二手房交易风险（2稿）.doc

二手房交易风险探析一、引言 我国房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。最近几年，二手房市场政策利好，银行支持，再加上广大消费者对二手房优势的认识进一步提高，表面来看，二手房市场应该火。但是由于各地监管部门政策效力的滞后性、供需之间的矛盾，自身又具有波动较大和变化多端的特征等各种不利因素的存在，增加了二手房市场的不可预测性，从而也会引起不同程度的风险。然而，政府通过宏观调控政策是否真能在二手房交易过程中做到万无一失，它在当前国内外经济市场上是否真的有利无弊呢？2007年全国各地遭遇的“寒流”，使二手房市场存在的风险隐患暴露无遗。对此，许多经济学家和金融领域的专家学者纷纷提出了自己的独到见解，他们分别对二手房市场的背景以及交易过程中会发生的相应程度的风险进行了各自的研究。因此本文献综述尝试对各种不同的观点进行归纳和整理，以利于在比较中分析利弊，抓住问题的实质。 本文基本上按照二手房交易中涉及到的风险问题讨论的先后顺序展开。第二部分通过对二手房交易风险与其特征介绍，强调了在住房二级市场各种风险的可能性的观点。这一观点的提出主要是通过分析风险学原理得出的，支持这一观点的学者们都认为风险的发生，是和我国金融市场的现状密切相关的。第三部分介绍围绕近年来美国次级抵押贷款危机来对二手房交易风险原因进行综合分析。他们认为不可忽视“次贷危机”对中国房市的影响，但对中国的影响不大。第四部分则是关于一些经济学家提出的应对二手房交易中产生风险的策略。二、二手房风险的表现特征的观点及理由 许多专家学者都认为国家宏观调控对于我国房地产二级市场的正面影响是非常明显的，归纳起来主要有以下几点理由： 二手房交易也相应的存在法律意义与经济利益上的风险。鞍山社会科学研究院的教授认为，房地产市场中的二级市场，本身存在的风险虽然不明显，但根据风险学原理来看，是具备那些典型特征的。（孟玲，白大石：发展房地产交易市场的思考）。鉴于我国城市化的进程需要进一步加快，因此，房地产市场需要大力发展；房地产二级市场的逐步完善，将会适应市场的发展，在激烈的市场竞争中占有一席之地。 我国的二手房市场对贷款审查不够严格，这让我们对交易风险中出现的特征有了更全面的认识。也提高了我国的综合国力和宏观调控能力，增强了我们对二手房买卖的信心，吸引了更多的人来投资二手房。（王鹏，陈章柱：美国次贷危机给我国个人房贷市场的启示）。 三、二手房交易风险原因的观点及理由 周剑初在他发表的“次贷危机”对中国房市的启示中提到我国对美国“次贷危机”密切关注是必要的，但对其感到恐慌则大可不必。在分析中美买房观念时，王鹏，陈章柱在美国次贷危机给我国个人房贷市场的启示一文中认为中美买房观念不同。美国商品经济发达，透支消费观念比较强，当借款人不能履行还款是可以申请破产，而将损失转移给银行。而受传统观念的影响，中国人把拥有自己的住房作为极其重要的目标，一般人非常忌讳借贷尤其是拖欠行为。购房者一般会尽最大努力还贷，道德风险的发生概率应该较国外更低。 田晨光在商场现代化中认为由于消费者不是从开发商手中直接购买房屋，因此，二手房交易风险的形成有其特殊的原因，并将这些形成的风险因素分成了几大类。即实质风险因素、道德风险因素、心理风险因素。由于缺乏严格的行业监管力度和业务管理制度，房地产中介行业鱼目混珠，充斥着部分进行违法操作的非正规公司。对于当前房地产经纪市场中影响交易安全，损害交易当事人合法权益的问题，建设部指出，房地产经纪机构和我经纪人员占压挪用交易资金是当前房地产经纪市场存在的最大风险。行内人士分析，二手房交易产生的风险引起的负面影响不可低估，其对上下家或是国家房地产市场经济也会造成相应的影响。我国房地产业经过五年的快速发展和两年的宏观调控，进入2007年的房地产市场和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期，加上资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期和我国经济的持续、健康和快速的发展，房地产市场的预期开始回暖。