银行地产金融事业部授信业务风险评价报告.doc

银行地产金融事业部授信业务风险评价报告银行地产金融事业部授信业务评审报告客户名称：业房地产开发有限公司项目名称：新中心二期项目授信种类：产业基金授信金额：156000万元授信期限：36月上报分部：分部主办客户经理： 协办客户经理：风险经理：关于业房地产开发有限公司房地产结构性融资额度15.6亿元风险评价报告1. 授信方案概述1.1分部上报方案拟同意银行指定机构针对申请人业房地产开发有限公司的融资需求发起设立专项资管计划信托计划要素如下：借款申请人：业房地产开发有限公司规模：【15.6】亿元；期限：存续期限为【3】年，在存续期满【12】月、【18】月、【24】月、【30】月，给予提前还款选择权，还款金额为亿元的整数倍，以1000万元整数倍递增，需提前一个月通知。资管计划信托计划受托管理人：银行指定机构；用途：0.1亿元平价受让申请人5%股权，15.5亿元通过银行委贷形式发放到业房地产开发有限公司，具体用于：（1）【11.0】亿元用于申请人归还上海晟科投资中心及关联方借款本息；（2）【4.5】亿元用于项目开发建设，根据项目进度进行支付。综合成本及分配方式：整体资管计划综合成本不低于【7.2%】/年，按季度付息；资管计划退出要求：- 项目已售面积占可售面积比例达到30%时，还款或备偿合计不低于资管计划总规模30%；项目整体销售率达到50%时，还款或备偿合计不低于资管计划总规模50%；项目整体销售率达到70%时，偿还所有本息。- 第一年累计还款不少于1亿元，第二年累计还款不少于3亿元，到期归还剩余资管计划本息。- 上述还款方案以孰先方式执行。- 到期时上海光恒投资有限责任公司或其关联方平价回购我行资管计划持有申请人5%股权，相关股权回购费用由回购方承担。担保条件：（1）土地使用权抵押：申请人所持二期项目土地使用权抵押，待我行成为第一抵押权人后，综合抵押率不超过55%；（2）股权质押：待光大银行相关股权质押解押后，上海光恒投资有限责任公司持有75%股权和华业资本控股股份有限20%股权质押；（3）保证担保：兴业房地产开发有限公司和华富新业房地产开发有限公司对申请人偿付委托贷款本息和上海光恒投资有限责任公司回购股权提供连带责任保证。放款条件（1）办妥申请人所开发二期项目土地使用权第二顺位抵押登记；（2）签署完成兴业房地产开发有限公司和华富新业房地产开发有限公司对委托贷款本息及上海光恒投资有限责任公司及其关联方股权回购连带责任保证；（3）银行与申请人签署资金监管协议，约定：1、委贷行将款项发放给申请人后，需全部归集到银行监管账户，由我行监管资金使用。2、待项目达到销售条件后，必须在我行开立预售资金监管账户或其他销售资金监管账户。（4）签署完成资管计划受让5%股权相关转让协议，上海光恒投资有限责任公司和申请人承诺在放款后四十五个工作日内完成股权变更工商登记。（5）业房地产开发有限公司承诺：在放款后三十个工作日内，完成第一顺位土地使用权解押，保证我行成为土地第一顺位抵押权人。（6）上海光恒及申请人承诺：在放款后个三十个工作日内，申请人95%股权质押给委贷银行。项目监管方式：（1） 银行对申请人所开发项目实行封闭监管，并作为项目唯一预售资金监管银行；（2） 修改申请人章程，资管计划/信托计划向项目公司委派董事一名，项目公司对外投资决策、对外担保（除销售按揭担保及其他销售事项除外）、修改公司章程、对外融资（含房地产开发贷款）等，需经董事会全体成员一致通过；（3） 申请人开户许可证，交由银行保管；（4） 未经银行书面同意，在本贷款存续期间不签订任何可能对并购贷款造成实质重大不利影响的对外融资合同、担保文件（因本项目预售在交房前为购房人办理按揭提供的阶段性担保除外）或者其他形式的财务安排协议，不得以本项目资产抵押(开发贷款除外)；（5） 抵押物办妥保险手续，我行为第一受益人；（6） 如项目后续开发贷款不在银行开展，视为资管计划提前到期。（7） 二级监管。交易结构图：1.2若为结构性融资，总部投资银行部意见。银行地产金融事业部综合金融部资金安排预审意见编号：【2016】92号项目名称新中心二期项目客户名称业房地产开发有限公司金额156000万元上报分部分部分部联系人接件日期2016年4月25日反馈日期2016年4月25日主要结论建议对接投行资金，用于归还关联方借款和项目开发建设。 