市场法案例.doc

u 市场法应用案例1）评估对象概况评估对象房地产为滨海市黄海南路80号阳光小区第9号楼一层公建，建筑面积1400平方米。具体情况如下：（1）位置与环境。评估对象房地产位于滨海市黄海南路80号阳光住宅小区。小区北面靠山，南面俯瞰大海，地势北高南低，倚山望水。小区南靠滨海市主要交通干道黄海南路，总建筑面积16万平方米，各类住宅共1300套，规划为南北向30栋多层和小高层住宅。小区中央设有宽阔的中央公园，各种配套设施齐全，小区内的交通组织体系采用完全人车分流设计，车道全部设置在社区的外围，真正确保住宅区内部居住生活环境的安静与安全。小区周边交通发达，通过此地的有十几路交通线路。 （2）占用土地的基本情况。评估对象所在的住宅小区总占地面积98000平方米，其中商服用地9900平方米，住宅用地88100平方米。根据滨海市政府200040号文件，该地块土地级别为六级。该土地已取得了国有土地使用证，证号为滨海市国用（2005）字第58号。（3）评估对象房屋的基本情况。评估对象房屋位于阳光小区第9号楼，建于2006年， 9号楼共13层，总建筑面积11000平方米，其中一层公建1400平方米。公建层高3.3米，全部为框架结构，按八级抗震烈度设防。9号楼位于整个小区的中心，中央公园的北侧。评估对象房屋的外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙粘土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白。评估对象房屋有完善的水、暖、电设施，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。2）评估要求评估该房地产2008年4月1日的市场价值。3）评估过程（1）选择评估方法。该类房地产有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。（2）搜集有关的评估资料，选择可比实例。通过对所选择的类似房地产交易资料的分析和筛选，确定可比性较强的三个交易案例作为可比实例。可比实例A：阳光小区12号楼一层公建。该建筑建于2006年，位于评估对象房地产东面，中央公园的东北角；框架剪力墙结构；外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙粘土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白；水、暖、电设施完善，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。其售价为5300元m2，成交日期为2005年4月，当时为期房。可比实例B：光明住宅小区的步行商业街一层公建。光明小区位于阳光小区东侧900米，南靠滨海市主要交通干道黄海南路，东邻幸福路，小区临幸福路一侧有多家店铺。可比实例位于阳光小区中部，建于2005年，其建筑结构、装修水平及设备状况与评估对象房地产基本相同，售价为5800元m2，成交日期为2007年9月，交易情况为清盘。可比实例C：阳光小区西侧，靠近黄海南路的一层公建。该可比实例为一临街公建，建于2005年，其建筑结构、设备状况与评估对象房地产基本相同，该建筑室内进行了精装修，售价为7000元m2，成交日期为2007年11月。(3)对可比实例进行交易情况、时间因素、区域因素和个别因素修正。 评估对象房地产与三个可比实例各种因素比较情况见表4-12。因素条件说明表表4-12 评估对象及 可比实例比较因素 比较因素 比较因素评估对象可比实例A可比实例B可比实例C交易日期2005420079200711交易情况正常期房清盘正常区域因素商服繁华度一般一般一般好离市中心距离相同相同稍近相同交通便捷度较好较好好好道路通达度较好较好好好土地级别六级六级六级六级环境质量优劣度较好较好较好较好绿地覆盖度较好较好较好较好基础设施完善度较好较好较好较好公用设施完备度较好较好较好较好规划限制相同相同相同相同个别因素小区内所处位置较好较好较好好临街状况较好较好较好好新旧程度优优优优楼 层一层一层一层一层朝 向南北南北南北南北建筑结构框剪框剪框剪框剪建筑质量较好较好较好较好建筑物用途相同相同相同相同权利状况较好较好较好较好装修水平较好较好较好好设备状况好好好好物业管理优优优优进行交易情况修正。经分析，三个可比实例中，可比实例A为期房，与正常交易相比，交易价格偏低10%，交易情况修正系数为：100/90；可比实例B为清盘房，与正常交易相比，交易价格偏低5%，交易情况修正系数为：100/95；可比实例C为正常交易，交易情况修正系数为：100/100。进行交易日期修正。经调查分析，滨海市2008年4月该类房地产的市场价格与2005年4月、2007年9月和2007年11月相比分别上涨了15%、5%和3%。则可比实例A、可比实例B和可比实例C的交易日期修正系数分别为：115/100、105/100、103/100。进行区域因素修正。将可比实例A、可比实例B和可比实例C的各区域因素分别与评估对象房地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最后得出可比实例A、可比实例B和可比实例C的区域因素修正系数分别为：100/100、100/101.5、100/101.6，具体打分及计算情况见表4-13。表4-13 区域因素直接比较表区域因素权重评估对象可比实例A可比实例B可比实例C商服繁华度0.15100100105103离市中心距离0.13100100101100交通便捷度0.12100100103105道路通达度0.11100100102105土地级别0.07100100100100环境质量优劣度0.10100100100100绿地覆盖度0.08100100100100基础设施完善度0.10100100100100公用设施完备度0.09100100100100规划限制0.05100100100100比较结果1100100101.5101.6进行个别因素修正。将可比实例A、可比实例B和可比实例C的各个别因素分别与评估对象房地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最后得出可比实例A、可比实例B和可比实例C的个别因素修正系数分别为：100/99.6、100/100.2、100/101.4，具体打分及计算情况见表4-14。表4-14 个别因素直接比较表个别因素权重评估对象可比实例A可比实例B可比实例C小区内所处位置0.1210098100105临街状况0.1510099101105新旧程度0.10100100100100楼 层0.08100100100100朝 向0.07100100100100建筑结构0.13100100100100建筑质量0.10100100100100建筑物用途0.09100100100100权力状况0.06100100100100装修水平0.02100100100103设备状况0.05100100100100物业管理0.03100100100100比较结果110099.6100.2101.4计算评估对象房地产价值。首先计算三个可比实例的比准价值，计算过程见表4-15。通过对三个可比实例的可比性分析，对可比实例A、可比实例B和可比实例C分别给出不同的权重0.5、0.2、0.3，采用加权平均法计算评估对象房地产的单价为：67990.5+63030.2+69980.3=6760（元/平方米）表4-15 房地产价值计算表可比实例A可比实例B可比实例C实际成交价格（元/平方米）530058007000交易情况修正100/90100/95100/10