业主疑问统一口径.doc

业主疑问统一口径1. 你们是什么物业公司？我们是一家新兴的物业管理服务公司，刚刚才成立，是由一批物业管理的职业精英组建的，主要骨干人员全部来自荆州第一大盘的顺驰物业，而且都是已经多年从事酒店和物业管理，包括参与组建了原来的盛智物业及投资广场的管理。我们一成立就有很高的起点，我们吸收了行业的先进经验和理念，提出“服务创造价值，品质成就未来”的口号，我们希望以我们在行业多年的服务经验和感触，与业主一起努力将观邸做成荆州最好的高尚社区，为您提供一个非常舒适、优美、安全和方便的生活环境，并促进您物业的保值增值，同时也为我们自己创造一个好的口碑和品牌。针对观邸项目，我们明确提出了“3600物业管理服务”理念，要求全体员工按照“全方位、全天候、全过程、全透明、全身心”的“五全”服务要求，按照“分片包干、首问负责、全员联动、快速反应”的质量保证措施，做好每一个细节，确保达到“无微瑕、零缺陷”的质量要求，真正实现我们的理想。在公司内部，我们情趣相当、志气相投，公司管理也讲求以人为本，我们相信再好的理念需要良好的团队氛围来推定执行。2. 利嘉物业？没听说过，不是说是盛智物业吗？呵呵，是的，我们刚刚才成立，但是，我们是目前荆州拥有资质的63家物业管理企业之一，是一家专业化的物业管理服务公司，相信您已经看到我们整齐威武的安全队、他们其中一大部分是在物业行业从业2年以上的，全部是退役武警，我们的保洁阿姨都是有5年以上专业经验的，在投资广场和顺驰太阳城做过，我们领班以上管理人员是在顺驰太阳城担任相应岗位的原班人马。因为观邸是目前荆州最高档的楼盘，开发商为了提高小区物业管理品质，考虑到原来的盛智物业并没有小区管理经验、对物业费的收费标准要价过高，长远考虑对小区业主是一个很大负担，以及在小区物业管理前期介入工作中实际发生的一些问题，为保证业主的利益决定更换物业公司，按照物业管理条例和荆州市物业管理办法前期物业管理由开发商选聘，金达利公司委托我们对观邸进行前期物业管理，我们珍惜这个创造品牌的机会，明年我们打算将观邸小区的物业管理服务做成省优，按照前期物业管理服务合同的要求，我们希望通过全情投入扎扎实实做好各方面的服务工作，为业主创造价值的同时为我们自己创造一个美好的未来。对于盛智物业，我们也希望通过学习他们的良好经验，借鉴他们在细节服务上的优势，并争取做的比他们更好，呵呵。开发商聘请了国内物业管理第一品牌戴德梁行物业顾问公司提供顾问服务，我们已经和他们有很紧密的联系和沟通。相信他们在国内大城市的物业管理服务经验、还有更重要的是先进的服务理念都会对我们做好对观邸的物业管理有很大的帮助。3. 你们能为我们提供什么样的服务呢？总的来说，我们针对观邸小区高档、尊贵和享受生活的需求设计了一个“3600物业管理服务”产品系列，内容包括三大类：常规性的公共服务、针对性的专项服务、委托性的特约服务。常规性的公共服务，我们称为基础服务，分为四大项八小项，也就是安全防范、环境卫生、维修服务和客服体系四大项 8个方面的内容： 房屋建筑主体的管理 房屋设备设施的管理 公共环境卫生的管理 绿化管理 安全防范管理 车辆管理及道路管理 消防管理 公众性的代办服务（代收水电煤气费用等） 其中你关心的比如提供严格但人性化的装修管理，对路灯景观的定时定期开放等，通过严格的出入控制实现安全防范，无干扰的保洁服务等，这些服务是面向全体业主的，您只按产权面积交纳物业管理费就可以同等享受。所谓专项服务就是我们针对本小区业主的一些普遍需求，但是不属于物业管理费所服务的范围，我们本着方便业主的原则，予以提供服务，但另收取成本费用，比如家政服务、新居拓荒等，我们对小区业主按照市场最低价格提供专业化的服务，让业主享受到我们的超值服务是我们的心愿，同时我们还会逐步推出一些便民的无偿服务，方面您的生活。比如免费更换灯泡等。专项服务是针对大多数业主的。所谓特约服务，是针对少数业主的个性化需求，我们专门提供的。按照“只要业主有需求，我们一定竭尽全力提供”的服务原则，对任何业主提出的服务需求，只要是我们力所能及的，我们都尽力满足。比如，有的业主工作繁忙，需要我们在某段时间内每天代管以下小孩，虽然不是我们的专项服务内容，也不是我们的基础服务，但是为了方便您我们一样提供，安排专人来服务。（对业主提出的，对房屋的质量问题是否属于服务范围的回答参照以下口径）房屋质量问题是开发商的责任，由开发商来承担维修义务。