关于车位的案例与资料.doc

【物权法案例1】:地下车位开发商突然“只售不租”原本可租可售的小区地下停车位,一夜之间变成只售不租。今年3月31日，沪上某小区开发商告知全体业主，所有地下车位将于两个月后停止出租。198位租用车位的业主，不得不面临不买车位便无处停车的窘境。业主徐女士称，按照售房合同，该小区二期地下车库产权归开发商所有，随着入住业主不断增多，车位越发紧张，不少人排队等着租车位。今年3月31日，开发商通知，车位将“只售不租”，从5月1日开始全面停租，希望业主主动购买车位，每个价格在15万元左右，还不包括每月200元的管理费。而当时车位出租的价格为每车每月400元，并包含管理费用。这一通知，引来很多有车业主的不满。 法条规定物权法第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 专家解读车位是租是售要看约定中鸿律师事务所黄志坤律师认为，本案中，如果业主不愿意购买地下车库车位，而开放商坚持“只售不租”，本身就违反了物权法“规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要”的规定。倘若开发商仍不愿改变“只售不租”方式，业主可以通过业主委员会同开发商进行交涉，也可以通过诉讼，请求人民法院依照“衡平原则”，即平衡双方当事人之间的利益，判令开发商改变“只售不租”的方式，以满足业主“可租”的需求。中华全国律协民商事业务委员会委员沈晖认为，物权法第七十四条虽未将建筑区划内的规划车位、车库直接归于业主所有，但设立了一个由当事人“约定”的原则，意味着开发商和业主关于车库、车位所有权的约定必须明确，这一原则将杜绝开发商打“擦边球”，以“送车库”为名卖房。开发商对车位有权只卖不租吗？题记：近日，某小区因开发商对车位只卖不租，致与业主发生纠纷，业主对车库设施进行了一定的毁坏行为。某媒体在调查采访中，对所涉法律顾问委请我发表意见。因多年来早就对车位问题有所研究，故进一步整理后，形成本文。需要说明的是，笔者并不因为是开发商的法律顾问即在撰文时偏向开发商，而是根据现有法律规定剖析车位所涉开发商的权利义务。在某媒体摘要刊出笔者如下意见后，据记者告知，开发商及业主代表各自均致电媒体，均认为笔者之分析意见是维护了他们的权益。此为笔者所快意。现代社会，汽车已经是相当一部分公民的生活必需品。有车必须有停车车位（包括车库，下同）。早先的小区不太注重车位建设，近年，由于政府部门有关规划规定中即明确小区的规划建设必须配置一定比例的车位，便利了业主的停车。但旋即又产生了诸多问题，最显著的问题即有：业主对车位是购买还是承租，相对应的，开发商对车位究竟应该是出卖还是出租？而买卖或租的对价究竟应该如何确定？笔者多年来担任多家房地产开发公司的法律顾问，对车位问题一直颇为关注，因此，现从有关车位的法律规定、社会实践角度，对车位的卖租问题进行一定的探讨，希望能够引起业界及相关利益方的重视及规范行为。一、车位问题所涉主要法规及司法解释：1、目前我国法律关于车位的规定，主要是物业权第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”。其次，最高人民法院司法解释关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关应当首先满足业主的需要的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”。二、开发商与业主房屋买卖合同中车位所有权约定的合法性：1、在物业权颁布后，许多开发商都很注意在与业主所签订的房屋买卖合同中明确约定车位的所有权归属开发商，开发商有权对车位出卖或出租。2、但是，笔者认为，并非只要经过如上约定后车位的所有权即归属开发商，该约定是否合法有效，需要考虑如下因素：A、车位的建设费用有否纳入房屋销售成本？现在房屋销售价格，开发商需向物价局提交备案。如果车位的建设费用纳入了房屋销售成本，那车位就应属于全体业主所有。即使开发商约定归其所有，此约定亦属无效。而对车位的建设费用是否纳入了房屋销售成本，业主除向物价局申请信息公开以了解及判断外，亦可以向开发商所涉税务部门投诉。现税务部门在收到业主的投诉后，有义务对开发商的销售成本及应纳税进行稽查，并将稽查结果告知业主。B、在车位的建设费用是否纳入房屋销售成本的情形下，一些开发商往往忽视对车位分摊一部分土地出让金。车位不可能是空中楼阁，必然要占据一定地块（哪怕是地下空间）。因此，即使开发商没有将车位的其他土建费用等建设费用纳入房屋销售成本，但车位没有分摊一部分土地出让金，该车位亦不能完全归属开发商所有。因为，在车位没有分摊土地出让金的情形下，实际上是由全体业主承担了包括车位在内的全部土地出让金，开发商侵占了业主的权益，业主亦有权向开发商对车位主张一定权利。这种主张往往可以通过由开发商向全体业主或业主委员会转让一部分相应价值的车位而得到处理。当然，目前对车位（特别是地下车位）如何分摊土地出让金尚未有明确的规定，但应本着公平合理的原则进行。C、在上述情形下，X（房屋销售价格）Y（房屋销售成本）Z开发商应缴纳税费，而Y（房屋销售成本）通常应等同于“房屋建设费用”。