试论土地出让金的追缴问题.pdf

试论盖 李文祥 国 土经 略 g u o l u i l l l I 近篆 嚣 最大程度地体现公开 公平 公正的市 场法则 充分体现 价值 规律和竞争规律 从 而显化 了 国有土地 资产应有 的市场价 值 土地出让金 作为一种 土地收益 在调节土地市场供求 建立土地储备制 度 充实政府 财政收入 增强 国家对土 地市场调控能力等方面 发挥了积极作 用 但是 由于土地出让金在管理中存 在一些 不够完善 的问题 使 得其作用受 到一定的限制 也一定程度上诱发了其 他深层 次矛盾 特 别是 出让金 欠缴 问题 已成为 国有土地 出 让中的顽 疾 因此 研究 分析 土地出让金 管理存在 的问题及 对策 切实解决历年拖欠 出让金 的问题 对 杜绝今后再 发生拖 欠出让金 的行为 确保土地市场和城乡建设健康发展具有 重要 的意 义 一 土地 出让金 的概念 界定 和性 质 一 土地 出让金 的概念界定 土地 出让金是 指各级政府 国土 资源 管理部门将土地使用权出让给土地使用 者 按规 定向受让 人收取 的土地出让 的 全部价款 指土地 出让 的交 易总额 或 土地使 用期满 土地使用者需 要续期 而 向土地 管理部 门缴 纳的续期 土地 出让 价款 或原通 过行政 划拨获得 土地 使用 权的土地使用者 将土地使用权有偿转 让 出租 抵押 作价人股和投资 按 规定补交 的土地 出让价 款 土地 出让金 不是简单 的地价 对 于 住宅等项 目 采用招标 拍卖 挂牌等 方式 可通过市 场定价 土地 出让金 就 是地价 可是对于经济适用房 廉租房 配套房等项 目 以及开发园区等T业项 目 往往不是依靠完全的市场调节 土 地出让金就带有税费 的性质 是定价 二 土地 出让金 的性质 土地 m让金 顾 名思义 它是 一个 与土地和土地使用权相联系的新范畴 是一个土地 财政 问题 土地 出让金 在 社会 主义宏 观调控 中具有 双重功能 一 是调 节土地 的利用 改进 和调整产业结 构 包括一二 产业结构 各业内部结 构等 制约或促进经济发展 二是土地 出让金 的分配 作 为调整市场 经济关系 的经 济杠 杆 调控 在 国家 土地所 有者 和土地使用者之间合理分配土地收益 调节市场竞争关系等 土地管理法 对土地出让金的使 用范 同做 出了 明确 的规定 土地 出让 收 入 主要用 于征地和拆迁 补偿支 出 土地 开发支出 支农支出和城市建设支出等 在 土地 国有 的情况下 国家以土地所有 者的身份将土地使用权在一定年限内让 与土地使用者 土地使用者一次性或分 次支付的一定数额的货币款称为土地出 让金 土地 出让 的高低 与土地的用途 位置 和土地 出让 年限 紧密相 关 土地 出 让金一般一次性支付 但有的土地出让 金金额 巨大 办理 出让手续所需 的时间 较长 所以也有多次支付的形式 可见 这种多次支付和现在时兴的 年租制 还是有所不同的 多次支付的形式为造 成土地 出让金欠缴 留下 了隐患 二 土地出让金管理存在的主要问题 自 1 9 8 7年 我 国 出现 国有 土地 使用 权 出让金 这一新的土地使用 收费方式 以 来 土地出让金制度逐渐确立 盘活了 土地资源 给经济社会发展带来了深远 的影响 与此 同时 随着 出让金 收入规 模 的 日益增大 及 其在地方政府 预算外 收人 中所 占比重 的增加 出让金存 在的 问题也越发凸现 出来 一 西 宁市 当前 土地 出让金 管理 中存在的 问题 l 欠缴 未 缴 现状 及清 欠 收缴 情况 欠缴是指受让人未按合同规定缴清 约定 的土地 出让金 的行 为 未缴 是指拍 卖 挂牌等出让程序已完成 合同期内 或超过正常时间未签合同 未缴纳土地 出让金 的行 为 土地 出让金欠 缴 未缴 问题 一 直是 土地 出让金管 理中存在 的难题 截 至 2 0 1 2年 5月 底 西宁 市 以前 年 度 逾 期欠缴余额仍有近 3 亿元 土地 让金 催缴工作一直在进行 2 0 1 2年出让地 块 的土地 出让金未缴金 额也渐渐产生 这是 目前 出让金欠缴 的新 特点 特别 是 2 0 1 1 年 以来 国家加大对房地产的调控 融资难度增 加 土地市场萎缩 出让金 欠缴问题更突出 清欠收缴难度更大 欠缴和未缴 不包括合同期内未缴款 其性质虽有所区别 但造成的影响是一 样的 首先是政府财政资金被挤 占 政 QI NGHAl GUoTUJ I NGL UE 3 20 1 2 27 Q i稀 l土 l经 赂jin glu P l 工 作 视 点 府对有 限的财力调 控能力减弱 其 次政 府年 度财政收 支计 划将难 以实 现 势必 影响政府年度投资计划和重点工程的实 施 再者不利 于公平市场 的建 立 导致 政府公信力的丧失和土地市场的混乱 2 0 0 9年 以来 西 宁市 国土部 门加大 追缴拖 欠土地 出让金 力度 抽调业 务骨 干人 员 在调查 清理 统计 汇 总的 基础上 