2007年金融市场已全面开放，未来房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金必将成为中国房地产业新的力量。（丁战，孙国庆：市场经纬）四、应对二手房交易风险的途径及前景展望 一些学者提出二手房在交易中可以采用精心挑选中介机构，认真审查房屋权属状况，要实地查看房屋现状等方式来保障自己的合法权益。另一些学者在思考这个问题的同时也为交易中涉及到的几方面对策进行了详细归纳，对我国市场经济体制下的房地产市场健康发展找到了维护方法，但提出在应对风险发生的同时要注意新的风险的产生。（游文丽，杨在明：二手房买卖操作指南）为消费者提供一个资金监管服务平台成为房地产行业迫在眉睫需要解决的问题，只有这样，二手房市场才能走向安全、规范、高效和优质的交易服务成熟化。 由于资本市场门槛提高，房地产二级市场开发产品质量后续管理越来越受到重视，房地产二级市场企业优胜劣汰过程也将提速。在此情形下，房地产二级市场企业将何去何从是个值得我们深思的大问题。参考文献1周剑初.“次贷危机”对中国房市的启示.人民论坛.双周刊, 2007,（208）:332安华 .京城新规促二手房交易.热点透视， 2007，（04）3李磊.房市微观调控新招.时代金融.时政风云， 2007，（08）4霍寿喜.购买二手房，要选准气象日子.数字化期刊数据库，20075田晨光.商场现代化.数字化期刊数据库，20076丁战，孙国庆.市场经纬.数字化期刊数据库，20077张薇.投资理财.数字化期刊数据库，20078游文丽，杨在明.二手房买卖操作指南.法律出版社，20069孟林，白大石.关于坚持诚信服务，发展房地产交易市场的思考. 鞍山社会科学. 2006，（2）：24目 录一、摘要及关键词2二、二手房交易风险与其特征4三、二手房交易风险原因分析7四、二手房交易风险控制分析12五、结语12参考文献13二手房交易风险探析【中文摘要】随着我国住房制度改革的不断深化，住房私有率的不断提高和居民居住水平的不断改善，人们对购房需求的标准越来越多样化，这给予房地产交易提供了发展的大好时机，同时对房地产交易市场的建设与发展提出了新的挑战。各地市区及周边一手房房价上涨较快,越来越多的人们将目光投向了总价较低、配套成熟、交通便利的二手房.购买需求的增加和其与新房相比现房、低总价的优势使得二手房市场作为新兴行业快速发展起来.那么，如何为人民群众提供一个更便捷、更安全、更准确、更完美的房地产二级市场交易平台，以满足人民群众对房地产的需求，房地产二级市场交易的诚信服务与产生风险的可能性逐渐成为人们关注的焦点。本文从分析二手房风险产成原因入手,分析了消费者在整个消费决策过程中所感知到的各种风险及其这些风险对我国经济和对消费者的影响,结合国内市场实际情况，提出了改善二手房交易风险管理的相应策略。【中文关键词】二手房 上下家 信息不对称 问题因素 对策 【English abstract】As Chinas housing system reform is deepening, the rate of private housing and the continuous improvement of living standards of residents continue to improve, people buying houses increasingly diverse needs of the standards, which provide for the development of real estate transactions of the opportunity, while The real estate market construction and development of a new challenge. Yi Shoufang around the urban area and the surrounding housing prices rose faster, more and