成本优化控制措施表.xls

降降本本措措施施控控制制点点 序号降本内容考核基础指标指标或降本率降本措施和细化方案建议备注 对应小期块或楼幢 世纪城1 1期 一 规划方案 施工 图设计优化降本 目前实施情况 A A规规划划方方案案优优化化 1 总平面设计 路 网布置 综合管 网 出入口等 道路 占地面积比降8 优化路网结构 严格控制硬景道路施工面积 优化路网结构 严格控制硬景道 路施工面积 地库出入口数量满足规范规定 严格控制超规范设计 满足规范规定 严格控制超规范 设计 消防道路的宽度满足规范规定 严格控制超规范设计 满足规范规定 严格控制超规范 设计 2标准化运用已批准的规划方案不低于15 加大标准户型的研究 针对新开项目采用成熟的户型体系 快速设计 快速开发 3土方平衡 土方外运量 外运 量 总挖量 控制率5 8 通过对竖向标高的调整 严格控制挖土量和外运量 原则上整个地块控制在8 每个期 块控制在5 外运 外购土方 指标控制率为 5 8 外购量控制 外购 量 总回填量 控制率5 以内除景观种植土或营养土外购外 严格控制土方的外购 必须事先做好土方平衡工作 4容积率根据各地的政策规定 充分用足容积率 控制赠送面积的比例 5总高度 基本风压较大地区单体高度如果在60米左右 必须控制在60米以下 超过60米基本风 压就要放大1 1 倍 单体高度如果在80米左右时 必须控制在80米以内 超过80米抗震等 级就要提高一级 结构造价一般 影响值在10 左 右 B B建建筑筑方方案案阶阶段段 1 控制可售面积 建筑面积比例 现高层 小高层比 例平均为70 多层 比例平均比例为65 高层提8 高层 小高层不低于76 多层提5 多层不低于68 降降本本措措施施控控制制点点 序号降本内容考核基础指标指标或降本率降本措施和细化方案建议备注 对应小期块或楼幢 偷面积的比例不超过10 区分飘窗是否分永久性使用 2 标准化或成熟建 筑方案套用 根据已批准的建筑 方案 不小于20 以首期开发套用为主 按整个地块的套图率考核 不低于20 宜开放绿色通道 3 建筑形式 平面与立面 整体提高率不小 于5 应避免结构超限审查 控制高宽比过大 如六七度时高宽不大于7 八度时高宽不大于6 单体不规则等因素 否则结构造价一般会增加10 15 4结构方案推广全集团标准设计套用和NPC体系的运用 对NPC结构目前 补贴一部分费用 5基础方案先试桩 再设计 合理选择桩型 长度 减低桩基造价 先试桩 再设计 合理选择桩型 长度 减低桩 基造价 6设备选型 7地下车库 柱网结构面积控制地下车库应考虑柱网布置的合理性 柱间距和柱截面大小的合理优化 车位比的控制优先一层地下车库的设计 其次考虑机械停车位 最后考虑双层地下车库来满足车位比 层高的控制 普通地下车库的层高原则以满足国家规范规定的最小净高 2 2米 为宜 根据地库顶板 形式 无梁楼盖 有梁楼盖 和主楼地下室的最小层高关系 调整地库层高 覆土厚度的控制 覆土厚度按1100mm设计 冻土深度不满足除外 地库结构标高尽可能上抬 可减少水 浮力和基坑开挖深度 从而降低成本 疏散出口数量控制 尽可能用剪刀梯等设计手法 减少人防地下室 地下车库的独立疏散出口数量 可以降 低造价 提升景观品质 C C初初步步与与施施工工图图设设计计阶阶段段 1 控制可售面积 建筑面积比例 现高层 小高层比 例平均为70 多层 比例平均比例为65 降降本本措措施施控控制制点点 序号降本内容考核基础指标指标或降本率降本措施和细化方案建议备注 对应小期块或楼幢 1结构限额控制 地基处理与基础形 式 在限额标准上降 5 1 设计院在基础和桩基选型报告中必须从技术上提供不少于二个比较合适的方案 实施 多方案比选 并优先采用天然地基 复合天然地基 复核桩基 管桩桩基 灌注桩桩基 方案 2 根据土质的坚硬程度和施工的难易程度 选用不同规格的管柱 