长沙市住房建设规划(2008-2012年).doc

长沙市住房建设规划（2008-2012年） 2008-2012年长沙市住房建设规划是保障城市居民实现居住小康目标和保证长沙市住宅市场持续健康发展的重要规划。同时，也是2008-2012年长沙在社会发展与经济建设中，贯彻落实调控政策、科学发展住宅产业、健康发展住宅市场、稳步改善居民居住水平的指导性规划。第一章 总 则第一条 为认真贯彻中央关于加强和改善宏观调控的决策和部署，根据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）及相关政策法规，遵照建设部关于请督促做好住房建设计划和住房建设规划制定和公布工作的函（建办规函2007740号）的指示，并与长沙市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要、长沙城市总体规划（2003年-2020年）、长沙市土地利用总体规划（1997-2010）、长沙市“十一五”住房建设规划相衔接，结合长沙市实际，编制长沙市住房建设规划（2008-2012年）。第二条 规划期限内，凡在规划范围内进行的各项住房建设活动，应符合本规划；与住房建设相关的各项政策、规划，应与本规划协调。第三条 指导思想和基本原则（一）指导思想2008-2012年，长沙市住房发展的总体指导思想是：以科学发展观为指导，充分发挥市场机制在住宅市场中配置资源的基础性作用，建立和发展资源节约型、环境友好型的住宅建设模式和消费模式，完善住宅供应体系和住房保障体系，重点发展面向广大中低收入家庭的普通商品住宅，着力调整住宅供应结构，将房价控制在合理的水平上，引导和促进长沙市房地产市场持续稳定健康发展，促进和谐社会建设，为把长沙建设成为具有国际理念、人民引以为豪的创业之都、宜居城市、幸福家园和重要的区域性现代化中心城市做出贡献。（二）基本原则（1）以人为本原则。坚持以人为本的原则，把人的需求与发展作为规划的首要出发点，提高居民居住水平与品质；落实以人为本的思想，将城市低收入住房困难家庭、城市国有特困企业职工、散户居民、外来务工人员和新就业人员等纳入公共住房保障体系，推进和谐社会建设。（2）市场导向原则。坚持市场导向原则，继续深化住房制度商品化、社会化改革，完善住宅市场体系；完善市场基础制度，充分发挥市场机制在住宅市场中配置资源的基础性作用，形成住房梯级消费体系；健全市场法规体系，加强政府对市场规则的制定和市场主体行为的监督作用，促进市场有序健康发展。（3）协调发展原则。坚持协调发展原则，促进住宅产品结构优化与调整，科学调整住宅产品结构，引导住房消费理念转变；树立住宅与环境的协调发展意识，走资源节约型和环境友好型的发展道路，增强可持续发展能力；坚持住宅与人的协调发展，兼顾城市功能的完善和人居环境的改善，促进城市建设与居住水平提高。（4）有效实施原则。坚持有效实施原则，建立合理完善的住宅发展指标与发展目标体系，增强规划体系系统性与规划目标科学性；注重规划实施，制定具有操作性强的实施保障机制与具体措施，保障规划得到有效实施；注重实施效果评价，建立科学的规划实施评价机制与体系，激励相关部门实施规划的积极性。第四条 编制重点在客观分析长沙市住房实际状况和需求的基础上，综合考虑人口发展趋势以及土地、能源和环境等承载能力，确定住房建设发展目标，提出2008-2012年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的发展方向、规模、结构和空间布局，提出政策导向，指导2008-2012年长沙市住房建设和房地产业发展。切实加强经济适用住房和廉租住房等保障性住房建设，优先保证并积极引导中低价位、中小套型普通商品住房建设，有效调控其它商品住房建设的健康有序发展。第五条 本规划包括规划文本、附表、附图。第二章 住房现状和需求第六条 规划区内住房现状2003-2007年，长沙居民住房消费迅速增长，住宅销售面积逐年提高。住宅累计批准预售面积和累计销售面积分别达到2619.7万、2619.15万，年销售面积由2003年的243.73万，增至2007年的803.77万，年均增长26.95%。