城市棚户区改(扩、翻)建项目可行性研究报告.docx

某某县城市棚户区改(扩、翻)建项目 可行性研究报告 目 录第一章 总 论11.1 项目名称及承办单位11.2 可行性研究报告编制单位11.3 编制依据11.4 项目概述21.5 简要结论5第二章 项目建设的背景及必要性62.1 项目建设背景62.2项目建设的意义62.3项目建设的必要性9第三章 场地自然条件113.1 地理位置113.2 自然条件113.3 项目区基础设施状况13第四章 建设规模与内容144.1 建设内容144.2 建设规模15第五章 工程方案165.1 总体方案165.2 建筑物现状分析165.3 改造方案185.4 改造方案19第六章 改造项目施工组织设计方案396.1 工程概况及工程特点396.2 施工部署396.3 主要工程施工技术方案406.4 质量技术保证措施436.5 安全生产与文明施工措施446.6 工期保证措施45第七章 节能设计477.1设计依据477.2节能原则477.3节能效益分析477.4项目节能措施497.5节能效果评价51第八章 环境影响评价528.1采用的环境保护标准528.2项目对环境的影响528.3公众参与578.4环境影响分析结论57第九章 项目组织管理589.1 组织机构589.2 项目管理589.3 进度管理59第十章 投资估算与资金筹措6010.1投资估算依据6010.2建设投资估算6110.3投资估算6110.4资金筹措61第十一章 工程招投标62第十二章 效益分析64第十三章 社会评价6513.1项目对社会的正面影响分析6513.2项目对社会的负面影响分析6513.3项目与所在地区互适性分析6513.4社会效益评价结论66第十四章 研究结论及建议6814.1 结论6814.2 建议68某某设计咨询有限责任公司第一章 总 论1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称1.1.2 项目建设单位1.1.3法人代表1.1.4 项目建设地点1.2 可行性研究报告编制单位1.2.1 单位名称：1.2.2 资质等级：1.2.3 资质证书编号：1.2.4：发证机关：1.3 编制依据（1）建设单位编制可行性研究报告委托书（2）国家现行技术规范及规定（3）投资项目可行性研究指南国家发展计划委员会，计办投资200215号（4）国家发展改革委、建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）2006年（5）关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见国发201537号（6）某某人民政府关于加快城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设的实施意见甘政发201574号（7）某某人民政府办公室关于进一步做好城镇棚户区和城市危旧房改造工作的通知张政办发201625号（8）其他相关的规范、规程及强制性条文（9）建设单位提供的其他基础资料（10）甲方提供的设计图纸1.4 项目概述1.4.1 项目建设规模及主要建设内容某某县城市棚户区改(扩、翻)建项目，改造对象为某某小区1号住宅楼，总建筑面积4122.87，主要改造内容如下：1、 屋面防水保温（太阳能移动恢复）；2、 屋檐修缮；3、 分户门、外墙窗户改造；4、 楼道台阶维修、粉刷；5、 单元门禁系统改造；6、 楼梯扶手改造；7、 雨水管改造；8、 楼道内公共照明设施改造；9、 室外供暖管网改造；10、 室外下水管网、化粪池改造；11、 小区大门改造；12、 小区围墙修缮；13、 垃圾收集箱改造；14、 小区地面硬化、散水修缮；15、 小区照明路灯改造；16、 监控系统架设；17、 室外电缆规整；18、 外墙真石漆。1.4.2 环境保护与安全生产按照环境保护法的要求，项目建设按照“三同时”原则同步进行。本项目属于棚户区改造项目，没有工业性污染物，主要污染物为生活废水排向化粪池进行沉淀处理后，排入城市排污系统；生活固体垃圾设收集点统一收集，并运输到城市垃圾处理场；建筑垃圾在工地空地处集中堆放后，由专门的建筑垃圾运输车辆统一运走。同时按照国家规定的各类安全标准和设计规范，项目中的设备选型及安装、电气安装和危害设施建设均应符合安全规定及标准，确保使用安全。施工期间严格执行建筑安装工人安全技术操作规程、建筑机械使用安全技术规程，在主要隐患部位设置警示标识，设置防护墙、防护网、防护栏，高空防护设备，入场人员戴安全帽，出入口设护头棚，穿劳动保护用具等。 1.4.3 节能措施本项目保温材料采用符合国家标准的保温材料，照明优先选用高效节能环保产品，以减少电耗；给排水系统采用新型材料和节能设备，并合理设计控制系统，以达到节能的目的。1.4.4 项目组织与实施本项目建设单位为某某公司 ，项目开展前期将设立项目建设领导小组，由项目建设单位法人代表某某任组长，下设工程、财务、综合协调等部门，以确保项目高质量、高标准按进度计划安排的工期完成。