物业管理的发展与条件.doc

物业管理的发展与条件一、物业管理的特点国内的物业管理虽然是从香港和国外移植进来，但是很快就显示了自己的特色。（一）覆盖面广国内的物业管理虽然是从80年代开始起步，可是发展速度很快，而且覆盖面广。如上海市到1997年已有一亿平方米以上各类房屋纳入物业管理范围。沿海一些省、市，如辽宁、天津、北京、青岛、江苏、福建、广东等地覆盖面都很广。纳入物业管理的物业种类从居住用房、办公和商务用房到一般商品房、涉外商品房都先后进入物业管理渠道。随着房地产管理体制的改革和深化，大批售后公房和未售公房正在逐步纳入物业管理渠道。与此相适应，各类物业管理企业如雨后春笋纷纷破土而出，如上海市到1997年已有各类物业管理企业近2000家，从业人员约5万人。全国范围到1997年约有物业管理企业7000家，从业人员100万人。一些国际上知名的物业管理企业也争前恐后地进入中国内地。物业管理正成为一个具有广泛影响的行业。（二）业主权益得到有效保护物业管理的特点就是业主处于主导地位。中国的物业管理能被业主和使用人迅速接受就是国家对业主权益的充分而周到的关注。从立法到行政管理都有明确的法规和措施来保障业主的合法权利。其中最有力的措施就是按物业区域建立业主委员会，使业主自治管理的职能在制度上得到保证。政府有关部门创造各种条件帮助业委会开展工作。上海市到1997年已有房屋业主委员会近2000家。（三）物业管理与社区管理密切结合国内物业管理的服务范围从深度和广度两方面都有自己的特点。从广度上讲，物业管理服务项目众多，内容丰富。从最基本的物业本体和设备的维护、运行到物业区域的环境管理，并且同社区管理和社区建设相结合，营造现代化的、具有浓厚的文化气息的生活和工作环境，提供物质和精神两方面的服务。从深度上讲，既有一般商品房的管理，又有高档公寓、办公楼的管理，高层次的管理已经达到国际先进水平。深圳、上海等地的有些优秀小区已取得ISO9002国际质量认证。从管理的物业类型讲既有住宅、公寓、别墅的居住物业，又有经营性物业，如综合性大厦、商场、通用厂房和文教、卫生等特种建筑。这种多类型、多方位、多功能的服务体现了我国物业管理的特色。二、物业管理的历程和前景从80年代初深圳第一家物业管理公司成立，标志着物业管理在中国大地开始萌发，可以说到本世纪末，物业管理总体上处于初创时期。这里对过去十余年和今后中国物业管理历程作一些分析和预测。（一）初创阶段这是我国物业管理启动和逐步形成为一个独立行业的时期。80年代物业管理开始在内地兴起，其外部条件是受东南亚等地房地产管理体制特别是物业管理的引进所启发，内部条件是由创造文明住宅小区和新建商品房售后管理发展而来。但是，作为一个行业，还只出现在沿海部分大中城市，只是作为房地产开发的附属，尚不具备全国性的规模。90年代，物业管理以其独特的功能逐步引起人们的关注。1993年建设部房地产业司在广州和深圳召开第一届全国物业管理研讨会和深圳市物业管理协会的成立标志着我国物业管理进入了全面推开的时期。1994年4月，建设部颁布了建国以来有关物业管理的第一个规章，确立了物业管理在房地产行业中的独立地位。1995年又把物业管理提到城市管理体制改革的高度，要求全社会关注和支持。1997年又要求物业管理在广度上从新建区向建成区延伸，从深度上向市场化方向发展。这个阶段的特点是：（1）虽然已有一些地区和若干物业区域管理水平达标，小区面貌良好，但是总体上仍处于初创阶段，管理水准不高，服务内容偏狭。从地区上讲沿海城市发展较快，内地城镇相对较慢；（2）传统管理和物业管理双重机制并存，非市场化和市场化管理模式并存，逐步地向单一的市场化的物业管理模式过渡；（3）物业管理企业和业主委员会大量建立，但是，运作不规范。