（企业管理专业论文）国内外住宅发展过程及政府政策研究.pdf

国内外住宅发展过程及政府政策比较研究 的效果，但仍然还存在较大的问题，从我们国家近年来的g d p ，全社会固定 资产投资和房地产投资占固定资产投资的比重等方面进行了分析，指出了近 年来的投资趋势正在向中部和西部的城市进行转移，经济适用房的比例正在 逐步下降。接着对我国的房地产的开发状况进行了分析，土地开发、开工和 竣工的面积进行了比较，土地控制形式做出了阐述。最后对我国的房地产销 售做了说明，近几年的销售状况做了比较，着重分析了近年来的销量和价格， 并且对需求做了一定的阐述。 第三章是重点讲了美国和日本的住宅市场的发展状况，对这两个国家的 发展过程进行了回顾。首先对其整个发展过程做了详细的介绍，尤其是日本， 整个过程包括日本房地产业的兴起、发展、壮大、泡沫的出现直到最后泡沫 的破灭。因为日本是我们的邻国，其很多条件跟我们现在都有雷同之处，所 以对其做了详细的研究。其次，对美国的房地产发展过程进行了回顾，重点 是对其房地产政策进行了介绍，因为美国在这方面取得了相当的成就，政策 是介绍的重中之重。最后介绍了这两个国家发展的经验进行了总结，其中重 点介绍了城市化的现象，城市化和工业化在这两个国家都是典型的伴生现象。 对美国和日本的住宅政策进行了比较，并分别归纳成为两种模式：普惠模式 和特惠模式。针对这两种模式进行了分析，指出适合我国的模式是特惠模式。 第四章是文章的重点，在这章中首先详细的介绍了工业化和城市化对我 过住宅产业的制约，对我们国家现阶段的各种住房保障政策进行了分析和评 价，针对过去我们国家常用的5 种土地、金融、税收和货币等手段来调节住 房供应和需求进行了经济学分析。接着讲述了我们国家近几年来的房地产政 策和调控重点，对近几年来出台的政策进行了回顾，并对各个部门出台的文 件进行了统计和分析，得出了一系列的结论：我们国家现阶段的调控重点由 过去的土地调控到现在的土地与房屋调控并重，由工业用地向商住用地发展。 由过去的软约束变成了现在的硬性约束等等。最后讲了我国最近住房市场出 现的问题，首先对价格进行了分析，得出了我们近几年我们国家的住房价格 飞涨，并且市场秩序混、供给偏紧等特点。这些问题也是我们国家现阶段存 在的最主要的问题，并且还未得到很好的解决。 第五章是文章问题的解决方案和预测，首先是对住宅市场的一些建议。 对于政府方面，建议要规定政府的权利边界，坚持市场化导向，在于行政方 2 摘要 面的干扰不要太多，政府的重点是进行宏观的调控，要综合运用经济的、法 律的和行政的手段，以经济手段为主，重视政策执行的条件和成本，特别是 机会成本的评估，稳定市场预期，促进市场供求总量平衡。要注重供给的平 衡，要处理好城市建设用地与农村居民用地的关系。拆迁补偿价格随着社会 经济发展和收人水平的提高而提高，有利于保障被拆迁人的合法权益，维护 社会安定。简化土地审批环节，加快住房建设的节奏。要更多地通过非行政 手段调整住房供应结构。要引导住房需求和加快二手房交易和房屋租赁时常 的建设。完善住房保障体系和整顿市场秩序和规范企业的不良行为。最后对 我国的住宅市场未来的发展趋势做了预测。 一 本文研究所提出的比较研究方法，试图通过对e l 本和美国住宅产业市场 在经济成长过程中的运行轨迹的研究，总结其发展规律。并在两国经济内在、 外在约束条件的比较中，寻找中国住宅市场与日本住宅市场运动规律的异同， 以期达到预测未来我国住宅市场走势的目的。并且对与我国的特殊国情、目 前的形势和存在的问题做了详细的分析，最后给出了自己的一些建议。希望 本文可以为目前我国住宅市场定价方面的混乱状况的改善有所帮助。 关键词：住宅市场发展规律政策比较研究调控 a b s t r a c t t h a n k s t ot i i e o p e nr e f o r m , c h i n e s e r e a le s t a t em a r k e t d e v e l o p e d q u i c k l y , a n dt h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sb e c o m et h e 硼l a ri n d u s t r y b u t i nr e c e n t y e a r s ，t h ep r i c eo fr e a l e s t a t es o a r e dq u i c l f l y , a n dt h eh o u s e sd e m a n d - s u p p l y s t n l c l 咖 ei so fu n b a l a n c e 1 no r d e rt os o l v et h e s ep r o b l e m s 。