more people will be eyes on the lower total, matching maturity and convenient transportation of second-hand housing. And the purchase of the increase in demand for its new premises compared with the existing home, and low total The advantage of making second-hand housing market as the rapid development of new industries. So, how to provide the people with a more convenient and more secure, more accurate and perfect real estate secondary market trading platform to meet the needs of real estate , Secondary market trading of real estate services and the integrity of a risk the possibility of gradually become the focus of attention. From analysis of the risk of producing a secondary reason for start of consumers throughout the consumer decision-making process in the sense that the various risks and those risks on Chinas economy and the impact on consumers, the actual situation of the domestic market, to improve Second-hand housing transaction risk management strategies accordingly.【English key word】second-hand house Buyers and sellers information asymmetry factors issue Countermeasures二手房是指业主在房地产二级市场上购买的自用房，包括商品房、私房以及允许上市交易的已购公房、房改房、经济适用房，并有由房屋土地管理局颁发的房屋所有权有效证件，业主可以完全处置的房屋。 随着住房梯级消费的形成，很多商品房也逐渐进入二手房市场。房产二级市场空前活跃，从事二级市场中介服务机构的竞争也趋于激烈。相对于一手房买卖，二手房买卖交易更为复杂，客户通常要与中介公司、贷款银行、担保公司、保险公司、房地产交易登记部门、财税部门等多个部门打交道，其中还涉及大量的房产法律关系以及法律风险，包括对交易主体资格审查、合同的签署、补充条款该如何签等等。在这些交易过程中，风险是不可避免的。 一、 二手房交易风险及其特征 1、二手房交易风险的定义 二手房买卖的风险，是指在二手房买卖交易过程中，买卖双方在整个消费决策中所感知到的各种可能会发生损失的一种情况。 2、二手房交易风险的特征（1) 、客观性 二手房交易风险是一种客观存在。随着科学技术的进步和经营管理的改进，认知管理和控制风险能力的增强，人们在二手房买卖交易过程中所面临的决策失误等风险，虽然可以部分受到有效控制，但是从整体上来说，风险是不可能完全排除的。在一定条件下，这些风险的发生还带有一定的规律性，这种规律性给人们提供了认识风险，估计风险和管理风险，把风险减少到最小程度的可能性。（2) 、损害性二手房交易风险与人们的利益密切相关。损害是风险发生的后果，所以，凡是风险都会给人们的利益造成伤害。不管是买卖的上下家双方，若是其中一方损害了另一方的利益，都会造成一定的损害。