二手房市场也得到有效发展，到2007年共成交17258套、成交面积148.60万、成交金额27.21亿元，分别是2003年的2.1倍、1.8倍、2.4倍。2003-2007年，长沙居民居住水平不断提高，城市人均住房建筑面积逐年稳步增长。人均建筑面积由2003年的22.1增至2007年的29.7，增加了7.8。人均居住水平向小康目标继续迈进，住房需求进入向品质需求转变的过渡阶段。2003-2007年，长沙城市人居环境得到改善。通过开展城区内危旧低矮的棚户区改造，共拆除、改造、修缮各类棚屋560多万平方米，使4.8万户、18万多居民搬入新居。2003-2007年，长沙市基本建立住房保障体系，城市低收入家庭住房困难问题得到逐步解决。经济适用住房建设累计完成投资额达到56.97亿元，累计施工面积达到567.97万，累计竣工面积为421.25万，累计销售面积达到469.74万，共解决55441户低收入家庭住房困难问题；廉租住房建设累计完成投资额达到11500万元，累计施工面积达到6.52万，累计竣工面积为6.52万，实物配租共解决1108户低收入困难家庭住房问题，同时，稳妥做好廉租住房租赁补贴发放和公有住房租金核减工作，2007年通过发放补贴和核减租金共解决7000多户低收入家庭住房困难问题。第七条 规划期内住房总需求2003-2007年长沙市区人口自然增长率均在4.2左右，保持着平稳增长的势头。根据增长率测算2003-2007年人口平均增长率约为4.31。结合长沙市区人口自然增长率，并考虑到长株潭城市群获批“两型社会”建设综合配套改革试验区等因素影响，预计2012年，长沙市区人口将达到300万人左右。同时，根据中共长沙市委员会长沙市人民政府关于安居工程和棚户区改造工作的实施意见，至2012年末长沙将率先达到人均35平方米的小康居住水平的目标。综合考虑人口和人均居住建筑面积目标两方面因素，2008-2012年约需新增住房建筑面积3500万平方米（含经济适用住房和廉租住房），其中套型建筑面积小于90平方米的普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房占70%以上。第八条 规划期内保障性住房需求根据长沙市城市低收入住房困难家庭评定标准，目前，全市城市最低收入家庭仍有10272户，城市低收入住房困难家庭约4.8万户。通过棚户区改造片区摸底数据显示，目前，全市二环线以内仍有4.2万栋，5万多户、18万多人生活在成片棚户区内，面积达到734万平方米，这些棚屋普遍结构简单、面积狭小、条件简陋、环境恶劣，且不同程度地存在安全隐患，严重影响城市品位，与文明城市建设极不和谐。未来五年，需加大城市棚户区改造，改善棚户区居民居住条件。另外，根据对全市国资委系统四大类企业职工住房情况的调查，尚有235家企业54344名职工存在职工未享受房改政策或住房面积不足50平方米的问题。特别是一批国有特困企业职工的住房条件十分落后，企业及职工根本无力进行维护和改造。旧城改造中还遗留约400多栋、6000多户、20000多人的散户居民，逐步成为旧城改造和城市建设的死角。与此同时，全市近50万外来务工人员的住房条件普遍较差，数以万计的新就业人员面临着无力购房的现实困难。综上分析，上述人群的居住条件急需改善。因此，我市规划期内住房保障需求还很大。第三章 2008-2012年长沙市住房建设规划第九条规划目标长沙市2008-2012年住宅发展要实现持续健康发展，推动国民经济与社会又好又快发展。保持住宅市场发展中的市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。加强政府调控管理，实现市场机制健全完善、政府监管有力有效、公共住房供应与保障到位。建立较为完善的住宅市场体系，规范发展住宅二、三级市场。（一）规模目标住宅开发总量要满足城市人口增长、居住水平提高等合理的需求增长，2008-2012年，长沙市区住宅供应总量控制在3500万左右，并根据社会经济环境和宏观调控政策变动，总量变动幅度控制在10%之间。其中，中低价位、中小套型普通商品住宅（含经济适用住房）和廉租住房占70%以上。城市居民住房条件持续改善，到2012年末，城市人均住房建筑面积达到35。