前海合作区入区项目投资（商业）计划书-旅游行业公司范文【方案之家】.doc

前海合作区入区项目投资（商业）计划书旅游行业公司范文方案之家 欣晨制作2013-8-21121目 录第一章 项目基本情况6一、项目简述6二、项目实施的政策背景7三、项目实施的产业发展背景8四、项目提出的依据理由9五、项目核心内容和理念12第二章 项目申报单位的基本情况13一、申报单位概况13二、申报单位介绍14第三章 项目投资者基本情况18第四章 市场分析19一、旅游市场结构19二、现代生活带来的市场机遇20三、移动旅游市场的趋势20四、旅游业的持续增长、空间巨大22五、销售预测25第五章 企业组织27一、项目组织管理方式27二、企业组织机构设置27第六章 项目建设方案及计划安排35一、项目用地方案35二、项目建设方案37三、项目进度安排67第七章 投资估算69一、估算编制依据及估算范围69二、各分项投资估算72三、投资汇总表72四、资金使用计划75五、资金筹集76第八章 经济效益分析77一、项目收入预测77二、项目成本费用预测78三、项目的利润、税收预测80四、项目的现金流量分析83第九章 项目的综合评估86一、项目经济评估86二、项目技术评价90三、项目社会评价92四、项目风险评价93五、评估结论96第十章 项目的创新性和优势97第一章 项目基本情况一、项目简述(一). 项目名称旅游xxx公司全国业务支撑中心中国总部办公大楼、研发及检测中心大楼及配套的职工餐厅、培训中心、呼叫中心等项目。(二). 建设地点深圳市前海合作区。(三). 建设规模单位名称：旅游xxx公司。本项目建设与发展用地面积为40,000平方米，总建筑面积280,000平方米，其中办公大楼180,000平方米，研发及检测中心大楼80,000平方米，职工餐厅及展示中心20,000平方米。项目投资总额为120,500万元。(四). 可行性报告编制依据国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）。市政府关于贯彻落实国务院关于深化改革严格土地管理决定的通知（深府2004204号）。本市工业项目建设用地控制标准。有关技术规范和公司的相关资料。国家发展计划委员会办公厅关于出版投资项目可行性研究指南（试用版）的通知（计办投资200215号）。二、项目实施的政策背景深圳前海管理局与奥雅纳工程顾问香港有限公司和中国国际工程咨询公司举行了“前海深港合作区基础设施国际工程咨询签约仪式”，标志着前海深港合作区进入全面建设阶段。其中，明年前海计划完成年度投资约100120亿元(不含地铁项目)。前海管理局方面表示，经过招标阶段激烈的角逐，全球顶级工程顾问公司奥雅纳公司和国内一流工程顾问公司中咨公司组成的联合体最终成为中标单位。根据计划，明年前海合作区将高强度同步推进市政基础设施和单元开发建设。2013年计划完成年度投资约100亿120亿元(不含地铁项目)。其中，市政基础设施项目30亿40亿元，单元开发项目70亿80亿元。2014年计划完成投资240亿300亿元，2015年计划完成投资500亿600亿元。到2015年基本完成合作区内主次干道和810个开发单元内大部分主体工程施工。而前海昨日同时发布的开发近况则显示，在土地整备方面，前海已完成了近1平方公里的土地清理，除了制定了前海土地整备实施方案外，还完成填海软基处理13平方公里，这占全部面积的87%，而正在进行的软基处理为1.7平方公里，计划今年底全面完成。前海合作区对企业总部基地和高科技企业各项政策扶持，是公司办公大楼及研发大楼项目期望落户前海的重要因素。三、项目实施的产业发展背景前海地区是深圳市目前最大未开发的区域，是深港共建国际大都会的启动区。前海地区的规划与建设意义重大，在深圳城市转型和产业升级的背景下，它既是体现高效率的一个试验田，在区域合作上也具有示范意义，同时，它还能全方位体现深港合作，既是珠三角临近香港的端点，也是香港高端服务业向内地市场拓展的起点，发挥着深圳走向世界和香港辐射内地的“双跳板”作用。珠江三角洲地区改革发展规划纲要将前海地区的规划建设上升为国家战略，列为粤港合作的试点地区之一，为前海地区发展提供了前所未有的重大机遇。前海将再度发挥改革先锋、探路尖兵的作用，把握历史机遇，在全球新一轮发展浪潮中，助力粤港澳共同塑造最具核心竞争力的国际大都市圈。前海管理局确定了招商引资的基本原则，即立足高端引领、坚持项目品质、关注企业软实力。在这一思路指导下，前海合作区招商引资和产业布局谋划取得了积极成果。研究还拟定了项目入区准入条件、审批程序和评估办法，开展了前海土地开发运营管理模式、一站式服务体系和公共服务体系课题研究，提前谋划项目的准入机制、服务机制以及开发运营机制，这些课题均已结题。截止目前，前海合作区已入库项目174个。已明确意向投资金额692.5亿元。四、项目提出的依据理由公司总部目前一直是租赁形式，目前非常急需解决公司办公及研发场所项目用地的问题。