1.4.5 项目建设工期10个月1.4.6 项目总投资、资金来源本项目总投资为144.64万元，其中：住宅主体改造工程110.01万元；室外基础设施改造工程34.63万元。详见下表：项目投资一览表名称工程费用其他费用预备费投资住宅主体工程94.7010.075.24110.01室外基础设施工程31.311.751.5734.63总计126.0211.826.80144.64资金筹措：本项目资金来源主要通过申请国家资金和自筹等方式多渠道解决。1.5 简要结论某某小区住宅楼存在基础设施陈旧老化、缺失，缺乏系统保养和维护，楼房顶层防渗漏功能退化，外墙无保温，室外给排水管网老化；生活环境脏、乱、差现象极为严重；住宅楼的安防设施不完善，任何人都可以自由进出楼门，存在极大的安全隐患。该项目是在某某县城市建设宏观政策的条件下进行的，符合某某县经济发展的需求，满足某某县城市建设的相关规划，是保障和改善民生、促进固定资产投资增长、加快新型城镇化建设的重要举措；是某某县政府为帮助某某县群众解决住房困难、改善住房条件而推出的一项民心工程。该项目的实施符合国家、省、市各级政府的文件精神，对促进某某县经济和社会事业的可持续发展都有着十分重要的意义。同时该项目的实施符合科学发展观的要求，以改善群众居住条件作为出发点和落脚点，通过改造使居民的生活条件明显改善，配套基础设施和公共服务功能不断提升，居住环境质量全面提高，方便居民生活，符合社会的公共利益，也符合人民群众的现实利益和长远利益。本项目的建设，将在节约资源消耗、建设和谐社会、增强城市文化、提升城市形象等多个方面体现多方位的社会效益，从实质上带动区域价值提高，对于提升小区内建设档次与水平，改善区域环境，提升区域形象，提升某某县城市管理整体水平，展示某某县城市良好形象具有十分重要的意义。 第二章 项目建设的背景及必要性2.1 项目建设背景老旧小区主要指 2000年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼）。城市老旧住宅小区综合整治是城市建设和管理的薄弱环节，改善人居环境,提升城市整体形象,必须对城市老旧住宅小区进行综合整治,标本兼治,城市才能和谐发展。进一步完善综合整治机制和配套的法规政策,切实把城市老旧住宅小区建设好,管理好。而某某小区住宅楼便是属于老旧小区中的建筑，主要存在以下几个方面亟待解决的问题：1、 房屋主体和基础设施陈旧老化、缺失，缺乏系统保养和维护，某某小区住宅楼建于1999年，已经到了“问题阶段”。 楼房顶层防渗漏功能退化，窗户保温性能不达标，室外给排水管网老化，下水管网堵塞等问题屡见不鲜。2、生活环境脏、乱、差现象极为严重，住宅楼的安防设施不完善，任何人都可以自由进出楼门，存在极大的安全隐患。某某小区住宅楼始建于1999年，至今房龄已18年，屋面漏水、台阶散水破旧残缺、楼道粉刷颜色陈旧、管网锈蚀、路灯线路老化、场地不平整、无监控等给居民造成了很大的安全隐患。2.2项目建设的意义2.2.1 旧城改造有利于改善居民居住环境某某小区住宅楼始建于1999年，市政配套设施落后，房屋年久失修，能耗较大，早已达不到节能保温要求，导致居民日常生活面临许多问题。比如住宅楼管道老化、下水不畅、门窗破损、台阶散水破旧残缺、楼道粉刷颜色陈旧、路灯线路老化、场地不平整、无监控等问题,成为政府不放心,房管单位最担心,群众感到痛心的老大难问题。居民迫切希望尽快改变这种状况。解决这些问题,迫切需要改造,努力改善住用和环境条件,并建立健全正规有序的管理机制,以形成小区维护管理的良性循环。居民感谢政府解决了群众最关心,最直接,最现实的生活实际问题,改善了群众的生活环境,提高了群众的生活质量,为老百姓办了实事、办了好事。如何使这些棚户区居民共享我国改革发展成果，提高居民的生活水平，不仅考验党的执政能力和领导水平，而且关乎社会公平，更是建设和谐社会的必然要求。尤其我国正处在由“小康型”向“富裕型”的过渡，必然要对城市住宅、城市基础设施、文化娱乐设施和城市整体物质环境提出更高的要求，对棚户区进行改造将是我国城市质量型建设的一项经常性的活动。2.2.2节约资源消耗，顺应新时代发展与环保的历史趋势对某某小区住宅楼进行全方位的改造是节约资源的重要手段。对旧有建筑的再利用既免除了拆除带来的人力、物力资源的浪费，而且因为避免新建又有效节约了对新建筑资源的侵占。另外，鉴于某某小区住宅楼多因结构老旧沦为耗能较高的建筑之列，如对这些高耗能建筑进行节能改造，可以明显降低这些建筑的能耗水平。这些住宅楼因为结构稳定性尚可，仍可以继续使用，因此对其进行改造充分利用建筑使用功能以使其在设计年限内最大程度发挥作用，这是符合新时代可持续发展要求的，是顺应时代历史趋势的做法。2.2.3建设和谐社会，满足国家经济繁荣发展的要求 当前住宅楼中的主要居住人群多是城市中收入较低者，其中包括离退休职工、外来人员、老人。