o u rg o v e r n m e n tm a d ea l o to fr e g u l a t i o n sa n dp o l i c i e s b u tt h o s ep o l i c i e s d o e sn o tr e c e i v ei t si d e a le f f e c t p e r h a p sw e c a l ll e a r nf r o mo u t n e i g h b o r s j a p a na n dt h es t a t eb e t t e rc o n t r o lo fr e a l e s t a t e t h ea m e r i c a ne x p e r i e b c 七，t a k eal o o ka tt h e i rd e v e l o p m e n tp r o c e s s ，a n d t h e yi nt h ed e v e l o p m e n tp r o c e s s t od r a w0 1 1t h eg o o ds i d eo fb a ds i d et oa v o i df o r u s - i saf e a s i b l es o l u t i o n f a c e dw i t ht h i ss i t u a t i i ti st i m et os t u d yt h er e a 盈d na n de f f e c to f a d j u s t m e n ta n dc o n t r o l0 1 1r e a le s t a t e ，t os t u d yt h er e a s o nw h yt h e g o v e r n m e n t s e f f e c ti sn o ti d e a l ，a n dt op u tf o r w a r ds o m cs u g g e s t i o n sf o rv a l i da d j u s t m e n ta n d c o n t r o lo nr e a le s t a t e t h i sd i s s e r t a t i o nc o n t a i n s5m a i np a r t sa sf o l l o w ： p a r t1 ，f w s to fa l l ，i n t r o d u c e ds i m p l ep r o c e s so fc h i n a sd o m e s t i cm a r k e la n a l y s i s f o ro u rn e i g h b o r sj a p a na n dt h eu n i t e ds t a t e ss h o u l dd r a wo nl e s s o n sl e a r n e d ，a n d t h a tt h ee l e c t i o no f , t h e s et w oc o u n t r i e st of o c u so bt h ec a u s e s p a r t 2 ，d e s c r i p t i o no fc u r r e n tr e a l e s t a t em a r k e tw h i c hi st h eb a c k g r o u n do f c h i n e s ea d j u s t m e n ta n dc o n t r o lo nr e a le s t a t e i n c l u d i n gt h ec u r r e n ti n v e s t m e n t , s a l e sc o m p a r i s o np r ! c e s a n dt h ed e m a n df o rac e r t a i ns e to u tt od o 。 p a r t3 ，f o c u s e so nt h eu n i t e ds t a t e sa n dt h ej a p a n e s er e s i d e n t i a lm a r k e t d e v e l o p m e n t ，t h ed e v e l o p m e n t o ft h et w oc o u n t r i e sr e v i e w e dt h ep r o c e s s d e t a i l e d e n t i r e d e v e l o p m e n tp r o c e s sa n dt h e t w oc o u n 啊e so nt h ed e v e l o p m e n to fa s u m m a r yo ft h ee x p a i e l w , e ， p a r t4 f i r s t , d e t a i l e dh o u s i n gp o l i c yi no u rc o u n h y , a n dt h e ns t u d ya b o u t c o n l r o lo nr e a le s t a t em a r k e t f i n a l l ys t r e s s e sc b i p m sr e n th o u s i n gm a r k e t e m e r g i n gi s s u e s ， 。 