其他事项无经办人李彦杰部门负责人王文卿银行地产金融事业部投行业务部项目结构建议编号：【2016】A 102号项目名称新中心二期项目客户名称业房地产开发有限公司上报分部分部联系人接件日期2016-4-25反馈日期2016-4-29项目分类A类 B类 C类项目概况项目规模：契约型基金15.6亿元期限：3年利率：不低于7.2%/年项目基本情况：1、项目位置：项目位于市通州区运河核心区，毗邻温榆河。新中心二期项目共包含两个地块IV-02和IV-05，其中：IV-02号地块东至北关中路，西至新华东路，南至芦庄南街，北至永顺北街；IV-05号地块东至北关中路，西至新华东路，南至永顺东街，北至芦庄南街。2、规划指标：本项目总用地面积19,973，容积率9.7，计容面积为192,939，总建筑面积258,921；地上建筑面积186,756，商业建筑面积29,758，办公建筑面积156,998；地下建筑面积72,165。 3、资金安排：项目总投资为546007万元，自有资金拟投入为160000万元（2015年12月财务报表所有者权益科目余额为20000万元，长期借款余额为100000万元，该部分借款为股东上海晟科通过银行委贷对项目借款，同时兴业对申请人借款为32331万元，总占比27.9%，后续股东将追加投入至16亿元），占项目总投资30%，我行贷款为220000万元，占比42%，销售滚动投入为10007万元，占项目总投资2%。4、项目进度：项目于2015年11月开工，截至目前，已经获取国土证及用地规划许可证。项目预计将于2017年3月开盘，2018年5月封顶，2019年7月竣工，2019年11月交房。融资人股权结构：股东名称持股比例%出资金额（万元）出资形式与申请人是否存在关联交易备注（说明股东之间、股东与实际控制人之间关系）上海光恒投资有限责任公司80%16000货币否无关系华业资本控股股份有限公司20%4000货币否无关系合计100%20000货币项目融资结构：业房地产开发有限公司申请设立不超过15.6亿元的产业基金（资管计划），期限为3年，其中0.1亿元平价受让申请人5%股权，15.5亿元通过银行委贷形式发放到业房地产开发有限公司，具体用于：1、11亿元用于申请人归还上海晟科投资中心及关联方借款本息；2、4.5亿元用于项目开发建设，根据项目进度进行支付；申请人综合融资成本不低于7.2%/年。担保条件：1、土地及在建工程抵押：申请人所持二期项目土地使用权抵押抵押； 2、股权质押：上海光恒投资有限责任公司持有75%股权和华业资本控股股份有限20%股权质押；3、保证担保：兴业业房地产开发有限公司和华富新业房地产开发有限公司对申请人偿付委托贷款本息和上海光新投资有限责任公司回购股权提供连带责任保证。还款方案：申请人所开发项目已售面积总可售面积比例达到30%时，已偿还的该笔委托贷款本金备尝账户余额合计不低于资管计划总规模30%；项目整体销售率达到50%时，已偿还的委托贷款本金备尝账户余额合计不低于资管计划总规模50%；项目整体销售率达到70%时，偿还所有本息。第一年累计还款不少于1亿元，第二年累计还款不少于3亿元，到期归还剩余资管计划本息。上述还款方案以孰先方式执行。到期时上海光恒投资有限责任公司或其关联方平价回购我行资管计划持有申请人5%股权。用款项目：新中心二期项目意见与建议业房地产开发有限公司申请设立不超过15.6亿元的产业基金（资管计划），期限为3年，其中0.1亿元平价受让申请人5%股权，15.5亿元通过银行委贷形式发放到业房地产开发有限公司，具体用于：1、11亿元用于申请人归还上海晟科投资中心及关联方借款本息；2、4.5亿元用于项目开发建设，根据项目进度进行支付；申请人综合融资成本不低于7.2%/年。到期时上海光恒投资有限责任公司或其关联方平价回购我行资管计划持有申请人5%股权，股权回购所产生的税费由回购方承担。我部认为该交易模式具有可行性。其他事项1、 光大控股为香港上市公司，无法为本项目提供担保，本项目以一期和三期项目公司对二期担保，担保较弱，请关注。