chap07 成本法.ppt

第六章成本法 搜集有关不动产开发建设的成本 税费 利润等资料 测算重新构建价格 测算折旧 求取积算价格 概念成本法 简要地说 是根据估价对象的重新构建价格来求取估价对象价值的方法 具体地说 是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和建筑物折旧 然后将重新构建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法 所谓重新构建价格 是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出 或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润 所谓建筑物折旧 是指各种原因造成的建筑物价值损失 其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新构建价格之差 成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值 通常把成本法求得的价值简称为积算价格 第1节成本法的基本原理 理论依据 生产费用价值论 商品的价格是依据其生产所必需的费用决定 具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看 从卖方的角度来看 不动产的价格是基于甚过去的 生产费用 重在过去的投入 从买方的角度来看 不动产的价格是基于社会上的 生产费用 类似于 替代原理 由上可见 买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价 包含正常的费用 税金和利润 因此 估价人员可以根据重新开发建设估价对象所必需的支出和应获得的利润为基础来求取估价对象的价值 适用对象和条件适用对象 只要是新近开发建设 可以假设重新开发建设或者计划开发建设的不动产 均可以采用成本法估价 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的估价 如学校 图书馆 体育场馆 医院 行政办公楼 军队营房 公园等公用 公益性不动产 以及化工厂 钢铁厂 发电厂 油田 码头 机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的不动产 单纯的建筑物通常也是采用成本法估价 在不动产保险 包括投保和理赔 及其他损害赔偿中 一般也是采用成本法估价 现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格 直接取决于其效用而非花费的成本 成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格 换一个角度讲 房地产成本的增加并不一定能增加其价值 投入的成本不多也不一定说明其价值不高 价格等于 成本加平均利润 是在长时期内平均来看的 并且需要具备以下两个条件 一是自由竞争 即可以自由进退的市场 二是该种商品本身可以大量重复生产 温馨提示 应注意的是 不具备上述理想条件就不可以采用成本法估价 而是要求在运用成本法时注意 逼近 其中最主要的是要注意以下3个问题 一是应采用客观成本而不是实际成本 实际成本也称为个别成本 是指某个具体的房地产开发商的实际花费 客观成本也称为正常成本 是指假设重新开发建设时大多数房地产开发商的一般花费 二是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整 当房地产市场供大于求时 应在客观成本的基础上调低评估价值 供小于求时 应在客观成本的基础上调高评估价值 三是应在客观成本的基础上结合选址 规划设计等的分析进行调整 现实中有一些选址不当或者规划设计不合理等造成不符合市场需要的房地产 极端的例子是在没有人流的地方建造的商场 在这种情况下虽然无论是什么人来建造该商场客观上都需要那么多成本 但该商场却没有那么高的价值 因此 在运用成本法评估这类房地产价值时还应进行适当的减价调整 成本法评估出的价值一般是房地产所有权的价值 在中国可视为房屋所有权和在估价时点剩余使用期限的土地使用权的价值 温馨提示 成本法的操作步骤 搜集有关房地产开发建设的成本 税费 利润等资料 测算重新构建价格 测算折旧 求取积算价格 第2节不动产价格构成 运用成本法估价的一项基础工作 是搞清楚不动产价格的构成 在实际运用成本法估价时 不论当不动产价格的构成如何 首先最关键的是要调查 了解当地从取得土地一直到建筑物竣工乃至完成销售的全过程 以及该全过程中所涉及的费 税种类及其支付标准 支付时间 以做到既不能重复 也不能漏项 然后在此基础上针对估价对象的实际情况 确定估价对象的价格构成并测算各构成项目的金额 以 取得不动产开发用地进行房屋建设 然后销售所建成的商品房 这种典型的不动产开发经营方式为例 并从便于测算各构成项目金额的角度 来划分不动产价格构成 在这种情况下 不动产价格通常由如下7大项构成 土地取得成本 开发成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润 