房地产市场失灵的原因与表现.doc

房地产市场失灵的表现与原因摘要房地产作为一种特殊的商品,具有垄断性、不易腐性、外部性、市场信息的不对称性和公共性等特点,房地产市场失灵具有客观必然性,表现为房地产泡沫化、供求失衡严重。以往政府的宏观调控在解决房地产市场失灵中发挥了一定的作用,政府部门应进一步加大住房建设用地的供给,调节供给结构,改革土地出让方式,健全房地产信息披露制度,明晰产权,开征物业税,对价格进行直接管制,并保证政策的贯彻落实。关键词房地产;市场失灵;宏观调控;政策建议 一、引言随着2008年全球经济危机的爆发,关于我国房地产泡沫化、垄断化的论断就层出不穷。房地产业作为我国的支柱产业,其发展直接带动了消费、投资以及其他相关产业的发展,然而,房地产业的高垄断性、高利润性一直成为人们议论的焦点。近年来政府屡屡出手调控,对于2008年采取的“救市”政策,各界也是褒贬不一。本文从商品的角度分析房地产的客观属性,从点到面,分析了房地产市场失灵的客观必然性,从而肯定了政府的“救市”行为。二、房地产市场失灵的客观必然性市场失灵又称为“市场失效”或者“市场缺陷”,是指自由竞争的市场机制在其运行过程中产生了缺陷或弊端,从而不能实现某些合意的社会经济目标,只能通过或最好通过公共活动的方式来解决。房地产业作为一个我国相对较新的产业,随着我国城镇住房体制的改革以及人们收入水平的提高而蓬勃发展,已发展成为我国的支柱产业。虽然房地产也是一种商品,但是这种商品具有不同于一般商品的特殊属性,这导致了房地产市场失灵具有客观必然性。(一)房地产市场的垄断性导致市场失灵 1房地产位置的固定性、高度的异质性、极低的相互替代性造成的产品性质垄断。房地产是不动产,固定在一个特定的位置,使它不能像农产品和日用品那样在市场上自由流通,形成永远固定在某个位置的天然垄断。同时,房地产也是一种高度异质性的商品。由于土地是不可移动的,每个房地产所处位置的自然、社会、经济条件的差异,以及建筑物式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别,更强化了房地产的异质性。而产品异质性越强,垄断的可能性越大,生产者对价格的操作机制也就越强,削弱了市场机制的发挥,导致了资源配置的不合理,一定程度上造成了市场的失灵。 2房地产价值的高昂性造成的资金垄断。房地产业是一个资金密集型产业,从土地的开发投资、投入生产到装修配备,每一环节都需要高昂的资金支持。而资金密集的投入也使房地产成为一种价值高昂的“奢侈品”,使房地产业从生产到销售都对金融信贷有着高度的依赖性。而金融信贷对申请人有一定的限制,从而挤出了一部分的投资者和消费者,使得市场缺乏竞争,导致了市场资源配置的失效。3房地产的稀缺性造成的垄断。土地本身是稀缺资源,再加上土地市场的垄断性,从而使获得土地的房地产商具有垄断优势。(二)房地产的不易腐性导致的市场失灵房地产区别于其他普通商品的一项最主要的性质为房地产是不易腐品,即使房地产不能马上销售,所有者也可以待价而沽,损失的只是保管费用和占压资金的利息,而比较它的预期收益来说,成本是较低的。于是房地产商就可以保存大量的存货,放到下一期再卖,房地产的价格不必“市场出清”,而通常“市场出清”是价格使供求平衡必须满足的条件。房地产的不易腐性也间接地决定了房地产市场不可能像其他商品市场那样通过市场机制的自动调节作用而达到供求平衡,从而使市场交换的配置失灵。同时房地产可以在未来继续出售,也可以不断地反复买卖,从而决定了房地产投资和消费的双重性。消费属于正常需求,而投资并不是真正的消费,而是为了转手出售以赚取买卖差额。从而对房地产未来价格的预期就会强烈地影响房地产当前的销售和价格。房地产商往往也正是利用这一点,炒高房地产的价格预期,造成房地产价格“越炒越高”,远远高于“市场出清”的均衡价格,供求严重失衡,房地产泡沫化严重,最终造成市场失灵。(三)房地产的外部性导致的市场失灵由于房地产与周围环境不可分割,所以其价格常常受周围房地产及环境变化的影响,而且影响的范围很广,涵盖了正外部性和负外部性。具体表现在: 1一定区域内的房地产项目之间相互影响。如福州大学城的落成直接导致大学城周围房地产项目身价大增,表现出较强的正外部性。2房地产对市政设施和各种社会职能部门有很强的依赖性。随着政府公共设施的建设,即使边缘地带的房地产价格也会大幅上涨。同时,交通的便捷与否,治安状况的好坏,甚至邻居素质的高低都会极大地影响消费者的效用。一般认为,外部性的存在是市场机制配置资源的缺陷之一。因此,房地产的外部性使房地产市场仅靠市场机制往往不能促使资源的最优配置和社会福利的最大化,不可避免地造成市场的失灵。