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文档简介
第十一章 项目管理经费收支预算第一节 测算说明本报价用成本法进行测算。编制依据文件如下:1、建筑给水排水设计手册(中国建筑工业出版社出版)2、*物业管理招标文件一、关于前期费用问题前期费用是指物业管理单位正式入驻小区前应开发商邀请进行协助销售、现场管理、培训、咨询等工作所需的人员人工费用、设备费用、服务费用等,具体金额由我分公司和开发商协商确定,不在本次物业收支测算范围内。二、关于开办费问题开办费是指物业管理单位正式入驻小区到小区业主入伙开始有物业管理收入时的管理处所需的人工费用和办公费用等。正式入驻时间为业主入伙前两个月。有关开办费的具体事宜将来在合同中另行协商。三、日常物业管理费用构成1、人工费用2、行政办公费用3、公共设施、设备维护费4、环境清洁物料消耗费5、物资装备折旧费6、物资装备摊销费7、绿化维护费8、消杀费9、停车场管理费10、不可预见费11、税费物业管理收支采用包干制,由管理处自负盈亏。四、其他收支1、根据招标文件规定,电梯费不含在物业管理服务费中,另外收取,因此另行测算。2、根据招标文件规定,公共能源费不纳入物业管理费中,按实际发生的费用每户分摊来收取。其测算另外进行。第二节 物业管理收支测算与报价一、物业管理月收入测算1、测算物业管理费用月收入(假设业主入伙率60%,空置房按70%收费):类型面积单价收入说明多层住宅107775.620.746171.08收入=面积单价(60%+40%70%)收缴率0.9小高层1193390.751124.83高层3020240.7129387.08会所145001.311536.20学校100830.74319.56幼儿园32030.71372.17商铺633331.350387.73合计620257.62294298.642、停车场收入测算按照惯例及当地市场价格,住宅区共用室内车库的车位收费标准冬季3个月为500元/辆.月,室内其他时间为200元/辆.月,室外的车位收费标准为120元/辆.月。按照招标文件,*一期的室内车位为1733个,室外车位为706个(含别墅262个),若车位产权为开发商所有,并委托物业管理公司经营和管理,按行业惯例,物业管理公司和发展商五五分成。假设前期车位的停放比率为50%,则一期车位月总收入为(50017333/12+20017339/12+1207069/12) 0.5/2=135028.75元。二、物业管理月支出测算序号项目费用说明1人工费用277,900见附表一2行政办公费用26,420见附表二3公共设施、设备维护费34,896见附表三4环境清洁物料消耗费7,418见附表四5物资装备折旧费7,317见附表五6物资装备摊销费21,610见附表六7绿化维护费10,500综合测算8消杀费2,450综合测算9停车场管理费12,060综合测算10不可预见费4006上述八项的1%11税费21308上述九项的5.2%合计425,885附表一:月工资明细表单位:元部门岗位人数月工资工资管理人员主任14,2004,200主任助理13,6003,600会计11,6001,600出纳11,4001,400事务助理81,2009,600文化干事11,3001,300安全交通部部长12,5002,500班长41,4005,600组长121,20014,400保安员126900113,400工程技术部部长12,8002,800机电队长11,5001,500工程队长11,5001,500机电维修工141,00014,000工程维修工341,00034,000环境管理部部长12,2002,200班长41,0004,000保洁员8060048,000绿化工96005,400后勤服务部厨师31,5004,500厨工46002,400工 资 合 计277,900备注:上述人员工资包含保险、福利等费用。