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现代高级住宅豪华装修 篇一：中国豪华住宅发展前景分析 中国豪华住宅发展前景分析 顶级豪宅的概念 “豪宅”已经成为中国房地产业最具煽动力的字眼之一频频现于花哨的楼书中被众多销售员争相自诩然而在中国内地真正的豪宅还刚刚出现新开楼盘中能称得上豪宅的放眼全国也是屈指可数 “豪宅”从字面上可以简单理解为“富人居住的豪华住宅”但是中国一些有名的豪宅并非“富人”居住而有些“富人”住宅尽管装修高级、设施豪华但难以称之为豪宅因为豪宅既要个性化又要有人文内涵而由开发商建造的楼盘肯定是上规模的但很难真正做到度身定制；至于人文内涵更需要时间的考验 “顶级豪宅”与一般意义上的“豪宅”又更不一样两者的区别在于：前者是度身定制的个性化物业后者为可以复制的规模化产品；前者的地段优越和周边环境的高度和谐是不可替代的而后者则差得多；前者面积大、功能全、占地多一般都带有大而精致的私家花园故容积率很低而后者的容积率和建筑密度则高得多；前者的珍贵主要体现在建筑特色和历史人文价值上后者的豪华则主要表现在装修和配套设施的豪华及现代化上；一般意义上的豪华住宅价格可能只比同一供需圈内一般住宅高50%到200%左右而“顶级豪宅”作为稀缺性物业有的甚至像古董那样价格要比普通豪宅贵一倍甚至好几倍 开发顶级豪宅的必要性 在中国虽然有些房地产专业人士都认为在中国开发“顶级豪宅”的时机并未成熟原因是：豪宅的产生不是发展商和政府所左右的也不是发展商主观开发出来的而是自然形成的但是对于豪宅市场的市场前景业内人士却又大多比较看好不少业内人士认为：豪宅市场从绝对量上讲是很少的但从相对的增长量上看未来会有一个好的前景 虽然开发“顶级豪宅”利润高但豪宅的销售对象极其狭窄因此风险也很大而房地产商热衷于“顶级豪宅”开发的一个重要原因是增强核心竞争力的需要对于有些房地产开发商而言造“顶级豪宅”赚钱是次要的最主要的是建立品牌和无形资产开发“顶级豪宅”最能综合体现产品、企业和服务的水平如世界级的建筑设计、无可挑剔的施工、挑选全球最优质建材的能力、完美的物业管理,等等所以“顶级豪宅”开发一旦成功往往便能获得极高的品牌效应 如：在北京的长城脚下潘石屹建了一个建筑师走廊首期开发了12栋别墅邀请12位全部来自亚洲国家、年龄在三四十岁、被誉为“正在向大师迈进、最有希望崭露头角”的亚洲青年建筑师对这些未来的建筑大师投资方的设计任务书除了用地与用材（希望建筑师用当地可以找到的材料）的限定外几乎再没有什么条条框框项目具有唯一性：以后长城边300米不建住宅；艺术性：著名设计师度身定做；大环境：以长城作为背景平均每户占居一个山头的因此项目推出后在市场引起很大的震动并在威尼斯获奖作为楼市里的后起之秀潘石屹不能去和华远、万科、等企业争大但房地产运作的特点决定了另一条出路即是：打造特色项目也可胜出打造这个“很前卫也很另类”的建筑师走廊其目的是强化 其已经在目标市场上留下的前卫形象以继续影响目标市场作为项目本身虽然它的经济效益目前没有达到预期目的但是这个项目的社会意义和品牌意义已经成功它为潘石屹挣来得是：潘石屹是注重建筑艺术的；潘石屹是中国前卫社区的第一品牌的良好社会形象 销售对象的范围 在国内可以算得上奢侈级动辄上千万甚至上亿的豪宅究竟买主是谁呢有一个值得关注的有趣现象国内的开发商几乎一致的信息披露策略是：一方面宣称有世界级买主购买或已下定金；另一方面又坚决不肯泄露买主是谁以致外界很难搞清楚这到底是实情还是噱头如“上海紫园”亿元别墅的神秘人士据称来自于我国港台地区仅定金就付了8万美金但除此之外售楼处不肯透露更多的情况至于“上海紫园”其他的买主开发商说他们多为美国硅谷排位前10位企业的成功人士、国内著名网站CEO和香港的产业大亨北京“贡院六号”的开发商声称其买主都是一些行业的领军人物包括多位名列福布斯中国排行榜的富翁但是,最主要的购买者还是一些外籍人士“水印长滩”、“国际使馆村”、“玫瑰园”等楼盘的开发商则反映买主主要是私企老板、外企高级经理、国际机构驻京代表和港台商人由这些国内著名豪宅楼盘销售所放出来的市场信息虽然不多但对于买主的身份特征却很明确即买家不只局限在某一个地域内而是国际化亿万富翁 