某区集体土地上住宅房屋征收与补偿办法.doc

大连金州新区集体土地上住宅房屋征收与补偿办法（试行）大金管发【2011】15号第一章 总 则第一条 为了规范大连金州新区（以下简称新区）集体土地上的宅基地内住宅房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，依据中华人民共和国土地管理法、国有土地上房屋征收与补偿条例，结合新区实际，制定本办法。第二条 为保障公共利益 ，征收集体土地上的宅基地内住宅房屋，应当对被征收人给予公平补偿。第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。第四条 新区管委会负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。新区土地房屋局作为房屋征收部门，负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。新区各有关部门应当依照本办法的规定和新区管委会规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。第五条 新区街道办事处作为本辖区的房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位实施的房屋征收与补偿行为负责监督。第六条 任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向新区管委会、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关部门应当及时核实、处理。监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关部门及其工作人员的监察。第二章 征收决定第七条 根据新区发展规划的需要，确需征收房屋的，由新区管委会作出房屋征收决定。第八条 征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡建设规划和专项规划。房屋征收实施单位根据核准的动迁量，测算出动迁资金预算，并经审计、监察、财政部门初审同意后，由街道办事处请示新区管委会拨付征收补偿资金。征收补偿费应专户存储、专款专用，严禁挪作他用。因招商引资项目急需，房屋征收实施单位可报请管委会提前借款用于房屋征收工作。第九条 新区管委会作出房屋征收决定后，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。第十条 新区管委会作出房屋征收决定后应当及时公告，公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。 新区管委会及房屋征收部门要做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。第十一条 被征收人对新区管委会作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。第十二条 房屋征收实施单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。第十三条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。 房屋征收部门应当将前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。第三章 征收补偿第十四条 对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）相关的补助和奖励费用。第十五条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收评估办法评估确定。 对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 第十六条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，由房屋征收实施单位提出申请，从房屋征收部门备案的评估机构数据库中通过抽签的方式确定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。第十七条 征收补偿安置按户进行，补偿方式分为房屋产权调换和货币补偿两种，除另有规定外，被征收人有权选择补偿方式。产权调换的房屋位置由房屋征收部门确定。第十八条 房屋产权调换房屋产权调换分两种，一是用原有房屋所有权证和宅基地证的房屋（以下简称原有证房屋）等面积调换安置楼房，二是分户安置。一、原有证房屋等面积调换安置楼房被征收人在不分户、不买卖房屋、不互相转房的情况下，可用原有证房屋等面积调换安置楼房。如果房屋征收部门提供的安置楼房没有与原有证房屋等面积的户型，可以就近上靠或下靠安置楼房户型，原有证房屋可全部兑顶所安置楼房面积，原有证房屋兑顶安置楼房剩余部分面积按原有证房屋所在区域的市场评估价格结算，原有证房屋兑顶安置楼房不足部分面积按回迁安置楼房所在区域的市场评估价格结算。安置楼房为高层或小高层的，每户被征收人只能有一套楼房享受相应的优惠政策。 