附表二:月行政费用表 单位:元项目月支出说明行政费用办公用品8,270通讯费5,000车辆养护费3,500差旅交通费2,650业务费3,000社区文化费2,000业主委员会费用2,000合计26,420附表三:月公共设施、设备维修保养费明细表(表一) 单位:元项目维保方式、内容维护支出一、公共设施1、景观系统控制柜指示灯、柜内元器件有故障更换1,050水泵有故障更换1,538照明灯具有故障更换2,200各种喷嘴及管道、阀门有故障更换1,2002、路灯、线路、楼内走廊灯、开关零修、更换8,0503、停车场、行车通道、地下管网设施、墙面、室外广场、道路、栏杆、围栏等油漆、修缮、年检6,3704、下水道、雨水井、污水井修缮、疏通、油漆2,800小 计23,208二、建筑物1、外面墙,喷涂饰面、玻璃零修3,6352、楼梯、走道、屋内地面、天面、内墙等零修、粉刷2,1653、天花板、门、窗零星修补,更换年检修、油漆1,2954、承重结构、金属构件、地基基础检测、油漆1,135小 计8,230三、设备设施(一)供配电系统1、高压柜、变压器、高压电缆维护高压配电柜更换指示灯、保险490高压电缆三年一次耐压试验1,250干式变压器三年一次预防性试验及局部放电试验780温控和温显装置检测140高压配电室绝缘手套、绝缘鞋检测200高压试电笔检测2502、低压配电柜维护更换断路器十五年内换完680更换指示灯、保险管、柜门锁扣故障时更换580低压配电室绝缘手套、绝缘鞋一年一次送检1203、功率因数补偿柜电容器三年换完10% 6504、电缆桥维护900(表二) 单位:元项目维保方式、内容维护支出(三)动力系统开关更换十五年内更换完480更换指示灯、保险管、柜门锁扣故障时更换535(四)给排水系统1、给水系统(不包括景观系统)生活水泵加注黄油、更换水封300水泵控制柜、电源柜更换开关、指示灯、保险250各种阀门维修养护、更换680管道 除锈、刷油漆350水池、水箱生活、消防水池半年清洗及每三月消毒一次2,0402、排水系统潜(污)水泵及控制箱加注黄油、更换水封等355管道除锈、刷油漆637(五)消防系统1、系统检测消防系统小修1,150系统压力表送检2452、自动报警系统主机、联动柜、广播柜、楼层区域显示盘、控制及监视模块维修养护350手动报警按钮、警铃维修,三年更换2%588火灾探测器运行两年后每三年清洁一次,测试5203、消火栓、喷淋系统室内外消火栓泵、喷淋泵、稳压泵、气压给水设备及控制柜(线路)有故障维修460消火栓箱、水泵接合器、湿式报警阀、自动排气阀、信号闸阀、水流指示器等三年更换2%780喷淋头维护,一年更换0.2% 165管道阀门维修养护每三年补刷一次油漆245配件(如玻璃、水带)更换、补充1,0804、防火门(包括闭门器)有故障更换3005、疏散指示牌制作、更换2456、灭火器具三年更换3%378(六)智能化系统维护(1)楼宇自动化系统1、主机、控制柜、执行器、变送器1,8302、指示灯、接插头、开关390(表三) 单位:元项目维保方式、内容维护支出3、传感器、报警器1,2704、其它(线路、五金件、护套等)390(2)保安自动化系统1、闭路监控系统摄像机1,250计算机、监视器、硬盘录像机2,350画面分割器、切换器1,270其它(线路、五金件、护套等)3902、防盗报警系统探头更换性能不佳的材料680控制器定期检验7803、门禁和IC卡系统例行保养、故障维修、定期检验、更换性能不佳的材料发卡机750刷卡器和控制器430磁力锁780其它(线路、五金件、护套等)3904、停车场系统例行保养、故障维修、定期检验、更换性能不佳的材料停车场系统用计算机1,225电动道闸1,715地感装置98读卡器和控制器490其它(线路、五金件、护套等)245小 计34,896附表四:环境清洁物料月消耗表单位:元类别项目单位数量单价月支出清洁耗材地板清洁剂加仑45251,125强力去污粉箱935315洁瓷灵箱945405玻璃清洁剂支60201,200空气清新剂支6010600垃圾袋(大)个9,0000.1900垃圾袋(小)个12,0000.11,200手铲个8324刀片盒31545胶扫帚把15460牵尘剂加仑640240清洁地刷把15575纯棉毛巾条603180地拖把把455225水桶个8864喷壶个1510150垃圾铲个14570卫生丸袋15230毛掸个15690橡胶手套付455225洁厕精箱33090消毒绿水加仑335105 