滁州市2010年房地产市场运行情况分析报告.doc

滁州市2010年房地产市场运行情况分析报告 2010年是我市房地产投资开发快速发展的一年，以5月6月为分水岭，之前购房者和开发商处于观望和胶着状态，短暂的观望之后，成交量逐步增长。现将市场运行分析报告如下：一、房地产开发完成投资持续快速增长据市统计局统计，2010年，全市房地产开发完成投资131.77亿元，居全省第3位，比上年上升三个位次，同比增长98.45%，较全国高65个百分点，较全省高64个百分点，其中，商品住宅完成投资85.08亿元，同比增长89.49%，占房地产开发完成投资的64.57%。市本级2010年房地产开发完成投资58.13亿元，同比增长142.21%，其中，商品住宅完成投资37.82亿元，同比增长133.46%。二、商品房开发面积持续较快增长，竣工面积明显回升2010年，全市房地产开发施工面积1141.52万平方米，居全省第3位，比上年上升三个位次，同比增长81.51%，较全国高55个百分点，较全省高58个百分点，其中,新开工面积627.85万平方米，居全省第4位，比上年上升三个位次，同比增长95.96%，较全国高55个百分点。市本级2010年房地产开发施工面积599.79万平方米，同比增长175.26%；新开工面积345.93万平方米，同比增长151.77%。12月当月，全市房地产开发新开工面积41.68万平方米，同比下降48.67%，环比下降60.25%。2010年，全市商品房竣工面积182.44万平方米，同比增长4.43%，略低全国水平，居全省第5位，比上年上升一个位次。市本级商品房竣工面积82.06万平方米，同比增长32.57%。12月当月，全市商品房竣工面积70.86万平方米，同比增长49.18%，环比增长179.53%。三、商品房销售面积及销售额持续增长2010年，全市共批准商品房预售面积278.73万平方米，其中市本级批准商品房预售面积153.33万平方米，同比上升82.34%。2010年，全市商品房销售面积282.59万平方米，居全省第4位，同比增长32.92%，较全国高23个百分点，较全省高21个百分点。市本级商品房销售面积102.37万平方米，同比增长109.77%。12月当月，全市商品房销售面积70.61万平方米，同比增长13.70%，环比增长218.35%。2010年，全市商品房销售收入97.44亿元，居全省第3位，比上年上升三个位次，同比增长54.42%，较全国高36个百分点，较全省高29个百分点。市本级销售收入41.48亿元，同比增长127.04%。全市2010年房屋空置面积25.99万平方米，同比下降5.32。12月当月，全市商品房销售收入24.1亿元，同比增长26.38%，环比增长175.74%。四、市本级房地产交易情况分析（一）商品房成交量情况据市新建商品房网上签约系统统计，2010年市本级商品房成交量首次突破15000套大关，达到15057套，同比增长133.99%，成交面积为121.26万平方米，同比增长91.14%，其中住宅成交10361套，同比增长89.03%，成交面积97.77万平方米，同比增长72.1%。12月当月，市本级商品房成交2167套，环比减少21.94%，同比增长86.81%；成交面积为20.44万平方米，环比增长32.04%，同比增长75%。其中住宅成交1182套，环比增长30.46%，同比增长11.72%；成交面积为12.51万平方米，环比增长38.23%，同比增长15.3%。 （二）住房成交均价情况2010年，滁州市每月楼盘成交均价同比情况如下：2010年商品住房成交均价为3869元/平方米，较2009年成交均价3391元/平方米，增长14%。其中，12月份商品住房成交均价为4269元/平方米，环比上涨2.55%，同比上涨23.31%。（三）住房消费结构情况2010年成交的住房中，按价格段分：单价3000元以下为2219套，占21.4%；单价3000-4000元的3296套，占32.5%；单价4000-5000的3971套，占38%；单价5000-6000的865套，占8%，单价6000以上的13套，占0.1%。其中12月成交的住房中，单价3000元以下为21套，占2%；单价3000-4000元的390套，占33%；单价4000-5000的600套，占51%；单价5000-6000的160套，占13%，单价6000以上的11套，占1%。2010年成交的住房中，按面积段分：面积在60平方米以下的1630套，占16%；面积在60-90平方米的3087套，占30%；面积在90-120平方米的3601套，占35%；面积在120-140平方米的1704套，占16%；面积在140以上的339套，占3%。其中12月成交的住房中，面积在60平方米以下的63套，占5%；面积在60-90平方米的120套，占10%；面积在90-120平方米的585套，占50%；面积在120-140平方米的390套，占33%；面积在140以上的24套，占2%。数据显示，2010年商品住房消费结构中，销售均价在4000元以上住房所占比重呈上升趋势，带动滁州市楼盘销售均价不断上扬，到2010年底，销售均价已站稳4000元大关，并出现6793元/平方米的历史最高销售价位，较2009年的最高销售价位上浮了20%。2010年套均成交面积较2009年则有较大幅度下降，套均成交面积从103平方米下降到94平方米，套均成交面积的下降和中小套型房屋供应量激增有很大关系，受国家调控政策中加强中小套型房屋供应的影响，泰鑫城市星座推出小套型高档公寓，天逸华府、京华园等楼盘也以中小套型住宅为主打。（四）商品住房购房对象结构情况2010年全市商品住房成交10361套，其中其他地市户口购置807套，琅琊区户口购置4065套，南谯区户口购置1206套，下辖四县两市户口购置3599套，本地单位购买57套。其中12月份商品住房成交1182套，其中外省户口购置63套，本省非滁州市户口购置95套，琅琊区户口购置452套，南谯区户口购置116套，下辖四县两市户口购置453套，本地单位购买3套。与2009年相比，本市琅琊区置业者比例明显下降，减少7%，南谯区置业者比例增加1%，下辖各县的置业者比例增加6%，外省和本省其他地市置业比例没有变化。其中，12月份商品住房购买对象分布情况如下：与11月份相比，本市琅琊区置业者比例减少3%，南谯区置业者比例减少2%，下辖各县的置业者比例增加2%。（五）综合评述2010年滁州楼市以“成交量翻番、成交价格逐步上扬”落下帷幕，全年房地产市场整体来说是先冷后热，尽管房地产宏观调控政策不断出台，但是由于我市属于三线、四线城市，加之对房地产改善性和刚性需求较强，房地产市场持续升温。主要原因如下：1、市政建设带动投资区位的变化自“大滁城”建设以来，市政务中心、滁州一中等重点工程的建设，拉动滁州城南板块楼盘的旺销，天逸华府和国际城花园等楼盘凭借政府办公机构迁移以及学区优势，销售比达到90%以上，城南板块的楼盘销售价格也在不断攀升。2、高端项目市场潜力大传统核心商业区的优势依然存在，泰鑫中环国际广场等高档楼盘有品牌企业为依托，大盘大项目引领销售成交情况，出于对社区配套和物业服务等重要因素深层次追求，消费者对房地产开发企业的综合服务能力还是很看重的，因此高端项目的市场消费仍然存在潜力。3、刚性需求仍是消费主力随着城镇化的深入，我市建成区面积和城市人口不断增长，必然带来更多对商品住房的购买需求。从2010年成交的商品住房面积段分布情况可以看出，60-90平米中小户型和90-120平米稍大户型的商品住房所占比重分别是30%和35%，最受市场欢迎，刚性需求和初步改善型需求左右着滁州市商品住房成交格局。4、商业地产和保障性住房分流2010年下半年我市楼市最显著的特点还有商业地产集中放量，滁州国际商城、大雄农贸市场、瑶海农机市场等商业项目