但必须做极限承载能 力的试验 尽可能发挥管柱的承载能力 以减少桩的数量 3 优先采用墙下布桩或沿轴线布桩方案 地下室层高的控制 主楼地下室优化 从层高 层数等控制 1 住宅地下部分做双大堂 负一层层高按2 9 米 2 8米考虑 负二层层高按2 7米 2 6米考虑 竖向结构厚度的控 制 明确全面推进鱼杆理论的设计理念 对于100M的高层住宅结构 最厚结构墙体须控制在 250厚 80M高的住宅 最厚的墙体须控制在200以内 60M高小高层住宅结构 最厚的墙 体须控制在180以内 最上十层左右的结构墙体厚度不得超过180厚 二次结构墙体厚度 的控制 剪刀楼梯中间隔墙 满足防火规范下 须改为90mm厚 与剪力墙无关联的户内填充墙厚 度原则上控制在100mm 管道井 卫生间等部位隔墙采用70mm厚隔墙 与剪力墙关联的所 有填充墙用的砌体厚度 原则上均比砼结构厚度减20 30MM进行定制 实施二次粉刷施工 8 7 的做法 屋面电梯机房层的 空间利用和控制 设计时充分考虑其后续业主的使用功能 增加附加值 通过销售推广回收建安成本费用 同时通过优化和降低机房的层高问题 减少不必要的浪费 屋面铅笔头的优化 采用轻质砼 实施预制组装式施工工艺降低其施工成本 同时根据不同位置减少 优化 对其侧面的老虎窗 高强度材料的选用大型地库 人防工程 酒店 公建项目等优先使用高强度钢筋 优化公司介入力度 对不同产品如住宅 底商 会所 酒店 大型商业全面介入外部优化公司的优化工作 设计中心须在第一时间对接落实 2 建筑做法及细部 控制 屋面保温的做法 对于屋面保温可采用内保温的设计 减少原结构找平层 防水保护层 保温板保护层等 施工工序做法 外墙保温材料的使 用 1 在南方地区 优先选用保温砂浆的保温做法和选用砂加砌砌块 局部保温一体技术的 保温做法 2 满足国家规范的前提下 优先选用B1级保温材料 门楼石材的使用 1 6000元以下的楼盘 选用仿砂岩面砖或真石漆涂料 2 10000元以下的楼盘 选用黄木纹国产砂岩 3 10000元以上的楼盘 选用奥州砂岩 降降本本措措施施控控制制点点 序号降本内容考核基础指标指标或降本率降本措施和细化方案建议备注 对应小期块或楼幢 外墙石材的使用 1 6000元以下楼盘 选用真石漆涂料 2 10000元以内楼盘 选用仿砂岩面砖 3 10000元以上楼盘 选用黄木纹国产砂岩 4 别墅选用奥州砂岩 GRC的使用力争降本3 1 禁止使用GRC作为装饰柱设计 同时明确在保证装饰柱正立面面宽时 其厚度必须控 制在100mm以内 2 取消阳台立柱GRC包柱和阳台门四周的GRC装饰 取消外墙凹进部位的GRC线条 3 精简浮雕的用量和尺寸 并实施点缀装饰 楼梯踏步装修力争降本3 禁止消防楼梯全部贴砖施工 铺贴范围是3层以下到地下大堂为止 且对于6000元以下的 楼盘可选用价格在20元 M2以内的专用踏步砖 6000元以上的楼盘可选用60元 M2以内的 玻化砖加工 踏步靠墙扶手 根据地区价格 选用木扶手或钢管扶手 门窗优化 由铝合金改为塑钢 且适当增加窗洞口面积 减少窗框的设置 减少开启扇 不设置纱 窗 尽量采用标准门 少用非标门 防水优化SBS SBC和涂膜合理选择 减少耐穿刺卷材的设计 防水高度严格控制 3独立地下车库 基础的选型必须采用柱下独基 防水板形式 禁止采用梁筏基础 防水板的厚度不得超过350 层高的控制 地下车库的层高须综合考虑主楼的地下室层高 且须充分考虑双大堂间的关系 选用无 梁楼盖还是梁板式结构 并通过调整设备管线的走向 位置及梁断面的高度 确保满足 净高2 2 2 4米的前提下严格控制地库的层高 单车位面积须控制 28 32M2 个 框架柱优先矩形柱设计 以满足车位净距要求 减小柱轴线尺寸 严格控制汽车通道的净宽度 按豪宅 6000mm 和普通住宅 5500mm 区分对待 6000元以内的低档楼盘 28m2以内按每节约1平方奖励300元 