2 p a r t5 ，g a v es o m er e c o m m e n d a t i o n si nt h ef i n a lt oc h i n a sd o m e s t i cm a r k e tt o t h ef u t u r ed e v e l o p m e n tt r e n do ft h ef o r e c a s t s k e y w o r d s ：h o u s i n gm a r k e tc o m p a r a t i v er e s e a r c h d e v e l o p m e n tl a w a d j u s t m e n ta n dc o n t r o l 西南财经大学 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外， 本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对 本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标 明。因本学位论文引起的法律结果完全由本人承担。 本学位论文成果归西南财经大学所有。 特此声明 1 导论 1 1 问题的提出 1 导论 我国房地产业的兴起、发展是以我国的住房制度改革为契机的。我国的 住房制度改革始于。2 0 世纪7 0 年代，直到2 0 世纪9 0 年代后期，我国才彻底 的停止住房的实物分配，逐步走向住房分配货币化，我国的“房改”进入了 向商品化、市场化全面推进的阶段。在这一过程中不仅实现了机制的转换， 促进了房地产业特别是住宅业发展，大大改善了居民的住房条件；同时还使 住宅业成为新的经济增长点和消费热点，房地产业成为国民经济的支柱产业， 拉动了整个国民经济的增长。 我国的房地产业虽然时间不长，其影响却是广大而深远的。房地产具有 经济先行性，产业关联度大，为经济发展、城市建设、居住水平的提高作出 了巨大贡献；在9 0 年代初期，由于房地产、土地制度改革相关法规、制度的 滞后和不健全，引发经济过热、房地产业的泡沫；同时，老百姓住房的问题 也关系到整个社会的稳定，居民的生活质量。2 0 0 3 年以来，政府对房地产的 调控政策频繁出台，但这并没有在很大的程度上对房地产市场存在的问题进 行改善，很多地区仍然存在着房价持续走高、房产供需结构不平衡等现象。 在这种形势下，我选定了“国内外住宅发展过程及政府政策研究”这个 题目，采取比较研究的分析方法，试图通过对日本、美国住宅市场在经济成 长过程中的运行轨迹的研究，总结其发展规律，寻找其运动规律的异同，以 期达到预测未来我国住宅市场走势的目的。经济学是一门不精确的科学，从 来没有普适的规律，且不能从条件可控的“发展实验”中寻找规律，因此对 先进国家发展历程的经验进行研究可成为后进国家寻找经济指导方针的有效 途径。我们认为虽然各国的发展阶段有很大不同，国际国内经济环境有很大 差异，但是通过比较研究可以寻找到一些具有广泛适用性的规律，只要不生 搬硬套，足以对后进国家提供经验指导。因此比较研究的方法是可行的。 之所以选择日本和美国作为比较研究的对象，主要有以下几个原因：l 、 日本作为我们的邻国，共同面临着人多地少的矛盾，这一点在房地产市场的 发展中起着至关重要的约束作用。2 、中日两国文化差异小，经济运行的组织 方式有“本质上”的相似。3 、美国作为当今世界上经济最强的大国，被认为 住房问题解决得比较圆满的一个国家，在这方面积累了很多的经验。4 、日本 和美国在经济上面都经历了一个高速发展的过程，这也与现阶段的中国发展 轨迹有着很多相似的地方。 1 2 文献综述 国外对房地产经济的研究起步比较早，主要集中在土地经济学和城市经 济学两大领域。对于房地产市场的宏观调控的研究比较多，提出了较有成效 的政策措施，积累了很多经验。他们积极倡导政府运用货币政策、财政政策 等经济手段对房地产市场进行干预和调控，并认为政府对住房市场的干预和 调控必不可少。 房地产( r e a le s t a t e ) 是指房产与地产的总称。严格地说，房地产是指土 地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。1 在西方经济 学中基本是作为一个概念，整体加以研究的。 土地是一个古老的话题，古典经济学家( 或哲学家) 对土地问题多有述及。 威廉。配第( 1 6 2 3 - - 1 6 8 7 ) 指出地租是劳动产品扣除生产投入、维持劳动者生活 必需后的余额。是剩余价值的真正形式。他第一次提出了级差地租的最初概 念，论证了土地肥力和地理位置是级差地租产生的原因。弗朗斯瓦魁奈( 1 6 9 4 1 7 7 4 ) 作为重农学派的创始人，提出了“纯产品”学说。他把农业中由于自 然协助而产生的超过生产和生活支出的剩余产品称为纯产品”。并认为它理 应以地租的形式归土地所有者占有。詹姆斯安德森( 1 7 3 9 - - 1 8 0 8 ) 发现了级差 地租的规律。