翔安商业广场市调报告.doc

市 调 资 料 表案名：翔安商业广场（一期） 工地位置：翔安马巷镇巷南路与书院路交叉口处 联系电话：7168788开 发 商大千实业有限公司设计单位建筑单位厦门吉兴建筑工程有限公司企划销售大千置业顾问有限公司占地面积13000总建筑面积27363绿化率25%规划用途商场、住宅物业/公摊容积率2.2店面面积范围7.61-69.06车库面积范围不售工程目前进度封顶主力面积11.40-35.85平均单价开盘时间2004年9月平均单价12000元/主力总价交房时间2007年3月主力总价13-40万车位总数300工地位置图公寓面积范围120.45-145.4主力户型规划户数4主力面积132售出户数1主力单价4380元/销 售 率25%主力总价576758元综 合分析一、 规划分析：项目共四幢建筑，其中三幢（1、3、4号楼）呈三角形环抱（2号楼），现1期建设的为1、2号楼；1号楼总高5层，其中1-3层为商场分割成独立店面，4-5层为4套公寓；2号楼总高3层，为商场分割成独立店面；1期在1号楼3层顶配套有空中网球场及空中花园，2号楼顶为空中花园。绿化率25%二、 地理位置分析（环境/交通/市政配套）：见下页三、 小区配套分析：见下页四、 价格分析：见下页五、客源分析：见下页六、媒体分析：见下页七、付款方式分析：见下页八、售楼人员素质分析：九、项目评析：见下页一、 项目地理位置、周边环境分析1、 该项目地处翔安马巷镇巷南路与书院路交叉口处，该区域为马巷居住较集中的区域，毗邻马巷目前最集中的购物中心马巷小商品城，该商品城为马巷当地人购物、采办年货的集中地。由此可见，在马巷当地，该区域的商业氛围最为浓厚。同时，区域内生活配套齐全，有服装交易中心、农贸市场等，同时，马巷中国银行、建设银行、兴业银行、农业银行、工商银行也聚集在此地。2、 福厦高速公路距本案约5分钟车程，另东通道建成后，从东通道翔安出口处距离本案约15分钟车程。3、 目前在建的火炬东部产业区，距离本案车程5分钟；巷北工业区，距离本案步行5分钟；电子信息产业园区，距离本案车程8分钟；银路高科技园区，距离本案车程8分钟；此外，翔安的岛内安置房东方新城一期目前已经全部封顶，其中有400套住宅为岛内拆迁安置房及经济解困房，将吸引部分岛内消费群体，提升区域消费档次，该项目距离本案约10分钟车程二、 小区配套分析项目配有1500室外休闲广场，700演艺广场和900地上停车场（车位300个），项目内有三条10宽步行街三、 价格分析1、 住宅起价3980元/，最高价4380元/，楼层差价400元/，均价4180元/。2、 商铺1层临街价格20000元/，1层内街价格14580元/、14980元/、18000元/不等；2层统一价格12000元/，3层统一价格8000元/。整体均价12000元/左右。四、 商业规划及销售模式1、 商业规划： 商业整体规划类似岛内商场规划，1层主招商方向为女装、眼镜、皮具、珠宝、鞋类、化妆品等消费需求较大的业态；据销售人员介绍目前洽谈的较知名商家有宝岛眼镜； 2层、3层目前商业规划方案有两种：第一，2层整体引进超市，3层整体规划男装及男士用品；第二，2、3层整体引进大型超市。2、 销售方式：采用返租销售，强制要求所有购买者必须与开发商签定返租协议，租约为10年，前3年投资回报率为8%，第4-7年投资回报率为8.24%，第8-10年投资回报率为8.48%；10年平均投资回报为8.24%五、 客源分析目前项目商业销售率约33%左右，目前成交的客群主要为翔安本地投资客及厦门投资客，其中翔安本地投资客占比例约70%左右。六、 媒体分析主要推广媒介为报纸及网络七、 优劣势分析1、 优势： 所处地段为当地最繁华地段，类似厦门岛内中山路； 该项目为当地唯一商业项目，区域内无竞争楼盘； 项目周边在建及待建工业园区及工人居住区多，为当地带来更多消费人口，提升消费力； 项目采用带租约销售，投资回报率合理，可吸引大量投资客； 东通道的兴建衔接了岛内及翔安的沟通及互动，区域发展潜力大； 政府对翔安区开发的支持；2、 劣势： 区域消费层次较低，影响商家收入； 区域配套虽然较成熟，但区域整体规划差，仍停留在城乡结合部的水准； 招商工作无实质进展，没有引进主力店或知名商家，将来商家的经营能否成功还有待观望； 开发商实力较差，目前项目处于停工状态，据了解停工原因为开发商拖欠工程款；目前市场舆论不佳，直接影响项目形象及客户投资信心； 开发商为民营企业，信誉度和知名度低，与开发商签定的租约没有一定保障，回报率是否稳定还有待验证，客户投资信心低八、 综合评估1、 该项目体量中等，且采用带租约销售，区域内又无竞争个案，销售难度低；2、 项目定价在区域内虽然稍高，但是规划面积小，单元总价在10-40万之