超过30m2的按每超1平方 给予处罚200元 6000 10000元的中档楼盘 控制在29 31区间内 10000元以上的高档楼盘 30m2以内按每节约1平方奖励200元 超过32m2的按每超1平方 给予处罚300元 2 建筑做法及细部 控制 降降本本措措施施控控制制点点 序号降本内容考核基础指标指标或降本率降本措施和细化方案建议备注 对应小期块或楼幢 4装修专业优化 1 标准层公装 二层以上采用局部吊顶 控制石膏线条使用 设计管理中心已出吊顶统 一要求 吸顶灯 简化电梯门套线和踢脚线 简化地面铺贴形式 2 简化装修做法 部分石材取消改玻化砖 电梯门套采用人造石材或不锈钢门套 3 简化亮化工程 壁灯材质60铜改为新铝合金 考虑住宅 取消早期方案中的二层以上 用灯 门楼原设计等洗墙等 投光灯 后论证在效果不受影响的情况下可取消投光灯 只 保留洗墙灯 4 装修工程中 木饰面衬板不得选用厚重材料 能使用原墙面的必须使用原墙面 需要 造型处理的 宜选用木槭加9mm多层板或防水刨花板做基层 吊顶面材不得采用3层以上 含 叠合施工 天花吊顶原则使用单层石膏板 少用或不用木工板 造型用的木工板 厚度 必须控制在15厚以内 5电气专业优化 1 地下车库的照明 优先选用吊挂式节能灯 合理布置位置 减少管道遮挡 光源高度 下降到规范规定高度即可 取消或减少日光灯的使用 2 严格按800 1000平方米设置1个采光井 实现自然采光的要求 6暖通专业优化 1 对会所的空调系统 严格按组合与分体相结合的方式进行设计 2 地下室通风系统和各类设备机房的排风优先考虑自然通风采光 不足部分安装轴流风 机辅助机械通风 非人防地库尽量取消风机机房和集中风道机械通风系统 3 地暖盘管材料的选择要按售价区分 10000元 m2以下楼盘采用PE X管 10000元 m2 以上楼盘 含10000元 m2 选用PE RT管 4 取消明窗卫生间的通风道设置 5 取消通风系统消防前室余压阀 7智能化专业优化 1 电梯五方通话系统的对讲线缆选用RVVP4 1 0屏蔽线 2 会所及办公区域门禁系统 取消可视对讲门铃系统 3 停车场管理系统中远距离读卡器须选用RFID远距离读卡器 优点 RFID传输距离远 抗干扰强 易维护 成本低 4 LED信息发布系统选用离线式SD卡LED屏发布信息 减少数据传输线缆成本 5 闭路监控系统的电视墙中建议取消40寸 42寸液晶显示器 统一设置为21寸监视器 6 室外及室内背景音乐广播系统建议与消防应急广播系统整合 平时做背景音乐 应急 时播放紧急疏散广播 以降低成本 7 电梯轿箱内与电梯机房之间连接的视频随行电缆由电梯厂家提供 并安装施工到位 降降本本措措施施控控制制点点 序号降本内容考核基础指标指标或降本率降本措施和细化方案建议备注 对应小期块或楼幢 8景观专业优化在限额标准上降10 1 降低非车行道石材厚度及基底垫层 严格控制石材的使用量 根据不同楼盘档次 尽 量选择替代材料 如大连砖 荷兰砖 砼压印地膜 水刷彩石 水刷豆砂 鹅卵石路 2 严格控制大规格乔木和名贵乔木的使用量 根据不同楼盘档次和气候条件选择合适的 苗木品种 3 整合室外管网的管沟开挖图纸 减少管沟土方开挖交叉的重复工作量发生 4 增加草皮的种植面积比例 且尽快采用草种混播方式 5 严格控制消防车道的宽度 控制在规范规定的最小宽度 取消双侧设置人行道 D D其其他他优优化化降降本本 1窗地比平均0 21基础上降10 原则上根据楼盘档次对窗墙比进行控制 建议6000元以内的楼盘控制在0 19以内 10000元以内的楼盘控制在0 2以内 10000元以上的楼盘控制在0 21以内 2高宽比在平均7 4基础上降10 1 采用结构构件外移 增加局部宽度的方式提高高宽比 2 合理设置地下采光井 分1000 1200 1500mm区别对待 3主楼地下室运用利用率达80 