认为由不同肥力的土地生产出来的产品以同一市场价格出售， 2 张红编著，房地产经济学) 嗍，清华大学出版社2 嘶，8 p 1 5 1 导论 于是形成了级差地租。亚当斯密( 1 7 2 3 1 7 9 0 ) 科学概括了地租的范畴，认 为地租不是投在土地上的资本的利息，而是土地所有权所要求的，是土地所 有权的单纯结果，是一种垄断价格。大卫李嘉图( 1 7 7 2 - - 1 8 2 3 ) 是古典政治 经济学的完成者。其地租理论是在安德森地租理论的基础上发展起来的。他 第一次提出界定地租应严格区分通俗意义上的地租和经济学上的地租。托马 斯罗伯特马尔萨斯( 1 7 7 6 - - - 1 8 3 4 ，认为地租是“总产品价值中的剩余部分， 或者用货币来计算，是总产品价格中扣除劳动工资和耕种投资、利润后的剩 余部分”。在约翰贝次克拉克( 1 8 4 7 - - 1 9 3 9 ) 在其理论中，地租是土地资本 的利息，是利息的派生形式j 阿弗里德马歇尔( 1 8 4 2 - - 1 9 2 4 ) ，新古典经济学的奠基人。他认为，土 地和劳动、资本是生产的三大要素。地租则由若干级组成：首先是天然的“原 始价值”；其次是人为改良形成的“私有价值”；再次为社会一般进步，如基 础设施的建设形成的“公有价值”。只有土地的“原始价值”是真正的地租。 另外，他还提出了“稀有地租”和“准地租”的概念，是对传统地租理论较 突出的突破。 马克思的地租与低价理论。马克思分析了资本主义级差地租一、资本主 义级差地租二、绝对地租、垄断地租等概念及相互关系。并指出土地价格是 土地所提供的地租的购买价格，是资本化的地租。( 土地价格砒租一利息率) 。 马克思主义的地租理论虽在实践中弃而不用，但长期的历史地位决定了其对 我国土地制度、房地产市场的影响力 现代主流西方经济学中的对地租论述。土地因产生了连续不断的可出售 的服务，带来了连续不断的收益。土地所有者准许另外的个人或厂商使用他 的土地时，收取的费用就是地租。并区分了土地的市场价值的概念即由土地 所产生的连续不断的租金收入的现值。而现值是投资者愿意为一处资产偿付 的最大值。地租在其论述中就等于获得土地利用权而支付的年费用。冯屠 能( v o nt h u n e n l 8 2 6 ) 地租决定模型。主要考虑“易达性”与地租的关系。在一 般均衡的分析框架下，农民为租地竞相抬高地租，直到不同区位的产品的经 济利润为零。 以上部分主要综述了地价的决定理论，但地价与房价的关系到底为何? 阿瑟奥沙利文( a r t h u r0 s u l l i v a n ) 在其第四版的城市经济学) 中指出：对 3 土地的需求是从对产出的需求中派生出来的。产品如果供不应求，对土地的 需求就会增加，而土地的供给保持不变，所以必然提高土地价格。“地价高是 住宅价格高的结果，而不是原因”。房价对地价单向的决定，而不是相反。这 于国内流行的论调，即：房价高是地价高造成的，截然相反。 当然单纯从供给需求的角度解释房价、地价有其合理性，同时也缺乏实 际解释力。前人述及的其他影响因素还包括很多，有：政府政策、预期、土 地制度等。 w i l l i a ma l o n s o ( 1 9 6 4 ) 、h e n r yg e o r g e ( 1 9 5 4 ) 、e d w i nm i l l s ( 1 9 6 9 ) 论证了公 共政策对房地产的影响。比如公共设施建设，在不改变产品交易价格的情况 下，其节省的生产成本以较高的地租形式支付给了土地所有者；如影响( 降低) 了产品价格，则利益在消费者和土地所有者中间分配，比例取决于公共服务 的覆盖范围。井村喜代子在述及日本房地产发展历程时就指出政府政策对数 次房价暴涨推波助澜的作用，怂恿了大企业、综合商社投机性收购宅地的行 为。“显薅了对国民经济缺乏责任感的日本政府与企业的本质”。政府对土地 的管制还可能人为的造成用地紧张。鹏诚峰和陆恭蕙( 2 0 0 2 ) 指出一般人接受的 香港地价高昂是土地供应紧缺所导致的论点并不准确。实际上只要土地市场 有足够的弹性去发展和建设，香港其实有很多土地。周其仁 2 0 0 2 ) 也有类似 的观点，认为正是政府的管制导致了土地供应的紧缺，抬高了土地价格。政 府作为经济人组成的特殊利益集团，并不能完全一心为公，特别是在很大一 部分财政收入来自土地的情况下，其行为难免背离公共福利。 w i t e m 、0 9 7 5 ) 、j e r i c h a r d ( 1 9 8 2 ) 、w h e a t o n 和w i l l i a mc 0 9 9 3 ) 1 等运用 宏观经济学理论，探讨了政府在房地产市场中的职能、政府干预的效率等； 地帕斯奎尔和惠顿( 1 9 9 6 ) 研究了房地产与国民经济的关系、地方政府与房 地产业的关系，进而提出了政府对房地产市场干预和管制的必要性：d e n n i s j m c k e n z i e 和r i c h a r dm b e t t s ( 1 9 9 6 ) 指出了政府干预住房市场能够改变市场经 济作用所不能满足的地方，并提出政府介入住房方案。 除此，东亚国家政府习惯于对经济运行实行控制，制定产业政策促进经 济发展。