这些人作为社会的弱势群体也有着改善其居住环境的诉求，只是因为能力有限而较难实现。对某某小区住宅楼进行改造更新，不仅能提高居民的生活水平而且也体现了保障特殊人群利益的社会原则。一个安全优美,舒适和睦的生存空间对于形成和谐的人际关系,维护社会安定团结有着十分重要的作用。某某小区住宅楼综合改造的目标,首要的不是追求经济效益,而是努力寻求社会效益、环境效益和经济效益的统一。通过全面的综合改造,使某某小区住宅楼原有毁损的门窗及时更换、对老化的上下水管道进行拆除更换 ,使居民居住的条件改善。随着城市建设步伐的加快,一批批环境优美、功能齐全、管理先进的新建住宅楼如雨后春笋般涌现出来,给居民们带来强大的视觉冲击和心理感受,已经成为展示城市建设和管理水平的重要窗口。然而,某某小区住宅楼相比之下就黯然失色,生活区域内的“脏、乱、差”状况,甚至在一定程度上严重影响到张掖市城市的形象。从已完成综合改造并实行规范管理的棚户区住宅楼情况看,都达到了整洁干净,亮化美化的要求,较好地融人了现代化的城市格局,不仅增强了城市的吸引力和辐射力,实现了物业的保值增值,而且也为展示城市形象锦上添花。因此, 本次某某小区住宅楼的改造具有很大的意义。2.3项目建设的必要性某某小区住宅楼建于1999年，结构类型为砖混结构，拟改造的1号住宅楼共计36户，约110人。原住宅楼基础配套设施落后，很多房屋年久失修，能耗较大，早已达不到正常居住要求，居民日常生活面临许多问题，如住宅楼管道老化、线路杂乱、下水不畅、门窗破损、台阶散水破旧残缺、楼道粉刷颜色陈旧、路灯线路老化、场地不平整、无监控等问题。其中门窗破损比例达100%，隔温隔热差，屋顶防水层破损比例达70%，严重影响到了顶层住户的正常生活。居民迫切希望尽快改变这种状况。本次某某小区住宅楼的改造具有如下意义：一、某某小区住宅楼综合改造是实现包容性发展的具体举措，包容性发展，就是要通过发展实现公平、公正，真正发展成果惠及人民群众。真正把资金投入到解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题上 ，为困难群众多办好事实事。二、某某小区住宅楼的综合改造，是抓好节能工作的最有效措施。认真做好节能改造，可以进一步降低能耗，提高空气质量，还能改善生活条件，让住宅楼内群众直接受惠。三、有利于提升地方政府形象。塑造良好的政府形象，对于直接与公众接触并作为联系中央与公众间媒介的地方政府而言，是其正常而有效运作的良好基础。由于某某小区住宅楼管理缺失，许多事情只能由居民自行解决，居民怨声载道。针对某某小区住宅楼的环境、物管等民生问题，政府若能高度重视，指导和督促有关部门落实解决具体困难，必将提升在百姓心中的地位和形象。称得上是政府真心实意为民办的一件实事、好事。 四、改善城市面貌和居住环境的保障性安居工程，通过某某小区住宅楼综合改造项目可以有效解决楼内管道老化、下水不通畅、门窗破损等问题，是保障性居民住房、提升城市整体环境、实现城市基础设施功能集聚的有效途径，将在节约资源消耗、建设和谐社会、增强城市文化、提升城市形象等多个方面体现多方位的社会效益，对于展示某某县城市良好形象具有十分重要的意义。因此，本项目的实施是十分必要的。第三章 场地自然条件3.1 地理位置3.2 自然条件3.2.1 地形地貌条件3.2.2 气象条件3.2.3 水文条件3.2.4 工程地质条件根据原有地质勘察报告，场地地层在勘察范围内为第四系洪冲积物，根据工程地质特征，划分为以下2个工程地质层：素填土层，黄褐色，稍湿，松散。以粉土为主，局部夹碎石。该层在场地内均匀分布，层底埋深2-2.3m；圆砾层，青灰色、稍湿、中密，粒径大于2mm的颗粒含量约占65%-75%，最大粒径为40mm，一般粒径约为2-20mm。颗粒磨圆度较好，级配良好，未揭穿，最大揭露深度12.5mm。本层地基承载力特征值为350KPa。3.2.5 场地和地基的地震效应依据建筑抗震设计规范GB 50011-2010（2016版）及中国地震动参数区划图GB18306-2015规定，场地特征周期为0.4S，抗震设防烈度为7度，场地类别为类，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组为第2组。3.2.6 项目区域位置3.3 项目区基础设施状况供水：项目场址供水由某某县自来水公司供给。排水：项目排水经化粪池沉淀后排入市政管网。供电：项目供电由某某县电力局供给。供暖：由某某县供热管理中心提供。通讯：项目建设地移动、联通、电信等通迅设施已全面覆盖，通信条件具备。