2、 项目土地款和前期工程费用为19亿元，我行出资15.6亿元，企业出资3.4亿元，企业自有资金投资占比较低。协销承岗辛鸿岚部门负责人皇甫斌2. 客户分析2.1申请人分析评价2.1.1基本情况业房地产开发有限公司（以下简称“业”）成立于2010年10月18日，注册（实收）资本：人民币20000万元；法定代表人：；注册地址为：市通州区新华北路55号516室；经营范围：许可经营项目：无；一般经营项目：房地产开发、销售商品房。该公司工商登记注册情况如下：表：授信申请人业房地产开发有限公司基本情况授信客户名称业房地产开发有限公司（以下简称“业”）成立时间2010年10月18日营业期限2030年10月17日工商审批单位市工商行政管理局通州分局客户法人种类其他有限责任公司注册资本20000万元实收资本20000万元注册地址市通州区新华北路55号516室实际办公地址市通州区新华北路55号516室法人代表工商执照注册号经营范围房地产开发：销售商品房。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动）基本开户行中国建设银行通州潞河支行 110010566组织机构代码56368948-9房地产开发资质四级资质业为开发市通州区运河核心区二期项目而专设公司，作为新中心二期项目的开发主体，无过往开发、正在建设和待开发项目记录，其股东华业资本控股股份有限公司（曾用名华业地产股份有限公司）具有房地产开发壹级资质。业房地产开发有限公司管理团队由华业资本和上海光恒投资有限公司共同派驻，业公司设立董事会，董事会成员中上海光恒投资有限公司派驻4名成员，华业资本派驻一名成员。2.1.2财务状况（1）资产负债表(单位：万元)1.资产负债表（单位：万元）资 产2012年2013年2014年2015年（未审计）流动资产： 货币资金7.21 3.86 3258.28 93.59 交易性金融资产 应收票据 应收账款 预付款项 应收利息 应收股利 其他应收款800.00 8.06 存货32068.76 32472.43 171908.80 183985.99 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 流动资产合计32075.96 32476.29 175967.08 184087.64 非流动资产： 可供出售金融资产 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 投资性房地产 固定资产 在建工程 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产 油气资产 无形资产 开发支出 商誉 长摊待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产非流动资产合计资产总计32075.96 32476.29 175967.08 184087.64 流动负债： 短期借款 交易性金融负债 应付票据 应付账款 64.62 5.00 预收款项 应付职工薪酬 应交税费 0.04 应付利息 应付股利 其他应付款31100.35 31508.10 71222.12 64231.10 一年内到期的非流动负债 其他流动负债流动负债合计31100.35 31508.10 71286.74 64236.14 非流动负债： 长期借款100000.00 100000.00 应付债券 长期应付款 专项应付款 预计负债 递延所得税负债 其他非流动负债非流动负债合计100000.00 100000.00 负债合计31100.35 31508.10 171286.74 164236.14 所有者权益（或股东权益）： 实收资本（或股本）1000.00 1000.00 4800.00 20000.00 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润-24.38 -31.81 -119.67 -148.50 所有者权益（或股东权益）合计975.62 968.19 4680.33 19851.50 负债和所有者权益（或股东权益）总计 32075.96 32476.29 175967.08 184087.64 申请人2015年12月资产负债表重要科目余额明细：（1）其他应付款余额明细 单位元期末余额金额名称名称内部单位兴业房地产开发有限公司323,311,011.76 内部单位上海晟科投资中心（有限合伙）319,000,000.00 642,311,011.76 （2）长期借款100000万元长期借款，全部为上海晟科投资中心对申请人委托贷款，及股东借款。