（3) 、不确定性二手房买卖风险的不确定性表现在三个方面：1 空间上的不确定性 就整体的二手房买卖市场而言，所有的二手房交易都面临经济利益损害的风险，并且也必然有些房屋在交易过程中会遇到风险，但是，具体到某一房屋，是否在交易中发生风险，则是不确定的。2 时间上的不确定性 任何二手房在交易过程中，何时会有发生风险的可能性，是不可预知的。小李通过网络选中了一处满意的二手房产，几次和卖方接触，最终决定一次性付款购买。按照卖方的要求，小李预付了30%的首付款，但到了约好的办理过户的日子，却被交易所告知，卖方的房子属于购买未满5年的经济适用房。这种情况下，双方交易不成，但是卖方坚持不退全部首付款，只退给小李20%。小李不但损失了部分首付款，在购房过程中还浪费大量时间成本3 损失程度的不确定性 二手房交易中偶尔产生的风险，都会有可能发生不同程度的损失，人们无法预知未来年份发生的风险是否会造成财产损失及其程度如何。 2、 二手房交易风险原因分析二手房较新房至少有两大优势:其一为现房优势,目前新建商品房基本为期房,而且开发周期在12年,二手房具有即买即住的现房优势;其二为低总价优势,目前二手房市场主要供应来源除了比例渐增的次新房外,房改房依然占有一定比重,这些房改房尽管房龄较长,但是地段好,面积小,是二手房市场低总价房源的主要来源. 任何风险的发生都是有其自身因素形成的。探讨和分析买卖过程中所产生的风险因素，可以加深对风险的认识和预防风险的发生。1、交易环节及其外部制度环境分析目前全国房产中介企业已迅速发展，市民通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经成为很普通的现象，尤其是近两年，全国各地的房产中介行业如同雨后春笋般遍地开花，老企业店面迅猛扩张、新企业纷纷成立，让这个市场突然变得热闹起来。为了保障交易各方的利益，包括佣金及物业的费用，使整个交易过程收支透明，避免暗箱操作。一些上下家会委托第三方来资金监管，这些操作流程包括：买卖双方达成买卖协议；买卖双方共同委托交易资金监管；开设资金监管账号，买方交付首期购房款；买房申请房屋贷款，向卖方贷款银行签署按揭协议书；办理权证过户、缴交税费、抵押登记等等。在这些交易环节中，如果一环没有保证到交易双方的利益，那么也会使其在交易中产生风险。2007年年初，由于美联储连续提息、自然灾害以及银行、购房者对房地产价格走势预期失误等众多因素导致美国次贷市场还款人丧失偿付能力、借贷机构无法按时收回贷款，证券市场遭受牵连，次贷危机爆发。我们不可忽视“次贷危机”对中国房市的影响。中国大量的房地产按揭贷款人可以说主要还是中低收入阶层。虽然我国银行机构发放房贷是标准和审查程序较次级贷款要严格得多，但一旦经济发生较大的波动，房价由涨势转入跌势，中低收入阶层的承受能力有多强，银行机构就会受到相应程度的损失。 2、风险成因探讨(1）、风险因素 风险因素，也称风险条件，是指引发风险事故或在风险事故发生时致使损失增加的条件。对于二手房买卖来说，风险因素是指其交易双方自身。 同所有房地产交易一样，二手房交易也相应的存在法律意义与经济利益上的风险。由于不是从开发商手中直接购买房屋，因此，二手房交易风险的形成有其特殊的原因，我们将风险因素通常分为以下三类： 实质风险因素 实质风险因素是指有形的并能直接影响事件的风险因素。中介公司利用自身优势地位及当事人法律知识的欠缺，在合同中设置加重对方责任、减轻己方责任的违约条款。 由于信息不对称及经验不足，买方有时在各方催促下匆匆看房，使买方在对房屋状况的考察方面，不够充分等等。 道德风险因素 道德风险因素是指与人的品行修养有关的风险因素。 如中介公司收取代理服务费后不按约定提供相应服务，因其他客户以更高的价格购房，而向原客户谎称售房人违约并拒不退还服务费。中介公司在收取购房款或房租后不知去向，导致当事人的损失基本无法挽回。 中介公司在收取款项接受委托代为服务后，出具加盖另外一家公司公章的收据，偷梁换柱，导致委托人因不能出具有效的付款凭证而在被诉后举证不利。调查研究表明，中美买房观念不同。