房产税扩围：这次真的“来”了吗？(9月4日财会信报采访).doc

房产税扩围：这次真的“来”了吗？在线订阅放大缩小全文复制 上一篇下一篇 财会信报 （ 2012年09月04日 第A67版 专题）本报记者 丁静 鱼招波近期，随着部分地区限购政策的松动及楼市的逐渐回暖，房产税扩围又成为公众热议的焦点：先是传出湖南湖北欲试点房产税，后又有财税主管部门出面澄清相关方案并未上报。接着，一份所谓“央行报告”不胫而走，称房地产限购政策应该尽快解除，代之以全面征收房产税，此信息旋即遭央行否认，称此不代表央行观点，只代表研究者个人近日，谢旭人在十一届全国人大常委会第二十八次会议上表示，要严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求，稳步推进个人住房房产税改革试点。财政部财政科学研究所所长贾康日前也声称，房产税新一轮扩大试点将继续采取因地制宜的模式。房产税，这次真的“来”了吗?试点效果“沪渝房产税不是真正意义上的房产税”上海、重庆两市于2011年1月28日起试点征收房产税。据悉，目前上海、重庆这两个实行房产税试点的城市均是主要针对增量房征税，也就是针对交易环节收税，针对存量房即持有环节征税尚未实行。2010年末，财政部曾就为什么要进行房产税改革做出公开回答，对个人所有的住房恢复征收房产税的主要目的有四方面：一是调节居民收入和财富分配;二是健全地方税体系;三是促进经济结构调整及土地集约利用;四是引导个人合理住房消费。上海市城市经济学会高级经济师顾海波接受本报记者采访时认为，征收房产税能改变非理性的投机心理预期，能起到加大住房投机成本、抑制投机需求和稳定房价的作用，而且房产税对第一套住房建议不征税或象征性征税，并不会增加自住老百姓的负担，房产税是房地产可持续发展的稳定器。而且有助于改善地方税收结构，有利于合理调节分配、合理调节产业结构，有利于稀缺土地(住房)资源的合理配置，有利于推动城市可持续发展。著名税务筹划专家、东日税务师事务所所长潘继杰在接受本报记者采访时表示，从试点的效果来看，由于征收额较小,征收房产税抑制房地产市场价格的作用非常有限，对楼市的影响微乎其微。一方面，征收的房产税，相对于动辄上百万的高额房价来说几乎是九牛一毛。另一方面，房价居高不下的根本原因是：中国人对对房子有着根深蒂固的观念。有着几千年历史的国人的观念不是靠税收政策能改变的。因为有购房的刚性需求，炒房者便有市场，房价自然降不下来。 房产税的征收对增加地方财政收入略有帮助，但目前贡献不大。重庆去年征收房产税约为1亿1.2亿元,占当地政府财政收入(2 900亿元)的0.04%,而去年重庆土地出让金收入820亿元;上海去年征收房产税3亿元,而土地财政收入为1 510亿元。可见，希望让房产税代替土地财政,成为地方主体税种,仅对二、三套住房征税是远远不够的。“重庆、上海两地的房产税试点模式，各有千秋，如果扩围，都不能直接照搬。上海的方案更有利于实施，但是它有很大的缺点就是没有兼顾公平，而税收的很大特征就是调节收入分配和兼顾社会公平，存量的所有房子都不征税的话，实际上是保护了少数的富人。重庆的方案相对公平，对大房子征税，不足之处是没有累计征税，如果有很多套普通房子的话，也是不征税的。”潘继杰说。北京鑫税广通税务师事务所税务技术中心主任徐贺接受本报记者采访时说：“沪版和渝版房产税试点方案各有所侧重，沪版办房产税试点方案主要侧重于新增房产以及人均住房面积作为征税的考量对象，而渝版房产税试点方案则侧重于独栋住宅和高级住宅作为征税对象的考量因素。”“两地自2011年年初进行房产税改革试点以来，从组织收入的角度来看，对税收收入总额的贡献力度很小，甚至可以说是微乎其微的。但是，从另外的一个角度讲，两地产的改革试点走出了中国房产税改革的第一步，能够为以后更大范围的改革奠定基础，积累经验，同时也可以增加社会公众对房产税改革的认知度。”徐贺说。顾海波也直言不讳地说：“两市的房产税都不是真正意义上的房产税，真正房产税应该对存量和增量房都征，尤其是各级领导干部和富裕阶层应率先垂范。差额的房产税是房地产业和房价的稳定器之一!必须对腐败房、投机投资房定向征收差额、累进的房产税，以体现税收的本质，避免伤及穷人。”关于房产税的推广试点，顾海波建议，应确定不同的税基和税率，调节财富再分配。