（产业经济学专业论文）CBD的商业集聚与活力.pdf

首都经济贸易大学硕士学位论文北京cbd 的商业集聚与活力 内容提要 在国内外的大城市中 c b d 的作用正在日益扩大 1 9 9 3 年 北京确立了发 展c b d 的规划 按照现有规划 在北京c b d 的建筑面积中 商业 服务 文 化 娱乐设施等占2 5 0 由此可见 商业是c b d 功能中重要的组成部分 学者们对于商业在c b d 内是否应该或应该怎样存活看法不 但事实上 不 同的c b d 中商业集聚的相对规模和内部构造不尽相同 由此在c b d 产生了不同 效果 因而 正确认识并合理规划c b d 的商业集聚 是具有理论和实践意义的课 题 除序言外 本文共分五章 第一章是概述性的 通过对c b d 的内涵和特征的分析 得出商业集聚是c b d 的重要内容之一 并简要说明了商业集聚的功能和效应 第二章详细阐述了c b d 商业集聚的有关理论 为后面进行的实证分析奠定 基础 这些理论包括集聚的原因 空间布局 规模以及与其他区域的关系等 第三章重点对美国和日本c b d 的商业集聚情况及集聚效果 活力 进行对 比 从而为我们的研究提供借鉴 第四章对现代c b d 商业集聚的形成条件及形态进行了阐述 为下一章分析 北京市c b d 商业集聚奠定基础 第五章是本论文的重要部分 具体分析了北京市c b d 商业集聚的形成条件 功能选择 规模选择 业态业种选择和空间选择 关键词 中央商务区 c b d 商业集聚活力 首都经济贸易大学硕士学位论文北京cbd 的商业集聚与活力 a b s t r a c t i nl a r g ec i t i e sa r o u n dt h ew o r l d c b d sa r ep l a y i n ga ni n c r e a s i n g l yi m p o r t a n tr o l e a c c o r d i n g t ot h ec u r r e n tp r o g r a m m i n g c o m m e r c i a ls e c t o r s s e r v i n g s c u l t u r es e c t o r s a n df a c i l i t i e sf o re n t e r t a i n m e n ta saw h o l ea c c o u n t sf o r2 5 o ft h et o t a lb u i l t u pa r e a i nb e i j i n gc b d t h i ss h o w st h a tc o n l i n c r c c p l a y s av e r yi m p o r t a n t p a r ti nc b d s c h o l a r sh a v ed i f f e r e n to p i n i o n so nw h e t h e rt h e r es h o u l db ec o m m e r c es e c t o r so r w h a tc o l n l n e r c es e c t o r sc o u l dd oi nc b d b u ti nf a c t t h e r ea r ed i f f e r e n ts c a l e sa n d s t r u c t u r e so fc o m m e r c i a lc l u s t e ri nd i f f e i e n tc b d s r e s u l t i n gi nd i f f e r e n te f f i c i e n c i e s t h u s i ti sb o t ht h e o r e t i c a l l ya n dp r a c t i c a l l ym e a n i n s f u it oa c c u r a t e l yi e e a l i z e a n d p r o p e r l yp r o g r a m t h ec o m m e r c i a lc l u s t e ri nc b d b e s i d e st h e p r e f a c e t h i s a r t i c l eh a sf i v ec h a p t e r s b ya n a l y z i n gt h em e a n i n g a n dt h ec h a r a c t e r i s t i c so f c b d t h e f i r s tc h a p t e rr e a c h e s t h ec o n c l u s i o nt h a tc o m m e r c i a lc l u s t e ri si n d i s p e n s a b l eo f a c b d a l s oi nt h i sc h a p t e r t h ef u n c t i o n sa n di m p a c t so f t h ec o m m e r c i a lc l u s t e r si nc b d a r ed i s c u s s e d