而如开发商将车位建设费用纳入房屋销售成本，开发商则加大了房屋销售成本的金额，如房屋销售价格衡定，开发商是逃避了房屋销售价款相应的应缴纳税费。但从开发商整个经营行为而言，其将车位建设费用纳入房屋销售成本，其在销售车位时亦应缴纳相应税费，如因此而致车位销售价款所涉车位建设成本降低，其销售车位时应缴纳的相应税费则增加，开发商仍不能逃避税费。一些开发商有可能利用纳税科目及税率的不同而适当避税。4、在开发商没有将车位的建设费用纳入房屋销售成本且合理分摊了土地出让金的情形下，开发商则拥有了车位的完全的、合法的所有权，开发商有权对车位进行自主处理。三、开发商有权对车位进行自主处理，即选择或卖或租、只卖不租；且，开发商在“首先满足业主的需要”的前提下，有权销售或出租予业主之外的其他人。1、首先需要说明，开发商在“首先满足业主的需要”的前提下有权对车位进行自主处理，并非指如果业主不予购买车位而开发商必须将车位出租予业主。市场经济的特点是“愿者买愿者卖”，任何一方都不能强迫对方交易。因此，开发商对自主拥有所有权的车位进行处理，其有权选择出卖或出租，乃至附赠。2、开发商的“首先满足业主的需要”，根据上述司法解释所述，开发商在出卖或出租车位时应当首先出卖或出租予业主，业主对车位具有优先购买权、优先承租权。即，如开发商采取出卖车位方式，必须给予业主合理的行使优先购买权的期限（如三个月）；如业主在该期限内没有行使优先购买权，开发商则有权将车位另行出卖予业主之外的其他人。同理，如开发商采取出租车位方式，必须给予业主合理的行使优先承租权的期限（如三个月）；如业主在该期限内没有行使优先承租权，开发商则有权将车位另行出租予业主之外的其他人。3、需要指出的是，业主购买及使用汽车，应当考虑汽车应当配置车位及相应的成本，该配置车位的成本也是业主使用汽车的必要成本，恰如业主购买汽车如需选取较吉利的号码而需另行增加费用一样。业主不能强行要求开发商必须将车位仅只能以出租方式交付业主使用，在开发商依法采取出卖方式的情形下，业主应以市场经济的原则及以应有的、适当的对价向开发商购买车位。即如消费者到某商场，对商家出卖的商品不能要求商家出租，而只能购买当然，如商家自愿同意则在所不问。4、开发商对车位的销售价格应合理，如果构成暴利，业主有权依法要求物价部门查处。5、如上所述，如业主在开发商给予的车位优先购买权期限内没有行使优先购买权，开发商则有权将车位另行出卖予业主之外的其他人。而在此情形下，业主即也不能要求车位的受让人强行出租予业主，此也证明了开发商有权将车位出卖而不是只能出租。6、再者，现在开发商一般都是项目公司，在项目销售完毕后一定年限，开发商即行注销解散，而如果要求开发商出租，则开发商必须持续存在及经营，从该角度，也不利于开发商的投资人之依法投资行为。7、法治社会的一个重要特点在于，“法无明文禁止不违法”，此不仅是对公民个人而言，亦包括开发商等单位法人。开发商在法律不明文禁止的情形下，完全有权选择对其拥有完全所有权的车位只卖不租。8、法治社会的另一重要特点即是，任何人在要求行使自己某项权利的同时不能损害他人的合法权益。某事项相关行为人的权利应该得到平等保护、平衡处理（或称妥协），而不能过多偏向一方。当然，开发商作为相对强势的一方，在商业开发而获得相当利益的同时，也必须注重与业主利益的平衡、妥协，而使自己的经营环境更加和谐、营利行为更加顺畅。相信百年老店的生存之道之一即是并非凡事均得利、而是注意必要的取舍，舍后方能有得。四、车位所有权制度：江苏省内如无锡等城市目前对车库车位尚未实施所有权证制度，而其他一些城市如上海已经对车库车位尚实施了所有权证制度。2004 年9月1日起施行的苏州市城市房屋权属登记条例已规定“阁楼层高超过（含） 二点二米 的部位以及同幢内车库层高超过（含） 二点二米 的，应当计算建筑面积，记入房屋权属证书；不超过 二点二米 的阁楼和车库，记入房屋权属证书附记栏。”。当前，无锡市及江苏省对车位的所有权制度的建立正在推进中，相信未来几年内即将实施，彼时，在采取车位的所有权证制度后，开发商更可以在首先满足业主的需要之前提下出卖车库车位。五、业主维权应合法：1、业主维权应依法。某些业主在“维权”中往往认为“法不责众”等，而采取了一些过激行为。但如果业主采取了毁坏财物等行为，达到一些情形，即涉嫌故意毁坏财物罪或破坏生产经营罪，得不偿失。最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(一) 第33条规定：“故意毁坏财物案(刑法第二百七十五条) 故意毁坏公私财物，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉：(一)造成公私财物损失五千元以上的;(二)毁坏公私财物三次以上的;(三)纠集三人以上公然毁坏公私财物的;(四)其他情节严重的情形。”第34条规定：“由于泄愤报复或者其他个人目的，毁坏机器设备、残害耕畜或者以其他方法破坏生产经营，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉：（一）造成公私财物损失五千元以上的；（二）破坏生产经营三次以上的；（三）纠集三人以上公然破坏生产经营的；（四）其他破坏生产经营应予追究刑事责任的情形。”因此，如果公安机关通过天网系统视频