物业管理师资格考试案例体例分析.doc

案例1-1 物业管理到底是管理还是服务？某旧小区进行物业管理后，不少居民对物业服务公司的一些工作很不理解。比如，物业服务公司的管理人员不让业主把车停放在楼下门口，把小区原来的四个出口封闭了两个，不让居民把被子拿到小区的空地上随地晾晒等。这些居民非常疑惑，不是说物业服务公司是我们聘请来为我们服务的吗？可物业服务公司为什么又处处管着我们业主？物业管理到底是管理还是服务？案例1-2 业主是小区的主人，物业管理公司是业主的仆人，对吗？某物业管理公司近日把在金日小区的管理处名称由原来的“某物业管理公司金日小区管理处”，改为“某物业服务公司金日小区服务中心”。某业主看到后说：“这才对嘛，业主与物业服务公司的关系，业主本来就应该是物业的主人，也就是小区的主人，物业服务公司是业主请来管理自己物业的，是业主的仆人”请问应该如何看待业主与物业服务公司之间的关系？案例1-3 物业管理到底管些什么或有什么服务？我家每月交上百元的物业管理费，可我除看见多了保安、小区干净一些外，并没有发现物业公司还给我们提供了什么服务。请问，物业公司的管理到底管些什么或有些什么服务？题例2-1张男与李女通过网络聊天认识，互留地址、互递照片、决定交友。一年后，张通过网络约会李于某日12时在某餐厅见面，李同意。李十分重视并专门美容后按时到了。但李等了4个小时也未见到 张。李按地址找到张，双方争执后李怒而诉至法庭，要求张赔偿其精神损失费1万元。问：张与李之间的关系为何种关系。A. 侵权关系 B. 合同关系 C. 道义关系 D. 民事法律关系题例2-2下列哪种情形成立民事法律关系？A. 甲与乙约定某日商谈合作事宜 B. 甲对乙说：如果你考上大学，我就嫁给你 C. 甲不知乙不胜酒力而极力劝酒，致乙酒精中毒住院治疗D. 甲应同事乙之邀前往水库游泳，因抽筋溺水身亡题例2-3甲、乙在火车上相识，甲怕自己到站时未醒，请求乙在丙站唤醒自己下车，乙欣然同意。火车到达丙站时，二人均沉睡。甲未能及时下车，为此支出了额外费用。甲要求乙赔偿损失。对此，应如何处理？A. 由乙承担违约责任 B. 由乙承担侵权责任 C. 由乙承担缔约过失责任 D. 由甲自己承担责任题例2-4李某将一部手机丢失，孙某捡到后，委托做手机旧货交易的朋友王某出卖，胡某买下该手机，后被李某发现，要求胡某返还。下列判断正确的有：A. 胡某已经取得手机的所有权 B. 胡某没有取得手机的所有权 C. 李某有权请求胡某返还手机 D. 李某只能请求孙某承担责任题例2-5王某一台电脑损坏，令秘书张某扔到垃圾站。张某将电脑搬到垃圾站后想，与其扔了不如拿回家给儿子用，将电脑搬回家修理好了。王某得知后要求张某返还。下列那些说法是错误的？A. 张某违反委托合同，不能取得电脑的所有权 B. 张某基于先占取得电脑的所有权C. 王某有权要回电脑，但应当向张某予以补偿 D. 因抛弃行为尚未完成，王某可以撤回其意思表示，收回对电脑的所有权题例3-1乙在火车上叫卖：“50元一条红塔山”乘客甲欣然买之。经查，为假烟，甲与乙之间的行为性质应如何认定？A. 无效民事行为，理由为欺诈 B. 可撤消民事行为，理由为欺诈 C. 无效民事行为，理由是违反法律规定 D. 有效民事行为，理由是双方达成合意题例3-2甲与房地产开发商乙签定一份商品房买卖合同，乙提出，为少交契税建议将部分购房款算做装修费用，甲未表示反对。后发生纠纷，甲以所付装修费用远远高于装修标准为由，请求法院对装修费用予以变更。该装修费用条款效力应如何认定？A. 是双方当事人真实意思表示，有效 B. 显失公平，可变更 C. 以合法形式掩盖非法目的，无效 D. 违反法律禁止性规定，无效题例3-3甲与乙签定了一份房屋租赁合同。