主要原因有以下几个方面：(一). 办公需要：业务规模及办事处遍布20多个省市，成为了企业经营与长期发展的关键瓶颈。目前办公及研发场地较为拥挤，近几年随着业务不断扩张，收入不断增长，需要不断增加办公及研发面积。办公场所成为制约公司发展较为重要的原因。(二). 研发中心建设需要：目前国内移动互联网行业方兴未艾，异军突起，同时由于国家政策向导，三网融合的需要，高新技术在该行业的应用使得技术发展较为迅速，因此公司要在市场中进一步发展和壮大，需要建立公司移动互联网产业研发基地，需要规范化的研发与实验环境，对公司移动互联网系列产品进行不断的产品改进和技术升级，以保障产品的品质和质量，满足各种市场的需要。技术研发中心近年以移动互联网，智慧旅游云平台系列新产品的开发为主要方向，支持公司在移动互联网产业内不断扩大市场份额，提升市场竞争能力；未来研发中心将逐步开发出更多符合市场需求移动互联网应用产品及先进技术，展开对移动互联网，智慧城市建设、智慧旅游云平台新技术的应用研究，以不断提高公司产品的档次与水平。(三). 前海合作区及深圳市产业政策支持前海即将形成的准入目录涉及各类机构及企业入驻前海的标准，涉及成立深港银行跨境双向人民币贷款试点、推动前海企业赴港发债、设立前海股权投资基金及私人银行在前海设立分部等。准入目录获批将为香港金融、物流、信息服务、科技服务等行业专业人士进入前海企业提供便利条件。区域经济建设，根据历史经验，从政府扶植的角度来讲，首先做的就是加强区域内的基础设施、商业、生活配套设施的建设，之后才能吸引对应的重点建设行业、企业入驻。因此，基建类、房地产企业将是建设初期最先受益的企业。深圳市人民政府关于印发深圳高新技术产业园区发展专项规划(2009-2015年)中提出建设前海合作区高技术产业核心发展区，本基地的建设完全符合其政策规划：加强信息基础设施建设，促进互联网模式创新和技术创新，以电子商务、移动互联网和互联网内容三大领域为重点，完善互联网产业公共服务体系、信用服务体系和投融资体系，以新应用带动新增长，加快打造互联网产业新优势。同时也符合珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)、深圳市综合配套改革总体方案和深圳国家创新型城市总体规划(2008-2015)的政策支持五、项目核心内容和理念预期的总目标是依据前海合作区关于吸收高新技术企业入户以及总部经济的鼓励政策,在前海合作区申请建设用地，用于建设办公及研发大楼，公司总部将落户于前海，作为中国总部研发中心。公司办公及研发大楼的建成将使公司的销售规模、新技术的运用以及运营模式的提升发生质的飞跃。第二章 项目申报单位的基本情况一、申报单位概况旅游xxx公司公司注册资金xxx万，为股份制有限责任公司。公司成立近5年，专注旅游信息服务、智慧旅游等项目建设，资金投入过亿元，积累了大量的信息及信息处理技术。同时，公司隶属于旅游xxx公司公司的旅游xxx公司是根据国务院（2007）36号文件精神主办的旅游景区垂直门户网站，由中国风景名胜区协会倡导，是具有独立法人资格的机构。公司主营业务：导游产品、景区门票、景区度假产品、景区周边酒店四大板块目前，公司拥有自主经营权、独立的研发团队、运营团队，并管理运营公司投资方的呼叫中心，下设旅游xxx公司国际旅行社，并获得旅行社业务经营许可证等相关资质证明。公司建制完备，设有行政人事部、财务部、市场部、产品部、信息编辑部、信息技术部、客户服务部（呼叫中心）、旅游xxx公司国际旅行社，专注景区旅游、智慧城市旅游等业务； IT开发能力，自主开发、维护景区数据库、景区门票，手机语音导游电子商务平台，及在网站、WAP、IVR、手机客户端系统实现景区门票和语音导游的产品应用。为进一步拓展公司的技术实力,公司分别在北京、深圳建立了研发和运营二大中心，专业人才拥有在IT、旅游、电子商务、互联网信息运营服务行业从业多年的人才，运营参与人员高达数百人；并先后与清华大学、武汉大学成立联合实验室；二、申报单位介绍(一). 知识产权类累计到目前为止，获得多项计算机软件著作权登记证书，多项商标权，以及相关专利。1. 旅游景区多功能定位导游系统专利2. 计算机软件著作权登记证书3. 商标注册权(二). 经营范围和规模公司主营业务：导游产品、景区门票、景区度假产品、景区周边酒店四大板块目前，公司拥有自主经营权、独立的研发团队、运营团队，并管理运营公司投资方的呼叫中心，下设旅游xxx公司国际旅行社，并获得旅行社业务经营许可证等相关资质证明。公司成立近5年，专注景区信息建设，资金投入约2亿元，积累了大量的信息及信息处理技术。三、申报单位主要财务指标（币种： 单位 ）201020112012资产总额万元负债率%营业收入万元净利润万元纳税额万元第三章 项目投资者基本情况xxxx第四章 市场分析一、旅游市场结构旅游市场分为3块，出境旅游，入境旅游和国内旅游，我们的项目目前针对国内旅游市场进行分析，未来会针对海外游市场。