支撑国内豪宅发展的关键因素 1国内精英阶层的迅速崛起其心理发展过程也从开始的“渴望尊贵”的阶段到“被动尊 贵”直到现在的“自主尊贵”处于这一阶段的精英阶层们将生活就是享受作为自己的生活标准他们不为名利所累；重视生命的质量懂得如何享受将享受融入生活；重视亲情；讲求生活的品质与品位；对名牌背后的精神享受更看重正是这样的需求使得他们必须占有最好的资源既体现身份更用来享受 2中国不断深化城市化进程意味着中国的土地资源将大量用以开发占据绝佳位置区域的 地块将成为稀缺资源 3中国国际地位的不断提高使得中国成为全球的投资热点在中国置业生活也成为不少外籍人士的选择相对二、三线城市而言类似北京、上海、杭州、广州这样的国际都市而言更具竞争力 国内豪宅的未来发展方向 基于对上述三大因素的分析我们可以认为“居住”不是购买物业的唯一用途而其最重要的意义在于占有最好的资源既体现身份更用来享受因此我们可以从以下几方面来构筑的顶级豪宅”支持体系 1人文因素的运用 上海“檀宫”就是一个人文因素应用的比较好的案例占地近5万平方米的“檀宫”由18幢令人目眩神迷的豪华别墅组成与有“上海国宾馆”之誉的西郊宾馆为邻那里有上海其他地方见不到的成片的百年大树出于安全原因政府对西郊宾馆周围2公里的建筑物限高15米因此这里可能是上海环境最优雅、空气最清新的地方很长时间以来西郊宾馆只款待国内外政府首脑对社会开放则是中国改革开放之后的事情而现在只要有足够多的钱你可以在这片近乎神圣的区域建立家园但必须有“足够”的钱“檀宫”开发商上海华丽家族房产公司为每幢1800平方米左右的豪宅开出900万1000万美元的天价！ 没有历史性的人因素也可以制造一些现代的人文因素例如：由一些品牌标签式的著名建筑设计师为每一套别墅量身定做仅此一套绝不重复又如：为每一套别墅都放入一些历史的影子比如在佛山君兰高尔夫生活村就有一套顶级别墅在外型运用了塔楼和大量的装饰木梁有些汉宫庭建筑的影子并运用一些汉时的人文元素在装饰上这栋别墅又已“汉宫印象”命名等等 2突出建筑中的艺术性 对于奢侈品来说审美的终极目的是艺术艺术是奢侈品的灵魂同样对于住宅来说也是如此“居住”已然不再是这一批迅速成长的精英人群对“住宅”的首要需求更重要的是他们希望通过这一空间提升自身的精神品位 Art这个词原来普遍的意涵是指各种不同的技术（skill）这种意涵在现代英文中依然相当常用然而art另一个与艺术、艺术家（artist）有关的专门意涵现在变成最主要的定义?artist（艺术家）在这一种基本的意义脉络里不仅是有别于scientist（科学家）与technologist（技术专家）在早期这两者皆被视为artist而且是有别于artisan（手艺人）、craftsman（工匠）以及skilledworker（技术工人）；这三种类型的人就一个特别的工作（Work）定义与组织而言他们是operatives（技工）当这些实用的区别在一个特定的生产模式里被迫接受时art与artist有着更广泛的（更不明确的）相关性表达了一个普遍的人文的（亦即非功利主义的）趣味同时反讽的是艺术作品实际上被视为商品且大部分的艺术家被视为是属于独立自主的工匠或技术工人这个范畴（即使他们很合理地宣称自己不是工匠或技术工人）可以生产出更个性化的成品表现为非主流的商品 3增加与户外空间的互动 