c o n c i s e l y i nt h es e c o n dc h a p t e rs e v e r a lt h e o r i e sr e l a t i n gt oc o m m e r c i a lc l u s t e ri nc b d a r e d i s c u s s e di nd e t a i l w h i c hl a y saf o u n d a t i o nf o rt h el a t t e ra n a l y s e s t h e s et h e o d e s i n c l u d et h er e s o nw h ys u c hc o m m e r c i a l c l u s t e rc o m e si n t ob e i n g t h ed i s t r i b u t i o na n d s c a l eo f t h ec o m m e r c i a lc l u s t e r a n dt h er e l a t i o n s h i po f t h ec o m m e r c i a ld u s t e ri nc b d w i t ht h a ti no t h e rr e g i o n s c h a p t e r3f o c u s e so nt h ec o m p a r i s o n so f t h ec u r r e n ts i t u a t i o n sa n de f f e c t i v e n e s s o f c o m m e r c i a lc l u s t e r sb e t w e e nt h eu n i t e ds t a t e sa n dj a p a n i tc o u l db ear e f e r e n c et o o u rr e s e a r c h c h a p t e r 4e x p o u n d so nt h ef a c t o r st h a ti n f l u e n c e sc o m m e r c i a lc l u s t e r a n do nt h e f o r m so fc o m m e r c i a lc l u s t e ri nc b d w h i c hi sb a s i cf o rt h ec o m m e r c i a lc l u s t e r r e s e a r c ho f b e i j i n gc b d i nn e x tc h a p t e r b a s e do nt h ef o r m e rc h a p t e r t h ef i f t hc h a p t e rs t a t e st h ef o r m i n gc o n d i t i o n so f a n d t h ef u n c t i o n s t h es c a l e t h ef o r m sa n dt h er e l a t i o n s h i pw i t ht h a to fo t h e rr e g i o n s c h o s e nb y t h ec o m m e r c i a l c l u s t e ro f b e i j i n gc b d k e y w o r d s c b dc l u s t e r v i t a l i t y 独创性声明 本人郑重声明 今所呈交的 爿出c g 南噻巢聚鸟动 论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的科研成果 尽我所知 文中除了特别加以标注和致谢的地方外 论文中不包 含其他人已经发表或撰写的内容及科研成果 也不包含为获得首 都经济贸易大学或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料 作者签名 塞 塞垫日期 丝里生年 3 一月望日 关于论文使用授权的说明 本人完全了解首都经济贸易大学有关保留 使用学位论文的 规定 即 学校有权保留送交论文的复印件 允许论文被查阅和 借阅 学校可以公布论文的全部或部分内容 可以采用影印 缩 印或其他复制手段保存论文 保密的论文在解密后应遵守此规定 作者签名 粒导师签名 日期 圣 竺年 月三l 日 首都经济贸易大学硕士学位论文 北京c b d 的商业集聚与活力 引言 随着经济的发展和改革开放的深入 在国内外的大城市中 c b d 的作用正 在日益扩大 并成为城市及城市所在区域繁荣与发展的标志和依靠 1 9 9 3 年 北京确立了发展c b d 的规划 按照现有规划 在北京c b d 的建筑面积中 商 业 文化 娱乐设施等占2 5 由此可见 商业是c b d 功能中重要的组成部分 不同的c b d 中商业集聚的相对规模和内部构造不尽相同 由此在c b d 产生 了不同效果 比如在有些c b d 中 办公业务是其主要甚至接近于全部的功能 而很少会有商业的存在 这样的c b d 活力就差一些 尤其是在夜晚 有的c b d 则办公业务与商业并重 并适当强调商业的作用 