2.损益表（单位：万元）项目2012年2013年2014年2015年（未审计）一、营业收入减：营业成本 营业税金及附加 销售费用5.00 管理费用4.50 7.37 108.97 33.64 财务费用-0.05 0.05 -12.71 -9.80 资产减值损失-990.00 加：公允价值变动收益 投资收益 其中：对联营企业和合营企业的投资收益二、营业利润985.55 -7.43 -96.26 -28.84 加：营业外收入8.40 减：营业外支出 其中：非流动资产处置损失三、利润总额985.55 -7.43 -87.86 -28.84 减：所得税费用四、净利润985.55 -7.43 -87.86 -28.84 3.现金流量分析 单位万元项目2012年2013年2014年2015年（未审计）期初现金16.70 7.21 3.86 3258.28 经营现金流量-9.50 -3.35 -100015.38 -18364.69 投资现金流量13.27 融资现金流量103256.53 15200.00 期末现金7.21 3.86 3258.28 93.59 2.1.3必查信息情况（1）基础信息查询序号基础信息查询重要查询结果1查询借款人、担保人工商登记信息，可在全国企业信用信息公示系统中查询已经查询，无异常2全国法院被执行人信息查询、全国法院失信被执行人名单信息公布与查询无3全行被否决授信业务清单无4我行关联方信息库已经查询，无异常信息5我行信贷系统预警信息无6是否集团客户或我行特殊管理类集团客户否7上市公告及其他公开媒体或渠道查询到的负面和预警信息无8是否涉及民间借贷行为，包括向民间借入或借出资金无9其他负面信息无（2）信用记录贷款卡查询情况，本、他行授信金额、余额、期限、担保方式和资产分类；全国法院被执行人信息查询情况等。贷款行授信额度（万元）主要融资品种授信余额（万元）担保方式晋城银行100000委托贷款10000无.合计2.1.4总体信用情况贷款卡号1101020004512869密码无查询日期2016.4.12未结清信贷信息（万元）贷款银行承兑汇票保理国际信用证国内信用证保函其他融资100000000000未结清不良信贷信息无已结清不良信贷信息无对外担保信息被担保人名称是否为关联企业担保金额（万元）被担保人预警或不良等负面信息无无无无无无无无合计贷款卡信息异常情况说明无申请人贷款查询情况上述借款为上海晟科基金通过晋城银行对保证人发放的股东借款。2.2股东及其关联企业分析评价2.2.1申请人股权结构情况 股东名称持股比例%出资金额（万元）出资形式与申请人是否存在关联交易备注（说明股东之间、股东与实际控制人之间关系）上海光恒投资有限责任公司80%16000货币否无关系华业资本控股股份有限公司20%4000货币否无关系合计100%20000货币2.2.2股东情况介绍申请人直接大股东上海光恒投资有限责任公司表：上海光恒投资有限责任公司基本情况客户名称上海光恒投资有限责任公司（以下简称“上海光恒”）成立时间2014年9月12日营业期限2044年9月11日工商审批单位上海市浦东新区市场监督管理局客户法人种类有限责任公司（国内合资）注册资本1010万元实收资本1010万元注册地址上海市浦东新区乳山路227号3楼D-763室实际办公地址上海市浦东新区乳山路227号3楼D-763室法人代表工商执照注册号310115002431438经营范围实业投资，投资管理，资产管理（除金融业务），投资咨询、企业管理咨询（以上咨询均除经纪）基本开户行上海浦东发展银行分行 91010154800010954组织机构代码31249335-0房地产开发资质非房地产开发企业，无资质上海光恒为新设公司，作为业房地产开发有限公司的并购SPV主体，无过往开发、正在建设和待开发项目记录，持有业80%股权。