合同预定，如果甲父死亡，甲则将房屋租给乙居住。这一合同的性质应认定为（ ）。A. 既未成立，也未生效 B. 既已成立，但未生效 C. 是附条件的合同 D. 是附期限的合同题例3-4王某从某商场购得 电暖器（商场未声明有质量问题），放置一年后使用时因漏电而受伤，为此花去医疗费3000元。根据诉讼时效的规定，王某起诉获法院支持应根据（ ）。A. 民法通则 B. 产品质量法 C. 合同法D. 民法通则 或 产品质量法题例3-5甲有天然奇石一块，不慎丢失。乙误以为无主物捡回家，配以基座，陈列于客厅。乙的朋友丙十分喜欢，乙遂以之相赠。后甲发现，向丙追索。下列选项那一个是正确的？A. 奇石属遗失物，乙应返还给甲 B. 奇石属无主物，乙取得其所有权 C. 乙因加工行为取得奇石的所有权D. 丙可以取得奇石的所有权题例3-6甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列选项那些是正确的？A. 甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入 B. 一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利 C. 若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权 D. 如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，必需得到甲、乙、丙同意案例4-1 物业服务公司如何成立？张先生准备自己成立一个物业服务公司，请帮助张先生，如何成立物业服务公司？其条件和程序有那些？案例4-2 业主入住拿钥匙，物业服务公司设障合法吗？我去年购买了一套期房。今年开发商通知我办理入住手续。在办理入住手续时，物业服务公司提出了两个要求：1、签定管理规约；2、签定三年的管理协议。我发现管理规约中有些条款与开发商承诺不一样，同时我认为签定三年的管理协议也是不合理的，所以我就拒绝了。结果，物业公司以此为由不给我房屋钥匙。请分析：物业公司的做法是否合法？作为业主我怎么办？案例4-3 物业服务公司有没有强制权利？某物业服务公司反映，在他们管理的小区里出现了几件挠头的事情：一件是张先生带着好几条狗在花园里玩，把李先生吓得连晨练都无法继续，李要求物业坚决把狗从花园里轰走，张却不听劝告；其二是王先生要装修，准备把一面墙拆掉，而刘先生认为这墙是承重墙不能拆，并要求物业公司制止，结果王先生也不听劝告等。物业服务公司询问：这些业主不遵守管理规约，破坏社区环境、秩序，损坏公共或其他业主的利益，但又不至于严重到妨害社会治安的情形，物业进行管理干涉时，行为人不仅根本不听劝告，甚至采取一些不当行为拒绝管理，物业服务公司能否对其采取强制性措施，迫其停止该不当行为？也就是说物业服务公司有无强制权利？题例4-1业主王先生向物业管理处投诉，说其邻居家养的狗每天晚上狂叫不止，且经常有臭味从其家传出，实在令人无法忍受，请管理处派人尽快解决。现假设管理处派你前去解决，请问你该怎样处理？法律依据是什么？ 答：（1），根据民法相邻关系的法律规定，相邻关系人要本着团结、互助、有利于生产、生活的原则。（2），本案中王先生家邻居养狗扰民，并有臭味 。已经违反法律。故王先生可以请求法律令邻居家停止他的狗对邻人的侵害。题例4-22003年1月9日凌晨，北京市阳光小区张先生夫妇被室内的响动惊醒，二人立即起身发现有人已经走到客厅和卧室过道处，此人自称是物业管理公司的保安。张先生夫妇无法接受保安的这一行为，于是将物业管理公司告上法庭，要求物业管理公司对其保安私入民宅的行为进行书面道歉，并赔偿精神损失费5万元。