对欠缴单位下发了 催缴土地 出让金通知 并采取上门催缴 宣讲 政策等措施 告知欠缴出让金的严重后 果 要求拖欠单位尽快清缴土地 出让金 不能交 清的应提交 限期缴款承诺 督促 限期交 纳欠缴土地 出让金 同时市 国土 部门主管领导还对不按 国有建设用地 使用权出让合同 约定及承诺缴纳土地 出让金的单位 逐一见面商谈 确保土 地 出让金催 缴T作 的有序 进行 然而欠 缴 未缴 出让金 问题并未得到根本解决 为改变 这种被动 的不利局面 西 宁 市土地矿产交易信息中心向市国土资源 局及市政府编制上报 关于历年拖欠出 让金地块处置的建议 积极开展了历 年欠 缴 出让金催 缴工作 采取下 发催缴 通 知 催缴律 师函 登报公 告 收取 闲 置费 收 回土地等催缴 手段 但并未取得 较大 的成 效 在多 次进 行电话催 缴 多 次下发催缴通知书 下发律师函等手段 进行催缴后 截止 目前共催缴土地出让 金 8 8 5 0万元 2 欠缴 未缴的影响因素 造成欠缴 未缴原 因有 多方面 主观 上F 1 于受让人 作为一个盈利 为 目标 的经 济主体 欠缴资金实际上减少资金占用 的财务成 本 增加利润 受利益驱 动 造成欠缴 客观上 一个合同不规范 签订时有疏漏 如对当事双方违约的处 置措施 纠纷的解决程序等 合同条款 约定不 明或欠缺 二 是地块 出让 前其准 备丁作不充分 对各种可能出现的问题 未考虑成熟 有急躁匆促情形存在 导 致土地出让后产生争议 i是执行合同 缺乏严肃性 虽有滞纳金的约定条款 但实际追缴过程中欠缴土地出让金应计 滞纳金均 未能执行收缴 违 约收 回土地 等更严厉 措施 也难以执 行到位 2 8 青海国土经 略 3 2 0 1 2 三 加大清缴力度 避免形成新欠 一 依法行政 加强催缴清欠力 度 做好正面宣传 树立好的榜样 支 持鼓励诚实守信经营的房地产公司做大 做强 对反面典型予以曝光 依法处置 违约行为 对欠缴处理一视同仁 创立 公平竞争环境 形成 良好的土地出让秩 序 二 加快有争议的地块的政策处 理 实行净地 出让 对 已经 出让的土地 尽快交地 促进信用政府建设 加强对 土地市场的研究分析 根据市场情况适 时适量推 出土地 调节和稳定土地市场 形成 良性循环 加强 土地资源 的集 约配 置 做好基础设施的配套建设 做到成 熟一块推出一块 不留问题和隐患 为 履行合同创造 良好的基础 树立政府部 门信誉 加强源头控管 依照合同法 的规定完善程序 以市场机制避免纠纷 以法律手段解决 争议 签订合 同一 定要 规范 严密 对违约责任应该事前约定 处理程序 不能空口无凭 合同签订后 执行要严肃 严格执行滞纳金制度 该 收回土地的收回土地并依法重新组织出 让 四 为避免新欠 应提高受让人 受让土地的准入门槛 加强对企业诚信 度和资质审核 继续推行出让前期收取 较高比例的首付款 定金 制度 争取 政府部 门对 收入征缴 的主动性 应缩短 土地 出让 与签约 日的中间时限 避免变 相欠缴 四 规范土地出让金管理的措施 一 土地 出让金 全额纳入预 算 实行 收支两条 线 管理 严格按照 关于规范国有土地使用 权出让收支管理的通知 国办发 2 0 0 6 1 0 0号 将政府以出让等方式配置国 有土地使用权取得的全部土地价款 都 作为国有土地使用权出让收入纳入预算 管理 具体做法是收入全部缴人地方国 库 支出一律通过地方基金预算管理从 土地 出让收人 中予 以安排 实行彻底 的 收支两 条线 在地方 国库 中设立专账 核算土地 出让收支情7 兄 二 健全 土地储 备 资金 财务会计 核 算制度 切实加强土地储备资金财务管理 建立健全 土地储备成 本核算制度 严 禁 挤占 挪用土地储备资金 财政部门应 严格执 行土地 出让 金预算 确保 土地 出 让 收入全额缴入 国库 严格按照批 复预 算支出各项资金 建立土地出让收入定 期对账制度 对应缴国库 已缴 国库和 欠缴国库土地出让收人数额进行定期核 对 确保数 据准确无误 健 全报表核 对 机制 财会部门要会同国土资源管理部 门 人 民银 行机构建立 健全年度 土地 出 让 收支统计报表及分 季收支统计 明细报 表体系 统一收支口径 确保统计数据 及时 准确 加强土地出让金核算管理 土地储备部分应按出让和收储地地块建 立 让金 收支台账 分 清每宗地块 土地 出让金 土地开发 费用 业务费用 和土 地净 收益 财政部 门应根据 土地 储备部 门的台账报表及 时审查核对 出让土地 开 发费用和土地 让费 建立 国有土地收 益基金 实行分账管理 合理控制土地 储备规模 降低土地储备成本 避免 寅吃卯粮 保障土地收益的延续性 财政部 门应加强对 违约金 的管理 凡土 地使用者不按时足额缴纳土地出让收入 的 按 日加 收违 约金额 1 的违 约金 违约金应随同土地出让收入一并缴入国 库 三 强化土地 出让收 支监督管理 首先 利用卫星图片等信息化手段 监控土地 违法违规行 为