美国商品经济发达，透支消费观念比较强，当借款人不能履行还款是可以申请破产，而将损失转移给银行。而受传统观念的影响，中国人把拥有自己的住房作为极其重要的目标，一般人非常忌讳借贷尤其是拖欠行为。购房者一般会尽最大努力还贷，道德风险的发生概率应该较国外更低。心理风险因素 心理风险因素是指与人的心理状态有关的无形因素。中介公司为没有合法房屋交易手续的双方完成交易而不告知交易风险，明知交易违法仍提供代理服务。3风险类别分析为了更好的维护消费者的利益，针对二手房买卖中常见的一些风险问题，我们把二手房的风险归纳为以下几种类别： (1）房屋买卖资料真实性风险 在房屋买卖中，买卖双方都是凭中介机构介绍，对于房屋背景也了解不深，而很少对交易双方主体资格进行审查，隐藏着极大的风险。（2)房屋买卖资金交割风险 购买二手房时购房人都将首付款在签订买卖合同时直接交付给售房人。然而，二手房买卖中，一房两卖、甚至三卖也屡见不鲜，最终的后果是导致购房人承担了金钱的风险。作为工薪阶层的购房者，在购房时都会倾其所有，除了购房首付款，不足部分再向银行贷款，往往由于某些原因导致贷款办不下来而承担违约责任。 (3)交易房屋权属手续风险 中介为了招揽客户，会极力向我们推荐各种各样房源，包括没有取得产权证的使用权房， 购买这样的使用权房不但耗费时间，还存在着不能交易过户的风险。现在，有一部分都想到农村去购买一套属于自己的私房。然而，这种买卖的风险极大。农村的住宅，只能在本村民组织内部成员之间的买卖。作为一个城市人是无权购买农村的私房，即使已经购买，并交付使用，也因违反法律、法规强行性规定而无效。也永远无法拿到产权。 (4)单方违约责任风险 在购买出租的二手房时，一定要得到承租人书面放弃优先购买权的申明，否则即使是交易过户后，承租人还是可以行使优先购买权，而撤消买卖合同。(5)交易房屋的风险 在付首付及签订合同之前，有一些抵押及其他限制交易过户的事项，如果在交易之前对交易相应的条款不够细心斟酌，也是风险的一种。(6)、房屋经纪服务诚信风险目前二手房交易资金大多数是由中介公司进行担保代管，但中介公司参差不齐，很难不出现“借鸡下蛋”将资金用作企业发展及其它投资使用。由于缺乏严格的行业监管力度和业务管理制度，房地产中介行业鱼目混珠，充斥着部分进行违法操作的非正规公司。对于当前房地产经纪市场中影响交易安全，损害交易当事人合法权益的问题，建设部指出，房地产经纪机构和我经纪人员占压挪用交易资金是当前房地产经纪市场存在的最大风险。三、二手房交易风险控制分析由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，不少不良中介利用市场初期发展的漏洞进行欺诈行为，侵犯了消费者的合法权益，逐渐在部分消费者心目中萌生出一种对于房产中介的不信任感，特别是近年来屡有发生的卷款案、吃差价，让行业的信用度严重受挫。尽管二手房交易中有这么多风险，但通过房地产中介机构来进行二手房房屋的交易应该是市场经济条件下二手房交易的主要形式，通过中介机构来买卖二手房可以节省时间和精力，扩大买卖范围，实现利益的最大化。对于风险，最好的办法，是要尽最大努力去防范：从个人购买方面着手：1要精心挑选中介机构 如果交易通过中介公司完成，必须选一家资信可靠的中介公司。目前，房地产经纪机构很多，但每个公司的情况都不完全一样。提高广大群众的法律意识，在具体“二手房”交易中选择委托资信较好的中介机构，注意审查并保留相关票据，在纠纷发生后，及时搜集证据材料，增强维权的法律意识。（1）所选的中介公司必须要具有房地产经纪机构资质证书和企业法人营业执照。另外，最好选择一家有品牌的大公司和有经验的经纪人，这些公司往往信用较好，操作规范。（2）二手房买卖的上下家应明确与中介之间的具体委托事项，要注意中介的操作是否符合规定，收费是否合法。双方在签约时就应当明确违约责任。2要认真审查房屋权属状况（1）权属有瑕疵或争议的房屋，最容易给买受人造成巨额损失。（2）买二手房前，买房人应当到房屋所在地房地产管理部门查询有关房地产权属登记信息，了解所购买的房屋产权有无抵押、查封等权利限制，出售该房产的人是否为房屋产权人，防止因“一房多卖”等问题引发纠纷。