物业公司称，其与阳光小区业主委员会签订的物业管理全同中规定：“保安员在社区内作24小时巡逻，如遇紧急情况，应按登记的电话号码联系有关住户并立即通知公安部门或消防队等部门，如无法联系有关住户时，即邀请公安人员或消防人员开启正门，进入单元审查事故情况，并做适当处理。”其保安人员是由于在深夜值班时发现张先生家的家门虚掩，经按门铃后房内没有反应的可疑情况下，才进入，是履行职责，并张先生无任何损害，双方争议。问：本案如何处理？答：（1）张先生与物业公司形成合同关系。（2）保护业主安全，维护业主利益是物业公司的职责。（3）物业公司在履行职责时，要方式合理，负责承担相应的法律责任，该物业公司保安行为不符合法律规定，侵害了公民住宅不受侵犯的权利。 （4）法院对张先生要求书面致歉的请求不予支持，对物业公司的口头致歉行为予以认可，对物业公司除了要口头的道歉外，还应该向张先生赔偿精神抚慰金。题例4-3物业公司有权收取停车费吗？答：天津市物业管理条例规定：任何单位或者个人不得随意占用物业管理区域内的道路、场地。确需占用道路或者场地停放机动车辆的，应当征得业主委员会同意。业主占用道路、场地停放机动车辆的，应当交纳场地占用费。根据上述规定，物业管理企业向业主收取机动车场地占用费是符合规定的。题例4-4物业公司代收水、电费能收手续费吗？答：根据天津市物业管理条例规定：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务部门应当直接为业主提供服务。根据国务院规定：物业管理企业接受委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。题例4-5业主入住拿钥匙需交一年物业费吗？答：如果业主与物业公司彼此约定交一年的物业费，业主可以交一年的。但如果物业公司以此作为办理入住手续的必要条件，并因此不给业主钥匙，这样做是不正确的。也就是说，业主应依据商品房买卖合同的约定，找开发商领取钥匙，领钥匙与交物业费、取暖费没有必然联系。案例4-4一家“装修公司”收了劳女士 12800元的装修费后，带着劳女士的装饰材料和暖气片逃之夭夭。劳女士认为，物业公司对此事负有不可推卸的责任，故诉至法院，要求物业公司赔偿其经济和精神损失共计 15800元。近日，本市河北区人民法院经审理后，以“原告的损失与被告之间没有法律上的因果关系”为由，驳回了劳女士的诉讼请求。原告劳女士在开庭时说，她按规定缴齐全部费用后办理了入住某公寓的手续。后其联系“超越装饰公司”为其装修房屋。该装修公司负责人李某、王某来到公寓后，按照物业规定办理了 4个小区装修人员出入证。此后，她分 5次给付装修公司负责人李某、王某装修费 12800元。不想在装修过程中，装修公司负责人李某、王某及施工人员突然失踪，并将房内装饰材料及单元内的 4组暖气片（约合人民币 1000余元）带走。原告之母于事发当日到警方报案。民警在调查过程中，发现物业工作人员在为“超越装饰公司”装修人员办理出入证时，并未按三级物业管理规定与该公司签订协议，也未检查李某、王某二人的身份证并留存复印件。在交涉过程中，物业管理人员称李某、王某二人来办理出入证时忘记带身份证，所以当时只要求二人写下了身份证号码。然而，警方证明，李某二人手写的身份证号码为无效号码，李某等人的行为属诈骗行为。原告还强调，装修人员将原告房内装饰材料及单元内的 4组暖气片搬出时，小区保安未加任何询问与阻拦，并在未征求业主同意的情况下予以放行。原告表示，是物业管理人员的失职致该案至今不能侦破，使原告遭受直接经济损失 13800元。对于原告因此次诈骗受的重大经济损失和精神损失，物业有着不可推卸的责任。