二、分户安置（一）被征收人按户籍情况分为坐地户和非坐地户，坐地户享受分户安置，非坐地户不享受分户安置。坐地户是指：马桥子街道辖区内1984年6月1日以前的在册户，海青岛街道辖区内1988年11月26日以前的在册户，大孤山街道辖区内1991年8月6日以前的在册户，湾里街道、董家沟街道辖区内1993年3月2日以前的在册户，得胜街道、大李家街道辖区内2002年12月31日以前的在册户，新港工作处辖区内2003年5月31日以前的在册户，并且在上述时间后至动迁通告发布前未发生户籍变更的在册户。在上述规定时限以外的均为非坐地户。原金州区的各个街道辖区内属于集体经济组织成员，户口时间为2010年4月9日以前的在册户，并且在上述时间后至动迁通告发布前未发生户籍变更的在册户则为坐地户，其余的则为非坐地户。（集体经济组织成员依据有关规定认定。）原为坐地户，因读书、参军、服刑将户口迁出后又直接迁回原户口所在地的，动迁时享受坐地户待遇。给予征收补偿的房屋须持有土地、房产管理部门核发的宅基地证和房屋所有权证，两证持有人要和户籍相符。对两证有异议的，由房屋征收实施单位提交土地和房产管理部门予以确认。卖房户不享受分户安置；没有经过房产管理部门办理房屋产权变更手续的买房户不享受分户安置。对只有户籍，但没有独立产权房，又不符合下述无房户的不予安置。本办法所称无房户是指从有独立产权证的坐地户父母户口中分出的已婚子女户或从有独立产权证的坐地户已婚子女户口中分出的父母户。（二）根据被征收人的户籍人口结构确定安置分户数。1、被征收人的已婚子女为坐地户且户籍在本村的，可分户安置；2、被征收人的父母为坐地户且户籍在本村的，可分户安置；（三）根据被征收人分户后的人口及原有证房屋间数确定户型，确定方法如下：1、一口人的安置楼房为一类户型 ，建筑面积45平方米以下；2、二口人或三口人、原有证房屋不足三间的安置楼房为二类户型，建筑面积52至57平方米；3、三口人、原有证房屋三间以上（含三间）或四口人、原有证房屋不足三间的安置楼房为三类户型，建筑面积62至66平方米；4、四口人、原有证房屋三间以上（含三间）或五口人以上（含五口人）的安置楼房为四类户型，建筑面积76至80平方米；如果房屋征收部门向被征收人提供的安置楼房是多层的，每种户型分别按上述标准进行安置。如果是高层或小高层的，上楼结算时，每套新安置楼房扣除电梯口分摊面积；每户被征收人有5平方米不收取费用。 （四）按上述安置标准，坐地户的原有证房屋面积兑顶应安置楼房面积，原有证房屋面积人均不足18平方米的，可以用宅基地内经房屋征收实施单位评定的一等附房折半顶足人均18平方米。原有证房屋和附房兑顶安置楼房面积不足部分，按每平方米800元结算差价；原有证房屋兑顶安置楼房剩余面积按原有证房屋所在区域的市场评估价格结算。房屋征收部门提供的安置楼房超出应安置标准的上限而没有原有证房屋兑顶部分面积，按每平方米1600元进行结算。（五）应安置为一类户型、二类户型、三类户型的可以分别上调一个类别户型，应安置为四类户型的可以调换成两套二类户型，调换后增加的面积有原有证房屋的允许兑顶，没有原有证房屋兑顶的按每平方米1600元结算差价。如果安置楼房户型满足需要，可以增加两档，增加的面积按所在区域回迁安置楼房的市场评估价格结算。安置楼房为高层的或小高层的，只能有一套楼房在增加的第一档面积内享受相应的优惠政策。（六）被征收人在留足一间房的前提下可以转房给父母或已婚子女，转房以半间为起点，同辈人之间不准转房。（七）非坐地户应安置户型和上调一类户型面积没有原有证房屋兑顶部分面积按每平方米2000元结算差价。（八） 2005年11月1日起，原开发区对拟动迁区域实行了控制管理，在控制时间以后离婚的，仍按离婚前的家庭人口安置。如果被征收人要求按离婚后的家庭人口安置，可以给予安置两套楼房，但仍按离婚前的人口结算，安置总面积超出部分按所在区域回迁安置楼房市场评估价格结算。原金州区的被征收人在2010年4月9日后离婚的，参照上述规定进行安置。（九）直接安置上楼定居或周转过渡到期回迁定居时，被征收人家中有25周岁以上且符合农建房政策规定的大龄青年，可按二类户型安置，原有证房屋兑顶楼房不足45平方米以内面积按每平方米800元结算差价，其余面积按每平方米1600元结算，但不发放搬家费、速迁费、过渡费等安置补助费。（十）房屋产权调换为高层或小高层的，不找楼层差价。房屋产权调换为多层的，安置在一层的返给被征收人差价5%，顶层的返给被征收人差价10%，二至四层的被征收人各返出差价5%，五层楼的互不找差价。楼层差价计算标准：调换房屋的实际面积800元/平方米楼层差比例。（十一）被征收人需过渡安置的，由房屋征收部门无偿安排周转房暂住的，水电费用自付；被征收人自行解决住房的，给予被征收人住房补助，应安置一类户型的每户每月补助 600元，应安置二类或三类户型的每户每月补助700元，应安置四类户型的每户每月补助800元。过渡期自拆迁合同签订之日起，安置楼房为多层的，过渡期原则上不超过2年；安置楼房为高层或小高层的，过渡期原则上不超过2年半，逾期每户每月加发补助费400元。第十九条 符合下列情形的，列为补偿人口：（一）户口迁入部队的现役军人；（二）户口迁入学校所在地的在读学生；（三）户口不在征收范围内的配偶；（四）正在服刑或劳动教养人员。第二十条 夫妻双方都是新区常住人口而分立户的，双方只能随被征收人一次性给予补偿安置，另一方列为补偿人口。