土地取得成本指取得不动产开发用地所必需的费用 税金等 在完善 成熟的不动产市场下 土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由不动产开发商 作为买方 缴纳的税费 如契税 交易手续费 构成 在目前情况下 根据不动产开发用地取得的途径 土地取得成本的构成可分为下列3种 1 通过征收农地取得的 土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等 2 通过城市房屋拆迁取得的 土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等 3 通过市场 购买 取得的 如购买政府招标 拍卖 挂牌出让或者不动产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地 征收集体土地下的土地取得成本包括征地补偿安置费用 相关税费和土地使用权出让金等土地有偿使用费 1 征地补偿安置费用 也称为征地补偿费用 一般由以下4项费用组成 土地补偿费 安置补助费 地上附着物和青苗的补偿费 安排被征地农民的社会保障费用 这些费用一般是根据有关规定的标准或者采用市场法求取 2 相关税费 一般包括以下4项税费 征地管理费 耕地占用税 耕地开垦费 新菜地开发建设基金 这些税费一般是依照有关规定的标准求取 3 土地使用权出让金等土地有偿使用费 一般是依照有关规定的标准或采用市场法求取 城市房屋拆迁下的土地取得成本包括房屋拆迁补偿安置费用 相关费用和土地使用权出让金等土地有偿使用费 1 房屋拆迁补偿安置费用 一般由以下5项费用组成 被拆迁房屋的房地产市场价格 被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额 搬迁补助费 安置补助费 拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费 这些费用一般是采用市场法或根据有关规定的标准求取 2 相关费用 一般包括以下4项费用 房屋拆迁管理费 房屋拆迁服务费 房屋拆迁估价费 房屋拆除和渣土清运费 这些费用一般是依照有关规定的标准或采用市场法求取 3 土地使用权出让金等土地有偿使用费 一般是依照有关规定的标准或采用市场法求取 市场购买下的土地取得成本包括购买土地的价款和应当由买方 在此为房地产开发商 缴纳的税费 1 土地使用权购买价格 一般是采用市场法求取 也可以采用基准地价修正法 成本法求取 2 买方应当缴纳的税费 包括契税 印花税 交易手续费等 通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定 按照土地使用权购买价格的一定比例来测算 开发成本是指在取得的不动产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用 税金等 在理论上 可以将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本 在实际中 开发成本主要包括下列几项 1 勘察设计和前期工程费 2 基础设施建设费 3 房屋建筑安装工程费 4 公共配套设施建设费 5 其他工程费 包括工程监理费 竣工验收费等 6 开发建设过程中的税费 管理费用是指为组织和管理不动产开发经营活动所必需的费用 包括不动产开发商的人员工资及福利费 办公费 差旅费等 可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率 因此 在估价时管理费用通常可按照土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算 销售费用是指销售开发完成后的不动产所必需的费用 包括广告宣传费 销售代理费等 销售费用通常按照售价乘以一定比率来测算 投资利息投资利息与财务费用不完全相同 是指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息 而不仅是借款的利息和手续费 因此 土地取得成本 开发成本 管理费用和销售费用 无论它们是来自借贷资金还是自有资金 均应计算利息 投资利息的计算 1 应计息的项目包括取得土地成本 开发成本 管理费用和销售费用 销售税费一般不计利息 2 计息周期 3 计息期的长短 4 计息方式 单利和复利 5 利率的高低 6 名义利率和实际利率在复利计息下 当利率的时间单位与计息周期不一致时 例如 利率的时间单位为一年 而计息周期为半年 季 月 周或天等 就出现了名义利率和实际利率 也称为有效利率 的概念 假设名义年利率为r 一年中计息m次 则每次计息的利率为r m 至n年末时 在名义利率下的本利和为 名义利率与实际利率的关系 还可以通过利率的计算公式得出 即 例子 年利率为6 存款额为1000元 存款期限为1年 如果按一年6 的利率计息1次 按半年3 6 2 的利率计息2次 按季1 5 6 4 的利率计息4次 按月0 5 6 12 的利率计息12次 试计算在这4种情况下的本利和及名义年利率和实际年利率 销售税费是指销售开发完成后的不动产应由不动产开发商 