但是，我们物业公司是为业主服务的，从方面业主的角度出发，也可以代表业主行使些权利，比如报修。我们在这方面会做到代业主向开发商报修，以及跟踪督促返修进度，将返修情况及时汇报给您，通知您来复查等工作。让您省却这方面的烦恼和后顾之忧。这是我们利嘉物业“3600物业管理服务”的内容之一。我们的宗旨就是为您想的更多让您住的更好。（对业主提出的，对家庭财产和车辆的安全是否承担责任的问题，回答参照以下口径）呵呵，这是物业管理行业最集中的问题之一，也相信您看了最近很多媒体对这类问题的报道和讨论。其实道理很简单，物业公司按照合同提供服务，收取物业管理费，如合同约定的，物业公司必须做到，否则需要承担责任，如果做到了，就没有责任。安全问题是业主最关心的问题，也是物业公司最重视的问题。物业服务费范围内的服务是针对公共区域的，按合同约定具体到安全方面物业公司主要是对公共区域的一个安全防范，比如设置门岗，进行巡逻，任何大件物品出入必须登记并凭单放行等。如果业主需要提供家庭财产的保险，那物业公司也可以另行签定服务合同，打个比方说安排专门的家庭保安，24小时护卫，服务标准对应的是服务费用，双方确定后另签定服务合同，就可以约定家庭财产出现问题进行赔偿了。在没有另行约定的情况下，物业公司按照服务合同履行公共安全防范义务，并按照服务管理条例规定协助公安机关维护小区秩序。如出现因为物业公司疏忽发生的问题，物业公司肯定需要承担责任，如出现问题而物业公司有证据证明履行了合同约定的义务，则肯定不承担责任。比如，儿子偷了爸爸的钱，还有钥匙被邻居偷配后失窃等，是物业公司无法保证的。对这一问题的最后答复就是，如果有证据证明物业公司对失窃有责任，物业公司肯定要赔偿，如果证明物业公司按合同履行了自己的职责，那物业公司就没有赔偿的责任了。对本小区的安全问题，我们同样高度重视，物业费收入的一半用于安全员工资，聘请高素质的人员来进行安全防范。严格考核制度，加上良好的智能化安防设施，人防技防结合，保证小区秩序有序并安全可靠，这里需要提醒您支持我们的工作，比如出门查证很麻烦，很多业主轮到自己很厌烦，甚至不理解与安全员发生冲突，损害安全员积极性的同时削弱了安全防范严密性，也将影响了您自己的利益。感谢您对我们物业工作的关注，同时也建议您，为自己居住安全的考虑，在装修时使用在大城市普遍使用的电子安防设施，注意钥匙的保管，注意周围的可疑情况随时告诉我们，最好是购买家庭财产保险。我们准备征集业主进行集中的保险采购，您如有意向可与我们联系。4. 业主资料登记表能为我们保密吗？绝对保密。为客户保密是我们服务行业的基本准则。您登记的资料我们专人保管，除了我们的管理员其他人看不到。另外我们登记您资料的用意主要是在于了解您的基本情况，便于更好的为您提供服务，再就是你的联系方式对我们非常重要，比如出现家里浸水事故的时候如您家里没人，我们又联系不到您那就会给楼下甚至整个小区业主的生活造成不便，也给您自己造成损失，如我们能及时的跟您联系，那就能避免和减少损失，这是我们多年从事物业管理服务的经验。在我们收到您的邮件等类似的时候，我们也需要及时跟您联系。5. 签了承诺书要承担什么责任吗？临时公约是建设部的范本，是按照国家相关物业管理法规制定的，设计承诺书是为了让业主加深印象，提高临时公约的约束效果。您签定了承诺书，那肯定您要遵守临时公约中的相应规定，做为小区的一份子这是您的义务，也是保证小区有一个良好的秩序的需要，所谓我为人人，人人为我嘛。但是，您不签承诺书，也并不代表您不需要遵守小区物业管理规定，因为公约是在房屋销售前就制定的，并且在房管局备案的，而且按照法理是只要小区物业的第一个买受人签承诺书就生效，您签定商品房买卖合同就代表您对小区的格局和物业管理等事项表示同意，就必须遵守。反过来说，公约其实是一个很泛的文本，相当于小区基本法。里面都是一些基本原则，都是对每一个业主有利的。您签定承诺书，加深下印象，在使用房屋的时候加以注意些问题，有时候就能避免影响邻居等。6. 为什么要预交物业费呢，而不是先使用后交费呢？对物业管理行业来说，其实我们的服务不是在您接受房屋钥匙的时候才开始的，进入小区前我们就要采购物品，招聘和培训人员，就已经开始投入大量成本，应该说为了您更好的享受我们的服务，我们已经在您开始享受服务前就已经投入了。对类似服务，按照社会惯例都是先收费再消费的，比如乘座飞机需要先买票。这一说您应该很好理解了。物业管理相关法规比如收费管理办法也是明确了先收费的原则，并且还规定物业管理费按季度计收，业主可以连续交纳。