北京的万万树别墅是一个比较另类的个案万万树共有亩土地、多套院落万万树从案名看房子似乎以被弱化按发展商的说法万万树卖的是庭院而不叫别墅他们反对第二居所提出“既是别墅也是第一居所和永久住宅”的观点舍弃传统发展商极尽能事包装别墅的做法专心做庭院房子只是庭院的附属买一个近千平方米的私家园林庭院就可获赠平方米的独栋别墅在项目推广上不打别墅的结构、功能卖点即使最能表现建筑豪华气派的外立面也被自然地做旧发展商认为别墅不穿豪华的外衣就是最好的创意万万树刻意追求的是庭院以及庭院中的大树如果在院外只能看见浓密树叶中的飞檐一角私家宅第的效果就出来了发展商感觉“对于已丧失传统别墅本质的万万树他们的客户不仅有经济实力文化的认同感最重要有实力而不张扬” 这一个案说明：别墅市场的人群细分早已完成了从最早的追求张扬到追求内敛的转变豪华不代表财富不张扬不代表没力度真正有实力的客户希望自己是深不可测的别墅市场产品尽管不少但在这方面的表现力却暂时稀缺广州清华园所取得的成功也从另一个方面印证了这个事实 4重视配套的设备、服务及管理 我们可以想象这样一种生活： 清晨的鸟鸣将你在150平方米的卧室中唤醒毕业于Starkey国际管家培训学校的管家此时早已做好了一切准备比如他们已用熨斗为你烫平了当日的报纸（Starkey国际管家培训学校使专为包括美国白宫在内的各国达官贵人输送顶尖家政人才当然他们的年薪必须由你支付一般在6万10万美元）你可以选择在中餐厅或者西餐厅享用早点如果阳光充足你还可以在看起来像漂浮在游泳池的碧波上的阳光屋里享用早点如果是冬季你沿路走过的大理石都会有地热系统加热就像日光洒照过那样用完早点你可以在有瀑布和潺潺流水、四季花草盛开的庭院里散步你或许不愿吵醒正在二楼好睡的贵客们他们昨夜玩到很晚这里无论屋内屋外都有24小时电脑控制的灯光设置使豪宅的夜景如梦如幻接着你会坐在双层挑空的藏书楼里拿起报纸同时打开电视机看早新闻这时一个电话接了进来当你拿起话筒时电视机的音量自动变小高科技无处不在你家里的一切家电都来自世界上各个领域最顶级的品牌这些品牌的名字普通人甚至闻所未闻最后你来到车库那儿足有10米长可以停放任何加长轿车这就是在美轮美奂的大屋里的富豪们的生活 要使富豪们拥有这种生活发展商作为生活设计师和房屋的生产者任何时候都不会忘记富豪们的首要需求安全；比如：每幢豪宅所打的地基足以承载30层的高楼配备的排水系统可以自主排放百年一遇的大水；豪宅鄙视“科技崇拜”往往将最先进的设备隐藏在暗无天日的地方；发展商还必须充分考虑以下几方面问题：如气环境系统、热环境系统、声环境系统、光环境系统、水环境系统、绿化系统、环境保障系统等等 篇二：现代住宅装修与等电位联结 现代住宅装修与等电位联结山西鸿腾实业股份有限公司预评电气工程师论文 黄海鹏 摘要：住宅楼的安全用电是关系到住户的生命和财产安全保证采用总等电位联结和局部电位联结是很重要的措施IEC标准把等电位联结作为电气装置最基本的保护我国关于电气装置设计规范已将建筑物内作等电位联结规定为强制性的安全措施室内冒出一段黄绿相间的等电位联结线影响美观其中可能存在习惯的因素电气设备的电源插头线也暴露在外但未闻有人说它不美观电气安全有时是与美观有矛盾的但权衡轻重安全是第一位的在发达国家一个旅客如果发现旅馆浴室内冒出黄绿相间的电线他会产生安全感而不以为疵如果不出现这黄绿相间电线他倒可能感到岌岌可危而另觅安全住处关键字：等电位作用卫生间局部等电位连接具体做法测试 等电位的含义也就是“将设备等外壳或金属部分与地线联结”目前我国许多新修订的规范、标准逐步同国际电工标准（标准）接轨等电位联结能够降低接触电压、防间接接触电击及电磁干扰特别是雷电电磁干扰在电气设计中是一种行之有效的安全措施早已为国际上许多国家所采用我国对等电位联结的作用在认识上也有了长足的进步GB500961999住宅设计规范652规定：住宅供电系统应采用TT、TNcs或TNs接地制式并进行总等电位联结；卫生间宜作局部等电位联结对等电位联结的认识 等电位联结是将建筑物中各电气装置和其它装置外露的金属及可导电部分与人工或自然接地体用导体连接起来以达到减少电位差称为等电位联结等电位联结有总等电位联结、局部等电位联结和辅助等电位联结之分 