白天晚上这里都是充满活力 商业 文化活动和娱乐休闲等一片繁荣 国内外的许多知名学者和政府官员都已经认识到了这一点 即在建设c b d 过程中商业的重要作用 国外的学者们从各个角度对c b d 的商业进行了研究 如c h r i s t a u e r 的城市中心地理论 a l o n s o 的招标地价理论 h o r w o o d 和b o y c e 的零售业规模理论等 随着c b d 在我国的升温 我国政府迫切需要制定指导c b d 发展的良好规划 而近些年国内的专家学者也加大了对其的研究 但是 对于 c b d 内到底需不需要商业 需要多大规模的商业以及商业集聚的构造等方面 大家的看法并不一致 对此的研究也比较有限 本论文认为 在传统的c b d 中 夜晚的 死城 是c b d 最大的症结 归根到 底是因为c b d 的功能构成仅仅发挥了办公这一项 忽略了作为商业发展和城市 娱乐场所等的综合功能 北京c b d 中应当适当重视商业集聚在促进活力方面的 作用 并合理规划其商业构造 论文拟对北京c b d 的商业集聚作深入探讨 一 方面这将从一定程度上丰富城市商业地理的有关理论 另一方面希望能够对北京 c b d 商业的规划和发展提供参考 巫塞左鳖 本论文的研究方法是 从c b d 理论阐述入手 探讨商业集聚的效应 对具有 典型性的国际c b d 商业集聚进行实证分析和比较 结合北京c b d 的环境特征 探 讨商业集聚存在的问题并提出我们的建议 第3 页共5 i 页 首都经济贸易大学硕士学位论文 北京c b d 的商业集聚与活力 第一章c b d 的重要内涵 商业集聚 自2 0 世纪初以来 c b d 在西方发达国家及许多发展中国家的大城市里迅速 兴起 在演变过程中 c b d 逐渐体现出许多功能内涵 其中之一便是商业集聚 商业集聚所具有的经济效应对于c b d 的发展非常重要 一 c b d 的概念与特征 商务中心区 英文为c e n t r a lb u s i n e s sd i s t r i c t 简称为c b d c b d 的概 念最早产生于美国 当时曾定义为 商务汇聚之处 是由美国社会学和地理学 者钱伯斯于2 0 世纪2 0 年代提出的 二战后2 0 世纪7 0 年代 商务中心区的发展 主要表现为 强度 的增长 商务中心区逐渐发展成为城市内建筑容量 交通 白天人口及地价等的峰值地区 随后商务中心区成为城市及城市所在区域繁荣与 发展的标志和依靠 在发展的过程中 c b d 形成了这样一些特征 第 c b d 具有城市地区甚至一个国家 整个世界里面的最高中心性 并且 功能相对集中 c b d 所提供的功能 跟它的服务具有最高的水准 在c b d 里面 所从事的交易或者是交流都是最高档次的 因为聚集在c b d 里面 应该是一些大 的金融机构 保险机构 大的跨国公司总部或者是分支机构等等 第二 c b d 具有城市地区当中最多人流量和信息交流量 一天当中人口的集 聚量是最高的 而且2 4 小时人口变化值也是最高的 要创造具有2 4 小时活力的 c b d 但是白天跟夜问的人口还是有很大的变化和差异的 第三 c b d 具有最便捷的可达性 具有发达的内外交通 第四 c b d 具有最高的服务集中性 里面不仅提供包括经济 管理 文化 娱乐甚至还有行政设施等多方面服务 同时 它也具有集中的 档次最高的零售 业 o 为表述方便 以下较多地使用c b d 这个简称 可达性 此概念意味着到达某地区或设摊的难易程度 反映道路建设和运行水平 第4 页共5 i 页 首都经济贸易大学硕士学位论文北京c b d 的商业集聚与活力 第五 c b d 当中具有城市当中最贵的土地价值和租金 其中商业实施用地 或者是商业建筑的价格 售价或者租金应该是最高的 甚至高于金融机构或者大 的公司总部商务办公楼的租金 所以 如果在这里搞商业 可想而知就不是一般 概念里的商业 二 商业集聚的含义 功能和效应分析 无论是哪一个时代 也不论哪一个国家 商业 服务业 的店铺选址都是趋 于集中的 这种现象一般被称做商业集聚 如果从产业集聚角度给商业集聚下一 个定义 它是指大量相互关联密切的商业企业在空间上聚集 并形成强劲 持续 的区域竞争优势的现豸中 商业集聚是产业集聚的一种类型 是区域经济发展过 程中的产业集聚现象 从模式上来讲 商业集聚属于水平型的产业集聚 即由经 营同类产品 互补产品或相关产品的企业形成 商业企业集聚在一起会形成群体效应 达到降低交易费用 方便消费者购买 促进平等竞争 活跃城市经济生活的目的 其主要效应包括 一 外部经济效应 商业集聚使诸多单个规模较小的商业企业集合为较大的商业群 多个商业企 业在同一区域内共同利用城市建设和商业配套设施 分享行业 外溢效应 行业内知识扩散和信息流动效应 分享客源 从而降低交易费用 随着商业集聚 规模的扩大 外部经济效应日益显现 二 聚集经济效应 聚集经济是指由于经济活动在空间上的相对集中 从而使得这些活动变得更 有效率和经济合算 商务中心区的规模扩大所带来的聚集效应表现为 1 对于消费者来说 可以使购买活动的空间范围相对集中 节省其用以 购买商品和获得商业服务的时间 缩短购买路线 并方便满足其多层次的消费需 求 2 对生产者来说 可以使其迅速准确地掌握市场信息 减少市场盲目性 同 对比产业集聚 我们不难得出商业集聚的定义 