（收费管理办法规定的最多只能收取两季度的管理费而为什么要收取一年的问题按如下口径来回答）为了保证不因为频繁的收费影响您的工作很生活，因为您平时肯定很忙啊，如果每隔一段时间就向您去收费，那肯定对您来说是一定程度的干扰，所以呢我们一般预先收取一年的物业管理费。预先收取一年物业费在荆州乃至全国目前都是一个惯例了，主要是为了方便业主，避免经常来收费对业主造成干扰。7. 有的地方物业费一般都是0.4-0.5元，你们收费的标准是什么？4毛和5毛的物业费标准在荆州是很普遍，但是，稍微高档点的社区都是远高于这个标准的，比如丽景佳园多层6毛，别墅8毛，高层9毛，太阳城的别墅是9毛5。我们观邸的收费标准是多层6毛，别墅8毛。8. 现在就能预定车位吗？交了钱就意味着替我保管车吗？现在您可以先进行登记，我已经把您的需求登记下了，因为车位还需要进一步完善，有些还要调整，最后我们会进行编号，并集中通知业主来选取。选取车位的优先次序首先是按照购房日期，先签买房合同的先选取，如果日期相同的就再按入住日期，就是办理入住手续的日期，先办的先选，如果入住日期还是相同的，对按照通知来选取车位的先后次序。这点请您注意，我们会在车位完善后对之前登记需求的车位进行集中通知，确定集中选取的日期，到时候您不来就放弃了优先权。其他具体办法等车位明确后我们再通知您。对于您的第二个问题，按照荆州市住宅小区停车收费管理办法，以及物业管理办法等很多法规，都明确了小区的车位使用费是车位维护费用，是用于车位和道路的维护的，不包含保管费，这是现在一个很明确的问题了。但是，如果您有特别的需求，需要我们替您保管车辆，那需要先进行车辆状况的详细检查，并另约定保管的费用，还有要把车的钥匙交给我们，签定明确的保管协议，那时候我们就可以替你保管车辆了。9. 商铺对着马路，没有什么环境而言，为什么要收物业费呢？并且还那么贵（1.2元），特别是三楼的商铺，更没有设施、设备。小区的物业管理是公众服务性质的，政府实行指导价许可制，要求物业公司在限定的价格内收费，实际上是亏本或则微利的。但是，在一些成本方面，政府对住宅小区物业管理是给予优惠的，比如卫生费等。但是，对商业的物业管理来说，就是市场价格了，一方面由于商业规模本身很小，造成均摊成本过高，一方面政府对商业物业收费本身也就是市场价格，造成成本高。您购买商业店铺，就意味您是同意了商业的物业管理服务标准和收费价格的。我们提供基本的公共安全防范和公共区域保洁以及公共设施维护等服务，这个价格也不算高，物业管理服务能够促进您物业的保值增值，如果没有物业管理，垃圾成堆，设施损坏没人管，那您购买的物业也就相对贬值了。10. 要求与天发花园小区隔离，否则体会不到观邸业主的尊荣。这个是没有问题的了，现在已经在做隔离围档，并实行自动门禁，天发的业主没有观邸的业主卡，进不了观邸的范围。11. 物业费以后是否会涨？答：物业费用涨价是由政府物价局来决定的，后期会不会涨价要看当地的收入水平及物价涨幅，我们是没有权利随意调价的。12. 买了房子为什么还要到物业公司办装修手续，物业公司管装修哪些方面，装修手续如何办理？装修到物业公司办理手续，接受物业公司的监督，您这样做，大家都这样做，就可以保证小区的装修秩序，避免乱敲乱砸、乱搭乱盖损坏房屋结构和外观，物业管理的作用就是保持小区的整体面貌，我们对装修监管明确提出两个方面，一是不动结构，二是不改动外观，包括搭建各种构筑物。如果确实是有普遍性的问题的，由物业公司出面来组织业主统一解决，这样在式样统一、颜色统一、解决时间统一的情况下，就能最大限度的保证小区的整体面貌不失控。国家和省市相关法规也赋予了物业公司对小区装修进行监督管理的权利和义务。其中房管局关于加强住宅小区管理的规定就明确物业公司有对违章装修进行制止和举报的义务。物业公司将对违章装修采取劝解、材料和工人出入控制、交涉、举报、要求政府相关部门强制执行、法院起诉等方式进行制止并要求赔偿损失。因为，物业公司代表的是小区全体业主，也就是要维护大多数人的利益。违章装修给邻里和小区整体造成的破坏直接导致物业贬值，洪垸小区和东岳小区就是例子，而丽景良好的装修管理保证了小区的良好面貌，促进了物业的升值。至于装修手续及需要收取的费用，首先是需要装修申报，将您的装修平面图纸给我们，我们会从结构和外观上是否有影响来做审核，并且将给你提一些很重要的意见和建议，比如卫生间防水等。然后是你需要交纳装修押