中小城市物业管理对策.doc

中小城市物业管理对策 中小城市物业管理对策下面带来的中小城市物业管理对策相关论文范文欢迎阅读 中小城市物业管理对策【1】 摘要：物业管理在我国东南沿海以及经济发展水平较高的各大中型城市发展较快为人们提供所需的各种服务促进了物业保值增值与人们生活质量的提高 但中小型城市由于各种原因物业管理发展相对滞后存在着服务质量不高、企业盈利能力有限、人才缺乏以及业主认知度有限等问题 为此有针对性的提出相关对策建议以此促进中小型城市物业行业发展 关键词：物业管理;中小城市;问题;对策 随着经济社会发展以及人们生活水平的提高物业管理行业发展较为迅速人们对于这个新兴行业的认知度也在不断提升甚至房地产销售环节也经常以物业管理作为重要的营销手段 目前新建商品房小区基本上都采用市场化的物业管理模式尤其大中型城市也是各大物业公司竞相争夺的重点相对而言中小型城市的物业管理还有待进一步发展和完善 本文以辽宁省鞍山市为例分析中小城市物业管理现状存在的问题以及相关对策为中小城市的物业行业发展提供参考 1鞍山市物业管理行业发展现状 1.1物业管理伴随着房地产业的发展快速兴起 物业管理是房地产业一个重要的组成部分与房地产业的流通环节、消费环节有着密切的联系是房地产开发建设的完善与延续 良好的物业管理有利于房地产的销售推广有利于实现物业的保值增值有利于房地产市场的发展完善有利于提高房地产开发企业的声誉和品牌价值 现在许多一线城市的大开发商进驻鞍山例如万科、华润、保利、恒大、佳兆业等而它们本身自有的物业管理也一同到来这将为鞍山房地产的发展注入新的活力同时也能够带动城市物业管理水平的提高 1.2政府对物业管理的重视程度逐步提高 据统计目前鞍山市共有一百七十余家物业服务企业物业服务企业的增加引起了政府越来越多的重视 在年10月9日鞍山市房产局为了整顿物业管理市场秩序规范物业服务企业的行为保障业主的合法权益在全市范围内开展了对物业服务企业的清理整顿工作吊销10家物业服务企业资质证书取消其进行物业服务的资格 10月28日提出了鞍山市物业服务企业动态监管及年度考核暂行办法 年5月6日为了进一步提高鞍山市物业管理水平推动物业管理行业规范有序发展创建安全、舒适、文明、和谐的住宅小区制定了鞍山市推进物业管理工作实施方案 在年度开展了物业行业年度检查评比工作并将评比结果在新闻媒体和市房产局网站上向社会公布 年2月17日鞍山市房产局下发了关于清理整顿物业服务企业从业人员岗位证书的通知从而提高物业服务水平推动物业诚信体系建设促进社区的和谐 市房产局的一系列举措有力的说明了政府对物业管理行业的重视程度越来越高 1.3物业纠纷数量不断上升 随着物业管理的普及物业公司在管理水平上存在较大差距一些规模较大知名度较高的物业企业相对较好而对于大部分中小型物业企业物业纠纷种类繁多数量也在不断上升 在鞍山市的一些小区由于物业管理状况频发各种问题接踵而至使业主对物业服务企业越来越没有信心满意度直线下降最终导致业委会辞退小区物业的现象频有发生万泰锦绣华城小区的例子就足以说明 年7月9日上午万泰锦绣华城小区业主称指出从开始入住时小区物业服务状况就不断发生由于车位划分不合理业主的车经常遭到划伤车胎被扎坏了的门铃也一直得不到及时修理时间一长业主对物业的不满情绪越来越多交了物业费却得不到应有的服务最终演变成该小区物业公司被辞退的结果 2鞍山市物业管理行业发展存在的问题分析 2.1园区项目规模小限制盈利空间 园区规模小意味着物业公司管理规模小但是物业公司不能因为管理规模小就不正常的运转物业公司还是要聘请客服、维修、保洁等员工进行日常工作这样小而全的企业势必会造成一定的资源浪费 鞍山市在房产开发时有很多规模较小的项目这样就造成了物业公司接管后由于园区规模小物业公司很难实现盈利很难在小区经营下去 年鞍山市房产局部门做出了规划决定对市内的老旧住宅小区实行物业管理提供保洁保安等服务从而提高居民的生活质量改善城区的形象 由于老旧小区的规模普遍偏小物业公司不愿意承接规模较小的旧小区给物业管理工作的开展带来很大障碍 2.2物业服务企业总体实力弱小影响服务质量 在鞍山市物业服务企业的数量不少但总体实力弱小 造成这样的原因有内部的也有外部的内部原因在于物业服务企业中大部分是注册资金在50万元的三级资质的企业资质等级偏低 这样的企业规模小专业化水平不高缺乏竞争力所提供的服务仅是基本的简单的维修、保洁、维护秩序、绿化等基础性的服务无法与其他城市的大公司相媲美 外部原因则是由于鞍山与沈阳城市间的距离相对较近而沈阳市是辽宁省的省会城市城市规模与经济发展状况要比鞍山高出很多市场机会也相对较多一些具有竞争实力的大企业往往选择到沈阳进行经营发展而其他实力比较弱小的企业则选择在鞍山发展这就造成了鞍山的物业管理企业总体实力弱小 