（财政学专业论文）完善我国房地产市场的财政政策研究.pdf

独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得 的研究成果 据我所知 除了文中特别加以标注和致谢的地方外 论文中不 包含其他人己经发表或撰写过的研究成果 也不包含为获得天津财经大学或 其他教育机构的学位或证书而使用过的材料 与我一同工作的同志对本研究 所做的任何贡献均己在论文中作了明确的说明并表示谢意 l j 学位论文作者签名 往乜签字日期 2p id 年r 月够日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解天津财经大学有关保留 使用学位论文的规定 有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘 允许论文被查 阅和借阅 本人授权天津财经大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有 关数据库进行检索 可以采用影印 缩印或扫描等复制手段保存 汇编学位 论文 篡黧篓瓮娴本黧 施学位论文作者签名 莓驰 导师签名 纱 i 签字目期 2 dl 口年j 月 弓日签字日期 2 dj 年 月弓日 学位论文作者毕业后去向 工作单位 字因镀幻弘 约 电话 f 3 产 r j 夕 通讯地址 酒j i 增水奄悃戳5 邮编 一f 删 内容摘要 房地产与国民经济有着密切的联系 它既是基础产业 又在一定时期内扮演先导 支柱产业的角色 房地产市场的波动也会对经济产生非常大的影响 大体上说 我国房 地产业经历了一个由2 0 世纪8 0 年代起步 9 0 年代渐进 进入2 1 世纪后突进的过程 我国房地产市场起步虽晚 但发展势头甚猛 尤其是近几年 房地产市场投资过热 房 价呈现出非理性的上涨趋势 房屋空置率加大 市场供需结构不平衡 对经济发展的基 础造成一定伤害 如何对房地产市场进行调控 避免房地产市场大起大落和大量资金积 压 正确引导房地产市场持续 稳定 健康发展 成为当前国家宏观管理房地产市场的 紧迫任务 在这样的宏观经济背景之下 该文以财政政策调控为主题 以房地产经济为基础理 论 分析了财政政策介入房地产市场的理论基础 包括市场失灵理论及公共政策理论 提出了进行房地产市场调控的必要性 并从财政收入与支出两方面阐述了财政政策调节 房地产市场的功能作用 在此基础上总结了自1 9 9 3 年至今财政手段调控我国房地产市场 的内容及成效 自我国房地产业兴起以来 政府对稳定房地产市场进行了多轮调控 也 取得了一定成效 但我国现阶段房地产市场仍存在许多问题 土地购置成本高 商品房 价格上涨过快 房屋供应结构不合理 房屋空置率高以及市场秩序混乱 严重影响了宏 观经济的持续发展 导致我国房地产市场呈现非理性发展的原因之一 是由于调控我国 房地产市场的财政政策的缺失 从财政收入政策看 土地财政缺失 税制设置不科学 行政事业收费体系混乱 从财政支出政策看 房地产投资规模过大 住房保障制度不完 善 严重影响了我国房地产市场的健康发展 针对我国房地产市场财政手段不尽完善的问题上 在借鉴国内外调控房地产市场成 功经验的基础上 提出了逐步完善我国房地产市场财政政策的思路与对策 一是完善土 地收入管理使用办法 改革土地出让金收取方式 二是合理设计新税制 适时开征物业 税 三是对收费项目进行严格清理 四是 继续大规模实施保障性安居工程 基本方向 是通过财政收入与支出手段协调使用 坚决遏制部分城市房价过快上涨势头 满足人民 群众的基本住房需求 促进房地产市场平稳健康发展 关键词 房地产市场财政政策土地出让金物业税住房保障 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r y c 1 0 s e l yr e l a t e dw i t ht h en a t i o n a le c o n o m y n o to n l yi sr e g a r d e da s t l l eb a s i ci n d u s t r vb u ta l s op l a v s 柚i m p o r t a n tr o l ea st h ef o r e m n n e r 锄dt h ep i l l a ri n d u s t r v t h e n u c t u a t i o no ft h er e a le s t a t em a r k e tm a vh a v ea ne n 0 咖o u si m p a c to nt h en a t i o n a le c o n o m i c d e v e l o p m e n ta saw h o l e g e n e r a u ys p e a k i n g c h i n a sr e a le s t a t ei n d u s t r yh a sg o n et l l l 0 u 9 1 la s t e a d yd e v e