潼南市场调研报告.ppt

一 潼南经济发展水平和城市规划研究 潼南县 位于重庆市主城区西北部 地处渝蓉直线走廊 渝西川中经济结合部 潼南县是重庆市城市发展新区和新型工业基地 是国家成渝经济区规划的川渝合作示范区 潼南县是重庆对外开放的渝西北窗口 成渝快速通道上的桥头堡 潼南是重庆对外开放的渝西北窗口 成渝快速通道上的桥头堡 发展前景好 公路方面 遂渝高速公路穿境而过 距重庆93公里 距成都190公里 铁路方面 遂渝快速铁路横贯县境 潼南县目前的对外交通联系仅1条高速 1条铁路及2条普通干道 对外交通辐射能力有待提高 潼南宏观经济的发展增速从2012年开始 逐渐放缓 潼南的人均GDP与周边相比 排名靠后 经济实力有限 潼南近六年房地产投资仅在2010年处于正常状态 其余5年均处于异常状态 有投资过大的风险 近六年潼南销售面积变化幅度较大 近两年出现较大回落 近六年潼南城镇化率相对缓慢 2013年有1 1万人进城 预计在2020年前达到55 的城镇化率 人口将达到37万人 任重道远 数据来源 重庆市统计局 旭日地产研究中心 老城区是潼南县先期的金融 政治中心 由于行政中心向江北新城的搬迁 老城区的功能将转变为潼南县的人口密集居住区 早期的凉风垭片区是由梓潼镇镇政府和潼南一中衍生出的行政 教育配套区域 2003年潼南工业园区南区落户于该区域 该区域将作为建成后的工业园区南区的生活配套区域 江北新城规划为潼南县未来的政治 文化 经济及商务中心 但由于工业园北区化工产业对该区域污染较为严重 该区域的居住价值受到影响 大佛坝片区的发展以旅游业为龙头 带动周边住宅 商业的发展 潼南城市空间布局 一江两岸三大片 一江为涪江 两岸指江南老城和江北新城 三大片指凉风垭片区 江北新城片区和大佛坝片区 本案 依云 九街区位于潼南县江北新区奋进大道东侧 拥有得天独厚的地理环境 北临火车站枢纽中心 南靠江北区行政中心 是规划中江北新城的中心地段 更是潼南政府着力重点打造的商贸住宅区域 拥有巨大的发展潜力 本案处于江北新城 距离潼南火车站约3公里路程 二 潼南房地产整体市场供需特征研究 备注 2014年预计推量是从目前到2014年底 特征一 市场整体供应量大 已亮相项目未推出体量达到530万 未来竞争激烈 数据来源 旭日地产研究中心 备注 老城2013年在售项目仅1个 进入一期尾盘 因此去化量较少 去化周期不具备参考性 特征二 市场存量大 以2013年商品房销售的速度 市场存量要8 5年才能售完 数据来源 旭日地产研究中心 特征三 营销节点主要集中在春节前后 其它时间销售压力大 解读 目前潼南在售项目大部分项目开盘时间集中在春节期间 仅少量项目目前在售产品是在3 11月期间开盘 主要原因是潼南是劳务输出大县 大量返乡置业集中在春节期间 另外 目前潼南在售待售项目大部分在5 8月无推盘计划 由此可见 潼南项目集中在春节期间推盘 营销节点过于集中 造成内部竞争激烈 其它时间销售压力巨大 数据来源 旭日地产研究中心 特征四 大规模 高配套 品牌房企型项目面市将会使产品竞争力更加凸显 潼南目前在售高层项目价格主要集中在3500 4500元 之间 其中3500 4000元 与4000 4500元 的项目数分别占整个潼南在售项目个数的32 与45 单位 元 特征五 潼南在售高层项目价格浮动较大 差价达到2000元 数据来源 旭日地产研究中心 特征六 潼南在售高层项目主要以具备三房功能的户型供应最多 整体去化较好 数据来源 旭日地产研究中心 特征七 潼南地区三房功能的产品在90 100 之间产品市场接受度高 整体去化较好 数据来源 旭日地产研究中心 特征八 在整个潼南市场 二变三产品市场占有量较大 整体去化情况较差 正规三房市场接受度相对较高 其中二变三产品在85 100 产品市场接受度高 正规三房面积在90 105 之间的产品市场接受度高 数据来源 旭日地产研究中心 三 潼南房地产市场各片区供需特征研究 1 江北新城 江北新城 特征一 项目较为集中 主要集中在巴渝大道和奋进大道周围 江北新城 特征二 江北新城市场总体供应量达到311万 目前存量为200万 按照2013年33万 的去化量 目前存量需要6 5年才能消化完 未来竞争压力大 数据来源 旭日地产研究中心 江北新城 特征三 2014年江北新城项目预计推出44万 供应量 且2013年剩余33万 的体量 而目前年均去化量仅33万 