合适的自治管理和专业管理人才缺乏；（4）开发商一般重建轻管，物业管理未能及时介入，前期后遗症严重影响物业管理的经济效益和服务质量；（5）政府逐步重视对物业管理的治理和监控，但是法规建设滞后；（6）物业管理的经费不足，收费混乱，资金运行未能进入良性循环。（二）市场化阶段下世纪初，物业管理可望进入市场化运作阶段。这个阶段的特点是：（1）传统的和非市场化的房屋管理模式基本上都纳入市场化的物业管理轨道，市场的规则和运作逐步成熟。物业管理业在房地产行业中的主体地位逐步确立，物业管理业在城市建设和社会生活中的积极作用得到充分的发挥和确认；（2）物业管理企业和业委会运作逐步正常，相互关系逐步理顺并出现一批名牌的物业管理企业、优秀的业委会和示范物业区域。物业管理区域的建设和服务的标准普遍从“安全、整洁、文明、方便”的基础上向“舒适、宁静、优美、典雅”的高层次水准提升；（3）出现一批智能化的物业住宅、大厦和智能化城区，如智能化住宅小区、智能化广场等。各种先进设施、装备在物业管理中广泛应用。物业管理提供的劳务中智力型比重逐步增大；（4）物业管理实现规模化经营，物业管理企业从中、小型为主向以大、中型为主转换，出现一批物业服务企业集团。物业管理收费与服务项目逐步平衡和相称，资金运行进入良性循环；（5）物业管理的法规建设完善配套。政府强化对物业管理的指导和监督，物业管理和社区建设的关系逐步理顺；（6）物业管理业实现跨国经营，既有境外的物业管理企业在国内拓展业务，也有国内的著名企业将物业管理作为国际服务贸易向外拓展。三、物业管理发展的内部条件（一）国家重点鼓励项目近年来，随着国家宏观经济环境的改善和国内外市场需求的变化，国内产业结构也发生了深刻变化。产业结构的调整已从实现产业比例关系的协调转向全面提高产业素质和国际竞争能力。为了适应这一重大变化，国务院已颁布当前国家重点鼓励的产业、产品和技术目录，共有29个领域，440种。确定这些项目的原则是：（1）符合当前和今后一个时期的市场需求，有比较广阔的发展前景；（2）有比较高的技术含量，有利于企业设备更新，加快对传统产业的技术改造，促进产业结构的优化和升级；（3）国内存在从研究开发到实现产业化的潜在技术基础，有利于形成新的经济增长点；（4）符合可持续发展战略，有利于资源节约以及生态和环境保护；（5）供给能力相对滞后，提高其供给能力，有利于促进产业结构的合理化，保持国民经济的持续快速健康发展。物业管理由于基本上符合上述原则的要求，因此在目录的第27领域：城市基础设施及房地产中同“城市旧房改造，安居工程，经济适用商品住宅”共同列为国家重点鼓励产业。而且，前三项的发展也同物业管理息息相关。所以，物业管理具有良好的前景，物业管理市场的成熟和行业的兴旺也是社会经济发展的客观要求，物业管理和住宅建设结合在一起，有可能成为国民经济增长的热点。但是，要使这个前景变为现实，还要有良好的内部环境和外部环境的支持。以下，就对这两方面作一些分析。（二）内部环境（1）业主委员会和物业管理企业的正常运作和相互关系的理顺；（2）物业管理经营能力和服务水平的提高；（3）物业管理专业人才的培育和结构的优化；（4）物业管理的理论研究和对实践的指导。以上第一到第三条将在本书的以后各章中论述，第四条则在本节后面结合学科建设一并论述。四、物业管理发展的外部条件物业管理发展的外部条件即社会条件，主要有：（一）社会经济的发展对物业管理的推动房地产业，包括物业管理业的发展对社会经济和城市建设的发展有一定的引导和推动作用。但是，另一方面，房地产业的发展更依赖于社会各行各业的发展和城市建设的步伐快慢。