2008-2012年，长沙市区要满足约27500亩的住宅用地需求总量，其中用于中低价位、中小套型普通商品住宅（含经济适用住房）和廉租住房的建设用地占70%以上。（注：经济适用住房和廉租住房将采取在新建商品房中配建的方式，不再单独划拨用地。）（二）结构目标在总量充分满足居民住房合理增长的需求前提下，根据城市空间发展战略、城市人口分布状况、产业结构布局，以及住宅市场区域特征，科学规划和供应土地，合理布局基础设施配套，方便居民生活与工作，优化住宅区域供应结构，实现需求与供应的区域结构基本平衡。在套型结构比例上，全市按总量原则控制，分用地区域类别按项目原则控制，确保新审批开工、新开工的商品住宅总面积中，套型建筑面积90以下住房（含经济适用住房和廉租住房）面积所占比重达到70%以上。（三）品质目标新建商品住宅配套设施功能应齐全、完善，到2012年末全市住宅成套率应达到100%，积极推广精装修房。建设健康型、舒适型、安全型的小区，全市小区物业管理覆盖率100%。加大城市中心危、旧房改造，改善老城居民居住条件。（四）保障目标建立完善的住房保障体系，保障政府公共住房的有效供应，支持中低收入家庭合理住房需求，保障低收入和困难家庭基本住房需求，并适度改善进城务工人员等住房困难群体居住条件。2008-2012年，除已新审批、新开工的经济适用住房和廉租住房项目外，长沙市区经济适用住房和廉租住房将在新建商品房小区中以10-15%的比例配建。经适用住房保障主要采取建设和货币化补贴相结合的方式，廉租住房保障主要采取租赁住房补贴为主、实物配租和租金核减为辅的方式，五年共解决10272户最低收入住房困难家庭住房问题，4.8万户低收入住房困难家庭住房问题。通过棚户区改造改善5万多户棚户区居民住房条件，通过旧城改造改善6000多户散户居民的住房条件。（五）生态目标完善建筑节能法规体系，健全建筑节能标准，按照居住小区类型分级指导；房屋建筑要充分按照节能省地要求设计，住宅建设材料应用要严格按照环保和节能要求。到2012年末，新建住宅全部达到65%的节能标准。（六）科技目标加大住宅科技研发投入，鼓励新住宅技术应用与推广，建立以企业为主体、政府扶助的住宅技术创新机制，争取在住宅建筑、产业技术等方面取得突破。第十条基本任务与思路根据长沙市2008-2012年住房发展的空间基础、经济基础和政策基础，按照规划的指导思想与基本原则，确立长沙市2008-2012年住房发展围绕保持“三个稳定”、实现“三种转变”、推动“四项升级”等三项内容为主要任务的发展思路。（一）保持“三个稳定”住宅产业地位稳定稳定住宅产业支柱性产业地位，巩固住宅产业健康发展基础，增强住宅产业可持续发展能力。住宅供需平衡稳定实现住宅市场供需总量总体平衡，实现住宅市场供需结构总体平衡，保证住宅供需同步稳定增长，保障城市居民住房需求有效满足。住宅价格涨幅稳定保持住宅价格水平与城市社会经济发展水平一致，保持住宅价格增长速度与城市居民收入增长水平一致，保持住宅价格基本稳定、防止住房价格大起大落。（二）实现“三种转变”住房消费理念转变从重面积到重品质转变，树立环保、节能、省地的住房消费理念。企业开发理念转变从造房子到做文化产品转变，树立为城市建设做贡献、为城市文化添内容、为城市历史留文化的住宅开发理念。政府调控理念转变从被动调控走向主动调控转变，树立科学的政绩观、发展观。（三）推动“四项升级”住宅市场体系升级健全和完善住宅市场机制，促进住宅一、二级市场平衡发展，规范市场秩序，增强市场信息透明度，健全市场法规体系。企业组织体系升级促进住宅开发企业品牌提升，树立企业诚信意识，促进企业综合竞争实力提升，加速高素质专业人才聚集，增强企业社会责任感。住宅产品体系升级提升住宅产品品质，优化住宅设计结构，提高住宅产品科技含量，完善住宅配套设施，完善住宅小区物业管理服务。政府监管体系升级健全住宅市场监管机制，完善住宅市场调控手段，完善住宅市场信息监控体系，增强房地产市场形势研究能力。第十一条套型结构比例控制根据长沙市城市规划管理技术规定，市区内用地分为4个等级区域：（1）核心区（核心旧城区）：湘江湘春路芙蓉路劳动路围合的区域；（2）一类用地（旧城区）：三一大道东二环南二环湘江围合的区域；（3）二类用地（其他城区）：除核心区、一类地区、三类地区的区域；（4）三类用地（风景名胜区）：岳麓山风景名胜区。