故请求法院判令被告赔偿原告直接经济损失人民币 13800元及精神损失费人民币 2000元，共计人民币15800元。 某物业公司代理人辩称，原告的损失是由于装修人员的诈骗行为造成的，与物业公司无关。原告的损失不是被告造成的，被告不能承担任何责任。而且，原告是自己找的装修公司装修房屋，并未与被告签订装修管理协议，只是由原告的母亲领人来物业公司办理小区出入证。被告工作人员按规定要求留下装修人员的身份证复印件，但原告母亲当时很着急，所以被告人员只留下了装修人员的身份证号码。而且被告人员亦告知原告之母等人，一定要将装修人员的身份证复印件送来，但他们一直没来。综上，被告因此不同意原告的诉讼请求。开庭后不久，法庭经审理驳回了原告的诉讼请求。法庭认为，原告劳女士的房屋装修款被骗及暖气片被盗走，系案外人“超越装饰”的装修人员所为，并非被告的行为所致，原告的损失与被告之间没有法律上的因果关系。因此，原告以被告物业公司管理人员失职造成其损失，要求被告给予赔偿的诉讼请求，法院不予支持。问：法官依据是什么？答，参与本案审理的王津虎法官在解释为什么驳回原告请求时说，法院认定原告的损失与被告之间没有法律上的因果关系。该法律关系主要是指原告和物业公司签订的管理协议中并未约定，物业公司具有防盗的义务。而且，原告、装修公司、物业公司也未签订装修管理协议。如果签订该协议，物业公司就应对原告丢失物品负责。但是，即便签订了该协议，被告对原告被骗装修费还是不应承担责任。另外，原告认为，被告在未得到装修人员身份证的情况下就为他们办理了出入证，因此被告应对原告被骗、被盗负责。法庭认为，被告人员是出于对业主的信任才为装修人员办理的出入证，而且要求他们尽快将身份证复印件交到被告处。可以说，被告已尽到了告知义务，因此不应承担赔偿责任。案例4-5 2003年 4月到 2004年 8月，天津市欧思诺物业管理发展有限公司作为河北区月桂园小区物管企业，在管理过程中，未按合同约定提供规范服务，市、区物业办多次接到小区业主的投诉。经核实后，市区物业办要求欧思诺物业公司进行整改，但该公司始终未予纠正。由于长期得不到相应的物业服务， 2004年 8月，小区业主会终止了欧思诺物业公司与开发商签订的前期物业管理服务合同，并与选聘的新物业公司签订了物业管理服务合同。欧思诺物业公司拒不在规定时间内与业主会办理交接工作，影响了业主正常生活，损害了物业管理行业的整体形象。河北区房管局在多次协调和责令整改未果的情况下，对欧思诺物业公司做出了处以 8万元行政处罚的决定。该物业公司不服，向河北区人民法院提起行政诉讼。问：法院应如何处理？依据是什么？答：根据天津市物业管理条例（市人大常委会公告 200258号）第四十五条、天津市物业管理企业退出项目管理暂行办法（津政发 2004119号）第十三条规定，物业管理服务合同期满不续约或者解除合同的，原物业管理服务企业应当在合同终止之日起十日内，向业主委员会办理物业管理相关资料的移交事宜。但是欧思诺物业公司拒不在规定时间内与业主会办理交接工作，影响了业主正常生活，损害了物业管理行业的整体形象。河北区房管局在多次协调和责令整改未果的情况下，按照国务院物业管理条例和天津市物业管理条例的有关规定，对欧思诺物业公司做出了处以 8万元行政处罚的决定。该物业公司不服，向河北区人民法院提起行政诉讼，法院一审判决维持行政处罚的决定。欧思诺物业公司随后又提出上诉，天津市第一中级人民法院终审判决驳回上诉，维持原判。目前，行政处罚已进入执行阶段。案例5-1 买房但尚未取得产权证，我是业主吗？小区在准备召开业主代表大会核定业主代表时，一些工作人员对我的代表资格存在异议，认为房子虽然可能事实上是我买的，但我没有取得房产证，没有证据证明我就是业主。请问：买房暂时没有取得产权证，我就还不能被称为业主吗？