物业管理业虽说是一个长存行业，在市场经济条件下其发展规模同样受买方的需求和支付能力制约。改革开放以来，沿海和内地的开放城市以点带面，带动了区域经济的发展，从而推动了全国经济的增长，也引发了对房地产的急切需求。面临这样千载难逢的机遇，各行各业都来从事物业的开发和经营。其结果，积极方面是房地产逐步成为国民经济的支柱行业，消极方面是房地产开发的规模、结构和价格超越了社会的承受能力。偏社会化的原则有利于物业管理的市场培育和发展。这个原则的具体要求有：高，不仅对房地产业本身是个警钟，对社会经济的稳定也会带来威胁。归根结底，社会经济的发展水平和有效需求的能力决定房地产发展的规模和水平，同样也决定物业管理发展的广度和深度。从总体上说，当前中国经济处于稳定上升的时期，对房地产的需求也相应的逐步扩大，对物业管理的需求日益增长。物业管理业正可把握这一机遇，使行业的业务范围的拓展同社会的需求同步、协调发展。（二）居民生活水平的提高和消费结构的优化现代社会城镇居民生活水平提高的标志是居住条件的改善，包括住房面积和住房质量两个方面。国家有关方面规划：第一步，到本世纪末，“基本上实现城镇居民每户有一套经济实惠的住宅，全国居民人均居住面积达到8平方米”，这是小康目标。下一步，随着社会经济的发展，人民生活水平相应提高，对于居住面积和内外环境的要求也将越来越高。而且，生活水平和消费能力的增长，将引起消费观念的革新和消费结构的优化。人们将把居住条件的改善和优化，作为提高生活质量的第一追求，从而愿意增加居住的消费投入。这种消费意愿的转换和提升，当然会对物业管理的服务范围在量和质两方面提出新的需求，也就是意味着其市场将日益宽广。（三）房地产体制改革的深化和内部结构的优化如前所述，房地产作为一个完整的行业包括开发、营销、管理、经纪等分支行业，拥有设计、开发、营销、中介、咨询、评估、物业管理和科研教育等一大批企事业单位。房地产经营活动是一个系统工程，行业的健康运作要求保持行业内部的平衡和各分支行业的协调发展，要求内部结构的合理组合和优化，要求改变重建轻管，要求以全行业、全过程的经济效益作为行业的经营思想和目标。物业管理业作为终端行业固然对前级行业具有强烈的反弹作用，但是，其发展同样受前级行业，特别是开发和营销业的影响和制约，受房地产管理体制改革，特别是住房制度改革深化的影响和推动。也就是说，物业管理业的发育和成长要依靠整个行业的支持。这种支持主要表现在以下几个方面：第一，住房制度改革深化的支持。住房制度改革的方向是房屋商品化、自有化，建立国家、集体和个人三结合的住房投资、集资机制。同时，割断实物分房，逐步提高租金，建立合理的租售比价，形成租售兼有的住房制度。这个改革的结果既形成产权多元化后的格局，又开辟广泛的租售市场。这个趋势，要求把房屋的管理机制引向市场，实施社会化、专业化的管理。因此，住房制度改革的深化必然为物业管理业的兴旺开辟了广阔的天地。第二，开发的支持。在物业的开发阶段，从规划、设计、施工到验收都要考虑到后期使用和管理的需要。特别对隐蔽部位和各种设备、设施的设计和施工更要缜密细致。而且，越是高档的楼宇质量要求越高。总之要努力避免“前期后遗症”，为建成后的管理提供良好基础。第三，营销的支持。良好的物业管理确实对物业的营销具有积极的促进作用。但是，不能把物业管理仅仅作为营销的广告和策略，而要在营销的同时真心实意地做好物业管理的前期工作，包括物业管理方案、公约、规则的制定，物业管理公司的聘请，管理基金和用房的落实等等。总之，也是避免“前期后遗症”。房地产业体制改革的深化和推行从“规划-开发-建设-营销-管理”一条龙经营服务模式，就能使开发项目及时实现其使用价值和经济价值，取得全行业全过程的经济效益和社会效益，树立良好的声誉和行风。