第四章 建设规模与内容4.1 建设内容2017年某某小区住宅楼城市棚户区改(扩、翻)建项目，改造对象为某某小区住宅楼，总建筑面积4122.87，主要改造内容包括：1、 主体改造：序号改造项目改造内容单位工程量1屋面屋面防水、保温改造747.89屋檐修缮65.6太阳能移动恢复台362门、窗分户门改造樘36上屋面门改造樘3窗户改造871.023楼梯间楼梯台阶修缮133.65楼梯间墙面、顶棚粉刷960楼梯扶手改造m100楼梯间公共照明设施改造套18楼梯间管线规整单元34门禁系统单元门改造樘36门禁系统安装套35外墙外墙喷涂真石漆1760.746散水散水改造131.247落水管落水管更换m2222、 配套设施改造：1、 对原小区室外配套设施进行全面改造，改造内容包含地面硬化、室外给排水管网改造、室外供暖管网改造、垃圾箱改造、路灯安装等具体改造内容见下表。序号改造项目改造内容单位工程量1室外给排水De50（PPR）改造m35.00 De63（PPR）改造m15.00 De110（PPR）改造m25.00 DN200（双壁波纹管）改造m50.00 阀门井（700）改造口2.00 污水检查井（700）改造口7.00 玻璃钢化粪池（3300*2280）安装座1.00 2室外采暖N100无缝钢管改造m503硬化小区地面硬化1013.264照明小区照明路灯改造盏55垃圾收集箱小区垃圾收集箱更换个66监控小区监控系统架设套47大门小区大门安装座18围墙小区围墙改造m78.89室外线路小区室外线路规整项14.2 建设规模2017年某某小区住宅楼城市棚户区改(扩、翻)建项目，位于民乐一中院内。本次改造面积4122.87平方米。项目总投资144.64万。第五章 工程方案5.1 总体方案5.1.1 指导思想以科学发展观为统领，落实群众路线教育实践活动成果，以建设宜居城市为目标，坚持政府主导、企业和居民共同参与的原则，加快推进某某小区住宅楼项目综合改造，建立健全后期管理机制，为广大市民营造优美、整洁、有序的生活环境。5.1.2 组织保障某某县房产管理局组织成立了综合改造领导小组，由赵建平任组长，领导小组下设办公室，综合改造工作完成后，依据公共服务均等化原则，通过解决管理责任主体、资金来源、管理机制等问题，建立适合棚户区特点的管理模式、机制，杜绝改造后的问题情况反复，从根本上改变管理现状。5.1.3 改造目标由于某某小区住宅楼之前建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全，生活环境脏、乱、差现象十分严重。通过本次改造，对某某小区住宅楼的设施设备进行更新，改善群众的生活环境,提高群众的生活质量,同时提升城市的整体形象。并以加强管理，促进和谐社区的构建。使小区达到功能完善、环境优美、适宜人居的目的。5.2 建筑物现状分析某某小区住宅楼，建于1999年，至今已有18年，小区住宅楼是砖混结构，总计三个单元，一梯两户。当时由于受到经济情况的限制，基础建设不足，建筑物楼道内公共部分设施破损严重，屋面防水大多已失去功效，给排水管网不畅，对城市面貌，居住环境都造成了较大影响。具体分析如下：扶手：该住宅楼梯扶手为铁艺扶手，现有的楼梯扶手部分腐蚀锈化。楼道粉刷：由于现有住宅楼楼道墙面由于受潮等原因，氧化脱落，墙体裸露，对居民的生活环境造成极大影响。排水管道：下水管道为水泥管，管径100mm，绝大部位已经出现腐蚀老化，甚至已经出现渗水现象，并且维修十分不便，对居民生活造成极大影响。采暖管网：管材为无缝钢管，部分未做内防腐，导致管道内壁锈蚀穿孔，漏水严重，“黄水”、“锈水”现象时有发生。屋面：屋面板的结构为预制混凝土板，当时采用的防水材料均为三毡四油防水材料，经长时间风吹日晒，氧化腐蚀，屋面出现严重漏水现象，且屋面未做保温。窗户：空腹钢窗密闭性差、保温差，不符合现行节能规范的要求，且经过长时间的风吹日晒，空腹钢窗大多锈蚀严重，失去其功能作用，亟待更换。雨水管：原有建筑排水管为铸铁管，噪音大，局部出现破损，雨水外露至墙面。台阶：局部混凝土面层掉落，出现裂缝，影响居民的出行安全。单元门：住宅楼单元门均为木质单元门，门已经发生变形和损坏，失去防盗功能。这严重威胁着居民的财产安全。路灯：原小区没有照明设施，给居民夜间出行带来极大不便。地面：地面出现坑洼、裂缝，严重影响居民的出行安全。5.3 改造方案5.3.1 设计依据民用建筑设计通则GB-50352-2005；2013年版工程建设标准强制性条文-房屋建筑部分；全国民用建筑工程设计技术措施(2009年版)；屋面工程技术规范GB50345-2012；民用建筑工程室内环境污染控制规范GB50325-2010；建筑工程设计文件编制深度（2016版）；住宅设计规范GB50096-2011；住宅建筑规范GB50368-2005；建筑设计防火规范GB50016-2014；建筑玻璃应用技术规程JGJ113-2015；建筑设计防火规范GB50016-2014；住宅设计规范GB50096-2011与本工程有关的其它国家和地方现行规范、规定和标准。5.3.2 结构设计本次棚户区改造乐县一中院内1号住宅楼为砖混结构，结构形式不做改变。