合 计7,418附表五:物资装备月折旧表(残值率3%) 单位:元类别金额折旧年限折旧金额办公设备177,70034,788维修设备16,4003442安全类47,95031,292环境装备7,0003189社区文化22,5003606合计7,317附表六:物资装备月摊销表 单位:元类别金额摊销年限摊销金额服装类307,940212,831其他装备210,68528,779合计21,610三、物业管理费用月收支总况:物业管理月收入一期总计为429327元。物业管理月支出一期总计为425885元。物业管理费用月赢余:3442元。第三节 电梯运行费、公用能源费测算一、电梯运行费测算电梯系统费用一期电梯共97部1、外包维保60,625标准维保7,500元/部年,不含材料费2、内部日常维修保养19,400例行保养、故障维修、定期检验200元/部月3、电费106,7001,100元/部月合计186,725一区带电梯建筑面积421363平方米折算每平米月费用为0.44元,或1925元/部月二、公用能源费测算每月公用水电估算为95,000元,按一期可收费建筑面积675085.62平方米折算每平米月费用为0.14元。第四节 综合报价一、物业管理费收费标准多层公共服务费0.7元/平方米.月;小高层公共服务费0.7元/平方米.月;高层公共服务费0.7元/平方米.月;联排别墅公共服务费1.1元/平方米.月;独立别墅公共服务费1.3元/平方米.月;会所等商业配套公共服务费1.3元/平方米.月;学校等公共事业单位公共服务费0.7元/平方米.月。二、停车场收费标准室内冬季车库的车位收费标准为500元/辆.月;室内其他季节车库的车位收费标准为200元/辆.月室外的车位收费标准为120元/辆.月。三、电梯运行费收费标准按建筑面积0.44元/平方米.月收取或按带电梯户数63(1867252982)元/户.月收取。实际收取时按电梯运行实际发生费用分计到各户,并按楼宇类型和楼层调整。四、公用能源费估算为每平米月费用为0.14元。实际收取时按实际用量进行分摊。一、项目一期配备人员及工资标准。序号岗位名称人数待遇备注1项目管理处主任13800元(总部定)2项目管理处出纳1(深万南)事务类22级,基本工资1100元。3客户服务中心部长1(深万南)事务类14级,基本工资1500元。3社区文化部部长1同上5安全服务部部长1(深万南)事务类15级,基本工资1450元。6环境服务部部长1同上7工程技术部部长1(深万南)事务类14级,基本工资1500元。8综合行政管理员1(深万南)事务类22级,基本工资1100元。9ISO9001推进管理员1(深万南)事务类21级,基本工资1150元。10质量督察员工(ISO9001推进管理员兼任。(深万南)事务类22级,基本工资1100元。11项目安全巡逻岗(4个)24小时三班轮流,共12人(深万南)操作类19级,基本工资660元。7,92012项目交通岗(3个)。24小时三班轮流,共9人(深万南)操作类19级,基本工资660元。5,94013维修电工3(深万南)操作类18级,基本工资690元。2,07014水、土建工2(深万南)操作类19级,基本工资660元。1,32015住宅区清洁员15人,按我司作业标准测算。(深万南)操作类25级,基本工资480元。7,20016客服前台1人(深万南)事务类22级,基本工资1100元。17客服专员2人(深万南)事务类22级,基本工资1100元。2,20018社区文化专干1人(深万南)事务类20级,基本工资1200元。19绿化工4人(深万南)操作类25级,基本工资480元。192020厨师1人(深万南)操作类25级,基本工资480元。 