1、总等电位联结(MEB) 是将建筑物内的下列导电部分汇接到进线配电箱近旁的接地母排(总接地端子板)上而互相联结： 进线配电箱的PE（PEN）母排； 自接地极引来的接地干线（如需要）； 建筑物内的公用设施金属管道如煤气管道、上下水管道以及暖气、空调等的干管；建筑物的金属结构；钢筋混凝土内的钢筋网; 当有人工接地装置,也包括其接地极引线(接地母线) 2、局部等电位联结(LEB) 是在建筑物内的局部范围内按总等电位联结的要求再做一次等电位联结在住宅设计规范中就明确规定卫生间宜作局部等电位联结在民用建筑电气设计规范中也对在装有澡盆和淋浴盆的场所作出了除采取总等电位联结外尚应进行辅助等电位联结的规定但我们应充分认识到这些场所的电气危险性和实施局部等电位联结的重要性 3、辅助等电位联结(SEB) 是在伸臂范围内有可能出现危险电位差的可同时接触的电气设备之间或电气设备与装置外可导电部分(如金属管道、金属结构件)之间直接用导体作联结, 二、等电位联结的作用 1、总等电位联结（MEB）的作用： 总等电位联结作用于全建筑物它在一定程度上可降低建筑物内间接接触电击的间接接触电压和不同金属部件间的电位差并消除自建筑物外经电气线路和各种金属管道引入的危险故 障电压的危害因此在建筑物的每一电源进线处一般设有总等电位联结端子板（MEB）由等电位联结端子板放射连接或链接进出建筑物的金属管道、金属结构构件等 根据国内外电气事故统计低压系统短路大多为相线碰设备外壳、金属管道结构和大地的接地故障(接地短路)而这些设备外壳、管道、结构带对地故障电压沿电气线路和各种金属管道窜入的危险故障电压易导致人身电击或电气火灾事故建筑物内作总等电位联结可消除或降低这种故障电压其效果胜过单纯的接地 2、局部等电位（LEB）联结的作用： 局部等电位（LEB）联结是在一局部场所范围内通过局部等电位联结端子板把各可导电部分连通一般是在浴室、游泳池、医院手术室、农牧业等特别危险场所发生电击事故的危险性较大要求更低的接触电压或为满足信息系统抗干扰的要求一般局部等电位联结也都有一个端子板或者连成环形简单地说局部等电位联结可以看成是在这局部范围内的总等电位联结 3、辅助等电位联结（SEB）的作用：辅助等电位联结（SEB）是在相临导电部分间用导线直接连通使其电位相等或接近一般是在电气装置的某部分接地故障保护不能满足切断回路的时间要求时作辅助等电位联结把两导电部分之间联结后能降低接触电压 住宅楼内做等电位重要性 根据国内外电气事故统计低压系统短路大多为相线碰设备外壳、金属管道结构和大地的接地故障(接地短路)而这些设备外壳、管道、结构带对地故障电压易导致人身电击或电气火灾事故住宅内作总等电位连接可消除或降低这种故障电压其效果胜过单纯的接地因此国际电工标准EC60364441和发达国家电气标准以及我国电气标准都将它规定为电气安全的基本要求为保证等电位连接可靠导通等电位连接线和接地母排应分别采用铜线和铜板等电位连接这一电气安全措施并不需复杂价昂的电气设备它所耗用的不过是一些导线不象埋在地下的人工接地极易因受土壤腐蚀而失效(实际上在实施等电位连接的同时也实现了接地因它所连接的水管和基础钢筋等本身已起到低电阻长寿命的接地作用)它在保证电气安全上的作用远胜于我们过去习惯采用的专门打入地下的人工接地在发达国家不要求住户打入人工接地但住宅楼内如不做总等电位连接和浴室内的局部等电位连接非但甲方不予验收当地供电公司也以电气上不安全为由拒绝供电 