 2008年1月 地块优劣分析 1 位于武清城区核心区域 紧邻行政及商业中心 未来升值潜力大 2 地块处于武清城区生活区 周边居民社区集中 生活氛围浓厚 3 地块南北紧邻杨村八小 英华中学等 外部教育氛围浓厚 4 地块距城铁仅1公里 城铁建成后 巨大的人流量必然为地块带来更大的升值空间 1 地块距雍阳西道 振华道 振华西到 振华道尚未开通 需绕道强国道 等商业集中区域相对较远 约1 5 2公里 周边商业设施缺乏不便利 2 地块被振华西道分割为南北两个部分 其东侧为政府机关单位 在项目开发时 如何处理好南北组团内部交流将是关键 振华西道现况 2008年1月 地块现况条件分析 前期规划方案分析 项目本体分析小结 2008年1月 项目占地30 64万平米 地上可售面积73万平米 其中住宅71 7万平米 商业1 27万平米 另需建设教育配套3 22万平米 项目规模大 有成为明星楼盘的潜质 但容积率较高 项目规划指标 2008年1月 项目规划初步理解 1 地块楼体层次排列 由南到北 西到东呈现由低到高的排列形式 在满足足够采光的要求下 可以形成良好的天际层次 楼体布局 景观布局 2 分组团的形式 有利于开发节奏的控制 以及各组团不同风格景观环境的营造 2 中心组团景观较其他组团丰富 南北两组团中心景观缺少 南部组团由于面积较大 表现更加突出 公建布局 3 南北向楼体整体布局 整体较大的楼间距设计符合当地人的居住习惯 1 中心组团水域设计若能利用充分将极大带动社区品质的提升 但水域功效未完全发挥 3 目前的景观布局考虑到了其观赏功能 但其阻隔噪音 人流的功能还没有被完全发挥 1 商业街的设置 极大地提升了社区品质 对改善区域商业环境将起到巨大作用 2 商业街布局偏内向 对周边社区的辐射未能最大化的发挥 且南北两侧住宅与其距离较近 可能对两侧居民产生噪音等影响 3 学校的布局充分考虑到了其外向性和可达性 但北部组团学校可能对北侧居民产生影响 而南部组团的学校可能受到商业街噪音带来的影响 2008年1月 地块现况条件分析 前期规划方案分析 项目本体分析小结 2008年1月 项目本体分析小结 地块地处武清城区核心 周边汇集大量行政单位及居住社区 为项目的开发提供了优质的客户群体 地块距京津城铁仅1公里 巨大的交通优势 势必提升项目整体的投资价值 地块周边 乃至武清城区整体配套设施都在不断完善中 包括商业配套 交通配套 娱乐休闲配套等 从初步规划方案我们可以看出 对于如此大体量地块 如何有效的利用资源将是开发的重点 建议规划方案应以保证实现开发目标的前提下进行 2008年1月 项目本体分析 项目开发环境分析 2008年1月 开发环境分析思路 天津城市宏观分析 经济分析 城市规划 产业布局 京津一体化 武清区域分析 城市看区域 区域看项目 城市规划 产业调整 人口规划 地块外部环境 开发环境小结 2008年1月 宏观环境分析 区域环境分析 开发环境小结 2008年1月 宏观环境分析 天津城市发展分析宏观环境分析小结 2008年1月 天津经济持续高速发展 GDP快速增长 为房地产业提供了坚实的发展基础 2007年前三个季度全市生产总值完成3601 3亿元 按可比价格计算 增长14 8 高于全国平均水平4个百分点 资料来源 天津统计局 GDP分析 从经济发展角度看 天津经济形式向好 为区域的发展创造良好环境 固定资产投资分析 固定资产投资迅速发展不仅保证了国民经济的持续高速发展 也大大的促进了第三产业 特别是房地产业的发展 使城市产业结构更趋于合理 2007年前三季度 全市房地产开发投资343 51亿元 增长27 1 同比加快5个百分点 2008年1月 从城市规划角度看 武清区位优越 扼守天津发展主轴线 天津市规划形成 一轴两带三区 的市域空间布局结构 一轴 是指 武清 中心城区 滨海新区核心区 发展主轴 两带 是指 宁河 汉沽 滨海新区核心区 大港 东部沿海发展带和 蓟县 宝坻 中心城区 静海 西部城镇发展带 三区 是指 北部蓟县山地生态环境建设区 中部 七里海 大黄堡洼 湿地生态环境建设区 南部 团泊洼水库 北大港水库 湿地生态环境建设区 天津市规划形成 一轴两带三区 的市域空间布局结构 武清位于该主轴上 承接京津发展带 2008年1月 从产业角度来看 京津产业结构调整势在必行 