2.3缺乏专业人才制约行业发展 对于企业来说员工是构成企业的最基本的条件而一个企业的成功与否取决于企业内拥有的专业人才 我国物业管理专业发展时间较短专业人才匮乏从业者的素质偏低严重影响了物业管理企业的发展 鞍山市的物业管理从业人员同样存在这样的问题专业人才的供给机制尚未形成对于专业人才的培养严重不足使得鞍山市物业管理从业人员大多是由半路转行没经过系统的专业知识培训 从业人员的来源主要包括从事其他工作的管理人员和工程技术人员、复员军人、城市中的下岗工人、农村的剩余劳动力以及一些院校的非专业毕业生 产生这种结果原因之一是人们对物业行业的总体认识还不全面甚至有偏见使得优秀的人才不愿入行 另一方面省内在物业管理工作上有丰富经验的人都被沈阳、大连等城市吸引那里的发展前景与福利待遇都要比鞍山好就连鞍山本地的年轻人在毕业之后往往选择留在沈阳不愿回到家乡 2.4业主对物业管理工作的认知度不足 现在的人们普遍都知道小区应该有物业管理但对于物业管理工作的具体内容还是比较模糊由此也造成了业主与物业公司之间的矛盾 现在即使是一些大品牌的物业服务企业同样会出现业主投诉、拒绝交物业费的问题但是大多数理由并不充分其原因多是由于业主对物业管理的认知度不足理解上存在偏差 人们对于物业管理的工作的认识存在两种极端一种是“贬低观”另一种是“全包观” 持“贬低观”的业主认为物业管理不过只是打扫打扫卫生、养花、看大门、看车辆这种认识使得社会对物业管理行业的轻视不尊重 这种认识一天不得到改善那么物业公司做出再多的努力提供再好的服务也无法轻易改变自身的社会地位 持“全包观”的业主则认为交了物业费发生的大事小情都应该找物业处理物业公司应该保证业主的人身安全、保证业主的财产不被盗保证房子不漏水东西坏了都要给维修等这种所有的事都找物业的观念也是对物业管理工作的认识度不清所造成 业主的要求没被满足就会导致不交物业费由此与物业公司发生矛盾 3鞍山市物业管理行业发展的对策 3.1合理规划物业管理区域的规模 由于物业管理存在一定的规模经济现象因此应该改变传统的以单个园区作为物业管理最基本单元的做法发挥相关政府职能部门的作用重新规划、整合物业管理区域使物业管理企业能够有利可图有动力进行物业管理尤其针对一些老旧小区的改造这种思路更应该进行推广 在具有一定规模的住宅区域内统一规划道路、停车场、垃圾投放点、绿化美化以及公共设施等在方便居民生活的同时也利于物业公司的管理获得经济效益的同时形成良性的可持续发展状态 3.2大力培养专业人才 物业人才来源于两个方面首先是内部供给即通过对物业企业现有员工进行培训提高其专业技能与综合素质 对企业员工进行培训又可以包括对管理人员进行培训、对普通员工进行培训 其中要重视对高层管理者的培训重视物业公司领导干部的培训学习让他们更新知识转变一成不变的观念才能够带领员工们开拓创新、树立良好的品牌形象也只有领导干部的思想得到提升才能够开展员工们的知识培训从而提高管理水平 同时也要对普通员工进行常态的培训学习不断提高专业技能与综合素质为企业储备人才 其次就是外部招聘从社会上招聘企业所需人才这里要充分发挥高校培养人才的重要作用各高校应积极进行物业人才的培养并注重校企合作提升学生的专业技能 另外还要加强对物业从业人员的职业道德培训真正为业主提供满意的服务提升物业企业的知名度与业主满意度从而促进行业整体的发展 3.3实行多种经营提高企业生存能力 要解决物业企业的亏损问题除了要有专业人才的管理之外不能只靠收取物业费这一项收入还要实行多种经营 实行多种经营不能盲目的去做应该考虑企业的自身情况以及实力等要讲究战略和策略 多种经营的宗旨必须要清晰以“业主需求”为圆心一点一点向外扩散 随着业主需求的不断增加物业企业的经营也要与时俱进 在信息与科技共行的时代各种各样的传媒速度加快人们的工作节奏越来越紧张常常感觉到时间如流水愿意用金钱换取更多的时间 物业企业可以抓住这一点围绕“业主足不出门就可办天下事”这一点开动脑筋进行多种经营既节省了业主的时间物业公司也能够获得收益 3.4培养业主正确的物业观 要培育业主正确的物业观应从多个方面入手首先是政府发挥引导职能政府主管部门可以通过组织培训在全市范围内科普物业知识这是一种比较有效的方式 也可以每个月选出一天作为全市的物业知识普及日可以在广场、公园等市民活动较多的地方进行物业知识宣传活动这样可以让人们认识物业管理工作 其次物业服务企业发挥自身的优势在所在小区进行宣传可以直接接触业主记录他们提出的问题最后每个项目的管理中心进行总结这样可以对业