计算免税临界点.doc

计算免税临界点： 设销售收入总额为X，设不含息建造成本为Y。 于是： 按照建造成本10计算的房地产开发费用为0.1Y； 财政部规定的加计20扣除额为0.2Y； 允许扣除的营业税、城建税、教育费附加为： X5（173） 0.055X计算：当增值率为20%时，销售总额X与建造成本Y的关系： X（1.3Y+0.055X） （1.3Y+0.055X） 0.934X 1.56Y X 1.67024Y 即：增值率 20%时，售价为建造成本的1.67024倍; 当X1.67024Y时,增值率20%,根据税法规定,免交土地增值税。 所以,我们把1.67024称为“免税临界点定价系数”。根据上述计算方法，我们得到高收益最低定价系数为1.82014。用图表示如下： 不交土地增值税 税负重、利润少 相对税负轻、利润高 1.67024 1.82014 （免税临界点定价系数） （高收益最低定价系数） 上例建造总成本1424万元，单位建造成本1186.66元/平方米 免税临界点定价1186.661.670241982.00元/平方米 高收益最低定价1186.671.820142159.91元/平方米 一、开发产品定价技巧： （一）普通标准住宅避税临界点： 例3-1、某房地产公司从事普通标准住宅开发，2008年，出售一栋普通住宅楼，总面积12000平方米，平均单位售价2000元，销售总额2400万元，该楼支付土地出让金324万元，房屋开发成本1200万元，其中：利息支出100万元，假设不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%，教育费附加3%，印花税率0.5，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。1、收入总额：2400万； 2、扣除项目金额（扣除利息支出100万）： （1）取得土地使用权金额：324万 （2）房地产开发成本：1100万 （3）房地产开发费用：（324+1100）10% = 142.4万 （4）加计20%扣除数：（324+1100）20% = 284.8万 （5）扣除营业税及附加：24005%（1+7%+3%）= 132万 扣除项目金额合计： 324 + 1100 + 142.4+ 284.8 + 132 = 1983.2万 3、增值额：24001983. 2 = 416.8万 4、增值率：416.81983. 2 = 21.02%建造成本5 、应交土地增值税：416.8 30% 0 = 125.04万 6、获利金额收入成本费用利息税金 24003241100100132125 619万 假设：降价到1975/平方米 增值额23701981.6 388.4万； 增值率388.41981.619.6% 小于20%，免缴土地增值税。 获利金额23703241100100130.4 715.6万 多获利715.661996.6万当前讲授计算验证： （1）当定价为每平方米1982.00元 ，销售总额为2378.40万 扣除项目金额14241.32378.405.5%1982.01万 增值额2378.401982.01396.39万 增值率396.391982.0119.9999% 增值率20，不交土地增值税。（2）当定价为每平方米2160时，销售总额2592.00万元： 扣除项目金额14241.325925.5%1993.76（万元） 增值额25921993.76 598.24（万元） 增值率598.241993.7630.01% 交土地增值税598.24 30%179.47（万元） 销售总额增加192.0万元,交土地增值税179.47万元,多获利192.0179.4712.53（万元）（二）非普通标准住宅免税临界点的计算 计算：当增值率为0时，销售总额X与建造成本Y的关系： X（1.3Y+0.055X） （1.3Y+0.055X） X（1.3Y+0.055X） 0 X 1.37566Y 当X1.37566Y，增值率即0，免交土地增值税。二、土地增值税纳税筹划十大方法： （一）适度加大建造成本法 例1 甲房地产开发公司正在开发丽景小区，为此项目支付土地出让金1500万元，开发成本3200万元，含借款利息200万元，可售面积30000平方米。现在正在讨论销售策略，如果销售毛坯房，每平方米售价3200元，销售收入总额为9600万元，营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，计算应交纳多少土地增值税？并请帮助进行纳税筹划。 提高售价，收回成本加大扣除额，降低增值率方案1：销售毛坯房应交纳土地增值税 不含息建造成本150032002004500（万元） 扣除项目金额4500130%96005.5% 58505286378(万元) 增值额960063783222(万元) 增值率3222637850.52% 适用税率40%,速算扣除率为5%; 应交土地增值税322240%63785% 1288.8318.9969.9(万元)方案2:改卖毛坯房为卖装修房,对房屋进行装修，预计装修费用1200万元,装修之后,每平方米售价为3700元,销售收入总额11100万元,无其他变动因素。