（3）注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。 （4）搞清楚是商品房、成本价房还是标准价房或者是经济适用住房，每种房屋都有不同交易管理规定。 （5）产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；一定要验看产权证的正本而且到房管局查询此产权证的真实性。如果房屋属于共有产权，要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。 （6）到房屋所在地的房地产交易部门检查房屋是否被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。（7）在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件。应尽量全面了解房屋建筑面积大小、房屋用途、房屋质量等情况。（8）如果房屋已出租，应要求出卖人提供该承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。 3、要实地查看房屋现状 购买商品房已成为老百姓最寻常的一种大宗消费.但因经济条件限制,或是其他方面的需求,很多人都把目光放到了二手房市场.这其中就有不少人,因购买时察看不周,买了自己并不满意的二手房.经验表明,购买二手房,不仅要考虑房子的价格、质量、结构、地理位置和物业管理条件等等,也要考察房子周边环境以及对各种自然条件的吸纳和耐受情况.这其中,气象条件是重中之重,察看房子,一定要先选好气象日子. 买方一定要谨慎对待看房行为，至少应核实以下几个方面：（1）房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。（2）房屋小区状况。 如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。 （3）屋内附属设施。 在买卖合同附件二“房屋内附属设备状况及室内装饰情况”中，应尽可能把随房屋一同转移的家电、家具的数量、种类、型号等详细列明。为了保护自己的利益,购房人在购买带装修二手房的时候,除了关注合同中付款、交房等主要条款,还需要注意三个方面:在买卖合同中把装修及其相关的情况约定清楚;相关费用和单据的结算交割;以及为了避税而故意做低房价的危害. 如果无法详细列明的，则尽量要求下家应承诺房屋交付时屋内附属设施保持原状，如有损坏、缺失应承担相应责任。 房屋转让价格如果已包含了上述装饰、物品，则上家应保证能够正常使用。 如果是属于赠送性质的，上家对于有瑕疵的赠与物不承担责任，但上下家最好约定赠与物能够正常使用，否则这样的赠送毫无意义。4签订严密的购房合同 这是买卖房屋非常关键的一项工作。合同即是双方订立的法律，合同制定的好，权利就有更多的保障，权利制定的不好，就为以后解决问题埋下重大隐患。对于在房产交易中频频出现的违背买卖双方权利平等的行为，法律法规应当起到其强制约束的效力，就目前我国二手房市场而言，在房产交易过程中，法律扮演什么样的角色，应如何进一步让法律效力渗透至交易全局，是促进行业有序化发展的重要工作。买卖双方都应该遵循现有法律条例相关规定，按照法律流程来进行房产交易。 买卖双方在合同主要条款上要把握好以下几点 ：（1）权属条款。 主要是审查房屋的权属状况，如有无共有人或房屋有无抵押等权利限制。房产交易的合同文本应当具有法律依据，这将有效保护双方当事人的利益，目前国家建委、工商部门正在积极的筹备房产交易方面的法律化合同文本，行业法律法规仍需进一步细化，房产交易存在着较多的不透明之处，政府相关部门应当设立专职机构对于房地产交易流程进行严格监控，以保证交易在法律许可的范围内进行，同时应着力于在交易的方方面面完善现有法律条例，建立行之有效的新标准，让房产交易切实做到有法可依，执法必严，违法必究；（2）房价与佣金条款。 一定要明确房屋价款、办理产权过户费用、交易佣金的数额和支付方式、时间、条件。