这一问题本来就值得商榷，而将房地产作为经济发展支柱产业的政 1 季郎超，非均衡的房地产市场i m 经济管理出版社。2 0 0 4 ，p 1 6 。 4 1 导论 策更是对房价、地价产生不利影响。鹏诚峰和陆恭蕙( 2 0 0 2 ) 指出解决香港地价 问题，重要的举措之一就是修正房地产是经济主要支柱的看法。 土地和房产所有制是影响房地产市场的另一重要因素。安场保吉和猪木 武德，( 1 9 9 7 ) 以及d a ih i g a s h i n o ( 2 0 0 4 ) 指出，欧美房屋及土地是一揽子租借的， 而在日本土地和建筑物是两笔单独的交易。因此在租地建房时，租地人的土 地使用权必须物权化。这导致租地的不兴旺，不持有资：地很难购入个人住宅。 房地产市场与其他市场相比既有共性也表现出一些特性。居民对新购住 宅、改良购换潜在性需求根深蒂固的存在是供需矛盾的主要原因。与其他市 场类似，房地产市场也表现出一定的周期性。p e t e rc h i n l o y ( 1 9 9 6 ) 1 用实证方法 检验了房地产市场的周期发展，指出对未来价格的预期及开工续建的时间是 决定周期的核心因素。品住宅的需求价格弹性的影响比较复杂，许多经济学 家都测算过住宅需求对价格变动的敏感性，一般认为，住宅需求为相对无价 格弹性。2 另外，房地产市场上初始价格上涨会j i i 町激投机，拉动价格上涨。安场保 吉和猪木武德( 1 9 9 7 ) 的论述就体现这种规律。井村喜代子( 1 9 9 6 ) 还指出，当一 定资金投入土地时，带来的价格上升会比一般商品持续的时间更长。价格上 涨带动投机，投机又拉动价格迸一步上涨，同时以地产为资产的企业担保能 力的提高，扩大信用能力，使资金供应提高，进而又拉动对土地的需求。 孙执中( 2 0 0 1 ) 指出地价暴涨是经济泡沫的主要原因，会加剧社会财富的分 配不均、影响新企业的开发、危害资源的合理配置。香西泰( 2 0 0 0 ) m 地价比率 = 土地资产额信义g d p 衡量一国地价的合理水平。r 日本在年代后这一比 率长期维持在3 0 0 多，远高于英美等国水平，认为适当的比率应在1 3 0 。 由此预测了日本地价的跌势将持续到2 0 1 0 年。 梁运斌( 1 9 9 6 ) 研究了房地产市场的发展与调控问题，对房地产业发展 目标、战略筹划、调控体系以及调控政策进行了分析和探讨；罗龙昌( 1 9 9 9 ) 3 研究了房地产宏观调控的总量调控、结构调控、财政调控、金融调控和调控 体系等问题；宋春华( 2 0 0 0 ) 提出建立有效的调控体系，提出了宏观调控四 l c h i n l o y ，p e t e r ：1 9 9 6 像c a l e s t a t e c y c l e s ：a n d 叩h i a l e v i d 4 m c e , j o 啊l a i o f h 伽| i n g m 艘日曲 v o l u m e7 ，i s s u e2 。 2 曹振良等编著房地产经济学遥论m l ，北京大学出版社，2 0 0 3 6 。p 3 3 9 罗龙昌：房地产业宏观管理) 【m 】。经济管理出版社，1 9 9 9 年。p 3 8 。 5 个方面的任务，即总量调控、优化结构、规范行为、调节收益；谭刚( 2 0 0 1 ) 提出转轨时期中国房地产调控体系的总体构思；谢经荣( 2 0 0 1 ) 在地产泡 沫与金融危机：国际经验极其借鉴中对地产泡沫与金融危机的传导机制作 了分析，并为政府的宏观调控与金融危机的防范作了经验性的描述；曹振良 ( 2 0 0 3 ) 等从房地产的可持续发展、预警、法律规范、政策等角度研究了房 地产经济宏观调控问题；曲波( 2 0 0 3 ) 提出了房地产经济波动宏观调控的六 要素；胡睿宪( 2 0 0 3 ) 从宏观及理论角度研究了北京房地产市场宏观调控问 题：董藩等( 2 0 0 3 ) 研究了房地产开发调控的几个理论问题，分析了房地产 开发调控的必要性、调控的内容、原则、手段等问题。 改革开放以后我国的房地产业才开始萌生，1 9 8 7 年以后房地产市场才真 正建立。经历了1 9 9 2 年一1 9 9 4 年的局部发展过热，房地产市场在1 9 9 9 年取 消福利分房以后迎来了一个发展的春天，市场供求旺盛，成交活跃。但随着 最近几年房地产市场发展过热、房价高涨、宏观调控效果有限，有关房地产 泡沫的争论充斥于耳。目前房地产市场是许多专家和学者讨论的热点，各种 文章从不同角度来研究房地产市场及其相关内容。 城市化是农村人口向城市转移的过程，是我国现代化的必山之路。目前 我国的城市化率己经达到4 0 5 ，人均国内生产总值超过1 0 0 0 美元，进入了 城市化的快速发展期。房地产市场发展是城市化的重要内容，而住宅又是房 地产市场中最重要的组成部分，也是关系到人民生活的基本生活资料。在城 市化的带动下，随着我国福利分房的取消和土地出让方式的改革，房地产市 场特别是住宅市场迅速发展，有力拉动g d p 增长。但房地产市场在高速发展 的过程中也产生了大量问题，如城市盲目扩张、大量占用农田、交通拥挤、 环境污染、房价飞涨、金融风险积聚等。