酒店年净收益的分析估算.doc

酒店作为综合经营性物业，因收益性显著，其价值评估的首选方法当推收益法。不言而喻，合理的估算酒店在其未来有效经营年期内各年净收益是至关重要的，这需要在对酒店前35年经审计的财务报表等能够反映其历史经营状况的资料进行深入研究，同时对同类酒店的现状及未来经营情况加以分析和预测，并结合所选择的收益法计算公式模型对数据进行合理的简化。在估价实务中估算酒店在未来有效经营年期内各年净收益，同确定资本化率一样具有相当难度；同时如何适当选择计算公式与合理简化数据，对最终估算结果也同样敏感。 我们还是先解析酒店收益的构成。大堂、客房、酒吧、中西餐厅、夜总会、多功能厅、泳池、网球场、酒店管理办公室及洗衣房等有形部分与酒店的“商誉”无形部分，有机地构成了酒店整体；值得注意的是，“商誉”作为酒店所拥有的无形资产所产生的无形收益，已通过由各有形的功能部分所产生的有形收益得到体现；换言之，酒店总收益中既包含有形收益又包含无形收益。酒店的持续经营，除了需要有酒店房地产提供必需的场所之外，酒店经营所必需的设备及流动资金等，均缺一不可，在正常情况下酒店只具有整体产权。酒店房地产本身的价值很难从酒店整体资产的价值中剥离出来。因此需要明确的是，本文所指酒店，如无特别说明，其内涵均包含酒店整体；我们估算的年净收益属于酒店整体，也即，我们最终评估的是酒店整体资产的价值。 进行酒店价值评估时估算年净收益与在一般房地产估价时有何不同？如何估算酒店在未来有效经营年期内各年净收益？如何确定可获收益的未来有效经营年期？下面将就此展开探讨。 首先，一般房地产评估时，运用收益法时应采用该类房地产的客观收益而非该房地产的实际收益。然而，酒店的价值评估却不能简单的一概而论。 （一） 在持续经营的前提下，酒店的年净收益实质上包含了有形收益和无形收益。正是无形收益的产生来源酒店自身的“商誉”，使得酒店的年净收益具备显著的个别性。酒店的星级是国家旅游局按照严格的硬件（如酒店建筑、装饰、设施配备）、软件（如酒店的管理等）条件进行评定和管理的；正常情况下，不同星级的酒店之间的收益水平存在客观差异率，其收益水平与其星级基本呈正相关关系，也即五星级酒店的正常收益水平应比四星级酒店高，如此类推。 结论：在酒店持续经营的前提下，估算在未来有效经营年期内酒店各年净收益，应以对该酒店未来的实际收益预测为主要评估依据；可适当参考同星级的类似酒店的正常收益水平，这是估算净收益时易含混不清、产生错误的误区之一。 （二）在某一时期由于某一经营者经营不善等原因导致该酒店濒临破产、无法持续经营，此时酒店的实际年净收益为零或为负数；但不应简单地推断该酒店价值为零或为负数。通过重组、转让或变更经营者，该酒店是可能恢复持续经营状态，产生盈利的。 结论：在酒店不能持续经营的情况下，笔者认为，可在“假定该酒店可持续经营”的前提下，以对同星级的类似酒店未来的正常收益水平的预测为依据，进行估算该酒店在假设前提下、未来有效经营年限内各年净收益。 其次，收益法是以预期原理为基础的，借助对历史资料的研究，推测未来发展的动态，解释未来预期的合理性。通过对该酒店前35年经审计的财务报表，包括资产负债表、损益表，以及营业成本、营业费用、管理费用及财务费用明细帐目，进行大量分析和计算，将非正常的收入调整为正常的，将会计口径的调整为收益法估价口径的，全面了解该酒店以往经营状况、盈利能力；并对该酒店未来的经营水平、收益能力进行预测，适当参考同星级的类似酒店的正常收益水平；如此估算该酒店在未来有效经营年期内各年净收益。 最后，以酒店持续经营为前提，从对财务报表的分析着手，对在估算年净收益、未来有效经营年期过程中易于产生错误的误区展开分析和探讨。 