国内旅游市场的景点游览细分市场部分是我们研究的重点。整体旅游产业的产值由住宿，交通等多个行业共同创造，下图的数据是各个细分环节在旅游花费中所占的比例。其中可以看到景区的游览费占到了总产值的近8%，按照这个比例推算，景点游览市场份额在1000亿元左右。二、现代生活带来的市场机遇在旅游方面，人们要求日益提高，对精神、文化、生活等多方面有更细致深入的要求。以往的走马观花式的旅游方式，已经越来越不能满足人们的需求。在市场竞争中，这种需求催生了更多的业务服务和技术服务。随着计算机网络技术和无线通信技术的发展，人们使用的手机以及网络服务越来越强大，通过智能移动终端提供实时准确、灵活便捷、个性化、可交互的导游服务的条件已经成熟。随着旅游市场的扩大和繁荣，新的旅游需求不断出现，需要开放式电子导游系统以满足这些需求，同时随着智能终端的不断普及以及3G网络的发展，我们的服务所需的硬件条件已经成熟。同时考虑国家的政策，大力发展第三产业，发展高附加值的高科技型服务，我们的理念正好切合这些政策。无论从行业趋势、市场需求，还是国家政策支持，现代生活都给本项目带来了前所未有的市场机遇。三、移动旅游市场的趋势目前，随着3G时代的逐步发展与稳定成熟起来，以及移动终端的大量普及，基于无线互联技术之上的旅游服务有望得到高速发展，其中提供综合、全面的一站式服务有望成为未来国内OTA市场发展的主流。而对于传统的旅行社以及航空、酒店供应商而言，也在顺应市场的发展，根据目前企业的实际情况适时推出相关的服务。未来几年内，国内基于移动互联技术的旅游服务市场有望以年均三位数以上的速度增长，至2015年，整个市场有望达到4000亿的规模，在此过程中，相关企业将面临难得的发展机遇。移动互联网的成熟，与旅游产业的无缝对接，将刺激在线旅游业迸发第二春，并迎来又一个爆发式发展的黄金十年。 目前，国际上的绝大多数发达国家和地区都已建成了集食、住、行、游、购、娱六要素于一体的旅游综合信息应用系统。相比之下，我国仍存在较大的差距。旅游目的地综合信息应用系统的应用，一方面可以更好地了解旅游者的个性特征及需求偏好，更好地对客源市场进行统计分析和细分，这些无疑都对旅游目的地的持续健康发展具有深远的意义。另一方面，借助于旅游目的地综合信息系统的迅猛发展，能非常便捷高效地提供与旅游相关的全方位信息，其功能也逐渐集查询、检索、预订等于一身，为旅游者提供了极大的便利和保障。因此，为了填补目前国内较比国际发展的缺陷与不足，本项目所应用的基于垂直搜索，数据挖掘的商业智能，全面对用户需求进行细分与统计，做到针对性、个性化服务，同时，建立统一数据中心，也依据现有住建部，风景名胜协会等资源，将整合全方位的综合信息资源，集所有服务于一体，给游客以极大的便利于快捷，这些也正是本项目符合国情，顺应行业、市场的发展趋势重大研究成果与举措，引领行业快速进步，打造全新旅游市场的重要组成部分。四、旅游业的持续增长、空间巨大近年来，国内旅游业总收入持续攀升， 2011年，我国国内旅游人数约30亿人次，国内旅游总收入达1.93万亿元，同比增长23.6%。从数据上看，旅游业的市场总量仍将持续增长下去。如下图所示，旅游收入和人数持续快速增长。从2009年9月到2012年2月，国家相继出台关于促进文化与旅游结合发展的指导意见 （2009年9月），国务院关于加快发展旅游业的意见（2009年12月），国务院发布推进海南国际旅游岛建设发展若干意见（2010年1月），中国旅游业“十二五”发展规划纲要 （2011年12月），关于金融支持旅游业加快发展的若干意见 （2012年2月）等五大政策，从市场和金融方面指导和扶持旅游业的发展。其中国务院关于加快旅游业发展的若干意见提出，要把旅游业培育成国民经济战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业的要求。加快推进旅游业与信息产业的融合发展，充分利用信息技术的新成果来引导旅游消费、提升旅游产业素质，成为把旅游业培育成现代服务业的关键。移动互联网的高速发展迎合了目前我国旅游业高速增长的内在需求。移动互联网的发展主要基于网络技术的发展以及智能手机用户数量的增加。中国互联网络信息中心的相关数据显示，国内手机上网人数已从2006年的1,700万人增长到2010年的30,273万人，年复合增长率为105.42%，手机上网人数占整个网民的比例已从2006年的12.41%上升到2010年的66.24%。据工信部相关数据显示，2011年前10个月，3G用户净增6346万户，达到1.1亿户。而目前，我国已成为世界上第三大入境旅游接待国、第三大出境旅游消费国和全球最大的国内旅游市场。预计到2015年，我国国内旅游将达33亿人次，入境旅游1.5亿人次，出境旅游8800万人次。而目前我国旅游行业长期存在的信息化水平低、产业结构不合理等问题仍十分突出，未来的转型发展需要得到新技术的支撑。