2009-2010年嘉兴市房地产市场分析报告(土地篇).doc

2009-2010年嘉兴市房地产市场分析报告（土地篇）一、2009-2010年嘉兴市房地产市场综述2二、2009年嘉兴市土地市场概述2三、2010年嘉兴市土地市场情况4（一）2010年嘉兴市总体土地出让情况4（二）2010年成交各区域居住用地楼面地价48嘉兴市作为北科建集团科技地产在京外地区拓展的第一站，其当地房地产市场整体情况，特别是商品住宅市场情况，对于嘉兴软件园公建项目建设及住宅项目获取具有重要意义。一、2009-2010年嘉兴市房地产市场综述在2008年全球金融危机后，2009年政府提出4万亿投资计划，中国经济逐渐企稳，中国房地产市场上演了绝地反击。嘉兴市房地产市场也在2009年创下了成交量、成交均价历史新高。2010年称之为“调控年” 2010年1月10日，国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（简称“国十一条”）2010年4月17日，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（简称“国十条”）2010年9月29日，将首套房首付比例提高至30%，全国性限制第三套房贷款，简称“929新政”2011年1月26日，关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发20111号，“国八条”），嘉兴市新建商品住宅交易面积下降明显，实际登记销售面积161.6万平米，同比下降42.2%；但交易价格明显攀升，2010年新建商品住宅备案均价7375元/平米，同比上涨45%。表1. 近3年嘉兴市本级及秀洲区住宅销售情况市区住宅销售面积（）总销售额（万元）销售均价（元/）2008年1,050,936485,8284,6232009年2,655,6111,348,3425,0772010年1,615,9001,191,7267,375表2. 秀洲区新建商品住宅成交情况表秀洲区住宅销售面积（）总销售额（万元）销售均价（元/）2008年361,000171,6924,7562009年917,402468,1905,1032010年558,226422,1867,563数据来源：2010 年嘉兴房地产业发展报告浙江大学房地产研究中心2008-2010年秀洲区住宅销售均价略高于嘉兴市平均，销售面积占嘉兴全市销售面积比例分别为：34.3%、34.5%和34.6%。销售金额占比分别为35.4%、34.7%和35.4%。秀洲区住宅市场在嘉兴市中的占比平稳且重要。 二、2009年嘉兴市土地市场概述2009年，由于市场的持续活跃，使得开发企业有了一定的回款，随后纷纷加大投资及开发力度；同时政府迫于土地财政的压力，出台措施鼓励开发企业购地，如分期及延期支付地价款、资本金比例下调等。特别是实力央企进入土地市场，全国土地市场出现回暖迹象。嘉兴市2009年共举行招拍挂23场次，共出让商业办公住宅等经营性用地133宗，成交额为651,935万元，增值296,022万元，增值率高达83.2%。2009年12月成为嘉兴市全年单月成交地块数最多的月份（共成交52宗地块）。且这52宗地块无一流拍，成交率为100%。嘉兴2009年下半年出现了几个“地王”， 有4宗“地王”商住用地出让地面价超过了5000元/平米，但均位于市中心和房价领涨的南湖新区地段。总体情况还是比较稳定，2009年市区(不含乡镇)25宗商住用地出让地面价多在4500元/平米至2000元/平米。（其中南湖新区平均楼面地价为3344元/平米）。表3 2009年嘉兴市典型商住用地成交情况表三、2010年嘉兴市土地市场情况相比于2009年的土地出让市场行情，2010年的嘉兴土地市场更为理性和稳定。但是平静中仍然不乏有多个亮点，如外地房企频频现身，乡镇地块更为关注，油车港、王江泾、湘家荡、余新等地（详见附图），或以环境为主打，或以交通为优势，吸引了开发企业的青睐。（一）2010年嘉兴市总体土地出让情况截止2010年12月30日，嘉兴共成交非工业用地55宗，总出让面积约250万平方米，卖地总收入约73.63亿元，其中南湖新区卖地总收入约27.34亿元，秀洲新区卖地总收入约15.91亿元，分别占2010年卖地总收入的37.14%和21.61%。其中，南湖新区、西南区域、秀洲新区也是2010年嘉兴市区成交土地面积最多的三个区域。从单宗土地出让面积来看，2010年成交的面积较大的地块基本集中于南湖新区和秀洲新区。（二）2010年成交各区域居住用地楼面地价截止2010年12月30日，嘉兴共出让31宗居住类地块，平均楼面价为2322元/平方米。其中南湖新区居住类用地楼面价为3444.5元/平方米，成为本年度出让居住类用地楼面价最高的区域，而秀洲新区居住类用地楼面价为2086.1元/。秀洲区商住用地出让总面积为39.96万平米，出让总价款为126,231万元，平均地面地价为3159元/平米，按照容积率1.5，平均楼面地价为2100元/平米。在我们项目周边上海万科公司在2010年12月6日，摘牌取得2010嘉秀洲-045号及046号地块，占地面积分别为80987平米、852