收益法估价计算净收益公式： 酒店净收益 = 有效毛收入 - 运营费用= 有效毛收入 -（营业成本 + 营业费用 + 管理费用 + 财务费用） *注：上述公式中的营业成本、营业费用、管理费用、 财务费用，为对会计财务报表中相关项目进行调整后成为收益法估价适用的相关项目。 会计口径计算净利润公式： 酒店净利润 = 主营业收入 + 其它营业收入 - （营业成本 + 营业费用 + 管理费用 + 销售税金及附加 + 财务费用 + 其它营业支出等）+ 营业外利润 - 所得税 实际估价计算中，可采取“倒推”计算：即以酒店会计口径的净利润为基础，增加、扣减必要的相关项目，“倒推”估算收益法估价口径的年净收益。具体可按下述方法进行： （一） 酒店损益表中的净利润是减扣掉企业所得税的税后利润；收益法估价中所指运营费用与会计口径的成本费用内涵不同：估价口径的运营费用中不包含所得税；因此，在“倒推”估算估价口径的年净收益时应予加回。这是易于产生错误的误区之一。 （二）酒店损益表中的净利润中，还包含了可能由酒店经营项目之外的其它副经营项目或投资产生的、酒店主营业范围之外的其它利润；因此我们估价时应从分析酒店企业的经营活动范围入手，将与酒店经营无关的收入、成本及期间费用（包括折旧和摊销等）、各种税金及利润剥离出去。这是易于产生错误的误区之二。 （三）通过对酒店营业成本、营业费用、管理费用等明细帐目的分析调整，应将非正常的项目调整为正常的。这是易于产生错误的误区之三。 例如：某酒店企业以租赁方式向其母公司承租了某酒店物业，并需每年向母公司缴纳人民币600万租金，该企业将该项租金进入酒店营业费用和管理费用反映在财务报表中，从营业收入中扣除后产生利润；从收益法估价的口径来分析，这人民币600万的“管理费用和营业费用”，实际上应被调整为酒店年净收益的一部分，在“倒推”估算估价口径的年净收益时予以加回。 （四）对待“折旧”、“摊销”问题的不同处理，是会计口径的成本、费用与估价口径的又一不同之处。此应作为易于产生错误的误区之四。 例如在财务报表中，土地使用权取得费用的摊销、建筑物的折旧、设备及装修的折旧，被作为固定资产折旧、递延资产摊销分别进入营业成本、营业费用及管理费用，从营业收入中扣除后得到会计口径的营业利润。而折旧、摊销并非真正的现金流出，收益法估价中，上述“土地使用权取得费用的摊销、建筑物的折旧、设备及装修的折旧”，不应从净收益中扣除；因此，在“倒推”估算估价口径的年净收益时应予加回。 （五）酒店企业从会计成本核算的角度出发，扣除了如向银行抵押贷款等所产生的贷款利息后，得到会计口径的利润；而在收益法估价中不应考虑资金的来源及成本，因此，在“倒推”估算估价口径年净收益时应予加回。此应作为易于产生错误的误区之五。 （六）酒店维修费一般分为两种，应已从会计口径的利润中扣除了。一是建筑物、设备、装修等的日常维护及修理费用，该项目费用通常数额不大，一般会计口径以营业成本、营业费用或管理费用等项目反映在报表中，是估算估价口径的年净收益时应予考虑的扣除项。二是“大修费”，该项费用通常数额较大，这是由于设备、装修的寿命期短于建筑物寿命，通常亦短于酒店的经营期限，因此在设备、装修的寿命截止时，重置或更新时需支出该款项，实为阶段性发生的现金流出，也是估算估价口径的年净收益时应予考虑的扣除项。估价人员应注意财务报表的有关成本、费用项目中是否含有相应的预提大修费项目？是一次性支出或分几次支出？避免在估价中漏扣或重复扣减。这是易于产生错误的误区之六。 （七）当酒店经营许可年限短于酒店物业土地使用权使用年限时，估价时应考虑经营许可年限延长的可能性；当酒店经营许可年限长于酒店物业土地使用权使用