房地产估价第2阶段测试题.doc

江南大学现代远程教育 第二阶段测试卷考试科目:房地产评估第4章至第6章（总分100分）时间：90分钟 学习中心（教学点） 批次： 层次： 专业： 学号： 身份证号： 姓名： 得分： 一、单项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分）1、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。 A0520 B1520 C0515 D10152、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/。现市场上类似住宅的年租金为600元/。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。 A619 B642 C720 D9583、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120，单位建筑面积的重置价格为800元/，建筑物残值率6%，年折旧率22%，计算该建筑物的现值是（）元。 A76800 B79104 C77952 D815624、从理论上讲， 获取净收益的可靠性越低， 选用的资本化率应（ ）。A越高B越低C不变D越可靠5、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是()。A.有租约限制下的价值B.共有房地产的价值C.无租约限制下的价值D.承租人权益的价值6、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40 000，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（）万元。 A690.40 B8284.79 C8720.83 D9746.817、建筑物净收益=（）建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。 A建筑物重置价 B建筑物现值 C土地价格 D房地产价格8、收益法中所指的收益是（）。 A估价时点前一年的收益 B估价时点前若干年的平均收益 C估价时点以后的未来预期正常收益 D估价时点前最高盈利年份的收益9、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。 A30 B40 C50 D6010、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（）。 A资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠 B资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+投资带来的优惠 C资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠 D资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠二、多项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分）1、建筑物重置价格的求取方法有（）等。 A单位比较法 B工料测量法 C指数调整法 D分部分项法 E成新折扣法2、下列表述中，正确的有（）。 A开发经营期可分为开发期和经营期 B开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期 C开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同 D经营期可具体化为销售期和出租期 E在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期3、确定路线价时，选取标准宗地应符合（）等要求。 A一面临街 B两面临街 C土地形状为矩形 D土地形状为正方形 E容积率为所在区段具有代表性的容积率4、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。A增加抵押贷款B抵押期间对抵押房地产进行动态监测C抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D处置抵押房地产E租赁抵押房地产5、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（）。A估价对象B估价时点C价值类型D估价方法E估价所需材料6、同类房地产的市场价格之所以相互牵掣，相互之间关系不包括（ ）。A互补性B权益差别C替代性D外部环境差异7、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。A说明估价报告的合法性、真实性B说明估价的独立、客观、公正性C规避估价风险D保护估价报告使用者E防止委托人提出高估或低估要8、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括()。A.土地补偿费B.安置补助费C.拙上附着物和青苗的补偿费D.土地使用权出让金等土地有偿使用费用E.安排被征地农民的社会保障费用9、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有()。A.潜在毛租金收入B.有效毛收入C.净运营收益D.税前现金流量E.税后现金流量10、房地产估价人员应遵守的职业道德主要有（）等方面。A应诚实正直、公正执业，不得做任何虚假的估价B应保持估价的独立性，必须回避自己、近亲属或其他利害关系人的估价业务C如果感到自己的专业能力有限而难以对某一房地产进行估价时，不应接受该项估价委托、D应妥善保管委托人的文件资料、除法律、法规另有规定外，未经委托人书面同意，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人E应接受继续教育，并在合理的执业范围内执业三、名词解释：（本题共4小题，每题3分，共12分）1、同一供需圈：2、可比基础：3、房地产净收益：4、资本化率：四、填空题（本题共10空，每题1分，共10分）1、采用市场比较法估价求得的价格，通常称为 。2、 和 为成本法估价提供了理论基础。3、运用成本法需要确定两个重要参数 和 。4、成本法计算投资利息，应计息项目包括 、 和 。销售费用如发生的时间较晚，数额不大时可以不计利息，销售税费一般不计利息。5、建筑物的折旧有 、 和经济折旧三种。五、简答题：（本题共4小题，每题6分，共24分）1、为什么要进行交易情况修正？2、成本法如何求取估价对象的价格？3、收益法对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，如何确定收益年限？4、收益还原法中的资本化率的确定需要考虑哪些因素？六、计算题：（本题共2小题，每7分，共14分）1、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为6%，贷款期限为20年，按月等额还本付息，通过可比实例房地产计算出自有资金资本化率为12%，试计算综合资本化率。2、某宗房地产的年客观净收益为25万元，综合资本化率为12%，经调查知该宗房地产中土地的使用年限尚有30年，建筑物的寿命为20年，建筑物残值率为零，在建筑物报废后土地尚能以30万元的价格转让，土地的资本化率为8%，求该房地产的价格。附：参考答案：一、单项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分）1、A 2、A 3、B 4、A 5、D 6、B 7、B 8、C 9、C 10、D二、多项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分）1、ABCD 2、ABC 3、ACE 4、ABCD 5、BC 6、ABD 7、CD 8、ABCE 10、ABCD三、名词解释：（本题共4小题，每题3分，共12分）1、是指比较案例房地产与估价对象房地产具有相互替代关系，且其价格互为影响的适当范围，包括邻近地区和类似地区。2、是指付款方式统一、单价的涵义统一、面积的内容统一、货币单位统一。3、是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的净收益。4、又称还原化率、收益率，它与银行利率一样也是一种利率。实质上是一种资本投资收益率。四、填空题（本题共10空，每题1分，共10分）1、比准价格2、生产费用价值论、替代原理3、重新购建价格、折旧4、土地取得成本、开发成本、管理费用5、物质折旧、功能折旧五、简答题：（本题共4小题，每题6分，共24分）1、由于房地产的特点，不易实现完全的市场交易，其交易价格往往因个别交易而形成，其价格受个别情况的影响很大，所以必须排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，使其正常化。也就是说，基于特殊情况的交易价格是一种偏差价格，在运用比较法时，不适合作为比较的对象，因而应予以修正，使其成为正常价格。2、通常意义上的成本概念是指生产销售过程中所花费的代价，包括各种人、财、物的消耗所垫支的资金及垫支资金的代价（利息）。而估价中所称的成本除了包括通常意义上成本外，还包括为此所付出的代价应获取的报酬，即利润。因此，成本法估价不是求取估价对象的成本，而是通过对其价格形成过程中各种花费（通常意义上的成本）和利润的分析测算来求取估价对象的价格。3、对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，可先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。4、资本化率是收益法中最重要的敏感参数，也是房地产估价中最重要的参数之一。合理确定资本化率，是收益法运用成败的关键。但在实际评估中资本化率较难确定，主要是