5.3.2 改造内容2017年某某小区住宅楼城市棚户区改(扩、翻)建项目总建筑面积4122.87，主要改造内容包括：屋面防水保温（含太阳能移动恢复），屋檐修缮，分户门、外墙窗户改造，楼道台阶维修、墙面粉刷，单元门禁系统安装，楼梯扶手改造，雨水管改造，楼道内公共照明设施改造，室外供暖管网改造，室外下水管网改造，化粪池安装，小区大门改造，小区围墙修缮，垃圾收集箱改造，小区地面硬化、散水修缮，小区照明路灯改造，监控系统架设，室外电缆规整。5.4 改造方案5.4.1 屋面改造1、原屋面状况住宅楼原屋面未做保温，卷材防水材料为油毡，由于时间过长，防水卷材氧化腐蚀，屋面出现严重漏水现象。2、改造方案本次在不影响房屋结构的情况下对屋面进行改造，改造防水卷材使用（4+3）厚SBS改性沥青防水卷材，保温使用100厚聚氨酯保温板（B1级）。改造面积747.89平方米。改造后的屋面防水等级为级，传热系数K=1/Ro0.4W/*k，防火等级为II级。在屋面进行保温、防水改造过程中，因原屋面安装住户太阳能，改造时需移动原有的太阳能，等屋面改造处理好后对原有太阳能重新恢复位置，太阳能移动及恢复总计36个。具体改造方案如下：（1）拆除原屋面防水卷材及找平层；（2）钢筋混凝土楼板；（3）100厚聚氨酯保温板（B1级）；（4）最薄处30厚LC5.0轻集料混土2%找坡；（5）20厚1:3水泥砂浆找平；（6）防水层为4.0厚SBS改性沥青防水卷材，附加层为3.0厚SBS改性沥青防水卷材；（7）20厚1:2.5水泥砂浆抹平,设表面分格缝，分格面积宜为1。3、改造注意事项：（1）屋面与外墙之间应采用宽度不小于500mm的不燃材料设置防火隔离带进行分隔。（2）屋面防水基层表面应清理积灰浮浆、松动疙瘩，清洗污垢，油污、铁锈处应先用汽油等有机溶剂及钢丝刷清除干净；（3）较大孔洞处剔除浮动不实部分，用1:2.5水泥砂浆修补；（4）基层必须干燥，含水率不大于10%；（5）阴阳角处应先做小八子、圆角或钝角；（6）管道处、拐角处、屋脊、女儿墙等价铺一布一涂，并确保整体防水的连续性。（7）清理基层时先移动原屋面住户太阳能，移动过程中轻拿轻放，以免对太阳能造成破坏。屋面防水保温完成后，待养护期过后需恢复原住户太阳能，移动过程中损坏部位要进行修复。5.4.2 屋檐修缮1、原屋面状况住宅楼原屋檐由于时间过长，缺乏保养，破损严重，严重影响整栋楼的美观，屋檐时常有掉块、坠物等现象，给居民造成了很大的安全隐患。2、改造方案本次改造对原破损严重的屋檐进行维修，维修时对破损特别严重的部位先进行清理、修补，清理完成后表面刷真石漆，颜色有建设单位确定。改造面积65.6：5.4.3 分户门、窗户改造1、原门窗状况住宅楼原住户分户门及上屋面门均为空腹钢门，该类分户门在防盗功能上极为欠缺，因缺乏统一管理，用户自行改造现象较多。窗户均为普通钢窗，该类窗户保温性能差，安全度低，对用户日常生活和安全产生一定的影响。2、改造方案本次改造将原分户门更换为三防一保防盗门，上屋面门改造为钢制防盗门，窗户统一更换为断桥隔热铝合金低辐射窗（5+12A+5），其气密性为6级，水密性为3级，传热系数2.0W/*k。现对住户分户门及窗户进行更换改造，更换分户门36樘，上屋面门3樘，更换窗户174个，约合面积871.02。5.4.4 楼道台阶维修、粉刷1、原楼梯台阶、墙面现状原有楼梯为水泥面层，楼梯凹凸不平，楼楼道墙面由于受潮等原因，氧化脱落，墙体裸露，对居民的生活环境造成极大影响。对住户安全产生影响。2、 改造方案楼梯台阶做法：将原有的已破损楼梯台阶进行修缮。先将面层清除，处理好基层，先刷一层素水泥浆结合层，再做20厚1:2.5的水泥砂浆面层赶实压光，改造面积133.65平方米。楼道墙面及顶棚做法：将原有涂料铲至砂浆层，满刮3厚底基防裂腻子分遍找平，墙面有裂缝的部位应贴50宽涂塑中碱玻纤网格布，然后满刮2厚耐水腻子分遍找平，涂饰部分材料及颜色由建设单位确定，改造面积960。5.4.5 单元门禁系统改造1、更换防盗门现有的木质单元门大多都已损坏，失去了原有的功能功效，现对已报废的木质单元门进行更换改造，将原有的木质单元门更换为安全防盗的钢制防盗可视对讲单元门，共更换3樘，以恢复其功能，提高物防、技防能力，保障业主人身、财产安全。2、楼宇对讲系统随着居民住宅的不断增加，物业管理就显得日趋重要。其中访客登记及值班看门的管理方法已不适合现代管理快捷、方便、安全的需求。楼宇对讲系统是在各单元安装防盗门，总控中心的管理员总机、楼宇出入口的对讲主机、电控锁、闭门器及用户家中的可视对讲分机通过专用网络组成。以实现访客与住户对讲，住户可遥控开启防盗门，访客可通过对讲主机呼叫住户，对方同意后方可进入楼内，从而限制了非法人员进入。同时，若住户在家发生抢劫或突发疾病，可通过该系统通知保安人员以得到及时的支援和处理。本次拟某某小区住宅楼进行改造，采用直按式可视对讲系统，共改造对讲系统36套。来访者可通过楼下单元门前的主机方便地呼叫住户并与其对话，住户在户内控制单元门的启闭，主机这可以随时接收住户报警信号传给值班主机通知保卫人员，增强了住宅安全保卫工作。