此时作为卖方 缴纳的税费 又可分为下列两类 1 销售税金及附加 包括营业税 城市维护建设税和教育费附加 通常简称为 两税一费 2 其他销售税费 包括应由卖方负担的交易手续费等 开发利润现实中的开发利润是一种结果 是由销售收入 售价 减去各种成本 费用和税金后的余额 而在成本法中 售价 是未知的 是需要求取的 开发利润则是需要事先测算的 因此 运用成本法估价需要先测算出开发利润 在估价中 测算开发利润应掌握下列4点 1 开发利润是土地增值税 企业所得税前的 简称税前利润 即 开发利润 开发完成后的房地产价值 土地成本 开发成本 管理费 销售费用 投资利息 销售税费 2 开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润 而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润 也不是个别房地产开发商所期望获得的利润 3 开发利润通常按照一定基数乘以同一市场上类似不动产开发项目所要求的相应利润率来测算 4 利润率是通过大量调查 了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的 开发利润通常按照一定基数乘以同一市场上类似不动产开发项目所要求的相应利润率来测算 1 计算基数 土地取得成本 开发成本 相应的利润率称为直接成本利润率 即 开发利润 直接成本利润率 土地取得成本 开发成本 2 计算基数 土地取得成本 开发成本 管理费用 销售费用 相应的利润率称为投资利润率 即 开发利润 投资利润率 土地取得成本 开发成本 管理费用 销售费用 3 计算基数 土地取得成本 开发成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 相应的利润率称为成本利润率 即 开发利润 成本利润率 土地取得成本 开发成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 4 计算基数 开发完成后的房地产价值 售价 相应的利润率称为销售利润率 即 开发利润 销售利润率 开发完成后的房地产价值 售价 第3节成本法基本公式 成本法最基本的公式房地产价值 重新构建价格 建筑物折旧上式可以根据以下两类估价对象而具体化 新开发的房地产 旧的房 1 适用于新开发的房地的基本公式新开发的房地产价值 土地取得成本 开发成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润 2 适用于新建成的建筑物的基本公式新建成的建筑物价值 建筑物建设成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润 3 适用于新开发的土地的基本公式新开发的土地价值 取得待开发土地的成本 土地开发成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润 适用于新开发的房地产的基本公式 温馨提示 新开发的房地产采用成本法估价虽然一般不存在物质折旧 但应考虑其选址是否适当 规划设计是否合理 工程质量的优劣 周围环境景观的好坏 该类房地产的供求状况等 全面衡量其功能折旧 经济折旧以及可能的增值因素 予以适当的减价或增价调整 其中 成片开发完成后的某宗熟地 例如新开发区中某宗土地的估价公式如下 新开发区某宗土地的单价 取得开发区用地的总成本 土地开发总成本 总管理费用 总销售费用 总投资利息 总销售税费 总开发利润 开发区用地总面积 开发完成后可转让土地面积的比率 用途 区位等因素调整系数上式中 开发完成后可转让土地面积的比率 开发完成后可转让土地面积的比率 开发区用地总面积实际测算时通常分为以下3个步骤进行 计算开发区全部土地的平均价格 计算开发区可转让土地的平均价格 这是用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率 计算开发区某宗土地的价格 这是将第二步计算出的平均价格 根据宗地的规划用途 具体位置 使用期限 容积率等做适当的增减价调整 例子 某成片荒地面积2km2 取得该荒地的代价为1 2亿元 将其开发成 五通一平 熟地的开发成本和管理费用为2 5亿元 开发期为3年 贷款年利率为8 销售费用 销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2 5 5 和10 开发完成后可转让土地面积的比率为60 请求取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价 假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入 开发完成时即开始销售 销售费用在开发完成时投入 解 1 设该荒地开发完成后可转让熟地的总价为 VV 取得荒地的总代价 土地开发成本 管理费 总投资利息 V 销售费用 销售税费和开发利润的比率 V 取得荒地的总代价 土地开发成本 管理费 总投资利息 1 销售费用 销售税费和开发利润的比率 2 设该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价 