黄国雄曹厚昌 现代商学通论 人民日报出版杜 1 9 9 7 年 第2 2 6 页 第5 页共5 l 页 首都经济贸易大学硕士学位论文北京c b d 的商业集聚与活力 时 商务中心区把分散的企业聚集到某一空间内 无形中扩大了购买商品的规模 从而使生产者实现大批量的销售 节省了交易费用 三 旁侧效应 随着商业集聚规模的扩大 必然引起周围环境或消费结构的改变 甚至引起 所在地区的产业结构的调整 如带动和促进本地区金融业 建筑业 房地产业和 交通运输的发展 客观上要求有关法律问题和市场关系的专业人员大量增加以及 其它先行投资资本的增加 要求在商务中心区内增加金融部门和信息情报部门 等 另外 商业集聚规模的扩大将有可能改变其周围人口的思想观念 提高消费 意识 从而使消费结构发生改变 四 组合经济效应 在商业集聚过程中 不同类型的商业企业更容易相互结合 进行横向或纵向 联合 或者组建共同的采购 销售机构等 从而产生组合效应 商务中心区的各 个商业企业作为子系统的元素 相互之间优化组合的功能大于各个元素的简单相 加 形成黄金地段 制造出商业级差利润 使处于商务中心区的商业效益高于其 它地段 这种效应可以用数学公式表示为 a i a 2 a 3 a n f l f 2 f 3 f n a i 为组合功能 f i 为商务中心区各个商业企业的功能函数 由此可见 如果能合理地规划商业集聚 将对区域经济发展等起很大作用 三 商业集聚是g b d 的重要内容之一 自从美国学者钱伯斯于1 9 2 3 年提出c e n t r a lb u s i n e s sd i s t r i c t 商务中心区 概念以来 包括城市经济学 城市地理学 商业地理学 商业经济学等不同学科 对c b d 进行了深入的研究 但是由于不同的学科是站在各自的角度提出和分析 问题的 既有对c b d 的狭义的理解 也有对c b d 广义的理解 因此至今没有 形成一个有关c b d 的标准定义 也没有对c b d 中商业集聚的地位和作用达成 一致的认识 美国学者b r a c e yh f 认为 c b d 是美国城市的心脏地域 最大程度地集 城市的地域功能 大明堂出版 1 9 7 1 年 第6 页共5 l 页 首都经济贸易大学硕士学位论文北京c b d 的商业集聚与活力 中了城市中的事务所和零售商业 具有城市中最高的建筑物和最高地价 并且是 城市中汽车交通和行人的主要汇集点 另一位学者b j l b e r r y 认为 c b d 是城 市中占支配地位的零售中心 除了零售业之外 这个地区还集中了批发商业 服 务业 办公大楼 行政机关以及各种制造业 从上述对c b d 广义上的理解来看 美国学者认为c b d 中应该有商业的存在 日本学者在对c b d 的认识 尤其是狭义的认识方面颇具代表性 木地节郎 认为 有些学者把c b d 解释为中心商业区 有些学者认为二者不等同 但中心 商业区位于c b d 之内 是c b d 的主要地区 核心区 在这一点上大家的认识 是共同的 杉村畅二认为 如果从广义的角度解释 c b d 应该包括业务中心区 和商业中心区 从狭义的角度解释 c b d 是指中心商业区 他还认为 这种划 分是与城市的规模和等级有着密切关系 对大都市来说 c b d 的功能是全面的 包括中心商业区 娱乐区 办公区 行政区等 但是对于中小城市来说 c b d 则是指中心商业区 由此可见 无论从广义 还是狭义上来理解 各国的学者们都认为c b d 中 应该存在商业的集聚 在这一点的认识上 大家是统一的 那么商业集聚在c b d 中的地位如何 应该发挥什么样的作用 本文认为 杉村畅二的解释比较科学 即商业在c b d 中的地位和作用与城市的规模和等级有着密切关系 在规模较大 的城市中 办公业务是c b d 的首要功能 商业为之服务 但也发挥着其它方面 的作用 在规模较小的城市中 c b d 就是指中心商业区 商业几乎是c b d 的全 部内容 o 零售商业的集聚和选址 大明堂出版 1 9 7 5 年 t 城市的地域功能 大明堂出版 1 9 7 1 年 第7 页共5 l 页 首都经济贸易大学硕士学位论文北京c b d 的商业集聚与活力 第二章c b d 商业集聚的有关理论 国内外有许多关于城市商业地理 商业形态 商业规模和商业竞争等方面 的理论 对这些理论的阐述和研究为本文后面章节研究c b d 的商业集聚奠定理 论基础 一 城市中心地理论 城市商业地理理论对商业集聚在c b d 中的作用进行了许多分析 其中最重 要的是由克里斯塔勒提出的中心地理论 c e n t r a lp l a c et h e o r y 该理论解释了在 某个城市或区域 商业集聚的产生原因 规模及地理分布 中心地理论认为 城市的基本功能是作为其腹地的服务中心 为其腹地提供 中心性商品和服务 如零售 批发 金融 企业 管理 行政 专业服务 文教 娱乐等 由于这些中心地性商品和服务依其特性可分为若干档次 o r d e ro f g o o d s 因而可按其提供商品和服务的档次划分成若干等级 各中心地之间构成 一个有规则的层次关系 中心地理论认为 区域有中心 中心有等级 区域聚集的结果是结节中心 即中心地出现 服务是中心地的基本职能 服务业处在中心地的不同中心地 中 心地的重要性不同 高级中心地提供大量的和高级的商品和殷务 