I在卫生间内作“局部等电位联结”可使卫生间处于同一电位防止出现危险的接触电压人体触及带电体时会导致点击点击电流的大小由接触电压和人体阻抗所决定我国对安全电压作如下规定在状况1（干燥或潮湿的区域、干燥的皮肤、高电阻地面）下为50V；状况2（潮湿的区域、潮湿的皮肤、低电阻地面）下为24V状况3指当人浸入水中时皮肤电阻和水电阻可忽略不计此时的安全电压IEC未作规定但在编制说明中提出：例如不超过12V我国亦未作规定日本则定为2.5V在状况1或状况2下人体触及电源的N线是没有危险的此时的N线和PE线之间的电压即使超过15V（通常可达10V左右）也没有危险但在状况3的情况下人触及N线也存在点击死亡的可能性例如某电器设备的N线碰壳此时该电器设备仍能正常工作因此难以发现N线碰壳若改电气设备的外壳与浴室水管相碰人在浴缸内洗澡浴缸的排水管处于地电位进水管和N线的电位相同两者的电位差远大于2.5V甚至超过12V此时人坐在浴缸里触及进水管就有生命危险如果吧卫生间内所有的金属体联成一体就不存在电位差了从而避免点击的可能 室内等电位连接做法 1、金属管道的连接一般不需要加跨接线 2、给水系统水表需加接跨接线 3、装有金属外壳排风机空调器的金属门、窗框或靠近电源插座的金属门、窗框以及距外露可导电部分伸臂范围内的金属栏杆无花龙骨等金属体需作等电位联结4、为避免用煤气管道作接地极煤气管入户后应插入绝缘段以与户外埋地煤气管隔离为防雷电流在煤气管道内产生电火花在此绝缘段两端应跨接火花放电间撩(具体由煤气公司确定选型与安装) 5、一般场所离人站立处不超过10m的距离内如有地下金属管道或结构即可认为满足地面等电位的要求否则应在地下加埋等电位带 6、等电位联结内各联结导体间连接可采用焊接也可采用螺栓连接或熔接等电位联结端子板应采取螺栓连接以便拆卸进行定期检测 7、等电位联结线可采用BV4mm2塑料绝缘铜导线穿塑料管暗敷也可采用204镀锌扁钢或8镀锌圆钢暗敷等电位联结用螺栓、垫圈、螺母等应选行热镀锌处理等电位联结端子板截面不得小于等电位联结线的截面 8、等电位联结安装完毕后应进行导通性测试测试用电源可采用空载电压424V直流或交流电源测试电流不小于0.2A等电位联结端子板与等电位联结范围内的金属管道等金属体未端之间的电阻不大于3可认为等电位联结是有效的如发现导通不良的管道连接处应作跨接线 等电位联结比接地更有效地降低接触电压 在图1中电源处设有系统接地其接地电阻为R1;设备外壳经保护线（PE线）接地其接地电阻为R2如发生设备绝缘损坏接地故障时将有一接地故障电流Id经R1R2返回电源设备外壳对地电压也即人体接触电压为：UCId（R1ZPE）这一电压降对人构成威胁其电压的大小取决于设备保护接地的好坏在极限的状况下保护接地开路或根本没做接地时人体接触电压为：UC220V当人触及该外壳则发生电击致命的危险很大 图1不作等电位联结系统 在用电端作等电位联结如图2中划线所示这时如发生设备绝缘损坏接地故障因人体出于等电位面上接触电压仅为UcIdZPE与图1相比接地阻R1的值在欧数量级 而ZPE得值则在毫欧数量级显然UcUC这说明作了等电位联结的防电击效果远远优于通常的接地 图2作等电位联结系统 3等电位联结可消除TN系统沿线路传导故障电压引起的电击事故 等电位联结另一个重要作用是它可以清除常用的TN系统内沿PEN线和PE线传导的故障电压引起的电气事故图3所示为TNCS系统它所供电的电气设备有在建筑物内的也有在建筑物外的如果电源线路的相线发生接大地的故障例如相线坠入水中或和大地连接良好的金属构架相接处则其接地故障电流Id将经故障点接地电阻R3和电源处系统接地的接地电阻R1返回电源因受此两接地电阻的限制Id值一般不过20A往往发生这种故障时电源端是不会跳闸的如图3所示这时电源中性点电位升高U1IdR1此Uf常超过接触电压限值50V它沿PEN线和PE线在全TN系统内传导图3中的户外设备外壳因接PE线而带Uf电压而设备所在位置的地面电位则为0V当U大于50V时易引起电击事故即使在设备处打接地极作重复接地也常不起作用因接地极通过故障电流时总会产生电压降而带对地电位这也就是时常发生的街上路灯、广告牌等电击伤人事故的起因 图3作等电位联结的TN系统 另外当雷电波由供电线路导人经接地极泄人大地时在其接地电阻上所产生的残压同样会使电源中性点电位升高其危害情形同上所述但在同样的故障情况下作等电位联结的 建筑物内却不会发生此类伤人事故这是因为建筑物内的PEN线、PE线、设备外壳和建筑物的地下钢筋、金属管道等都通过总等电位联结而处在同一电位上（此电位可能高于地电位）建筑物内不会出现电位差自然无从发生电击事故总等电位联结能有效地消除TN系统沿PEN线、PE线传导来的故障电压（也包括沿其他金属管道传导来的故障电压）引起的电击事故所以它对TN系统电气装置尤为重要 卫生间局部等电位连接做法 1.