以上将主楼下的地下室改为储藏室销售的方式 增加收益等控制 其利用率不得低于80 4坡屋顶利用率达50 将坡屋顶的沿口高度适度提高 增加坡屋顶夹层的利用空间 通过营销手段增加销售收 益 同时预留楼梯设置洞口 交房测量时可采用纸面石膏板进行封闭 5设计变更率在限额标准上降20 提前设计 加大图纸会审力度提前优化设计 控制变更发生 E E设设计计费费控控制制 1单体设计费套图率不低于20 加大标准化套图机制 实施套图收费标准 降低设计费用的开支 2 其他设计费 公共部位150元 m2降85 除大堂装修发生设计外 其它公共部位装修原则上不允许发生设计费用 3三点一线250元 m2降80 取消三点一线 直营店等设计费用的发生 严格执行套图制 4样板房250元 M2降40 建议对装修节点建立标准化设计 实施套图 5办公室80元 m2降90 除总经理 会议室等发生部分设计费用外 取消普通办公室的装修设计费用 二施工管理 招标 降降本本措措施施控控制制点点 序号降本内容考核基础指标指标或降本率降本措施和细化方案建议备注 对应小期块或楼幢 A A施施工工管管理理 工工程程部部主主推推 成成 本本核核算算配配合合 1方案优化在建安成本5 上降20 施工方案 措施优化 从组织设计 降水 支护 土方平衡 吊装等多方案优先等控制 认真审核施工组织设计和专项施工方案 防止违反中南公司做法和常规做法的措施出现 在方案中 但实际施工不做的现象 对基坑围护 土方平衡等严格把关 加强基坑支护方案的评审与管理 根据土质及场地情况 在满足放坡开挖前提下 优先 采用放坡开挖 2土方超挖控制按方案的基础上超挖率小于2 严格按照审批的方案进行土方开挖 挖土时监理旁站 工程部监督 3 土方的外运 外 购控制 控制率为5 必须实施土方平衡评审工作 有效控制土方的外运 外购量 4签证发生率 在平均别墅 多层 为已完工作量0 6 小高层为0 5 高层为0 4 降20 加强图纸会审和交底工作 减少返工及无效成本的发生 加强监理管理 防范弄虚作假 从签证合理性 工程量 竣工资料的完整性上控制 5无效成本控制在建安成本上0 8 降60 合理控制开发进度 严格执行立体交叉作业和有保有压政策 防止早投入 多投入现象 严格控制进度 使进度始终处于受控状态 避免抢工发生额外费用 严控施工质量 降低维修成本 并通过物业的反馈 加强对维修量大 多的质量问题进 行研究 形成质量预控经验库进行全面推广 6砼结构确保砼墙面不抹灰率达到50 以上 砼天棚面的不抹灰率达到90 以上 7合理建造临建在建安成本上0 5 降30 合理建造临建 合理组织建大型施工单位临建 确保3年以上不变 来降低临建成本 根据开发节奏和次序 结合三点一线建设的范围呵呵要求 对施工单位的总平面规划进 行认真审核 避免临设迁移带来的成本增加 B B招招标标管管理理 降降本本措措施施控控制制点点 序号降本内容考核基础指标指标或降本率降本措施和细化方案建议备注 对应小期块或楼幢 1招标管理 签订的责任状建安 成本上 降3 减少招标支出 从减少项目重复考察费用 减少不成熟的招标方式而影响人力 时间成本 等控制 优化招标文件 防范不平衡报价 施工单位索赔等上控制 建立 扩大战略合作商体系 建立 扩大合作商来减少无实力施工方 减少项目人力 时 间成本 减少索赔等 扩大招标量 通过合理扩大招标量来降低成本 不允许拆分招标 定标管理 遵循中南宪章 97531 要求 货比三家 并对比集团内部其他子公司价格 当地市场其他地产公司价格 合约规划中目标成本价格后再定标 加强合同管理 完善合同条款 防范施工单位索赔 严控招标计划 确保招标时间要求 通过招标时间控制来达到回款资金的回笼 减少成本 三三点一线 1三点一线降本 三点一线在去年的 标准上 30 严控建设规模和建设体量 精简样板房的数量 尽量集中布置 简化动线和管理幅度 基层材料选择原则是低档 