l o p m e n t6 d mt h es t a r ti n1 9 8 0 st ot h e 翠a d u a lp m 阿e s si n1 9 9 0 s 卸df i n a l l vt 0t h e m p i da d v a n c ea r e re n t e r i n gt h e2 1 c e n t u r y n a m e l y t h o u g l lc h i n a sr e a le s t a t ei n d u s t r vh a sa s h o nh i s t o r v t h er e c e n ts e v e r a ly e a r sh a v ew i t n e s s e da na l m o s te x p l o s i v e 田 o w t hw h i c hh a s c a u s e ds e v e r ed 锄a g et 0t h en a t i o n a le c 0 n o m i cd e v e l o p m e n t t h ei n v e s t m e n tf c v e ri nt h er e a l e s t a t ei n d u s t l vh a sl e dt 0t h e 眦k e t i n gh o u s i n gp r i c e s t h ei n c r e a s e0 fv a c a n c i e sa n dt h e i l l l b a l 锄c c ds t m c t u r eo fs u p p l y 柚dd e m 锄di nd o m e s t i cm a r k e t t h e r e f o r e t h ee m e r 2 e n tt a s k 0 fc h i n a sm a a 0 m a n a g e m e n t0 ft h er e a le s t a t em a r l e ti st of i n d0 u tas o l u t i o n1 0c o n t r o lt h e m a r k e t 锄dp r e v e n tt h en u c t u a t i o n 锄dc a p i t a lo v e r s t o c kw i t h i ni t s 0t h a tt h er e a le s t a t em a r k e t c a ne m b r a c eas u s t a i n i n gd e v e l o p m e n ti nas t a b l e 觚dh e a l t h ve n v i r o n m e n t u n d e rm es i t u a t i o no fm a c r 0e c o n o m y t h i st h e s i s w h i c hi sb a s e du p o nt h et h e o r vo ft h e f e a le s t a t ee c o n o m y l a y st h ee m p h a s i so nt h ea d j u s t i n g n t r o lo ff i s c a lp o l i c y t h ea u t h o r p r o p o s e st h en e c e s s i t y0 fc o n t r o u i n gt h er e a le s t a t em a r l e tb a s e do nt h et h e o r e t i c a lb a s i so f i l l v o l v i n gf i s c a lp o l i c yi nt h ec o n t r o l0 ft h er e a le s t a t em a r k e tw h i c hi n c l u d e st h em a r k e tf a i l u r c t h e o r y 卸dp u b l i cp o l i c yt h e o r y f u n h e 册o r e t h ef u n c t i o na i l de f f i c i e n c yo ff i s c a lp o l i c yi n c o n t r o l l i n gt h er e a le s t a t em a r k e ti sd i s c u s s e di nt h et h e s i sf 硒mt h ep e r s p e c t i v e s0 ff i n a i i c i a l r e v e n u e锄de x p e n d i t u r e t h ea u t h o ra l s oc l a r i f i e st l l ec o n t e n ta n dr e s u l t0 fc h