V 可转让熟地的总面积 3 可转让熟地的总面积 荒地总面积 可转让熟地的比率 4 该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价 V 荒地总面积 可转让熟地的比率 1 适用于旧的房地的基本公式旧的房地价值 房地重新构建价格 建筑物折旧或者旧的房地价值 土地重新构建价格 建筑物重新构建价格 建筑物折旧 2 适用于旧的建筑物的基本公式旧的建筑物价值 建筑物重新构建价格 建筑物折旧 适用于旧的房地产的基本公式 概念重新构建价格又称重新构建成本 是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出 或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润 把握重新构建价格的概念 还应特别注意下列3点 1 重新构建价格是估价时点的价格 2 重新构建价格是客观的价格 3 建筑物的重新构建价格是全新状况下的价格 土地的重新构建价格是估价时点状况下的价格 第4节重新构建价格 重新构建价格的求取思路1 房地重新构建价格 两大路径 一是模拟房地产开发商的房地产开发过程 在房地产价格构成的基础上 采用成本法来求取 二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分 先求取土地的重新构建价格 再求取建筑物的重新构建价格 然后将两者相加来求取 2 土地重新构建价格 假设该土地上的建筑物不存在 然后采用市场法 基准地价修正法等求取该土地的重新购置价格 这种求取思路特别适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地 求取土地的重新构建价格 也可以采用成本法求取其重新开发成本 因此 土地的重新构建价格可以分为重新购置价格和重新开发成本 3 建筑物重新构建价格 假设该建筑物所占用的土地已经取得 并且该土地为空地 除了建筑物不存在之外 其他状况均维持不变 然后在此空地上重新建造与该建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润 也可以设想将该全新建筑物发包给建筑承包商建造 由建筑承包商将能直接使用的全新建筑物移交给发包人 这种情况下发包人应支付给建筑承包商的全部费用 即建筑工程价款或工程承发包价格 再加上发包人所必需的其他支出 如管理费 投资利息 税费等 建筑物重新构建价格的求取方式1 重置价格又称重置成本 是指采用估价时点的建筑材料 建筑构配件 建筑设备和建筑技术等 在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下 重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润 2 重建价格又称重建成本 是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料 建筑构配件 建筑设备和建筑技术等 在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下 重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润 可将这种重新建造方式形象地理解为 复制 注意 有特殊保护价值的建筑物 如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物 适用重建价格 一般建筑物适用重置价格 重置价格通常要比重建价格低 建筑物重新构建价格的求取方法建筑物的重新构建价格可以采用市场法 成本法求取 也可以通过政府或者其授权的部门公布的房屋重置价格 房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取 求取建筑物重新构建价格的具体方法 有单位比较法 分部分项法 工料测量法和指数调整法 单位比较法单位比较法是以估价对象建筑物为整体 选取某种与该类建筑物的建筑安装工程费密切相关的计量单位 如单位建筑面积 单位体积等 作为比较单位 然后调查 了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的这种单位建筑安装工程费 并对其进行适当的修正 调整 再加上相应的专业费用 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费和开发利润 来求取估价对象建筑物重新构建价格的方法 单位比较法实质上是一种市场法 单位比较法主要有单位面积法和单位体积法 例子 某幢房屋的建筑面积为30Om2 该类用途 建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积建筑安装工程费为1200元 m2 专业费用为建筑安装工程费的8 管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3 销售费用为重新构建价格的4 建设期为6个月 所有费用可视为在建设期内均匀投入 年利率为6 