不含息建造成本1500320020012005700（万元） 扣除项目金额5700130%111005.5% 7410610.58020.5(万元) 增值额111008020.53079.5(万元) 增值率3079.58020.538.40 应交土地增值税3079.530%0923.85(万元) 方案2与方案1的差额969.9923.8546.05(万元)（二）费用移位法 例2 仍然利用例1的资料，假设甲公司开发丽景小区需要两年时间，公司管理人员30人，每年需要管理费用200万元。公司本部的人员兼任项目的管理工作，为了加强项目管理，经过董事会决议，把公司的一部分管理人员编制到开发项目中，共计扩大项目人员编制16人，每年减少管理费用、增加开发间接费用100万元，计算对应交土地增值税的影响。 讨论：调整公司编制，10的“房地产开发费用”扣除是否会降低？ 不含息建造成本1500320020012001002 5900（万元） 扣除项目金额5900130%111005.5% 7670610.58280.5(万元) 增值额111008220.52819.5(万元) 增值率2819.58280.534.05% 适用税率30%,速算扣除率为0； 应交土地增值税2819.530%0845.85(万元) 改变公司编制减少土地增值税额923.85845.85 78.00(万元) 两种方法降低税负 46.0578124.05（万元）当前讲授（三）巧用利息扣除法，降低土地增值税 例3 宏大房地产开发公司在开发旭升小区的过程中，支付土地出让金4000万元，房地产开发成本9000万元，其中含银行借款费用1000万元，假设能够提供银行借款证明文件。可售面积40000平方米，每平方米平均售价6400元，销售总额25600万元。应如何计算土地增值税可以使税负降低。 建造总成本4000900013000（万元） 不含息建造成本13000100012000（万元） 银行借款费用/建造成本1000120008.33%5 土地增值税纳税申报表 单位：万项 目行次比例扣除据实扣除房地产开发费用1312001600其中：利息146001000其他房地产开发费用15600600（1）按照比例扣除法应纳土地增值税：扣除项目金额12000130%256005.5% 15600140817008(万元) 增值额25600170088592(万元) 增值率85921700850.52%适用税率40%,速算扣除率为5%; 应交土地增值税859240%170085% 3436.8850.42586.4(万元) （2）按照据实扣除法应纳土地增值税： 扣除项目金额12000（120%5%）1000256005.5% 150001000140817408(万元) 增值额25600174088192(万元) 增值率81921740847.06% 应交土地增值税819230%02457.6(万元) 据实扣除法较比例扣除法节税2586.42457.6128.8(万元) 当前讲授（四）合作建房筹划法 例4 甲企业属于非房地产开发企业，2006年通过招拍挂受让一块土地使用权，支付土地出让金3000万元，甲企业没有进行任何开发。2008年3月，甲企业准备将土地使用权转让给乙房地产开发公司，评估价8000万元，由乙公司开发这项土地。营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，计算甲企业应交土地增值税额。 如何筹划可以降低土地增值税？（1）转让方案：甲企业转让土地使用权给乙企业，根据土地增值税条例规定，应征收土地增值税。 扣除项目金额3000（80003000）5.5%3275（万元） 增值额800032754725（万元） 增值率47253275144.27% 适用税率50%，速算扣除率15%； 应纳土地增值税427550%327515% 2137.5491.251646.25（万元） （2）筹划方案:变转让土地使用权为合作建房，分得房产后，再转让房产。甲企业以土地与乙房地产开发公司合作建房，乙公司出资8400万元，在这块土地上建同样面积的两栋写字楼，各分得一栋。 假设，甲企业分得的写字楼评估价值为5500万元。 甲企业以地换房，发生了土地使用权转让行为： 应交营业税（550030002）5%200(万元) 应缴城市维护建设税200714（万元） 应缴教育费附加2003 6（万元） 转让土地使用权利得550015002203780(万元) 会计分录为： 借：投资性房地产写字楼 5500万 贷：无形资产 土地 1500万 应交税费 应交营业税 200万 应交税费 应交城建税 14万 应交税费 教育费附加 6万 营业外收入 3780万 甲公司分得楼房后再转让，楼房原价为5500万元加上土地使用权1500万元，总成本7000万元。