在此背景下，旅游业与新一代互联网技术相互结合、并驾齐驱，有望加快两者的发展进程。移动互联网的技术优势以及方便灵活的特点，可以更好地满足旅游消费者在旅游过程中增长需求。旅游市场对互联网技术在空间上的随机性以及时间上的紧迫感要求较高，游客既需要随时随地对出行信息进行查询，又需要得到所在地的其它相关信息，如当地的文化、周围的商店，特色商品、景点和饭店等。而旅游社区的出现，使移动互联网的应用更是融合了LBS（基于位置的服务）、SNS和微博的相关特点和服务，受到了旅游爱好者的欢迎。游客不仅可以用手机随时随地发布途说、拍照片、与朋友分享户外旅游经历；还可以在陌生的地方查看相关旅游信息，寻求帮助。这些都能更大限度地、更好地满足游客在旅行过程中的需要。就目前旅游业的发展趋势，3G时代刚刚稳定趋于成熟，以及现代移动互联网的发展情况，来看，未来的发展空间与潜力巨大。五、销售预测旅游xxx公司已与国内三大通信运营商（中国移动、中国电信、中国联通）全面签署了面向广大通信用户的合作协议，并与全国超过2000个旅游景区（目前已包括港澳，下一步将覆盖到全球100多个国家的主要景区）深入合作，实现近万个景点的语音导游和票务服务，有关“吃、住、游”的签约客户超过100万家，近期旅游xxx公司还参与了部分景区的智慧旅游改造，在业界处于领先地位。根据业务的发展趋势，我们预测旅游xxx公司未来二年将实现业务收入人民币（下同）15亿元，2016年实现业务收入50亿元，未来五年将累计实现业务收入100亿元。旅游xxx公司全国业务支撑中心项目完全符合深圳前海片区提出的高科技和文化产业的发展方向，带动本地产业升级，实现经济效益和社会效益的同步提升。第五章 企业组织一、项目组织管理方式新产品开发采用矩阵式项目组织结构，从各个部门抽取一部分人形成一个强核心的团队，并完成项目确定的目标和范围。二、企业组织机构设置(一). 行政中心组织结构(二). 采购中心组织结构(三). 研发中心组织结构(四). 技术中心组织结构(五). 质量中心组织结构(六). 市场中心组织结构(七). 销售中心组织结构(八). 设备中心组织结构(九). 工程中心组织结构(十). 客服中心组织结构(十一). 财务中心组织结构第六章 项目建设方案及计划安排一、项目用地方案前海土地现状及规划：根据“规划”，前海将由深港两地合作发展现代服务业，利用粤港两地比较优势，进一步深化粤港紧密合作，以现代服务业的发展促进产业结构优化升级，为中国构建对外开放新格局、建立更加开放的经济体系作出有益探索，为全国转变发展方式、实现科学发展发挥示范带动作用。深港两地将在“一国两制”和粤港合作框架下，不断深化深港交流合作的机制和方式，研究制定合作推动前海发展的政策措施、推广计划等。 根据“规划”，前海定位为粤港现代服务业创新合作示范区，将承担现代服务业体制机制创新区、现代服务业发展集聚区、香港与内地紧密合作先导区、珠江三角洲地区产业升级引领区这四方面功能。前海将重点发展金融业、现代物流业、信息服务业、科技服务和其他专业服务业四大产业领域。到2020年，前海将建成亚太地区重要的生产性服务业中心，在全球现代服务业领域发挥重要作用，成为世界服务贸易的重要基地。深圳市委书记王荣表示，“规划”得到批复后，深圳当前重点推进的相关工作包括加速前海合作区内的基础设施建设、加快推进前海立法工作和合作区综合规划编制工作、加大招商引资工作力度和人才引进力度。相信通过深港共同参与推进前海合作区建设，必将实现两地的共同繁荣发展。唐英年在致辞时说，“规划”将前海定位为粤港现代服务业创新合作示范区，香港有信心结合广东、深圳和香港的优势，在国家政策支持下，在前海发展现代服务业上取得新突破，为香港开拓内地庞大的服务业市场，并对广东乃至其他省区优化产业结构发挥积极作用，为国家经济持续发展作出新贡献。规划总用地面积15平方公里的深圳前海地区，位于深圳宝安区滨海，地处粤港澳1小时生活圈的核心，未来可在10分钟内抵达深港两地机场，半小时内抵达香港中环。二、项目建设方案(一). 功能面积需求序 号项 目单 位数 量备注1项目规划面积平方米40,0002建筑基底面积平方米23,0003总建筑面积平方米280,0004绿地面积平方米7,0005道路、停车场等面积平方米8,5006建筑容积率7.07绿化率30(一). 建设方案构思序号建筑物占地面积建筑面积层数备注1办公大楼10,000180,000182研发中心大楼8,00080,000103餐厅及展示中心（含呼叫中心）5,00020,0004合计23,000280,0001. 结构方案a) 设计依据混凝土结构设计规范（GB50010-2002）；建筑结构荷载规范（GB50009-2001）；建筑抗震设计规范（GB50011-2001）；建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）； 建筑抗震设防分类标准（GB50223-95）；建筑桩基技术规范（JGJ94-94）；预应力混凝土管桩基础技术规程（DBJT15-22-98）。