作为天津最早的开发区之一 武清将进一步分担城市的第二产业功能 相关资料表明 京津分工逐步实现 北京重点放在第三产业的发展上 天津将逐步承接其第二产业 随着天津经济地位的提升 必然引起市区地价提升和交通拥挤 根据大都市发展的一般规律 中心城区的居民和制造型产业外迁是必然趋势 2008年1月 从京津一体化发展角度看 京津塘发展轴将成为京津冀产业合作的着力点 武清将主动承担区域内的产业 生活等功能 从北京的中关村到天津滨海新区 中间由京津塘高速公路连接 周围分布着数量众多的高新技术开发园区和汽车产业基地 京津塘在区位上具有成为京津冀区域产业合作发展轴的优势 京津塘发展轴的发展建设已经开始得到高度关注和重视 京津塘发展轴北起中关村科技园区向南经北京经济技术开发区 廊坊经济技术开发区 天津武清开发区 天津北辰科技园区 塘沽海洋高新技术开发区直到天津经济技术开发区 2008年1月 1 以京津双核为主轴 以唐保为两翼 根据需要与可能 疏解大城市功能 调整产业布局 发展中等城市 增加城市密度 构建大北京地区组合城市 2 实现大北京地区的土地整体利用 综合平衡与总体管理 明确划定保护地区或限制发展地区 进行区域生态环境建设和流域综合治理 保护缺水地带的农田和林地 发展生态绿地 改善地表覆盖状态 3 京津两大枢纽进行分工与协作 实现区域交通运输网从 单中心放射式 向 双中心网络式 的转变 京津 双核 中心的打造是环渤海能否成为中国经济第三极的关键因素之一 资料来源 吴良镛教授主持的建设部科技研究项目 京津冀北城乡空间发展规划研究 核心城市 有机疏散 与区域范围的 重新集中 相结合 实施双核心多中心都市圈战略 2008年1月 宏观环境分析 天津城市发展分析宏观环境分析小结 2008年1月 宏观环境小结 通过我们对项目所处宏观环境的分析 我们可以看出 1 随着京津区域一体化发展的大趋势 武清将会承担更多的区域功能 必将进一步拉动其经济水平的提升 同时也将为房地产市场制造更为稳定及丰富的发展环境 在天津整体规划中 武清是作为天津未来发展轴心的重要组成部分 在全市整体经济水平的不断发展的前提下 其对天津的影响将不断增加 而本案也将站在更高的起点 京津整体发展的前提下 其产业布局也将进一步整合 武清将会更多承担天津的第二产业功能 而产业的增加势必带来大量的产业及产业相关人群 这也为本案提供了大量的潜在人群 2 3 2008年1月 宏观环境分析 区域环境分析 开发环境小结 2008年1月 区域环境分析 武清区概况武清区域环境分析区域环境分析小结 2008年1月 区位城区距北京71km天津25km首都机场90km天津港71km基本情况区域面积1574km2乡镇街29个村741个人口82万 武清概况 2008年1月 武清区位于天津市西北部 距天津市区25公里 距北京市区71公里 到天津新港71公里 到天津滨海国际机场35公里 至北京机场90公里 东与天津市宝坻区 宁河县搭界南与天津市北辰区 西青区 河北省霸州市相连西与河北省廊坊市安次区接壤北与北京市通州区 河北省廊坊市香河县比邻 区位 四至 武清 武清 武清区位 京津核心枢纽 2008年1月 区域环境分析 武清区概况武清区域环境分析区域环境分析小结 2008年1月 武清区GDP水平稳步爬升 京津的整体促进功不可没 2006年武清GDP收入为135亿 较去年快速增长 武清对天津GDP的贡献作用在增加 而究其原因 借助京津纽带的位置优势 进行产业调整带来的巨大收益功不可没 从经济环境看 区域经济稳定增长 为房地产发展提供良好环境 2008年1月 目前高村和太子务作为首都第二机场选址的候选地 如果成功落户武清 将对区域发展带来极大的拉动作用 预计第二机场选址工作在2007年完成 2010年启动建设 2015年建成投入使用 武清城市空间结构 一轴 京津发展主轴 这是未来武清发展的核心带 两带 京津主通道两侧切向发展带 要主动接受主轴辐射 八大组团 新城核心组团 外围7个产业特色鲜明的小城镇组群 其中 东部发展带 包括3个组团 以发挥湿地 森林 水库资源为着力点 发展休闲旅游为主业 配套发展现代制造 生态农业 西部发展带 包括4个组团 立足现有基础 发展现代制造为主业 配套发展仓储物流 商贸服务业 武清是京津城市发展主轴上的重要新城 其城市定位为 