丽低级的中心 地则只能提供少量的 低级的商品和服务 根据中心地理论来解释 c b d 不仅 是城市的 而且是区域的专门化零售中心 它是城市中最高级的中心地 在所有 商业区中序位是最高层的 这意味着它提供的货物和服务可以超过任何比它次一 级的商业区 且作为城市的最高级中心地 c b d 占据了晟具可达性的位置 它 是由整个城市极其服务地区的最易到达的设施形成的集中区 因此它非常吸引专 门零售 大型银行 先进服务及其它功能 以至于城市各区乃至更小的邻近城市 的人们都来此享受这一优势 总之 c b d 比城市任何其它商业区都能提供更大 范围的货物和服务 王朝晖李秋实编译 现代国外城市中心商务区弭究与规划l 中国建筑工业出版社 2 0 0 2 年 第6 页 第b 页共5 l 页 蔓童丝童璺墨奎兰堡主兰垡丝兰 坚里二 首都经济贸易大学硕士学位论文北京c b d 的商业集聚与活力 的经济效益都是相同的 于是 城市土地使用的空间分布模式就可以用一组竞标 价格曲线来加以表示 具体来说 在上图中 共有四条由高到低的无差异曲线 零售业 工商业 居住以及农业 每一条曲线都代表了桐同的经济效益 比如 零售业地处城市中 心地区 其所对应的曲线表示的经济效益最高 工商业和居住 住宅用 依次次 之 而农业地处城市最外围 其所对应的曲线表示的经济效益最低 竞标地价曲线的另一层含义是 由于相同或相似的产业往往面临着相同的约 束条件 所以它们在同一条无差异曲线上 把这一结论推广到商业上 就意味着 相同和相似的商业业种和业态在空间上往往集聚在一起 从城市中心到城市外 围 依次分布着不同的商业业种和业态 现实中这样的例子很多 如酒吧一条街 金融街等 当然 这些商业形态集聚的原因不止在于此 但至少可以部分地从这 方面来解释 三 c b d 内零售业规模的理论 广义的商业包括批发 零售 及部分服务业 如果按广义的商业来研究c b o 的商业集聚 很难做到量化分析 由于地价等原因 c b d 内的商业很少有批发而 主要以零售为主 因此在这里主要通过研究零售业对c 叻的商业进行量化分析 确定c b d 零售业的规模时 可以参照国外c s d 和城市商业的发展过程 见下 页表1 研究表明 随着城市规模的扩大 c b d 的零售业规模不断增大 但增长 速度是递减的 表现为人均零售业楼面面积随着城市规模和c b d 零售业规模的扩 大而趋于减少 造成这种现象的原因在于 城市规模的扩大往往伴随着城市郊 区化 交通的发达和小汽车的普及进一步促进了这一过程 而城市郊区化会使零 售业郊区化和多中心化 这就客观上相对降低了c b d 在城市零售业中的份额和地 位 综观国外城市商业的发展历程 可以得出其发展规律 早期城市商业主要聚 集在城市中心区 1 9 世纪2 0 年代以后 由于生产者服务业的发展 城市中心逐 步演变为商业 c r 与商务 c b 职能并重的中心区 并在城市外围主要交通节 点周围形成社区商业中心 二战后 城市郊区化带动了商业的郊区化及离心化 在郊区化高度发达的北美 城市中心变成以办公为主的c b d 郊区出现分散的大 第l o 页共5 l 页 首都经济贸易大学硕士学位论文北京c b d 的商业集聚与活力 型购物中心 而在日本 城市中心区部分商业职能开始向副中心转移 并在外围 郊区化地域形成低次职能的商业设施聚集地 表1美国部分城市的c b d 零售业楼面面积表 1 9 5 0 年标零售面积人均零 项目准大城市占c b d 楼售业楼 地区人口楼面面积面面积的面面积 万人 百分比 平方 城市名 米 人 譬 c b d 总数c b d 零售 j 万平米 i 万平米 费城 3 6 7 13 5 7 71 0 7 4 3 00 2 9 辛辛那提 9 0 49 2 12 7 72 90 3 6 凤凰城 3 3 25 6 21 9 13 8o 5 8 大急流域 2 8 87 9 12 0 62 6o 7 2 萨克拉门托 2 7 79 2 43 1 43 41 1 3 资料来源 e d g a rm h o r v o o da n dg o n a l dr b o y e e s t u d i e so ft h ec e n t r a lb u s i n e s sd i s t r i c ta n d u r b a nf r e e w a yd e v e l o p m e n t u n i v e r s i t yo fw a s h i n g t o np r e s s 1 9 5 9 t a b l e3 一i 四 商圈理论 商圈理论主要说明了不同的商业企业或商业集聚区域之间的合作与竞争关 系 商圈 又称商业圈 是指商业企业吸引顾客的区域范围 通常所讲的商圈是 指零售商圈 它一般以商店为中心 向四周扩展与辐射 形成一定范围 商圈分 为三个层次 核心商圈 次级商圈和边缘商圈 分别对应图2 的1 2 3 不同 第1 1 页共5 l 页 首都经济贸易大学硕士学位论文 北京c b d 的商业集聚与活力 的商圈之间可能会出现相互重台的现象 如强势商圈对弱小商圈的入侵 见图2 图2强势商圈的入侵 美国人威廉 雷利调查了美国1 5 0 个以上的城市 在1 9 3 0 年提出了 零售引 力法则 又称 雷利法则 他认为 具有零售中心的两个城市 城市若干中 心中的两个 