开发商囤积土地、哄抬房价，盲目 追求高额利润而不顾市场风险；购房者忽略利率风险，盲目购买总价偏高的商 品房，不顾就业风险和养老医疗风险。这些问题对房地产市场的持续发展小 利，对整个经济的健康发展小利，也严重损害了广大人民群众的利益。 事实上，房地产市场的快速发展始于政府的扩张型则政政策和拉动内需 的各项政策。1 9 9 7 年以来，政府为应对东南亚金融危机，多次降低利率并征 收利息税以拉动内需，带动了经济发展，也促成了房地产市场的火热。但政 府对房地产市场的调控效果并不明显，甚至事与愿违。 6 2 我国目前房地产发展状况 2 、我国目前房地产发展状况 将我国的房地产市场划分为投资( 源头市场) 、房地产开发市场和房地产 销售市场，分别从近几年的发展状况对其进行分析，从而使我们对房地产市 场发展的整个现状有个较为清晰的了解。 2 1 房地产投资现状 1 房地产投资增长速度、占全社会固定资产投资的比重趋缓，国家调控 效果初见成效，但其仍然远远高于国家g d p 的增长率。 2 0 0 5 年全国房地产开发投资总额为1 5 7 5 9 亿元，同比增长1 9 8 ，比2 0 0 4 年回落8 3 个百分点，投资增速为2 0 0 0 年以来最低。2 0 0 5 年全国住宅投资总 额为1 0 7 6 8 亿元，同比增长2 1 9 ，比2 0 0 4 年回落6 8 个百分点1 ； 2 0 0 6 年全国房地产完成投资1 9 3 8 2 亿元，比上年增长2 1 8 ，同比上 升2 个百分点，低于全社会固定资产投资增长率2 2 个百分点。房地产投资 占全社会固定资产投资额的1 7 6 ，同比下降0 2 个百分点( 见表1 ) ，几乎 与固定资产投资同步下降，房地产业投资过快增长的态势得到初步控制。 从近几年的的数据比较来看，2 0 0 4 年的房地产投资增速仍比1 9 9 8 年到 2 0 0 4 年的年均增速搞出5 6 个百分点；房地产投资在全社会固定资产投资中 所占比重仍有所上升，处于历史的最高位，在随后的2 0 0 5 年、2 0 0 6 年波动不 大，但总体上呈现出与经济发展相对应的快速增长的特征。从中国国民经济 与市场发展阶段总和趋势来分析，房地产投资占全社会固定资产投资比重上 升是市场需求结构发生变动的必然结果。1 9 8 6 - - 2 0 0 4 年的1 8 年间。中国房地 1 除特殊说明外，本论文中国方面的数据2 0 0 0 以前的数据来自中国统计年鉴( 2 0 0 1 ) ) 中国统计出 版社，2 0 0 l ；瓣2 0 0 5 年前的数据均来自中国统计年鉴( 2 0 0 6 ) ) 中国统计出版社，2 0 0 6 ；2 0 0 6 年的敦据来自2 0 0 6 年的统计快报。 7 产投资年均增长速度为3 5 9 ，远远高于同期固定资产投资年均增长1 9 9 5 的速度，也远高于g d p 的增长速度。特别是1 9 9 9 年以来房地产开发投资持续 增长，只有2 0 0 2 年、2 0 0 4 年和2 0 0 5 年增速出现减缓。但从全社会固定资产 投资增速与房地产投资增速的对比看，前者2 0 0 4 年比2 0 0 3 年回落1 1 个百 分点，而后者回落i 8 个百分点，表明宏观调控政策对房地产投资和全社会 固定资产投资均有抑制作用。 裹11 9 8 6 年以来房地产投资与g d p 、固定盗产投资对比单位：亿元 年份 g d p 全社会固房地产投资g d p 增长率全社会固房地产投房地产投资 定资产投 定资产投资增长事占固定资产 资资增长率投资的比重 1 9 9 88 4 4 0 2 32 0 4 0 63 6 1 4 7 01 3 9 1 3 7 1 2 7 2 1 9 9 9 8 9 6 7 7 12 9 8 5 54 1 0 37 15 i1 3 51 3 7 4 2 0 0 09 9 2 1 53 2 9 1 84 9 8 48 01 0 32 1 51 5 1 2 0 0 11 0 9 6 5 53 7 2 1 46 3 4 47 51 3 02 7 31 7 0 2 0 0 21 2 0 3 3 34 3 5 0 07 7 9 1 8 31 6 9 2 2 81 7 9 2 0 0 31 3 5 8 2 3 5 5 5 6 7 1 0 1 5 49 32 7 7 2 9 71 8 3 2 0 0 41 5 9 8 7 97 0 4 7 71 3 1 5 81 0 12 6 62 8 11 8 7 2 0 0 51 8 3 0 0 58 8 7 7 41 5 7 5 99 92 5 71 9 b1 7 8 2 0 0 62 0 9 4 0 71 0 9 0 7 01 9 3 8 21 0 72 4 02 1 81 7 6 2 投资结果发生变化，经济适用房投资比重继续减少。 协调区域发展是科学发展的重要内容，房地产在区域协调发展中具有带 动作用。我国房地产投资和消费过于集中在沿海大城市，促成房价居高不下。 房地产投资向中西部城市扩张，有利于均衡发展。2 0 0 4 年东、中、西部地区 房地产投资占全国房地产投资的比重分别为6 9 5 3 、1 5 3 8 和1 5 0 9 。