开发商成本利润率为15 销售税费为重新构建价格的6 请计算该房屋的重新构建价格 解 设该房屋单位建筑面积的重新构建价格为VB计算如下 1 建筑安装工程费 1200 元 m2 2 专业费用 1200 8 96 元 m2 3 管理费用 1200 96 3 38 88 元 m2 4 销售费用 VB 4 0 04VB 元 m2 5 投资利息 1200 96 38 88 0 04VB 1 6 0 25 1 19 59 0 0006VB 元 m2 6 销售税费 VB 6 0 06VB 元 m2 7 开发利润 1200 96 38 88 0 04VB 19 59 0 0006VB 15 203 17 0 0061VB 元 m2 8 VB 1200 96 38 88 0 04VB 19 59 0 0006VB 0 06VB 203 17 0 0061VBVB 1743 69 元 m2 重新构建总价 1743 69 300 52 31 万元 分部分项法分部分项法是先假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程 并测算每个独立构件或分部分项工程的数量 然后调查 了解估价时点时的各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本 最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的单位价格或成本后相加 再加上相应的专业费用 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费和开发利润 来求取建筑物重新构建价格的方法 在运用分部分项法测算建筑物的重新构建价格时 需要注意以下两点 应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位 有的要用面积 有的要用体积 有的要用长度 有的要用容量 如千瓦 千伏安 例如 基础工程的计量单位通常为体积 墙面抹灰工程的计量单位通常为面积 楼梯栏杆工程的计量单位通常为延长米 既不要漏项也不要重复计算 以免造成测算不准 例子 估算某旧办公楼2007年6月30日的建筑物重置价格 房地产估价师经实地查看 查阅有关图纸等资料 得知该办公楼共10层 总建筑面积为8247m2 建筑结构为钢筋混凝土框架结构 并调查 了解到估算该重直价格所需的有关数据如下 1 建筑安装工程费 1 土建工程直接费 基础工程 99 54元 m2 墙体工程 80 11元 m2 梁板柱工程 282 37元 m2 墙混凝土工程 73 65元 m2 楼梯混凝土工程 31 82元 m2 零星混凝土工程 25 32元 m2 屋面工程 20 42元 m2 脚手架工程 25 54元 m2 室外配套工程 142 67元 m2小计 781 44元 m2 2 安装工程直接费 电梯工程 130 00元 m2 其中 人工费9 00元 m2 给排水工程 85 22元 m2 其中 人工费12 32元 m2 采暖通风工程 70 34元 m2 其中 人工费9 83元 m2 电气工程 112 65元 m2 其中 人工费7 59元 m2 消防工程 16 62元 m2 其中 人工费2 58元 m2 综合布线工程 30 45元 m2 其中 人工费4 85元 m2 小计 445 28元 m2 其中 人工费46 17元 m2 3 装饰装修工程直接费 门窗工程 135 00元 m2 一次性包死承包价 内部装饰工程 455 50元 m2 其中 人工费45 16元 m2 外墙玻璃幕等工程 311 00元 m2 一次性包死承包价 小计 901 50元 m2 其中 人工费45 16元 m2 4 土建部分的综合费率为土建工程直接费的14 25 安装部分的综合费率 为安装工程人工费的79 08 装饰装修部分的综合费率为装饰装修工程人工费的75 90 税金为3 445 2 专业费用 建筑安装工程费的6 3 管理费用 建筑安装工程费与专业费用之和的3 4 销售费用 售价的3 5 投资利息 开发经营期为2年 费用第一年投入60 第二年投入40 年利率为5 76 6 销售税费 售价的5 53 7 开发利润 投资利润率为20 解 设该旧办公楼的建筑物重置总价为VB估算如下 1 建筑安装工程费 1 土建工程费 781 44 1 14 25 1 3 445 923 55 元 m2 2 安装工程费 445 28 46 17 79 08 1 3 445 498 39 元 m2 3 装饰装修工程费 901 50 45 16 75 90 1 3 445 968 01 元 m2 4 单位建筑安装工程费 923 55 498 39 968 01 2389 95 元 m2 建筑安装工程费总额 2389 95 8247 1970 99 万元 2 专业费用 1970 99 6 118 26 万元 3 管理费用 1970 99 118 26 3 62 68 万元 4 销售费用 VB 3 0 03VB 万元 以上 1 至 4 项费用之和 2151 93 0 03VB 万元 5 投资利息 2151 93 0 03VB 60 1 5 76 1 5 40 1 5 76 5 1 137 59 0 