i n e s e 9 0 v e m m e n ti m p l e m e n t i n gf i s c a lp o l i c yt 0c o n t r o l t h er c a le s t a t em a r k e tf 如m1 9 9 3u pt i nn o w e v e rs i n c et h er e a le s t a t ei n d u s t r ys p r i n g su pi nc h i n a t h e 霉r o v e m m e n th a sc a r r i e do u tm a n v p o l i d e st 0c o m r o la n ds t a b i l i z et h eh o u s i n gm a r k e ta n dh a sa c h i e v e dc e r t a i nf e s u l t s h o w e v e r t h e r cs t i l lr e m a i nal o to fp r o b l e m st os o l v e e g h i g l ll 锄dc o s t s r o c k e t i n gh o u s i n gp f i c e s d i s s a t i s f y i n gh o u s i n gs u p p l y h i g l lv a c 趾c y 豫t e 锄dd i s o r d e r e dm a r k e t e t c 舢l t h e s ep r o b l e m s h a v eb e c o m et h eb a 玎i e rf b r t h ed e v e l o p m e n to ft h em a c r oe c o n o m y l a c k i n ge f f e c t 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e s s f i i le x p e r i e n c e so fo t h e fc o u n t r i e s t h et h e s i sp r o p o s e st h es t r a t e g i e s 柚dt a c t i c st op e r f e c tt h ef i s c a lp o l i c yo nt h er e a le s t a t em a r k e ti nc h i n a f i r s to fa j l t om o d i f t h ea p p l i c a t i o no fl a i l dc o s t sm a i l a g e m e n t 彻di m p r o v et h el a n dl e a s i n gm e t h o d s s e c o n d l y t o d e s i g na n e wt a xs y s t e m 觚dc h a r g et h ep r o p e n yt a t h i r d l y t oc l e a ru pt h ef e ei t e m s 卸dp u t t h e mi no r d e r f o u n h l y t oc o n t i n u et h eg o v e m m e n t s u b s i d i z e dh o u s i n gp r o i e c t t h e 妣u si s 0 nt h ec o o r d i n a t i o n0 ff i n a n c i a lr e v e n u ea n de x p e n d i t u r es 0 a st 0h o l db a c kt h er o c k e t i n g i n c r e a s eo fh o u s i n gp r i c e s f u l f i l lp e o p l e sf u n d a m e n t a ld e m a n df o ras h e l t e r 柚dt op r o m o t e t h es u s t a i n i n gd e v e l o p m e n t0 ft h er e a le s t a t em a r k e ti nas t a b l ea n dh e a l t h ve n v i r o n m e n t k e yw o r d s t h er e a le s t a t em a r k e tf i s c a l p o l i c y l a n d l e a s i n gp r o p e n yt a x h o u s i n gs e c u r i t ys y s t e m 目录 内容摘要 i a b s t r a c t i i 第1 章导论 1 1 研究背景 