在进行卫生间内局部等电位联结时应将金属给排水管、金属浴盆、金属采暖管和地面钢筋网通过等电位联结线在局部等电位联结端子板处连接在一起当墙为混凝土墙时墙内钢筋网也宜与等电位联结线连通； 2.金属地漏、扶手、浴巾架、肥皂盒等孤立之物不作连接当给排水管、浴盆为非金属材料时不作连接 3.局部等电位联结端子板应采取螺栓连接设置在方便检测的位置以便拆卸进行定期检测； 4.等电位联结线采用BVRlX4平方毫米导线在地面内和墙内穿塑料管暗敷等电位端子板与墙内或地面内的钢筋网采用25x4扁钢连卫生间如果原来没有PE线卫生间的局部等电位联结不得与卫生间外的PE线相连；如果卫生间内有PE线则卫生间内的局部等电位联结必须与该PE线相连 5.具体联结点为：卫生间内的备用插座、电热水器插座、热水器插座和洁身器插座的PE线、镜前灯的PE线、金属浴缸的预留接线盒、金属吊顶骨架和与本层建筑物钢筋网相连的地面或墙上预埋件等分别与局部等电位联结端子板（LEB）相连等电位联结的测试： 在等电位联结导通性的测试中提出了3Q的阻值要求主要是参考了德国的标准等电位联结只是防间接接触电击的附加防护措施提出阻值要求主要是为等电位的导通性提出量化标准实际工作上容易执行因此在用电设备投入运行之前对等电位用的管夹、端子板、联结线、有关接头、截面和整个路径上的色标要进行一次检验测量等电位联结端子板与等电位联结范围内的金属管道末端之间的电阻这种测量有时是较困难的因为一般距离较远建议进行分段测量然后电阻值相加有人担心测量后电阻不满足要求时没有较好的补救措施其实所测得的电阻值主要为接触电阻如果联结可靠或增补一些跨接线做到3Q以下应是不困难的在导通性测试中测试电源可采用空载电压为424V的直流或交流电源测试电流不小于02A最好用5A的测试电流电流太小测量值不准确目前国外及国内已有专门厂家生产测试等电位联结用的测试仪用于检测比较方便对于辅助等电位联结和局部等电位联结防电击的有效性可通过式(1)进行校验允许持续接触电压限值(一般场所内为交流50V或直流120V潮湿场所为交流25V或直流60V)例如采用整定值为20A的断路器其瞬动电流脱扣器整定电流为200A则la=13x200=260A一般场所内Ul=50VRUlla=50260=0.19Q同时触及的外露可导电部分和装置外可导电部分之间的电阻在此种情况下小于0.19Q时等电位联结是有效的如果采用漏电断路器其额定漏电动作电流为30mA则la=003A一般场所内Ul=50VRUlla=500.03=1666.7Q同时触及的外露可导电部分和装置外可导电部分之间的电阻在此种情况下小于1666.7Q时等电位联结是有效的如果是在潮湿场所Ul=25V则Ulla=250.03=833.3Q由此可见在同一场所内由于采用不同的过流保护电器对电阻值的要求是不同的 1等电位联结安装 2建筑电气安装工程施工质量验收规范物电气装置 3建筑物防雷设计规范 4电力设备接地规程.