华业资本股份有限公司基本信息（1）华业资本公司基本情况介绍表：华业资本控股股份有限公司基本情况公司名称华业资本控股股份有限公司英文名称Beijing Homyear Capital Holdings Co.,Ltd公司简介公司是我国首批成立的专业房地产开发企业，地产开发涉及全国、深圳、长春、大连、武汉、三亚等6大核心城市。公司业务以地产为主营业务，并拓展至矿业投资、托老产业、商业综合体等业态。网址成立日期1998/10/9注册地址市朝阳区东四环中路39号A座16层注册资本14.24亿工商登记号110000001525295员工人数253办公地址市朝阳区东四环中路39号A座16层邮编100025电子邮箱;联系人赵双燕住所市朝阳区东四环中路39号A座16层主要股东华业发展(深圳)有限公司（23.44%）华保宏实业(深圳)有限公司(15.39%)房地产开发资质壹级股票代码600240华业资本股份有限公司持有申请人业房地产开发有限公司20%股权，为小股东。2.3申请人控股方及实际控制方情况介绍下图为申请人业房地产开发有限公司股权结构图，其境内实际控制方为上海光控股权投资管理有限公司发起设立的上海晟科投资中心（有限合伙），境外实际控制人为中国光大控股（0165.HK）备注：投资为光大控股在亚太地区唯一房地产基金管理平台，上海晟科投资中心（有限合伙）的GP为上海光控股权投资，由于光大控股在房地产投资领域的排他性要求，上海光控股权投资委托投资作为上海晟科投资中心的基金资产管理人。2.3.1申请人实际控股方上海昇科投资中心（有限合伙）上海晟科投资中心（有限合伙）基金的合伙协议主要内容如下：合伙企业经营范围：实业投资、投资管理、资产管理、投资咨询，企业管理咨询（以上咨询均除经纪）；合伙期限：20年合伙人共四各，其中：普通合伙人：上海光控股权投资管理有限公司有限合伙人1：首誉光控资产管理有限公司有限合伙人2：上海钊励投资中心（有限合伙）有限合伙人3：华业地产股份有限公司（现名华业资本控股股份有限公司）出资方式、数额和期限：普通合伙人：上海光控股权投资管理有限公司以货币80万元认缴出资，目前已经全额缴纳。有限合伙人1：首誉光控资产管理有限公司以货币出资350000万元，总认缴350000万元，目前已经实缴250000万元。认缴份额为优先级，预期年化收益率为10.5%。有限合伙人2：上海钊励投资中心（有限合伙）以货币出资210000万元，目前已经实缴210000万元。认缴份额为权益级，预期年化收益率为15%。有限合伙人3：华业地产股份有限公司（现名华业资本控股股份有限公司）以货币出资160000万元，目前已经实缴160000万元。其中7亿元为权益级，预期年化收益率为15%；5.8亿为次一级，预期年化收益率15%；3.2亿为次二级，不参与投资收益分配。注：首誉光控资产管理有限公司认缴的基金份额实际为光大银行的借款，目前已经实缴250000万元，该部分借款即为光大银行对项目的借款。华业地产股份有限公司以自有资金出资16亿元，已经实缴到位。有限合伙人上海钊励投资中心（有限合伙）情况介绍上海钊励投资中心（有限合伙）为光大控股旗下GP发起设立的有限合伙企业，以货币出资210000万元。上述有限合伙人实缴的基金份额均未设定投资期限。根据上海钊励投资中心（有限合伙）协议约定：有限合伙企业经营期限20年，合伙期限至2033年7月15日。普通合伙人：上海光控嘉鑫股权投资管理有限公司，出资10万元，无固定出资期限。有限合伙人合伙人1：优先级有限合伙人，山东高速光控投资基金管理中心，出资3亿元，实缴出资，无固定出资期限。有限合伙人2：宜兴光控投资有限公司，出资5亿元，实缴出资，无固定期限，有限合伙人3：重庆英利房地产开发有限公司，出资5.6亿元，实缴出资，无固定期限有限合伙人4：中信信诚资产管理有限公司，出资7亿元，实缴出资，无固定期限有限合伙人5：首誉光控，出资1亿元，暂未实缴，无固定期限有限合伙人6：光大控股管理层认购的劣后级资金，金额共0.4亿元，实缴出资，无固定期限。有限合伙人7：新余渝投壹号资产管理中心，出资100万，暂未实缴，无固定期限。