b) 结构物设计基准期限本项目的各主要建筑物主体结构设计基准期限为50年，其余附属建筑物的结构主体设计基准期限为25年。c) 荷载取值1、风荷载。根据建筑结构荷载规范，本工程地面粗糙度类别为B类。基本风压：0=0.5KN/m2；风荷载标准值：k=zsz0。2、竖向荷载。楼面均布荷载、屋面均布荷载按建筑结构荷载规范取值，特殊的设备荷载按实际情况考虑。均布活荷载标准值取值如下：办公室 2.0kNm2；培训室、食堂 2.5kNm2；浴室、厕所 2.5kNm2；走廊、楼梯、阳台 2.5kNm2；研发中心 7.0kNm2； d) 建筑物的耐火等级本工程的耐火等级按二级设计，相应其构件的燃烧性能和耐火等级按建筑设计防火规范（GB50016-2006）中有关条文设计。e) 结构设计安全等级根据建筑结构可靠度设计统一标准，本项目结构安全等级为二级。根据建筑抗震设计规范，本项目框架抗震等级为二级，按抗震烈度度设防并采取抗震措施。f) 基础型式技术研发中心所有主要建筑物考虑采用预制钢筋混凝土桩基础，其余附属公共设施考虑采用条型基础。g) 建筑结构体系办公大楼、研发中心大楼建筑结构采用现浇的钢筋混凝土框架结构。2. 装修方案本项目各建筑的装修根据办公大楼、技术研发中心的特点，考虑大方、实用，同时兼顾时代感。本项目采用的装修标准如下：外墙面：研发中心大楼以明快的冷色调为主，采用大面积的铝合金窗结合微粉玻化石，外墙窗的颜色考虑与外墙装饰相协调。内墙面：所有建筑均涂ICI涂料，用白色。地面：走道等公共地方采用抛光耐磨砖；实验室、研究室采用自流坪；一般用房等采用普通地砖；食堂餐厅地面采用防滑地砖；公共洗134手间用瓷质防滑地砖。门：办公大楼、技术研发中心主要出入口采用电动伸缩大门、建筑主要出入口及实验室等采用玻璃门，值班室、办公室等采用实木门。窗：主要建筑一律采用铝合金窗。栏杆：主要建筑楼梯栏杆和回栏杆均采用不锈钢栏杆。3. 附属工程本项目的附属工程主要为办公楼、技术研发中心内的道路、停车场、围墙、绿化，具体内容如下。1、道路。道路一般宽为1220米。交通等级为轻级，设计车速为2O公里/小时。采用混凝土路面，面层铺设C20混凝土厚12厘米。2、停车场。停车场布置在办公楼前面，总面积约为1,500平方米，容纳4050辆车辆。停车场采用混凝土硬地化铺设，且道路环绕整个项目，方便车辆的出入。3、园林绿化。本项目园林绿化面积7,000平方米，主要植被以亚热带植物为主，通过配植乔木、灌木、树丛和树群错落布置，周边间以四时花木点缀或草坪铺设以供员工留荫、休息或观赏。4. 供配电方案a) 设计依据供配电系统设计规范（GB50052-95）。低压配电设计规范（GB50052-95）。民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）。火灾自动报警系统设计规范（GBJ50116-98）。建筑及建筑群综合布线系统工程设计规范（GB/T5031-2000）。城市工程管线综合规划规范（GB50289-98）。建筑物防雷设计规范（GB50057-94 2000年版）。b) 用电指标及电力负荷技术研发中心建筑物包括：办公大楼、研发中心大楼及其他配套设施。供电对象包括办公用电系统、电子计算机系统、办公设备、检验设备、实验科研设备、辅助设施、空调、照明、消防等。电子设备、消防、事故照明按二级负荷供电；其他用电负荷按三级负荷考虑。本项目的用电负荷预测，采用单位建筑面积负荷指标法计算。根据不同建筑采用不同用电指标估算的总用电负荷。c) 供电电源技术研发中心首端电源从前海合作区10KV城网引出，引至变配电房提供办公、生活供电。区内10kV配电网形成环网，开环运行。220/380V线路从变配电房引出后沿电缆槽及管道引至各用电负荷。d) 配电系统安装功率=373.044kW,同时系数取0.7的计算功率=261.14kW。功率因素取0.8，所需变压器总容量S=326.41VA。需设1个配电房，1台400KVA变压器。10KV高压开关柜采用FLRN36-12-03，FLN36-12-02，低压开关柜采用GCK3。低压侧母线分段运行，两段之间设母联开关，当故障或维修时，互为备用。低压配电系统采用放射式与树干式相结合的混合式配线系统，配电电压为交流220/380V，配电线路采用电力电缆穿管敷，进户穿钢管保护，进户处作重复接地，接地电阻不大于10，供电制式为TN -S系统，各建筑物设总开关及计量。本项目区内中、低压配电线路均采用电缆埋地敷设。电力电缆在电缆槽内敷设。10kV电缆过路管采用PVC-150管，管顶覆土不小于0.7米。所有消防泵，消防设备，均采用末端自投线路设计，由低压配电屏引双回路放射供电，一路引自应急母线段，线路采用防火电缆，另一路引自正常母线段，线路采用阻燃电缆，电机启动采用自耦降压启动方式。