1 1 2 国内外研究述评 1 1 2 1 国外研究概况 1 1 2 2 国内研究概况 2 1 3 研究目的与意义 4 1 3 1 本课题研究目的 4 1 3 2 本课题研究的意义 5 1 4 研究思路与方法 5 1 5 创新之处 6 第2 章财政政策调节房地产市场的理论基础 2 1 房地产市场的基本概述 7 2 1 1 房地产市场的含义及分类 7 2 1 2 房地产业与国民经济的关系 7 2 2 财政政策介入地产市场的理论基础 8 2 2 1 市场失灵理论 8 2 2 2 公共政策理论 9 2 3 财政政策调节房地产市场的机制分析 1 0 2 3 1 房地产市场财政收入政策的调控功能分析 1 0 2 3 2 财政支出政策调控房地产市场的基本理论 1 3 第3 章我国房地产市场财政政策的沿革及现状概述 3 1 我国房地产市场财政政策的沿革 1 5 3 1 1 房地产发展初期的紧缩政策 1 9 9 3 年一1 9 9 7 年 1 5 3 1 2 住房改革后的宽松政策 1 9 9 8 年一2 0 0 2 年 1 5 3 1 3 房地产快速膨胀的紧缩政策 2 0 0 3 年一2 0 0 7 年 1 6 3 2 金融危机下我国调控房地产市场的财政政策 2 0 0 7 年一2 0 0 8 年 1 8 3 2 1 金融危机对我国房地产市场的影响 1 8 3 2 2 金融危机下运用财政政策调节房地产市场的主要内容 1 9 3 3 我国房地产市场仍存在的问题 2 0 3 3 1 土地购置成本高 2 l 3 3 2 商品房价格上涨过快 2 1 3 3 3 房屋供应结构不合理 2 2 3 3 4 房屋空置率高 2 2 3 3 5 市场秩序较混乱 2 2 3 4 房价高涨下财政政策的进一步调整 2 0 0 9 年 2 3 第4 章对我国现行房地产市场财政政策的评析 4 1 我国现行房地产市场财政收入政策存在问题 2 4 4 1 1 土地财政缺失 2 4 4 1 2 税制设计不科学 2 5 4 1 3 行政事业收费体系混乱 2 6 4 2 我国现行房地产市场财政支出政策评析 2 8 4 2 1 房地产投资规模过大 2 8 4 2 2 住房保障制度不完善 2 9 第5 章房地产市场财政政策的国内外借鉴 5 1 国内外房地产市场财政政策概况 3 3 5 1 1 香港 调整土地出让制度 减负增收 3 3 5 1 2 日本 重视土地保有环节税收 保障市场健康发展 3 3 5 1 3 美国 采取租房模式 保证居民基本住房 3 4 5 2 国内外房地产市场财政政策对我国的启示与借鉴 3 4 5 2 1 调整土地出让制度 3 4 5 2 2 设计合理的房地产税制 3 4 5 2 3 重视住房保障体系的建全 3 5 第6 章完善我国房地产市场财政政策的思路 6 1 完善房地产市场财政政策的原则及基本方向 3 6 6 1 1 财政政策调控房地产市场的原则 3 6 6 1 2 建立我国房地产市场财政调控模式的基本方向 3 6 6 2 完善房地产市场财政收入政策的建议 3 7 6 2 1 改革土地财政 3 7 6 2 2 优化房地产税收体系 3 8 6 2 3 清理房地产收费 4 2 6 3 完善房地产市场财政支出政策的建议 4 3 6 3 1 重点加快廉租房建设 4 4 6 3 2 建立分级补贴制度 4 4 6 3 3 创新房屋共有产权制度 4 5 参考文献 4 8 后记 5 1 图表目录 表2 1 房地产业与国民经济发展的关系 7 图2 1 理性投机行为推动价格向心运动 9 表2 2 我国目前城市地租形式及出让方式 1 l 图2 2 地租影响房地产供需关系图 1 2 图2 3 税收征收与减免的供需关系 1 2 图3 1 2 0 0 3 2 0 0 6 年全国房地产开发投资增长情况 1 7 图3 2 2 0 0 8 年房屋销售价格同比涨幅 1 8 图3 3 2 0 0 8 年一2 0 0 9 年全国房地产开发景气指数趋势图 2 1 图3 4 2 0 0 9 年全国房地产销售价格指数图 2 2 表4 2 房地产开发成本构成 2 7 图4 1 2 0 0 1 年一2 0 0 9 年房地产开发企业完成投资额 2 8 表4 3 廉租房 经济适用房和限价房综合比较 2 9 图6 1 2 0 0 9 年税收总量结构图 3 9 表6 1 国外物业税税率一览表 4 1 第1 章导论 1 1 研究背景 房地产是国民经济的支柱产业 它在社会经济生活中有着重大的作用 房地产市场 是市场经济体系的种要组成部分 是房地产业健康发展的载体 房地产市场的宏观调控 是宏观经济调控的主要对象 直接影响宏观经济的运行 同时 运用财政政策对房地产 市场进行调控又是房地产业自身健康发展的有力保障 目前我国房地产市场存在许多缺 陷 土地出让制度不合理 房价变动幅度大 房地产投资过热 房地产税制不完善 保 障性住房体系不完备等 严重影响着房地产市场的健康发展 运用财政政策对房地产市 场进行调控已成为我国国家宏观调控的重要内容之一 1 2 国内外研究述评 1 2 1 国外研究概况 地租 地价 房地产从西方古典经济学和马克思主义经济学中己开始研究 