京津之间的高新技术产业基地 物流基地和生态宜居城市 从武清城市规划角度看 本案位于规划中的 新城核心组团 是未来发展的重点 2008年1月 从人口角度看 人口不断的增长极大的带动了未来对于居住的需求增长 武清区现阶段户籍人口数量基本保持稳定 据了解 目前武清区常住人口达83万人 其中户籍人口82万人 流动人口超过1万人 城区人口22万 按照规划 到2010年将达36万 2020年达60万 从业人口比例近几年提高较多 特别是城镇单位从业人员数量呈现上升趋势 从侧面预示了区域人员的人均收入将呈现稳中有升的趋势 未来城区人口将高速增长 从业人口比例上升 受其带动人均收入将呈上升趋势 2008年1月 区域二 三产业人口将为区域商品房发展提供了持续发展的客源 由于区域内第三产业从属于第二产业 随着第二产业的不断发展 区域第2 3产业从业人员逐年递增 随着工业化进程加深武清区就业人口收入逐年递增 使购买商品房成为可能 故第2 3产业发展可以为区域商品房发展提供了持续发展的客源 武清产业人口发展 2008年1月 多条高速公路经过武清连通北京 廊坊和天津 京福公路 104国道 双向二车道 直通天津市区 与京津塘高速连接 路况较差 通行车辆较多且以大型货运车为主京沪高速 双向二车道 北端头与京津塘高速公路交叉 直达天津市区 高速费30元 京津塘高速公路 双向二车道 是区域内最为繁忙的高速公路 快速连通天津 北京和滨海新区 京津塘二线正在修建中 预计2008年通车 从交通建设上看 不断改善的交通环境将会为本案提供更为宽广的发展环境 四条高速 5个出口 两条国道 103104 六条城市干道 城际铁路 杨村客运站 京山铁路 杨村货运站 2008年1月 京津城际使武清更便捷地承接北京和天津产业转移和扩散 更好地在疏解大都市部分功能 比如居住功能 休闲功能等 的过程中获得发展 北京到天津城际轨道 全线总长115公里京津城际轨道交通时速为300公里 京津城际轨道交通将设5座车站 分别是北京南站 亦庄站 永乐站 武清站 天津站 全线费用 58元 北京至杨村40元 全线时间 30分钟开通时间 2008年8月 从京津城铁看 城铁为本案既带了极大的发展机遇 同时也带来了相应的竞争 城际列车车站武清站就设在距项目步行仅约10余分钟路程的前进道上 2008年1月 围绕城际列车武清站区域 将进行一系列的开发建设 车站周边地区场所重塑 树立武清新地标 打造武清新名片 展示武清特色的城市发展图景 规划面积1800亩 定位为 商业 居住 特色产业 建有城铁商业中心 生态居住区等多个项目 京津城铁周边规划大量投资型项目 2008年1月 前进道两侧开发建设 京津城铁专题分析 三个村庄 规划占地面积8平方公里 城际车站南部生态居住区 近期开发项目 新农村试点 华北城 休闲岛 新城南部生态高尚居住区 2008年1月 从城区居住板块格局看 本案处于未来宜居生活区的核心部分 住宅发展潜力巨大 目前武清城区居住板块主要由3大部分组成 分别为武清新城板块 武清开发区板块 武清老城板块 其中 武清新城板块 为武清城区主要居住板块 是未来规划的宜居生活区的核心区域 区内集中了第六城 北岸尚城 城市艺墅等为首的多个项目 武清开发区板块 主要以栖仙公寓东区 中区 西区为主 武清老城 以原有叫早建设的居民楼为主 2008年1月 武清区第一产业比重呈减少趋势 第二产业的主导地位逐年凸显 第三产业近几年占据相当规模 预计将会继续增加 武清区三大产业绝对规模呈现不断增长势头 同时三大产业在地区生产总值中的比重保持稳定 目前来看 武清区生产总值主要由第二产业主导 同时 第三产业也占据相当规模 从2006年产业结构来看 第一产业所占比例大幅减低 第二产业所占比例仍然在增加 预计在未来几年 第一产业继续减少 而第二产业和第三产业的主导地位将会更为明显 从产业发展角度 武清第二产业的不断发展 必然促进其人口结构的变化 并同时带动城市的发展进程 2008年1月 从产业园区发展现状及未来趋势可以看出 随着产业的发展 本案将会承担部分产业的居住功能需求 2006年开发区累计实现国内生产总值47亿元 增长35 完成销售收入143亿元 增长29 实现税收15亿元 增长50 武清的两个开发区均为天津国家级产业园 对承接天津第二产业起到巨大作用 2008年1月 