e) 柴油发电机组为确保本项目安全照明、消防供电设备的可靠性，在配电房旁设应急柴油发电机组，当市电停电时，应急母线失电，应急柴油发电机应在15S内自动启动完成，启动后向220V应急母线供电。其供电对象有办公消防水泵、消防排烟设施、应急照明及消防控制室用电设备、监控。考虑柴油发电机组除必需确保消防负荷外，平时还要接入其他重要负荷如生活水泵等，故安装80KW的应急柴油发电机组一套。消防负荷与重要负荷不同时运行，市电停电时，柴油发电机供给重要负荷，而市电停电又有消防要求时，在消防信号作用下，自动切断重要负荷及其它非消防设备的用电电源。f) 照明本项目设一般照明和应急照明，其中应急照明的电源均引自柴油发电机应急母线段。办公室、配电所、消防值班室、水泵房等场所均设应急照明并兼工作照明。道路照明主要以功能性照明为主，主次干路路灯杆高定位在1012米，灯具间隔一般在30米，支路路灯杆高定位在3.55米，灯具间隔一般在30米。项目区内道路照明的照度应达到国家规范所规定的标准，主干道平均照度为2030lx，次干道平均照度为1015lx，支路平均照度为810lx。道路照明应优先选用发光效率高、功率损耗低、使用寿命长的灯具，一般应选择高压钠灯灯具，灯杆采用内外热镀锌钢杆。路灯控制方式采用时控、光控和手控三种方式，应根据实际情况，选择一种或数种方式结合使用；路灯应按不同道路的需要设全夜灯和半夜灯，以利于节省电力。g) 防雷系统防雷系统接地和供电系统接地可统一考虑。高压配电柜中设置有避雷装置。低压系统在变压器低压引出端接低压避雷器。在变配电房外侧周围设置一组环形接地系统，接地电阻不大于4欧姆。所有高、低压配电柜外壳、变压器和其他设备的不带电金属部分均与接地系统牢固连接。按国家防雷设计规范，本项目建筑物防雷属第三类。采用联合接地，保护接地，电器工作接地，弱点系统接地及防雷接地均利用基础内钢筋网作为接地装置。所有进出建筑物的金属管道均应与基础钢筋网可靠连接，作总等电位连接。屋面敷设避雷带，并在整个屋面组成不大于20米20米(或24米16米)的网格，利用建筑物结构钢筋作引下线，并利用建筑物混凝土基础钢筋作自然接地体。防雷接地装置主接地带为镀锌扁钢，接地极为镀锌角钢，避雷带为镀锌10圆钢。h) 弱电工程1设计依据（1）有线电视系统工程技术规范（GB50200-94）。（2）城市工程管线综合规划规范（GB50289-98）。2电话通信系统本工程由电信局提供一路市话电缆(或光缆)至交换机房。电力室配相应后备电源系统，以便在紧急情况下保证通信联络畅通。机房引出的电话配线干线以放射和递减相结合的方式分配至各区电话分线箱,再以分线箱分配至各电话终端。根据项目市话需求量的预测，按项目特点，预测本技术研发中心主线线对为60对线。根据上述指标，设备容量按装机率0.85计，计算该技术研发中心市话设备容量约为51门。本项目的电话、电视管线均从市网接取。区内的弱电管线采用同沟不同井敷设，弱电管线采用PVC-110管埋地敷设。在人行道敷设时，其管顶覆土厚度不得小于0.5米。弱电管穿越行车道时，管顶覆土厚度不得小于0.7米。i) 有线电视系统有线电视接入前海合作区有线电视网。5. 给排水和消防工程a) 给水工程1、设计依据。（1）室外给排水设计规范（GBJ13-86 97年修订）。（2）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）。（3）城市给水工程规划规范（GB50282-98）。2、给水水源和方式。本项目的水源为市政自来水，与自来水公司签订协议，由附近城市供水管网引入。为了充分利用市政水压且使场内管网布置简单化，在整个场内布置2条给水管线：1条给水管线供给室外消防栓用水，以及道路、绿化浇洒用水；1条供给建筑的室内用水和消防用水。在场内适当位置建造1个地下水池，为生活水池与消防水池合而为一。3、管网布置给水管道统铺设于道路人行道外侧或绿化带范围内，管道埋设不小于0.7米。给水管道材料：DN200，采用UPVC；DN200，采用给水球墨铸铁管。生活用水从市政供水管线的接口引出DN300水管，布置成环状管网，再向各建筑供水。b) 排水工程1、设计依据。（1）城市排水工程规划规范（GB50318-2000）。（2）室外排水设计规范（GB 50014-2006）。（3）污水综合排放标准（GB8978-1996）。（4）广东省水污染物排放限值（DB44/26-2001）。2、排水体系。技术研发中心内的排水体制采用雨污分流制。3、雨水管网设计。（1）雨水管网工程设计采用的主要参数。暴雨强度公式采用深圳市暴雨强度公式：q=2424.17(1+0.533lgT)/(t+11.0)0.668式中取P=2，t5min, =0.9,则暴雨强度441.4升/秒公顷。雨水管道按满流计算。雨水管道在满流时最小设计流速0.75米/秒。雨水管道最大设计流速5米/秒。雨水管道采用水面或管顶平接。管道转弯和交接处，其水流转角不应小于90度。