分用地区域类别内的项目套型结构比例，按照节约集约利用土地要求，确定如下：规定核心区用地内，所有套型结构比例均严格按90以下套型的住房面积占总建筑面积的90以上控制。规定一类用地内，所有项目套型结构比例均严格按90以下套型的住房面积占总建筑面积的80以上控制。规定二类用地内，所有项目套型结构比例均严格按90以下套型的住房面积占总建筑面积的60以上控制。规定三类用地内，所有项目套型结构比例均严格按90以下套型的住房面积占总建筑面积的50以上控制。另外，经济适用住房项目的90以下的套型结构比例达到100%，其中新开工的经济适用住房项目和将在新建商品房小区中配建的经济适用住房60左右的套型结构比例达到100%；廉租住房的50以内的套型结构比例达到100%。对于滨水区、风光带等特定区域的项目以及重点工程拆迁安置项目的套型结构比例由市政府具体研究确定。规划期内所有项目套型结构均按项目所在区域内的套型结构比例要求进行控制。2008-2012年总量控制方法由国土、规划、建委等部门根据规划要求制定。第十二条 住房发展时空布局（一）总量阶段分解在保障规划有效实施原则下，对总量进行阶段分解，分为近期阶段（2008-2009年）与后期阶段（2010-2012年）。近期住宅供应量要满足1700万的住宅需求；后期住宅供应量要满足1800万的住宅需求。近期建设经济适用住房200万；后期经济适用住房在新建商品房小区中以10%-15%的比例配建。近期建设廉租住房20万；后期廉租住房在新建商品房中配建。配建比例占经济适用住房配建比例的10%。到2009年末，人均住房建筑面积达到31.5的阶段目标。（二）住房发展空间布局在2008-2012年规划总量目标下，长沙市2009年住宅发展的各区分布为：开福区万805，占规划总量的23%；天心区595万，占规划总量的17%；雨花区840万，占规划总量的24%；岳麓区910万，占规划总量的26%；芙蓉区350万，占规划总量的10%。 第四章 公共住房保障体系规划第十三条 住房保障制度总体思路全面贯彻科学发展观，充分考虑长沙人口资源环境关系，围绕“住有所居”这一总体目标，通过政府保障与市场供给相结合的住房资源配置机制建立社会住房保障制度，建立健全以廉租住房制度为重点的住房保障体系、改进和规范经济适用住房，全面覆盖并分层次满足城市低收入家庭的基本居住需求。第十四条 廉租住房保障规划（一）长沙市廉租住房保障规模2008-2012年，长沙市区需要提供廉租住房保障的低收入家庭约为23000户，分别通过租金补贴方式或租金核减方式解决13800户、通过实物配租方式解决9200户。（二）长沙市区廉租住房保障体系建设土地、资金需求量2008-2012年，长沙市区通过需划拨200亩土地用于新建20万廉租住房，实物配租房源不足部分在新建商品房小区中配建，政府再将其收回或回购做为廉租住房房源。政府新建、收回或回购廉租住房的资金投入约为10.2亿。对符合廉租住房保障条件但未得到实物配租的长沙市区低收入家庭应给予住房补贴或租金核减，2008-2012年需发放住房补贴或核减租金约36000万元。2008-2012年，保障性住房的收购、廉租住房的日常维修管理、住房保障信息管理系统的建立维护等住房保障相关工作共需资金16000万元。2009年开始，每年投资5000万元改善进城务工人员等住房困难群体居住条件，共需资金2亿元。 2008-2012年，廉租住房保障体系建设计划投入资金约17.4亿元。（三）长沙市廉租住房保障体系建设资金来源廉租住房保障资金实行财政预算安排为主、多种渠道筹措的原则，主要由以下部分组成：（1）年度财政预算按照不低于财政收入2%比例安排（市本级和五区财政各负担50%）；（2）土地出让净收益10%以上；（3）住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设；（4）廉租住房租金收入；（5）其他资金。若存在资金缺口，由市、区两级财政统筹解决。第十五条 经济适用住房保障规划（一）经济适用住房建设总量2008-2012年，长沙经济适用住房建设总量总体安排占全市住宅总量的10%-15%，各年度实际建设目标可根据经济社会发展等因素做出适当调整。