1 9 9 8 年上述比重分别为7 5 5 1 、1 2 4 6 和1 2 0 3 ，而1 9 9 8 年三个区域的房地产 开发投资增长率分别为：1 1 7 、1 8 8 、4 2 2 。2 0 0 6 年东部地区的房地产投 资同比增长1 7 4 ，增速有回升，占全国的比重为6 3 9 ，比2 0 0 5 年下降2 3 个百分点。中部地区房地产投资增长率为3 0 8 ，增速高于东部地区，占全国 的比重为1 8 2 ，比2 0 0 5 年上升1 2 个百分点。西部地区房地产投资增长率 为3 0 3 ，高于东部；占全国比重1 7 9 ，比2 0 0 5 年上升1 1 个百分点( 见 2 我国目前房地产发展状况 表2 ) 。2 0 0 6 年区域房地产发展状况( 见表2 ) 也说明我国房地产投资正在向中 部和西部城市转移。 表2 我国房地产投资觳增长变化区域比较 年份东部中部 西部 投资耘增长率所占份投资额增长率所占份投资额增长率所占份 螽额 颤 2 0 0 03 5 9 32 1 7 7 2 06 6 2 1 9 31 3 06 4 72 8 21 3 o 2 0 0 l4 4 9 82 5 27 1 08 7 63 2 51 4 08 7 13 4 61 4 0 2 0 0 25 5 6 8 2 3 87 1 o1 1 1 12 6 71 4 o1 0 5 7 2 1 31 4 o 2 0 0 37 1 4 32 e o7 0 01 5 5 74 0 21 5 01 4 0 63 3 o1 4 0 2 0 0 49 1 4 9 2 7 9 7 0 0 2 0 2 4 3 7 61 5 o1 9 8 52 0 61 5 o 2 0 0 5 1 0 4 2 91 4 o6 6 22 6 8 23 2 51 7 o2 6 4 83 3 o1 6 8 2 0 0 61 2 3 8 31 7 46 3 93 5 2 43 0 81 8 23 4 5 73 0 31 7 9 从商品住宅的投资类型结构看( 见表3 ) ，2 0 0 4 年全国经济适用房投资 在各类商品房总投资中的比重继续下降，由2 0 0 3 年的6 1 3 下降至4 1 6 ， 2 0 0 6 年下降至2 6 ，为1 9 9 8 年以来的最低。经济适用房投资比重从2 0 0 0 年 以来一直处于减少趋势，5 年间减少了6 个多百分点；同比也从1 9 9 9 年增长 6 1 3 5 ，下降为2 0 0 4 年的一2 5 0 。 9 农31 9 9 8 年2 0 0 6 年全国商品住宅投资情况单位：亿元 叼目 投资总额住宅 同比增长所占比重 经济适用同比增长所占比重 年泠 ( 亿元)( 亿元)( ) ( ) 房( 亿元)( ) ( t ) 1 9 9 83 6 1 4 22 0 8 1 5 3 5 25 7 5 9 2 7 0 8 54 6 0 17 5 0 1 9 9 94 1 0 3 22 6 3 8 42 6 8 6 4 3 0 4 3 7 0 26 1 3 51 0 6 5 2 0 0 04 9 8 4 03 3 1 2 o 2 5 56 6 4 5 5 4 2 4 42 4 i 21 0 8 8 2 0 0 16 3 4 4 14 2 1 6 7 2 7 36 6 4 7 5 8 9 6 51 0 5 59 4 5 2 0 0 27 7 9 0 95 2 2 7 82 4 0 6 7 1 0 5 8 9 0 4一1 7 77 5 6 2 0 0 31 0 1 5 36 7 7 6 72 9 66 6 7 4 6 2 1 9 85 6 06 1 3 2 0 0 41 3 1 5 88 8 3 6 93 0 46 7 1 66 0 6 3 92 5 04 1 6 2 0 0 51 5 9 0 91 0 8 6 0 92 2 86 8 2 65 1 9 21 4 43 2 6 2 0 0 6 1 9 3 8 21 3 6 1 i 62 5 3 7 0 2 2 5 0 3 93 02 6 2 0 0 6 年房地产开发资金中( 见表4 ) ，国内贷款占1 9 6 ，同比上升1 5 个百分点；自筹资金占3 1 9 ，同比下降1 3 个百分点；利用外资占1 5 ， 同比上升0 2 个百分点；其他资金( 定金及预付款、个人购房按揭贷款) 占 4 7 o ，同比下降0 4 个百分点。由此可以看出，减少银行贷款份额，降低房 地产业对银行信贷的依赖程度，实现房地产开发融资渠道多元化目标，还需 要较长的时间。 、 寰4房地产开发资金来源构成单位：亿元 年份资金合计国内贷款利用步、资自筹资金 定金及预收按揭贷款 总额占比总额占比总额占比总额占比 2 0 0 05 9 8 81 3 8 52 3 11 6 92 81 6 1 42 6 92 8 1 9 4 7 o 2 0 0 l7 6 9 6 1 6 9 22 2 01 3 61 82 1 8 42 8 43 6 7 14 7 0 2 0 0 29 7 5 02 2 2 02 2 81 5 71 62 7 3 82 8 14 6 2 0 4 7 4 2 0 0 3 1 3 1 9 73 1 3 82 3 81 7 01 33 7 7 l2 8 66 1 0 64 6 3 2 0 0 41 7 1 6 93 1 5 81 8 42 2 81 3 让0 83 0 38 5 6 34 9 8 2 0 0 52 1 1 7 93 8 3 51 8 12 7 01 37 0 3 9 3 3 21 0 0 3 54 7 4 2 0 0 62 6 8 8 05 2 6 31 9 63 9 41 58 5 8 7 3 1 91 2 6 3 54 7 0 2 2 房地产开发现状 1 土地开发面积减少，购地、开工和竣工面积减缓 1 9 9 7 - - 2 0 0 3 年期间，全国房地产土地开发面积平均每年增加2 4 0 0 多万平 l o z 我国目前房地产发晨状况 方米。