（2）管材本项目室外雨水管道采用预制混凝土管，在道路建设过程中同时预埋。室内管材采用球墨镀锌管及UPVC管。5、污水管网设计。（1）污水工程建设按分流制考虑建设运行，直接接入市政管网。（2）污水管网。技术研发中心内的污废水达到污水排入城市下水道水质标准（CJ3082-1999）的标准后，可进入城市市政污水管网。（3）管材及规模。本项目室外污水水管道采用预制混凝土管，在道路建设过程中同时预埋。室内管材采用球墨镀锌管及UPVC管。c) 消防工程方案1.设计依据（1）建筑设计防火规范（GB500162006）。（2）自动喷水灭火系统设计规范（GB500842001）。2.建筑物消防设计建筑物内设消防栓与二氧化碳灭火系统。室内消防栓及小喷枪将设在楼梯间适当位置上，由天面水池系统供给，在各层消火栓处设按钮自动启动消防水泵，以保证最不利点消防栓处充实水柱不小于13米。二氧化碳灭火系统将设在发电机房及变压器室内，控制应考虑自动、手动和机械应急三种方式。喷射浓度按34%计算。3.消防给水（1）消防用水标准。室外消火栓30LS(按3小时考虑)、室内消火栓40LS(按3小时考虑)。区场内所有建筑物共用1套消火栓系统，环状管网埋于区内道路下，各建筑物室外设消防水泵接合器与环状管网相连。屋面不设消防水箱，由稳压设备持压。消防泵房、水池设于地面，整个消防管网由2台消防专用水泵进行供水。（2）消防给水室外消防。在技术研发中内道路的适当位置设置室外消防栓，其距离消防水泵接合器1540米，室外消火栓用水量由场内给水管网供给，每个室外消火栓为10-15Ls米。 室内消防。室内消防栓每股水柱流量为5L/s，间距不超过30米，并保证两股水柱同时达到室内任何部分，拟设置在走道、楼梯附近等明显易于取用的地方。室内消火栓系统水源由室外消防水池提供。每股水柱流量为5L/S，间距不超过30米，并保证两股水柱同时达到室内任何部位，消防箱内配SN65消火栓1个，中65口径水带2卷,19口径水枪1支，并设消防软管卷盘1套，碎玻璃手动启泵按纽、电铃、指示灯各1个。 （3）气体灭火系统。场内的建筑有大量计算机或书籍资料的房间用水或干粉灭火造成重大损失的区域，设气体固定灭火装置。配电房采用EBM灭火系统。（4）灭火器配置。各建筑物按建筑灭火器配置设计规范的要求，各层均配置适量手提式磷酸铵盐干粉灭火器及防毒面具。6. 空调和通风系统1.采暖通风与空气调节术语标准（GB5015592）。2.公共建筑节能设计标准（GB501892005）。7.8.2 建筑物通风及空调建筑根据需要采用分体空调。实验室、中试车间、锅炉房等根据需要安装排气扇，强迫通风，以保持空气清新。7. 环境保护 a) 编制依据1、建设项目环境保护管理条例（1998.11）。2、广东省建设项目环境保护管理条例（修正）（2004年7月29日）。3、环境空气质量标准（GB30951996）2000修改单中二级标准。 4、大气污染物排放限值（DB44272001）第二时段中二级标准。5、水污染物排放限值（DB44262001）中第二时段三级标准。6、公司的的有关资料。b) 项目选址周围环境污染源情况拟建项目周围目前没有工业污染源。c) 项目建设对环境的影响施工期环境影响分析本项目施工过程的污染源主要为建筑施工噪声、运输汽车和燃油机械排放的尾气、施工粉尘、施工人员排放的生活污水、生活垃圾和建筑垃圾等。1、施工噪声对环境的影响。施工期噪声源主要包括施工机械和运输车辆。施工机械包括推土机、挖掘机、装载机、打桩机、振捣器、混凝土搅拌车、起重机、切割机等，噪声源值为72-112dB(A)，运输车辆噪声值为86dB(A)。施工噪声执行建筑施工场界噪声限值（GB1252390）标准，建筑施工场界噪声限值见表8-1。建筑施工场界噪声限值单位：dB（A）施工阶段主要噪声源噪声限值昼间夜间土石方推土机、挖掘机、装载机7555打桩各种打桩机85禁止施工结构混凝土搅拌机、电锯等7055装修吊车、升降机6555虽然施工作业噪声不可避免，但为减小其噪声对周围环境的影响，建设单位和工程施工单位必须在施工过程中采取适当的控制措施和加强管理，有效的减轻施工期对周围环境的影响。2、施工废气、扬尘对环境的影响。本项目施工过程中，废气主要来自运输车辆和施工现场的燃油机械设备；粉尘则来自施工扬尘、道路扬尘和风扬尘。污染物主要有粉尘、NO2、CO、烃类等污染物。（1）施工场地的土方挖掘、填方、装卸和运输过程中产生的扬尘、管网布设路面开挖产生的扬尘。（2）施工扬尘还有清除固废、装摸和拆摸以及清理工作面引起的扬尘。（3）施工材料建筑材料的堆放、装卸过程中产生的扬尘；施工垃圾的堆放及装卸过程中产生的扬尘。（4）建筑物料的运输造成的道路扬尘。包括施工车辆行驶时产生的路面扬尘、车上物料沿途散落的扬尘。（5）施工车辆、打桩机、挖土机等由于燃油时会产生HC、CO、NO和PM（微粒）等大气污染物。施工产生的扬尘和施工机械排放的尾气如果不采取有效措施加以控制对环境空气质量将会产生不利影响。