案例5-2 不是业主就不能参加业主代表大会吗？某小区在准备召开业主代表大会核定业主代表时，工作人员对一位老太太的代表资格存在异议，认为她不是小区的业主，不能参加业主大会。事后了解，原来这个老太太是某业主的岳母，该业主认为，自己的岳母退休在家，身体不错又热心，而自己平时工作忙，由她代表自己参加业主代表大会，甚至参加业主委员会，是完全可以的。请问：不是业主就不能参加业主代表大会吗？案例5-3 未满18岁的业主能否参加业主大会？有没有选举与被选举权？某小区在成立业主委员会过程中，在核定产权人出席会议参加投票时，发现一位产权人是17岁的孩子，经过了解知道，他父母考虑自己年岁以高，购买的房屋迟早都要留给孩子，让孩子作为产权人，可免除以后缴遗产税等繁琐之事。请问：17岁的孩子能否参加业主大会？有没有选举与被选举权？题例5-1 长期以来，物业服务费收取一直是物业管理工作的一个瓶颈，这个问题长期无法解决，根本原因是人们一直无法走出物业服务收费的误区。误区一：享受服务就应缴费答：在民事活动中，提供服务的人只能根据事先约定向主动要求服务的人收费，而不能强迫被动接受服务的人交费，被动接受服务的人是否付费，完全取决于他个人的意愿，即使是政府、法院，也无权进行干涉。误区二：缴纳物业服务费是业主的法定义务答：业主因其物业公摊面积在整个小区所占份额有着缴纳公共维修费用的法定义务，如果物业服务费不是全部用于支付公共维修费用，用民法相关条款证明不了业主缴纳物业服务费是业主的法定义务。误区三：业主无权查物业服务费的账答：业主缴纳的物业服务费不是物业公司的自有资金，也不是物业公司用自有资金取得的盈利，因此物业服务费收取和使用不属于物业公司的商业秘密。不管是酬金制和还是包干制，业主都有知情权，并非包干制情况下，物业公司就可把物业服务费全部截留归己。酬金制和包干制的不同是：酬金制情况下：物业服务费盈余归业主所有，物业服务费亏损由业主另外补足；包干制情况下，业主无权要求物业公司把物业服务费盈余退还业主，物业公司也无权要求业主补偿物业服务费亏损。误区四：物业公司有权对业主欠费进行起诉答：如果物业公司无法证明因业主欠缴物业服务费而用自己的自有资金代业主垫付了物业服务费，物业公司通过法院向业主追讨物业服务费和所谓滞纳金，在法律上根本说不通。误区五：“欠”费就是伤害其他业主权益答：分情况而论，如果物业公司重复收费、没有合同依据收费，业主“欠”缴物业服务费就不能说其伤害其他业主的权益，而是在带头维护业主的合法权益。误区六：“欠”费业主不宜当业主委员会委员答：谁做“欠”费的裁判？政府都承认物业公司存在重复收费问题，让物业公司（当事人）确认业主是否“欠”费显然说不通，拒缴不合理收费绝不等于欠费。笔者认为：只有我们的政府主管部门的官员、法院的法官、媒体工作者、物业公司的领导、业主自己和律师都能走出以上误区，才能理顺业主缴纳物业服务费的法律关系。这个关系是：（1）物业服务费是业主通过合同形式共同委托物业公司业主进行补偿，业主才会口服心服地按照自己对公约的承诺自觉缴纳物业服务费，减少业主和物业公司因缴纳物业服务费所产生的对立，进而减少业主和物业公司的矛盾。对物业进行管理，每个业主所应分担的费用。（2）物业公司只能依据自己签订的物业服务委托合同的约定进行收费，而每个业主则是根据自己对公约的承诺进行缴费。（3）对于业主违反对公约的承诺欠缴物业服务费，物业公司如认为伤害了自己权益，应向签订委托合同的委托方进行索赔，委托方根据公约向承诺公约的当事人索赔。（4）物业公司如果向欠费业主直接索赔，首先应有委托方的授权，即代委托方索赔。只有理顺上述关系，明确物业服务费不是交给物业公司的公粮，缴纳物业服务费是业主的合同义务，真正欠费的业主主要侵害的