0019VB 万元 6 销售税费 VB 5 53 0 0553VB 万元 7 开发利润 2151 93 0 03VB 20 430 39 0 006VB 万元 8 VB 2151 93 0 03VB 137 59 0 0019VB 0 0553VB 430 39 0 006VBVB 2999 46 万元 建筑物重置单价 2999 46 0 8247 3637 03 元 m2 概念估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失 其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新构建价格的差额 即建筑物折旧 建筑物重新构建价格一建筑物市场价值建筑物的重新构建价格表示建筑物在全新状况下所具有的价值 将其减去建筑物折旧相当于进行减价调整 其所得的结果则表示建筑物在估价时点状况下所具有的价值 第5节建筑物的折旧 建筑物折旧的原因根据造成建筑物折旧的原因 可将建筑物折旧分为物质折旧 功能折旧和经济折旧三大类 1 物质折旧物质折旧又称物质磨损 有形损耗 是指建筑物在实体上的老化 损坏所造成的建筑物价值损失 物质折旧可进一步从如下4个方面来认识和把握 自然经过的老化 正常使用的磨损 意外破坏的损毁 延迟维修的损坏残存 2 功能折旧功能折旧又称无形损耗 是指建筑物在功能上的相对缺乏 落后或过剩所造成的建筑物价值损失 导致建筑物功能相对缺乏 落后或过剩的原因 可能是建筑设计上的缺陷 过去的建筑标准过低 人们的消费观念改变 建筑技术进步 出现了更好的建筑物等 1 功能缺乏是指建筑物没有应该有的某些部件 设备 设施或系统等 2 功能落后是指建筑物已有的部件 设备 设施或系统等的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件 设备 设施或系统等的正常运营 3 功能过剩是指建筑物已有的部件 设备 设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本 3 经济折旧经济折旧又称外部性折旧 是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失 不利因素可能是经济因素 如市场供给过量或需求不足 区位因素 如环境改变 包括自然环境恶化 环境污染 交通拥挤 城市规划改变等 也可能是其他因素 如政府政策变化等 建筑物折旧的求取方法求取建筑物折旧的方法 主要有年限法 实际观察法和成新折扣法 1 年限法年限法又称年龄一寿命法 是根据建筑物的经济寿命 月效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法 有关年限的概念1 建筑物的自然寿命和建筑物的经济寿命 建筑物的自然寿命 是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏 而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间 建筑物的经济寿命 是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对不动产价值不再有贡献为止的时间 建筑物的经济寿命短于其自然寿命 它是由市场决定的 相同类型的建筑物不同地区的经济寿命可能不同 2 建筑物的实际经过年数和建筑物的有效经过年数 建筑物的实经过年数 是指从建筑物竣工之日开始到估价时点为止的日历年数 建筑物的有效经过年数 是指估价时点时建筑物状况和效用所显示的经过年数 建筑物的有效经过年数可能短于也可能长于其实际经过年数 3 建筑物的剩余自然寿命和建筑物的剩余经济寿命 建筑物的剩余自然寿命 是其自然寿命减去实际经过年数之后的寿命 建筑物的剩余经济寿命 是其经济寿命减去有效经过年数之后的寿命 即剩余经济寿命 经济寿命一有效经过年数如果建筑物的有效经过年数比实际经过年数少 就会延长建筑物的剩余经济寿命 反之 就会缩短建筑物的剩余经济寿命 总结利用年限法求取建筑物折旧时 建筑物的寿命应为经济寿命 经过年数应为有效经过年数 剩余寿命应为剩余经济寿命 只有这样 求出的建筑物折旧 进而求出的建筑物价值 才能符合实际 直线法 是最简单和迄今应用得最普遍的一种折旧方法 它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等 直线法的年折旧额计算公式为 式中 Di 第i年的折旧额 或称做第i年的折旧 C 建筑物的重新构建价格 S 建筑物的净残值 N 建筑物的经济寿命 R 建筑物的净残值率 C S 称为折旧基数 例子 某幢平房的建筑面积100m2 单位建筑面积的重置价格为500元 m2 判定其有效年龄为10年 经济寿命为30年 残值率为5 请用直线法计算该房屋的年折旧额 折旧总额 并计算其现值 答案 D 1583元Et 15830元V 34170元 成新折扣法 早期运用成本法求取建筑物的现值时 习惯于根据建筑物的建成年代 新旧程度或完损程度等 判定出建筑物的成新率 或者用建筑物的寿命 年龄计算出建筑物的成新率 