3、施工期间水污染源和污染物分析。施工期间废水主要是来自施工废水、施工人员产生的生活污水。施工废水包括土石方开挖和钻孔产生的泥浆水、场地平整致使地面裸露时雨水冲刷而产生的含泥废水、施工运输车辆冲洗、机械设备运转的冷却水和洗涤水；建筑物养护、冲洗等产生的含悬浮物、石油类废水。生活污水包括施工人员的盥洗水、食堂下水和厕所冲刷水。含SS、CODCr、BOD5、氨氮、动植物油等污染物。4、施工期间固体废弃物。固体废弃物包括施工产生的土石方、建筑垃圾和生活垃圾。施工产生的土石方如处置不当影响环境；施工人员产生的生活垃圾如任意堆放，不仅污染空气，有碍美观，而且在一定气候条件下可造成一些疾病的传播，影响施工人员的身体健康。生活垃圾中的各种有机污染物和病菌随径流流入水体，将污染水体的水质。运营期环境影响分析项目运营期间污染源主要有研发试验过程中产生的废水、员工产生的生活污水、生活垃圾。1、污水。研发试验时清洗废水和生活污水中主要污染物有CODcr、BOD5、SS、氨氮等，如果不经处理外排将对水环境产生污染。2、固体废弃物。生活垃圾对环境的污染是多方面的，特别是在堆放的过程中对地表水体、环境空气等外环境造成污染。（1）对大气的污染。生活垃圾在长期堆存过程中，细微颗粒物会因表面干燥而随风飘散，对周围大气环境造成尘害，同时生活垃圾中的有害物质会在堆放过程中释放出大量有毒、有害的气体。此外长期堆放的垃圾还会因发酵而散发臭气。（2）对水体的污染。堆放的生活垃圾经雨淋，其渗出液会随雨水进入地表水和地下水，对水体造成污染。（3）危害人体健康。生活垃圾在堆放过程中因可能含有有毒、有害物质和病原体，除能通过生物传播外，还会以水、气为媒介进行传播和扩散，危害人体健康。d) 环境保护治理方案建设期间的环境保护措施1、施工废水治理环保措施。（1）在施工场地建设临时导流沟，并在排放口前设置雨水缓冲池，将暴雨径流引至缓冲池充分沉淀后再排放至外排，避免雨水横流现象。（2）设置隔油、沉淀池，将设备、车辆洗涤水简单处理后循环使用，禁止此类废水直接外排。（3）利用利用已有城市设施，降低其施工人员生活污水的不利影响。工地食堂应设置隔油、隔渣池，对餐饮污水预处理后排至市政污水管网。2、废气及扬尘污染治理措施。工地扬尘和施工机械、运输车辆排放的尾气是施工期主要大气污染源，扬尘是施工期最主要的大气污染源。针对扬尘的来源，建设单位应要求工程施工单位制定施工期环境管理计划，其中对控制扬尘污染的措施应主要有以下几个方面。（1）建筑工地采取封闭式施工方法，即将工地与周围分隔，可在工地四周设置围护栏，以起到阻隔工地扬尘和飞灰对周围环境的影响。（2）严格按照渣土管理有关规定，运输车辆不得超载，被运渣土不得含水太多，造成沿途泥浆滴漏，从而影响城市道路整洁，渣土必须及时清运并按照指定的运输线路行驶，送往指定的倾倒地点，以减少由于渣土产生的扬尘对环境空气质量的影响。（3）运输车辆必须根据核定的载重量装载建筑材料和渣土，对于在运输过程中可能产生扬尘的物料在运输过程中应加以覆盖物，防止运输过程中的飞扬和撒落。（4）驶离建筑工地的车辆轮胎必须经过清洗，以避免工地泥浆带入城市道路环境。（5）坚持文明施工，设置专用场地堆放建筑材料，堆放过程中要加苫布覆盖，以防建材扬尘。（6）施工车辆必须定期维修保养，施工车辆应达到相关的汽车废气排放标准，排放废气的施工机械亦应达到相关的排放标准。（7）工地食堂燃料应使用液化石油气或电，不使用燃料油或其它可能带来更大污染的燃料，以减少对周围环境空气的污染。3、施工期噪声治理措施。施工噪声是对工地周围居民影响较大的环境问题。一般噪声影响大多发生在施工初期的挖掘、推土、打桩等过程，其中打桩过程一方面的噪声级较高，另一方面持续的时间也相对较长，因此对周边的环境影响也较大。建筑施工单位应采取以下措施减缓施工噪声对周围的影响。（1）选用低噪声的建筑机械。（2）对于产生高噪声的机械，应设法安装隔声装置，例如建立隔声房，以最大限度减轻高噪声施工机械对周围环境的影响。（3）在施工场地周围设置简易隔声屏障，减轻噪声对周围环境的影响。（4）施工单位应根据建设项目所在地区的环境特点，合理安排高噪声机械使用时间，以减轻噪声对周围居民的影响。项目施工单位应严格按照国家和地方环境保护法律法规要求，采取各种有效措施，把施工场界噪声控制在国家建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）的指标范围内。4、施工期固体废弃物治理措施。（1）工程建筑施工单位应该在施工前向所在地的渣土管理部门申报建筑垃圾和工程渣土运输处置计划，明确渣土的运输方式、线路和去向。（2）施工单位在收集、贮存、运输、利用、处置固体废物过程中，必须采取防扬散、防流失、防渗漏或者其它防止污染环境的措施，不得在运输过程中沿途丢弃、撒漏固体废物。（3）工程施工结束后，施工单位应及时组织人力和物力，尽快将工地建筑垃圾及渣