但由于 受到社会发展和实践水平的约束 研究是零散的 大部分理论基础的研究 依附于政治 经济学 土地经济学及其它学科 随着房地产业的发展 房地产理论研究也日益深化 1 7 世纪末 配第第一次提出级差地租的概念和土地价格问题 此后一百多年 斯密 李嘉图和马克思等人分别对土地经济和住房问题进行研究 形成现代资本主义土地经济 理论和马克思主义土地经济理论 这些理论均对房地产市场发展的早期研究提供了重要 理论依据 2 0 世纪初伊利和莫尔豪斯合著的 土地经济学原理 标志着土地经济学成 为一门独立学科并开始系统研究土地及房地产业的发展问题 伊利通过分析城市土地供 需状况 研究了土地市场均衡模型和不动产市场结构 2 0 世纪6 0 年代 阿伦索 温哥 等人从城市经济学角度对城市居住区位模式 住宅选址 城市土地利用 土地与住宅市 场均衡等问题进行了研究 2 0 世纪8 0 年代以来 经济学家歌德伯格和伊文思等人分别 从土地经济学 城市经济学两大领域研究了房地产市场的发展问题 并形成了有关城市 土地利用 房地产供需平衡 房地产市场调控住房等多项有关房地产市场发展与调控问 题的基本理论 比较有代表性的学者有 w h e a t o n 和w i h i 硼c 1 9 9 3 等运用宏观经济学 理论 探讨了政府在房地产市场中的职能 政府干预的效率等 r i c h a r dk g r e e n 1 9 9 7 对土地利用管制和城市郊区住宅供给进行了探讨 g a v i na d l i n g t o n 和b s em s e d i p e d f r i e s 2 0 0 0 对政府在转型经济中发展房地产市场应承担何种职能进行了研究 他 们指出 首先政府应该承担有限的角色 市场是在政府控制之外的一种具有自身动态的 生动和自然的现象 当然政府应该承担一些重要的义务以确保透明的资产市场繁荣 然 而 更为重要的是政府的一些行为可能对市场的发展和透明度产生极为严重的损害 西 方国家在房地产税制方面的研究已经相当成熟完善 国际房地产税研究院的a n d y 认为房 地产税不可能由一种税构成 亨利 阿龙认为 以房产税为主的财产税有效税率与平均 资本收入有一种正相关的关系 税率高的地方往往是那些收入高的地方 关于物业税 美国田纳西大学教授w i l l i 锄f o x 在 物业税理论及国际经验 一文中认为其税率要灵 活 税制要简单 公平 美国林肯土地政策研究院总裁g r e g o r yk i n g r 硼则认为税制 要简单 1 2 2 国内研究概况 国内关于房地产财政政策研究也经历了一个不断发展的过程 大体可以分为以下几 个专题 1 房地产价格问题 对房地产价格的上涨进行了广泛的研究 胡睿宪 2 0 0 3 指出房地产价格的形成原因 不外乎成本推动和需求拉动 需求控制政策暂时很难成为政府的调控手段 政府重点落 在成本控制上 祈兆珍 2 0 0 3 分析了租金水平与我国房地产价格变化的关系 张岑遥 2 0 0 5 部分地方政府对城市房地产市场的介入 源于一种双重压力 分税制以后地方 事权的比重普遍高于财权带来的压力 地方政府作为中央政府或上级政府的代理机构的 压力 在双重压力之下 面对资源的约束 依据现有土地供给制度 地方政府介入城市 房地产开发 推动房地产市场的景气 动员社会各种资源进入房地产市场 达到财政增 收 g d p 高增长等社会经济目标 这种介入也对城市房地产价格有直接 间接推动作用 肖翠鸿 2 0 0 7 论述了近年来我国房价疯涨的原因 最后预测由于土地升值 国家宏观调 控等综合因素作用 2 0 0 7 年房价仍会上涨 但涨幅略有回落 平稳上涨将成为主要基调 潘振华 2 0 0 9 认为造成房价飞速上涨的缘由和动因 就是大规模拆迁刺激了大规模的 购房需求 其次催生了炒房价 引发了房价暴涨等 系列连锁反应 刘宝宏 2 0 1 0 指 出房价持续攀升的根源在于制度软约束 而制度软约束的形成 又与制度设计 执行部 门的利益与房价正相关有关 有制度不执行 等于没制度 所以 房地产市场若要真正 2 健康发展 根本出路还在于让制度约束 硬 起来 2 保障性住房研究 关于保障性住房政策调整 一直是近期的房市热点 主要包括经济适用房 廉租房 两限房 其中经济适用房争论最大 经济适用住房的初衷是让低收入者买得起房子 然 而现实与初衷南辕北辙 徐滇庆呼吁经济适用住房即不经济也不适用 应退出市场 2 0 0 6 但汪利娜 2 0 0 6 认为 今后一段时间内经济适用住房必须存在 它仍是解决中 低收入家庭住房问题必不可少的供应方式 不能因经济适用住房在操作过程中出现了权 力寻租和责任错位就否定经济适用住房本身 朱亚兵 2 0 0 6 通过对经济适用房价格管制 的两种管制方法一回报率管制和最高限价管制的分析 认为在不完全信息或者不对称 信息条件下 政府对经济适用房价格的不同管制方法 会对开发商的行为产生不同的影 响 直接价格管制将导致开发行为的低效率 应在管制过程中引入市场机制的作用 施 建刚 黄晓峰 2 0 0 7 