北京：电力工业出版社 篇三：武汉市全装修住宅市场分析及建议 武汉市全装修住宅市场分析及建议 随着社会的进步和房地产市场的不断成熟全装修住宅已逐步成为住宅产业开发的大趋势特别是近几年来在政策的引导下全国全装修住宅得到了快速发展作为中部地区中心城市的武汉全装修住宅市场如今处于何种发展状况与全国城市相比存在些差距制约全装修住宅发展因素有些如何让全装修住宅在武汉得到长足发展日前武汉房地产开发企业协会研究部对此作了一次专题调研报告如下 一、武汉全装修住宅市场发展现状 全装修是为了满足我国现代化住宅产业的发展需要而提出的全新的住宅装修模式商品住宅全装修又称成品房是指房屋交钥匙前所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成厨房和卫生间的基本设备全部安装完成购房者无需二次装修即可人住简称全装修住宅早在半世纪前国外就已经开始推行住宅全装修模式目前发展已经相当成熟我国的全装修住宅市场由于特殊的国情起步比较晚1999年国务院办公厅转发建设部等部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见的通知提出要加强对住宅产业化工作的开始到xx年建设部发布商品住宅装修一次到位实施细则意味着我国住宅产业正式开始步入全装修时代在此政策的引导下武汉全装修住宅市场逐步进入起步探索阶段xx年武汉万科、青山城开、汉飞地产等企业先后尝试开发精装修住宅xx年万科?城市花园、绿景苑、汉飞青年城等项目一经推出就表现出不俗的销售业绩这在一定意义上结束了武汉没有全装修住宅的历史此后7年时间内一批项目纷纷加入全装修住宅的行列武汉市全装修住宅市场不断扩大据不完全统计xxxx年武汉市先后有87个全装修楼盘面市多层、小高层、高层项目共458栋另有3个精装修别墅项目（保利十二橡树庄园、纳帕溪谷、武汉碧桂园）；累计建筑面积为733.78万平方米共69826套（含别墅1198套）住宅；套内面积从20388平方米/套其中以4080平方米/套的小户型、酒店式公寓为主；销售均价从2900元29000元/平方米不等 回顾武汉全装修住宅市场的发展轨迹主要经历了以下几个发展阶段： 探索阶段早期武汉市场的全装修楼盘多是一些项目小体量不大以小户型为主的楼盘楼盘定位多为中低档次高档楼盘采用全装修的项目较少小区建筑面积在5万方、套内面积在70平米以下的项目占据了多数如阳光新天地圣淘沙等 发展阶段随着外来实力开发商不断进入武汉市场带来了沿海先进的全装修住宅的开 发理念特别是在以万科为首的龙头开发企业的带领下（据不完全统计截止到xx年6月30日以开盘时间为准武汉万科先后开发的11个项目里共推出18502套全装修住宅建筑面积约199.6万平方米占据了武汉整个全装修住宅市场近30%的份额）武汉全装房呈现迅速发展的态势 推进阶段XX年在武汉城市圈获批为全国“两型社会”综合配套改革试验区的大背景下特别是广大老百姓对全装修住宅的广泛认识和住宅消费观念的逐步改变随着瑞安、晋合、恒大、碧桂园等大型房地产企业的进入武汉全装修住宅市场进入了快速推进阶段期间武汉高档全装房、大社区中的全装房等类型不断呈现如武汉天地、晋合世家、万科城、恒大华府等同时也有不少烂尾项目重新改造时采取精装修策略如E品国际、观湖铂金公寓、汇金国际公寓等 从政策提出至今已经有8个年头但总体而言目前在武汉住宅市场占主导地位的仍是毛坯房全装房数量不多据统计武汉在售的344个房地产项目中全装修楼盘仅30个所占比例不足10%；开发总量约411.08万方与09年全市房屋施工面积4487.38万方相比约占10%（需要说明的是在统计过程中部分在售项目均以总建筑面积作为参数但因开发时间长前期售罄等因素30个全装修楼盘的实际开发量占比可能不足10%）从全市分布的区域来看目前30个在售的全装修楼盘中武昌、汉口、汉阳分别占有15个、8个、7个武昌集中了大部分全装楼盘从项目的地段来看二、三环及三环外全装楼盘较为集中尤其以二三环为主；内环内土地十分稀缺地价较高地块规模也较小多方面因素决定了这些项目只有走酒店公寓或小户型住宅的开发路线选择全装也是提升物业价值的一种方式不过中心城区全装楼盘凭借地段、配套等优势往往是首次置业者和投资者的首选 