前期物业服务合同.doc

前期物业服务合同甲方：北京旭辉兴科置业有限公司法定代表人：林伟注册地址：北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路10号联系电话：69238040邮编：102600乙方：北京旭东物业管理有限公司法定代表人：林中注册地址：北京市北京经济技术开发区天宝南街4号办公楼二室资质等级：二级联系电话：67804832邮编：100176第一章 物业基本情况第一条 物业基本情况物业名称：旭辉香庭项目（推广名：旭辉紫郡） 物业类型:普通住宅坐落位置: 北京市大兴区黄村镇新城北区23号地总用地面积：31298总建筑面积:58381.5四至:北至：金星路 南至：规划路 西至：兴泰路东至：兴盛路第二章 服务内容与质量第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、制定物业管理服务工作计划,并组织实施;管理与物业相关的工程图纸、业户档案与竣工验收材料等;建立、健全物业管理的各项制度;参与物业竣工交付使用时的验收交接。2、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理,共用部位包括但不限于:房屋的承重结构(包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)、大堂、公共门厅、屋盖、外墙面、楼梯间、走廊通道、变配电室、楼内下水立管及通向污水井的水管道、雨落管等。3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备包括但不限于：共用照明、避雷装置、锅炉、供热线路、供气线路、公共部位的照明灯具、变配电系统、空调系统、电梯系统、二次供水系统、消防系统、智能化系统、弱电系统、自来水分户表以外计费水表以内的上水管道、市政排水设施、庭院灯、草坪灯、池、井等。4、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、垃圾池（处理中心）和垃圾桶、泵房、电梯机房、自行车棚、停车场（库）、邮政信箱、物业管理区域内的物业用房、空地、道路、物业管理区域的外围护栏及围墙、其他共用配套设施、地下停车场等。5、公共绿地的养护与管理。6、公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁、对公共卫生突发事件的预防、定期进行消杀，对垃圾池和垃圾桶的及时清理和清运等工作。7、维持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查、对公共财产的看管（包括但不限于表井盖、雨箅子、小品、花草、树木、果实等）、配合有关部门处置治安事件等。8、维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。9、消防管理服务，包括公共区域消防设施的巡视、检查、维护、协助消防人员进行疏散、救助工作。10、电梯的运行和日常维护管理。11、房屋装饰装修管理服务。12、其他委托事项（1）对公共部位，公用设施、设备维保情况进行监督；（2）协助甲方收取车位租赁费。第三条 物业服务质量1、房屋外观：定期清洗外墙；2、设备运行：无外界因素情况下，确保共用设施、设备正常运行；3、房屋及设施设备的维修养护：定期对房屋及设施、设备进行检查养护，发现问题及时按程序进行维修；4、急修：白天有专职管理员接待业户，夜间有专业人员值班处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到场；5、小修：参照京房地修字1998第799号文件，对公共部位的设施、设备及时进行小修；6、绿化维护：绿化（规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区间绿地），按市园林局规定的二级养护；7、环境卫生：维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：（1）有健全的清洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；（2）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；（3）每日对清洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；（4）对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清洁；（5）按政府有关规定向服务范围内洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；（6）在雨、雪天气应及时对服务范围内主路、干路积水、积雪进行清扫；（7）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位和共用设施、设备进行通风、清洗和消毒，加强对业户的宣传，维持正常的生活秩序；8、公共秩序维护：服务范围：规划红线以内、公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：（1）相对封闭：做到主要出入口有专人职守，危及人身安全处设有明显标志和防范措施；（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度和临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木、果实等；（4）夜间对服务范围内重点部位和道路进行不少于一次安防巡检，巡检不少于2人，做到有计划、有记录；（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案、发生时应及时报警，并配合公安部门进行处理。9、停车管理：（仅限于停车占位，停车秩序维护、清洁及车库设施、照明等，不负责车辆保管及损坏等责任）（1）有健全的车辆管理制度；（2）对驶入的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；（3）做到停车有序，并设专人看管或录像监控，有紧急情况预案；（4）长期停放的，应提供车险证明及身份证、驾照、行驶本等资料，并签订车位租赁协议。（5）对机动车辆应规定停放的车辆（存车处）和车位。10、消防管理：（1）健全消防制度、明确消防责任人；（2）按要求设置消防标志；（3）定期对消防设施进行巡视，发现问题及时整改；（4）定期进行消防培训和按预案进行演练。11、电梯运行维护：（1）负责电梯运行；（2）电梯维修时，安排在夜间23点至次日5点以内完工；紧迫性维修，应在30分钟内抢修完工；有紧急情况的处理预案；（3）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助，维修服务标准执行京房地物字（1998）第799号文件规定。