对廉租房、经济适用房、限价房等不征税;一套房象征性征收;对二套以上住房、高档公寓和别墅等高端商品房实行累进的高税率;建议对外商和外资率先征收，这既是国际惯例，也是同国际接轨;还应对企业房产、开发商的囤房(这能逼出存量、很重要)等房产率先征收。扩围展望房产税花落两湖可能性很大 近日，关于湖南、湖北两省试点征收房产税的消息甚嚣尘上。据报道，与沪渝两地不同，“两湖”试点房产税的计税依据将开创性地由原来的房产原值改为市场评估价。8月20日，中国国土资源报一则消息称，“据国家税务总局相关人士透露，湖南、湖北两个最新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，征收的税率不会太高。据悉，此次试点与上海、重庆不同的是，计税依据由原来的房产原值改为市场评估价。”8月21日，湖北省地税局新闻发言人徐正云向媒体证实，房产税改革征收细则正在制定中，但对于具体的征收细节以及方案出炉时间还不清楚。湖南省地税局在被询问关于试点房产税的进展和准备时不置可否，但也表示 “存量房交易纳税评估系统全面上线”是该局今年的一项重要工作。而国税总局一位内部人士和湖南、湖北两地的一些税官均向相关媒体证实，两湖确实在进行一些房产税改革的准备工作，也不排除成为第二批试点的城市，但试点的大方向是“房产税和城镇土地税的合并”与“按照评估值计税”，而且是向企业征收，暂时不会效仿第一轮上海和重庆两座城市的试点。国家税务总局财产行为税司司长陈杰去年12月曾提出，2012年税收政策改革工作重点之一是在湖北、湖南两省开展房产税、城镇土地税合并的改革试点，对企业和单位按评估值征税。与上海、重庆房产税改革试点主要侧重求解如何将房产税征收范围从营业性房产扩大到非营业性质的住宅类物业上不同，湖北、湖南两省开展的试点将侧重于如何将房产税的计税依据由房产原值或租金改为评估市场价，并将房产税与城镇土地使用税合并。潘继杰分析，房产税和城镇土地使用税合并为统一的房产税，其必要性在于房产税改革的思路，不仅仅是取消1986年房产税暂行条例中对个人所有非营业用房产免征税收的优惠条款，而且更进一步的改革是倾向于在不动产的保有环节，将现有房产税和城镇土地使用税合并为统一的房地产税，简化税种，彻底改变目前房地产税制流通环节畸重、保有环节畸轻的现状。潘继杰还向本报记者透露，目前，全国30多个省区市和计划单列市的地税官员正开展为期6个月的房产税税基评估集训，从而为开展非经营性房产的存量部分恢复征税的试点，提供技术储备。国税总局与中国人民大学公共管理学院合作举办的房地产估价技术应用工作高级专业人才培训班(一期)也已正式开班。因此，房产税和城镇土地使用税有可能合并为统一的房地产税。中国政法大学财税法研究中心主任施正文向本报记者表示，新一轮房产税试点花落湖南、湖北非常有可能，但今年底就出台试点文件的可能性比较小。扩围条件房产税扩围条件已具备 自2003年房产税开始酝酿以来，随着国内房价的一再飙升以及相关部门对房产税调研力度的持续升温，房产税的扩围在业内已逐渐形成共识。今年年初，国务院在部署当年度经济工作重点时明确提出，逐步扩大房地产税改革试点范围。住建部部长姜伟新在部署住建部2012年工作时也表示，要加快推进房地产税改革试点工作，如今，2012年已过去大半，但关于房产税的扩围并没有太多的动静。潘继杰表示，从目前楼市的实际来看，最核心的问题除了房屋的公平分配问题，还有另一个因素是房价过高，重庆、上海作为首个试点城市，必然会面临这样的难题，比如，房产税的征税对象、税率的确定，存量房是否征税，房产税的“强征”风险，在没有经验的情况下，要解决这些困难花费的时间相对长一些是很正常的。“同时，房产税与其他税种很大的一个区别是，它的改革不仅涉及市场调控、房地产行业的健康发展，还关系到公民的理性消费。所以我认为，房产税短时间内要在其他省市如湖南湖北，直至全国范围内推行，还需要较成熟的试点经验。”潘继杰说。虽然房产税推行动作迟缓，但是相关部门仍在积极努力。据悉，上半年40个重点城市个人住房信息系统全国联网的目标已完成。而自7月底以来，国家税务总局组织来自全国30多个省市的70余名税务系统工作人员，在中国人民大学培训房地产估价技术。这种估价技术将在未来的房产税征收中用于税基的计算。