对经济适用房现行政府价格管制的办法一投资回报率管制和价格 上限管制 进行了分析 并对经济适用房的价格管制提出了建议 吴志峰 2 0 1 0 强调 保障性住房分配的基本原则不是扶贫 更不是作为政府安置公务员 教师和吸引高精尖 人才的工具 而是作为广大城市居民 居者有其屋 的基础 3 物业税的开征 物业税的名词源于外国 是不动产税的一种类型 早在2 0 世纪9 0 年代初 就有学 者提出 开征物业税 的尝试性建议 十年来 学界和业界的探讨一直不断 吴俊培 许一等认为物业税是房地产税 是对土地 房屋等不动产在保有阶段征收的一种财产税 房产和地产合一 使用统一的物业税 钟晓敏 叶宁等认为物业税是财产税的一种 我 国土地国有 企业和个人并不真正拥有土地产权 所以物业税只能是房产税 李剑阁等 认为开征物业税以后房地产税费环节后移 房地产开发成本下降 房价会大幅下降 吴 晓宇等认为我国人口总多 住房需求旺盛 物业税的开征不会带来房价的大幅下降 0 9 年国务院5 月2 5 日通过并对外正式公布 关于2 0 0 9 年深化经济体制改革工作的意见 其中财政部 税务总局 发展改革委 住房城乡建设部负责深化房地产税制改革 研究 开征物业税 张五常 2 0 0 9 认为政府抽物业的资产增值税 内地有土地增值税 但并 未对开发商严格实行四级累进制征收 对个人转让房屋亦实行低税率 实际上与个人所 得税有重复征收之嫌 有压制楼价的效果 属不智 刘植才认为新开征的物业税应以不 动产为课征对象 从而将静态财产税的税基由房屋 土地拓展到一切不动产 为平衡城乡 之间的税收负担 物业税课征的地域范围应涵盖城镇和农村 白重恩 2 0 1 0 认为 物业 3 税的推出 可以让地方政府从土地出让环节获得一部分低于目前水平的净收益 而将另 外一部分从房产持有环节收取 通过减少当期的土地出让金收入 让未来政府的收入更 加稳健 4 土地出让金改革 郭海松 2 0 0 9 主张取消土地批租制 将房产税 城市房地产税 土地增值税 土 地出让金等税费合并 统一在房地产保有阶段征收物业税 但何振一 2 0 0 9 认为土地 出让金是地价的别称 是政府以土地所有者身份 在出让土地使用权时收取的土地价款 它并不是政府为实现公共管理职能收取的费用 胡怡建认为以物业税替代地价 不仅从 理论上讲不合理 从实践操作的可行性上看 也存在难以克服的矛盾 主张者认为开征 物业税不但可以大幅度挤出土地出让金泡沫 减少房地产投资开发风险 均衡各方税负 增加国家税收 还能降低城市居民的购房门槛 增强百姓改善住房的机会和能力 5 房地产市场调控 罗龙昌 1 9 9 9 研究了房地产宏观调控的总量调控 结构调控 财政调控 金融调控 和调控体系等问题 宋春华 2 0 0 0 设计了房地产业宏观调控体系理论框架 提出了宏 观调控四个方面的任务 即总量调控 优化结构 规范行为 调节收益 林增杰 2 0 0 3 王文群 2 0 0 3 认为在房地产宏观调控中 应以政府为主体 经济 法律手段为主 计 划和行政手段为辅 陈伯庚 2 0 0 5 认为 当前房地产宏观调控应该在控制投资性需求 打击投机性需求的同时 鼓励自住性住房消费 并提出 以人为本 的宏观调控建议 董藩 2 0 0 6 提出房地产宏观调控的必要性 主张主要利用经济手段 土地供应 税收 利率 个人住房贷款首付等 或增加供给 或抑制需求 最好两方面同时调控 张家瑞 2 0 0 8 认为 就房地产调控政策而言 且不要说一个药方不能包治百病 即使是对全 国所有市场都有普适意义的政策 落实过程中也需要具体问题具体分析 不同情况区别 对待 宋尚龙 2 0 1 0 提出 实现小城镇的城市化 以大中城市带动小城镇发展 租赁 房市场建立相应的标准和对它的规范 盘活二手房市场闲置房 引导新建房市场健康发 展 1 3 研究目的与意义 1 3 1 本课题研究目的 通过对房地产市场财政政策的相关理论进行系统梳理 系统分析国内的房地产市场 4 财政政策 并借鉴国外运用财政政策调控房地产市场的经验 寻找出一套适合于我国自 己的调节房地产市场的财政体系 其目的是改善我国房地产市场中土地出让市场 消费 市场 房地产税收市场等各个领域问题众多 矛盾突出的现状 有助于促进我国房地产 市场健康 有序发展 1 3 2 本课题研究的意义 1 理论意义 通过对国内外房地产市场财政理论实践的总结和梳理 提出对我国房地产市场财政 政策运用带有指导意义的建议 由于我国房地产经济仍处于发展的初期阶段 相关的理 论尚不完备 实践经验相对不足 因此 在理论研究时尽可能借鉴国外的经验和我国实 践的经验与教训 对许多迫切需要研究的问题进行概括提炼 建立起一个理论分析框架 具有一定的必要性 现实性和紧迫性 2 实践意义 第一 为房地产市场的健康发展提供依据 本文对房地产市场存在问题及成因进行分析 并对我国调控房地产市场的财政政策 进行探讨 提出了进一步完善我国房地产市场财政政策的整体思路 为我国综合运用各 种经济杠杆和行政手段 加强对房地产市场调控提供了依据 这些分析和设计为今后我 国房地产市场调控具体政策的制订和执行 提高政策运行效率等方面将提供有益的启发 