5.4.6 楼梯扶手改造1、原楼梯扶手状况某某小区住宅楼原梯扶手为铁艺扶手，由于年代久远，绝大部分腐蚀锈化，起不到正常的作用。2、改造方案本次改造将由专业人士对楼道内原铁艺楼梯扶手进行修缮，表面油漆涂刷。改造总长约100m。5.4.7 雨水管改造1、原雨水管状况原雨水管材质为铸铁雨水管，由于年代久远，大部分已破损、锈蚀，经常发生堵塞、漏水等情况，下雨时雨水流淌至外墙上，一来对外墙保温造成了破坏，二来在外墙上留下了污迹，影响了整个建筑物的美观。2、改造方案现将原铸铁雨水管更换为100的不锈钢钢管，共12根（222米）。5.4.8 楼道内公共照明设施改造1、原楼道照明设施状况原楼道内照明线路由于年代久远，线路早已老化，不能正常使用，给居民夜间出行造成了很大的影响。楼道内管线较为杂乱，给日常检修造成困难，有较大的安全隐患。2、改造方案将原有楼道照明设施拆除，更换为声光双控照明灯具共计6套，并将楼道内管线进行规整。5.4.9 供暖管网改造1、设计依据民用建筑供暖通风与空气调节设计规范(GB50736-2012) 城镇供热管网设计规范(CJJ 34-2010)城镇供热直埋热水管道技术规程(CJJ/T 81-2013)严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准JGJ 26-2010城镇供热系统节能技术规范(CJJ/T 185-2012)供热系统节能改造技术规范(GB/T 50893-2013)2、小区原热力管网现状由于房屋修建年代久远，相关功能设计滞后，室外采暖管道年久失修，内壁结垢，水流不畅，管道腐蚀严重，导致原采暖管道时常检修，给居民的生活带来诸多不便。3、改造方案本次所有室外管道均敷设在新地沟内。管道敷设深度为1米，供暖管道材料选用无缝钢管，用成品聚氨酯保温管壳保温，管道连接采用焊接连接方式，弯头、三通管件应采用加强弯头和加强三通，管道阀门选用优质钢制阀门，均采用闸阀。放水管、排气管管道上的阀门，可采用蝶阀或截止阀。在管道系统最高处设置排气阀排气，回水管出楼后设泄水阀，用于检修时放水。保温管道接头处（三通、弯头等焊接处）需做二次保温，保温方法及要求如下：（1）焊接钢管前将套简接头预先套在供热管道上；（2）接口处应清洁干净并保持干燥；（3）用笔在距管道末端70mm和1Omm的地方分别做上记号，并按图1所示检查记号之间的距离是否为580mm和660mm；（4）在管外壳上贴上密封条，允许少量的搭接；（5）在管外壳上离密封条约15mm和20mm处分别放上50mm和100mm宽的聚乙烯片，并用胶带粘紧；（6）把套简接头放在接口处的中间，并用套简的一端放在聚乙烯片的中间，保证发泡孔处于管道上方；（7）在距套简两端100mm的范围内沿周向烘烤套筒，如图2所示，经过足够长时间的冷却，用0.2bar的压力对套简进行气密性试验；（9）将发泡配料注入空腔保持一定压力待发泡完成后封死两个发泡孔。4、本项目改造后设计参数如下：（1）换热站提供8060热水为片区内采暖的热媒。（2）设计室外温度-16。（3）设计室内温度：客厅20，卫生间25。（4）系统定压值：本次设计按整体考虑，入口压力不低于0.32MPa。（5）各楼入口处供回压差不得大于0.03MPa。（6）室外热力管网改造工程量见下表：序号名 称数量单位规格型号1热力入口装置1套2热力泄水装置1套3热力排气装置1套4管道支架3个5无缝钢管25mDN1006无缝钢管25mDN1005.4.10 室外给、排水管网，化粪池改造1、设计依据建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2009年版）；室外排水设计规范GB50014-2006（2016年版）；民用建筑节水设计标准GB50555-2010；城镇给水排水技术规范GB50788-2012；2、原给排水管网、化粪池状况：由于年代久远，给、排水管网管道老化，给水管道内锈蚀严重，直接导致内部管道中铁锈、沙土等杂物较多，造成二次供水污染严重，部分管线因锈蚀严重已无法安全使用。管材不符合饮用水的卫生标准，漏失造成配水管网水量的损失严重，造成水资源的严重浪费，同时因管网抢修造成的停水及水质污染，也会给居民的生活带来影响和损失。原污水管网及化粪池由于年时间太久，使用寿命年限已到，管道破损严重，堵塞、漏水现象严重，给居民日常生活带来很大的影响。原雨水系统铸铁雨水管年久失修，腐蚀严重，经常漏雨，已不能正常使用。3、改造方案（1）室外给水改造方案本工程室外市政给水管道工作压力为0.3MPa，本次改造给水系统采用枝状管网供水，水源由市政自来水直接供给，本工程生活用水标准为100L/人.天。室外给水管DN70，采用PPR给水管，热熔连接，DN70，采用PE管，热熔连接。给水管道一般在地面下1.5m-1.7m处敷设，位于车行道或铺砌地面的管道，管顶覆土深度0.7m，位于人行道或绿化带的管道，管顶复土深度0.5m，当不能满足上述要求时，应按图集95S516的做法采取措施。