从位于它们中间的城市吸引的交易量与各自城市的人口成正比例 而与从中间城市到市场的距离的自乘成反比 也就是说 一个城市 城市若干 中心中一个 的人口越多 规模越大 对顾客的吸引力就越大 从这一点上来说 商圈理论与零售业规模理论是紧密联系的 应该指出 城市 或城市中心 商圈的吸引力除了依赖上述的人口和距离因 素外 还与诸多因素有关 区域内经济发展前景与产业多元化的程度 区域内交 通 运输 服务 金融 信用 物业等状况 劳动力市场条件 法律 工商行政 管理因素 民情风俗以及吸引顾客所持有的公共和文化教育设施 如公园 剧院 博物馆 纪念场所 学校 科研机构等 除此以外 还有有关c b d 商业集聚的业态业种的理论 包括贝里等人的大 都市商业地域分类模式和其它人提出的商业地价模式 这些将在本文的第四章进 行详细阐述 以上的理论分析从不同侧面分别解释了在某个城市或区域 商业集聚的产 生原因 规模及地理分布 商业集聚内部的业种与业态的空间布局 以及不同 的商业企业或商业集聚区域之间的合作与竞争关系 这就为研究c b d 的商业集 聚提供了理论支撑 第1 2 页共5 l 页 首都经济贸易大学硕士学位论文北京c b d 的商业集聚与活力 第三章c b d 商业集聚的实证分析 在对c b d 商业集聚进行了理论探讨的同时 对c b d 商业集聚的实例进行分析 也是非常必要的 通过实例分析 总结经验和教训 为探索c b d 商业集聚的发展 进而对研究北京市商务中心区的商业集聚问题提供有益的帮助 1 0 0 多年以来 发达国家大都市的c b d 基本上经历了一个从城市的商业中心 到城市的业务中心再发展到城市的政府 文化 经济中心的自然进化过程 从发 达国家c b d 兴衰的经验教训看 一个成熟的c b d 应该是区域内经济生态与生活生 态的有机平衡 c b d 不仅是城市金融 贸易 信息 传媒等中心业务活动高度集 中的地区 同时也应该是一个具备购物 文娱 服务等商业功能集聚的地区 c b d 不仅要建设其硬件 更需要从软件 即以商业和人 生活和人的角度去把握c b d 的发展 只有这样才能避免由于功能结构失衡而导致c b d 的空心化和衰落 一 美国大都市o b d 中的商业变化与c b d 的兴衰 一 商业的空心化与c b d 的衰落 1 9 世纪中后期 随着批发业与零售业的选址分化 美国的零售业主要集聚 于铁路车站附近 从而形成最初的城市商业区域 1 8 9 0 年之后 随着城市铁路 的出现和公共交通的建设 在城市铁路换乘站附近开始大量集聚以城市全体居住 者为目标顾客的百货店和专卖店 由此形成了以零售商业为中心的现代c b d 构 造 2 0 世纪初 随着城市人口的急剧增加 城市人口的分布发生了重大变化 由于城市中心地价的高涨 促进了城市人口向郊外的转移 使零售业开始出现郊 外化倾向 并因此形成了由多种类的商业区域构成的城市商业格局 2 0 世纪2 0 年代起 为了适应人口向郊外的转移 零售业开始在城市中间地 带选址 形成了城市中间地带商业区域 所谓城市中间地带是为了满足从郊外到 城里上班 购物为目的的消费者 作为途中的一种补充而自然形成的商业区域 中间商业区城是围绕城市中心而呈环状分布的 最初的环状中间地带主要是以西 尔斯 s e a r s 等百货店为核心店形成了商业的集聚 随着人口向郊外的转移和 大型商店的郊外扩张 其环状不断向外延伸 5 0 年代中后期美国的大都市已基 第1 3 页共5 l 页 首都经济贸易大学硕士学位论文北京c b d 的商业集聚与活力 本形成了5 环状的商业分布格局 城市零售业的郊外化倾向对c b d 的发展产生重大影响 这种影响共分为4 个阶段 第 阶段为4 0 年代中后期至5 0 年代初期 这时的c b d 是以城市整体为商圈 的阶段 第二阶段为5 0 年代初期至5 0 年代中后期 由于大型购物中心的出现和发展 c b d 开始出现衰退 第三阶段为6 0 年代初期至7 0 年代初期 6 0 年代初期开始郊外大型购物中 心得到迅速的发展 但c b d 仍保持大都市中最大商业区域的地位 第四阶段为7 0 年代以后至8 0 年代末期 7 0 年代中期以后郊外超大规模购 物中心形成 特别是进入8 0 年代以后 由于郊外超地域 超大规模购物中心 m a l l 的发展 使c b d 作为城市最大商业集聚区域的功能完全衰落 7 0 年代 末期开始 美国大都市c 肋内诸如百货店等零售商业的销售额急剧下降 而粳饮 店 杂货店 高级服装专卖店的销售额确迅猛增加 c b d 从过去以整体城市居民 为目标顾客的中心商业区 逐渐演化成以c b d 中的上班族 旅游观光者为主要对 象的城市中的专门化地区 2 0 世纪9 0 年代以后 随着大型百货店相继撤离 c b d 完全丧失了作为城市 整体购物中心的地位 随着c b d 作为商业中心地位的下降 c b d 作为中心商业集 聚的功能也发生了显着的变化 二 c b d 衰落所产生的社会问题 开始于2 0 世纪6 0 年代中期的 由于城市商业的空洞化所引发的美国大都市 c b d 的急剧衰落 产生了一系列的社会问题 引起了人们的关注 首先是城市资源的极大浪费 c b d 不仅是一个城市中产业资本和商业资本高 度集聚的地区 而且随着道路以及各种公共设施的投资也成为城市中公共资本高 度集中的地区 但是 由于c