武清区工业园区发展概况 武清具有两大省级工业园区和十多个县级工业园区 省级工业园区 武清逸仙园 属于泰达园区的一部分 其功能定位为以贴片 注塑 冲压 组装为主的电子产品配套产业园 武清开发区 现阶段已经基本形成了以汽车及零部件制造 机械制造 新型材料 生物医药 电子信息为主的产业群落 县级工业园区 王庆坨经济区 王古经济区 上马台工业区 河西务产业功能区 梅厂福源经济区等十多个区县级工业区 以化工 电子产品 汽配及自行车制造为主产业链以初步形成 以下将主要介绍武清开发区与武清清逸仙园共同组成高新技术产业区 2008年1月 武清开发区是1991年12月批准设立的国家级高新技术产业开发区 地处北京 天津之间 武清开发区规划总面积24 8平方公里 由生活区 中心区和工业区组成 目前 已有来自美国 丹麦 瑞典 芬兰 德国 日本 韩国以及台湾 香港等21个国家和地区的500余家企业投资建厂 形成了电子信息 新型材料 生物医药 机械制造 汽车及零部件五个主导产业 武清开发区概况 武清区工业园区介绍 武清开发区 2008年1月 武清开发区是中国北方产业和人口高度密集 城市集中 交通便利 工商业发达 市场容量巨大的黄金地带 武清开发区地处京津之间 位于京津塘高速公路71公里处 是中国环渤海经济区的中心 区位优势得天独厚 如果以武清开发区为中心 在100公里半径的国土范围内 有北京 天津两座直辖市的全部和河北省的部分省 市 常住人口3000万 500公里为半径的国土范围内 有100万人口以上的城市11座 常住人口2亿多 占全国总数1 6 国内生产总值占全国的1 5 武清区工业园区介绍 武清开发区 2008年1月 武清开发区总体规划 一期开发面积6 4平方公里 由5平方公里的产业区 0 8平方公里的中心区和1 4平方公里的生活区构成 1992年6月奠基起步 2002年7月建成 二期开发面积6 9平方公里 按照 超前建设 全面接轨 聚集优势 持续发展 的发展思路 2003年10月完成全部基础设施的建设 并开始招商 目前已完成大部分招商出让工作 三期开发面积5 9平方公里 计划在2010年前建设完成 武清区工业园区介绍 武清开发区 2008年1月 经过十年发展 逐步形成了汽车及零部件制造 机械制造 新型材料 生物医药 电子信息五大优势产业 武清开发区产业状况 武清区工业园区介绍 武清开发区 2008年1月 世界500强企业 世界级大型企业齐聚武清开发区 武清区工业园区介绍 武清开发区 2008年1月 天鹅湖大酒店 雍阳宾馆 海关培训中心 武清开发区生活配套 武清开发区生活区是为产业区提供生活娱乐配套的高标准社区 栖仙温泉公寓 花园别墅 海达家乐超市 海隆酒楼 栖仙公园 英华学校等一大批生活服务设施为前来投资的各方人士提供了一个优良的生活空间 武清开发区有四星级酒店天鹅湖大酒店 三星级酒店雍阳宾馆 以及海关培训中心 武清区工业园区介绍 武清开发区 2008年1月 武清逸仙园工业区 天津经济技术开发区逸仙科学工业园 逸仙园 坐落在天津市武清区 规划面积10平方公里 已经初步形成了以电子工业 机械制造 汽车配件 等高新技术产业为主的工业园区 武清区工业园区介绍 武清逸仙园工业区 2008年1月 入驻企业情况及代表企业 现阶段园区内的投资企业约40家 转让土地面积1 1平方公里 累计吸引投资总额8 3亿多美元 注册资本近4亿美元 投资密度达750美元 平方米 2005年工业总产值为62 5亿元人民币 出口额为1 5亿美元 从业人员6500多人 年税收接近3亿元人民币 天津三星SDI有限公司 截至目前是逸仙园内最大的企业 成立于1996年7月 投资总额4 73亿美元 占地48万平方米 由三星电管 香港 有限公司和天津电子工业总公司共同投资 主要从事彩色显像管 彩色显示管及配套件的开发 设计 生产和销售 武清区工业园区介绍 武清逸仙园工业区 2008年1月 武清逸仙园代表企业 安施电子 天津 有限公司美国独资企业 美国总部为日本京瓷公司控股 占地7万平方米 投资总额7000万美元 生产 销售钽电容器和其他新型电子元器件和集成元件 鹏思特 天津 实业有限公司美国独资企业 占地6 3万平米 累计投资总额2998万美元 主要从事集成电路等精密机电组件 元件组件和挠曲电路组件的生产和销售 现作为摩托罗拉的国内配套企业 