埋地塑料给水管管道安装及敷设要求: 管道敷设要求：当给水管与污水管平行敷设时，给水管道应设在污水管上方且管道外壁净距1.5m；当给水管与污水管交叉时，给水管道应尽最在污水管上方敷设，其管道外壁净距0.15m，且两管道的接口应错开；当给水管道必须在污水管下方敷设时，给水管应加设套管，其长度为交叉点每边3.0m。 管道基础：给水管道在原状土中敷设时一般不做基础，但当管道通过回填建筑废料、以及不平整的岩石等地段时，应做沙垫层，垫层厚度0.15m。 管道必须敷设在在原状土上。 局部超挖部分应回填夺实，当沟底无地下水时，超挖在0.15m以内时，可用原土回填夯实，其密实度不应低于原天然土的密实度，超挖在0.15m以上或沟底有地下水时，采用天然砂回填。 上部用机械回填时，施工机械不得在沟槽内行走。 沟槽回填要求按下图施工（给水、排水均参照此图）。 给水管在最高点设自动排气阀，最低点设放空阀。 当采用埋地塑料给水管时，其与热力管道之间的距离应保证其表面温度不超过40。且不应小于1.0MPa。 埋地管道防腐：钢管外璧按三油两布石油沥青涂料做外防腐层厚度4mm。 管道试压及冲洗消毒: 本工程室外市政给水管道工作压力为0.30MPa；各种给水管道均应进行水压试验和严密性试验，其水压试验压力按表-1要求执行，其管道严密性试验要求及管道冲洗消毒要求应按照给水排水管道工程施工及验收规范GB50268-2008的第9.5部分中相关要求条文执行。表一 管道水压试验压力（MPa）管材工作压力P试验压力P钢管PP+0.5 并不小于0.9铸铁管P0.52PP0.5P+0.5埋地给水塑料管P1.5P且不小于0.8MPa（3）室外排水改造方案本工程生活污水设计排水量为80L/人.天，本次改造新增GSH-12玻璃钢化粪池一座，将原排水管道水泥管更换为优质HDPE双壁波纹管，承插连接。生活污水由化粪池收集后进行统一处理，水质达标后，排入市政污水管网。玻璃钢化粪池埋深及具体安装方法按照GB03S702标准执行。排水管管道安装及敷设要求: 管材及接口： 雨水管，污水管均采用优质HDPE双壁波纹管，承插连接，管道基础做法参见图集05S7-6。 室外排水管按埋设深度根据图集04S516采用埋地硬聚氯乙烯双壁波纹塑料管，管道埋设深度1.5-1.7m，覆土厚度及管道标高详见室外排水管网高程图。 管道接口形式施工要求：a、 管道基础采用砂砾垫层基础b、 对般土质地段，基底0.1m的粗砂基础c、 对软土地基，且槽底在地下水位以下时，基底0.2m砂砾垫层 埋地硬聚氣乙烯双壁波纹塑料管的沟槽回填土要求按图一施工。 污、雨水管均应采用管顶平接(检查井中上游最低管与下游管管顶平接)，检查井的内径和构造要求应根据管径、埋深、管道的根数、地面荷载、维护检修等因素按照国标图集02S515选用。由室内通向室外排水检查井的排水管，井内引入管应高于排水管或管顶相平，并有不小于90 的水流转角，当水流转角小于90时，应有大于300mm的跌落差。 污水检查井井深小于等于1.2m，采用D700mm砖砌圆形污水检查井。做法详见02S515。 污水、雨污水合流管道在回填前应采用闭水法进行严密性试验，试验要求按照给水排水管道工程施工及验收规范GB 50268-2008的第9.3部分有关的条文执行。玻璃钢化粪池安装要求： 放线挖槽坑：以化粪池最小开挖尺寸为标准 根据开挖土质进行放坡放线开挖，如果是不稳定的土质应分梯开挖。 基底处理：基础处理要根据土质情况进行；a、 原土开挖稳定性好的土质可以直接用100-200的细沙找平，如果有地 下水的必须开沟排水。b、 原土开挖承载力较差的必须做200的混凝土垫层，再用100的细沙找平。c、 回填土开挖的都必须把基础夯实后做200的混凝土垫层，再用100 的细沙找平。 吊装就位：吊装就位时注意进出水方向，测定水平度，局部调整垫层使之水平。 化粪池注水：安装就位符合要求之后，池内必须进行注水压浮使之稳定，一般首先注水超过地下水位。回填完毕后必须将水注满，使池壁内外受力平衡。 分层回填：回填是安装中最重要的一个环节，直接关系产品的使用效果。 严禁将建筑垃圾作为回填土壤，回填土中大的尖角石块应剔除，回填土应按每层300mm进行分层夯实，特别是产品半径之下分须人工夯实确保底部支撑受力，切忌局部猛力冲击。 严禁用泥巴和淤泥回填，（产品半径之下必须用细沙回填夯实，因泥巴和淤泥没有支撑力，导致池体局部受力），严格遵守回填土作业要求，确保池子周围的回填土密实。 砌连接井：回填达到施工规范要求后可砌筑进出口连接井和清掏井，连接井按水道通用图施工，井底垫层必须夯实后浇制混凝土的底板，井中作流槽，砌筑清掏井时必须做100的钢筋混凝土垫层。3、 室外给排水管网改造内容及工程量室外给排水管网改造内容及工程量见下表：序号名称规格单位数量1PP-R管De50m352PP-R管De50m153PP-R管De50m254聚乙烯双臂波纹管De50m505阀门井700座26污水检查井700座77玻璃钢化粪池3300*2280座15.4.11 小区大门改造1、原大门状况原小区大门入口较小，且没有安装大门，严重影响到了小区居民的财产安全。