然后将建筑物的重新构建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值 这种方法被称为成新折扣法 V C q式中 V 建筑物的现值 C 建筑物的重新构建价格 q 建筑物的成新率 这种成新折扣法比较粗略 主要用于初步估价 或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合 尤其是开展大范围的建筑物现值摸底调查 在实际估价中 成新率是一个综合指标 可按下列3个步骤进行计算 用年限法计算成新率 根据建筑物的建成年代对上述计算结果做初步判断 看是否吻合 采用实际观察法对上述结果做进一步的修正 并说明修正的理由 例子 某幢10年前建成交付使用的房屋 在此10年间维修养护情况正常 房地产估价师经实地查看判定其剩余经济寿命为30年 残值平为零 请用直线法计算该房屋的成新率 答案 75 2 市场提取法市场提取法是利用含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例 来求取估价对象中的建筑物折旧的方法 所谓类似折旧状况 是指可比实例中的建筑物的折旧类型 物质折旧 功能折旧 经济折旧 和折旧程度与估价对象中的建筑物的折旧类型和折旧程度相同或者相当 市场提取法是基于先知道旧的房地价值 然后利用适用于旧的房地的成本法公式反求出建筑物折旧 适用于旧的房地的成本法公式为 旧的房地价值 土地重新构建价格 建筑物重新构建价格 建筑物折旧即 建筑物折旧 土地重新构建价格 建筑物重新构建价格 旧的房地价值 建筑物重新构建价格 旧的房地价值 土地重新构建价格 建筑物重新构建价格 建筑物折旧后价值 2 市场提取法市场提取法求取建筑物折旧的步骤和主要内容如下 1 从当地房地产市场上搜集大量的交易实例 2 从所搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例 要求所选取的可比实例中的建筑物与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况 3 对每个可比实例的成交价格进行付款方式等有关换算 交易情况修正 房地产状况调整 注意不对其中的折旧状况进行调整 但不进行市场状况调整 注意 不对折旧进行调整是因为如果对折旧进行了调整 就提取不出可比实例的折旧了 不进行市场状况调整 是因为市场状况的变化是折旧的一部分 它属于经济折旧的范畴 如果进行了调整 就相当于减少了经济折旧 4 求取每个可比实例在其成交日期时的土地重新构建价格 然后将前面换算 修正和调整后的可比实例成交价格减去土地重新构建价格得出建筑物折旧后价值 2 市场提取法市场提取法求取建筑物折旧的步骤和主要内容如下 5 求取每个可比实例在其成交日期时的建筑物重新构建价格 然后将每个可比实例的建筑物重新构建价格减去前面求出的建筑物折旧后价值得出建筑物折旧 6 将每个可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新构建价格转换为总折旧率 7 将估价对象建筑物的重新构建价格乘以总折旧率 或者乘以年平均折旧率再乘以建筑物年龄 便可以得到估价对象建筑物折旧 即 建筑物折旧 建筑物重新构建价格 总折旧率或者建筑物折旧 建筑物重新构建价格 年平均折旧率 建筑物年龄利用市场提取法求出的年平均折旧率 还可以求取年限法所需要的建筑物经济寿命 在假设建筑物的残值率为零的情况下 建筑物经济寿命 1 平均年折旧率利用总折旧率还可以求出建筑物的成新率 建筑物成新率 1 总折旧率 3 分解法分解法是对建筑物各种类型的折旧分别予以分析和估算 然后将它们加总来求取建筑物折旧的方法 它是求取建筑物折旧最详细 最复杂的一种方法 分解法认为 建筑物各种类型的物质折旧 功能折旧和经济折旧 应根据各自的具体情况分别采用适当的方法来求取 该方法求取建筑物折旧的步骤是 求取物质折旧 将物质折旧分解为各个项目 分别采用适当的方法求取折旧相加 求取功能折旧 将功能折旧分解为各个项目 分别采用适当的方法求取折旧后相加 求取经济折旧 将经济折旧分为不同情况 分别采用适当的方法求取折旧后相加 求取建筑物的折旧总额 3 分解法 物质折旧的求取方法 将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类 修复是指恢复到新的或者相当于新的状况 有的是修理 有的是更换 预计修复所必要的费用小于或者等于修复所能带来的房地产价值增加额的 是可修复的 即 修复所必要的费用 修复后的房地产价值 修复前的房地产价值反之 是不可修复的 对于可修复项目 估算在估价时点采用最优修复方案使其恢复到新的或者相当于新的状况下所必要的费用作为折旧额 3 分解法 物质折旧的求取方法 对于不可修复项目 根据其在估价时点的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命 分为短寿命项目和长寿命项目两类 短寿命项目是剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件 设备 设施等 它们在建筑物剩余经济寿命期间迟早需要更换 甚至需要更换多次 长寿命项目是剩余使用寿命等于或者长于整体建筑物剩余经济寿命的部件 