房地产选修课作业.doc

对国发201010号文件新政策的评析学 院： 计算机工程学院 专业班级： 网络工程083班 姓 名： 陈璞 学 号： 110821304 2010.5.8 指标不治本，只怕弄巧成拙 我对国发201010号文件的思考在房地产市场出现 “连夜排队”、“坐地涨价”、“打闹销售中心”等癫狂现象，房价犹如脱缰野马狂奔之际，国发201010号犹如“六月飞雪”，让火热的市场感到阵阵“凉意”；让沪指暴挫150点；让15支地产股跌停，万科、保利等股票跌幅超过8%。在此，有必要详细分析国发201010号，反思国发201010号的威力。地球人已不再怀疑，无论房地产泡沫膨胀多大，最终命运只有一个：爆炸。走向这个命运的途径有两个：一是自我爆炸，二是人为戳爆。其实，“人为”的初衷并不是要“戳爆”，而只是想“放点气”。问题是，泡沫并不是“乖乖女”，调控难度相当大：力量小了没反应，力量大了就爆炸。从历史经验看，还没有哪个市场经济国家，成功地给泡沫“放了点气”的。所以，现代经济学干脆警告：让泡沫自己爆炸吧，别去招它惹它！然而，中国政府终于忍无可忍了。国发2010-10号文件的出台，被人们称为“房产新政”，其基本内容是“差别利率”加“提高首付”，发力点直指需求。首先，我认为必须承认政府的政策是合理而且有效的。各项新政策的出台，对房地产市场的退烧、挤去泡沫肯定会起作用的。/ ! X8 X: d( I/ |# h- w它对房地产市场的影响应该从以下几个方面进行分析：3 P W# y& R- f% v , A首先，处在后金融危机时期，房地产市场对我国制定的GDP目标的贡献是否会受到影响，这种影响有多大、是否会殃及与其关联比较紧密的上下游产业或行业的发展；4 y+ 8 k& t$ U$ B# n. _其次，各项新政所释放的信号以及措施目标所指是房地产行业链条的那些环节与方面；再次，这些政策的出台与地方政府制定的经济发展规划、城市基础建设、民生改善等项政策与措施之间所产生的矛盾如何协调处理；最后，这些政策和措施在实施过程中，如何根据市场实际情况进行调整以及得到有效的贯彻与执行。应当说，在出台了各项新政之后，目前房地产市场的反作用力还是蛮大的。这方面已经从近期北京、南京、上海、杭州等地的楼盘销售的爆棚状况得出结论。但是，应该看到，这些楼盘的客户群基本上手握千万资金的炒房客，并且楼盘的所在区位相对来说具有一定的升值潜力。当然，房地产开发商们期间的营销手段或一些暗箱操作的手法，也是不能忽视的。但是，从长远来看，新政的出台，对土地市场和楼盘销售过程中存在的炒地、卖地、囤地、炒房、炒楼、楼价节节攀升等现象，以及安抚国民不满情绪将起到良好的抑制作用。按照马克思主义的说法：一个人的立场，取决于他赖以生存的阶级关系这叫做“屁股决定脑袋”；而一个政府的立场，则取决于它赖以生存的经济基础这就是“经济基础决定上层建筑”。 新政的目的，是要“坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题”。我并不怀疑这个目的是“真诚”和“善良”的，但我很清楚，新政并不能摆脱“经济基础决定上层建筑”这个法则的支配。因此，我们有理由从别的角度重新审视新政的利弊。一、中国的房地产市场是否存在泡沫？如果有，是什么原因导致的？对于这个问题，我个人也看过任志强先生的一些文章，虽然任志强先生始终宣称中国房地产市场存在泡沫，但是本人不敢苟同，如果不存在泡沫，现在如此之低的工资标准，怎么可能会有如此之高的房价？如果没有泡沫，一套房子怎么可能给现代人带来如此之大的生活压力？至于原因，在如今这个多数地方政府都靠卖地来获取巨额乃至大部分财政收入的大背景下，我认为炒房或者囤地并非主要原因，相反是地方政府行为导致了今天混乱的局面。很多地方政府为了发展，将大量的土地高价出售，地价过高，商品房的起价自然过高，毕竟房地产开发商不是雷锋，他们也是为了利润而来的。