从而尽可能地提前采取监督调控措施 最大限度地促进房地市场的持续良好运行 第二 保证居者有其屋 促进和谐社会的构建 现阶段我国在房地产交易阶段征收税费多 在保有领域征收税费少 这使得富人优 先占有资源而不需要付出额外成本 因此造成资源配置不均和严重浪费 同时刺激了以 投机为目的的财产集聚 使财富迅速聚集在少数人手里 房地产业的这种非理性发展加 大了贫富差距 增加了社会的不和谐因素 完善房地产市场的财政政策 有利于房地产 业的发展归于理性 改革税制 调整市场供给结构 加大经济适用住房 普通商品房和 廉租住房的建设比重 满足大多数人的住房需求 保证居者有其屋 同时要吸收国外的 先进经验 用合理的税费来减少贫富不均的现象 使社会更加和谐和稳定 1 系统分析方法 1 4 研究思路与方法 5 采取系统分析方法 科学梳理我国城市房地产市场各种影响因素及其内在关系 另 外 房地产市场发展又处于不断变化中 各要素也在不断变化 所以还需要用发展的系 统观来研究问题 2 定性分析与定量分析相结合的方法 本论文对可用资料和数据进行处理 然后进行理性发展评价 不但能找出事物的本 和内在联系 而且还进行了量化 保证了研究结果的客观性 准确性和严谨性 3 实证分析与规范分析相结合的方法 在我国城市房地产市财政政策的历史回顾 现状分析和特点主要采用的是实证分方 法 在探讨推进房地产市场健康发展的财政对策时采用的是规范分析方法 4 比较分析方法 本论文大量采用了纵向比较和横向比较方法 纵向比较就是从城市房地产市场发展 的史进程入手 横向比较是基于某一时点或收入水平对不同国家 不同地区房地市场发 展现象进行比较 5 制度分析方法 以住宅为主的房地产业 属于人们生活的必需品 用制度来配置房地产是国家保障 人民的居住权力的主要内容 制度对房地产市场发展的影响巨大 1 5 创新之处 本文从宏观调控手段出发 探讨房地产市场的发展状况及调节房地产市场的财政政 策 提出新一轮的住房供给模式和保障性住房建议 即建立分级补贴政策补充住房保障 体系 并创新房屋共有产权制度 可操作性强 对于解决低收入者住房困难有现实指导 意义 6 第2 章财政政策调节房地产市场的理论基础 2 1 房地产市场的基本概述 2 1 1 房地产市场的含义及分类 房地产市场是从事房产 土地的出售 租赁 买卖 抵押等交易活动的场所或领域 房地产市场按照不同标准可划分为不用的类别 按组成要素分 可分为 土地使用市场 房产市场 房地产资金市场 房地产劳务市场 房地产技术信息市场 根据房地产流通 顺序分为 一级房地产市场 又称土地出让市场 二级房地产市场 又称增量房地产市 场 三级房地产市场 又称存量房地产市场 二 三级房地产市场是一级房地产市场的 延伸和扩大 起促进市场繁荣的作用 2 1 2 房地产业与国民经济的关系 1 房地产业与国民经济的关系 房地产业是国民经济的支柱产业 是社会发展的必然要求和实现社会生产目的的物 质基础 房地产业是国民经济增长的引擎 房地产的发展速度与国民经济的发展密切相 关 如表2 1 所示 房地产的发展与国民经济的发展成正向关系 经济增长必然带来房 地产投资的活跃 而房地产业的繁荣发展无疑又会加速经济增长 但对房地产的投资如 果过度 就会使房价虚高而滞销 甚至引起经济泡沫 从而导致房价大幅下跌 引发金 融危机 从而严重破坏国民经济的发展 表2 1 房地产业与国民经济发展的关系 国民经济发展速度房地产业的状况 小于4 萎缩 4 一5 停滞甚至倒退 5 一8 稳定发展 大于8 高速发展 1 0 一1 5 飞速发展 2 房地产市场的作用 回 美 西蒙 库兹涅茨 各国的经济增长 m 商务印书馆 1 9 9 0 7 首先 房地产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件 并可带动建筑业 建材 工业等相关产业发展 其次 房地产市场通过市场机制 及时实现房地产使用价值 以 提高房地产业的经济效益 促进土地资源的有效配置和房产建设资金的良性循环 最后 房产市场能引导居民消费结构合理化 有利于改善居住条件 提高居民的居住水平 2 2 财政政策介入地产市场的理论基础 2 2 1 市场失灵理论 市场失灵是指市场不能或难以有效率地配置经济资源 在完全竞争的市场机制中 经济主体在 看不见的手 的引导下采取获得自我利润或效用最大化的行为 从而实现 了经济资源的有效配置 然而完全竞争市场无法在现实中形成 就很容易产生资源的扭 曲配置 当市场配置资源出现低效或无效率时 就出现了市场失灵 传统的西方市场失 灵理论的三个主要内容是垄断 外部性和公共品的提供 与一般商品市场相比较 房地产的某些特殊属性如土地的不可生产性 区位独占性 不可移动性 价值虚构性等等 使房地产市场机制的缺陷更为明显表现在 1 房地产市场垄断 由于房地产具有不能移动的特征 空间上的排它性和位置上 的独占性 使房地产市场上的商品不存在替代品 这使得开发商每建成一个楼盘 都实 质上成为该物业的垄断者 2 房地产市场信息不对称 由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成 