也就是说，围绕房产税试点的扩容，相关部门正在密集进行技术准备。业界专家表示，房地产估价体系的建立原本是为了规范二手房交易，用于防范存量房交易“阴阳合同”所形成的税收风险。但在房产税的征收中，估价技术同样必不可少，这项技术将在未来房产税的征收中用于税基的计算。潘继杰也表示，房产评估可最大限度地规避房产在交易过程中的低报、虚报价格等“暗箱操作”手段，有效保障房地产市场的健康发展，解决房产分配不平衡的格局。“信息联网也为房产税扩围提供了强大的技术支持，可以说，联网对房产税的扩征有很大的促进作用，可保障房产税征收的顺利进行，同时对于加强和改善房地产市场调控以及社会管理意义重大。所以要解决房产税扩围问题，还是要从房产信息联网这一问题上着手。”潘继杰说。徐贺认为，目前基本已经具备了扩大房产税征收范围的条件，尤其是在一些大城市。房产税需要包括税收、土地、房屋等多个政府部门协调配合，实现政府数据的共享。目前在一些经济比较发达的城市，政府相关部门已经建立了土地数据库、房产数据库等，数据方面已经基本具备了开征房产税的条件。并且税务部门一直在做相关的准备工作。所以，只要中央有决心要搞，各个部门是可以做好各自的工作的。“房产税试点扩容最大的问题不在技术层面，而在于地方政府的态度和决心。”国务院发展研究中心研究员倪红日说。进展动态扩大试点方案尚未最终确定 有报道称，国务院或将在年末召开中央经济工作会议后批复房产税试点方案，从2013年年初开始正式实施。对此，潘继杰表示，房产税明年有扩围的可能性不大。房产税最大的难点在于征信体系的完善，确定房子是谁的、是第几套房，信息的收集整理工作量大。增加税收从古至今并非社会治理上策，税负成本最终还是会转嫁到购房者身上。而新税，尤其是全国性征税，从来没有随随便便开征的，即使从程序上说，房产税从试点到全国推广，也还有很长的路要走。“开征房产税的目的，税制的确定，税款如何使用，如何保证取之于民用之于民，目前都是待解的问题。所以，上海也好，其他城市也好，房产税如何开征还必须经过严格的意见征求和博弈。所以，我认为，房产税明年扩围的可能性并不大。“潘继杰说。施正文也发表了类似的观点。施正文表示，房产税的开征将是一个长期的过程，房产税是一个地方税种，各地可以根据实际情况来制定征税范围。而且房产税作为一项财产行为税，对技术、法律、社会条件的要求都非常高，并不适合贸然全面推进。徐贺则认为，房产税明年有扩围可能性。他说，目前，我国正在实施结构性减税，所谓的结构性减税就是有减有增。而扩大房产税的征收范围就应该属于结构性减税中“增税”的范畴。另外，现在地方政府的财政收入日益趋紧，扩大房产税的征收范围可以缓解地方的财政紧张状况，所以说从地方政府的角度来讲也是存在这个可能性的。综合这两方面来分析，明年还有扩围的可能的。国家税务总局日前在回答人民网网友提问时针对房产税改革问题作出了最新说明，由于对个人住房征税涉及面广，且需要一系列的配套制度，扩大试点方案及细化的征收标准和办法尚未最终确定。值得注意的是，尽管很多业内人士都对房产税调控房价的功能给予厚望，认为相较于限购令，房产税的全面开征更有利于房价回归理性。然而也有观点认为，房价上涨趋势在未来的一段时间内还是没有改变，如果房价上涨的空间大于税负很多的话，开发环节和交易环节中的房产税可能会转嫁给租房者或者购房者，反而推高房租和房价。对此，徐贺表示，扩大房产税的征收范围对于将要购买新房的买家的确可能产生的一定的影响，其将要考虑未来转让时的收益与保有环节税收孰高孰低的问题，而对于存量购房来说可能会提高其售价，将其已经缴纳的保有环节税收转嫁给消费者。潘继杰也认为，在市场房子供不应求的情况下，开发环节和交易环节中的房产税就会转嫁给租房者或者购房者，从而推高房租和房价。“扩围过程中应有一套令人信服的评税系统。房产税会涉及到很多百姓的切身利益，应该注重公平和社会影响。”徐贺说。短 评房产税扩围乃大势所趋房屋属于生活必需品，如今却成为了消费者望而生畏的高端产品，并催生了一大批年轻的“蜗居族”，这成为当前最主要的社会问题之一。随着政府限购力度的不断加大，房价一度出现了下降的趋势，然而“限购”仅仅是政府的行政调控手段，终非调控楼市的长久之策，尤其是在目前房价又出现反弹之际，将扩征房产税提上日程，尽早引导楼市回归理性，已