（四）政府的监控和法规的完善物业管理作为一块待开垦的处女地，行业的成长，除了本行业的开拓，还要依靠政府和社会各方的支持和扶助，才能兴旺发达。这种扶助也是政府对物业管理的正确治理和监控。（1）完善物业管理的法律法规，依法治理，规范和审核物业区域的各种公约、合同以促进小区管理的规范化运作，这是政府调控的基本工作；（2）对物业管理企业和业主委员会的建立、运作进行审核和监控，协调相互之间的关系；（3）对物业管理人员定期培训和考核；（4）帮助物业区域理顺同有关各方的关系，特别是同居委会等地区组织的关系。物业管理关系到社会的安定和人们的安居乐业，其服务对象的主体是广大的工薪阶层，因而决定其只能是一个微利行业。公有房屋的售后管理在数量上占据了物业管理的主体，受到居民经济承受能力的限制，服务收费只能保本或难以保本。所以，物业管理的顺利发展还需要国家在政策、税收等方面给以一定的优惠，以扶持物业管理行业的成长。第四节物业管理的原则与宗旨物业管理的原则与宗旨是物业管理的基本理念，是指导物业管理运作的基本要求和理顺物业管理方方面面的依据。物业管理的基本原则有：一、业主自治与专业管理相结合的原则这一原则规范业主与物业管理企业间的关系，划清业主与物业管理企业的地位、职责、权利和义务，其具体要求包括：（一）业主自治管理业主自治管理的立足点是保护业主的合法利益，包括业主的个体利益和整体利益，并协调好相互间的关系。业主自治管理是指业主在物业管理中处于主导地位，但这不意味业主直接实施管理，而是通过合同的形式委托物业管理专业企业实施各项具体管理实务。业主自治管理的权利和义务为：（1）权利：决策、选聘、审议和监督权；（2）义务：履行合同、公约和规章制度，协助和协调各方关系。（二）专业化管理体现在以下几个方面1.专业机构有专门的组织机构，如管理公司、专业服务公司和公司内部的各种专门机构来实施各种服务项目，分工合作，提高效率。2.管理人员有专业管理人员和工程技术人员，这些人员还要经过规范化的培训和考核，取得岗位资格证书，以保证服务质量和树立良好的行风和职业道德。3.专业设备有现代化的各种专业设备，这是专业管理的物质保证，并与物业的档次相适应，逐步向智能化方向发展。4.管理制度有科学的、规范化的各种管理制度和工作程序、流程图，以保证专业化管理的正确实施.二、属地管理与行业管理相结合的原则指物业区域所在地的政府、街道办事处、相关专业部门和物业管理行业主管部门按各自职责范围共同负责小区的管理工作。地方性的工作由地区统一协调，专业性的工作归口行业主管部门和相关部门负责。条块结合有利于发挥多方面的积极性。（一）主管部门行业管理能有效地发挥政府主管部门的专业指导和监督作用，包括市、区县及其派出的办事处。（二）行业协会行业管理既能发挥政府主管部门的作用，同时又能发挥行业协会的作用。行业协会作为行业的自助自律组织，可以协助政府端正物业管理企业行风，发挥社会中介组织的联系和桥梁作用。（三）地区组织属地管理有利于协调好物业管理部门与街道办事处、居民委员会和公安警署等地区组织的关系，协调好物业管理与社区建设的关系，有利于把优秀小区建设和社区建设相结合，共同创建文明小区。（四）相关部门市政、绿化、卫生、交通、供水、供气、供热、邮电、广播、供电、环卫、环保等等专业部门则可按专业归口的原则分工负责物业区域中的有关工作。三、统一管理，综合服务的原则这个原则体现物业管理的基本特性和要求，包括统一管理和综合服务两方面，并且有机地结合在一起。（一）统一管理可简称为一体化原则。这个原则实施的前提是“一个相对独立的物业区域，建立一个业主委员会，委托一个物业管理企业管理”。