为摩托罗拉生产零部件 武清区工业园区介绍 武清逸仙园工业区 2008年1月 武清逸仙园代表企业 万都 天津 汽车零部件有限公司韩国独资企业 占地约4 5万平方米 投资总额4876 8万美元 主要从事汽车刹车及相关部件的生产 天津平和汽车配件有限公司韩国独资企业 占地约59502平方米 投资总额3600万美元 主要从事汽车减震器及相关部件的生产 武清区工业园区介绍 武清逸仙园工业区 2008年1月 武清逸仙工业园周边配套 泰达研修中心 中国妇女人材开发交流中心 天津鹅湖渡假村 逸仙公寓 武清区工业园区介绍 武清逸仙园工业区 2008年1月 武清县区级工业区发展情况 王古经济区 天津王古开发区2001年10月11日由天津市武清区人民政府批准成立 始建于2002年5月 总规划面积6平方公里 约合9000亩 截止目前 已有入区生产企业80余家 注册企业30余家 入区企业已化工 建材 配件为主 吸引国内外投资近20亿元 现已成为京津地区最具发展潜力和竞争力的开发区之一 2004年全国开发区整顿中顺利通过国土资源部等五部委审核 同年4月被天津市人民政府确认保留 武清区工业园区介绍 武清其他县级工业区 2008年1月 武清县区级工业区发展情况 梅厂福源经济区 天津武清福源经济区建在梅厂镇中东部 东邻津围公路 杨北公路东西向从区内穿过 占地300公顷 区内土地平坦 地质构造良好 石各庄产业功能区规划建成占地1000亩的产业功能区 220亩起步区土地已全部出让并正在建厂 二期1000亩地正在建设中 区域拥有股份制企业 民营企业85家 形成了建筑建材 医药制剂 房地产开发 服装服饰 餐饮服务 木业制造 轻工电子 造纸印刷等8大主导行业 武清区工业园区介绍 武清其他县级工业区 2008年1月 武清县区级工业区发展情况 上马台工业区 天津武清上马台工业区是集铸造 制造及其研发为一体 产业聚集 功能完备的现代化基础性工业基地 工业区位于京津之间 京津塘高速公路二线与津围公路交口处 距北京85公里 距天津市区20公里 距天津港50公里 距天津滨海国际机场25公里 距杨村城区20公里 工业区规划总面积2 6平方公里 由产业区 生活服务区和公建区组成 区内基础设施完备 配套设施齐全 实现了 七通一平 生活服务区可为企业职工提供住宿 医疗 购物等生活服务 工业区现有内外资企业35家 投资总额已达2 5亿美元 并形成了铸造 机加工 厨房器皿 乐器制造 户外家具制造五大主导产业集群化发展的格局 武清区工业园区介绍 武清其他县级工业区 2008年1月 武清县区级工业区发展情况 南蔡村工业区 于2000年规划建立的南蔡村自行车工业区 占地面积2350亩 1 6平方公里 如今首期开发的1800亩 1 2平方公里 自行车产业区以其高水平的基础设施建设 优惠的扶持政策 高标准的服务举措吸引了17家中外企业到此投资兴业 年创产值突破8亿元 已成为较具实力和竞争力的中国北方自行车生产及出口基地 如今园区自行车生产企业已发展到40余家 年产自行车300多万辆 从事自行车产业的员工人数超过了5000人 各类技术人员占员工总数的30 其中具有大专以上文凭的技术人员近200人 武清区工业园区介绍 武清其他县级工业区 2008年1月 区域环境分析 武清区概况武清区域环境分析区域环境分析小结 2008年1月 区域环境小结 随着 十一五 后武清城区规划的进一步调整 区域功能定位更为明确 本案处于规划的宜居生活区内 周边居住氛围浓厚 其明确地功能定位 将会进一步加强客户对于区域发展潜力的认可 2 武清经济水平近年来不断增长 为房地产的发展提供了稳定的发展环境 并且随着常驻人口数量的增长 必将带动人均住房需求的逐渐上涨 3 随着武清经济的不断发展 已吸引本市及外地各大房地产开发商对其关注 他们的进入将进一步加快武清房地产市场的规范化与竞争性 为武清房地产开发提供更为广阔的空间 1 4 随着以武清开发区及逸仙产业区为主的高新技术产业区的不断完善 以及国际物流区筹建的逐步落实 必定带动区域产业人口及产业相关人口的增加 他们对居住新的一轮需求 必定刺激整个区域市场的供应紧张 并影响到产品的设计方案 2008年1月 项目本体分析 大盘案例分析 2008年1月 我司操作大盘开发经验总结 本案定位面临主要问题 2008年1月 国奥村 