(四)房地产市场信息的不对称性导致的市场失灵信息不对称就是交易双方掌握的与交易有关的信息在准时性、全面性、及时性、连贯性方面存在差别。在各种产品市场均有不同程度的体现,而房地产商品的特殊性决定了它在房地产市场中的表现更为明显。主要表现在以下几点: (1)房地产商品生产过程复杂,涉及领域繁多,涉及面极广,导致消费者难以确定商品的质量。(2)房地产商品隐蔽工程多,很多工程都是在前一个工程的基础上施工,又被后一个工程覆盖,难以进行全面的检查。(3)房地产商品地理位置,设计构造各不相同,即高度的异质性决定了消费者不能通过“货比三家”的原则来进行比较选择,导致了房地产商品信息的垄断性很高。(五)房地产的公共性导致的市场失灵根据经济学原理,公共物品的市场一般会失灵。由于市场的本质是以私人利益最大化为导向的,因此市场缺乏提供公共物品的动力。房地产本身是一种私人物品,其产权或使用权内的土地、建筑及装修都属于私人物品。但由于房地产最主要的构成部分土地是国有的,同时房地产总是和城市道路、公共交通、水电煤供应、通信、社区服务等公共设施联系在一起,外部性极强。而这些公共设施都是政府提供的公共物品,房地产依附于这些公共物品上,使得房地产也具有了公共物品的某些属性。于是,一些房地产商就利用房地产公共性这一特点,刻意炒高某些地段的房价,也就是所谓的“搭便车”,造成了社会资源配置的不合理。（6） 社会分配的不公导致的市场失灵 在分配领域，单纯依靠市场机制的自发作用不可能完全实现收入的公正分配。市场经济在分配方面的缺陷主要是由以下原因造成的：第一，在市场机制的作用下，个经济利益主体追求各自利益的最大化，会使收入不均不断扩大，以致出现富者越富，贫者越贫的现象。第二，在存在垄断的情况下，价格会严重背离价值，从而使部分人获得不合理收入。第三，在市场经济的自发作用下，声场要素供求状况的不平衡必然形成要素、收入的不合理差距。第四，虽然市场交易在原则上是平等和等价的，但由于人们的资源禀赋不同，收入水平就会有差距。 收入不均在住房消费领域表现为住房消费不均。但是，住房是人们的基本生活资料，关系到社会的稳定，况且，住房又是一种价值高昂的产品，并非每个家庭都能承受。因此，政府有必要干预住房市场，帮助低收入家庭获得适当的住房。这决定我国的城镇住房体系首先必须发挥市场的作用，有市场来供应大多数居民的住房，同时政府直接供应一部分必要的保障住房作为辅助的手段。三、房地产市场失灵的主观原因（1） 地方政府职能越位。 由于中央政府的职能与地方政府的职能不同，追求的经济目标也不同，GDP是考核我国地方政府领导人重要指标。因而导致了很多地方政府的最终宏观调控的目标出现的偏离轨道，不是抑制房价而是通过各种方式来隐形的哄抬房价来促进经济的增长，从而拉动GDP的增长，提高个人的政绩。房地产的价格越高，对政府的财政收入越有利，所以某些各种政府官员的角色产生了错位的情况，把提供公共产品抛在一边，不予理会，把更多的心思花费在收税方面，站在自身的利益上，利用自己手中的权力，越其位为自己的短期经济目标和政治目标服务，谋取更多的政绩，永不会觉得房价的提高对其有什么不利。（2） 官僚主义和腐败行为的产生 官僚主义会导致地方政府认识时滞，决策时滞，执行和生效时滞。在政府与房地产商博弈的过程中，房地产的建设只能靠权力、关系等腐败行为来维持，所以某些房地产商则会出现与地方官员进行权钱交易的现象，浪费社会经济资源，破坏社会公平竞争秩序。我国房地产业的法律法规并不是很完善，政府在干预的过程中，这种现象是普遍存在的，因此，官僚主义滋生的腐败行为也会导致在房地产业中政府失灵。四、房地产市场失灵的表现1、房地产泡沫化。由于房地产的特殊属性,致使房地产市场失灵,房地产价格不能反映市场的供求关系,反而大大偏离其实际价值,泡沫化严重。我国的房地产业虽说还是一个比较新的产业,但也多次出现严重的房地产泡沫。20世纪90年代,南方有许多城市土地和房产投机买卖高涨,但随着房地产泡沫的破灭,一方面在海南省、北海市留下了大批没有建成的“烂尾楼”。另一方面又给向房地产商贷款的银行造成了大量的呆账,使买房的个人和单位遭受了巨大的经济损失。2003年以后,房地产业又一次出现了严重的泡沫,以致中央不得不在2005年和2006年出台了一系列调节房地产的政策措施,试图遏制房地产的泡沫。2、房地产供求失衡严重。(1)从供给方面分析,土地市场的政府垄断和住房市场的开发商垄断造成房地产市场的供给相对不足。于是哪个开发商获得了土地也就获得了高利润。房地产的高度异质性、不易腐性决定了房地产商可以通过自主定价、囤积房地产来决定房地产的供应量。而且房地产本身就属于缺乏需求弹性的商品,房地产商可凭借其在市场的垄断地位,通过诸如圈地囤地、延缓开发、捂盘惜售、虚假交易等措施,人为制造房地产商品的供应紧张,形成