注：上海光控嘉鑫、宜兴光控、重庆英利、首誉光控、新余渝投均为光大控股旗下子公司或关联公司，其中宜兴光控5亿元资金为光大控股及关联方自有资金出资，首誉光控资金为光大控股及关联方自有资金出资，光大控股管理层劣后级资金为集团管理层募集出资，重庆英利为房地产公司以自有资金出资，山东高速有限合伙为上市公司山东高速和光大控股合资成立的有限合伙企业，专门用于投资光大控股旗下所投资项目，所有资金均为山东高速和光大控股自有资金。上述出资共21亿元。从上面的分析可以看出，光大控股以自有资金出资14亿元，由于光大控股与中信信诚签订了战略合作伙伴关系，中信信诚以7亿元出资，此7亿元出资无固定期限和固定利息，完全按照同股同权方式通过项目分红形式退出。上海晟科投资中心执行合伙人（GP）介绍表格：上海光控股权投资管理有限公司基本情况介绍客户名称上海光控股权投资管理有限公司成立时间2013年6月18日营业期限2033年6月17日工商审批单位上海市工商行政管理局客户法人种类一人有限责任公司(法人独资)注册资本1000万元实收资本1000万元注册地址上海市浦东新区世纪大道210号25楼F1区实际办公地址上海市浦东新区世纪大道210号25楼F1区法人代表工商执照注册号310000000119182经营范围股权投资管理，投资咨询基本户开户行中国光大银行股份有限公司上海分行营业部36510188000682308组织机构代码07120546-8房地产开发资质不适用上海光控股权投资管理有限公司股权结构情况如下：上海光控股权投资管理有限公司的实际控制方为央企光大控股，为全资子公司。由于中国光大控股（0165.HK）的房地产基金投资管理平台为投资，故按照光大控股的规定，上海光控股权投资管理有限公司委托投资作为上海昇科投资中心（有限合伙）基金的资产管理人，具体委托代理协议如下：2014年10月30日，甲方上海晟科投资中心（有限合伙）（以下简称基金）、乙方上海光控股权投资管理有限公司（以下简称“上海光控”）和丙方（）房地产投资顾问有限公司（“”）签订委托管理合同，合同主要内容如下：基金由上海光控作为普通合伙人，基金同意委托负责市通州区运河核心区（包括IV-02、IV-03、IV-05、IV-08和IV-09地块）的投后管理。资产管理方投资介绍投资是香港上市公司中国光大控股（0165.HK）旗下最具规模的产业投资基金管理人，是光大控股旗下排他性的地产投资平台，专注于中国房地产私募股权投资逾10年。投资的主营业务范围包括股权投资、债权投资、结构化投融资、跨境多地资本市场合作及房地产证券化等在内的多条成熟产品线，可实现项目并购整合、主动开发管理、跨境资本市场投资、创新型融资等多渠道产品投资。投资为（）房地产投资顾问有限公司和（）资产管理有限公司的统称，房地产投资和资产管理公司为投资的两家业务机构，分别主管投资的投资业务和资产管理业务。投资控股操盘的主动管理项目分布于、上海、重庆、徐州等一线及重点二线城市，开发管理总面积近200万平方米，主动管理项目的总投资额累计达200亿元。开发管理团队成员均来自华润、首创、龙湖、融科置地、远洋地产等知名开发企业，拥有丰富的开发管理和操盘经验。（1）投资项目分布累计管理五亿美元及近五百亿人民币投资，同时负责管理光大金控与地产有关的所有资本金投资，已完成投资超过五十个房地产项目。凭借光大控股强大股东背景，资金实力雄厚，多年来在房地产行业深耕细作，逐步形成了包括股权投资、债权投资、结构化融资、跨境多地资本市场合作及房地产证券化等在内的多条成熟产品线，可实现项目并购整合、主动开发管理、跨境资本市场投资、创新型融资等多渠道产品投资，并已成功开发打造了自有商业运营品牌。投资发展历程注：原名亚雷投资（ALAM），在中国业务最早开始于2005年，并正式成立于2007年。为国际顶级房地产私募股权基金投资者雷曼兄弟房地产PELehman Brothers Real Estate Partnets (LBTEP)的亚洲房地产投资平台，负责管理LBREP在大中华区的全部投资业务。LBREP为全球排名前十的房地产基金，管理规模超过100亿美元。.投资荣誉投资是光大控股旗下最具规模、排他性的地产投资平台，专注于中国房地产私募股权投资逾10年，现已成长为中国房地产基金领导者。