列为补偿人口的一方有独立产权证房屋的合并安置。第二十一条 已领取独生子女父母光荣证并且该独生子女尚未单独安置的，在结算上楼差价时，除独生子女外，按增加一人份计算。第二十二条 被征收房屋的用途和建筑面积以两证或者建房批准文件的记录为准。被征收房屋分为有证房屋和附房，有证房屋是指持有房屋产权证和宅基地证的房屋，附房是指宅基地内建的耳房、厢房、门头房等房屋。对持有原金州区核发的1992年以前版本房证的附房（含厢房及门房），按一等附房标准补偿。宅基地内附房及附属设施，按金州新区集体土地上宅基地内附房及附属设施征收补偿标准进行补偿。第二十三条 宅基地以外的违章建筑不予补偿。第二十四条 货币补偿（一）根据被征收房屋的区域、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格对被征收人的房屋进行补偿，宅基地内附房及附属设施，按金州新区集体土地上宅基地内附房及附属设施征收补偿标准进行补偿。（二）同一宅基地内有几代直系亲属、两个户口本以上、一本房证的，不分户计算面积，按实有人口计算，按原有证房屋实有面积核定货币补偿金额。原有证房屋人均建筑面积不足22平方米的，按照人均22平方米核定货币补偿金额，不足部分面积的补偿价格按当年货币补偿价格的60%计算。（三）非坐地户的原有证房屋按实有面积核定货币补偿金额。（四）被征收人按协议规定日期腾出房屋并经房屋征收实施单位验收后，在两个月内向被征收人支付货币补偿款，并支付两个月的安置补助费，每个月800元。补偿款逾期支付的，每逾期一个月，支付逾期补助费800元。第二十五条 被征收人房屋搬迁后，由房屋征收实施单位向被征收人支付搬家补助费1000元，选择房屋产权调换需周转过度安置的加发一次。第二十六条 对有营业执照利用宅基地内原有证房屋、附房进行经营的被征收人，由房屋征收实施单位视具体情况确定补助费用。第二十七条 应急项目征收房屋时，房屋征收部门根据实际情况发布公告，对被征收人按时签订协议并在按规定时间内搬迁的，每户奖励2000元。第二十八条 被征收人搬迁时，公安、教育、邮政、电信、公用、工商、广电等部门和单位，应及时为其办理户口迁移、子女转托转学、信件投递、电话及有线电视迁移、停止供水供电供煤气、工商企业或个体工商户变更和注册登记或者歇业手续。第二十九条 房屋征收实施单位与被征收人依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。 补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。第三十条 房屋征收实施单位与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收实施单位提出申请，经房屋征收部门报请新区管委会，依照本办法的规定和征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。第三十一条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。 房屋征收部门对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。 第三十二条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，房屋征收部门报请新区管委会，由新区管委会依法申请人民法院强制执行。 强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。第三十三条 房屋征收部门依法建立房屋征收补偿档案，房屋征收实施单位负责将每户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。 审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。第四章 法律责任第三十四条 新区管委会、房屋征收部门及房屋征收实施单位的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第三十五条房屋征收实施单位采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。 第三十六条被征收人采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。 第三十七条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。 第三十八条房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第三十九条 被征收人搬迁时，须保持原房屋完整，不得损坏房屋各种设施，违者须承担经济赔偿责任。第五章 附则第四十条本办法由大连金州新区房屋征收部门负责解释。本办法自公布之日起施行，在本办法施行前已发布动迁通告的项目，继续沿用原有的规定办理。施行过程中，国家、省、市另有规定时，以国家，省、市规定为准并对本办法适时调整。关于印发大连经济技术开发区农村住宅房屋拆迁管理办法的通知（大开管发200416号）同时废止。附件：金州新区集体土地上宅基地内附房及附属设施