房地产土地购置面积平均每年增加4 8 4 2 万平方米。土地控制对商品房 的建设的影响具有滞后性，2 0 0 4 年全国商品房新开工面积、施工面积、竣工 面积均继续增加，但与1 9 9 7 年二_ 2 0 0 3 年的平均增量相比，新开工面积和竣工 面积的增速减缓，施工面积的增速继续加大。( 见表5 ) 。 。 2 0 0 6 年全国土地开发投资为1 2 1 1 亿元，同比增长2 8 7 9 ；土地开发面 积为2 6 6 亿平方米，同比增长1 7 3 9 ；土地开发投资占房地产开发投资的比 重为6 2 9 ，同比上升0 3 个百分点。2 0 0 6 年全国土地购置面积为3 7 亿平 方米，同比下降3 8 ，是连续第二年绝对量减少；新开工面积7 8 亿平 方米，同比增长1 5 1 ，为2 0 0 4 ，2 0 0 5 年增幅连续下降后的回升；施工面积 1 9 。4 亿平方米，同比增长1 7 。o ；竣工面积5 3 亿平方米，同比下降0 6 ， 表明当年房地产产品供给减少，应被认为是房价上升的原因之一( 见表5 ) 。 表5 土地开发、购置面积与房地产新开工、竣工面积统计单位：万平方米 年份土地开同比 土地购同比新开工同比竣工面同比 发置 面积积 2 0 0 0 1 1 6 6 62 5 21 6 9 0 54 1 42 9 5 0 33 1 02 5 1 0 51 7 3 2 0 0 11 5 3 1 63 1 32 3 4 0 93 8 53 7 3 9 42 6 ：42 9 8 6 81 9 0 2 0 0 21 9 4 1 62 6 8 3 1 3 5 73 4 04 2 0 0 11 4 s3 4 9 7 61 7 ，1 2 0 0 32 2 1 6 67 43 5 6 9 71 7 95 4 7 0 82 6 94 1 4 6 4 1 8 5 2 0 0 41 9 7 4 0 5 33 9 7 8 57 66 0 4 1 41 1 24 2 4 6 52 4 2 0 0 52 2 6 7 65 23 8 2 5 44 0 6 7 8 6 4 1 0 6 5 3 3 1 72 5 6 2 0 0 6 2 6 6 0 61 7 33 6 7 9 13 87 8 1 3 11 5 15 3 1 0 9一o 6 值得注意的是，2 0 0 6 年土地开发恢复较快增长，为增加供给、抑制房价 的过快增长提供了前提条件。随着2 0 0 6 年新开工面积的较大增幅，2 0 0 7 年以 后房地产产品供应将有回升。 2 拆迁规模受到遏止，但土地控制形式依然严峻。 据建设部有关人士估计，目前全国房地产市场中有近5 0 来自于拆迁所产 生的被动需求。这种过度的人为增加的被动需求改变了正常的供求格局，增 大了购房需求的压力，同时也使房屋拆迁成为城市社会矛盾最尖锐的领域之 一。由于被动需求，城市拆迁不仅放大的城市需求，同时由于安置不合理等 原因，使城市拆迁成为社会最尖锐的矛盾之一。2 0 0 4 年中央出台了一系列政 策和措施，使拆迁规模受到遏制，商品房的被动需求减少。2 0 0 4 年中央出台 了包括冻结土地审批在内的一系列严密措施，但暂停土地深市只是暂时性的， 因为圈地反弹已经成为违规的主体。目前占地冲动的机制和管理体制仍没有 完善，加之冻结土地审批使许多地区建设用地需要得到积累，再次出现圈地 反弹的可能性也存在。 2 3 商品房销售状况 1 销售量持续增长。 2 0 0 4 年商品房销售量继续大幅增长，达到3 8 2 3 1 6 4 万平方米。比2 0 0 3 年增加4 5 1 4 万平方米，比1 9 9 7 2 0 0 3 年年平均销售增量的4 1 1 8 万平方米( 见 表6 ) 增加了3 9 6 万平方米。随着销售量的增长，房地产年销售额也大幅上涨， 1 9 9 8 年为2 5 1 3 3 亿元，2 0 0 4 年上升为1 0 3 7 5 7 1 亿元。 从各类商品房销售的构成看，2 0 0 0 年以后，在销售总量中住宅一直占近 9 0 ，表明居民对住宅需求旺盛；商业用房销售面积也有所增长。 从销售面积与竣工和新开工面积的比较看，销售面积增长率均高于竣工 面积增长率，表明相对空置面积在下降。2 0 0 4 年全国销售面积增长1 3 7 ， 竣工面积增长2 1 ，新开工面积增长1 0 4 ，分别比2 0 0 3 年下降了1 2 0 7 、 1 6 4 5 和1 7 4 2 个百分点( 见图6 ) 。 2 0 0 6 年全国商品房销售面积6 0 6