在这个前提下实施一体化的管理。1.管理一体化物业区域内的建筑物、构筑物、附属设备、设施、场地、庭院、道路以及公共活动中心、停车场等都由一个单位统一管理。2.服务一体化对业主和使用人的各种服务事项，包括专项、特约、代办项目都由一个单位统一实施。如要聘请专业服务公司，也由本物业区域的管理单位统一办理。3.协调一体化同物业管理有关方方面面的协调、联系由一个单位统一负责处理。业主、使用人、承租人有关物业管理的事务只找一个单位，这个单位不能推委，要认真负责解决问题。4.经济管理一体化有关物业管理的经济往来，包括各种物业管理费用的收支、基金的管理和物业经营的财务管理都由一个单位负责。（二）综合服务综合服务是物业管理的基本属性，物业管理的综合服务既要达到一般服务业的要求，又有其自身的特殊要求。1.高效优质综合服务的基本要求是讲究服务的效用。就是要处处主动为业户提供方便并使业户感到舒适、满意，这是综合服务的活力所在。因此，物业管理企业要按照高效、优质的标准来实施规范化服务、礼貌服务和微笑服务。2.以人为本综合服务是以人为本，即以业主和使用人为中心来开展多样化、全方位、多功能的服务.综合服务就是要针对不同年龄、不同性格、不同层次以及不同民族、国籍业户的不同要求来开展丰富多彩、方式灵活、生动活泼的服务活动。3.个性化综合服务由于提供富有个性化的周到服务，就能赢得不同类别业户的欢迎。因此，市场的潜力很大、前景广阔，是实现物业管理经济效益和社会效益的基本保证，也是树立物业管理行业声誉和企业的良好社会形象的基本保证。物业管理部门在掌握本原则时要尊重各主管部门的职权，接受主管部门的指导。四、社会化与平等竞争的原则在房屋商品化、自有化和产权多元化的条件下，物业管理不是按权属、按系统组建，而是按区域组建，按社会化原则管理。这个原则适应二权不分离的情况，即物业所有权与经营权不分离；也可以是物业二权分离的，即物业的所有者与经营权者不属于同一法人单位。在产权多元化情况下，物业多数是采用二权分离的方式来经营管理的。社会化的原则有利于物业管理的市场培育和发展。这个原则的具体要求有：（一）社会化的分工合作现代社会不同产业间的分工和协作有助于提高各个产业的综合效益。房地产作为一个行业，其内部的开发、营销、咨询和物业管理等各个分支行业间同样要按照社会化大生产的要求分工协作，才有利于提高全行业的经济效益。特别是物业管理企业要从开发企业的附属地位剥离出来，独立为自主经营的管理服务型企业。物业管理公司和各类专业服务公司，如清扫、绿化等公司间，同样应按照社会化大生产的要求相互间分工协作。（二）平等条件下的市场竞争业主和物业管理企业在平等的条件下通过市场用招投标或协议的方式建立委托管理服务关系。政府有关部门和开发商都不宜干预，物业管理企业只有通过自己的优质服务和良好的声誉才能在市场上取得一席之地。（三）三个效益的统一物业管理的经营活动要实现经济效益、社会效益和环境效益的有机统一，要在经济效益的基础上以社会效益和环境效益为小区建设的最终目标。物业管理服务于社会，理应得到社会有关各方的支助，社会有关各方则在自己职责范围内做好物业区域建设的工作。五、企业化与全过程效益的原则物业管理作为一种市场化的经营行为，当然要按照企业化的原则来操作，并且要追求全行业、全过程的效益。企业在其经营活动中追求全过程的效益是现代管理的基本理念。这一原则体现在：（一）实施主体要按企业化的原则组建物业管理企业，不论是独立的具有法人资格的公司、非独立的物业管理部、房管所转制的物业管理公司等等都要政、企分开，政、事分开，按照“独立核算、自主经营、自负盈亏、自我发展”的方针开展经营活动。（二）按经济规律办事物业管理企业在处理同方方