奥林匹克公园B区运动员公寓 项目销售代理 项目位置 北京朝阳区项目性质 高档住宅开发商 国奥投资发展有限公司项目规模 总建筑面积约40万平方米 我司操作大盘案例1 2008年1月 项目位置 北京双汇桥项目性质 普通住宅开发商 北京金时代置业有限公司项目规模 建筑面积45万平米 东一时区住宅销售代理 我司操作大盘案例2 2008年1月 曙光花园住宅销售代理 项目位置 北京市海淀区四季青乡项目性质 中档住宅开发商 北京天鸿宝业房地产股份有限公司项目规模 建筑面积50万平米 我司操作大盘案例3 2008年1月 天津湾全盘策划及销售代理 项目位置 天津南北大街与中环线交口项目性质 综合体大盘开发商 天津海景置业有限公司项目规模 约110万平米 我司操作大盘案例4 2008年1月 1 前期定位是关键 2 寻找充足客户源 3 产品的适应性及丰富性 4 产品设计的超前性 综合来看 本案近70万平米的居住大盘 在项目定位 产品设计 社区建设上必须考虑多种因素 才可以保证项目对区域的趋势引导 前期需要对项目所在区域进行详细的调研 了解区域市场整体情况 以及客户的实际需求 并对未来发展进行预测 方可进行定位 我司操作大盘经验总结 5 配套顺应区域发展 避免重复 要动态的看待项目不同时期的客户变化 跳出区域看项目 不断扩大客户源 大盘引导区域需求 面对多重客户 因此需要多种类产品以及丰富的产品层次 大盘开发周期较长 追求可持续发展 在产品设计上考虑要长远 并根据销售时点有节奏推出 充分考虑区域发展规划 在配套设施建设上弥补区域不足 丰富自身生活氛围 2008年1月 我司操作大盘开发经验总结 本案前期定位从大盘角度需考虑问题 2008年1月 不缺乏普通教育配套 缺乏具有高品质 特色的教育设施 从大盘角度 前期定位需考虑问题 交通便捷 教育环境 物业服务 商业便利 产品多样 外部观赏 塑造区域坐标建筑 做到景中有盘 盘是景中盘 通过高品质物业服务公司 提升项目整体价值 结合外部交通 合理规划组团内部沟通联系 弥补区域不足 打造外向型社区性综合服务商业街 立足于当前和未来市场需求与盲点 进行产品组合与设计 吸引多样客户 2008年1月 项目本体分析 商品住宅市场研究分析 2008年1月 天津商品住宅市场整体分析 武清商品住宅市场分析 商品住宅市场小结 2008年1月 天津住宅房地产市场整体分析 天津商品住宅市场土地交易情况天津商品住宅市场2007年商品房交易情况天津2007年房地产政策分析天津商品住宅市场小结 2008年1月 05 07年天津居住用地总体供应 05 07年 天津居住用地供应量持续增长 06 07年的供应均达到了前一年供应量的3倍 增长迅速 05 07年 市内六区的居住用地供应大幅度减少 而环城四区则保持了相对稳定的供应速度 值得注意的是 从06年开始 天津郊县居住用地供应活跃 最近2年供应量持续走高 05年没有供应 而06年共成交16块 而07年则共成交55块 数据来源 天津市土地交易中心 土地供应持续增长 07年表现异常活跃 城区供应放缓 环城四区及郊县将支撑大局 本案发展大势利好 2008年1月 06 07年天津各郊县居住用地供应对比 06 07年 天津郊县居住用地供应量持续增长 武清的市场供应在整体供应增长的大环境下 始终保持稳定的供应比例 并且在郊县的整体供应中占据较大比例 数据来源 天津市土地交易中心 注 由于05年郊县没有居住用地供应 因此此处只考虑06 07年情况 武清土地供应稳中有升 预示城市规划与发展正在稳步发展中 为本案提供良好的区域发展环境 2008年1月 06 07年天津居住用地单亩价格对比 05 07年 天津居住用地成交均价持续走高 07年更是涨势明显 郊县及环城四区贡献巨大 数据来源 天津市土地交易中心 07年 武清的居住用的的单亩价格上涨态势明显 06年价格为14 86万元 亩 低于市场均价44 64万元 亩 而2007年 武清的居住用地单亩均价已达117 52万元 亩 高于市场均价84 1万元 亩 2008年1月 天津住宅房地产市场整体分析 天津商品住宅市场土地交易情况天津商品住宅市场2007年商品房交易情况天津2007年房地产政策分析天津商品住宅市场小结 2008年1月 06 07年天津商品房成交量及价格对比 2007年天津市商品房成交量达972 