因此2014年销售压力巨大 数据来源 旭日地产研究中心 江北新城 特征四 江北新城主要在售待售项目规模主要集中在15万 以下 总体来讲 江北新城项目规模较小 数据来源 旭日地产研究中心 江北新城 特征五 江北新城主要在售项目中产品三房供应占比较大 整体去化情况也最好 备注 以上数据仅包括在售项目高层 数据来源 旭日地产研究中心 江北新城 特征六 江北新城主要在售项目三房产品中 90 100 之间的产品去化最好 备注 以上数据仅包括在售项目高层以上所有面积均是建筑面积 数据来源 旭日地产研究中心 江北新城 特征七 江北新城主要在售项目三房产品中二变三的产品供应和成交占比相对较大 整体二变三和正规三房产品去化率相差不大 备注 以上数据仅包括在售项目高层 数据来源 旭日地产研究中心 江北新城 特征八 江北新城在售高层项目中三房产品中 二变三产品80 90 的供需占比较大 正规三房产品中100 110 的供需占比较大 备注 以上数据仅包括在售项目高层以上所有面积均是建筑面积 数据来源 旭日地产研究中心 江北新城 特征九 江北新城主要在售项目品市场上去化率最好的产品单价集中3800 4000元 之间 看出去化率对价格的敏感度很高 备注 以上数据仅包括在售项目高层以上所有价格均是建面单价 数据来源 旭日地产研究中心 江北新城 特征十 江北新城主要在售项目产总价去化最好的集中在30 40万 其次为40 50万 备注 以上数据仅包括在售项目高层 数据来源 旭日地产研究中心 2 凉风垭片区 凉风垭片区 凉风垭片区目前在售项目11个 待售项目2个 总建筑面积约395万 已去化建筑面积约为68万 剩余建筑面积约为327万 且整体去化速度慢 去化周期长 数据来源 旭日地产研究中心 特征一 整体供应量大 已亮相项目未推出体量高达327万 未来竞争激烈 项目建筑面积 特征二 凉风垭片区目前在售项目规模主要集中在20万 以下 占所有项目的62 凉风垭片区规模型大盘相对其他片区较多 30万 大盘有三个 其中欧鹏中央公园为潼南目前规模最大楼盘建筑面积约为200万 占整个凉风垭片区供应的50 6 数据来源 旭日地产研究中心 凉风垭片区 特征三 三房功能的产品市场占有度高 市场接受度高 整体去化较好 数据来源 旭日地产研究中心 凉风垭片区 特征四 凉风垭片区目前在售高层三房功能产品主要在80 100 之间市场接受度高 整体去化较好 数据来源 旭日地产研究中心 凉风垭片区 特征五 凉风垭片区 二变三产品市场占有量较大 整体去化情况较差 正规三房市场接受度相对较高 二变三产品在80 100 产品出现供小于求 市场接受度高 正规三房面积在90 110 之间的产品市场接受度高 数据来源 旭日地产研究中心 凉风垭片区 特征六 凉风垭片区在售高层项目去化单价主要以3400 4000元 之间 出现供小于求现象 数据来源 旭日地产研究中心 凉风垭片区 特征七 总价30 40万元的产品市场份额占比最大 整体去化较好 数据来源 旭日地产研究中心 凉风垭片区 潼南规模最大 品质最好 配套最全项目 数据来源 旭日地产研究中心 典型案例分析 欧鹏中央公园 欧鹏中央公园高层产品是以二变三户型为主 且二变三面积有趋小的趋势 洋房整体品质感较高 具备洋房的 错 露 退 特征 数据来源 旭日地产研究中心 典型案例分析 欧鹏中央公园 湖岛景观 学校配套 欧鹏中央公园 潼南配套最全的楼盘 其中巴川中学成为最大卖点 该项目目前是整个潼南规模最大 配套最完善的项目 近200万 湖岛景观资源 学校配套 购物商场 风情商业街 以及酒店配套等 数据来源 旭日地产研究中心 典型案例分析 欧鹏中央公园 户型中规中矩 无浪费空间 带可变空间 二变三户型面积趋小 产品均为可变户型 中规中矩无浪费空间 建筑面积 102 26 二变三 建筑面积 87 97 二变三 建筑面积 79 58 二变三 建筑面积 72 44 两房 建筑面积 87 03 二变三 典型案例分析 欧鹏中央公园 典型案例分析 欧鹏中央公园 劣势 优势 项目优劣势分析 3 老城片区 特征 老城片区整体在售项目少 都是在滨江路沿线 且都为规模型大盘 老城片区 数据来源 旭日地产研究中心 典型案例分析 凯旋名城 该项目地处潼南最繁华商业街旁 交通便利 商业氛围浓厚 且紧邻潼南体育馆 生活配套齐全 该项目周边学校较多 配套潼南小学 潼南中学 且该项目自身配套幼儿园 教育配套完善 该项目地