而土地 不是人类的劳动却计入房地产价值中 房屋的价值难以确定 加之房地产商品本身的复 杂性和差别性 使购买者很难根据自己的能力对商品做出客观准确的判断 相反开发商 却掌握了充足的信息 3 房地产市场投机 当房地产的需求增加 由于房地产的短期供给是无弹性的 此时房地产价格上升 发生套利 投机者就会跟进买入 此时投机需求将进一步放大市 场需求 从而刺激房地产价格的进一步上扬 如此反复循环 在这种情况下 投机者的 预期明显背离了市场机制的根本原则 价格上升 需求反而上升 可见 房地产市场投 机是一种集体行为非理性引发并加剧市场波动和不稳定的市场失灵 如图2 1 黄晓忠 我国房地产市场缺陷及地方政府干预研究 以温州市为例 同济大学m b a 硕士论文 d 2 0 0 6 8 p p 2 p o p l s 图2 1 理性投机行为推动价格向心运动 当投机者可以掌握商品供需平衡时的市场价格p 0 和某一时点或某一区域供需状况 时 他就可以在p o p 过程中买入 缓解供大于求 同理在p 0 一p 过程中卖出 缓解供小 于求 从而推动曲线向心运动 趋向p o 4 无法提供公共住宅 房地产属于高价商品 即使在完全竞争市场中低收入者也 无法支付 厂商总会从其追求最大利润空间的角度出发 对于住房这类耐用品的生产 会更倾向于先生产高价商品满足高收入阶层的需要 通过市场机制解决低收入阶层住房 保障成为盲区 因而为低收入阶层提供廉价住宅属于社会保障范畴 对低收入阶层提供 的廉价住宅具有公共品的特性 2 2 2 公共政策理论 公共政策始于二战后 近年来尽管有了长足的发展 但人们对公共政策的理解和解 释却并不完全一致 西方学者对公共政策的看法 最具权威性的是汤姆 伯登的结论 公共政策一词与国家干预的形式有关 而国家干预影响着人们生活的社会机会和条件 公共政策通常集中于诸如社会保障 社会福利和健康服务 住房提供等干预领域 公共 政策具有政治性 合法性 权威性与强制性 公共性和价值取向性的特点 公共政策的基本功能 就是公共政策在管理社会公共事务中所发挥的功效和作用 1 导向功能 即引导社会成员的行为或事物的发展朝政策制定者所期望的方向发展 2 协调功能 由于社会中的每一个经济人都追求实现自身利益 最大化 为了公平公正地 分配社会资源 公共政策作为利益分配的 调节器 需要对各种利益进行协调 要确保 社会和谐发展 良性运行 3 控制功能 指公共政策对社会成员的行为和事物的发展 唐礼武 公共政策在房地产业发展中的效用研究 重庆大学硕上论文 d 2 0 0 6 9 进行制约和促进的作用 即政策制定者对希望发展的行为予以鼓励 反之 予以制约 以确保社会行为按政策既定目标发展 财政政策作为公共政策的一种 具备了公共政策的基本功能 因此能够对失灵的房 地产市场进行有效调控 引导社会成员对房地产投资和消费方向 公平分配社会资源 协调供需结构 抑制房产过热投资及促进房地产市场理性发展 从而确保房地产市场健 康运行 2 3 财政政策调节房地产市场的机制分析 财政政策是国家以财政理论为基础 选择和运用各种财政工具调节社会总供给和总 需求 以及为了实现国家各项特定政策目标而采取的财政措施的总和 它包括税收政策 财政投资政策 财政补贴政策和国家预算政策等 财政在调节房地产市场的发展速度和 供求关系上发挥着重要作用 财政政策对房地产市场的调控 主要反映在财政收入政策 和财政支出政策的调节和控制功能上 2 3 1 房地产市场财政收入政策的调控功能分析 1 房地产税 租 费的概念 房地产部门取得财政收入主要体现在地租和房地产税上 政府部门可以通过制定财 政政策 增减税 租来调节房地产市场 国家以经济管理者的身份 按法律和宏观经济 管理目标 即按国家意志 强制向微观经济组织和个人征收税收 同时国家以土地所有 者的身份 在遵循市场规律的前提下 为满足社会经济发展的需求 从土地使用者手上 取得地租 以实现土地所有权的经济意义 税收是国家为了实现其职能 按照国家法律规定的目标 对单位和个人无偿取得财 政收入的一种形式 房地产税收是对房地产或与房地产有关的行为和收益征收的一种税 也是在房地产开发 经营全过程中 房地产开发商 代理商和消费者需要缴纳的全部税 收 房地产税收对于促进房地产市场的良性发展 调控房地产资源的优化配置 发挥着 不可替代的作用 伴随着房地产税收法律的逐渐改革 我国房地产税制已经有了进一步 完善 为促进房地产市场合理健康发展提供了保障 租 即地租 是土地所有权在经济上借以实现即增价值的形式 是土地使用者向土 地所有者缴纳的超额利润 体现为一种纯粹的经济关系 地租包括绝对地租 级差地租和 武彦民 财政学 m 中国财政经济出版社 2 0 0 4 马克思恩格斯全集 m 第2 5 卷 p 6 9 8 1 0 垄断地租三种形式 我国城镇土地归国家所有 国家通过收取土地出让金和土地使用年租 金方式实现征收地租 不同的土地使用权获得类型往往对应不同的使用权交易限制 如表 2 2 表2 2 我国目前城市地租形式及出让方式 土地取得方式价格形式用地性质 土地无偿取得无偿 非盈利