05万平米 环比2006年上涨幅度约11 15 成交均价达到5769 2元 平米 环比上涨幅度约19 3 2007年全市价格逐月上涨 由于宏观政策调控 成交量9月份之后得以控制 12月则再次反弹 2007年天津房地产成交价格上涨幅度较大 成交量也较2006年大 但第四季度受宏观政策影响 成交量得以控制 呈现有价无市状态 07成交面积及成交价格大幅提高 年末宏观政策在控制成交量的同时对价格的增长暂没有形成抑制 2008年1月 武清房价明显高于其他郊县 并且基本与北辰区均价持平 对于来自市区 城郊的人口 其价格优势已经在逐渐减少 支撑今年市场数据跃升的主角 主要来自郊县区域和滨海新区 中心城区作为传统的成交集中区域 对整体市场的影响力正逐渐缩减 而以郊县和滨海区域为代表的郊县区域 在相关数据中的比重正在逐渐提升 并开始积极的影响天津房地产整体市场的走势 2007年天津商品房成交量及价格对比 市区房地产成交均价较高 存在较大价格落差的远郊五县将有可能承接部分市区人口 城区与郊县价格落差大 郊县及滨海新区渐成为市场主角 武清价格涨势迅猛 与近郊价格拉近 后期价格涨幅存在压力 5328元 平米 4982元 平米 武清全年消化量约60万平米 2008年1月 天津住宅房地产市场整体分析 天津商品住宅市场土地交易情况天津商品住宅市场2007年商品房交易情况天津2007年房地产政策分析天津商品住宅市场小结 2008年1月 1月至12月 央行十次上调存款类金融机构人民币存款准备金率 最后一次上调后 存款准备金率达到14 5 3月至12月 央行共6次加息 存款基准利率从2 52 提高到4 14 贷款基准利率提高到7 47 9月29日 中国人民银行 中国银监会 关于加强商业性房地产信贷国力管理的通知 提高第二套住房的贷款首付款比例 不得低于40 贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1 1倍 影响 其目的旨在加强银行体系流动性管理 抑制货币信贷过快增长 降低信贷风险 影响 其目的旨在加强银行体系流动性管理 抑制货币信贷过快增长 降低信贷风险 影响 此政策的出台将会有效地抑制非刚性购房需求 有效地减少投机性购房 同时影响开发商的楼盘销售量 进一步影响房价的上涨 2007年金融政策分析 2008年1月 2007年土地政策分析 2007 7国土资源和房屋管理局出台 出让项目土地使用权转让审核工作程序 规定8种土地不得出让 规范土地市场 规定8种土地不能出让 2007 10 9国土资源部 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 影响 严格控制土地的转让环节 使土地转让更加透明 减少暗箱操作 同时 使拿地成本增加 控制开发商囤积土地 强调受让人必须付清整宗地全部土地出让金后 方可领取国有建设用地使用权证 并且将工业用地纳入招拍挂范围 影响 这一政策出台不仅规范了拿地程序 还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为 2007 5天津市土地及房管局 天津市国有划拨土地上房屋转让补缴土地出让金管理办法 住宅房屋因买卖 赠予而发生转让的 受让人为自然人且不改变房屋设计用途的 并收取土地出让金 影响 这一 办法 的施行意味着在土地出让金上政府收益上浮 二手房的交易价格有可能由此上涨 2007 12国土资源部 财政部 中国人民银行颁布 土地储备管理办法 土地储备实行计划管理 严格规范土地机构融资 影响 有效的打击囤地行为 明确了土地产权关系 主要内容 影响 2008年1月 影响 有助于解决因房地产所引起的权属关系问题 为物业税的开征奠定了基础 12月 央行和银监会颁布 关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知 解释了 第二套住房 的含义 是以家庭为单位的第二套住房贷款首付比例40 10月 物权法 的颁布实施 对农民耕地被占用 城市拆迁矛盾引发的利益侵占 企业改制中国有资产流失问题 小区车位 绿地权属 70年后房屋续约问题等等做出了规定 影响 明确了第二套住房的含义 加大了对房地产市场的管理力度 2007年综合政策分析 2008年1月 