假设甲公司以8000万元把分得的房产转让，应交土地增值税： 扣除项目金额（55001500）（80005500）5.5% 7137.5(万元) 增值额80007137.5862.5(万元) 增值率862.57137.512.08% 应纳土地增值税862.530%258.75（万元） 减少土地增值税额1646.25258.751387.5(万元)当前讲授（五）股权转让筹划法 例5 广源房地产公司是三个自然人出资设立的有限责任公司。实收资本3000万元，公司成立之后，通过拍卖取得一宗土地使用权，面积100 000平方米，支付出让金3000万元，随后进行了房产开发，投入开发费用2000万元,发生期间费用100万元；现在，因金融危机再无力开发，德隆房地产公司准备用10000万元收购这项在建项目。如何转让可以使广源房地产开发公司税费最低？方案1、广源房地产公司将土地使用权转让给德隆公司，应纳税费： （1）营业税及附加：100005.5%550(万元) （2）土地增值税: 扣除项目金额(30002000)130%100005.5% 65005507050(万元) 增值额1000070502950(万元) 增值率2950705041.84% 应交土地增值税295030%885(万元) （3）印花税100000.55(万元) （4）企业所得税: 应纳税所得额10000500010055088553460 应纳所得税346025865(万元) （5）个人所得税： 假设项目转让之后，股东们将净利润全部分配： （3460865)20519(万元) （6）应纳税总额5508855865519 2824(万元)方案2、变转让房地产开发项目为转让股权。 假设，甲公司资产总额5500万元，负债额2500万元，乙公司以7500万元购买加公司全部股权并负责偿债，计算纳税效果。 （1）营业税：财税2002191号规定，股权转让不征收营业税 （2）土地增值税：股权转让只是股东权益的变化，原企业仍然存续，没有发生房地产转让，不征土地增值税。 （3）印花税100000.55(万元) （4）个人所得税：三位股东应缴个人所得税 （75003000）20%900（万元） （5）应纳税总额5900905(万元) 方案2比方案1节省税费28249051919（万元）转让在建项目与转让股权纳税比较表 单位：万元转让在建项目纳税额转让股权纳税额增（）、减（）1.营业税及附加5505502.契税3.土地增值税8858854.印花税555.企业所得税8658656.个人所得税519900381合 计28249051919（六）转让在建工程法 例6 七星房地产公司在兴隆小区开发了100套别墅，总建筑面积30000平方米，取得土地使用权支付的费用3000万元，建造成本10000万元，其中：金融机构借款费用1000万元，开发期间发生期间费用600万元。现在正在筹划销售策略，如果销售毛坯房，每平方米售价10000元，计算纳税总额。有无可以减轻税费支出的筹划方案？方案1、销售毛坯房，建造总成本13000万元，不含息建造成本12000万元，销售收入总额30000万元。 （1）营业税及附加=30000 5.5%1650(万元) （2）土地增值税: 扣除项目金额12000130%300005.5%17250(万元) 增值额300001725012750(万元) 增值率127501725073.91% 适用税率40%，速算扣除率5%； 应交土地增值税增值额40%扣除项目金额5% 1275040%172505%4237.5(万元) （3）印花税=30000 0.000515(万元) （4）企业所得税： 应纳税所得额(300001300016504237.5600 15)=10497.5（万元） 应交企业所得税10497.525%2624.38(万元) （5）税负总额16504237.5152624.388526.88 （6）税负率8526.883000028.42%方案2、七星公司将兴隆小区的毛坯房以20000万元卖给关联企业佳德公司，由佳德公司装修后销售，预计装修费用2000万元，佳德公司期间费用为装修费用的10%，完工后每平方米售价10800元，销售总额32400万元。总体税费由两个公司来承担。 （一）七星公司的税负: （1）营业税及附加200005.5%1100(万元) （2）土地增值税： 扣除项目金额12000130%110016700(万元) 增值额20000167003300(万元) 增值率33001670019.76%适用税率30%，速算扣除率为0； 应交土地增值税增值额30%-0 330030%-0990(万元) （3）印花税20000 0.000510(万元) （4）企业所得税（2000012000 600110099010）25% 530025%1325（万元） （5）税负总额11009901013253425（万元）（二）佳德公司的税负：（1）契税20000 3%600(万元) 工程成本 20000 2000 600 22600（2）营业税及附加（32400 20000）5.5%682(万元)（3）土地增值税： 扣除项目金额226001.368230062(万元) 增值额32400300622338(万元) 增值率2338300627.78% 应交土地增值税233830%0701.4(万元)（4）印花税 32400 0.0005 16.2(万元)（5）企业所得税： 应纳税所得额32400022600200010%682 701.416.28200.4（万元） 应交企业所得税额8200.425% 2050.1(万元) (6)税负总额600682701.416.22050.1 4049.7(万元) （三）两个公司纳税合计34254049.7 7474.7(万元) 方案2比方案1节税8526.887474.71052.18(万元)当前讲授（七）企业筹建期的巧妙运用 例8 某房地产开发公司于2004年7月成立，2005年2月取得一宗土地使用权，支付土地出让金2800万元，然后，公司开始办理土地使用权过户的手续、搞规划设计、进行“七通一平”等项工作，又办理开工许可证、预售许可证等前期工作，该小区规划为“普通标准住宅”。一直到2006年7月才开工施工建设，在这期间发生费用200万元，财会部门作为“开办费”处理。工程经过一年的施工，于2007年9月竣工。开发成本5200万元，可售面积20000平方米，以单位均价6700元对外销售，到2007年末，房产全部售出。发生期间费用180万元，借款利息420万元，但不能全部取得银行借款证明。计算应交土地增值税。土地增值税的计算：（1）销售收入总额67002000013400万元（2）扣除项目金额（28005200）130%134005.5% 1040073711137(万元)（3）增值额13400111372263万元（4）增值率22631113720.32% 适用税率30%，速算扣除率为0（5）应交土地增值税226330%0678.9(万元)筹划方案：国税发1995153号，首次取得房地产开发经营项目之日,确定为税法规定的实际开始生产、经营之日。把开工前的 200万元费用直接列入前期工程费，应交土地增值税就会发生变化 土地增值税的计算： （1）销售收入总额67002000013400万元 （2）扣除项目金额（28005200 200）130% 134005.5%1066073711397(万元) （3）增值额13400113972003万元 （4）增值率20031139717.57% 增值率小于20，免征土地增值税，节税678.9(万元) 。当前讲授（八）增加土地开发成本,降低土地增值税 例、鸿祺房地产开发公司2003年以2000万元拍得一块土地,没有进行土地开发，2008年3月,准备把土地使用权转让,评估价5000万元，由于取得土地后，没有进行任何实质性开发，计算土地增值税时不得加计扣除，税负较重。经过税务师事务所筹划，建议该公司对土地进行一级开发后再转让，就可以享受到30的加计扣除。筹划方案：只对土地进行前期开发，如“三通一平”、建造围墙、旧房拆除、清运残土等土地开发后再转让，但是，不可进行建筑施工。预计开发费用需要1000万元，开发后评估价6100万元。计算两个方案土地增值税纳税效果。第一方案、取得土地使用权，不进行开发即转让的税负计算：（1）扣除项目金额=2000(50002000)5.5%2165（万元）（2）增值额500021652835（万元）（3）增值率28352165130.95% 适用税率50%，速算扣除率15%；（4）应交土地增值税283550%216515% 1417.5324.751092.75（万元）第二方案：对土地进行一级开发后再转让的税负计算：（1） 扣除项目金额(20001000）1.3 (61002000)5.5%3900225.54125.5(万元) （2）增值额61004125.51974.5（万元） （3）增值率1974.54125.547.86 适用税率30%，速算扣除率为0； （4）应交土地增值税1974.530592.35(万元) 第二方案较第一方案1092.75592.35500.40(万元)当前讲授（九）投资时机的最佳选择 例、景泰房地产开发公司2008年投入15000万元，取得一项土地使用权。经过董事会会议决定，准备将其中的五分之一土地，用于建造宾馆和餐饮娱乐中心，并决定，建成之后注册设立国泰国际大酒店。宾馆的建设期为2年，建设投资预计需要13000万元，预计建成后宾馆房产的公允价28800万元。 方案一、宾馆建成后注册设立国泰国际大酒店 （1）营业税及附加： （2）契税：2880041152（万元） （3）土地增值税： 酒店的建造总成本15000201300016000（万元） 扣除项目金额1600013020800（万元） 增值额28800208008000（万元） 增值率80002080038.46 适用税率3