2008-2012年，长沙市区需划拨2200亩用于建设200万经济适用住房，不足部分将采取在新建商品房小区中按10-15%的比例配建和货币化补贴的方式进行保障。（二）经济适用住房建设套型与布局严格控制套型建筑面积。套型建筑面积全部控制在90以内，以60-80为主，其中新开工的经济适用住房项目套型建筑面积全部控制在60左右。建设区域布局。综合考虑地价、区域产业规划、产业结构及土地供应情况，以政府划拨土地形式建设的经济适用住房小区主要安排在二类用地上，在二环以外。土地供应与配套。对于已审批、已开工的经济适用住房项目要加强其用地保障，加强配套供给，并采取小区规模建设方式。第十六条 公共住房保障管理制度由市房产局负责编制公共住房保障制度实施方案，并组织实施政策拟制、统筹协调和监督管理等工作。廉租住房建设与分配管理原则。新建廉租住房在经济适用住房小区内统一布点、同步建设，每户平均建筑面积按50以内控制。对保障对象通过租赁补贴、租金核减和实物配租方式保障其住房需求。经济适用住房建设与分配管理原则。新建小区项目统一招标建设，建销分离。经济适用住房实行政府指导价。建立公开、公平、公正、科学的销售机制，房源由政府统一调控和政策监管，原则上实行公开摇号销售制度，优先保障市政重点工程和建设项目拆迁户的安置。对保障对象通过提供房源和货币化补贴方式保障其住房需求。第五章 规划实施的保障措施第十七条 完善计划实施的保障机制，确保计划目标的顺利完成建立高效的组织领导机制和有效的部门协调机制。加强住宅计划管理的组织领导，高度重视住宅市场管理，加强政策的贯彻实施，建立健全住宅市场监管机构，形成高效的管理组织。相关部门要按照各自职责切实履行政府在住宅领域的管理服务职能，建立定期的工作协商与形势分析通报制度。建立完善的政策配套支持机制和住宅建设实施协调机制。健全住宅法律、法规体系，加强住宅管理政策措施的衔接协调与配套；做好与长沙市总体规划、其他专业规划在规划编制和实施阶段的衔接协调，做好各层次规划与相关规划的衔接协调。建立和落实目标责任制。政府要按照计划所确定的发展目标，建立计划实施过程和计划实施结果的综合评价体系，明确各相关部门的职责和责任，落实2008-2012年住宅发展计划的各项工作任务，各相关部门要认真研究制定工作计划和方案，建立和完善目标责任的考核机制，保证计划目标如期完成。第十八条 加强住宅建设统筹管理，完善住宅市场监管制度加强住宅建设统一管理体制，理顺住宅管理关系，探索住宅开发新机制，简化住宅审批程序，建立联合审批制度，积极改善投资环境。完善住宅市场监管制度，理清政府与市场关系，禁止任何形式的住房实物分配。规范企业行为，出台房地产行业行为规范，严肃查处违法违规行为。第十九条 加强住宅用地供应管理，盘活存量住宅用地加强住宅用地供应管理，科学制定住宅用地供应计划，严格规范土地出让前置条件，适时、适量推出土地。加强住宅用地批后监管，严肃查处违反土地出让合同约定的行为。盘活存量住宅用地，制定和实施土地储备计划，加大已出让存量住宅用地清查力度，重新审查拿地企业开发能力。加大对闲置土地的处置力度，提高土地闲置费，严格执行闲置土地收回制度。第二十条 积极发挥税收经济手段作用，完善税收调节机制充分发挥税收经济手段作用，建立有利于住宅市场理性投资、有利于住宅理性消费、有利于市场秩序规范的税收制度。积极研究未来物业税改革的影响，早期准备和研究相关工作内容及衔接。建立完善的税收调控机制，确立以税收为主要手段的住宅市场调节机制，定期评估税收手段对住宅市场的调节作用，增强税收手段的调控功能。完善财政税收体制，逐步改革和创新财政税收体制，形成良好的充分发挥税收调控作用的机制与环境。第二十一条 合理引导居民住房消费观念，促进住宅品质与服务提升合理引导居民住房消费观念转变，从重数量向重品质转变，树立环保、节能、省地的住房消费理念。调整住房供应结构，利用市场的价格机制作用，引导居民住房消费决策转变。采取财政税收、行政等手段，鼓励符合健康、舒适、生态的住宅消费，限制违背资源节约型社会建设方向的住宅消费。促进提升住宅品质与服务，提高住宅建筑技术标准，加快先进住宅技术的推广与应用，严