从开发商的构成来看外来的品牌开发商在全装房的开发上拥有较为丰富的经验也具有先天的优势据统计武汉全装修住宅的开发商近70%为外来企业且以广东、浙江等区域为主而本土开发商仅占30%从开发商的品牌效应来看主要以知名品牌开发商为主约占60%如万科、恒大等；普通开发商仅占40% 从物业类型来看虽然目前武汉全装修楼盘的开发总量不大却涵盖了酒店式公寓、小户型、普通住宅、豪宅、别墅等多种物业类型物业类型较为丰富 从开发项目的规模来看10万方以上的全装修楼盘有9个占在售项目的30%其中40万方以上的项目有3个3040万方的楼盘有3个；10万方以下的全装修楼盘有21个占在售项目的70%其中510万方的项目有3个15万方的项目有14个万方以下的项目 有4个 此外从统计表（附后）中还可以看出目前在售的全装修房销售价格从3680元/平方米至29000元/平方米不等以850013000元/平方米居多；全装楼盘户型面积以4085平方米/套为主也有纯大户型全装项目如中侨观邸、万科红郡、武汉天地、恒大绿洲等还有纯全装别墅如纳帕溪谷等项目；另有少数楼盘如保利心语78克拉公馆等完全依业主的要求而定可购毛坯也可购全装准业主可以双向选择 虽然经过几年的发展武汉全装修住宅市场无论是规模还是品质都得到了进一步的提升但与国内一线城市相比仍存在较大的差距据统计目前全装修住宅已占全国住房比例的20%北京、上海、广州、成都、杭州、深圳5大城市的精装修房在所有商品房的平均占比为41%而且增长趋势有增无减据了解目前上海市中心城区新开发楼盘全装修比例已达到50%以上（源自上海房地局数据）根据计划到xx年全装修住宅占新建商品住宅的比例在中心城区将达到60%70%在广州地区XX年的精装房比例已经达到了70%（源自广州房管局数据）并且广州市有关部门已经作出规划力争在未来的几年内消灭毛坯房在XX年北京50%以上的高档楼盘在实行全装修而城市中心的酒店式公寓、高级公寓及高档住宅区几乎全部是精装修 有鉴于此武汉要走在全国前列必须奋起直追 二、制约武汉全装修市场发展障碍分析 通过客观比较与分析武汉之所以与发达城市相比还有较大的差距主要原因有几下几点： 1、经济发展水平直接影响着全装修住宅的推广武汉房地产市场的开发理念和建筑品质与一线发达城市相比本身就具有一定的滞后性而对于各方面要求更高的全装修住宅来说武汉还存在很大的差距特别是当地缺乏专业化的施工队伍和工厂化的部品生产基地更是制约了全装修住宅的推广 2、消费者对全装修住宅接受度不高一是消费者对技术不熟悉心理没底二是装修过程还不够透明主要是装修费用清单未公开三是缺乏个性化全装修房批量生产开发商只提供有限的几种装修方案从而难以满足居室个性化设计的要求 3、大多数开发商不愿意建全装修住宅作为政府有关部门出台的规定并非被市场完全 接受部分开发商认为全装修房的环节复杂操作难度、管理成本比较大而且现在的毛坯房也很好卖不需要加大成本冒风险具体体现在三个方面：一是由于全装修住宅总价包括了装修费用总价提高价格优势受到影响二是土建的施工时间再加上装修时间使得开发周期延长增加市场风险三是在管理规定中明确开发企业是住宅装修质量的第一责任人承担住宅装修质量责任负责相应的售后服务而一些开发企业对全装修这一新概念在市场的运作中并不熟悉 4、适合全装修一体化的施工队伍甚少全装修是按照统一的装修设计将集团化购买一体化装配施工专业化的系统管理等贯穿整个实施过程但许多装修企业利润至上没有去研究和整合自己的队伍来适应装修一体化带来的新要求使得市场上的装修队伍良莠不齐能够达到要求的装修企业较少 三、发展全装修住宅对策和建议 全装修房是住宅产业化的必由之路推广全装修住宅的根本目的在于逐步取消毛坯房直接向消费者提供全装修成品房；规范装修市场避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象促使住宅装修生产从无序走向有序同时推行节能、节水、节材和环保装修方针鼓励开发住宅装修新材料新部品带动相关产