2、改造方案修建铁艺大门一座，由厂家生产安装，大门高3.6m，宽5m，新建铁艺大门面积18。5.4.12 小区围墙修缮1、原小区围墙状况原有围墙为砖墙，由于修建时间早，没有及时进行修补，现围墙已经破损、倒塌，有严重的安全隐患。2、改造方案拆除原有围墙，重新修建铁艺围墙。改造围墙78.8m。具体做法：（1）拆除原有旧围墙（2）原图夯实，铺设300厚粗砂（3）300*400现浇混凝土地梁；（4）MU10机制红砖（砂浆使用M5水泥砂浆）（4）安装铁艺围墙（5）铺贴瓷砖，围墙采用白色瓷砖，柱子采用灰色瓷砖；（6）围墙每5m设置构造柱一根5.4.13 垃圾收集箱改造原有垃圾箱由于人为破坏，垃圾箱破损，垃圾没有分类且在天热的时候臭气四溢，现将原垃圾箱进行更换，共摆放塑料垃圾桶6个。为住户提供卫生、方便的垃圾管理处所。5.4.14 小区地面硬化、散水修缮1、原小区面硬化及散水状况原有小区地面硬化为渗水砖，因年代久远，破损严重，无法正常使用，散水已破裂严重，不但影响美观，还有较大的安全隐患，给居民正常生活带来不便。2、改造方案（1）小区地面硬化改造方案小区地面重新做硬化，硬化面积1013.26，车行道具体做法： 铲除原有老旧住宅楼周边地面至素土层； 素土夯实，压实系数0.97； 300厚3:7灰你 你土（分两步压实）； 20厚粗砂垫层； 100厚C25混凝土面层，分块捣制，随打随抹面，分开长度不大于6m，留缝宽10mm-15mm，用沥青砂填实，松条嵌缝。人行道具体做法： 铲除原有老旧住宅楼周边地面至基层； 夯实整平基层，路基根据设计标高找纵坡； 300厚级配砂石压实 100厚1:6水泥都是压实 30厚1:3干性水泥砂浆，上撒素水泥 60厚透水砖面层（2）散水改造方案室外散水进行修缮维修，破损严重的部位重新浇筑。散水改造面积131.24。具体改造方案如下： 铲除原有散水面层，清理基层 素土夯实（比面层宽出300）向外坡3%5% 150厚3:7灰土（比面层宽出300） 60厚C20混凝土 素水泥浆一道 20厚1:2.5水泥砂浆压实抹光5.4.15 小区照明路灯改造1、 设计依据低压配电设计规范GB 50054-2011电力工程电缆设计规范GB 50217-2007民用建筑电气设计规范JGJ 16-2008供配电系统设计规范GB 50052-2009建筑设计防火规范GB 50016-2014安全防范工程技术规范GB 50348-20042、 改造内容某某小区住宅楼小区无路灯，给居民夜间出行带来极大不便，新增路灯5盏。本小区电源引自就近箱式变电站，采用三相五线制，电压220V/380V，线缆采用YJV-0.6/1.0KV电缆，室外埋深1.2m埋地敷设引来，各支路采用YJV-0.6/1.0KV电缆穿管（SC）埋地敷设，与道路平行敷设时埋深1.0m；与道路交叉时埋深1.2m并穿管保护，过马路保护管伸出路基1.0m，钢管两端做成喇叭口。埋地钢管均未内外防腐的镀锌钢管，保护钢管接头两侧用跨接线焊接（若接头处采用陶瓷焊接时例外）。电缆接头盒下面垫混凝体基础板，其其长度伸出接头盒两侧0.6m，施工做法参照照明灯具控制与安装，电缆敷设与其他专业管线平行或交叉敷设时，间距应符合电力工程电缆设计规范要求。5.4.16 监控系统架设1、原小区监控情况原小区内无监控系统，居民的安全得不到有效的保证，小区内时常有偷盗现象发生，给居民的生活造成了很大的困扰。2、 改造方案增加监控设备4部，同时敷设监控线路150米。本工程视频监控系统设置在门房中，内设数字硬盘录像机、双向放大器、显示器、电视墙、打印机和电源设备等。现场根据设备需要适当位置设置分支器及调整器。红外线摄像机安装在小区出入口、马路等处，其图像传输至中央监控室进行统一管理。视频监控系统主机自带UPS,持续供电时间大于30分钟。监控主机系统采用全矩阵系统，所有摄像点应同时录像。按系统图所示做时序切换。切换时间130秒可调，同时可手动选择摄像机进行跟踪录像。本项目改造的监控系统，架设视频监控网络，采用远距离红外防水摄像机，可实现对较大范围的跟踪监控。系统摄像机选用有室外防护罩的电视摄像机。视频监控系统采用一线通技术，信号传输采用SYV-75-9同轴视频线埋深1.0m敷设。弱电系统的线缆远离高压线，穿金属管或金属线槽在吊顶内敷设，以防电磁干扰。AC220电源线与信号传输线分别穿管或交叉敷设时，间距不得小于0.3米。引入主机控制台的线缆位置应保证配线整齐，避免交叉。尽量避免线缆接续，必要时应采用焊接方式或采用专用插件。5.4.17 电缆规整鉴于原有供电线路为铝芯线，线路凌乱，均为架空敷设，存在老化现象，其状况存在供电不稳以及极大的安全隐患，为改善居民用电情况，完善住宅楼周边设施，杜绝安全隐患，本次对老化线路进行重新敷设，改造后的线路为铜芯线，使用穿线管进行地埋敷设，使