投资凭借综合实力和产基金管理规模优势已经连续三年蝉联“中国房地产基金综合能力Top1”投资核心优势：1）央企金融机构控股股东：隶属于中国光大控股，拥有强大的金融控股平台及网络支持。在政府关系及金融资源方面得天独厚，比一般外资PE团队具有明显优势。股东资本金支持：不同于一般的独立基金，拥有强大的股东背景，并负责股东的所有资本金投资，同时享有股东所有募资渠道以及LP资源。2）国际一流平台：保留了国际一流投资机构严谨的投资审批流程，同时光大控股本身管理数十只基金，基金管理经验丰富，风险控制体系完善。团队国际化程度远高于国内一般内资PE团队。3）投资经验丰富：平台累计完成投资并管理房地产基金规模近400亿，已投资管理超过50个项目。已退出项目及在持项目回报率远高于业内平均水平，且债权投资类项目目前尚未出现任何违约或高风险项目。团队业绩优秀，投资经验丰富。4）上市地产商平台：通过对新加坡上市公司重庆英利的战略并购，不仅获取了多个优质的潜在投资项目，加强了主动开发管理能力，也获得了海外融资和项目境外退出渠道。强大的客户资源：为中国最早参与中国房地产PE投资的机构之一，与国内外各大开发商建立了长期有效的合作信任关系，合作伙伴包括内地和香港上市房企，TOP50开发企业，区域龙头企业。5）专业的资产管理团队：与一般地产基金不同，有一只稳定且经验丰富的资产管理团队。其专业的管理服务团队可为客户提供从商业项目的前期定位、设计、工程建设到项目整体招商及后期资产经营管理，最后实现证券化上市的一体化解决方案。商业地产租赁和运营管理服务结合商业地产开发的各个阶段，进行项目开发前期的定位、项目开发期的招商及项目后期的运营工作，商管定位阶段由研测模块负责，招商部门参与，为招商服务，同时在招商执行阶段，由于招商运营合二为一，最大化的保证了招商为运营管理服务。因为对于购物中心来说一切的利润、增值都是靠后期的运营来实现。.管理团队 董事长 资产管理公司董事长，光大控股执行董事兼首席执行官 光大控股执行委员会、战略委员会成员，管理决策委员会主席 中国光大集团有限公司执行董事兼副总经理、中国飞机租赁集团控股有限公司主席兼非执行董事、诺亚控股有限公司独立董事 曾任交通银行总行法律事务室处长，具有逾22年的商业银行及投资银行丰富经验 持有华东政法大学法学硕士学位及香港大学专业进修学院之法律文凭，并具备中华人民共和国律师资格及高级经济师职称。 董事 资产管理公司董事，首席执行官 光大集团管理决策委员会成员，光大控股房地产投资及基金募集负责人 任职于国家外汇管理总局外汇储备交易处并设立中国人民银行全资子公司华安投资（香港），管理超过200亿港元的港币储备资产。1998年加入位于美国洛杉矶的Seagate资产管理公司，2004年同光大合作设立光大海基资本并担任首席执行官，先后募集两期基金专注于中国的投资机会，募集规模超过1.5亿美元。潘先生持有西安交通大学学士学位。先生 资产管理公司总裁 10年投资组合、房地产资产管理和资本市场经验，熟悉中国资本市场、REITs产品创新等持有型房地产退出通路 曾主持过大型银团融资、私募融资，金融机构收购、股权投资、商业地产投资项目，也曾为境内机构提供过商业地产和证券化顾问服务，曾任职于联想控股、融科投资等，为香港科技大学工商管理硕士，大学光华管理学院学士2.3.2实际控制方中国光大控股（0165.HK）中国光大控股有限公司（以下“简称光大控股”，股份代码：HK165）为一家跨香港和中国内地的多元化金融控股企业，是内地光大证券（股份代码：上证601788）第二大股东和光大银行（股份代码：上证601818）的第三大股东，母公司为中国光大集团。光大控股于1997年在香港成立，公司秉承大资产管理战略，专注发展一级市场投资、二级市场投资、结构性融资及投资等基金管理及投资业务，同时作为中国飞机租赁有限公司的主要股东，积极发展中国及新兴市场的飞机租赁业务。此外，光大控股还利用联营公司光大证券在跨境收费性业务方面的优势，参与香港投资银行（企业融资）和经纪（财富管理）等业务的发展。经过多年的发扎，光大控股在各领域已建立了稳固的市场基础，并通过国际化的管理平台及所设立的多个私募基金、创投基金、产业基金和对冲基金等，与海外投资者共同发掘和培育了众多具高增长潜力的中国企业，同时也为中国内地客户需求海外投资机会提供了多元化的金融服务。