而很多人期待的保障性住房，经适房等又因为政府内部存在的腐败问题让人感到心寒，许多真正有需求的人都住不上这样的房子，而给投机的人钻了空子。在这样的大背景下，再加上各地的炒房客火上浇油，房地产市场自然会存在泡沫。应当说,从过去十年的经验看,伴随着住房需求的不断上涨,市场化是最有效地满足这一需求的途径。但这并不排除政府在住房保障中的责任。过去几年我国住房调控没有取得预期效果,很大原因就是政府在这方面的责任并没有落实,甚至某些级别的政府在某些方面逆向调控。从这个角度看,10号文明确了各级政府的责任,不仅强化了政府在保障性住房方面的供给责任,而且强化了各级政府对房地产市场的监管职能。这是一个比较大的进步。但是,很遗憾的是,我们在10号文中没有看到对地方政府炒地行为的规范,而这恰恰是住房问题的一个根源。问题在政府,却让市场吃药。如果不能在进一步理顺政府与市场的作用中取得突破,调控的效果会受到很大的制约。二、购房的是否大部分是炒房客？伴随着我国城市化的不断提高,未来2030年,住房需求仍将呈现快速增长的态势。这种需求是一种真正的刚性需求。住房毕竟是商品，是商品就有商品的规律，衡量它价格的就只能是其供需关系所造成的，每年有几百万的大学生毕业，有几百万的人结婚，有更多的人提高自己的居住品质，这些都是赤裸裸的需求，因此房产涨价是不可避免的，从这个角度来看，购房的主力群体应该还是普通的人民群众，而并非是投资者，所以，既然是市场经济体制，就应该由市场供求来决定价格走向，政府的强制调控有时在短时期内可能有效，但是却可能带来更多的后遗症。三、如今再来遏制炒房者是否真的有利于经济发展，有利于市场发展？一线城市的收入明显高于二三线城市，而且工资的上涨幅度也要高于二三线城市，加上一线城市的土地越来越稀缺，高利率换来的是高回报的话，还是有很多投资客敢于出手的，但是在二三线城市则不然，最关键的问题是高利率换不来高回报，则投资客持观望态度，则会导致二三线城市房子有价无市，甚至会出现大量的烂尾楼。已经涨上去的房价很难在回调，特别是二三线城市，会让客户对整个市场失去信心，最后的结果就是房地产商不让价，客户不买账，继续和07-08年一样，市场冷淡，导致闲资流向其他的投资领域，例如股市，或存入银行，市场缺乏活力，资金市场缺乏热钱，导致很多的产业受到牵连，经济下滑等情况的出现。四、新政的推出，是遏制了炒房客，还是扼杀了更多人的购房梦？仔细看过国发201010号文件，主要是关于需求的问题，其中有一条如此描述：“实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。”新政一出，中行马上做出反应，上调房贷利率，其中居然包括第一套房！恕我直言，我不知道这是中行哪位领导作出的不用脑子思考的决定。这条新政看似遏制了炒房行为，但是稍微有点常识的人都知道，上调利率和首付比例对于如今“先富起来”的部分人来说基本上是九牛一毛，他们依然可以毫无顾忌的买房囤房，但是对于普通的工薪阶层，一般的老百姓来说，却可能意味着他们要买一套房，又要多付出一年甚至几年不吃不喝的代价。在如今这个资本就是王道的社会，这样的政策我确实不知道到底是遏制了房价的上涨，还是扼杀了更多人的购房梦。从以上的分析来看，个人认为，这些政策，是会遏制房价的上涨，但是如果房价大幅度下跌，给市场带来的冲击是非常可怕的，房价跌破50%以上，导致崩盘，开发商和资本家肯定要排着队跳楼。即使房价没有跌破成本价，且不说零利润有悖于资本追求剩余价值的规律，一旦崩盘殃及银行，可能引发金融危机。还有另一种可能就是引发房地产市场的“报复性”反弹，这样只会让房地产市场越发混乱。所以，我认为，新政策的初衷虽好，但是却有违市场经济的市场规律，指标不治本，弄不好还会弄巧成拙，换来个搬石头砸自己的脚的悲惨结局。在我