非标材料 禁止使用高品 高质材料 对于面层材料选择原 则是以地方品牌为主 国内品牌为辅或选用非知名的实力型品牌 尽量在采购的品牌材 料中选择低价产品 1 严格控制样板房大量吊顶的做法 全面推进原顶装修 周边局部吊顶形成的二级吊顶 且明确在客厅 餐厅 主卧允许局部二级吊顶外 其余部位禁止使用 2 电梯厅吊顶 必须简单 可采用局部吊顶的做法 3 强调抹灰面上不需要铺设木龙骨 严格控制使用800 800以上的大规格面砖材料 禁止多级套边的设计和选材 严格禁止墙面套 体封板的做法 严格控制临时示范区小体量水景钢筋砼基础采用单层双向钢筋即可 实施软装材料的战略采购 并对重复使用率进行考核 临时示范区 做好家具 铝合 金门窗的重复使用 降降本本措措施施控控制制点点 序号降本内容考核基础指标指标或降本率降本措施和细化方案建议备注 对应小期块或楼幢 1 标准层公装 二层以上采用局部吊顶 控制石膏线条使用 设计管理中心已出吊顶统 一要求 吸顶灯 简化电梯门套线和踢脚线 简化地面铺贴形式 2 简化装修做法 部分石材取消改玻化砖 电梯门套采用人造石材或不锈钢门套 3 简化亮化工程 壁灯材质60铜改为新铝合金 考虑住宅 取消早期方案中的二层以上 用灯 门楼原设计等洗墙等 投光灯 后论证在效果不受影响的情况下可取消投光灯 只 保留洗墙灯 4 装修工程中 木饰面衬板不得选用厚重材料 能使用原墙面的必须使用原墙面 需要 造型处理的 宜选用木槭加9mm多层板或防水刨花板做基层 吊顶面材不得采用3层以上 含 叠合施工 天花吊顶原则使用单层石膏板 少用或不用木工板 造型用的木工板 厚度 必须控制在15厚以内 苗木的选择以当地树种为主 减少名贵 特大规格苗木使用量 即使使用也用在主要出 入口 景点做点缀苗木 减少灌木栽植面积 灌木规格及密度以无明显露土为宜 减少 时花用量 尽量用多年生草本花卉代替 减少硬景和水景 降低减少成本和维护成本 四物资管理 1 物资招标品质优 化 在总建安成本30 基 础上 降8 在经济欠发达和房价较低地区 加大项目地方战略供应商适当增加地方品牌和非知名品 牌的实力型的材料商供应库 来降低成本 扩大战略招标供应商 增加标准配置的产品系列的覆盖档次 丰富选择空间 加大对新型材料的研究和运用 在确保品质的前提下 实施可替换材料推广 降低成本 挖掘资源 以新材料替代传统产品 以降低成本 实施材料的批量采购 实现规格型号的统一化 选择标配产品 降低采购成本 建立完善甲供材管理机制 认真审核和协助监督采购计划的编制和选型 关注采购物资 定位是否符合项目生产的档次 与项目所匹配 防止低盘高配 在采购的品种上是否是 总包合同中约定的乙供材 防止采购主体转移 增加我方资金压力和成本 认真审核采 购的时间上是否适时 防止过早造成资金的压力 增加资金成本 过迟了造成抢工签证 增加成本 降低考察成本 进一步完善供应商资源库 通过开发 考察 评估 对战略供方 星级 供方 合格供方 不合格供方分类管理 整合资源配置 减少重复考察 五管理成本 A A人人力力资资源源部部 1三点一线降本 三点一线在去年的 标准上 30 降降本本措措施施控控制制点点 序号降本内容考核基础指标指标或降本率降本措施和细化方案建议备注 对应小期块或楼幢 1 建立项目薪资体 系 在去年实际发生的 费率 实际数额 销 售额 上 降20 招聘有经验 水平高的管理人员 建立相关薪资体系 把工作包干到各部门减少人力成 本 精简总部部门和管理人员 按近设置区域公司 多项目管理 达到精简人员 减少人力 成本 且有利于人员调配 统筹 2 人均效益在去年的 基础上 提高30 合理设置机构 精简人员 充分授权 提高管理效率 B B财财务务部部 1 业务招待费包干 制 去年实际发生的费 率 实际数额 销售 额 降10 1 在2012年业务招待费用与销售额的支出比的基础上 2013年该比例降本10 2 具体细化方