备注: 1、项目1期,总建筑面积为147472平,共配备服务人员62人;其中为考虑体育会所服务人员配置问题。2、以上所有岗位的工资只为基本工资,根据南昌市“基本养老保险政策”,我公司每人需支付养老、医疗、工商的总金额为:768x26.4%=202.75元;3、根据深圳万厦居业南昌分公司薪酬管理规定,每个员工半年和年终奖发放额度上限暂定为基本工资的10%/月。过节费用总支出额度上限暂定为基本工资的5%/月。员工生日会、节日聚餐等费用总额上限为基本工资的5%/月。因此,一期项目的基本工资总额为53820/月。加上需支付养老、医疗、工商的总金额为:768x26.4% x62=12570.5;员工福利为基本工资的20%,月总支出为:10764.77154,5元。所以,一期月总人工成本为:53820+12570.5+10764=77154,5(元) 2、第一年月总支出测算表序号项目明细项目月支出(元)说明1行政费用工资77,154.5配备62人办公用品2,000差旅交通费1,000社区文化费1,0 92户均10元/月小计81,246.52设施设备维护费公共照明设施维护费200供配电系统维护费200消防设施维护费300公共建筑物修缮200不含水景维护费用智能化系统维护费100小计1,000考虑到第一年在维保期暂少算3环境管理绿化: 肥料、药剂500清洁: 物料消耗1,5 00垃圾清运费1,500消杀: 物料消耗500不含水景养护费用小计5,0004公共水电费综合测算10,000现参照同类物业综合测算,费用测算中不含水景运行水电消耗55四项小计97,246.56不可预见费(上述项之和的3%)2917.47管理佣金(上述项之和的10%)1,001.648税费(上述项之和的%5.2)5260.6合计106426.14三、第一年的月总收入测算1、基本数据:停车位:地面150个,地下300个;多层住宅130280 M2;商业面积: 14,500M2。 2、第一年度月收入预算表项 目数 量月收入(元)计算方法停车场管理费地面1503,600150*30%*80地下30014,400300*30%*160多层住宅管理费130280M263511.5130280*0.65*50%+130280*0.65*50%*50%商业14,500M28,70014,500*2 *30%合计90,2115备注:1、管理费计算:考虑项目销售量、入住率等因素,根据我公司管理同类项目的经验和南昌相关法规规定,按照入住率50%(第一年均缴一半管理费计算),未入住房屋交纳50%的空置服务费。住宅管理费多层0.65元/月平米。2、停车收费计算:地面车位150个,按收入全部纳入物业公司,停放率为30%,每月每台收取管理费80元。地下车位300个,按收入全部纳入物业公司,停放率为30%,每月每台收取管理费160元计。3、商场管理费按2.0元/月平米计,出租率为30%。四、第一年的月收支入测算说明 1、由于项目的公共电的总功率、水系的容积、入住率、停车场收入分配、体育会所委托管理等问题,我司无法具体掌握,以上测算只能是初步测算。2、根据以上测算,江西奥林匹克花园第一月收入,在理想状态下每月只能达到 90,2115元。实际上,由于入住率无法确定,以及贵公司可能会提出停车费分成,以及出售地下车库、体育会所托管等问题,实际收入根本无法达到这个数字。3、第一年的月管理支出,在保守的情况下估计,也需要106,426.14/月。事实上,由于水景的维护成本位进行测算,管理成本可能会提高。在管理成本测算,唯一能压缩的成本为人工成本,但压缩的结果时会导致服务人员数量和质量的下降,下降后会导致服务品质的降低。降低服务品质,必将对分期开发的项目的品牌形象和我司声誉造成影响,这是我们最不愿意看到的现象。五、管理费收入标准建议根据以上收支测算,多层管理费收取最低标准为0。65元/月,建议以0。7元/月。商铺为2。00元/月,露天停车费80
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