12、装饰装修管理：（1）有健全的装修管理服务制度；（2）查验业户装修方案、与业户、施工单位签订装修管理协议，告知业户装修注意事项；（3）装修期间，对装修现场进行定时巡视与检查，严格执行治安、消防和房屋安全管理制度；对进出大厦的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷，不能调解时，应及时告诉业户依靠政府或法律解决；（4）业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；（5）及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。第三章 物业服务费用第四条 本物业管理区域物业服务收费采用包干制：1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下： 住宅：3.1元/月 物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润；（11）其它费用。 乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。2、物业管理服务费自开发商通知业主办理入住时开始计算，业主办理入住时，并应预缴一年的物业费；入住后的第二年起，每年业主应预缴半年或一年的物业管理费3、业主或使用人逾期缴纳物业服务费，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三作为违约金；4、业主转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费等费用；5、物业服务费不包括中修（含）以上的各种费用；6、物业服务费在本合同有效期内，甲方不得随意下调物业服务费，如确需下调，差额由甲方支付给乙方；第五条 在同一物业区域内，自开发商通知业主办理入住时起，业主的空置房屋均应承担相应的物业管理费。第四章 物业的经营与管理第六条 停车场收费分别采取以下方式，1、停车场属于全体业主共有的，业主按车位150元/个月向乙方交纳停车费。2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主按车库车位600元/个月向乙方交纳停车费。 乙方从停车费中按车库车位300元/个月的标准提取停车服务费。3、地下停车场车位所有权由业主购置的，已购车位：业主按80元/个月向乙方支付停车服务费。第七条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。第五章 物业的承接验收第八条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第九条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方按规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。第十条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、其它资料。第十一条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第六章 双方权利义务第十二条 甲方权利义务1、审定乙方指定的物业管理服务工作计划，检查监督乙方物业管理服务的实施情况；2、甲方应在物业竣工之日起7日内向乙方移交以下资料：（1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）各专业部门验收资料；（5）房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主详细资料等）；（6）物业管理所必需的其他资料。3、当业主或使用人不按规定交纳物业服务费时，协助催缴；4、协调、处理本合同生效前的遗留问题：（1）及时解决交接过程中房屋及设施设备存在的质量问题；（2）对未能完善的工程有继续完善的义务；（3）及时协调物业管理公司与当地政府相关业务部门建立业务关系；（4）及时协调解决与市政部门有关的问题。5、协助乙方做好物业区域内的物业管理工作。6、对房屋及设施、设备的维保：（1）配合并及时解决小区设施、设备管理中的技术难题；（2）及时解决小区内一些设计不合理、施工不规范的问题；（3）及时有效的解决甲方与业主承诺的问题。第十三条 乙方权利义务1、根据有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供物业服务；2、向业主和物业使用人收取物业服务费；3、有权要求甲方和业主及物业使用人配合乙方的管理服务行为；4、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，有权提请有关部门处理；5、对业主和使用人违反业主临时规约的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止、诉诸法律等措施；6、可选聘专业公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方；7、负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护计划，经甲方审定后组织实施；8、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定；9、每年会同甲方进行一次物业服务满意率调查；10、对甲方在小区内的维保情况有知情权和监督权，对在大厦内的维修人员有管理权；11、有权依据国家和北京市有关规定制定本小区的管理办法，并可依照办法进行管理。第七章 其他事项第十四条 乙方入住前的物业服务内容为：提前介入，尽快熟悉情况并做好施工各阶段和各项验收的记录；收集资料；结合实际使用情况提出不便于管理和适用的建议。制定各种管理服务方案（包括使用手册），服务要求为：各项制度制定合理，各项工作准备充分，各个细节掌握准确。第十五条 保修期内房屋、设施、设备维修养护，按以下方式处理：由甲方安排专业人员和负责人到现场办公，实行24小时维保服务，急迫性维修半小时内必须到现场，一切合理费用由甲方支付；第八章 合同变更、解除和终止的约定第十六条 本合同自 年 月 日起至本项目业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。第十七条 业主大会重新选聘物业管理企业或因其他原因本合同终止时，应由业主委员会或新选聘的物业管理企业支付乙方前期投入的开办费，乙方应在开办费结清后60日内撤出本物业，移交物业管理用房以及与本物业的物业管理有关的全部的档案资料。第十八条 业主入住后，甲、乙双方应做好债权、债务的处理，包括物业管理费用的清算，对外签署的各种协议等。第九章 违约责任第十九条 因甲方行为违约导致乙方未能完成的管理服务内容，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期不解决的，乙方有权终止合同。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应经济赔偿，并承担相应的法律责任。第二十条 乙方提供的服务达不到合同约定的，甲方有权要求乙方限期整改，整改后仍不符合要求的，甲方有权终止本合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应经济赔偿。第十章 附则第二十一条 双方约定自物业竣工之日起 10 日内，根据甲方委托管理事项，办理承接验收手续。第二十二条