b d 内中心商业街的衰退 使c b d 内一到傍晚或节假 日就成为一座入去楼空的空城或 死城 曾经大量投资的各种公共设施 设备 得不到充分有效的利用 造成各种资源的极大浪费 另外 由于生活环境和治安 环境的恶化 使过去相邻于c b d 高级住宅区的高收入者不断向郊外迁移 使c b d 第1 4 页共5 l 页 首都经济贸易大学硕士学位论文北京c b d 的商业集聚与活力 周边成为以低收入者为主体的消费阶层居住的区域 由于这个阶层的消费需求有 限 进一步加剧c b d 的衰落 一个显着的表现就是大都市c b d 中办公楼的空房率 的逐步上升 其次 c b d 往往是城市的购物中心和公共交通的枢纽 但是由于c b d 内商业 的衰落 使那些不拥有汽车或不会驾车而只能利用公共交通的市民在购物等基本 生活方面遇到很大障碍 另外 在市中心c b d 不断衰落而造成大量设施 设备闲 置 荒废的同时 郊外大规模购物中心的建设和过度的土地开发又导致森林 农 业景观等自然环境的破坏 由于郊外的购物大部分是以利用自家汽车为主 因此 又产生大量汽车废气排放 交通堵塞等一系列的环境问题 三 c b d 的 回归运动 由于来自社会的广泛批评 美国大都市的行政当局不断反省由于城市中心 c n 商业衰落所造成的种种社会问题 7 0 年代初以来 在市政当局主导下美国各 大城市掀起了各种形式的 c b d 回归运动 在美国大都市c b d 的回归运动中 政府发挥了主导作用 这种主导作用主要 表现为以下两个方面 第一 政府通过出台一系列涉及市中心土地利用的法律和优惠政策 重新修 订城市规划以鼓励和吸引民间商业资本对c b d 的投资 第二 政府动用财政预算加大对c b d 中商业设施和历史文化景观的改造和保 护 如旧金山市以财政补贴的形式将c b d 中的废弃工厂改造成综合商业中心 波 士顿市政府将c b d 中闲置的批发市场改造成商品市场等 都对振兴c b d 内的商业 重新聚集人气 避免c b d 的进一步衰落起了重要作用 二 日本东京c b d 的形成和发展特征 从2 0 世纪6 0 年代中后期起 日本大都市就开始了人口和零售业向郊外的大 规模转移趋势 当时零售业向郊外的转移主要是以大型超市为主体 以郊外城铁 车站周边为中心而展开的 7 0 年代中期以后 大型超市和大规模购物中心开始 以铁路沿线为主不断扩大其郊外化的外延 但是 与美国大都市c b d 急速衰退不 同的是 高度依赖以城市铁路等公共交通系统的日本大都市的c b d 并没有出现与 第1 5 页共5 l 页 首都经济贸易大学硕士学位论文 北京c b d 的商业集聚与活力 美国相同的衰退现象 在城市人口和零售业急剧郊外化的环境下 日本东京 大 阪 名古屋等大都市的c b d 依然保持很高的商业中心性 东京都的新宿 名古屋市的荣不仅是城市经济活动高度集聚的地区 同时作 为城市中心商业区也展示出c b d 繁荣和充满魅力的一面 c b d 的中心业务功能与 中心商业功能的高度融合 创造出了国际大都市中的繁华景观 一 东京传统的丸之内c b d 东京的传统c b d 是以丸之内地区为中心自然形成的 1 9 世纪中后期 随着 日本铁路网的建设 丸之内地区成为东京都的中央车站 由此其周边开始集聚了 当时的主要的金融 证券 保险公司和三菱 三井等大财阀总部 2 0 世纪5 0 年代起 随着战后日本经济的发展 以丸之内地区为中心开始集 聚了众多的国家政府机构和大公司总部 其规模也扩大到邻近的日本桥 银座 神田等街区 总面积达到1 0 平方公里 由于该地区靠近政府重要部门并且是东 京地区的交通枢纽 便于信息的收集和公司间的贸易往来 因此从5 0 年代末期 起 众多的大公司云集于此 其中9 4 的公司总部都集中在以东京站为中心方圆 2 平方公里的c b d 核心区内 使该地区真正成为全日本经济的中枢地区 6 0 年代 中期 上述地区集中了东京都1 4 6 的公司总部和2 7 6 的从业人员 其中 全 东京地区从事零售 批发 金融 保险 房地产 通信 运输 服务业等第三产 业人员的3 0 5 都集中在该地区工作 1 9 6 8 年该地区零售商店的销售额已占全东 京都的7 1 4 从6 0 年代中期起 丸之内c b d 内中枢业务功能和商业功能的高度集聚 加 大了对c b d 内基础设施和环境的压力 其中交通拥堵 停车场稀少 办公环境的 狭小 总部规模的扩大等一系列的问题变得日益突出 使之远远不能适应日本高 度经济成长的需求 特别是1 9 6 4 年公布的 建筑标准修正法 对该地区楼层高 度的限制 妨碍了许多大公司业务的进一步发展 并迫使这些公司不得不在c b d 之外的其它地区寻找新的发展空间 6 0 年代末期 东京都政府充分认识到建设 新c b d 的迫切需要 着手加快新宿副都心的建设 并积极诱导企业将中心业务向 新宿地区转移 由此开始了新宿作为东京新c b d 的时代 第1 6 页共j l 页 首都经济贸易大学硕士学位论文北京c b d 的商业集聚与活力 二 作为副都心的新宿c b d 新宿副都心是战后日本经济高度成长下城市规模不断扩大化的最显着的现 象 新宿c b d 是经过由城市边缘区 到综合交通枢纽 再到副都心等若干发展阶 段而最终形成东京新c b d 的 h 从地理环境上看 由于经济的快速发展 加快了城市中心区人口向郊外的迁 