对擅自处理他人不动产行为的分析.doc

对擅自处理他人不动产行为的分析申诉人宋业某（一审原告）与被申诉人宋某红（一审被告）系姐弟关系。1997年10月7日，宋某红在未经弟弟宋业某（患有精神病）及其监护人李某某授权的情况下，擅自将宋业某拥有产权的砖混结构大平房5间、小平房2间，以13000元的价格卖给外阜来津打工人员刘某某（一审第三人），双方并签定了卖房协议书。2006年，当申诉人病愈得知此事后，遂找到宋某红和刘某某，要求刘某某归还所买房屋，未果。后申诉人将被被申诉人宋某红、刘某某诉至法院。法院经审理认为，原告主张权利已超过诉讼时效。其诉讼请求不予支持。宋业某不服法院判决，遂到检察机关申诉。对于此案应如何处理，存在如下分歧意见：1、一种意见认为，法院判决是正确的，申诉人的诉求已超过诉讼时效，检察机关不应受理，应告知申诉人服判息诉。2、另一种意见则认为，法院判决不当。理由是，宋某红和刘某某签订的房屋买卖协议违反法律规定。法院的判决有误，应当予以抗诉。笔者同意第二种意见。理由是：本案的焦点并不是诉讼时效的问题，而是该房屋的买卖形成是否符合法律规定。首先，从本案的主体看，被申诉人宋某红并不具有处置该房屋的民事权利能力和民事行为能力。原因是，被申诉人宋某红处置的房屋，是在申诉人宋业某患精神病期间进行的，并未经申诉人宋业某及其监护人（申诉人之母）授权或追认。是擅自将申诉人宋业某拥有的房屋以协议方式卖与第三人刘某某，其行为不符合合同法第九条有关当事人订立合同，应当具有民事权利能力和民事行为能力的相关规定。其次，从相关的法律规定看，被申诉人宋某红与第三人刘某某所进行的房屋买卖行为不符合法律规定。中华人民共和国民法通则第七十二条规定：财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定的或当事人另有约定的除外。中华人民共和国城市房地产管理法第六十条三项规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。建设部城市房屋权属登记管理办法第五条二项规定：依法登记的房屋权利受国家法律保护。申诉人宋业某与被申诉人宋某红、刘某某之间诉争的房屋，虽是村民自建的，但在自建前亦是经过国家乡、镇、街等有关部门批准备案的。村民在对自建房屋进行继承、转让或其他合法方式取得时，亦必须通过乡、镇、街等政府部门办理相关变更手续后，才能合法取得房屋产权。被申诉人宋某红、刘某某在申诉人宋业某不知晓的情况下，虽签定了房屋买卖协议，并将房屋交付刘某某居住使用，但由于约定交付的标的物是不动产，故房屋交付本身不足以令被申诉人刘某某取得房屋所有权，只有办理了相应的过户手续，刘某某方能依法取得房屋的所有权。但，本案从镇政府出具的证明看，刘某某所买的房屋并未进行变更，该房屋产权仍属申诉人宋业某。因此，在当事人未办理房产所有权及土地使用权变更登记手续的前提下，讼争房屋的所有权并未发生转移。申诉人宋业某在其拥有的房屋所有权未发生转移的情况下，随时有权主张其权利，并