经纪公司法律意识也有待提高，依法进行房产交易，有利于重塑房产经纪行业阳光服务的形象。 （3）附带条款。 二手房买卖不同于一级市场房屋交易，除了房屋交付以外还会涉及水、电、气、宽带等附属设施的交付转移以及费用结算等诸多问题，还有原房屋所有权人及其同住亲属户籍的迁移等问题，处理不好，就会影响买卖双方的正常生活，甚至发生纠纷。 （4）违约救济条款。双方发生纠纷后如何处理，也需要提前考虑周到并明确。购房客户人群应当尽快提高自己在房屋交易方面的法律知识，在交易前就所涉及法律覆盖面作到心中有数，懂得利用法律武器来保护不动产；5注意付款程序 买方来看，大多数的人都采用分期付款的方式，这里需要注意以下几点：（1）签约时买方支付的定金，可约定为首期款的一部分。（2）首期款支付，一般与卖方交房同时进行或稍早。（3）二期款支付，一般以到土房局办理买卖合同登记及过户手续为条件。在此之前要求产权证已办到卖方名下，对房屋转让的权利限制（如抵押、查封）均已解除。（4）尾款的支付，可约定在产权证变更到买方名下，且卖方完成附随义务（如迁出户口、缴清应付税费等）后进行。（5）若买方需要按揭贷款支付房款，则须在地房局办理二手房买卖合同及过户登记手续后与银行签署贷款协议，银行在产权证办到买方名下并办毕房屋抵押手续后始发放贷款。双方应约定卖方收取房款的账号以及无法办理按揭或按揭款项不足时的处理办法。从行业自律方面着手：1、就目前的房产中介行业来说，的确存在着一部分逃避政策、乱吃差价、不良竞争的现象，但行业整体发展状况较为良好，经纪人素质与专业水平较两年前已有了很大的提升。一些大中型中介公司在应聘时非常注重从业人员素质高低与否，高学历、高专业知识成为入行的优先条件，这已成为这些企业选择员工的一个重要门槛。一个房产企业的人员素质高低直接决定了这个企业的诚信度是否能够走在市场前列，行业由企业构成，企业由员工组成，只有每位从业人员提高自身素质，建立自身的诚信观，认真学习房产业务及经济、管理等领域的知识，才能保证建设好诚信企业和诚信行业;企业应当定期对员工进行与时俱进的服务培训和思想、礼仪、品德教育，建立完善的奖惩制度，从根本上约束不良行为发生的机率。“人无信不立，政无信不威，商无信不富。”行业应当建立完善的网络经纪人体系，让民众心里有底，同时也让经纪人准入门槛提高。中介公司自身应注重从业人员素质和企业的诚信度。房产中介队伍的建设主要依托于三个主要因素，（1）、人才建设是重中之重，把好人才引进关，建立良好的人才管理机制，进行定期的员工培训，注重储备人才的培养，既能对内提高员工素质，又能对外吸引人才；（2）、要将诚信化的服务理念融入到企业文化中，诚信是中介行业生存之本，让老百姓信得过才是硬道理；（3）、企业的品牌建设也非常重要，专业到位的全面服务、品牌印象的民间推广，大大增强了消费者的信赖感，并逐步成为公司规模化发展的决定因素。（4）、在二手房交易中坚持诚信，中介企业自身应当改正不足，随着市场要求的提高，进一步扩展服务内容，提高服务水平，建立一支思想好、素质高、业务精的专业队伍，牢固树立诚信经营宗旨，增强企业的竞争力和生存力；严格审核确认交易人、交易房屋、交易程序和违约责任，将大大降低买卖双方的交易风险，促进二手房市场健康有序发展。2、督促对方全面履行合同，防止出现房屋交接后纠纷要按照双方合同约定的项目和期限，抓紧办理房屋所有权变更登记，办理相关设施如水、电、气、电话、宽带等的转移过户，办理好交接记录，填好交接单。 从政府规制着手：1.政府资金监管做到真正到位虽然政府出台了交易资金监管的相关规定，但真正实行者少之甚少，绝大多数二手房经纪公司并未获得交易资金监管的资格认定，很多不良中介找到了逃避监管的理由，市场交易仍然存在着较为明显的疏漏和灰色地带。房屋交易额度高，资金交割没有安全保障成了二手房交易中的风险隐患。为消费者提供一个资金监管服务平台成为房地产行业迫在眉睫需要解决的问题，只有这样，二手房市场才能走向安全、规范、高效和优质的交易服务成熟化。资金监管势在必行。（1）、执行方式是要在买卖双方权利、义务公平对等的原则下，由政府部门就资金监管方式给出中介、客户、银行三方职责作出