移 并直接带动了郊外大规模住宅区的建设和发展 大都市的郊外化扩张是以能 运送大量市民的快速的城铁交通网的建设为基础的 由于住在郊外人们上班距离 的延长 必然会发生由于换乘而产生的上班交通的中断 因此 郊外轨道交通连 接市中心的换乘点和交通枢纽必然会成为大都市周边新的中心地 这些新的中心 地可以有效地承担起城市中心区的一部分功能 从而为大都市副都心的建设从地 理环境上创造了良好的条件 因此可以说 大都市副都心的形成是以规模巨大都市的建设 郊外大规模住 宅区的出现和发达快速交通网的建立为前提条件的 新宿早在1 8 8 5 年就成为市内轨道交通的终点站 2 0 世纪初由于住宅与工作 单位的分离 开始了以商务人员阶层为主体的向郊外住宅区的迁移 与此同时 以新宿为起点向郊外延伸的轨道交通也开始大规模的建设 作为连接郊外与旧城 区的主要换乘点和交通枢纽 新宿开始了作为东京主要繁华商业街的时代 第二次世界大战以后 由于东京人1 3 的急剧膨胀和市中心人1 3 密度的加大 城市人口开始向西部郊外转移 并由此加快了以新宿为中心面向东京西部地区的 轨道交通网的建设 到6 0 年代初期 东京西部郊外建成若干大规模的住宅区 使新宿成为郊外数十几条轻轨线路终点的 并与东京都内所有地铁相连接的巨大 的交通枢纽 由于每天在新宿站换乘的市民多达数百万 巨大客流使该地区成为 大型百货店 各种专卖店 各种娱乐场所 锯饮 宾馆饭店高度集聚的地区 新 宿开始成为东京郊外居住区与市中心以及工作与家庭生活密切接触的地带 6 0 年代中后期 随着东京中心区的过度开发 以丸之内为中心的中枢业务 功能达到饱和状态 许多银行 保险公司 大公司总部开始向新宿副都心转移 新宿作为新都心的形成不仅吸引了众多银行 保险 证券等金融公司和跨国 公司总部的入住 同时也吸引众多的零售业和服务业企业聚集在新宿车站周边 形成了新宿c b d 中的核心商业区 新宿地下商业街 名店街的建成 大批新业态 第1 7 页共5 l 页 首都经济贸易大学硕士学位论文北京c b d 的商业集聚与活力 商业设施投入使用 使新宿成为国际名品 流行商品在亚洲最大的发行地 新宿 地区商业的高度集聚 直接对市中心银座的传统商业街的地位提出挑战 1 9 7 1 年东京最高地价从银座转到新宿 使新宿真正成为东京的中心 由于新宿c b d 较好地结合了中心业务功能和中心商业功能 使其白天成为城 市中最大的工作区和经济活动的中心 到夜晚和节假日则成为购物 休闲娱乐和 观光的理想场所 并以此创造出大城市从早到晚都充满活力的景象 三 实证分析和对比的结论 通过对美国和日本c b d 发展历程和现状的实例分析和对比 不难得出结论 充分利用域内资源 充满经济活力的c b d 必须是一个具备购物 文娱 服务等商 业功能高度集聚的地区 只有如此 c b d 才能实现不仅硬件发达 而且软件先进 即以商业和人 生活和人的角度去把握c b d 的发展 进而避免由于功能结构失衡 而导致c b d 的空心化和衰落 本文后面对北京c b d 的商业集聚研究中 充分注意到了这一点 即在规划和 建设北京c b d 的过程中 必须充分发挥商业的作用 引导商业走向合理的集聚 第l g 页共5 l 页 首都经济贸易大学硕士学位论文 北京c b d 的商业集聚与活力 第四章现代c b d 商业集聚形成条件与形态 在对c b d 的商业集聚进行理论分析和实证比较的基础上 本章将深入分析现 代c b d 商业集聚的形成条件与形态 为研究北京c b d 商业集聚进一步铺平道路 一 现代c b d 商业集聚的形成条件 作为国际大都市主要象征的现代c b d 不仅是一个具有业务功能 中枢管理 功能的集聚地区 同时也是一个城市资本集聚 商业集聚 消费集聚 信息集聚 的场所 东京新宿c b d 的生机与活力主要来源于c b d 内商业的繁荣 使c b d 区域 内商业与人 生活与人达到高度的融合 正因为如此 才使新宿在城市大规模化 和严重空心化的进程中 依然保持其高度的中心性和吸引力 新宿c b d 为大城市在规划和建设c b d 过程中如何发展和繁荣其商业 从而繁 荣都市提供了一系列有益的经验 新宿的经验告诉我们 位于城市边缘 有联结 郊外的快速轨道交通网络以及腹地大型住宅区的存在是现代c b d 商业集聚和繁 荣的客观条件 具体来讲 这些条件包括 一 城市的郊区化发展 中心地理论认为 区域有中心 中心有等级 只有在城市有了一定规模 成 为一个相对比较大的区域后 以c b d 为最高级别的各个等级的中心才会出现 相反 一个很小的城市很难形成严格意义上的c b d p 世界上所有的国际大都市都面临过由于城市中心区人口的急剧膨胀 地价暴 涨而导致的空心化 郊外化现象 美国著名城市地理学者尼尔森 r l n e l s o n 提出 随着城市规模的扩大和人口向郊外的大量迁移 商业选址必然向城市周边 扩散 形成新的商业地域 即城郊中间地带商业区域 所谓城郊中间地带是指为 了满足从郊外到城里上班 购物为目的的消费者 作为途中的一种补充而自然形 成的商业区域 随着城市规模的不断扩大和大型商店的郊外扩张 中间地带商业区域呈环状 不断向外延伸 目前美国芝加哥已形成城市五环 而北京市则已形成六个环状 严格意义上 c b d 应该主要以办公业务为基本职能 第1 9 更菸5 l 页 首都经济贸易大学硕士