秉持简单成就价值的理念，凭借自身雄厚实力，以及母公司和联营公司在中国金融业的地位和影响力，刚打控股已成功在香港和内地建立了庞大的人际和业务网络，树立了良好的市场品牌形象。光大控股充分利用境内外资源联动优势，以金融业为核心，涉足广泛的其他产业投资领域，包括：工业、农业、服务业、电讯、传媒、高科技、消费、房地产、基础设施、新材料及环保、医疗健康等。在二级市场上光大控股拥有多个债券基金、对冲基金。此外，光大控股亦拥有结构性投资及融资业务的夹层基金。同时光大控股作为“中国飞机租赁有限公司”的主要股东，积极发展中国及新兴市场的飞机租赁业务。表：中国光大控股（0165.HK）近三年财务状况表现统计表 单位万元2016-12-312015-12-312014-12-312013-12-31报告期年报年报年报年报期间跨度12个月12个月12个月12个月数据来源盈利预测合并报表合并报表合并报表利润表摘要总营业收入1,488,445.80 961.50 131,329.00 75,509.50 同比(%)154,704.56 -99.27 73.92 -49.15 营业利润475,487.70 -83,062.30 30,340.60 14,178.10 同比(%)-373.77 114.00 -61.73 税前利润876,120.70 571,732.30 297,216.70 179,964.00 同比(%)92.36 65.15 13.79 持续经营净利润508,757.10 255,968.80 134,654.80 非持续经营净利润5,642.30 净利润752,431.50 514,399.40 255,968.80 134,654.80 同比(%)100.96 90.09 17.96 非经常性损益273,508.90 69,264.40 83,303.70 扣非后归属母公司股东的净利润235,248.20 186,704.40 51,351.10 同比(%)98.76 90.09 17.96 研发费用EBIT605,427.00 319,287.90 190,810.00 EBITDA321,485.20 192,872.50 利润表摘要(NON-GAAP)净利润(NON-GAAP)稀释每股收益(NON-GAAP)资产负债表摘要总资产6,528,104.30 5,263,437.10 3,705,477.00 总负债2,233,353.40 1,444,378.50 532,585.70 普通股权益3,936,616.50 3,497,413.00 2,870,398.70 股东权益合计4,294,750.90 3,819,058.60 3,172,891.30 现金流量表摘要经营活动现金流量94,562.80 -298,222.40 -6,230.70 投资活动现金流量-480,878.00 -34,155.10 -212,549.60 资本支出1,659.50 665.00 1,645.80 筹资活动现金流量484,673.50 427,081.40 259,777.40 现金净流量94,570.10 90,884.80 43,260.10 关键比率EPS(基本)4.46 3.05 1.51 0.78 每股净资产BPS33.04 23.36 20.75 16.69 ROE(%)15.45 13.84 8.04 4.74 ROA(%)8.72 5.71 3.89 EBIT Margin(%)62,966.93 243.12 252.70 资产负债率(%)34.21 27.44 14.37 截至2015年12月31日，通过公开途径查询到光大控股总资产规模652.8亿元，总负债规模223.3亿元，股东权益总额为429.5亿元，实现净利润51.3亿元。2.4 我行续授信客户及项目贷后监管情况1.借款人及其关联企业在我行历史授信情况（含退回、否决情况）。借款人名称主办机构业务品种审批额度（万元）授信余额（万元）利率授信起止日授信条件（包括担保方式、还款方案等）兴业房地产开发有限公司银行地产事业部产业基金120000011%2