再次 众多开发商对于天津房地产市场发展前景还是比较看好的 对房价抱有上涨的预期 2007年政策对房地产市场的影响 在宏观调控的背景下 商品房价格仍然持续上涨 这主要是由于天津市住房需求以自住仍占较大比例 投资需求相对较少 因而宏观调控政策并未象对南方地区一样对天津市场产生巨大影响 其次 国家出台的相关调控政策使得部分购房者产生了房价下跌的心理预期 这也导致了天津市商品房的成交量增幅有所放缓出现 量降价升 的市场局面 2008年1月 天津住宅房地产市场整体分析 天津商品住宅市场土地交易情况天津商品住宅市场2007年商品房交易情况天津2007年房地产政策分析天津商品住宅市场小结 2008年1月 天津住宅房地产市场小结 土地市场 商品房市场 政策小结 06 07年 武清的市场供应在整体供应增长的大环境下 始终保持稳定的供应比例 并且在郊县的整体供应中占据较大比例 天津市居住用地供应量持续增长 07年供应量更是大幅增长 郊县供应量的持续增长是主要的作用力 而环城四区供应量基本保持稳定市内六区供应比例则持续减少 06 07年武清居住用地单亩价格持续走高 07年价格接近06年价格的8倍 并高于天津市场平均水平 2007年天津市商品房成交量 成交均价保持快速的增长 受宏观调控政策影响 成交量在9月出现萎缩 而成家均价依旧持续上升 未得到有效控制 金融 土地等综合政策的相继登台 对抑制投资产生的一定效果 却未能抑制百姓最关心的价格 市场购房者多数持观望态度 2008年1月 武清住宅房地产市场分析 武清商品住宅市场土地交易情况武清房地产市场2007年住宅交易情况武清核心区域二手房市场情况武清房地产市场小结 2008年1月 06 07年武清居住用地供应及单亩价格对比 06 07年 武清区居住用地供应量持续增长 06年供应量约15 79万平米 07年供应量迅速增至61 7万平米 07年的供应量约为06年的4倍 增长迅速 数据来源 天津市土地交易中心 注 由于05年武清没有居住用地供应 因此此处只考虑06 07年情况 在供应量快速增加的情况下 每亩的成交价格却实现了更加快速的增长 由06年的14 9万元 亩增至07年的117 52万元 亩 07年价格约为06年价格的8倍 可见市场需求旺盛 供应量呈迅速增长态势 价格同时随市增长 2008年1月 06 07年武清各主要街区居住用地供应对比 06年武清区居住用地供应约11 8万平米 而07年此数据已达58 4万平米 从整体上看 武清区整体居住市场将在未来出现1 2年出现高峰 数据来源 天津市土地交易中心 注 由于05年武清没有居住用地供应 因此此处只考虑06 07年情况 据我司由武清区土地管理中心了解到的情况 2008年 武清城区及开发区尚没有新增的居住用地规划 新增供应将集中于各个下属村镇 同时 07年市场供应量的增加也体现了武清的城市化进程在07年进一步加速 2008年1月 06 07年武清各主要街区居住用地供应对比 数据来源 天津市土地交易中心 2 虽然07年武清城区的居住供应量占到了全区供应量的52 2 但值得注意的是 07年城区全部的居住供应量均来自本项目 1 从06 07年的整体情况看 居住用地供应分布比较分散 但每年都出现了一个供应量较为集中的区域 06年为河西务 而07年则为武清城区 本项目 未来武清居住用地主要集中在城区外 城区内供应有限 2008年1月 武清住宅房地产市场分析 武清商品住宅市场土地交易情况武清房地产市场2007年住宅交易情况武清核心区域二手房市场情况武清房地产市场小结 2008年1月 2007年武清商品房市场成交量及价格走势 2007年武清区自销售旺季5月份以来 成交面积快速上扬 并一直保持较高的成交水平 市场需求旺盛程度可见一斑 随着市场热度的提升 年中武清商品房成交价格较年初有明显提升 而10月份以来 受政策及销售淡季的综合影响 市场热度稍有回落 成交均价已基本与年初持平 进入07后武清市场表现活跃 商品住宅成交量及价格涨势明显 年末市场热度受政策及淡季综合影响有回落迹象 2008年1月 武清目前项目主要分布在武清城区 且与本项目处于同一区域范围 武清主要在售项目 项目分布 因此 我们将研究的重点放在武清城区范围内的项目 2008年1月 武清主要在售项目 供应规模 1 目前 区域内的主要在售项目已