设备 设施等 它们在建筑物剩余经济寿命期间是不需要更换的 在实际中 短寿命项目与长寿命项目的划分 一般是在其寿命是否短于建筑物经济寿命的基础上作出的 短寿命项目分别根据各自的重新构建价格 通常为市场价格 运输费 安装费等之和 寿命 年龄或剩余使用寿命 利用年限法计算折旧额 长寿命项目是合在一起 根据建筑物重新构建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新构建价格后的余额 建筑物的经济寿命 有效年龄或剩余经济寿命 利用年限法计算折旧额 长寿命项目折旧基数 建筑物重新构建价格 可修复项目的修复费用 各短寿命项目的重新构建价格 将可修复项目的修复费用 短寿命项目的折旧额 长寿命项目的折旧额相加 即为物质折旧额 例子 某建筑物的重置价格为180万元 经济寿命为50年 有效经过年数为10年 其中 门窗等损坏的修复费用为2万元 装饰装修的重置价格为30万元 平均寿命为5年 经过年数为3年 设备的重置价格为60万元 平均寿命为15年 经过年数为10年 残值率假设均为零 试计算该建筑物的物质折旧额 解 该建筑物的物质折旧额计算如下 门窗等损坏的修复费用 2 万元 装饰装修的折旧额 30X 1 5 X3 18 万元 设备的折旧额 60X 1 15 X10 40 万元 长寿命项目的折旧额 180 2 30 60 X 1 50 X10 17 6 万元 该建筑物的物质折旧额 2 18 40 17 6 77 6 万元 3 分解法 功能折旧的求取方法 将功能折旧分为功能缺乏 功能落后和功能过剩引起的三类 并进一步将它们分为可修复的和不可修复的 对于可修复的功能缺乏引起的折旧 在采用缺乏该功能的 重建价格 下的求取方法是 估算在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要的费用 估算该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有所必要的费用 将在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要的费用 减去该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有所必要的费用 即增加该功能所超额的费用为折旧额 可修复的功能缺乏引起的折旧 在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要的费用 该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有所必要的费用 例子 某幢应有电梯而没有电梯的办公楼 重建价格为2000万元 现在设电梯需要120万元 假设现在建造办公楼时一同安装电梯只需要100万元 请计算该办公楼因没有电梯引起的折旧及扣除没有电梯引起的折旧后的价值 解 该办公楼因没有电梯引起的折旧及扣除没有电梯引起的折旧后的价值计算如下 该办公楼因没有电梯引起的折旧 120 100 20 万元 该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值 2000 20 1980 万元 应有电梯而没有电梯的办公楼 现增设电梯需要120万元 类似有电梯的办公楼的重置价格为2100万元 请计算该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值 解 该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值计算如下 该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值 2l00 120 1980 万元 3 分解法 功能折旧的求取方法 对于不可修复的功能缺乏引起的折旧 可以采用下列方法来求取 利用 租金损失资本化法 求取缺乏该功能导致的未来每年损失租金的现值之和 估算该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有所必要的费用 将未来每年损失租金的现值之和 减去该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有所必要的费用 即得到折旧额 3 分解法 功能折旧的求取方法例如 某写字楼由于缺少大型多功能设施 使得该写字楼每年净租金损失10万元 或者比同地区类似写字楼每年少收入净租金10万元 经测算如果现在增加该项功能需要各种费用约50万元 假设该写字楼剩余收益期为30年 报酬率Y为10 求此项折旧 a用收益法计算年租金损失的收益价格 b折旧 收益价格 50万元c对于可修复的功能落后引起的折旧 用公式表示为 可修复功能落后的折旧额 功能落后部分的重置价格 功能落部分的已提折旧 拆除该功能落后部分的必要的费用 功能落后部分的可回收的残值 安装新的功能部分所必要的费用 该新的功能先进部分在估价时点重置建造建筑物时一同安装所必要的费用 3 分解法 功能折旧的求取方法功能过剩一般是不可修复的 功能过剩引起的折旧首先应包括功能过剩所造成的 无效成本 该无效成本可